Rentas de primera categoria: rentas de suelo

GRAVADAS POR TEORIA DE Cumplen con periocidad, habilitación y permanencia gravadas

LA FUENTE
EXCEPCIONES art 2 inc 3 Los resultados provenientes de la enajenación de gravadas
bienes muebles amortizables, acciones, cuotas y
participaciones sociales, títulos, bonos y demás valores,
cualquiera fuera el sujeto que las obtenga.

art 45 inc h h) los ingresos que en forma de uno o más pagos

se perciban por la transferencia definitiva de derechos de
llave, marcas, patentes de invención, regalías y similares, aun
cuando no se efectúen habitualmente esta
clase de operaciones;
3 art 45 inc f las sumas percibidas en pago de obligaciones de
no hacer o por el abandono o no ejercicio de una
actividad. Sin embargo, estas ganancias serán consideradas
como de la tercera o cuarta categorías, según
el caso, cuando la obligación sea de no ejercer un comercio,
industria, profesión, oficio o empleo;
art 49d
d) las derivadas de loteos con fines de urbanización; las
provenientes de la edificación y enajenación de
inmuebles bajo el régimen de la ley 13512;
...)(12) las derivadas de fideicomisos en los que el fiduciante
posea la calidad de beneficiario, excepto en
los casos de fideicomisos financieros o cuando el fiduciante-
beneficiario sea un sujeto comprendido en el
Título V;
Art 114 dr:
Art. 114 - Los beneficios obtenidos a raíz de la transferencia
de bienes recibidos en cancelación de créditos originados
por el ejercicio de las actividades comprendidas en los
incisos f) y g) del artículo 79 de la ley, constituyen ganancias
generadas indirectamente por el ejercicio de las mismas,
comprendidas en el apartado 1) del artículo 2 del referido
texto legal, siempre que entre la fecha de
adquisición y la de transferencia no hayan transcurrido más
de 2 (dos) años

art 79 inc f y g
Art. 79 - Constituyen ganancias de la cuarta categoría las
provenientes:
f) del ejercicio de profesiones liberales u oficios y de funciones
de albacea, síndico, mandatario, gestor de
negocios, director de sociedades anónimas y fideicomisario.
También se consideran ganancias de esta categoría las sumas
asignadas conforme lo previsto en el inciso
g) los derivados de las actividades de corredor, viajante de
comercio y despachante de aduana.
No gravadas Resultado venta inmuebles (amortizables o no) y resultado Justifican
venta muebles:no amortizales aumentos
patrimoniales
Caso art 49 d Constituyen ganancias de tercera categoría: Justifican
d) las derivadas de loteos con fines de urbanización; las aumentos
provenientes de la edificación y enajenación de patrimoniales
inmuebles bajo el régimen de la ley 13512;
...)(12) las derivadas de fideicomisos en los que el fiduciante
posea la calidad de beneficiario, excepto en
los casos de fideicomisos financieros o cuando el fiduciante-
beneficiario sea un sujeto comprendido en el
Título V

exentas Art 20: justifican

h)(5)los intereses originados por los siguientes depósitos
efectuados en instituciones sujetas al régimen
legal de entidades financieras:
1) caja de ahorro;
2) cuentas especiales de ahorro;
3) a plazo fijo;
4) los depósitos de terceros u otras formas de captación de
fondos del público conforme lo determine
el Banco Central de la República Argentina en virtud de lo que
establece la legislación respectiva.
Exclúyense del párrafo anterior los intereses provenientes de
depósitos con cláusula de ajuste.
Lo dispuesto precedentemente no obsta la plena vigencia de
las leyes especiales que establecen exenciones
de igual o mayor alcance;
i) los intereses reconocidos en sede judicial o administrativa
como accesorios de créditos laborales.
Las indemnizaciones por antigüedad en los casos de despido y
las que se reciban en forma de capital o
renta por causas de muerte o incapacidad producida por
accidente o enfermedad, ya sea que los pagos se
efectúen en virtud de lo que determinan las leyes civiles y
especiales de previsión social o como
consecuencia de un contrato de seguro.
k) las ganancias derivadas de títulos, acciones, cédulas, letras,
obligaciones y demás valores emitidos o
que se emitan en el futuro por entidades oficiales cuando exista
una ley general o especial que así lo
disponga o cuando lo resuelva el Poder Ejecutivo;
u) las donaciones, herencias, legados y los beneficios
alcanzados por la ley de impuesto a los premios de
determinados juegos y concursos deportivos
v) los montos provenientes de actualizaciones de créditos de
cualquier origen o naturaleza. En el caso de
actualizaciones correspondientes a créditos configurados por
ganancias que deban ser imputadas por el
sistema de lo percibido, sólo procederá la exención por las
actualizaciones posteriores a la fecha en que
corresponda su imputación. A los fines precedentes, las
diferencias de cambio se considerarán incluidas
en este inciso.
 Las actualizaciones a que se refiere este inciso -con exclusión
de las diferencias de cambio y las
actualizaciones fijadas por ley o judicialmente- deberán
provenir de un acuerdo expreso entre las partes.
Las disposiciones de este inciso no serán de aplicación por los
pagos que se efectúen en el supuesto previsto
en el cuarto párrafo del artículo 14, ni alcanzarán a las
actualizaciones cuya exención de este impuesto se
hubiera dispuesto por leyes especiales o que constituyen
ganancias de fuente extranjera;
w) Los resultados provenientes de operaciones de
compraventa, cambio, permuta, o disposición de
acciones, cuotas y participaciones sociales, títulos, bonos y
demás valores, obtenidos por personas físicas
residentes y sucesiones indivisas radicadas en el país, en tanto
no resulten comprendidas en las previsiones
del inciso c) del artículo 49, excluidos los originados en las
citadas operaciones, que tengan por objeto
acciones, cuotas y participaciones sociales, títulos, bonos y
demás valores, que no coticen en bolsas o
mercados de valores y/o que no tengan autorización de oferta
pública.
La exención a la que se refiere este inciso procederá también
para las sociedades de inversión, fiduciarios
y otros entes que posean el carácter de sujetos del gravamen
y/o de la obligación tributaria, constituidos
como producto de procesos de privatización, de conformidad
con las previsiones del Capítulo II de la ley
23696 y normas concordantes, en tanto se trate de
operaciones con acciones originadas en programas de
propiedad participada, implementadas en el marco del Capítulo
III de la misma ley.

No computables Los dividendos en acciones y los dividendos en efectivo puesto Justifican

a disposición aumento
patrimoniales

Valuación de activos y pasivos:rg 2527

Caja dato
Banco cta cte Saldo+depósitos no acreditados-cheques
entregados no cobrados
Caja de ahorro Saldos+ DPA

Plazo fijo no vencido Capital+ intereses

Créditos Según cada categoria
Acciones y títulos con o si cotización Costo histórico SIN RESULTADOS POR
Moneda extranjera TENENCIA
Inmuebles , muebles, rodados, bienes del
hogar, intangibles capital de 4tta, otros
bienes
Art 41:
Art. 41 - En tanto no corresponda incluirlas en el artículo 49 de esta ley, constituyen ganancias de
la primera
categoría, y deben ser declaradas por el propietario de los bienes raíces respectivos:
a) el producido en dinero o en especie de la locación de inmuebles urbanos y rurales;
b) cualquier especie de contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de
derechos
reales de usufructo, uso, habitación o anticresis;
c) el valor de las mejoras introducidas en los inmuebles, por los arrendatarios o inquilinos, que
constituyan
un beneficio para el propietario y en la parte que éste no esté obligado a indemnizar;
d) la contribución directa o territorial y otros gravámenes que el inquilino o arrendatario haya
tomado a su
cargo;

e) el importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o
servicios
que suministre el propietario;
f) el valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo
u otros
fines semejantes;
g) el valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no
determinado.
Se consideran también de primera categoría las ganancias que los locatarios obtienen por el
producido, en
dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados en sublocación.

Art 49:

Art. 49 - Constituyen ganancias de la tercera categoría:

a) las obtenidas por los responsables incluidos en el artículo 69;
b) todas las que deriven de cualquier otra clase de sociedades constituidas en el país o de
empresas
unipersonales ubicadas en éste;
c) las derivadas de la actividad de comisionista, rematador, consignatario y demás auxiliares de
comercio
no incluidos expresamente en la cuarta categoría;
d) las derivadas de loteos con fines de urbanización; las provenientes de la edificación y
enajenación de
inmuebles bajo el régimen de la ley 13512;
...)(12) las derivadas de fideicomisos en los que el fiduciante posea la calidad de beneficiario,
excepto en
los casos de fideicomisos financieros o cuando el fiduciante-beneficiario sea un sujeto
comprendido en el
Título V;
e) las demás ganancias no incluidas en otras categorías.
También se considerarán ganancias de esta categoría las compensaciones en dinero y en especie,
los viáticos,
etc., que se perciban por el ejercicio de las actividades incluidas en este artículo, en cuanto
excedan de las sumas
que la Dirección General Impositiva juzgue razonables en concepto de reembolso de gastos
efectuados.
Cuando la actividad profesional u oficio a que se refiere el artículo 79 se complemente con una
explotación
comercial o viceversa (sanatorios, etc.), el resultado total que se obtenga del conjunto de esas
actividades se
considerará como ganancia de la tercera categoría.

Locación de inmuebles rurales y urbanos

Alquiler: inmuebles urbanos

Arrendamiento: inmuebles rurales

Arrendamiento en especie

Los contribuyentes que peciban arrendamientos en especie deben declarar como ganancia el
valor de los bienes recibidos. Entendiéndose por tal el valor de su realización en el año fiscal o
en su defecto al precio precio de plaza del mismo.en este ultimo caso, la diferencia entre el precio
de venta y el precio de plaza citado,se computara como ganancia o quebarnto en el año en que se
realice la venta
Realización en A valor de
el ejercicio realizacion

Valor de los
Ganancia gravada de primera categoria productos
realizados

En existencia al A valor de plaza

cierre al cierre

Alquileres declarados incobrables

El criterio de imputación devengado corresponde aplicarlo a los alquileres, un contribuyente que

no perciba los alquileres del inmueble afectado a renta, igualmente debe pagar el impuesto por
dichas ganancias, sin embargo, en los casos en que los inquilinos dejan de pagar, la norma
tributaria prevé un tratamiento particular.

El artículo 59 del decreto reglamentario establece que los propietarios de bienes raíces a que se
refiere el artículo 41 de la ley determinará su ganancia bruta sumando entre otros conceptos los
alquileres o arrendamientos devengados, salvo los incobrables, entendiéndose por tales los
alquileres adeudados al finalizar los juicios de desalojo y de cobro de pesos.

Cuando se recuperen créditos tratados impositivamente como incobrables, corresponderá

declararlos como ganancia en el año en que tal hecho ocurra

ejemplo: un contribuyente declara alquileres como renta de la primera categoría en el periodo

fiscal 2004 por haberse devengado dicha ganancia del periodo, pero sus alquileres no le fueron
abonado por el inquilino.

A raíz de ello el propietario del inmueble inicie juicio por desalojo a su inquilino

en el periodo fiscal 2006 finalice el juicio, entonces en ese período por haberse verificado la
situación dispuesta por el inciso a del artículo 59, el contribuyente lo declara como incobrables.

En el periodo 2009 el contribuyente percibe los alquileres con sus intereses y actualizaciones

cuando un alquiler declarado incobrable se recupera debe ser declarado como ganancia gravada
del periodo fiscal en que tal hecho ocurra, es decir 2009. Si bien es una renta de la primera
categoría, cuyo criterio imputación devengado, por tratarse un alquiler considerado incobrable en
un período anterior que se está recuperando, el criterio imputación a seguir es el del percibido.

El contribuyente además percibió intereses y actualizaciones.

Los intereses también son renta de primera categoría y no de la segunda categoría porque no se
trata de intereses percibidos por la colocación capital sino por el resarcimiento por el pago
efectuado fuera de término.

En lo que respecta a las actualizaciones, las firmas no están exentas. El artículo 20 inciso V.
dispone que se encuentran exentos los montos provenientes de actualizaciones de créditos de
cualquier origen o naturaleza. En el caso de actualizaciones correspondientes a créditos
configurados por ganancia que deben ser imputadas por el sistema de los percibido sólo
procederá la extensión por las actualizaciones posteriores a la fecha en que corresponda su
imputación.

En el periodo fiscal 2004 se imputaron los alquileres siguiendo el criterio de la devengado en el

2006 al considerar los incobrables se imputaron a pérdida anulando la ganancia gravada declarado
oportunamente. Hasta aquí el efecto sería neutro. En el 2009 periodo en que se recupera el
alquiler, se imputa la ganancia por lo percibido.

Del análisis surge que la actualización corresponde a un crédito proveniente una ganancia estamos
intentando por el criterio percibido por lo tanto la autorización no encuadra en la exención
prevista en el artículo 20. El recupero con su interés y su actualización son ganancia gravada y se
imputan a la primera categoría

Derechos reales de usufructo,uso, habitación y anticresis

el artículo 41 de la ley grava dentro de las renta de la primera categoría a cualquier especie de
contraprestación que se reciba por la constitución a favor de terceros de derechos reales de
usufructo uso habitación o antícresis.

El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con
tal que no se altere su substancia. Es un derecho real que otorga a una persona, usufructuario, el
uso y goce de una cosa que, necesariamente, pertenece a otra persona.

El usufructuario debe usar la cosa como lo haría el dueño de ella aplicando el mismo destino al
cual se encontró afectada antes del usufructo, no pudiendo cambiar el mismo. El usufructo puede
constituirse por acuerdo entre las partes, por actos de última voluntad como el testamento, por
prescripción de propia ley por ejemplo el usufructo de los padres respecto a los bienes de los hijos
sujetos a su patria potestad.

El derecho de uso real consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independientemente

de la posición de heredar alguna, con el cargo de conservar la sustancia de ella, o de tomar sobre
el fruto de un fundo ajeno, lo que sea preciso para necesidades del usuario y de su familia. Si se
refiere una casa y a la utilidad de morar en ella estamos ante el derecho de habitación.

El derecho de uso es casi igual al usufructo consiste en la facultad de servirse de la cosa ajena sin
alterar su sustancia, pero mientras el usufructo tiene el goce y el uso en toda su extensión, al
usuario le pertenece sólo aquello que vez que sea necesario para él y su familia conforme a su
condición social.

Anticresis: el derecho real concedido al acreedor por el deudor o un tercero por él, poniéndole en
posesión de un inmueble y autorizandolo a percibir los frutos para imputar los anualmente sobre
los intereses del crédito, si son debidos, y en caso de exceder, sobre el capital, o sobre capital
solamente sino se deben intereses. En un derecho real de garantía accesorio e indivisible, por lo
que el titular no está obligado a restituir el inmueble no se haya pagado enteramente el crédito

Ganancias por mejoras

el artículo 147 del decreto reglamentario dispone que se refutan mejoras, no resultando en
consecuencia deducible como gasto, aquellas erogaciones que no constituyen reparaciones
ordinarias que hagan al mero mantenimiento del bien en general se presumirá que reviste el
carácter de mejoras cuando su importe en el ejercicio de la habilitación supere el 20% del valor
residual del bien.

Para determinar el valor residual del inmueble al momento de la habilitación de la mejora

corresponderá detraer del costo de adquisición actualizado, desde la compra del inmueble hasta la
fecha de la habilitación de la mejora el porcentaje de amortización acumulada que corresponde a
la cantidad de trimestres contados desde el inicio del trimestre de afectación del bien en hasta la
finalización del trimestre anterior a la habilitación de la mejora

Costo de adquisicion actualizado-amortizacion acumulada=valor residual del inmueble

Menor o igual al 20% gasto

del valor residual del
bien
 Sumas invertidas
Mayor al 20% del mejora
valor residual del
bien

Imputación de la ganancia por mejora: la ganancia bruta se distribuirá proporcionalmente desde

el mes siguiente desde la habilitación de la mejora hasta la expiración del contrato de locación.

Es importante tener en cuenta que la ganancia por mejora se imputa a los distintos períodos
fiscales que corresponda hasta la finalización del contrato de locación, a valores históricos, la ley
no prevé ningún mecanismo de actualización dicha ganancia.

Justificación patrimonial la incorporación de la mejora

el incremento patrimonial por la mejora se justifica íntegramente en el ejercicio de la habilitación

de la misma

por ejemplo en abril de 2009 el inquilino introdujo una mejora por $64,000 que el propietario no
está obligado a indemnizar al contrato de locación finaliza en diciembre del 2011

en 2009 se justifica:
 Gastos a cargo del inquilino

se consideran ganancias de primera categoría las contribuciones, gravámenes y gastos que el

inquilino haya tomado a su cargo ya que en definitiva representan un mayor valor del alquiler para
el propietario del inmueble.

Por ejemplo se consideran ingreso, si el inquilino al tomar a su cargo como por ejemplo el
impuesto inmobiliario, la tasa de alumbrado barrido y limpieza, el agua, las expensas es decir
todos aquellos gravámenes que de no hacerse cargo el inquilino serían soportados por el
propietario no se incluyen dentro estos conceptos los gastos de teléfono, luz, gas, etc. Estos son
servicios por lo que el propietario no alquila el bien o no lo utiliza podría solicitar la desconexión
de los de los mismos.

Estos conceptos además de integrar la renta bruta se consideran un gasto deducible de la primera
categoría

los costos de mantenimiento presuntos se determinan aplicando el 5% sobre la renta bruta de la

primera categoría
 locación de cosa mueble

el alquiler de los bienes muebles cuando son alquilados conjuntamente con el inmueble integra el
precio por el uso del inmueble y se considera renta de la primera categoría.

esta norma se refiere a la cosa mueble incorporada a los inmuebles (mobiliarios, televisores,
videos, heladeras, etc.) ya que el alquiler de cosa mueble independientemente consideradas, se
trata como renta de la segunda categoría y se imputaran como ganancia en la medida en que
dichos alquileres sean percibidos mientras que al considerarlas de la primera categoría por ser
accesorios al alquiler del inmueble el criterio imputación a seguir el devengado.

Renta presunta

el artículo 41 incisos f y J establece ganancias gravadas de la primera categoría en base presunta,

las que deben ser declarada por el propietario de los bienes respectivos.

Valor locativo: según el artículo 56 del decreto reglamentario se considera valor locativo el
alquiler o el arrendamiento que obtendría el propietario si alquilarse o a rentarse el inmueble o
parte del mismo que ocupa o que cede gratuitamente a un precio no determinado

el valor locativo es una renta grabada no origina ingreso de fondos por lo cual merece una
justificación patrimonial negativa

1. inmuebles ocupados para recreo veraneo o fines similares: el inciso F. del artículo 41
establece que renta de primera categoría, el valor locativo computable por los inmuebles
que sus propietarios ocupan para recreo, veraneo u otros fines semejantes.

Se trata de una renta subjetiva y sólo por el período que ocupan sus propietarios del bien se
verifica el hecho imponible por ejemplo un contribuyente posee un inmueble mar del Plata pero
no tiene desocupado no le genera ninguna renta presunta. El contribuyente veraneo en dicho
inmueble desde el mes de enero del mes de marzo de un pedido fiscal por estar ocupado para
veraneo genera una renta presunta grabada de la primera categoría.

El propietario tendrá derecho computar todos los gastos necesarios para obtener mantener y
conservar esa ganancia grabada y todas las deducciones admitidas para renta de la primera
categoría .siempre los relacionados a los meses por los cuales el inmueble está ocupado.

El artículo 17 de la ley dispone que: cuando resultado neto de las inversiones de lujo, recreo
personal y similares, establecido conforme con las disposiciones de esta ley, sea perdída no se
computará a los efectos del impuesto.

Es decir que el quebranto obtenido por un bien inmueble ocupado para recreo o veraneo es un
quebranto no computable

2. inmuebles cedidos a título gratuito o a un precio no determinado: según el inciso G. del

artículo 41, es renta de la primera categoría el valor locativo o arrendamiento presunto de
inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado.

Esta presunción no permite la simulación de una operación onerosa

todos los gastos del inmueble por estar vinculados a la obtención de renta grabada, aún cuando la
misma es presunta, son deducibles .si los gastos deducibles son superiores a la renta presunta el
quebranto es imputable

ganancias de primera categoría de fuente extranjera:

1. Inmuebles destinados a vivienda permanente en el exterior

el artículo 139 dispone que se encuentran incluidas en el inciso F. del artículo 41 o sea
como valor locativo computable los inmuebles situados en el exterior que sus propietarios
residentes en el país tienen a vivienda permanente manteniendo las habilitadas para
brindar alojamiento en todo tiempo y de manera continua.
Efectos de la aplicación de los incisos F. y G. del artículo 41, respecto de inmuebles
situados fuera del territorio nacional, se presume, sin admitir prueba en contrario, que el
valor locativo o arrendamiento presunto atribuible a los mismos no es inferior al alquiler o
arrendamiento que obtendría el propietario si alquilarse o arrendase el bien o la parte del
mismo que ocupa o cede gratuitamente un precio no determinado.
El artículo 158 establece que las operaciones en moneda de otros países computables
para determinar las ganancias de fuente extranjera de residentes en el país, se convertirán
a moneda argentina al tipo de cambio comprador o vendedor, según corresponde
conforme la cotización del banco de la nación argentina al cierre del día en que se
concreten las operaciones.

Ganancia neta de la primera categoría