INFORME TECNICO PERICIAL DE VALORIZACION DE EDIFICACION

VALUACION DE BIEN INMUEBLE

TIPO DE BIEN: QUINTA

EXPEDIENTE : 00030-2002-0-3010-JC-CI-47

JUEZ : JUAN CARLOS BENINCASA

ESPECIALISTA LEGAL: SILVIA ROSA REY DARAY

RESOLUCION N° : 01

MATERIA : OBLIGACION DE DAR SUMA DE DINERO

DEMANDANTE : JUAN SALAS ROJAS

DEMANDADO : JORGE ARANGO VEGA

GRUPO : #1 PRIME PERITOS Y TASADORES ASOCIADOS

PERITOS: TERESA CARDENAS PEREZ

ARQ CAP 123 REPEJ N° 12345678912
DANY RODRIGUEZ RODRIGUEZ
PN CIP 456 REPEJ N° 12345678913
KEVIN RAMIREZ TAFUR
ING CIP 789 REPEJ N° 12345678914
YOBHERT MEJIA CHAVEZ
ARQ CAP 012 REPEJ N° 12345678915
ANTONIO BARRERA CORDOVO
ING CIP 023 REPEJ N° 12345648916
RODOLFO SANTA MARIA RAZZETO
ARQ CAP 024 REPEJ N° 12345678917

OBJETO DE LA VALUACION: DETERMINAR EL VALOR DE LA

INDEMNIZACION POR PERJUICIOS OCASIONADOS
EN QUINTA UBICADO EN LA CALLE DIEGO FERRE
254 DE LA URBANIZACION PROLONGACION
PRIMAVERA EN EL DISTRITO DE SANTIAGO DE
SURCO PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

FECHA DE LA EVALUACION E INSPECCION: 15 DE MARZO DEL 2003

METODOLOGIA EMPLEADA: VALUACION DIRECTA Y METODO DE

MERCADO, RESPETANDO EN SU DESARROLLO
LOS LINEAMIENTOS ESTABLECIDOS POR EL RNTP
 I. ANTECEDENTES:
En la resolución N°01 del 30 de noviembre del año en curso, el 47 juzgado civil (sede
Lima) dio por consignados los certificados de depósito judicial de los honorarios
profesionales de los peritos, precisando que se debe cumplir con emitir el dictamen
correspondiente.

Para poder cumplir con el plazo otorgado por su Juzgado, nos apersonamos el día 15 de
marzo en la calle Diego Ferré 254 de la urbanización prolongación primavera en el distrito
de Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima donde reside el Sr. Juan Salas
Rojas con la finalidad de realizar la inspección física del bien inmueble en mención que
dispuso el juez para que el perito determine las implicancias y valorice el departamento del
demandante antes y después de los presuntos perjuicios.

II. MEMORIA DESCRIPTIVA:

01. OBJETO DE LA PERICIA
Obtener la valorización de las afectaciones con respecto al bien inmueble ubicado
en la sección 1 de la quinta ubicado en la calle Diego Ferré 254 de la urbanización
prolongación primavera en el distrito de Santiago de Surco.

02. METODOLOGIA EMPLEADA

La tasación del bien inmueble ubicado en calle Diego Ferré 254 de la urbanización
prolongación primavera en el distrito de Santiago de Surco, se ha realizado con el
método directo en concordancia con el reglamento nacional de tasaciones del Perú,
aprobado por resolución ministerial N° 126-2007-VIVIENDA del 7 de mayo del
2007 y resolución ministerial N° 266-2012-VIVIENDA del 28 de noviembre del
2012.

Se ha complementado con la información obtenida de la lectura del expediente

judicial además de los criterios profesionales que poseen los peritos adquiridos por
la práctica profesional.

03. FECHA DE TASACION

15 de abril del 2003

04. DESCRIPCIÓN DEL BIEN INMUEBLE UBICADO EN CALLE DIEGO

FERRÉ 254 DE LA URBANIZACIÓN PROLONGACIÓN PRIMAVERA EN
EL DISTRITO DE SANTIAGO DE SURCO

En el terreno matriz se encuentra una quinta que consta de 2 tiendas sección 2 y

3con frente a dicha calle ( las cuales se vende a diferentes propietarios ).

05. AREA DEL TERRENO DE LA QUINTA

El terreno tiene un área de 350 m2

06. LINDEROS Y MEDIDAS PERIMETRICAS DE LA QUINTA

El terreno tiene un área de 350 m2 con un Frontis de 12 m lineales y una profundidad

de 29.16m que se encuentra inscritos en el asiento B1 de la PE 12345678 y son los
siguientes:
 - Por el frente colinda con la calle Teniente Diego Ferré
- Por la derecha colinda con el pasaje Los Aquijes
- Por la izquierda colinda con la calle Natalio Sánchez
- Por la parte posterior con la calle Parque Alto

07. PERÍMETRO DE LA QUINTA

La poligonal que establece el perímetro es de 82.32ml

08. PORCENTAJE DE LAS ACCIONES Y DERECHOS SOBRE LA QUINTA

Según el asiento C00024 de la PE 12345678, el porcentaje que le corresponde a los

propietarios de la quinta de la calle Diego Ferre 254 es de 25%.

09. ZONIFICACION
De acuerdo a la zonificación de Santiago de Surco, el inmueble se ubica en la zona
Residencial de Densidad Media (RDM). Zonificación reglamentado por las ordenanzas
N°…….. – Municipio MS, ……-MML.

10. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS

La zona donde se ubique el inmueble cuenta con red de agua potable, de desagüe y línea de
tendido eléctrico público y privado, de líneas de telefonía fija, de telefonía celular y de cable.
La calle Diego Ferré tiene pista de un solo sentido, teniendo esta un cruce hasta la Avenida
principal Paseo La Castellana, donde se encuentra las calzadas entre ida y venida donde
transitan los vehículos a baja velocidad.

Algunas pistas tienen como superficie de rodadura una capa de asfalto y otras no.

El estado de conservación de las pistas, calzadas y veredas es regular a menos.

11. SERVIDUMBRE

Las servidumbres existentes son los pasajes y pozo de iluminación que comparten los
propietarios de las secciones 1, 2, 3 y 4.

12. GRAVÁMENES Y CARGAS

No existen cargas y gravámenes en el inmueble en mención, ya que cuenta con una licencia
de construcción con fecha 24 de julio del 2001 y una finalización de conformidad de obra
de fecha 15 de marzo del 2002.

13. INSPECCIÓN OCULAR

Los peritos procedieron a realizar la inspección ocular a la quinta ubicada en la calle Diego
Ferré 254 del distrito de Santiago de Surco a horas 11: 00 am del día 25 de enero del 2019.
En la que se observó lo siguiente:
- La volumetría de los 4 pisos de la edificación de la fachada principal que NO
ATENTA, mas sí altera la altura de dicha fachada que tuvo 2 pisos y hoy tiene 4, de
acuerdo con el Articulo 133 del DS 008-2000-MTC, no era necesario solicitar
 autorización a los propietarios para poder ejecutar la obra sobre su propiedad de
dominio exclusivo, sin embargo, era necesario solicitar la aprobación de la Junta de
Propietarios puesto que la ejecución de la obra contemplaba alteración de la volumetría
o el aspecto exterior de la sección donde se ejecuta el inmueble matriz (Fachada
Exterior).
- Este proyecto de edificación contó con licencia de edificación con fecha el 24-07-2001
y contó también con la finalización de obra el 15-03-2002, habiendo sido evaluado por
especialistas (arquitectos e ingenieros) que autorizaron dicha edificación; por tanto no
aplica que haya escazo porcentaje de iluminación y ventilación en el departamento del
demandante.
- Este proyecto fue evaluado estructuralmente por ingenieros civiles, teniendo así la
aprobación municipal para su ejecución y autorización de inicio de obra con fecha el
24-07-2001 y finalización de obra con fecha el 15-03-2002.
- La construcción que se ha realizado en la sección 4 no acredita la desvalorización de
las secciones de uso exclusivo del demandante, dado que el terreno matriz es una
quinta, por lo que las 4 secciones son independientes y no vinculantes del proyecto en
sí. Y este cumplió con el certificado de edificaciones y urbanísticos, por ello cuenta
con licencia de la municipalidad.
- Se ha constatado que en el pasaje común existe una cisterna soterrada con un equipo
de bombeo, distante 0.5m del cimiento del muro más cercano, mas no se ha demostrado
que perjudique a los vecinos habiéndose construido sin autorización sobre el área de
propiedad común.
- Se ha constatado que en el pasaje común no hay ningún vehículo estacionado.
- No se ha acreditado que se perjudique la tranquilidad de los vecinos por el uso de
oficina en dicha edificación, ya que cuenta con licencia municipal y declaratoria de
fábrica, en la cual se inscribieron 2 tiendas, siendo de uso compatible.

14. FUENTES DE INFORMACIÓN

Los documentos que obran en el expediente judicial que corren a folios 210 y 211
de los autos.

15. OBSERVACIONES.
El inmueble de propiedad del Demandante no se ha visto alterado en su valor,
toda vez que, de acuerdo a lo indicado en el Reglamento Nacional de Tasaciones
RM 172-2016-VIVIENDA, se utiliza la siguiente formula:

Valor del Terreno = Área x SVAU

SVAU= VATU x (a/3) * (1-0.01d)

Donde:
a = Ancho de la vía de dominio exclusivo…
d= Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano…
VATU= Valor Arancelario de Terreno Urbano
SVAU= Supuesto Valor Arancelario Urbano

En la medida que ninguna de estas variables ha sido modificada, el cálculo del

valor del inmueble no puede haberse visto alterado por las modificaciones
efectuadas.
III. VALORIZACIÓN COMERCIAL: Realizar Rodolfo Yhover y Toño
1. INVESTIGACIÓN DE MERCADO

2. VALOR COMERCIAL UNITARIO DEL TERRENO

3. VALORIZACIÓN COMERCIAL DEL TERRENO MATRIZ (VTM)

4. VALORIZACION COMERCIAL DE LOS ACCIONES Y

DERECHOS ES:

IV. ANEXOS:
Se adjuntan ocho fotografías.
Lima, 25 de enero de 2019
TESTIGOS FOTOGRAFICOS
TESTIGOS FOTOGRAFICOS