HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU

DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

prof.dr.sc. Gojko Bežovan

Pravni fakultet u Zagrebu

STANDARD STANOVANJA I IZAZOVI RAZVOJA

STAMBENE POLITIKE U HRVATSKOJ

Stan je najveća materijalna i simbolička vrijednost svakog kućanstva. Stan je osobno

bogatstvo, a isto tako i važan dio nacionalnog bogatstva. Standard stanovanja prema
različitim pokazateljima ponajbolje svjedoči o razvijenosti neke zemlje.

Stan i stanovanje dio su osobne potrošnje i na njegovu gradnju i održavanje

kućanstva troše znatan dio svojih prihoda. U europskim razvijenim zemljama računa
se da svako kućanstvo potroši 20 do 25% svojih životnih prihoda kako bi podmirilo
stambene potrebe na primjerenoj razini. Imajući u vidu činjenice povezane s novim
aparatima i pomagalima koja se koriste u kućanstvima drži se da stambeni fond
relativno brzo zastarijeva. Otuda su više nego uvjerljive postavke da svaka
generacija treba sagraditi stan za sebe i svoje potrebe. Jasno, ako ne sagradi stan
onda zatečeni treba temeljito obnoviti.

Stan i stanovanje su i dio javne potrošnje te država naročito pomaže ona kućanstva
koja nisu u stanju od svojih prihoda doći do pristojnog stana. Kako bi odgovorila
različitim potrebama slabije imućnih slojeva stanovništva država gradi socijalne
stanove.

U modernim se zemljama stambena potrošnja povezuje uz stambenu karijeru. Tako

kad obitelj raste zbog broja djece povećava se i stambeni prostor. Kad djeca idu od
roditelja, oni, postajući radno neaktivno stanovništvo, sele u manje stanove koji će biti
primjereni njihovim novim potrebama i platežnim mogućnostima.

Stanovi se ne grade samo radi podmirenja stambenih potreba. U stanove se ulažu i

ušteđevine kako bi ih se davanjem u najam kapitaliziralo. Standard stanovanja
različitih skupina stanovništva pokazateljem je i stambene potražnje.

U ovom tekstu podaci glede standarda stanovanja iznose se temeljem statističkih

podataka popisa stanovništva, s napomenom da su podaci Popisa iz 2011. godine
tek dijelom obrađeni, stambenih istraživanja, procjene stambenih potreba, a dijelom
se uspoređuju i s drugim zemljama.

STAMBENI STATUSI U HRVATSKOJ

Prodajom stanova u društvenom vlasništvu u Hrvatskoj je došlo do značajne

promjene stambenih statusa. Promjena stambenih statusa znači da će se država sve
manje javljati kao nositelj inicijativa gradnje socijalnih stanova pa će time sve veći

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
77
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

broj materijalno slabo stojećih kućanstava u velikim gradovima biti upućeno na

najam. Povlačenje države iz stambenih investicija negativno će utjecati na dosegnutu
razinu stambenog standarda. Dakle, bez aktivne uloge države stambeni će standard
rasti usporeno.

Velika je promjena u stambenim statusima činjenica da je 1991. bilo 24,9%

društvenih stanova, da poslije deset godina imamo samo 2,86% zaštićenih
najmoprimaca. Zaštićeni najmoprimci zapravo imaju status stanara u socijalnim
stanovima.

Tablica 1.
Stambeni statusi u Hrvatskoj 2001. godine

Ukupno kućanstava u Hrvatskoj Broj kućanstava Postotak

- od toga broja kućanstva koriste stan po 1.477.377 100,00%
osnovi:
Privatno vlasništvo ili suvlasništvo 1.225.235 82,93%
Najmoprimac sa zaštićenom najamninom 42.195 2,86%
Najmoprimac sa slobodno ugovorenom
110.008 7,45%
najamninom
Najam dijela stana (podstanar) 49.259 3,33%
Srodstvo s vlasnikom ili najmoprimcem 12.570 0,85%
Ostalo 38.110 2,58%
Izvor: Državni zavod za statistiku – Popis stanovništva 2001.

STAMBENI FOND

Standard stanovanja u Republici Hrvatskoj, kao što je vidljivo iz Tablice 2. u stalnom

je porastu u drugoj polovini 20. stoljeća, s tim da je u zadnjem međupopisnom
razdoblju standard znatnije povećan. To je povezano s gospodarskim prosperitetom
u prošlom desetljeću.

Tablica 2.
Broj, površina stanova za stalno stanovanje i pokazatelji standarda stanovanja u
Hrvatskoj

Popis
1951. 1971. 1981. 1991. 2001. 2011.
stanovništva –
godine godine godine godine godine godine
godina
Stanovi u 000
(za stalno 882 1.189 1.381 1.576 1.660 1.924
stanovanje)
Površina
stanova u 000 38.108 62.659 86.954 110.972 120.973 *
m2

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
78
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Prosječno m2
stana po 9,8 14,1 19,5 23,2 27,2 *
stanovniku
Prosječan broj
4,4 3,7 3,2 3,0 2,74 2,23
osoba po stanu
*Nema podataka
Izvor: Državni zavod za statistiku – podaci iz Popisa stanovništva, razne godine.

Slika 1.
Kretanje broja stanova za stalno stanovanje u Hrvatskoj prema popisima
stanovništva od 1951. do 2011. godine

2000
Broj stanova u 000

1500

1000

500

0
1951. 1971. 1981. 1991. 2001. 2011.

Broj stanova za stalno stanovanje u Hrvatskoj u proteklih 60 godina se utrostručio

(Slika 1.). Prosječna površina stana po stanovniku povećana je tri puta (Slika 2.), a
značajno se smanjio i broj osoba po stanu (Slika 3.). Ovi podaci ne govore i o kvaliteti
samog stambenog fonda.

Prvi rezultati Popisa stanovništva 2011. godine govore o znatnom rastu broja stanova
za stalno stanovanje. Kako je vidljivo iz Tablice 2. broj stanova za stalno stanovanje
na razini Hrvatske povećao se u zadnjih deset godina za 262.873 stanova, odnosno
za 15,8%. Znači godišnje je u prosjeku građeno 26.287 stanova.

U gradu Zagrebu fond stanova za stalno stanovanje povećao se za 68.270, odnosno

za 22%. Dakle, godišnje se u prosjeku gradilo 6.827 stanova.

U Hrvatskoj i u gradu Zagrebu povećao se broj kućanstava. Međutim, broj stanova za

stalno stanovanje u znatnoj mjeri premašuje broj kućanstava. Primjerice u gradu
Zagrebu, koji funkcionira kao jedinstveno stambeno tržite, broj stanova za stalno
stanovanje za 68.058 veći je od broja kućanstava.

Ulaganja u kupnju stanova u proteklom desetljeću često su bila motivirana

očuvanjem ili povećanjem bogatstva. Ranija su istraživanja pokazala da znatan dio
ovog stambenog fonda nije nastanjen (Bežovan, 2005.) te se ovo povećanje
stambenog fonda ne može tumačiti kao rast životnog standarda i kvalitete života svih

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
79
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

građana1. Fond stanova za stalno stanovanje raste u velikim i većim gradovima u

zemlji.

Tablica 3.
Stanovi za stalno stanovanje i kućanstva u Hrvatskoj i gradu Zagrebu prema
Popisima 2001. i 2011.

Stanovi Hrvatska Zagreb

2001. 1.660.649 304.163
2011. 1.923.522 372.433
Kućanstva Hrvatska Zagreb
2001. 1.477.372 275.464
2011. 1.534.148 304.375

Tablica 4.
Broj kućanstava i stanova u Gradu Zagrebu te prosječan broj članova kućanstava u
2001. i 2011. godini

članova članova
kućanstv kućanstv
stanovi po stanovi po
a a
2001. kućanstv 2011. kućanstv
2001. 2011.
u 2001. u 2011.
Zagreb 275 464 312 902 2,8 304 681 386 944 2,6
Brezovica 2 998 3 944 3,6 3 587 4 706 3,3
Črnomerec 14 057 16 341 2,8 15 470 19 930 2,5
Donja Dubrava 11 126 12 172 3,2 12 442 14 778 2,9
Gornja Dubrava 19 937 23 206 3,1 21 459 26 190 2,9
Donji Grad 18 201 21 548 2,5 16 556 23 634 2,2
Gornji Grad –
14 061 16 437 2,6 13 088 17 445 2,3
Medv.
Maksimir 18 396 21 306 2,7 19 198 24 606 2,5
Novi Zagreb – istok 24 592 25 977 2,7 24 833 29 068 2,3
Novi Zagreb –
16 930 18 421 2,9 21 771 27 580 2,6
zapad
Peščenica –
20 568 22 899 2,8 21 584 26 770 2,6
Žitnjak
Podsljeme 5 600 6 734 3,2 6 640 8 834 2,9
Podsused - Vrapče 14 108 15 378 3,0 16 929 20 089 2,7
Sesvete 17 169 20 172 3,4 22 512 30 256 3,1
Stenjevec 13 620 14 985 3,0 19 058 23 469 2,7
Trešnjevka – jug 24 938 27 463 2,7 27 843 34 359 2,3
Trešnjevka –
21 644 25 639 2,6 23 495 31 530 2,3
sjever
Trnje 17 519 20 280 2,6 18 216 23 700 2,3

1
Slični trendovi događaju se u drugim tranzicijskim zemljama (Tsenkova, 2003.).

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
80
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Slika 2.
Prosječno m2 površine stana po stanovniku u Hrvatskoj prema popisima stanovništva
od 1951. do 2001. godine

Slika 3.
Prosječan broj osoba po stanu u Hrvatskoj prema popisima stanovništva od 1951. do
2011. godine

4,4
4,5 Prosječan broj osoba po stanu
4 3,7
3,5 3,2
3
3 2,74
2,5 2,23
2
1,5
1
0,5
0
1951. 1971. 1981. 1991. 2001. 2011.

Standard stanovanja u Hrvatskoj, mjeren brojem soba po članu kućanstva (Slika 4.)
usporediv je s dijelom tranzicijskih zemalja članica EU, a dok je ipak znatno niži od
starih standarda u starim EU članicama.

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
81
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Slika 4.
Prosječan broj soba po članu kućanstva, prema EU zemljama

3
2,7
2,6
2,5
2,1 2,1
2 2 2
1,9 1,9 1,9
2 1,8 1,8 1,8
1,7
1,6 1,6
1,5 1,5 1,5
1,4 1,4
1,5 1,3 1,3
1,2 1,2 1,2
1,1 1,1 1,1 1,1
0,9
1

0,5

0
Slovačka

Švedska
Njemačka
Rumunjska

Nizozemska
Litva
Poljska

Latvija

Češka

Grčka

Finska

Irska

Danska
Mađarska

Slovenija

Španjolska

Francuska

Luksemburg

Velika Britanija
Italija

Malta

EU10

EU15

EU25
Bugarska

Estonija

Austrija

RH
Cipar

Belgija
Portugal

Izvor: Šućur, 2007.

Tablica 5.
Nastanjeni stanovi prema vlasništvu i sobnosti – 2001. godina

Prosječno
Ukupna
NASTANJENI Broj stanova m2 po Postotak
površina u m2
STANOVI - UKUPNO stanu
1.421.623 105.815.623 74,43 100,00%
Po vlasništvu:
- vlasništvo fizičke
1.365.650 102.724.888 75,22 96,06%
osobe
- vlasništvo pravne
55.973 3.090.735 55,22 3,94%
osobe
Po sobnosti:
1-sobni 178.852 6.101.695 34,12 12,58%
2-sobni 468.813 25.420.055 54,22 32,98%
3-sobni 396.831 29.621.613 74,65 27,91%
4-sobni 269.449 27.953.738 103,74 18,95%
5-sobni 77.519 11.206.609 144,57 5,45%
6-sobni 22.458 3.693.670 164,47 1,58%
7-sobni 4.569 959.617 210,03 0,32%
8 i više soba 3.132 868.626 277,34 0,22%
Izvor: Državni zavod za statistiku – Popis stanovništva 2001.

Prosječna veličina nastanjenih stanova u Hrvatskoj (Tablica 5.) je 74,43 m2 i od

ukupnog broja nastanjenih stanova 96,06% u vlasništvu su građana. Struktura
stambenog fonda prema sobnosti relativno je nepovoljna. Prevladavaju dvosobni

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
82
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

stanovi (Slika 5.), koji zajedno s jednosobnim čine 45,56% nastanjenog stambenog
fonda. Prema Popisu 2011. ovi će parametri ipak biti veći.

Prema rezultatima istraživanja procjene stambenih potreba (Bežovan, 2011.) u

Hrvatskoj dominiraju trosobni i dvosobni stanovi, a do 40 m 2 sobnog prostora ima
35,5% stanovništva.

Nedovoljno soba u odnosu na broj članova obitelji ima 15,9% kućanstava, a donekle
dovoljno 10,9%. Cjelokupnim rasporedom i dimenzijama stana/kuće nezadovoljno je
18,5% kućanstava.

Slika 5.
Zadovoljstvo cjelokupnim rasporedom i dimenzijama stana/kuće

80%

70%

60%

49%
50%
43% 41%
39%
40% 37%
33%
30%

20%
15% 14%
13%
10% 6% 4% 4%
2% 2%
0%
0%
Jako zadovoljan Više zadovoljan Više nezadovoljan Jako nezadovoljan Bez odgovora

Zagreb Sva ostala naselja u Hrvatskoj Hrvatska

S obzirom na broj članova, kućanstva bi najčešće potrebovala stanove sa tri spavaće

sobe 9,4%, a isti udio, 9,4% potrebovalo bi stanove s četiri spavaće sobe.

Procjena potreba upućuje na prenaseljenost dijela stambenog fonda u Zagrebu i

većim gradovima. Može se zaključiti da oko jedne četvrtine stanovništva živi u
prenaseljenim stanovima.

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
83
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Slika 6.
Sobnost stanova u nastanjenim stanovima u Hrvatskoj prema Popisu stanovništva
2001. godine

500000

450000
Broj stanova
400000

350000

300000

250000

200000

150000

100000

50000

0
1-sobni 2-sobni 3-sobni 4-sobni 5-sobni 6-sobni 7-sobni 8 i više
soba

OPREMLJENOST STANOVA

Tablica 6.
Opremljenost nastanjenih stanova – 2001. godina
Broj stanova Postotak
NASTANJENI STANOVI - UKUPNO
1.421.623 100,00%
Stanovi koji imaju:
- zahod 1.272.344 89,50%
- kupaonicu 1.256.698 88,40%
- kuhinju 1.409.247 99,13%

Stanovi koji imaju:

- kuhinju, zahod i kupaonicu 1.229.976 86,52%
- kuhinju i zahod, bez kupaonice 26.846 1,89%
- samo kuhinju, bez kupaonice i
121.973 8,58%
zahoda
- bez kuhinje, kupaonice i zahoda 4.986 0,35%
- ostale kombinacije pomoćnih
37.842 2,66%
prostorija

Stanovi s instalacijama:
- struje 1.414.274 99,48%
- vodovoda 1.331.431 93,66%
- kanalizacije 1.318.594 92,75%
- centralnog grijanja 514.386 36,18%
Izvor: Državni zavod za statistiku – Popis stanovništva 2001.

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
84
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Slika 7.
Udio stanova bez kupaonice u stambenom fondu u Hrvatskoj i po županijama

Udio stanova k oji nemaju k upaonicu u %

30,00%

25,00%

20,00%

15,00% 24,24%

24,34%

22,94%
22,84%

21,07%

19,33%

19,32%
18,27%

18,23%

10,00%
15,83%

14,69%

14,60%
14,23%
13,38%

12,60%
11,60%

8,17%

8,08%
5,00%

6,00%
5,70%
4,94%

3,04%
0,00%
Sisačko-moslavačka

Vukovarsko-srijemska

Splitsko-dalmatinska

Međimurska županija
Primorsko-goranska županija

Grad Zagreb
Republika Hrvatska

Zadarska županija

Istarska županija
Zagrebačka županija

Krapinsko-zagorska

Požeško-slavonska
Karlovačka županija

Varaždinska županija

Koprivničko-križevačka

Bjelovarsko-bilogorska

Virovitičko-podravska
Ličko-senjska županija

Dubrovačko-neretvanska
Brodsko-posavska županija

Osječko-baranjska županija

Šibensko-kninska županija
županija

županija
županija

županija
županija

županija
županija
županija

županija
Opremljenost stambenog fonda u Hrvatskoj (Tablica 6.) je tek relativno
zadovoljavajuća. Valja napomenuti da 10,5%, odnosno oko 150.000 stanova nema
zahod. Dok 11,6%, odnosno oko 165.000 stanova nema kupaonice. Podatci iz Slike
7. ponovo upozoravaju na razlike u standardu stanovanja po županijama glede
pomoćnih prostorija i instalacija u nastanjenim stanovima.

Više od 80% stambenog fonda sagrađeno je poslije Drugog svjetskog rata, a

prosječna bi starost stanova bila oko 40 godina (Tablica 9.). Nepovoljna starost
stambenog fonda povezana je s nepovoljnim trendom gradnje novih stanova tijekom
1990-ih.

Opremljenost stanova strujom, vodom, wc-ima i kupaonicama donekle je

zadovoljavajuća (Bežovan, 2011.). Još uvijek 5,1% kućanstava nema vodovod, a wc
u kući nema 3,4% kućanstava. Plinske instalacije ima 42% kućanstava. Kupaonicu
nema 1,5% kućanstava. Međutim, glede razine dovršenosti radova u
kućama/stanovima u samo 39,5% radovi su završeni u cijelosti, a 23,3% kućanstava
izjavljuje da su radovi tek osrednje dovršeni.

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
85
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

NEPRIKLADNOST STAMBENOG FONDA

Znakove vlage na zidovima ima 35,8% kućanstva, a stanovi i kuće prokišnjavaju u

13,7% slučajeva.

Slika 8.
Znakovi vlage na zidovima u stanu/kući

80%
72%
70%
61% 63%
60%

50%

40% 38% 36%

30% 26%

20%

10%
2% 2% 2%
0%
Da Ne Bez odgovora
Zagreb Sva ostala naselja u Hrvatskoj Hrvatska

Tablica 7.
Udio (%) kućanstava koja su izjavila da imaju sljedeće stambene probleme, prema
zemljama

Dotrajalost
Nema wc Ima barem
Manjak prozora, Vlaga/
unutar dva
prostora vrata i prokišnjava
stana problema*
podova
Austrija 14 5 8 1 5
Belgija 14 9 13 3 9
Danska 19 5 11 1 7
Finska 22 8 15 2 10
Francuska 21 11 14 1 12
Njemačka 11 4 10 1 5
Grčka 21 11 19 4 13
Irska 17 9 13 2 10
Italija 20 12 13 1 11
Luksemburg 25 5 7 - -
Nizozemska 16 9 11 2 7
Portugal 25 16 40 5 24
Španjolska 14 5 14 2 7

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
86
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Švedska 20 2 6 1 3
Velika
22 7 8 1 7
Britanija
Cipar 17 15 20 4 17
Češka 15 6 13 5 9
Estonija 30 40 31 17 36
Mađarska 18 24 15 8 17
Latvija 29 32 29 20 31
Litva 26 35 19 25 30
Malta 13 21 31 1 19
Poljska 30 28 21 11 25
Slovačka 13 41 13 7 20
Slovenija 15 14 13 5 11
Bugarska 21 19 25 30 26
Rumunjska 28 30 29 39 35
EU10 24 25 19 10 22
EU15 17 8 12 1 9
EU25 18 11 12 3 11
RH 20 31 19 4 31
* S liste od 4 problema uključena u ovu tablicu.
Izvor: Šućur, 2007.

U odnosu na zemlje članice EU (Tablica 7.) pokazuje se da je Hrvatska u krugu

zemalja koje imaju najneprikladniji stambeni fond i time brojne stambene probleme.
Distribucija ovih činjenica po županijama (Tablica 8.) govori dodatno o regionalnim
razlikama u razvijenosti zemlje.

Tablica 8.
Udio (%) kućanstava koja su izjavila da imaju sljedeće stambene probleme, po
županijama

Dotrajalost Nema Ima

Manjak prozora, Vlaga/ wc barem
Županija
prostora vrata i prokišnjava unutar dva
podova stana problema*
Zagrebačka 10 23 18 3 16
Krapinsko-zagorska 10 27 14 5 16
Sisačko-moslavačka 16 26 16 6 17
Karlovačka 19 47 31 6 34
Varaždinska 19 27 14 6 20
Koprivničko-križevačka 16 29 19 9 22
Bjelovarsko-bilogorska 26 46 29 14 34
Primorsko-goranska 25 23 13 1 16
Ličko-senjska 23 47 18 10 28
Virovitičko-podravska 16 38 23 13 29
Požeško-slavonska 22 39 27 6 27
Brodsko-posavska 25 44 36 17 40
Zadarska 22 35 28 6 27

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
87
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Osječko-baranjska 17 39 22 6 25
Šibensko-kninska 19 41 24 3 30
Vukovarsko-srijemska 20 35 28 6 25
Splitsko-dalmatinska 27 37 26 2 28
Istarska 14 20 12 0 13
Dubrovačko-
23 30 23 3 23
neretvanska
Međimurska 8 28 17 5 17
Grad Zagreb 21 24 9 - 17
RH 20 31 19 4 22
* S liste od 4 problema uključena u ovu tablicu.
Izvor: Šućur, 2007.

Sustav grijanja problem je za 15% kućanstava, 12,7% kućanstava ima nekvalitetne

elektro instalacije, a vodovodne instalacije problem su za 13,2% kućanstava.

Prema rezultatima iz procjene stambenih potreba lošu kvalitetu prozora na stanovima

i kućama ima 30,6% kućanstava, a na kvalitetu vrata žali se 26,7% građana.

Slika 9.
Procjena kvalitete prozora

70%

60%

50% 45% 46% 46%

40%
29%
30% 27% 26%
22% 23% 21%
20%

10% 5% 4% 5%
1% 1%
0%
jako dobro dobro loše jako loše Bez odgovora

Zagreb Sva ostala naselja u Hrvatskoj Hrvatska

Toplinska izolacija problem je za 30,5% ispitanika. Na zvučnu izolaciju se žali 32,9%

kućanstava, a lošu kvalitetu krovišta ima 22,8% kućanstava.

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
88
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Tablica 9.
Nastanjeni stanovi prema godini gradnje

Nastanjeni stanovi –
ukupno Broj stanova Postotak
- od toga broja je 1.421.623 100,00%
sagrađeno:
- prije 1919. 129.901 9.14%
- 1919. – 1945. 104.333 7,34%
- 1946. – 1960. 154.672 10,88%
- 1961. – 1970. 285.451 20,08%
- 1971.– 1980. 329.028 23,14%
- 1981. – 1990. 244.908 17,23%
- 1991. – 1995. 47.911 3,37%
- 1996. i kasnije 70.817 4,98%
- nepoznato 49.603 3,49%
- nezavršeno, novo 4.999 0,35%
Izvor: Državni zavod za statistiku – Popis stanovništva 2001.

STAMBENA GRADNJA

Tablica 10.
Novosagrađeni stanovi za stalno stanovanje u Hrvatskoj 1981. – 2011.

Broj Broj
Godina Indeks Godina Indeks
stanova stanova
1981. 30.453 100 1997. 12.516 41
1982. 27.301 90 1998. 12.557 41
1983. 28.924 95 1999. 12.175 40
1984. 25.266 83 2000. 15.988 53
1985. 22.758 75 2001. 12.580 41
1986. 23.796 78 2002. 18.047 59
1987. 22.768 75 2003. 17.877 59
1988. 21.766 72 2004. 18.763 61
1989. 20.341 67 2005. 19.995 65
1990. 18.596 61 2006. 22.121 73
1991. 12.623 41 2007. 25.609 84
1992. 7.767 25 2008. 25.368 83
1993. 8.343 27 2009. 18.740 62
1994. 9.710 32 2010. 14.972 49
1995. 7.359 24 2011. 12.390 41
1996. 12.624 41
Izvor: Državni zavod za statistiku, razne statističke publikacije.

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
89
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Slika 10.
Novosagrađeni stanovi za stalno stanovanje u Hrvatskoj 1981.-2011.

35000
Broj novosagrađenih stanova
30000

25000

20000

15000

10000

5000

0
1981. 1983. 1985. 1987. 1989. 1991. 1993. 1995. 1997. 1999. 2001. 2003. 2005. 2007. 2009. 2011.

Tablica 11.
Nova stambena gradnja 1990.-2009. (broj jedinica na 1.000 stanovnika)

1990. 1993. 1997. 2001. 2002. 2006. 2007. 2008. 2009.

Hrvatska 4,1 1,9 2,8 2,8 4,0 5,0 5,8 5,7 4,2
Češka 4,4 3,1 1,7 2,4 2,7 2,9 4,0 3,7 3,7
Estonija 4,8 1,6 0,7 0,4 0,8 3,8 5,3 4,0 2,3
Mađarska 4,2 2,0 2,7 2,8 3,1 3,4 3,6 3,6 3,2
Poljska 3,5 2,5 1,9 2,7 2,5 3,0 3,5 4,3 4,2
Rumunjska 2,1 1,3 1,4 1,3 1,2 1,8 2,2 3,1 2,9
Slovačka 3,9 2,6 1,3 1,9 2,6 2,7 3,1 3,2 3,5
Slovenija 3,9 4,0 3,0 3,2 3,6 3,8 4,2 4,9 4,2
zemlje prosjek 3,4 2,2 1,9 2,3 2,4 2,9 3,4 3,9 3,7
Izvor: Hegedüs, 2013.

Početkom 1990-ih u Hrvatskoj smo suočeni s padom broja novosagrađenih stanova

koji se tijekom posljednjeg međupopisnog razdoblja oporavio. Padu broja
novosagrađenih stanova treba pribrojiti i oko 25.000 stanova koji su uglavnom bili
razrušeni tijekom ratnih operacija. Ovo će razdoblje dugoročno negativno utjecati na
standard stanovanja u Hrvatskoj. Hrvatska je u prosjeku u novije vrijeme gradila
relativno više stanova od zemalja u regiji (Tablica 11.).

U odnosu na razvijene europske zemlje Hrvatska još uvijek ima skroman standard
stanovanja (Bežovan, 2005a.). Povećanje se standarda stanovanja može očekivati
uz aktivniju ulogu države u poticanju gradnje stanova i uz subvencije održavanja i
obnove postojećeg stambenog fonda.

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
90
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

RAZINA STANDARDA STANOVANJA

Kod nas se znaju čuti stavovi da imamo višak stambenog fonda. To se može
zaključiti uspoređujući broj kućanstava i broj stanova. Već je rečeno da je broj
stanova za stalno stanovanje za 389.374 veći od broja kućanstava. Međutim, višak
stanova u seoskim područjima ili na otocima nije u stanju nadoknaditi manjak
stanova u gradu. Isto tako, dio stanova za stalno stanovanje nenastanjen je, a dio je
kupljen kako bi se očuvala vrijednost kapitala. Procjenjuje se da je u Zagrebu oko 45
tisuća stanova nenastanjeno. Zanimljivo je da je stambeni fond u Zagrebu bolje
opremljen, ali je skromniji po sobnosti, ima veći udio jednosobnih i dvosobnih
stanova, te manju površinu po glavi stanovnika.

U Hrvatskoj je nestašica stanova i stambenog prostora uglavnom prisutna u većim i

velikim gradovima gdje se je skoncentrirala i većina biološki reproduktivnog
stanovništva. U tom se smislu neodgovarajući standard stanovanja javlja kao
ograničenje poželjnog rasta stanovništva, a onda i gospodarskog razvoja.

S kvalitetom stanovanja nezadovoljna je oko četvrtina stanovništva čemu doprinose i

prethodni pokazatelji (Tablica 12.).

Tablica 12.
Ocjena kvalitete stanovanja od 1 – 10, broj 1 jako zadovoljni, broj 10 jako
nezadovoljni

sva
ostala
postoci po stupcima Zagreb Hrvatska
naselja u
Hrvatskoj
1 Jako zadovoljan (-a) 16,3 9,3 10,4
2 13,0 9,3 9,8
3 18,1 12,8 13,6
4 4,3 8,8 8,1
5 14,4 22,1 20,9
6 6,5 9,4 9,0
7 10,5 7,8 8,2
8 8,2 8,9 8,8
9 3,4 3,9 3,8
10 Jako nezadovoljan (-a) 2,9 5,4 5,0
Bez odgovora 2,3 2,2 2,2
Broj ispitanika 392 1828 2220
vjerojatna varijacija uzorka (+/-) 4,9 2,3 2,1

Posebne skupine koje ističu više probleme stanovanja su udovice/udovci, razvedeni,

samci i podstanari u većim gradovima.

Troškovi stanovanja, imajući u vidu ukupna primanja kućanstva, su visoki i jako visoki
za 59,1% stanovništva (Slika 11.). Kako bi se nosili s krizom građani štede na
potrošnji energije i prehrane. Jeftiniji stan traži tek 2,3% kućanstava.

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
91
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Slika 11.
Procjena visine izdataka za stanovanje s obzirom na primanja kućanstva

70%

60%

50%

40% 37% 39% 39%

34%
31% 31%
30%
21% 20%
20% 15%

10% 7%
5% 3% 3% 5% 5%
2% 2% 2%
0%
Jako niski Niski Primjereni Visoki Jako visoki Bez odgovora

Zagreb Sva ostala naselja u Hrvatskoj Hrvatska

Procjena sadašnje opće situacije u zemlji glede stanovanja govori da je 44,8%

ispitanika više nezadovoljno, a 15,5% jako nezadovoljno. Građani su sve svjesniji
opasnosti gubitka stana u odnosu na ranije razdoblje. Građani očekuju veću pomoć
države glede stambenog zbrinjavanja.

Oko jedne petine ispitanika planira seljenje u naredne tri godine. Kao razlozi seljenja
najčešće se navodi samostalan život bez roditelja, želja za stjecanjem stana u
vlasništvu te zasnivanje obitelji. Dugotrajna nezaposlenost građane bi u 43,3%
slučajeva potaknula na preseljenje.

Važno je istaknuti da 5,6% Hrvata, ne računajući stan u kojem žive, vlasnikom su

jednog ili više stanova. K tome, 7,4% njih ima vikendice, a 2,5% vlasnici su
apartmana.

ZAKLJUČCI

Tek parcijalni podaci iz Popisa stanovništva 2011. govore o povećanju stambenog

fonda na razini zemlje i posebno na području grada Zagreba. Na neki način ovim se
nadoknadio zaostatak iz prethodnog desetljeća te gubitak stambenog fonda uslijed
ratnih razaranja.

Međutim, investiranje u gradnju stanova i velik broj novosagrađenih stanova, koje je

bilo i veće od drugih zemalja u regiji, ne znače proporcionalno povećanje standarda
stanovanja. Naime, ulaganje u gradnju stanova ovisilo je o gospodarskim
mogućnostima stanovništva. Tako je dio novosagrađenih stanova rezultat strategije
dobrostojećih kućanstava koja su time htjela sačuvati vrijednost kapitala, odnosno
osigurati stanove za svoje potomstvo ili od najma istih ostvarivati prihode. Međutim,

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
92
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

znatan dio ovih stanova ostao je nenastanjen te u tom smislu ne doprinosi kvaliteti
života.

Procjena stambenih potreba u Hrvatskoj i u Zagrebu detaljnije upućuje na dosegnuti

standard stanovanje i time kvalitetu života. Stanovnici u Zagrebu zadovoljniji su
standardom stanovanja od prosjeka za cijelu zemlju. Oko jedna četvrtina hrvatskih
građana nezadovoljna je standardom stanovanja, a oni žive u uvjetima
prenaseljenosti.

Međutim, u vrijeme krize troškovi stanovanja za skoro trećinu populacije visoki su i

građani štede na korištenju električne energije, grijanja i vode. Rast troškova
stanovanja za socijalno ugrožene dijelove populacije podrazumijevao bi i učinkovitiji
sustav subvencioniranja najamnina i posebno troškova stanovanja. Time bi se
doprinijelo i stabilizaciji kućnih proračuna i održivog standarda stanovanja.

No, čini se da će rast troškova stanovanja biti daljnjim generatorom snižavanja cijena
na tržištu korištenih stanova.

Ne mali dio stambenog fonda neprikladan je za stanovanje zbog prokišnjavanja,

vlage, nekvalitetnih prozora i vrata, odnosno, zbog neodgovarajućeg održavanja.

Među iskazanim stambenim potrebama posebno se ističe populacija mladih u velikim

gradovima, populacija samaca te kućanstava s nižim dohocima. Iskazane stambene
potrebe moguće je podmiriti dodatnim ulaganjima u gradnju socijalnih i javno
najamnih stanova i to je izazov stambene politike. Ovo se posebno odnosi na velike
gradove. U velikim gradovima sa stambenim prilikama posebno su nezadovoljni
stanovnici Splita, Rijeke i Osijeka. Ovi bi programi naročito pozitivno djelovali na
razdvajanje prikrivenih obitelji, primjerice odraslih članova kućanstva koji bi se trebali
osamostaliti.

Dio stambenih potreba moguće je poboljšati davanjem povoljnih kredita kućanstvima

s niskim primanjima kako bi napravili kupaonicu i wc u kući.

Radi povećanja energetske učinkovitosti država bi, u partnerstvu s gradovima i

vlasnicima, trebala, koristeći sredstva EU, početi sa sufinanciranjem programa
obnove pročelja i zamjene prozora i vrata na stambenim zgradama.

Rezultati spomenute procjene stambenih potreba upućuju na pitanja stanovanja

starije populacije koja ima problema s neprikladnim stanovima, visokim troškovima
stanovanja i slabo održavanim stanovima. Potražnja za prikladnim i priuštivim
stanovima, odnosno stambenim objektima, pod uvjetom reforme sustava socijalne
skrbi, mogla bi u ovom vremenu krize barem dijelom potaknuti građevinski sektor.

Ovo istraživanje nije obuhvatilo probleme kućanstava koja su zadužena u švicarskim

francima, a koja zbog rasta vrijednosti ove valute imaju nerealno povećane mjesečne
rate kredita. U ovim slučajevima veoma često preostala glavnica kredita znatno
premašuje tržišnu vrijednost imovine koja je kupljena na dugoročni kredit. Ovim je
ugrožen standard stanovanja mlađih kućanstava koja češće žive u velikim
gradovima.

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
93
 HRVATSKA GOSPODARSKA KOMORA - SEKTOR ZA TRGOVINU
DEVETNAESTI FORUM POSLOVANJA NEKRETNINAMA

Ulaganje u gradnju stanova ima višestruke gospodarske, socijalne i političke učinke.

Međutim, daljnja ulaganja u ovaj sektor trebalo bi usmjeriti u bolje održavanje
postojećeg stambenog fonda i njegovu obnovu te stambeno zbrinjavanje mlađe i
socijalno ranjive populacije kroz gradnju javno najamnih i socijalnih stanova.

Vlada bi trebala žurno preispitati mjere glede aktivne stambene politike kako bi se
nastavilo s investiranjem u ovom području i time doprinijelo rastu standarda
stanovanja dijela stanovništva.

Literatura
­ Bežovan, G. (2005.) Procjena standarda stanovanja u Zagrebu kao razvojnog
resursa, Revija za socijalnu politiku, 2005.,12: 23-44.
­ Bežovan, G. (2005a.) Stambena statistika u Europskoj uniji, Revija za socijalnu
politiku, 2005.,12: 119-132.
­ Bežovan, G. (2011.) Procjena stambenih potreba u Hrvatskoj. Zagreb:
CERANEO.
­ Hegedüs, J. (2013.) The Transformation of the Social Housing Sector in Eastern
Europe: A conceptual Framework, u: J. Hegedüs, M. Lux, N. Teller, (eds) Social
Housing in transitional countries (3-30). New York: Routledge.
­ Šućur, Z. (2007.) Stanovanje, u: Japec, L., Šućur, Z. (ur.) Kvaliteta života u
Hrvatskoj- regionalne razlike (31-39). Zagreb: UNDP.
­ Tsenkova, S. (2003.) Housing Policy Matters: The Reform Path in Central and
Eastern Europe, in: ed. Stuart, Lowe, et al. Housing Change in East and Central
Europe-Integration or Fragmentation (193-204). Aldershot: Ashgate.

Prof.dr.sc. Gojko Bežovan - Standard stanovanja i izazovi razvoja stambene politike u Hrvatskoj
94