TECNICA JURIDICA

PRIMERA CATEDRA TURNO NOCHE

RESPONSABLE: Larissa Esmeralda Ocampos Cardozo 5.163.367

DESALOJO CON CONDE A FUTURO

Esta institución jurídica establecida en el art. 634 del C.P.C es un desalojo con
unas características diferentes al desalojo antes estudiado aquí como cuestiones
preliminares al análisis vamos a analizar sus características desglosando el
articulo antes mencionado:
Art.634.- Condena de futuro. La demanda de desalojo podrá interponerse antes
del vencimiento del plazo convenido para la restitución del bien, en cuyo caso la
sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquel.
Las costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de allanarse
a la demanda, cumpliere con su obligación de desocupar el bien o devolverlo en
la forma convenida.
Demanda anticipada: la norma contempla la posibilidad de que el actor pueda
promover la demanda de desalojo antes del plazo convenido para la restitución
del bien
La Sentencia: La sentencia que se dicte en estas condiciones, cuando fuere
procedente la acción del actor deberá ser cumplida una vez vencido el plazo de
la locación
Finalidad: esta acción tiene como finalidad evitar la demora y el costo que
supone la sustanciación de un proceso de desalojo cuando el actor presiente
que el obligado se negara, injustificadamente a restituir el bien
Costas: las costas de la demanda anticipada de desalojo serán a cargo del actor
cuando:
1. El demandado cumpla con su obligación de restituir el bien en el plazo
señalado en la sentencia
2. Se ha allanado a la pretensión del actor
Las costas serán a cargo del demandado aun en el supuesto de que desocupe
el bien dentro del plazo de restitución, cuando se halla opuesto
injustificadamente a la pretensión del actor
La decisión de las costas deberá diferirse hasta que venza el plazo mencionado
en la sentencia dictada.
La demanda de desalojo con condena a futuro se da solo en el caso de existencia
de un contrato de Locación.
ANALISIS DEL FALLO
FIGURA: DESALOJO CON CONDENA DE FUTURO
JUICIO: “MARIA ANGELA MARTINEZ HUSTIN C/ TOVER S.A S/
DESALOJO CON CONDENA A FUTURO”
PARTES:
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Demandante o Sujeto Activo: María Ángela Martínez Hustin

Demandado/a o Sujeto Pasivo: Tover S.A
HECHOS:
La parte actora presenta demanda de desalojo con condena a futuro para
solicitar el desahucio de la entidad Tover S.A al termino del contrato de locación
en fecha 31 de octubre del 2011 por finalización del contrato de locación y el
deseo de utilizar el inmueble para un proyecto comercial propio. También solicita
la inscripción del inmueble como litigioso, la publicación de los edictos y la
inspección judicial como establece el C.P.C en su art 632
La parte demandada al contestar la demanda presenta excepciones: falta de
legitimación tanto activa y pasiva, y excepción por retención, alega también que
la actora está obligada por el contrato de locación a renovar el mismo, plantea
también una excepción de inconstitucionalidad contra el art 634 del C.P.C
En fecha 25 de noviembre del 2011 la parte demandada presenta el incidente de
frustración de la materia justiciable.
El juez de primera instancia abre la causa a prueba por todo el término de ley
admitiéndose únicamente la prueba confesoria de la parte actora
PRUEBAS:
Documentales: La parte actora presento comprobante de pago de impuestos
inmobiliario (para probar ser propietaria) y copia del contrato de locación (para
probar la existencia del vínculo contractual entre actor y demandado), recibos
de pago de alquileres. (probar la legitimación pasiva)
Absolución de posiciones: de la parte actora María Ángela Martínez Hustin
Reconocimiento judicial: practicada por el secretario actuario
DERECHO INVOCADO:
Basa sus pretensiones la parte actora en el C.P.C en sus Artículos siguientes:
Art. 621 De la procedencia de la demanda de desalojo
Art. 632 Efectos de la sentencia contra terceros
Art. 634 Condena de Futuro
FALLO DE PRIMERA INSTANCIA:
Por las excepciones opuestas por la parte demandada el juez resolvió cada
uno de la siguiente forma:
Falta de Legitimación:
Activa: Que la parte actora no probo ser titular del inmueble. El Juez considera:
que es cierto que la actora no agrego el título de propiedad, pero la legitimación
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activa no solo la posee el propietario también el locatario lo cual si fue probado

su carácter como tal con la presentación del contrato de locación y comprobantes
de pago además la anotación del inmueble como litigioso no podría haberse
llevado a cabo si la actora no fuese propietaria del mismo, por el motivo expuesto
considera improcedente la excepción y la rechaza
Pasiva: que al momento de perfeccionamiento del contrato la firma Tover S.A
se encontraba en formación y por tal motivo las personas físicas que en ese
momento constituyeron la empresa son los responsables de dicho contrato. El
Juez considera: que la firma adquirió personería jurídica plena y que el contrato
solo es un elemento probatorio de la existencia de del vínculo y ambas partes
activa y pasiva se comportaron como locador y locatario durante todo el tiempo
de vigencia del contrato por el motivo expuesto considera improcedente la
excepción y la rechaza
Excepción de retener: la parte demandada solicita retener el bien por haber
hecho cuantiosas mejoras. El juez considera: que en la demanda de desalojo
no se puede tratar este tema que la parte demandada debe iniciar un juicio
ordinario no existiendo constancia de que lo haya hecho ni documentos que la
justifiquen
Excepción de inconstitucionalidad: La Corte Suprema de Justicia en su sala
Constitucional consideró que el art 634 del C.P.C no es violatoria de los principios
de igualdad y del debido proceso por lo cual no hace lugar a la excepción de
inconstitucionalidad
EL Juez de primera instancia en lo civil y comercial del primer turno de esta
capital resuelve:
HACER LUGAR A LA DEMANDA DE DESALOJO PROMOVIDA POR MARIA
ANGELA MARTINEZ HUSTIN CONTRA TOVER S.A Y CUALQUIR OTRO
OCUPANTE DEL INMUEBLE y en consecuencia CONDENAR a la parte
demandada a abandonar el inmueble individualizado como Finca N° 6411 del
Distrito de Santísima Trinidad con Cta. Cte. Ctral. N° 15- 0862- 04, en el plazo
de 10 días de ejecutoriada esta resolución, bajo apercibimiento de que, si así no
lo hiciere, se dispondrá su desahucio por la fuerza publica
IMPONER, las costas a la parte demandada.
FALLO DE SEGUNDA INSTANCIA:
La parte demandada interpone recurso de nulidad y apelación contra la S.D N°
143 argumentando:
Recurso de nulidad: Que el A- quo dicto la sentencia en forma prematura
antes de que el Fallo por inconstitucional se encuentre Firme y la sentencia
dictada es incongruente debido a que la demanda interpuesta fue sobre
desalojo de condena de futuro y el juez dio lugar a la demanda de desalojo
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(puro y simple), y se obstaculizó la actividad probatoria al dar lugar como única

prueba la absolución de posiciones
El tribunal entendió con respecto a este punto:
Que en la tramitación de este proceso concretamente, con relación a la
sentencia dictada no se vulnero el art 543 C.P C dado que la Corte Suprema de
justicia dicto en la excepción de inconstitucional rechazando la misma y ello,
basta, para lo que interesaba a este proceso. Que siga: pendiente la regulación
de honorarios y las costas sobre las actuaciones cumplidas ante la Corte, no
tiene ni puede producir efectos sobre el fondo de la resolución.
Tampoco no se observan incongruencias, pues bien, lo expreso la Juez A-quo,
que, en el presente caso, la materia no dejo de existir y el desalojo con
condena de futuro y el desalojo por vencimiento del plazo, tienen los mismos
caracteres. Va de suyo, igualmente, que, en los casos de desalojo por
vencimiento del plazo, la única prueba idónea para el demandado es la
documental que justifique el no vencimiento del plazo.
Desde luego, esto no se puede ser probado por testigos ni por pericia; medios
"de los que, supuestamente fue privada la parte apelante
Recurso de apelación: la parte recurrente menciona que no está obligado por el
contrato ya que se encontraba en formación cuando se perfecciono el mismo,
que se reconozca la retención el inmueble por mejoras y la sustracción material
El tribunal resolvió por el recurso de apelación:
El apelante opuso oportunamente las excepciones
Falta de legitimación activa y pasiva: las partes actora y demandada,
cumplieron con sus funciones en el sentido que la primera cedió el uso y goce
de un inmueble, sin molestia alguna, y la segunda pago regularmente, el
importe de los alquileres, tal como estipulaba el contrato.
Pretender, ahora, que la actora, no era la locadora, o que la firma demandada,
no era la locataria, es un absurdo. En autos se acreditó por instrumentos
presentados y no impugnados (el contrato y las facturas de pago de alquileres)
no solo la existencia del contrato sino lo que es más su cumplimiento por
ambas partes.
Por lo demás las argumentaciones de la Juez A-quo, para rechazar estas
excepciones, permanecen incólumes y vigentes, por lo que deben
desestimarse las pretensiones de la apelante.
La retención no es una cuestión de ser atendida en el proceso de desalojo por
lo que no procede
Sobre la sustracción material la materia justiciable no ha desaparecido ya que
por incidencias promovidas en el juicio ha superado la fecha de término del
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contrato no hace significar eso que la pretensión del actor desaparezca es más
cobra mayor vigencia
RESOLVIO:
1 Desestimar el recurso de nulidad interpuesta por las razones dadas
2 Confirmar en todas sus partes la S.D N° 143 con costas a la parte perdidosa
OPINION PERSONAL:
Considero que ambos fallos se ajustan a derecho tanto la sentencia y el acuerdo
y sentencia ahora me parece fuera de lo común que hayan considerado y
explicado la inventada excepción por retención que es una figura inexistente y
mal planteada desde la óptica que uno los mire creo que en este punto tanto el
juez y el tribunal debieron hacer esa acotación y no explicar su no procedencia
lo cual jamás sería de otra manera ya que dicha figura no existe en nuestra
legislación y dudo la existencia de la misma en otra la parte demandada
confundió la figura de interdicto de retener lo cual debió ser explicado en ambas
instancias.
El a-quo con respecto a los otros incidentes resolvió de manera correcta y la
explicación de sus decisiones se ajustan perfectamente a nuestras normativas
al igual que la confirmación de los A- QUEM