Contrato de arrendamiento de locales comerciales - BONIVENTO.

A medida que se va avanzando tanto en el ámbito comercial como en el civil hemos visto el
notable progreso del contrato de compraventa a diferencia del de arrendamiento ya que para este
su única reglamentación es precaria tanto sistemática como técnicamente.

Se puede destacar que el código de comercio resalta otros contratos de manera extensa, todo lo
contrario al contrato de arrendamiento, que no se encuentra encuadrado en un título separado
sino inmerso en el título del “establecimiento de comercio” haciendo énfasis en los inmuebles
ocupados por establecimientos de comercio.

Inmuebles amparados por el régimen comercial de arrendamiento:

No todo lo que haga referencia al arrendamiento tiene que ver con la regulación mercantil, si
existe de manera expresa una norma que regula a los “inmuebles ocupados con un
establecimiento de comercio” en los articulo 518 a 524 del código de comercio; con ánimos de
proteger a los arrendatarios beneficiados por aquellos establecimientos con fines empresarios.

Esta es la parte donde abarcamos el contrato de arrendamiento como parte del establecimiento de
comercio y en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales si son propiedad del
empresario y las prestaciones que obtenga según la norma.

El sentido de protección que el Código de comercio es dirigido al empresario arrendatario y no

específicamente al comerciante, realizando así una separación entre el estatuto como de las reglas
impuestas, no requiriendo la calidad de comerciante, por medio de la inscripción del nombre en el
libro respectivo de la Cámara de comercio; teniendo como elemento indispensable el contrato de
arrendamiento para los establecimientos de comercio el cual según el artículo 25 del código de
comercio lo expreso como aquella actividad económica organizada para la producción,
transformación, circulación, administración o custodia de bienes, o la prestación de servicios.

Es claro especificar que el establecimiento de comercio debe cumplir con los requerimientos
establecidos por el código de comercio para poder considerarse como una prueba, pero si al
momento de generar el contrato se hace visible aquellas actividades económicas se entenderá
como un elemento probatorio eficaz con respecto a los fines señalados en el código de comercio
en su artículo 25.

Cabe resaltar que todo aquel que ejerza el comercio de manera profesional debe estar inscrito en
el registro de superintendencia de industria y comercio, si no lo hace deberá pagar una multa hasta
de diez mil pesos, destacando de que el que no esté inscrito no queda exento del comercio,
basándose en los requisitos de ad solemnitatem para ejercer el comercio o el ad probationem para
demostrarlo; en efecto para que el propietario incurra en la mencionada responsabilidad no
necesita ser comerciante, ni tampoco que se encuentre inscrito en el registro mercantil.
Renovación de los contratos:

Según el artículo 518; nos establece que si consiste en un título de arrendatario el cual este ocupo
el establecimiento por un tiempo no menor a dos años tiene derecho a qué su contrato sea
renovado, cuando ya haya transcurrido su vencimiento, excepto en estos casos:

 Cuando se incumple el contrato por parte del arrendatario.

 Cuando el propietario necesite los establecimientos paran su propia habitación o
para la destinación de otra empresa.
 Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado.

El arrendador según los dos primeros casos debe dar aviso al arrendatario junto con un plazo no
menor de seis meses a la fecha de terminación del contrato, para dar a entender la renovación en
las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.

Estableciendo las actuaciones por parte del arrendador ¿que vendría pasando entonces si el
arrendatario es quien incumple con respecto a las obligaciones?; en este caso como el código de
comercio no hace referencia a esto, nos remitimos al código civil donde nos planteaban que antes
de la expedición de la ley 820 de 2003 establecido en el artículo 2035 el cual decía que esto debía
ser reconvenido en dos ocasiones entre las cuales medien siquiera cuatro días entre los dos para
darle cese al arriendo, salvo que en el arriendo se renunciaran a dichas reconvenciones; es decir
que si el arrendador no cumplía con sus obligaciones, el arrendatario dejaba de pagar esa renta.

Plazo de renovación:

La ley expresamente no nos establece cual es el término de vigencia del contrato renovado; hay
que entender que la prorroga es por idéntico periodo al inicialmente pactado, porque la falta de
distinción hace imperiosa una conclusión en ese sentido, al resultar de difícil aceptación
renovaciones superiores o inferiores al termino del contrato inicial. Además, el articulo 520
consigna el espíritu de la ley sobre este aspecto al decir: “en los casos previstos en los ordinales 2 y
3, del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de
anticipación a la fecha de terminación de contrato, so pena de que este se considere renovado o
prorrogado en las mismas condiciones y por el termino del contrato inicial. Se exceptúan de lo
dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de
autoridad competente.

Diferencias al momento de la renovación:

Consagrado una tacita reconducción del arrendamiento, el articulo 519 somete las diferencias que
surjan entre las partes a la decisión por el procedimiento verbal de que trata el artículo 427 del
código de procedimiento civil (artículo 368 y 516 del código general del proceso), con
intervenciones de peritos. Entonces: no es plena la renovación, desde el instante mismo que
permite la intervención de juez para dirimir las diferencias y, sobre todo, para lograr por medio de
peritos la fijación exacta de la renta o precio a regir durante el termino prorrogado, lo que hace,
que la ampliación o continuidad en el disfrute del inmueble no sea necesariamente bajo las
mismas condiciones contractuales iniciales. Las controversias entre las partes solamente podrán
ver resueltas por el juez cuando se mueva el aparato jurisdiccional del Estado.
Prorroga del arrendamiento. Otros aspectos:

En verdad, el Código de comercio diferencia entre prorroga y renovación del contrato de

arrendamiento de locales comerciales, no obstante el articulo 520 habla, indistintamente, de que
“se entenderá renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del
contrato original”. La renovación lo ubica bajo el concepto de nuevo contrato, y con fundamento
en el artículo 518, en que las partes han tenido oportunidad de discutir los alcances para la
continuidad en el goce del bien, hasta el punto que, de presentarse diferencias sobre el particular,
podrán movilizar el aparato jurisdiccional del Estado, en procura de que por los tramites de un
proceso verbal y con la intervención de peritos , decida el juez competente sobre las diferencias
existentes, tal como lo expusimos anteriormente.

La prórroga tiene la proyección de mantener el contrato existente, con todas sus consecuencias y
efectos. En la renovación hay un nuevo contrato; en la prorroga es el mismo el que regirá las
relaciones de los contratantes, por mandato de la ley.

Regida por la continuidad en el goce de la cosa en las mismas condiciones contractuales iniciales y
se presenta cuando el arrendador repentinamente pretende ponerle fin al contrato de locación sin
atender, previamente, el aviso de 6 meses que debe darle al arrendatario.

Ningún caso de prórroga del contrato de arrendamiento de un inmueble destinado a un mismo

establecimiento de comercio, después de haber permanecido el arrendatario empresario por más
de dos años consecutivos como ya se mencionó, impide que el contrato pueda renovarse.

Con la renovación pueden ocasionarse los siguientes efectos:

 La continuidad en el goce por el arrendatario sobre el local comercial.

 Lo que no existe es pleno acuerdo sobre los alcances del nuevo contrato.

El juez con posterioridad no hará cosa distinta que declarar los términos obligacionales que han de
regir el contrato desde el momento en que opera la renovación.

El arrendamiento, mientras pende la decisión del juez, estará obligación a cubrir la renta o precio
que regía las relaciones contractuales, de suerte que solamente reste por precisar la cuantía del
canon. De ser superior, deberá abonar el mayor valor desde cuando entro a regir la renovación, o
sea, al vencimiento del contrato, so pena de incumplir con su obligación de pagar la renta o precio.

Preferencia al arrendatario:

El arrendatario tendrá derecho a que se le prefiera, en igualdad de circunstancias, cualquier otra

persona en el arrendamiento de los locales reparados, reconstruidos de nueva edificación, sin
obligación de pagar primas o valores especiales, distintos a él canon de arrendamiento, que se
fijara por peritos en caso de desacuerdos.

El propietario deberá informar al comerciante, por lo menos con sesenta días de anticipación, la
fecha en que puede entregar los locales, y este deberá dar aviso a aquel, con no menos de treinta
días de anterioridad a dicha fecha, si ejercita o no el derecho de preferencia para el
arrendamiento.
Si los locales construidos más antiguos que ejerciten el derecho de preferencia excluirán a los
demás en orden de antigüedad. Con este texto se refiere al artículo 521 al beneficio o preferencia
con que cuenta el arrendatario cuando se ve obligado a desocuparte el establecimiento arrendado
para reparación, construcción o nueva edificación, extinguiendo el contrato y dándole paso a una
nueva relación contractual, cuyos términos serán establecidos por el juez, con los debidos peritos
en caso dado que existan diferencias.

Con la finalidad de que se ampare al empresario para que este continúe haciendo uso y goce del
bien.

Indemnización de perjuicios:

Referente a la posición del propietario de negarse a la renovación por causas como que el
necesitara el bien para habitación propia o establecimiento comercial diferente al que se venía
trabajando o para demolición, remodelación o construcción, nos establece que el propietario debe
realizar una indemnización al arrendatario por los diferentes perjuicios que se generaron por su
acción, la cual será estimada por los peritos, en la valoración de perjuicios va inmerso el lucro
cesante sufrido por el comerciante, la indemnización de los trabajadores despedidos, gastos
generados por la nueva instalación y las diferentes mejores necesarias o accesorias a los locales
entregados.

Calidades de contratantes:

A medida que hemos realizado este trabajo podemos darnos cuenta que los más mencionados son
el arrendador y el propietario según el código de comercio; cabe resaltar que por más que quiera
verse así, estos llevan un vínculo completamente diferente con relación al tratamiento que ofrece y
los fines que establece.

Puede darse que el propietario sea el mismo arrendador o que en dado cosa a la persona se le
haya conferido la calidad de administrador del local, entendiendo que el arrendador es mandatario
de este.

Con respecto a la calidad de propietario este debe acreditar su condición por cualquier medio
establecidos por la ley, ya sea una escritura publica o documento expedido por el registrador de
instrumentos público del circuito donde se encuentra el inmueble, por motivos especiales, por si
se da la necesidad de restituir el bien o cualquiera otra situación.

En dado caso que el arrendador sea diferente al propietario no se pueden formular las mismas
condiciones ya que existe una separación entre uno y otro. Basando estrictamente por parte del
arrendador en una relación contractual y por el lado del propietario un derecho real inherente a la
cosa.

El arrendador por su condición de arrendador no que exento por completo de responsabilidad ya

que ese se encargara de aquellas meramente contractuales en dado caso que surja algún problema
y con relación al propietario este se encargara de todo lo referentes a la construcción,
remodelación, etc.
Haciendo referencia al mencionado aviso, este debe entregar tanto el arrendador como el
propietario; el primero deberá informar sobre la terminación del contrato y el segundo deberá
cumplir con las obligaciones anteriormente mencionadas por el estatuto mercantil.

Finalizado el contrato, el propietario deberá entregar el aviso haciendo saber que surgirá otra
completamente distinto entre los antiguos contratantes, así mismo se deberá hacer con el
cumplimiento de las obligaciones; cabe destacar que si al momento de reclamar los perjuicios el
propietario no realiza a cabalidad sus obligaciones antes de esta reclamación, la demanda versaría
sobre el propietario por más de que el arrendador sea quien haya dado terminación al contrato.

No hay necesidad de licencia administrativa:

Haciendo énfasis en este aspecto, hace referencia a que solamente se habla de renovación de los
contratos, mas no a la congelación de los precios de los arrendamientos.

Como se ha venido mencionando el derecho de renovación no implica una eliminación del derecho
de la propiedad privada, ni una congelación de cánones, sino una vocación prerrogativa para el
arrendado a modificar las condiciones en las que siempre se ha encontrado; estableciendo
diferentes requisitos:

1. Que el arredramiento verse sobre un establecimiento de comercio.

2. Que el empresario-arrendatario haya ocupado el inmueble objeto del contrato de
arrendamiento, por no menos de dos años consecutivos.
3. Que la ocupación se haya realizado con un mismo establecimiento de comercio.
4. Que no se dé ninguno de los anteriores casos.

Haciendo énfasis en el concepto de congelación de los precios de arrendamientos, se manifiesta de

que pugnan con el espíritu reglamentario del código mercantil, no son aplicables para los
arredramientos de inmuebles para establecimientos comerciales, que al fin y al cabo hacen que
este arrendamiento no sea de libre contratación; siendo la renovación una cortapisa para eso ya
que según el código de comercio infiere que si existe algún conflicto pues se llegaran a producir al
momento de la renovación del contrato se solucionaran con la intervención de los peritos.

En conclusión la congelación de arrendamientos de bienes inmuebles para establecimientos

comerciales fue sustituida por el derecho de renovación del comerciante-arrendatario, sin permitir
la libre contratación.

Basado en lo anterior la licencia administrativa como requisito para para iniciar un proceso de
lanzamiento, en ningún caso se requiere en los contratos de arrendamiento de viene inmuebles
para establecimientos comerciales, pues cuando no tenga derecho de renovación se hará lo antes
mencionado, en el tiempo establecido de nos inferior a seis meses.

Cesión y subarrendamiento:

Estos dos preceptos que conforman el subtítulo están prohibidos, ya que manifiestan que el
inquilino podrá subarrendar el establecimiento sin previa aceptación del propietario ya que eso
tergiversaría en objeto del contrato hasta el aspecto del local que se verá sumergido en
destinaciones distintas a la primeramente establecida.
Por otro lado sobre la cesión versen dos aspectos; será válida cuando se obtenga autorización del
arrendador o estar sometido a enajenación del respectivo establecimiento de comercio.

Si el empresario enajena el establecimiento, también se le hará trasferencia de derechos y

obligaciones surgidas del contrato de arrendamiento, si necesitar la autorización del arrendador y
con respecto al contrato de arrendamiento de un inmueble que conlleve un establecimiento de
comercio no tiene inconveniente alguno si es autorizado por el arrendador, destacando que
tampoco se afectan los efectos del contrato con respecto a la relación arrendador y el cesionario-
arrendatario.

Diferentes es si la cesión es una consecuencia de la enajenación del establecimiento de comercio,

por cuanto no media autorización tacita y expresa por parte del arrendador, ya que el solo hecho
de enajenación no obliga al arrendador a respetar el contrato de arrendamiento, ya que uno de los
supuestos de vinculación jurídica es la notificación o aceptación de la cesión ya sea tacita o
expresa, debe surgir uno de estos eventos para que el arrendador obtenga un nexo con el
comprador del establecimiento comercial; queda a potestad del adquirente-cesionario notificar al
arrendador el traspaso, que en su favor se ha hecho, del contrato en virtud de la enajenación.

Si el adquirente concreta su conducta para que el vendedor le haga el traspaso sin notificar al
arrendador o procurar de este la aceptación de la cesión, está exponiendo su situación de goce del
inmueble, puesto que se considera que el arrendatario inicial es el titular del derecho personal
derivado del contrato. De este modo, podría el arrendador, válidamente accionar contra su
arrendatario, como si estuviera este en la plenitud del disfrute de la cosa, arrendada, sin que sea
eficaz una excepción sobre el particular, al entender la ley que le nexo jurídico subsiste con el
inicial arrendatario.

Reglas para la efectividad de la cesión:

De acuerdo con los artículos 525 a 533 del código de comercio establecen reglas atinentes a los
establecimientos de comercio especialmente su enajenación; con respecto al artículo 528
manifiesta que “el enajenante y el adquirente del establecimiento deben responder solidariamente
de todas las obligaciones que se hayan contraído hasta el momento de la enajenación, en
cumplimiento de la destinación del contrato.

La responsabilidad del enajenante culminara pasado los dos meses desde la fecha de la inscripción
de la enajenación en el registro mercantil, claramente tras haberse cumplido los siguientes
requisitos:

1. Que se haya avisado a los acreedores de la enajenación por cualquier medio escrito.
2. Con respecto a la transferencia se haya avisado a los acreedores en un medio masivo de
comunicación tanto nacional como local.
3. Que no se hayan opuesto los acreedores a aceptar al adquirente como su deudor, en el
término indicado en el primer inciso.

En sí, para que la cesión opere plenamente a falta de la aceptación del arrendador, se necesita el
cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley, si no se dan los avisos en el término
establecido por la ley se entenderá que el arrendatario permanece relacionado al contrato de
arrendamiento.
El hecho que la posición que plantee el arrendador como acreedor del enajenante, no hará posible
que se produzca efecto alguno, ni restara la trascendencia de la cesión, siendo acepada así mismo
por la ley mercantil; de no ser así la cesión de un contrato de arrendamiento seria irrealizable.

Arrendamiento de entidades públicas de locales comerciales:

Es de dominio público el saber que las entidades públicas no son susceptibles de comercio, por eso
cuando son arrendatarias no se podrán aplicar las reglas de los articulo 518 a 524 del código de
comercio, pero se crea la incógnita sobre si estos serán arrendados para el goce de un
establecimiento comercial, ¿porque no pueden ser regidos por el código de comercio? De acuerdo
con lo investigado esta situación debe estar protegido por el código de comercio.