UMA ANÁLISE DA IMPORTÂNCIA DA MANUTENÇÃO

PREVENTIVA COMPARADA AOS CUSTOS GERADOS PELA

MANUTENÇÃO CORRETIVA: ESTUDO DE CASO

Autor: Matheus Jacociunas Nunes (matheus.jacociunas@acad.pucrs.br)

Orientador: Prof. Abrahão Bernardo Rohden (abrahao.rohden@pucrs.br)

Resumo
Com o intuito de analisar a importância da manutenção preventiva nas edificações, o trabalho
trata-se de um estudo de caso realizado em um reservatório superior de concreto armado em
um edifício de cinco pavimentos, localizado na cidade de Porto Alegre/RS. O objetivo foi
comparar o custo das manutenções preventivas com ações corretivas necessárias para o reparo
do elemento analisado. Com esse intuito, identificou-se as manifestações patológicas e foram
levantados os custos para recuperá-las. Os valores encontrados serviram de base para a
comparação com o custo da manutenção de preventiva. Delimitou-se à análise da estrutura de
concreto armado do reservatório inspecionado. Comprovou-se que os custos das manutenções
preventivas são consideravelmente menores do que a realização de manutenção corretiva,
devido ao custo desta ser 2,9 vezes maior do que o valor investido em um programa de
manutenção de resguardo. Onerando, desta forma, os valores necessários para a conservação e
plena funcionalidade da estrutura e dos sistemas operacionais do edifício.

Palavras-chave: Manutenção Preventiva. Manifestações Patológicas. Reservatório. Concreto

Armado. Lei de Sitter.

1 Introdução

Dentre todas as etapas de planejamento, sistematização e controle da execução de um

empreendimento, um dos pontos mais menosprezados é a organização e posterior realização de
manutenções preventivas. Este fato acaba confrontando o ideal da aproximação empresa-
cliente, já que, do ponto de vista do proprietário, a manutenção adequada – preventiva – em seu
imóvel agrega inúmeros benefícios. Além de promover a valorização do bem no mercado
imobiliário, a manutenção de resguardo vai acarretar em um aumento da vida útil da edificação,
melhoria no desempenho de equipamentos e instalações em geral, além de garantir a segurança,
o conforto e a economia para o proprietário e para todos os usuários do edifício, afirma
Villanueva (2015).
Inúmeros fatores associados à falta de conhecimento, interesse ou indisponibilidade para
gerir uma boa prática de conservação de um empreendimento podem ser elencados. E, como a
maioria das falhas que ocorrem em um processo estão, muitas vezes, vinculadas a um acúmulo

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de erros cometidos desde o início do planejamento, na construção civil não é diferente. Muitas
construtoras e incorporadoras não possuem ou utilizam de forma inadequada os manuais de
operação ou o programa de manutenção preventiva, destacam Michelin (2005) e Zanotto et al
(2015).
Existem empresas que seguem os processos de melhoria contínua, o que acaba por
minimizar os custos dos atendimentos de manutenção corretiva durante o período de garantia
do empreendimento. Conforme disserta Medeiros (2014), inúmeras incorporadoras e
construtoras passaram a adotar novas ações preventivas, incluído investimento em manuais do
proprietário qualificados. Apontando assim a adaptação das empresas para uma realidade de
investimento contínuo na gestão de qualidade, tanto no produto final quanto no pós-venda ao
cliente. Um dos fatores causadores dos planos de ações corretivos é a falta de uma regularização
técnica formal, específica, referente às inspeções técnicas sobre a execução das obras. Esta
negligência abre precedente para que as atividades profissionais sejam executadas sem o devido
critério e metodologia (PUJADAS, 2015), gerando futuras manifestações patológicas.
Brito (2017) reconhece que os problemas de ocorrências patológicas identificados nas
edificações públicas e privadas, estabelecem-se por falhas no planejamento, na execução e, ao
longo do tempo, por falta de manutenção adequada. Além disso, o mesmo afirma que fatores
ambientais e atmosféricos se destacam como grandes ofensores na degradação dos
empreendimentos (BRITO, 2017). Estes, hoje em dia, possuem grande influência no
desencadeamento de processos degradantes, principalmente à indução da corrosão em
estruturas de concreto armado dos edifícios (Figura 1). Além disso, observou-se em estudos de
caso realizados na estrutura de concreto armado de uma universidade de ensino superior de que
a insuficiência do cobrimento das armaduras se apresenta como a causa mais reincidente
(BRITO, 2017).
Oliveira (2013) analisa que, a ocorrência dos problemas patológicos inicia após o
começo da execução da obra propriamente dita à última etapa da fase de produção. Em relação
à recuperação desses problemas, afirma-se que "[...] as correções serão mais duráveis, mais
efetivas, mais fáceis de executar e muito mais baratas quanto mais cedo forem executadas"
(OLIVEIRA, 2013, p. 22).

2
 Figura 1 – Incidência de diagnósticos patológicos

Fonte: Brito (2017).

Este estudo tem por objetivo salientar a importância do cumprimento das manutenções
preventivas, a partir da realização de uma comparação entre os custos projetados para um
programa preventivo com o custo gerado para aplicação de uma manutenção corretiva. Para
isto, realizou-se um estudo de caso de recuperação de um reservatório de concreto armado, em
uma edificação multifamiliar, onde uma empresa de recuperação estrutural forneceu os
procedimentos e valores para recuperação do elemento analisado. Em segundo plano, compara-
se a relação entre os custos de manutenção preventiva e corretiva com a Lei de Sitter, que
estabelece que postergar uma intervenção preventiva levará a um aumento de custos diretos na
razão de progressão geométrica de 5. Salienta-se que o estudo se delimita na análise do
reservatório superior da edificação, não contemplando uma vistoria geral do prédio.

2 Referencial teórico

Para a elaboração desta pesquisa foi fundamental a realização de uma revisão

bibliográfica voltada para artigos científicos, bibliografias, normas técnicas, procedimentos e
nomenclaturas disponíveis para consulta a respeito do tema em questão. Assim, foi possível
compreender quais são os fatores causadores dos planos de ações corretivos, e geradores dos
custos de recuperação das manifestações patológicas.
A falta de uma regularização técnica formal, específica, referente às inspeções técnicas
sobre a execução das obras é uma negligência que abre precedente para que as atividades
profissionais sejam realizadas sem o devido critério e metodologia, gerando futuras
manifestações patológicas (PUJADAS, 2015). Anomalias essas que possuem entre seus
maiores ofensores as falhas de projeto, execução, desconsiderações quanto às ferramentas para

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correta utilização e a negligência das devidas manutenções preservativas. Essas informações,
necessárias para o entendimento deste estudo, são apresentadas nas próximas subseções.

2.1 Manifestações patológicas

Estudos relacionados as manifestações patológicas em estruturas de concreto armado

surgiram no ramo da engenharia civil após constatações insatisfatórias quanto à durabilidade
das edificações. No começo do século XX, o concreto armado era considerado um material
totalmente satisfatório quanto a sua vida útil, e isso realmente acontece quando o projeto, a
execução e a manutenção da obra seguem os procedimentos corretos, sendo o ambiente pouco
agressivo, de acordo com o Quadro1. Porém, devido à incerteza quanto a esses fatores
construtivos e ambientas, passou a ser comum a presença de manifestações patológicas nas
edificações (MARQUES, 2015).

Quadro 1 - Classes de agressividade ambiental (CAA)

Classe de agressividade Classificação geral do tipo de Risco de deterioração da
Agressividade
ambiental ambiente para efeito de projeto estrutura
Rural
I Fraca Insignificante
Submersa
II Moderada Urbana (a, b) Pequeno
Marinha (a)
III Forte Grande
Industrial (a, b)
Industrial (a, c)
IV Muito Forte Elevado
Respingos de maré
a. Pode-se admitir um microclima com uma classe de agressividade mais branda (uma classe acima) para
ambientes internos secos (salas, dormitórios, banheiros, cozinhas e áreas de serviços de apartamentos
residenciais e conjuntos comerciais ou ambientes com concreto revestido com argamassa e pintura).
b. Pode-se admitir uma classe de agressividade mais branda (uma classe acima) em obras em regiões de clima
seco, com umidade média relativa do ar menor ou igual a 65%, partes da estrutura protegidas da chuva em
ambientes predominantemente secos ou regiões onde raramente chove.
c. Ambientes quimicamente agressivos, tanques industriais, galvanoplastia, branqueamento em indústrias de
celulose e papel armazéns de fertilizantes, indústrias químicas.
Fonte: NBR 6118 (ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS- ABNT, 2014b, p. 17).

No Quadro 1, observa-se as classes de agressividade ambiental apresentadas pela NBR

6118 de 2014 e niveladas por intensidades estabelecidas. Esse nivelamento é realizado de
acordo com o tipo de ambiente para onde é destinado o projeto. Também é apresentado o risco
de deterioração da estrutura que cada classe de agressividade representa à estrutura que será
projetada.
De acordo com Marques (2015) e Rocha (2015), esse ramo da construção civil é
considerado complexo devido à grande variedade de possibilidades de falhas nas estruturas de
concreto armado, podendo apresentar sintomas semelhantes decorrentes de diversas origens.

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Trata-se de tudo o que varia desde a concepção do projeto até a economia de materiais. Esses
fatores podem ser considerados os principais ofensores responsáveis pelos inúmeros problemas
encontrados nas obras, ainda mais quando alinhados às diversas etapas do processo da
concepção da estrutura de concreto armado, onde as matérias-primas são estregues ao canteiro
de obras e aplicadas por diferentes profissionais (MARQUES, 2015).

2.1.1 Manifestações patológicas em reservatórios de concreto armado

Conforme sustenta Santana (2017), após a análise de reservatórios localizados na cidade

de Alegrete/RS, as manifestações patológicas são comuns em qualquer tipo de estrutura,
todavia, nas constituídas de concreto armado existem algumas peculiaridades. As maiores
ocorrências são as manchas escuras, a corrosão, o descascamento da tinta e o vazamento de
água, além das fissuras e tricas encontradas nas conclusões de Gomes et al. (2016).Peliga (2016)
realizou uma análise das manifestações patológicas em quatro reservatórios da cidade de
Pelotas/RS. Além da negligência das devidas manutenções, falhas referentes a especificações
de projeto quanto aos estribos de pilares e vigas foram decisivas na propagação da corrosão de
armaduras expostas pela falta do seguimento correto dos cobrimentos.

2.1.1.1 Ataques biológicos

A exposição a intempéries é um fator que causa problemas relacionados à umidade.

Esta, que infiltra na estrutura de concreto, é considerada um dos principais ataques biológicos,
é responsável pela proliferação de fungos (bolor), causando manchas que se caracterizam em
sua grande maioria por colorações escuras (preto, verde ou marrom), disserta Santana
(2017).Um dos principais ofensores de anomalias biológicas no concreto é o crescimento de
vegetação no elemento, muitas vezes gerado a partir da penetração de raízes pelas falhas ou
fissuras existentes no concreto ou nas juntas de dilatação (SANTANA, 2017).

2.1.1.2 Corrosão de armaduras

Responsável por problemas estéticos, de utilização e segurança das estruturas de

concreto armado, a corrosão em armaduras é considerada a manifestação patológica mais
incidente, conforme assegura Santos (2015). A incidência desse diagnóstico pode chegar a um

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índice expressivo de 71% das maiores ocorrências, conforme análise de Brito (2017), após
inspeção visual realizada no Campus I da Universidade Federal da Paraíba.
O processo de corrosão em uma armadura representa a redução da seção do aço, levando
a possíveis danos estruturais que podem ser caracterizados pela diminuição da área de seção
transversal, perda de aderência entre o concreto e a armadura e pela fissuração do concreto,
seguidamente levando ao deslocamento deste quando atinge estágios mais elevados de
contaminação. Nos elementos de concreto armado, a corrosão é tratada como um processo
eletroquímico, podendo ter a carbonatação como causa (SANTOS, 2015).
A espessura do cobrimento do concreto (Tabela 1) e sua qualidade, aliados com o teor
de CO² e as porcentagens da umidade relativa do ambiente, atingindo uma margem de 50 a
70%, são fatores que podem acelerar a carbonatação, e por consequência a corrosão (SANTOS,
2015). Após vistoria realizada em um reservatório de concreto armado no município de
Alegrete/RS, Santana (2017) reforça que manchas de corrosão no entorno dos elementos de
concreto significam que existe a ação de agentes agressivos na armadura, o que afeta o seu
desempenho e pode levar a graves danos na estrutura.

2.1.1.3 Cobrimento da armadura

Segundo Weber (2014), o cobrimento de armadura (Tabela 1) se caracteriza por ser a

espessura de concreto entre a armadura e o limite ao meio externo do elemento estrutural, o
qual é aplicado com o intuito de proporcionar proteção física, química e mecânica ao concreto
armado. Esta barreira, estabelecida entre o meio ambiente e a armadura de aço, é essencial para
a durabilidade e para o adequado desempenho da estrutura, impedindo a construção de
ofensores causadores da corrosão.

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 Tabela 1 – Correspondência entre a classe de agressividade ambiental e o cobrimento nominal
Classe de agressividade ambiental
Tipo de estrutura Componente ou elemento I II III IV (c)
Cobrimento nominal mm
Laje (b) 20 25 35 45
Viga/pilar 25 30 40 50
Concreto armado
Elementos estruturais em contato com o
30 40 50
solo (d)
Laje (b) 25 30 40 50
Concreto protendido (a)
Viga/pilar 30 35 45 55
a. Cobrimento nominal da bainha ou dos fios, cabos e cordoalhas. O cobrimento da armadura passiva deve
respeitar os cobrimentos para concreto armado.
b. Para a face superior das lajes e vigas que serão revestidas com argamassa de contrapiso, com revestimentos
finais secos tipo carpete e madeira, com argamassa de revestimento e acabamento, como pisos de elevado
desempenho, pisos cerâmicos, pisos asfálticos e outros, as exigências desta Tabela podem ser substituídas
pelas de 7.4.7.5, respeitando um cobrimento nominal ≥ 15 mm.
c. Nas superfícies expostas a ambientes agressivos, como reservatórios estações de tratamento de água e
esgoto, condutos de esgoto, canaletas de efluentes e outras obras em ambientes química e intensamente
agressivos, devem ser atendidos os cobrimentos da classe de agressividade IV.
d. No trecho dos pilares em contato com o solo junto aos elementos de fundação, a armadura deve ter
cobrimento nominal ≥ 45 mm.
Fonte: NBR 6118 (ABNT, 2014b, p. 20).

A Tabela 1 faz correspondência entre a classe de agressividade (Quadro 1) e o

cobrimento nominal das estruturas de concreto, NBR 6118 (ABNT, 2014b, p. 20). O
cobrimento é determinado a partir da análise do tipo de estrutura, que pode ser de concreto
armado ou protendido, do componente ou elemento e da classificação quanto a agressividade
ambiental onde está inserida a estrutura.

2.2 Manutenção predial

Segundo a NBR 5674 (ABNT, 2012) os serviços que estão inclusos na manutenção de
edifícios são aqueles destinados a prevenção ou correção da perda de desempenho decorrente
da deterioração dos seus componentes, ou para atualização das necessidades dos seus usuários.
Trata-se do conjunto de atividades e recursos responsáveis por garantir o melhor desempenho
dá edificação para atender às demandas dos usuários, visando um contínuo e adequado
funcionamento da estrutura e dos serviços de um empreendimento. Tais práticas, devem ser
desempenhadas ao menor custo possível e sempre com a maior confiabilidade e disponibilidade
no planejamento e na execução.
Villanueva (2015) afirma que, conforme o passar dos anos, os inconvenientes resultados
da inexistência de atividades de manutenções preventivas e periódicas se tornaram mais
frequentes, e ameaçam o sentimento de segurança dos usuários. A manutenção predial vai além
da questão de manter as edificações em bom estado. Questões legais, sociais, econômicas,

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técnicas e ambientais, são algumas das muitas variáveis que estão envolvidas no processo de
manutenção.

2.2.1 Manual do proprietário

Segundo Oliveira (2013), entende-se como manual do proprietário o documento de

operação, uso e manutenção das edificações. Esse possui por finalidade informar aos usuários
as características técnicas da edificação construída, descrever os procedimentos adequados para
o melhor aproveitamento da edificação, orientar os usuários para a realização das atividades de
manutenção, prevenir a ocorrência de falhas e acidentes decorrentes do uso inadequado e
contribuir para o aumento da vida útil da edificação.
Zanotto et al. (2015) destacam que, em um estudo de caso elaborado a partir da análise
de um edifício residencial em Passo Fundo/RS, foi evidenciada a importância da correta
elaboração dos manuais de uso, da operação e das manutenções de edificações e a necessidade
de consulta ao documento para evitar danos à edificação. Em uma pesquisa efetuada sobre os
chamados de assistência técnica registrados dentro de um período de oito meses, constatou-se
que 15% dos atendimentos foram solicitados devido à má ilustração e apresentação das ações
nos manuais, além da negligência dos próprios clientes finais das unidades autônomas, que não
dão importância à consulta ao documento para solucionar os problemas.
Existem empresas que seguem os processos de melhorias contínuas, o que acaba por
minimizar os custos dos atendimentos de manutenção corretiva durante o período de garantia
do empreendimento, além de prolongar a sua vida útil e auxiliar na prospecção de novos clientes
em potencial, destacando a companhia dentro do competitivo mercado do ramo. No caminho
do desenvolvimento de melhorias para atingir o cliente final, conforme analisado por Medeiros
(2014), inúmeras incorporadoras e construtoras passaram a adotar novas ações preventivas,
incluído investimento em manuais do proprietário com conteúdo de maior informação e clareza
aos olhares do usuário, programas de manutenção e monitoramento das equipes de operação
dos empreendimentos.
Objetivando atingir maior eficácia e eficiência administrativa de uma edificação, a partir
de uma lógica de controle de qualidade e de custos, é essencial realizar uma abordagem
fundamentada em procedimentos organizados em um sistema na gestão da manutenção,
conforme avaliado pela NBR 5674 (ABNT, 2012). Além do que, para garantir que um
empreendimento se mantenha nos termos das condições de uso dentro do seu período de vida

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útil, é essencial a sua manutenção e de seus vários componentes, respeitando os diferentes tipos
de características, prazos e formas de manutenção.

2.3 Tipos de manutenções

Os tipos de manutenção, muitas vezes, são determinados pelas estratégias que são
estabelecidas para os diferentes tipos de empreendimentos, objetivos materializados e
planejamentos adotados (VILLANUEVA, 2015). Para as manutenções prediais, destaca-se três
estratégias essenciais para a conservação, reparação e restauração de edificações, sendo elas:
manutenção preditiva, preventiva e corretiva.

2.3.1 Manutenção Preditiva

A manutenção preditiva é uma atividade que usa a condição operacional real de

equipamentos e sistemas para otimizar a operação total. É considerada uma análise de
prevenção das falhas nos equipamentos ou sistemas por meio de acompanhamento de diversos
parâmetros. Desta forma, a partir do momento em que o grau de degradação se aproxima ou
atinge um limite pré-estabelecido, é tomada uma decisão de intervenção, considerado um
procedimento para melhorar o desempenho dos empreendimentos, reduzir os prazos e custos
de manutenção e prever falhas com antecedência, conforme assevera Villanueva (2015).
Esta técnica, implantada juntamente com a manutenção preventiva, objetiva identificar
tanto os sinais de alerta de falha iminente quanto constatar e reconhecer processos falhos que
podem implicar em problemas de operação. Esse procedimento pode ser utilizado como
elemento facilitador, que consiste em determinar antecipadamente a necessidade de intervenção
com serviços de manutenção preventiva. Para isso, são utilizados instrumentos adequados,
capazes de registrar fenômenos, como por exemplo: vibração nas máquinas, variação de
pressão, variação de temperatura, partículas de desgaste ou contaminação, de acordo com
Gomide (2006).

2.3.2 Manutenção preventiva

Deve-se compreender a manutenção preventiva como um serviço técnico realizado por

empresas especializadas e por profissionais treinados adequadamente. O desenvolvimento e a
aplicação de um programa de manutenção de resguardo, logo após o recebimento do imóvel, é

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essencial para que se obtenha os resultados esperados de conservação, atingindo, ao longo do
tempo, um acréscimo na sua vida útil (MOTTER, 2005). A manutenção preventiva trabalha
como uma ação programada e preestabelecida, muitas vezes baseada em dados estatísticos ou
no próprio histórico da manutenção feita no local. Essa atividade atua de maneira antecipada,
para que não ocorra posteriores reparações, por isso é definida com o um elenco de operações
que buscam evitar falhas nos componentes das máquinas e equipamentos.

2.3.3 Manutenção corretiva

Segundo Ferreira (2018), a manutenção corretiva se baseia na substituição de peças ou

componentes que se desgastaram ou falharam ocasionando paralisação total ou parcial de um
sistema. Neste caso, seguidamente, os reparos são executados sem planejamento e em caráter
emergencial, gerando maiores custos de execução devido à falta de uma programação prévia.
Mesmo apresentando custos elevados, é muito difícil eliminar completamente esse tipo de
manutenção, pois não há como prever o momento exato em que se verificará um defeito que
exigirá uma manutenção corretiva de emergência.
Villanueva (2015) salienta que a manutenção corretiva, ou seja, o reparo dos
equipamentos após a ocorrência da falha, foi o primeiro método de manutenção a ser adotado.
E constitui a forma mais cara de manutenção, quando encarada do ponto de vista global da
conservação do sistema. Segundo o mesmo autor, é inviável a eliminação deste tipo de
manutenção, em vista da imprevisibilidade de certos eventos.

2.4 Custo de manutenção

Os custos relacionados à manutenção são considerados um investimento patrimonial e

devem ser planejados e acompanhados pelos gestores das empresas, com a finalidade de
justificar os valores consumidos com as atividades do plano de estratégia geral da manutenção
adotada, conforme afirma por Gomide (2006). Gomide ressalta que a falta de uma política
empresarial para a manutenção de ativos reflete em um aumento de custos com manutenções
corretivas, classificadas conforme suas diferentes categorias, apresentadas no Quadro 2.

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 Quadro 2 – Custo de manutenção previstos para diferentes tipos de sistemas e elementos construtivos
Categoria Descrição Exemplos típicos
A Baixo custo de manutenção Vazamento em metais sanitários
B Médio custo de manutenção ou reparo Pintura de revestimentos internos
Pintura de fachadas, esquadrias de
Médio ou alto custo de manutenção ou reparação. Custo de
C portas, pisos internos e
reposição (do elemento ou sistema) equivalente ao custo inicial
telhamento
Alto custo de manutenção e/ou reparação. Custo de reposição
Revestimento de fachadas e
D superior ao custo inicial. Comprometimento da durabilidade
estrutura de telhados
afeta outras partes do edifício
Alto custo de manutenção ou reparação. Custo de reposição
E Impermeabilização de piscinas
muito superior ao custo inicial
Fonte: NBR 15.575-1 (ABNT, 2013).

O Quadro 2 apresenta as categorias dos custos de manutenção previstos para diferentes

tipos de sistemas e elementos construtivos. Essas, são descritas a partir de três grandes níveis:
baixo, médio e alto custo de manutenção/reparo. Exemplos típicos de ocorrência para cada um
desses níveis são igualmente elencados para um melhor entendimento quanto à classificação
indicada pela NBR 15.575-1 (ABNT, 2013).
Conforme afirma Oliveira (2013), as empresas tiveram aumento nos custos pós-venda
em consequência da alteração de comportamento do consumidor, que passou a ser mais
exigente com relação à qualidade do produto e dos serviços. Na construção civil, as falhas
construtivas significam gastos em pós-ocupação, onerando os custos previstos do
empreendimento. Para que as estruturas atinjam ou prolonguem sua vida útil, é inevitável que
ocorram gastos com manutenção. Entretanto, devido à necessidade de cortes de custos, as
empresas, construtoras ou administradoras de empreendimentos, acabam reduzindo suas
despesas de manutenção, gerando um grande impacto no valor agregado de seus ativos, segundo
Ferreira (2018).

2.4.1 Lei de Sitter

A falta de uma cultura de prevenção no país é clara quando se observa que a maioria
dos usuários dos empreendimentos só dá a devida importância à manutenção quando o
problema já é existente. Esta demora em iniciar a manutenção torna os reparos mais trabalhosos
e onerosos. A lei de evolução dos custos, conhecida como Lei de Sitter, mostra que os custos
de correção crescem segundo uma progressão geométrica de razão cinco. Todo investimento
realizado no planejamento e projeto induz a uma economia de 5 na execução, 25 vezes para as
manutenções preventivas e 125 vezes quanto comparado aos gastos com as manutenções
corretivas (VILLANUEVA, 2015).

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 A Figura 2 ratifica o alto custo associado à manutenção corretiva e seu caráter
emergencial é caracterizado pela tomada de ações ou intervenções imediatas, que têm o objetivo
de permitir a continuidade no uso dos sistemas. Tal evolução de custo pode ser assimilada a
uma progressão geométrica de razão 5.

Figura 2 – Evolução dos custos (Lei de Sitter)

Fonte: Ferreira (2018).

A Figura 2 apresenta a lei da evolução dos custos de intervenção, também compreendida

como a Lei de Sitter. Esta linha de pensamento apoia a ideia de que os custos de manutenção
crescem segundo uma progressão geométrica de razão 5, e divide as etapas construtivas e de
uso em quatro períodos, desde a fase de projetos até as manutenções corretivas, as quais são
necessárias após o surgimento de manifestações patológicas.

3 Metodologia de pesquisa

Para a realização deste estudo, foi necessário elaborar uma revisão da bibliografia a
respeito do assunto em questão e de assuntos correlacionados, que objetivam a sistematização
da manutenção predial. Como instrumento prático de pesquisa, foi efetuado um estudo de caso
com o objetivo de realizar uma análise da importância da manutenção preventiva comparada
aos custos gerados pela manutenção corretiva.
Nesta pesquisa, observou-se as possíveis manifestações patológicas de um reservatório
superior em um condomínio residencial, composto por uma estrutura de concreto armado e as
ações corretivas e preventivas aplicáveis para a sua manutenção e recuperação. Depois de serem

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determinados os encargos para a preservação e recuperação, desenvolveu-se a orçamentação de
ambas, a fim de comparar com a Lei de Sitter. O desenvolvimento do estudo realizado segue o
mapeamento indicado na Figura 3.

Figura 3 - Mapeamento das etapas de desenvolvimento do trabalho

Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

Esta pesquisa se trata de um estudo de caso. Na Figura 3, observa-se os procedimentos

abordados em cinco principais etapas: inspeção visual com relatos fotográficos; levantamento
e detalhamento das manifestações patológicas verificadas; identificação e averiguação das
atividades preventivas; identificação e aplicação das ações corretivas a serem realizadas; e
posterior levantamento de custos obtidos para ambas atividades de manutenção.

3.1 Descrição da edificação

Construída no ano de 1978, a edificação analisada está localizada no bairro Moinhos de

Vento, na cidade de Porto Alegre/RS. Sua estrutura é composta por um único bloco, constituído
por seis andares. Começando pelo subsolo, destinado à área de estacionamento do condomínio;
seguido pelo andar térreo, onde se localiza o apartamento do zelador e uma área comum; e os
andares designados às unidades privativas, os quais possuem dois apartamentos cada, sendo os
do último andar, coberturas. No quinto andar, a continuação da escadaria do condomínio leva
até a região do andar superior, dando acesso ao telhado, chega-se assim ao reservatório superior.
Este é constituído por duas células, com capacidade total de 13.000 litros e sustentado por
quatro pilares que passam pela estrutura do prédio, como pode-se observar em uma situação na
marcação da figura 4c.

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Figura 4 - Foto da vista geral do reservatório (a); foto da vista frontal do reservatório (b); foto da vista lateral do
reservatório (c).

(a) (b)

(c)
Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

A figura 4 representa o reservatório superior em 3 vistas distintas, onde em uma delas

pode-se notar um dos pilares do elemento já recuperado (Figuras 4c). Partindo da premissa de
que a construção do edifício ocorreu em 1978, possuindo 40 anos de existência, percebe-se que
a estrutura do volume superior não respeitou o período de vida útil de projeto, que é de 50 anos.
Atualmente, o período de vida útil é esclarecido pela NBR 15.575 (ABNT, 2013).

3.2 Manifestações patológicas e suas origens

Ao realizar a primeira inspeção no reservatório, identificou-se manifestações

patológicas sobre toda estrutura, sendo que duas tiveram maior destaque. Manchas escuras,
localizadas principalmente nas paredes laterais (figura 4a e 4b), destacam-se devido ao acúmulo
da umidade da água e à falta de pingadeira nas bordas da estrutura. Logo em seguida, deparou-
se com os principais problemas: as armaduras expostas na região da laje inferior (figura 5a e
5b) e a falta da aplicação correta do cobrimento das armaduras (Tabela 3). Todos esses motivos

14
estão alinhados com a exposição a intempéries climáticas e a problemas relacionados ao
desplacamento do cobrimento.
Tabela 3 – Relação de cobrimento
Cobrimento Cobrimento Cobrimento Lajes Exteriores NBR Cobrimento Lajes NBR 6118
Executado (mm) Executado (cm) 6118 (ABNT, 1978) (cm) (ABNT, 2014b) (cm)
6,25 0,62
7,14 0,71
6,17 0,62
6,32 0,63
≥ 1,5 ≥ 2,5
7,52 0,75
7,62 0,76
8,26 0,83
5,77 0,58
Média (cm) 0,69 ≥ 1,5 ≥ 2,5
Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

A relação de cobrimento da Tabela 3 é a medição da espessura de amostras do

cobrimento obtidas no local. Com o auxílio de um paquímetro digital de precisão 0,01 mm, foi
medida a espessura do cobrimento executado por meio da extração de amostras da superfície
do concreto, localizadas em pontos distintos ao redor das armaduras expostas (Figura 5a, 5b).
Constatou-se que a média das medições não corresponde à metade do cobrimento exigido pela
norma da época NBR 6118 (ABNT, 1978) (Tabela 3). Esta, em 1978, guiava a execução em
estruturas de concreto armado e citava um cobrimento igual ou superior a 1,5 cm para lajes
exteriores, o que na atualidade, a NBR 6118 (ABNT, 2014b) identifica a necessidade de
executar as estruturas com uma proteção de 2,5cm para lajes expostas a ambientes urbanos.

Figura 5 - Fotos da face inferior do reservatório

(a) (b)
Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

15
 A falta de manual de uso, operação e manutenção, e a não realização das manutenções
de resguardo puderam também ser constatadas. Fato este que pode ser explicado devido à
construção do prédio ter ocorrido antes da publicação das primeiras versões da NBR 14037 e
do Código de Defesa do Consumidor (CDC), gerados em 1998 e 1990 respectivamente
(KLEMM, 2017).

3.3 Ações preventivas

Para evitar a corrosão da armadura e o desplacamento do concreto, devido à falha na

execução do cobrimento, deve-se impedir a penetração da umidade externa. Para isto,
destacam-se ações preventivas como a pintura acrílica a cada oito anos, conforme verificado na
NBR 15.575-1 (ABNT, 2013), para combater aos agentes agressivos do ambiente; e a realização
de inspeções prediais a cada cinco anos, conforme o Decreto nº 18.574, importantes para a
identificação e o monitoramento das manifestações patológicas. Da mesma forma, deve-se
prever uma intervenção preventiva na camada de impermeabilização do interior do reservatório
caso haja necessidade comprovada após inspeção realizada in loco. Para este período, a NBR
15.575-1 (ABNT, 2013) estabelece os mesmos oito anos de vida útil para o projeto.

3.4 Ações corretivas

Quanto à recuperação da laje inferior do reservatório, a empresa contratada pelo

condomínio para realização da recuperação apresentou o procedimento a ser seguido para a
melhor performance da solução adotada. A Figura 6 apresenta o fluxograma da manutenção
corretiva para o caso estudado, não contemplando em seu fluxo a recuperação da
impermeabilização interna do reservatório. Manutenção esta de grande importância que será
realizada após o cumprimento dos procedimentos (Figura 6) e que teve seu custo por m²
apresentado pela contratada.

16
 Figura 6 - Fluxograma da manutenção corretiva

Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

A Figura 6 destaca os principais pontos do procedimento para recuperação da laje

inferior do reservatório, fornecido pela empresa contratada para realizar a manutenção
corretiva. O mesmo deve ser seguido rigorosamente sendo de fundamental importância para a
devida eficiência da solução adotada.

3.5 Levantamento de custos: prevenção x correção

Foram determinados os custos de manutenção para realizar uma comparação com a Lei
de Sitter. Referentemente às ações corretivas, levou-se em consideração os valores expostos
pela empresa responsável pela execução da recuperação (Tabela 5), mas, para as atividades
preventivas, foram utilizados os padrões de custos brasileiros (Tabelas 6, 7 e 8).
Para orçamentação das inspeções prediais, essenciais ao mapeamento e controle de
possíveis problemas, realizou-se os cálculos de acordo com as tabelas fornecidas pelo Instituto
Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Rio Grande do Sul (IBAPE, 2011). Com
o intuito de alcançar o valor da hora técnica para uma inspeção predial, aplicou-se uma
porcentagem de 20%, influenciada pelo nível de inspeção, no custo unitário básico (CUB)
(SINDUSCON, nov. 2018) do Rio Grande do Sul (RS). Para transformar o valor adquirido em
um custo por unidade, foi necessário empregar outra porcentagem relativa de 35%, mesurada
de acordo com os serviços, a previsão de tempo e o nível de acessibilidade do local. Quantifica-
se o valor final da inspeção multiplicando o custo da hora técnica por unidade pelo número de
unidades habitacionais afetadas pelo serviço. Quanto ao nível 2 de inspeção, este foi
17
determinado a partir do serviço realizado por profissional habilitado em ambientes com
manutenção moderada, onde a identificação de anomalias e falhas aparentes são os fatores
levados em consideração.
Na determinação de pintura preventiva, primeiramente se quantificou as dimensões do
reservatória (Figura 7), a fim de identificar as possíveis áreas de intervenção. Na sequência,
adotou-se uma composição de custo de pintura, utilizando a Tabela de Composição de Preços
para Orçamentos: 14ª Edição (TCPO14, [201-]). Para complemento das informações, foi
necessário utilizar os custos unitários dos insumos, conforme as tabelas do Sistema Nacional
de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil Não Desonerado (SINAPI) (CAIXA
ECONÔMICA FEDERAL – CEF, set. 2018). Ao se alcançar um valor de custo direto de
manutenção, foi aplicado 25% de Benefício e Despesas Indiretas (BDI) sobre o custo unitário
de pintura e impermeabilização para alcançar os gastos reais do cliente (Tabelas 6 e 8).

Figura 7 – Planta baixa e vista frontal do reservatório (medidas em cm)

Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

A Figura 7 representa a planta baixa e a vista frontal do reservatório superior retratado

nas fotos que seguem na Figura 4. O dimensionamento do elemento estudado está representado
em centímetros, diferentemente das áreas apresentadas nas Tabelas 5 e 9, nas quais estão
apresentados os dimensionamentos por metragem quadrada para posterior quantificação dos
custos das manutenções, que são: 69 m² para a área total do reservatório e 21 m² para área da
laje inferior do reservatório.

18
4 Análise de resultados

Para uma maior contextualização dos fatores que influenciaram na análise deste estudo,
é importante citar que, na estimativa do custo de manutenção preventiva, considerou-se os
serviços de inspeção predial e de pintura realizados dentro de um período de 40 anos,
considerando a manutenção da impermeabilização interna do reservatório como opção caso
haja necessidade. O fato de o prédio ter sido construído em 1978, anterior aos lançamentos das
primeiras versões da NBR 14037 e do CDC, desenvolvidos em 1998 e 1990 respectivamente,
induz ao motivo da falta de manual de uso, operação e manutenção.
Logo após a identificação e caracterização das manifestações patológicas, verificou-se
o custo de manutenção preventiva e corretiva. No estágio de correção, a empresa contratada
indicou a necessidade da recuperação da estrutura da laje inferior, estimando um custo de
R$1.400,00/m² de área recuperada, além de R$100,00/m² de área interna a ser
impermeabilizada (Tabela 5). Para os custos de pintura acrílica de todo o reservatório, realizada
depois da recuperação da laje inferior, utilizou-se o custo de R$ 17,98 por m² (Tabela 6).
Quanto a comparação de orçamentos compostos em diferentes épocas, é importante
salientar que não foi realizado nenhum tipo de correção monetária. Isto, porque os custos de
manutenção preventiva não teriam a mesma competitividade com as os custos manutenções
corretivas, se com valores atuais.

Tabela 5 - Recuperação da estrutura da laje.

Serviço Área (m²) Custo por m² (R$) Custo total (R$)
Recuperação laje inferior 21,00 R$1.400,00 R$29.400,00
Impermeabilização Interna 69,00 R$100,00 R$6.900,00
Pintura Externa 69,00 R$17,98 R$1.240,62
Custo final R$ R$37.540,62
Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

Na estimativa de custo de manutenção preventiva, considerou-se os valores de serviços

de pintura periódica e inspeção predial, e o custo para refazer a impermeabilização, caso haja
necessidade comprovada passados oito anos de uso (Tabela 9). Os custos unitários desses
serviços estão expostos nas tabelas 6, 7 e 8, respectivamente. A reincidência de cada atividade
relacionada com os custos unitários para a execução de cada serviço e as dimensões necessárias,
possibilitaram a estimativa do custo total para o cliente de R$ 12.943,67 (Tabela 9), não
utilizando o custo de refazer a impermeabilização periodicamente, aproximando-se assim mais
a realidade encontrada no condomínio utilizado para realização do estudo.

19
 Tabela 6 – Composição de custo de pintura acrílica, considerando duas demãos (m²)
Custo
Componente Unidade Coeficiente Unitário Custo Total
Pintor H 0,4 R$ 15,19 R$6,08
Ajudante de Pintor H 0,35 R$ 10,95 R$3,83
Selante L 0,16 R$5,00 R$0,80
Lixa para superfície grão 100 unid. 0,25 R$1,51 R$0,38
Tinta acrílica premium L 0,17 R$ 19,41 R$3,30
Total R$ R$14,39
Total com BDI (25%) R$ R$17,98
Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

Tabela 7 – Composição da inspeção predial de um edifício de acordo com as recomendações do IBAPE

CUB/RS (R-8- Valor hora Hora por Nº de
Nível 2 Serviço (%) Custo Total
N-out.2018) técnica unidade economias
1504,43 20% R$ 300,89 35% R$ 105,31 8 R$ 842,48
Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

Tabela 8 – Composição de custo impermeabilização com manta de PEAD (m²)

Componente Unidade Coeficiente Custo Unitário Custo Total
Pedreiro h 0,2 19,47 3,89
Servente h 0,2 15,85 3,17
Manta PEAD m² 1,05 15,88 16,67
Total R$ 23,74
Total com BDI (25%) R$ 29,67
Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

Tabela 9 – Custos preventivos totais

Nº de Custo Custo total sem Custo Total com
Serviço Quantidade
repetições Unitário impermeabilização impermeabilização
Inspeção predial (und) 1 8 R$842,48 R$ 6.739,84 R$6.739,84
Pintura acrílica (m²) 69 5 R$17,98 R$ 6.203,83 R$6.203,83
Impermeabilização (m²) 69 5 R$27,54 R$9.500,44
Total R$ R$ 12.943,67 R$22.444,11
Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

Na avaliação dos dados gerados para manutenção preventiva (Figura 8a), sem
considerar refazer a impermeabilização, observou-se um equilíbrio entre os custos de inspeção
e pintura. Entretanto, para a manutenção corretiva (Figura 8b), observou-se maior
representatividade no valor de recuperação da laje, informado pela empresa contratada para a
execução do serviço.

20
 Figura 8 – Distribuição do custo de manutenção preventiva (a) e do custo de manutenção corretiva (b).

(a) (b)
Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

Levando-se em consideração os resultados analisados, comparando-se os custos das

manutenções preventivas e corretivas empregadas (Figura 9), pode-se notar uma diferença
significativa. O custo de R$ 37.540,62 dividido pelo valor de R$ 12.943,67, programado para
as manutenções preventivas ao longo da vida útil da edificação - sem considerar a
impermeabilização-, fornece uma relação de 2,9. Esta representa uma grande diferença de
custos das manutenções, assim como ocorre na análise de Klemm (2017), que comparou os
custos de correção e de prevenção para elementos estruturais de concreto armado em um prédio
residencial localizado na cidade de Porto Alegre. O resultado foi que o custo da manutenção
corretiva equivale a 4,38 vezes o custo de um programa de manutenção de resguardo,
aproximando a relação de 5 para 1 da Lei de Sitter.

Figura 9 – Custos das manutenções

Fonte: elaborada pelo autor a partir de fontes da pesquisa (2018).

A Figura 9 apresenta, de forma simplificada, o custo total das manutenções para as três
situações abordadas nas Tabelas 5 e 9. A causa para o elevado custo de manutenção preventiva,
considerando refazer a impermeabilização a cada oito anos, se dá devido à necessidade de

21
manter a estanqueidade do reservatório. O custo de impermeabilização acaba onerando
significativamente o valor atribuído para as manutenções de resguardo.
Além de garantir melhores condições estéticas e de uso das edificações, as manutenções
preventivas representam um investimento para que o patrimônio não passe por correções
pesadas e onerosas. Administrando de forma correta, observa-se um baixo custo por unidade
que as manutenções preventivas gerariam ao longo dos 40 anos de uso da edificação. Dividindo
o custo total preventivo de R$ 12.943,67 pelo número de economias (8) e os 480 meses de vida
do edifício, atinge-se um custo mensal de R$ 3,37 por apartamento.

5 Considerações finais

Ao estimar os custos de manutenção preventiva, pode-se observar uma semelhança entre

o custo de inspeção predial com o de pintura, quando não considera-se a impermeabilização a
cada oito anos. Comparando-se com os serviços de correção, considera-se a prevenção mais
vantajosa, uma vez que os orçamentos com manutenção preventiva se mostraram inferiores.
Quando comparada a manutenção preventiva com as atividades de correção, essa apresentou
diferença significativa, assim como propõe a Lei de Sitter.
Outro ponto que se pode evidenciar com este estudo é a falta de cuidado com os serviços
de manutenções preditivas e preventivas, conforme destacado pelo síndico da edificação.
Serviços esses que são constantemente subestimados por trazerem custos momentâneos em
situações onde o risco ainda não é iminente. Esta questão possibilitou evidenciar a influência
da não realização de pintura e impermeabilização na durabilidade da estrutura, afetando o
substrato, e as consequências geradas por ações de projeto e construção, que causaram vícios
que terminaram por abreviar a vida útil da estrutura.
Diante do exposto, sugere-se, para trabalhos futuros, a realização da comparação de
diferentes modelos de manutenção corretiva para um reservatório de concreto armado. É
importante que seja realizada em conjunto uma análise da comparação dos custos empregados
para cada procedimento.

22
 REFERÊNCIAS

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