EL CONTRATO DE TIEMPO COMPARTIDO

Este contrato es hibrido, producto de los contratos de arrendamiento y hospedaje.

Nuestra legislación civil y mercantil federal es omisa en cuanto a su regulación, apenas se

reconoce su existencia en el artículo 4, fracción I de la Ley Federal de turismo, en la que se le
atribuye el carácter de servicio turístico y lo define como “Habitaciones con sistema de tiempo
compartido o de operación hotelera”

Sin embargo, la dinámica de la realidad, que en muchos casos supera la dinámica jurídica, nos
lleva a aplicar por analogía normas relativas al arrendamiento y al hospedaje, sin embargo en
el terreno fiscal se definen claramente sus efectos, como veremos adelante.

El tiempo compartido es un contrato por virtud del cual se concede el uso de bienes inmuebles
por un espacio de tiempo específico, a cambio del pago de una cuota, proporcionándose
además diversos servicios de hospedaje hotelero que van incluidos en la cuota dentro del
desarrollo turístico materia del tiempo compartido.

El hecho de que con el fin de regular los derechos y obligaciones de las partes dentro de un
contrato de tiempo compartido, aplicando por analogía las reglas relativas al arrendamiento y
al hospedaje, produce incertidumbres para las propias partes.

Es en la legislación local de Quintana Roo, particularmente en el artículo 2757 de su Código

Civil, que se ha regulado la figura como sigue:

Artículo 2757. Por contrato de habitación de tiempo compartido de casa o departamentos

amueblados, el compartidor se obligó a concederle al compartidario el uso del inmueble
materia del contrato, por el plazo que convengan; a cambio del uso, el compartidario se obliga
a pagarle al compartidor un precio cierto y en dinero, en una sola exhibición o en abonos, así
como una cantidad más, también en dinero, que puede ser variable, por gastos que se causen
por el servicio de mantenimiento.

Adicionalmente, el artículo 2670 de dicho ordenamiento exige que el bien inmueble, materia
del contrato, se encuentre amueblado y acondicionado con los enseres o utensilios minimos e
indispensables para ser habitable.

En relación con el tema objeto de mi estudio, así como durante mi práctica docente, me entere
de la existencia de la Ley de Regulación y Fomento del sistema de tiempo compartido del
estado de guerrero, ordenamiento que tiene su propia concepción del contrato de tiempo
compartido como sigue: “ Se entiende por tiempo compartido, el sistema por el cual se
adquiere el derecho de uso, goce y disfrute de una unidad residencial, vacacional, los bienes
muebles que a ella se encuentren afectos y, en su caso, las instalaciones, áreas, construcciones
y servicios comunes, siempre y cuando el derecho se limite a un número determinado de días,
por un periodo especifico de años. El sistema podrá construirse sobre los bienes muebles
afectos a unidades residenciales vacacionales, aplicando las disposiciones de esta ley en todo
lo que no contraríe a su naturaleza”
Dentro de este ordenamiento se introduce la figura de multipropietario, como parte del
contrato, entendiéndose como tal, a la persona que adquiere el dominio pleno sobre una parte
alícuota de una unidad inmobiliaria de cualquier destino, respecto de la cual ejerce todas las
facultades de dueño, para disponer, transmitir, intercambiar y gravar; sujeto a un calendario
en cuanto a los derechos de uso, goce, aprovechamiento y disfrute exclusivo, en los términos
de su respectiva parte alícuota de utilización, terminada la cual, continuaran en el uso
exclusivo por su orden el resto de multipropietarios en forma sucesiva y cíclica.

Bajo esta legislación, mientras el contrato no se inscriba en el Registro Público de la Propiedad,

el sistema de tiempo compartido no podrá hacerse ninguna publicidad ni promoción del
desarrollo inmobiliario que implique una policitación de venta de tiempo compartido. La falta
de este requisito, establece el ordenamiento comento, da lugar para el tiempo compartidario a
la anulación de la adquisición del tiempo compartido y a demandar daños y perjuicios.

En los ordenamientos anteriores encuentro puntos de coincidencia, pero existen algunas

diferencias que deberán evaluarse regionalmente. Como comentario final, hay que recordar
que cada entidad podrá legislar en materia turística, ya que al no estar reservada esta temática
a la materia federal, cada estado podrá incorporar aquellas disposiciones que estime útiles
para el fomento turístico de su territorio.

En la LISR encontramos una definición del contrato de tiempo compartido, a fin de regular su
tratamiento en la material.

LISR 2017

Artículo 159. Tratándose de ingresos que correspondan a residentes en el extranjero que se

deriven de un contrato de servicio turístico de tiempo compartido, se considerará que la
fuente de riqueza se encuentra en territorio nacional cuando en el país estén ubicados uno o
varios de los bienes inmuebles que se destinen total o parcialmente a dicho servicio.

Para los efectos de este artículo, se consideran como contratos de servicio turístico de tiempo
compartido, aquéllos que se encuentren al menos en alguno de los siguientes supuestos:

I. Otorgar el uso o goce o el derecho a ocupar o disfrutar en forma temporal o en

forma definitiva, uno o varios bienes inmuebles o parte de los mismos que se
destinen a fines turísticos, vacacionales, recreativos, deportivos o cualquier otro,
incluyendo en su caso, otros derechos accesorios.
II. Prestar el servicio de hospedaje u otro similar en uno o varios bienes inmuebles o
parte de los mismos, que se destinen a fines turísticos, vacacionales, recreativos,
deportivos o cualquier otro fin, incluyendo en su caso otros derechos accesorios,
durante un periodo específico a intervalos previamente establecidos,
determinados o determinables.
III. Enajenar membresías o títulos similares, cualquiera que sea el nombre con el que
se les designe, que permitan el uso, goce, disfrute u hospedaje de uno o varios
bienes inmuebles o de parte de los mismos, que se destinen a fines turísticos,
vacacionales, recreativos, deportivos o cualquier otro.
IV. Otorgar uno o varios bienes inmuebles, ubicados en territorio nacional, en
administración a un tercero, a fin de que lo utilice en forma total o parcial para
hospedar, albergar o dar alojamiento en cualquier forma, a personas distintas del
contribuyente, así como otros derechos accesorios, en su caso, durante un periodo
específico a intervalos previamente establecidos, determinados o determinables.
El o los bienes inmuebles a que se refiere este artículo, pueden ser una unidad
cierta considerada en lo individual o una unidad variable dentro de una clase
determinada.
El impuesto se determinará aplicando la tasa del 25% sobre el total del ingreso
obtenido por el beneficiario efectivo residente en el extranjero, sin deducción
alguna, debiendo efectuar la retención, el prestatario si es residente en el país o
residente en el extranjero con establecimiento permanente en el país; de lo
contrario, el contribuyente enterará el impuesto correspondiente mediante
declaración que presentará ante las oficinas autorizadas dentro de los quince días
siguientes a la obtención del ingreso. Los contribuyentes que tengan
representante en el país que reúnan los requisitos establecidos en el artículo 174
de esta Ley, podrán optar por aplicar sobre la utilidad obtenida, la tasa máxima
para aplicarse sobre el excedente del límite inferior que establece la tarifa
contenida en el artículo 152 de esta Ley, siempre que dicho representante tenga
los estados financieros dictaminados, o los contenidos en la declaración
informativa sobre su situación fiscal a disposición de las autoridades fiscales.
El ingreso obtenido o la utilidad obtenida a que se refiere el párrafo anterior,
serán los que se obtengan de multiplicar el cociente que resulte de dividir el valor
de los bienes inmuebles del contribuyente y de sus partes relacionadas ubicados
en México, entre el valor de la totalidad de los bienes inmuebles del contribuyente
y de sus partes relacionadas, afectos a dicha prestación, por el ingreso mundial
obtenido o por la utilidad mundial determinada, antes del pago del impuesto
sobre la renta, del residente en el extranjero, según sea el caso, obtenidos por la
prestación del servicio turístico de tiempo compartido.
Para los efectos de este artículo, el valor de los bienes inmuebles a que se refiere
el párrafo anterior será el contenido en los estados financieros dictaminados o los
contenidos en la declaración informativa sobre la situación fiscal del contribuyente
y de sus partes relacionadas, al cierre del ejercicio inmediato anterior.
El impuesto sobre la utilidad a que se refiere este artículo se enterará por el
contribuyente mediante declaración que presentará, en las oficinas autorizadas,
dentro de los quince días siguientes a la obtención del ingreso.
Cuando la persona que efectúe los pagos a que se refiere este artículo sea
residente en el extranjero, el contribuyente enterará el impuesto mediante
declaración que presentará, en las oficinas autorizadas, dentro de los 15 días
siguientes a la obtención del ingreso.
Independientemente de que el concepto de tiempo compartido se encuentra dentro del
Capítulo de residentes en el extranjero, la misma resulta aplicable a toda la ley, a través de una
interpretación armónica de todas las disposiciones que integran la LISR.

De todas las disposiciones comentadas es posible entresacar los siguientes elementos:

1. Partes

Dependiendo de las modalidades que el contrato adopte, en principio podemos señalar

que en este contrato existen tres partes, a saber.

1.1 El compartidor o dueño del inmueble y/o multipropietario

Esta persona es quien procurara los medios necesarios para realizar el desarrollo
turístico con el objetivo de otorgar, al compartidario el uso del inmueble.
Puede darse la modalidad de que el compartidor y el dueño de inmueble no sean la
misma persona, en cuyo caso habrá que analizar la relación jurídica que exista entre
ambas partes, generalmente de arrendamiento, a fin de garantizar al compartidor la
posesión del inmueble, materia del tiempo compartido por un plazo determinado

1.2 El compartidario o cliente o tiempo compartidario

Persona interesada en adquirir por un periodo determinado, generalmente muy corto,

una semana, un mes, etcétera, el uso del inmueble totalmente amueblado,
acondicionado y con los enseres o utensilios mínimos e indispensables para ser
habitado, pues en dicho lugar habitara generalmente durante sus vacaciones.

2. Objeto del contrato

El objeto del contrato consiste en garantizar al compartidario, por un periodo

determinado (cinco, 10, 20 años, etcétera). El que cada año, durante el periodo que el
elija, gozará del derecho de uso de una habitación dentro de un desarrollo turístico
para disfrutar de sus vacaciones.

El compartidario podrá ejercer su derecho o, en su caso, cederlo a un tercero,

debiendo notificar al compartidor dicha circunstancia. En algunos casos, el propio
compartidor interviene como mediador entre ambas partes.

Además del derecho de uso del inmueble, el compartidor se obliga a prestar al

compartidario servicios de hospedaje, de manera que durante el tiempo que habite el
inmueble, este se encuentre debidamente aseado, con todos los servicios en
funcionamiento.

3. Contraprestación
La contraprestación se divide en dos partes: La primera, que consiste en una suma de
dinero que se paga por el derecho de uso del inmueble, una vez al año en el periodo
 prefijado y durante el tiempo pactado en el contrato; la segunda consiste en la cuota
de gastos de mantenimiento y servicio, la cual deberá ser pagada por el compartidor,
independientemente de que use o no el inmueble.

4. Forma
Aun cuando se trata de un contrato innominado, en la práctica este consta por escrito
de manera que queden perfectamente claros los derechos y obligaciones de las partes.

5. Efectos fiscales
5.1 Impuesto sobre la renta
5.1.1 Para el compartidor o desarrollador turístico

La contraprestación cobrada será un ingreso acumulable, pero su momento de

acumulación dependerá del concepto bajo el cual se cobra.
Así las cosas, tratándose de la contraprestación por el otorgamiento del uso o goce
temporal de inmuebles, cuando el compartidor se persona moral, lo que ocurre
generalmente , el ingreso será acumulable en los términos establecidos en la LISR,
para este tipo de ingresos, particularmente en el momento en que la contraprestación
sea exigible.

Por lo que se refiere a las cuotas o servicios de mantenimiento, los mismos serán
acumulables en términos de la LISR, cuando ocurra cualquiera de los supuestos
previstos para la acumulación del servicio, esto es: cuando se expida el comprobante
que ampare la contraprestación, se preste el servicio, o se cobre total o parcialmente
dicho servicio.

5.1.2 Deducciones

En materia de deducciones la LISR establece un tratamiento para los prestadores

de servicios turísticos a través de la figura del tiempo compartido.

LISR 2017

Artículo 30. Los contribuyentes que realicen obras consistentes en desarrollos inmobiliarios o
fraccionamientos de lotes, los que celebren contratos de obra inmueble o de fabricación de
bienes de activo fijo de largo proceso de fabricación y los prestadores del servicio turístico del
sistema de tiempo compartido, podrán deducir las erogaciones estimadas relativas a los costos
directos e indirectos de esas obras o de la prestación del servicio, en los ejercicios en que
obtengan los ingresos derivados de las mismas, en lugar de las deducciones establecidas en los
artículos 19 y 25 de esta Ley, que correspondan a cada una de las obras o a la prestación del
servicio, mencionadas. Las erogaciones estimadas se determinarán por cada obra o por cada
inmueble del que se deriven los ingresos por la prestación de servicios a que se refiere este
artículo, multiplicando los ingresos acumulables en cada ejercicio que deriven de la obra o de
la prestación del servicio, por el factor de deducción total que resulte de dividir la suma de los
costos directos e indirectos estimados al inicio del ejercicio, o de la obra o de la prestación del
servicio de que se trate, entre el ingreso total que corresponda a dicha estimación en la misma
fecha, conforme a lo dispuesto en este párrafo. No se considerarán dentro de la estimación de
los costos directos e indirectos a que se refiere el párrafo anterior, la deducción de las
inversiones y las remuneraciones por la prestación de servicios personales subordinados,
relacionados directamente con la producción o la prestación de servicios, las cuales se
deducirán conforme a lo dispuesto por la Sección III de este Capítulo ni los gastos de operación
ni financieros, los cuales se deducirán en los términos establecidos en esta Ley. Los
contribuyentes que se dediquen a la prestación del servicio turístico de tiempo compartido
podrán considerar dentro de la estimación de los costos directos e indirectos, la deducción de
las inversiones correspondientes a los inmuebles destinados a la prestación de dichos
servicios, en los términos del artículo 31 de esta Ley.

Al final de cada ejercicio, los contribuyentes deberán calcular el factor de deducción total a
que se refiere el primer párrafo de este artículo por cada obra o por cada inmueble del que se
deriven los ingresos por la prestación de servicios de tiempo compartido, según sea el caso,
con los datos que tengan a esa fecha. Este factor se comparará al final de cada ejercicio con el
factor utilizado en el propio ejercicio y en los ejercicios anteriores, que corresponda a la obra o
a la prestación del servicio de que se trate. Si de la comparación resulta que el factor de
deducción que corresponda al final del ejercicio de que se trate es menor que cualquiera de los
anteriores, el contribuyente deberá presentar declaraciones complementarias, utilizando este
factor de deducción menor, debiendo modificar el monto de las erogaciones estimadas
deducidas en cada uno de los ejercicios de que se trate.

Si de la comparación a que se refiere el párrafo anterior, resulta que el factor de deducción

total al final del ejercicio es menor en más de un 5% al que se hubiera determinado en el
propio ejercicio o en los anteriores, se pagarán, en su caso, los recargos que correspondan.

En el ejercicio en el que se terminen de acumular los ingresos relativos a la obra o a la

prestación del servicio de que se trate, los contribuyentes compararán las erogaciones
realizadas correspondientes a los costos directos e indirectos a que se refiere el primer párrafo
de este artículo, sin considerar, en su caso, los señalados en el segundo párrafo de este mismo
artículo, durante el periodo transcurrido desde el inicio de la obra o de la prestación del
servicio hasta el ejercicio en el que se terminen de acumular dichos ingresos, contra el total de
las estimadas deducidas en el mismo periodo en los términos de este artículo, que
correspondan en ambos casos a la misma obra o al inmueble del que se deriven los ingresos
por la prestación del servicio. Para efectuar esta comparación, los contribuyentes actualizarán
las erogaciones estimadas y las realizadas en cada ejercicio, desde el último mes del ejercicio
en el que se dedujeron o en el que se efectuaron, según sea el caso, y hasta el último mes de la
primera mitad del ejercicio en el que se terminen de acumular los ingresos relativos a la obra o
a la prestación del servicio turístico del sistema de tiempo compartido. Los prestadores del
servicio turístico del sistema de tiempo compartido considerarán como erogaciones realizadas
por las inversiones correspondientes a los inmuebles de los que derivan los ingresos por la
prestación de dichos servicios, los montos originales de las inversiones que se comprueben con
la documentación que reúna los requisitos que señalan las disposiciones fiscales.

Si de la comparación a que se refiere el párrafo anterior, resulta que el total de las erogaciones
estimadas actualizadas deducidas exceden a las realizadas actualizadas, la diferencia se
acumulará a los ingresos del contribuyente en el ejercicio en el que se terminen de acumular
los ingresos relativos a la obra o a la prestación del servicio de que se trate.

Para los efectos de lo dispuesto en los dos párrafos anteriores, tratándose de la prestación del
servicio turístico del sistema de tiempo compartido, se considerará que se terminan de
acumular los ingresos relativos a la prestación del servicio, en el ejercicio en el que ocurra
cualquiera de los siguientes supuestos: se hubiera recibido el 90% del pago o de la
contraprestación pactada, o hubieran transcurrido cinco ejercicios desde que se inició la obra o
la prestación del servicio a que se refiere este artículo.

Si de la comparación a que se refiere el párrafo quinto de este artículo, resulta que el total de
las erogaciones estimadas deducidas exceden en más de 5% a las realizadas, ambas
actualizadas, sobre el excedente se calcularán los recargos que correspondan a partir del día
en que se presentó o debió presentarse la declaración del ejercicio en el que se dedujeron las
erogaciones estimadas. Estos recargos se enterarán conjuntamente con la declaración de que
se trate.

Los contribuyentes que ejerzan la opción señalada en este artículo, deberán presentar aviso
ante las autoridades fiscales, en el que manifiesten que optan por lo dispuesto en este artículo,
por cada una de las obras o por el inmueble del que se deriven los ingresos por la prestación
del servicio, dentro de los quince días siguientes al inicio de la obra o a la celebración del
contrato, según corresponda. Una vez ejercida esta opción, la misma no podrá cambiarse. Los
contribuyentes, además, deberán presentar la información que mediante reglas de carácter
general establezca el Servicio de Administración Tributaria.

Como puede observarse en la disposición antes transcrita, la misma distingue los dos tipos de
contraprestaciones que se derivan de un contrato de tiempo compartido.

5.1.3 Para el compartidario

Las erogaciones que dicha parte realice, aun cuando para el representen gastos,
por estar destinados a actividades recreativas no serán deducibles, por lo que no
tienen efecto fiscal.

5.2 Impuesto al valor agregado

En materia de ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), al tiempo comartido se
grava como uso o goce temporal de bienes.
 LIVA 2017

Articulo 19…

Se dará el tratamiento que está Ley establece para el uso o goce temporal de bienes, a la
prestación del servicio de tiempo compartido.

Se considera prestación del servicio de tiempo compartido, independientemente del nombre o

de la forma que se dé, al acto jurídico correspondiente, consistente en poner a disposición de
una persona o grupo de personas, directamente o a través de un tercero, el uso, goce o demás
derechos que se convengan sobre un bien o parte del mismo, en una unidad variable dentro
de una clase determinada, por periodos previamente convenidos mediante el pago de una
cantidad o la adquisición de acciones o partes sociales de una persona moral, sin que en este
último caso se trasmitan los activos de la persona moral de que se trate.

La LIVA incluye una definición de la figura de “tiempo compartido”, la que es criticable debido
a que no coincide con la concepción de la figura en materia civil ya analizada, y aun cuando en
materia tributaria opera el principio de autonomía calificadora, ello provocara que algunos
casos de tiempo compartido regulados por la legislación civil, no se ubiquen dentro de los
supuestos normativos de la LIVA.

Además, la definición adoptada por la LIVA entra en conflicto con algún criterio sostenido por
los tribunales federales que lo han regulado como una enajenación.

VALOR AGREGADO, LEY DEL IMPUESTO AL CONCEPTO DE CASA- HABITACIÓN, PARA EFECTOS
DE LÑAS FRACCIÓN II DEL ARTICULO 9o DE LA. Del estudio de los artículos 9o., fracción II, de
la Ley del Impuesto al Valor Agregado y 124 y 125 del Código Civil para el Estado de sonora, se
desprende que los elementos necesarios para considerar que un inmueble está destinado a
casa- habitación, son los siguientes: a ) La residencia constante y el asiento principal de los
negocios; b) El propósito de permanecer y establecerse en este sitio. Por tanto es evidente que
los bienes inmuebles que se enajenan mediante la celebración de contratos