Mme Catala

DROIT CIVIL DES BIENS

INTRODUCTION

Les biens occupent une place importante dans le code civil (2 des 3 livres), il s’agit du concept
de bien et de propriété (article 516 à 710). Le 2 ème livre évoque le droit réel donc le droit portant sur
les choses, celles-ci accèdent à la vie juridique quand elles procurent aux individus une utilité et que
ceux-ci ont un pouvoir dessus. La chose devient un bien quand l’homme se l’approprie. Or toute
chose n’est pas un bien car certaines d’entres elles ne sont pas susceptibles d’une appropriation
privée mais à l’inverse tous les biens ne sont pas des choses matérielles. Cette catégorie forme le
siège de droit réel. Cependant la notion de bien fait l’objet d’une intellectualisation ainsi il existe des
biens incorporels (ex : fonds de commerce, cabinet, clientèle…). Une composante non négligeable
des patrimoines privés.
Les biens corporels ou non ne sont qu’un élément du patrimoine (il y a aussi les droits réels
et les droits personnels intéressants les rapports juridiques d’obligation avec des personnes
physiques et morales).
Les biens forment avec les obligations la substance de tout patrimoine. Celui-ci est un contenant
représentant plus qu’une addition de biens. C’est une universalité de droit, juridique (universalité
juridique). Le patrimoine est le même au niveau contenant mais le contenu varie. Le patrimoine ne
varie pas mais son contenu varie tout au long de la vie. C’est le fruit d’une construction doctrinale
notamment avec Aubry et Rault qui reste la base de notre droit positif. Le patrimoine est l’émanation
de la personnalité du gardien. Tout patrimoine ainsi se présente comme une entité abstraite,
corrélation au sein du patrimoine entre éléments passifs et les éléments actifs. L’actif répond du
passif.
L’actif représente les biens présents et les biens à venir (bien à vocation à acquérir par le
propriétaire) ces biens sont tantôt des droits réels tantôt des droits personnels.
Le passif comprend les dettes du titulaire du patrimoine.
Les créanciers peuvent saisir à titre conservatoire ou de désintéressement un bien comprit dans le
patrimoine du débiteur.
Les éléments actifs forment le gage général des créanciers au sein d’un patrimoine où il va se jouer
un mécanisme de subrogation réelle : dans un patrimoine tout droit de nature patrimoniale peut être
remplacé par un autre de valeur équivalente. Il y a un lien entre la personne et le patrimoine. Lien
indissoluble entre patrimoine et personnalité.
Les conséquences sont :
 Il n’y a pas de patrimoine sans sujet de droit.
 Toute personne a nécessairement un patrimoine (c’est l’aptitude à acquérir et à s’obliger).
Le patrimoine ne désigne pas tant les biens que l’on possède que son aptitude à en acquérir en
tant que sujet de droit. Cette aptitude est inscrite en toute personne.
 Un patrimoine n’est jamais cessible entre vifs, il est hors du commerce, c’est seulement les
éléments qui le compose qui peuvent être cédés, faire l’objet d’une cession gratuite ou onéreuse.
Par contre, la cession pour cause de mort est envisageable. Les héritiers vont continuer la
personne du défunt. Les successeurs (héritiers et légataires) vont continuer la personne de leur
auteur. Il va y avoir un transfert universel : les éléments passifs et actifs vont échoir aux
successeurs. C’est une transmission à cause de mort.
 Une personne ne peut être titulaire que d’un seul patrimoine selon le principe de l’unité
et d’indivisibilité du patrimoine ainsi l’ensemble de l’actif répond de l’ensemble du passif.
L’héritier qui recueille le patrimoine ne se retrouve à la tête que d’un patrimoine : idée de
continuation qui implique une fusion des patrimoines. Tout héritier qui accepte une succession va
devoir répondre de ses propres dettes et de celles du défunt. La loi du 23 juin 2006 a mis en
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œuvre l’acceptation à concurrence de l’actif net : on n’a pas à payer les dettes sur son patrimoine
personnel.

La théorie du patrimoine a été critiquée car trop individualiste, rigide, systématique et abstraite.
Théorie ébranlée par de nouveaux concepts tels que l’idée germanique qui détache la personne de
son patrimoine pour remplacer par le concept de patrimoine et le but de son titulaire : patrimoine
d’affectation. Concept reconnu en droit positif, de manière ponctuelle, mais c’est la théorie classique
qui prévaut aujourd'hui. Ce cloisonnement pour permettre l’affectation des biens ne peut se réaliser
que par la création de groupes dotés de la personnalité morale. Si on constate un déclin du
patrimoine c’est à cause du législateur. En effet un courant tend à l’assouplissement voire un
abandon du principe d’unité et d’indivisibilité du patrimoine.
Exemple : la loi du 11 juillet 1985 qui crée l’EURL (entreprise unipersonnelle à responsabilité
limitée), la loi du 23 juillet 1987 sur le développement du mécénat, la loi du 4 juillet 1990 sur les
fondations Loi du 11 février 1994 sur l’initiative et l’entreprise individuelle qui permet à
l’entrepreneur d’asseoir la garantie exigée par la banque sur les seuls biens nécessaires à
l’exploitation de l’entreprise.
Et enfin la loi du 19 juillet 2007 sur l’instauration fiducie avec l’art. 2011 du code civil.
La fiducie est un contrat par lequel une personne (le constituant) transfert la propriété d’un bien, d’un
droit à une autre personne (le fiduciaire) soit à titre de garantie soit qu’il assure la gestion du bien. Le
fiduciaire pourra restituer le bien quand l’opération sera achevée. Les biens transférés entrent dans
son patrimoine. Cette loi est restrictive car seules les personnes morales assujetties aux impôts des
sociétés peuvent y recourir comme constituants et seuls les établissements de crédits peuvent être
fiduciaires.

Le mot « bien » se comprend de 2 manières :

 il désigne les choses dont l’homme a besoin, qu’il utilise directement ou pas. La chose est
le support physique du bien.
 il désigne les droits qui portent sur ces choses. Ces droits sont aussi importants que les
choses elles mêmes.
Les biens forment avec le droit personnel, la composante active du patrimoine. Ce sont donc des
biens patrimoniaux, ils sont donc cessibles, saisissables et transmissibles et non pas extra
patrimoniaux car ils touchent directement à la personne, ceux-ci sont accessible dans le commerce.
La chose commune : nul ne peut en principe se l’approprier (l’air, la lumière, la mer…). Mais rien ne
dit que l’on ne peut pas se l’approprier. Elle ne doit pas nuire à l’usage commun de la chose.

Certains biens ne sont la propriété de personne soient qu’ils n’intéressent personnes (res nillius) (Les
produits de la chasse ou de la pèche, art 716 : le trésor), soient qu’ils sont affiliés à la collectivité
(art. 714 les res domanio)… il ne peut s’agir que de biens meubles.

TITRE PRELIMINAIRE : LA CLASSIFICATION DES BIENS :

La classification des biens se fait en 3 parties :

 les meubles et les immeubles.
 Les choses consomptibles.
 Les corps certains et les choses de genre.

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Chapitre I : Les meubles et les immeubles :

Art. 416 « tous les biens sont meubles ou immeubles ». Pendant longtemps cette distinction
reposait sur le critère concernant les caractéristiques techniques de la chose. Si on pouvait la
transporter alors la chose est meuble. Puis un autre critère est apparu reposant sur des
considérations économiques, cela a permis d’étendre la classification aux biens incorporels.
L’opposition meuble/immeuble avait une signification politique, en effet les immeubles sont
une source politique et économique « chose immobilière chose vile ». Le critère reposait sur la valeur
de la chose. L’art. 516 est l’un des fondements du droit patrimonial. Tout bien doit nécessairement
relever de cette classification. L’article ouvre sur une position radicale des régimes. L’art. 2279
dispose « possession vaut titre » les meubles n’ont donc pas de suite. Les opérations concernant les
immeubles sont plus lourdes de conséquence.

Ière Section : Critère de la distinction :

Le critère physique : approche logique du droit romain. Critère tenant à la mobilité ou à

l’immobilité du bien.
Un autre critère d’ordre économique : la distinction entre meubles et immeubles s’est étendue aux
droits portant sur ces choses. Qualification de biens incorporels. Donc opposition entre choses
corporels et les droits, les biens incorporels.
Enjeux politique et économique de la distinction. Seuls les immeubles représentaient un instrument
privilégié de la puissance politique.
Les meubles étaient regardés comme quantité négligeable.
Tout bien doit nécessairement figurer dans la classification légale. Tout bien doit recevoir la
qualification de bien meuble ou immeuble et ce quelque soit les contorsions auxquelles ont doivent
se livrer.
La division : différence de régime juridique avec une primauté accordée aux immeubles.

Différence des régimes juridiques :

Le droit de suite n’existe que pour les immeubles. C’est un attribut de certains droits réels de
suivre la chose en quelque main quelle se trouve. Le propriétaire d’un immeuble peut revendiquer
son bien. Un créancier peut saisir l’immeuble hypothéqué entre les mains d’un tiers acquéreur. On
peut suivre le bien immeuble entre les mains de ses possesseurs successifs.
Seulement pour les immeubles car un immeuble es fixe et indéplacable et donc est facile à identifier.
La publicité foncière n’existe que pour les immeubles.
En matière de transfert : La délivrance des biens.
La compétence territoriale n’est pas la même : les immeubles : le lieu de situation de
l’immeuble. Les actions en justice de l’action mobilière sont en général du ressort du domicile du
défendeur.
Le simple fait de posséder un bien entraîne des conséquences juridiques importantes. En
droit, la possession de bien immeuble est protégée par certains droits.
Quant aux meubles, il n’existe pas d’actions possessoires. Le fait de posséder un meuble fait
présumer la possession du meuble. Un effet majeur de la possession.

I. Les immeubles.

La loi distingue les immeubles par destination, par nature et par l’objet auquel il s’applique. Les
2 premiers visent des choses immobilières alors que le dernier vise les droits.

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A. Les immeubles par nature.

Ce sont le sol mais aussi le sous sol appelé aussi le tréfonds, les bâtiments adhérents au sol
mais ce critère a été critiqué. C’est le caractère temporaire à l’adhésion au sol qui détermine la
nature de la chose. Exemple du lampadaire : Un arrêt a prétendu que c’était un immeuble vu le
caractère solide de la fixation au sol au contraire des baraques ont été qualifié meubles pour le
peu de fixation au sol. Sont immeubles tous ce qui est incorporé aux immeubles.
Sont immeubles (art. 520) les récoltes pendantes par les racines et les fruits non recueillis (tous
les végétaux sont des immeubles tant qu’ils ne sont pas détachés du sol ou de l’arbre). Le caractère
immeuble des plantes peut cesser s’il y a séparation définitive avec le sol, un même matériau peut
être meuble et immeuble. Une séparation uniquement provisoire, par exemple d’une tuile avec son
bâtiment ne lui fait pas perdre son caractère immeuble.

B. Les immeubles par destination.

Ce sont des meubles mais la loi va les soumettre aux régimes des immeubles et cette fiction, la loi
l’adopte quand le meuble est affecté au service d’un immeuble. Ce sont des biens qui conservent
leur nature de base mais dont l’immobilisation est purement fictive n’étant ni matériel ni réel.
L’intérêt est de permettre de dissocier 2 biens qui forment économiquement un tout. Certains
pensent qu’il pourrait y avoir un meuble par destination. Il y a un principe qui signifie que l’accessoire
suit le principal. La volonté du propriétaire est essentielle, sans elle il ne peut y avoir une
immobilisation par destination, pour cela il faut que le propriétaire de l’immeuble soit le
propriétaire des meubles qui vont devenir des meubles par destination. Le fait que le bien soit dans
le même patrimoine facilite la manœuvre. L’identité du propriétaire est inhérente à l’immobilisation.
De plus, il faut un élément objectif qui est la nécessité d’un rapport de destination entre
immeuble et meuble qu’on s’apprête à changer de catégorie. Le meuble doit être affecté au service
d’immeuble et ce rapport de destination doit être réel, ne doit pas résulter d’un simple caprice de
propriétaire de l’immeuble, il ne peut pas être arbitraire.
On distingue 2 affectations possibles :
 Une affectation économique (art. 524) et peut s’appliquer à tous l’outillage industrielle.
 Une affectation commerciale est en dehors de la prévision de l’article. Mais on en déduit
qu’elle peut créer des immeubles par destination en matière commerciale car la plupart des
commerces peuvent s’exercer dans n’importe quel local. Mais il existe des bâtiments conçus pour
recevoir alors il y a immobilisation par destination.
 L’affectation au service d’une maison (les meubles meublants), ces meubles servent à la
commodité des personnes.
 L’affectation somptuaire : dans l’art. 524 c’est une attache matérielle du meuble à l’immeuble,
les objets meubles qui deviennent immeubles sont ceux-ci scellés au plâtre, au ciment…
Le rapport de destination doit se manifester matériellement, la seule injonction du propriétaire ne
suffit pas à créer l’immobilisation. Les glaces, tableaux et statues sont considérés comme
incorporés à l’immeuble et devient un immeuble même si la tâche matérielle n’est pas terminée.
Cette immobilisation peu prendre fin si le propriétaire supprime le rapport de destination qui peut
résulter d’un acte matériel (desceller une glace) ou d’un acte juridique.
Les choses immeubles vont pouvoir être vendues ou saisies en même temps que l’immeuble mais il
est difficile de faire abstraction de la nature initiale du bien.

C. Les immeubles par l’objet auquel il s’applique.

L’Art. 526 du code civil : il ne s’agit plus de choses matérielles mais de droit portant sur des
immeubles : les biens incorporels. Un droit n’est ni un meuble ni un immeuble, il prendre son

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Mme Catala
caractère selon l’objet sur lequel il s’applique. On parle donc de droits mobiliers et
immobiliers.
Pour les droits immobiliers on retrouve les droits immobiliers réels et personnels. Les droits réels
immobiliers sont eux même tantôt principaux, tantôt accessoires. Les 1ers ont leur illustration
dans le droit de propriété. Le droit réel de propriété quand il porte sur un immeuble, il doit être mis à
part car il se confond avec la chose sur laquelle il porte et il est tellement confondu avec cette
chose, qu’il va devenir soit immeuble par nature soit immeuble par destination. En dehors du droit de
propriété tous les droits réels immobiliers font partis des immeubles par l’objet auquel il
s’applique. L’usufruit est un droit réel qui devient immobilier quand il porte sur un immeuble. Sont
des droits réels immobiliers accessoires ceux qui portent sur un immeuble avec pour finalité
de garantir une créance. L’hypothèque a une nature immobilière alors que c’est un accessoire
d’une créance.
Sont immeubles par objet auquel il s’applique : les actions immobilières (en justice) telles que les
actions possessoires. Cette catégorie comprend tous les droits réels immobiliers.

II. Les meubles :

En droit, le code civil a posé un principe qui veut que tout ce qui n’est pas immeuble est
nécessairement meuble, la loi détermine quels sont les immeubles et par défaut les meubles ne
sont pas les immeubles.
Pour désigner les meubles incorporels et les meubles corporels, la loi distingue les meubles selon
leur nature et les meubles par détermination de la loi. Mais on peut substituer une distinction avec
les meubles corporels et incorporels.

A. Les meubles corporels

Certains le sont par nature d’autres le sont par anticipation.

1) Par nature :

Ce sont toutes choses matérielles pouvant se mouvoir à condition qu’elles ne soient pas
immeuble par destination. Cela désigne les meubles meublants, les matériaux de construction,
les animaux, les machines, les fruits, arbres et récoltes… les fluides sont aussi considérés
comme des meubles (gaz, électricité…) la cour de cassation a eut l’occasion de se prononcer sur ce
point dans une affaire de vol d’électricité. La cour devait savoir si l’électricité est un meuble, elle
a répondu par la positive. Les titres au porteur ainsi que les billets de banque ont été aussi sujets à
des questions, ceux-ci sont considérés comme des meubles quand on constate une créance.
La créance est incorporée dans le titre et de ce fait est considérée comme un meuble corporel.
Les valeurs mobilières entraient dans la catégorie des meubles corporels mais une loi du 30
décembre 1981 a eut pour sujet une dématérialisation de ces valeurs ainsi on a cessé
d’incorporer le droit dans le titre donc les valeurs sont devenues des meubles incorporels.
Les meubles soumis à immatriculation (bateaux…) peuvent être hypothéqué mais aussi faire objet du
droit de suite.

2) Les meubles par anticipation.

C’est une chose qui au départ n’est pas un meuble mais qui est destiné a devenir meuble dans
les jours à venir, c’est une création jurisprudentielle dont la pratique est admise dans les
tribunaux. Ce sont des choses incorporées au sol à vocation de meubles. On les traite dès à
présent comme des meubles. Cette anticipation est une fiction prétorienne elle présente un
intérêt : elle permet de soumettre un bien au même régime que les meubles corporels ainsi les
bois à couper, les minéraux, les matériaux constituant un bâtiment promis à la démolition. Ainsi des

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personnes peuvent conclure un contrat de vente sur des récoltes sur pied, considérés déjà comme
meuble, le contrat prendra le qualificatif de mobilier.

B. Les meubles incorporels.

1) Notions.

Il existe des biens dont la nature juridique est plus fuyante : ce sont les meubles incorporels (ou
détermination de la loi). C’est le terrain des droits, donc des biens immatériels. C’est au 19eme
siècle qui fait naître ce type de meubles. Les meubles incorporels se sont développé au cours du
19eme siècle et ont donné à la propriété immobilière une importance au niveau du code civil.
Mais le régime des meubles incorporels est très hétérogène. La raison est que le mot meuble
s’applique à des choses concrètes et non abstraites. Tous les droits réels portant sur des
meubles sont des meubles incorporels, ainsi le droit d’usufruit portant sur un meuble est un droit
incorporel, il peut porter soit sur une chose soit sur un droit. Les droits personnels de créance sont
aussi des meubles incorporels. Exemple : le droit d’auteur, les offices ministérielles, le brevet…toute
société se fonde avec un capital et un patrimoine propre. Et les droits de chaque associé sont une
part d’actif social appelé intérêt. La nature de la part de chaque associé est invariable elle est tantôt
immobilière, mobilière ou mixte. La part des associés est mobilière même si des immeubles se
trouvent compris dans l’actif de la société.
Tous les biens doivent pouvoir être qualifiés meubles ou immeubles. On a pu ressentir la confusion
qui préside dans cette classification majeure du code civil car elle n’avait pour vocation qu’à
s’appliquer qu’aux choses mais on l’a étendu aux droits. Il aurait été préférable de différencier les
choses et les droits. La plupart des droits sont à ranger dans la catégorie des meubles.

2) classifications.

Il existe d’autres classifications qui s’opèrent au sein des seuls meubles. L’une d’elle oppose les
corps certain et les choses de genre. Il y a aussi les choses fongibles et non fongibles (chose de
genre). Cette classification est visée à l’art. 1291 du code civil. Les choses sont fongibles quand elles
peuvent être remplacées les unes par les autres, elles sont interchangeables. Elles ne sont
déterminées que par leur espèce cad par mesurage, par pesage… (Eau, vin, huile…)
Elles ne sont fongibles que si ces denrées sont prises sur leur qualité. Mais les denrées ne sont pas
les seuls éléments ainsi les valeurs mobilières sont aussi fongibles quand elles revêtent la forme de
titre au porteur, c’est une fongibilité juridique et non pas naturelle. L’appréciation des parties peut
aboutir a ce que 2 biens matériellement fongibles ne le soient pas car certaines qualités sont prêtées
a certaines de ces choses et pas à d’autres.
Il y a un bien fongible par excellence est la monnaie. Elle est absolue en ce sens qu’elle va plus loin
que celle des autres biens, elle est toujours fongible quelque soit le moyen utilisé pour l’évaluer. Tout
cela parce que la monnaie est une entité abstraite. (Carbonnier).
Il apparaît qu’aucune chose de genre n’est identique à une autre contrairement à la monnaie.
A l’opposé, les corps certains sont des choses individuelles qui les rend sans équivalent exact, ces
choses ont un caractère non fongibles. Ainsi, les immeubles caractérisent bien les corps certains.
Car en termes de surface 2 portions de sol ne peuvent pas avoir les mêmes coordonnées terrestres.
La fongibilité caractérise les biens à caractère naturel.

Les intérêts de la distinction :

Il tient à la façon dont le transfert de la propriété s’opère selon qu’il s’agisse d’une chose fongible ou
non. En ce qui concerne les choses certaines, le seul consentement suffit. Ce mécanisme ne peut
pas opérer quand il s’agit d’une chose de genre, il ne se fait pas selon le consentement, il ne peut
pas être dissocié de la délivrance de la chose. Du fait qu’elles sont indéterminées les choses de
genre ne peuvent voir leur propriétés transférer que par l’accomplissement d’une formalité

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Mme Catala
d’individualisation, mais les risques de perte sont a la charge du vendeur donc cette question du
transfert est importante du point de vue des risques supportés par le propriétaire de la chose, si la
perte de la chose est survenue après le consentement (corps certain) alors c’est l’acheteur qui subit
le risque en revanche, le risque va être pour le vendeur même avant la conclusion du contrat si c’est
une chose fongible et ce risque pèsera sur le vendeur tant que la chose n’aura pas été déterminée
individualisée.
La compensation n’est admise que si les 2 dettes ont pour objet une somme d’argent ou l’échange
de choses fongibles de la même espèce.

C. Les meubles consomptibles ou non.

Cette distinction n’est pas explicitement donnée par le code civil mais elle est contenue dans les
art. 587 et 1874 : ce sont les choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, ou
encore les choses qui se consomment par l’usage qu’on en fait. Le critère de distinction est :
Choses consomptibles : sont les choses que l’on ne peut que détruire, avec qu’une seule
utilisation. La monnaie quant à elle, si elle ne se détruit pas matériellement, il faut tout de même
l’aliéner pour l’utiliser. L’argent est consomptible au sens où son utilisateur passe par une
aliénation. On ne parle donc pas de consommation matérielle mais juridique.
Tous les biens qui ne sont pas tous consomptibles : Il s’agit de toutes les choses dont on peut
se servir plusieurs fois. Une même chose peut revêtir l’une ou l’autre qualité, exemple un
menuisier peut utiliser le bois soit pour se chauffer soit pour fabriquer des meubles. La
consomptibilité est liée à l’affectation que l’on donne à la chose. La consommation n’est jamais dans
les choses mais toujours dans les opérations où elles sont vouées.
Les domaines où elles se manifestent sont l’usufruit et le prêt. L’usufruit est le fait de jouir d’une
chose mais c’est l’impossibilité d’en disposer car cette chose ne nous appartient pas.
L’usufruitier peut se servir de la chose mais n’a pas le droit de l’aliéner car il devra la restituer par
conséquent on ne peut pas créer un usufruit sur des choses consomptible au 1er usage. Ainsi
les denrées ne peuvent être sujette à l’usufruit. Quand c’est le cas, on va remplacer ce concept
d’usufruit par un concept dit du pouasi usufruit. L’usufruitier va devenir propriétaire de la chose et son
obligation de restituer portera non pas sur la chose mais sur une chose d’égale valeur ou quantité.
En matière de prêt le raisonnement est le même, les choses non conso peuvent être prêter selon le
prêt à usage, l’emprunteur devra restituer la chose elle même reçue en prêt, il est tenu de la vendre
mais quand la chose ne peut être que détruite ou aliéner, le prêt pourtant sur ces choses là
s’appellera prêt à consommation, l’emprunteur pourra disposer de la chose. Ces 2 distinctions
évoquées se recoupent et coïncident en ce sens que les choses consomptibles par le 1er usage
sont fongibles entres elles mais cette superposition n’est pas inéluctable et il n’est pas exclu
de trouver des choses fongibles mais qui ne sont pas consomptibles.
Les droits réels principaux sont des droits qui ont une existence propre, ils peuvent avoir un
caractère mobilier ou immobilier. Les droits réels accessoires dits de garantie sont des droits qui
ne se suffisent pas à eux-mêmes car ils sont les accessoires d’une créance afin d’en renforcer
l’efficacité. Ainsi les sûretés réelles comme l’hypothèque sont des droits accessoires. Le créancier va
jouir d’une prérogative appelée le droit de préférence et le droit de suite c'est-à-dire qu’il va lui
donner la possibilité de saisir l’objet entre les mains du tiers acquéreur. Les sûretés assurent la
protection des créanciers qui en sont pourvu.
Pour les droits réels principaux, la loi en donne une liste exhaustive : le droit de propriété est le
droit par excellence, la plupart des autres droits se présentent soit comme un démembrement du
droit de propriété soit comme une limitation au droit de propriété. Ainsi l’usufruit et la nue propriété
sont les droits permettant d’avoir la pleine satisfaction du droit de propriété.
D’autre fois les prérogatives du propriétaire se trouvent tantôt diminuée tantôt renforcée par les
servitudes, variété des droits réels qui jouent entre 2 immeubles voisins et au bénéfice d’un des 2. En
dehors de l’usufruit et de la servitude, il existe le droit d’usage ou encore le droit d’habitation (usufruit
limité).

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Mme Catala
A travers l’étude des droits réels principaux, nous allons étudier la propriété (titre 1), l’étude de la
propriété appelle nécessairement l’étude d’une autre situation de fait : la possession (titre2), et enfin
les modes d’acquisition feront l’objet d’un titre 3.

Titre 1 : la propriété.

Le droit de propriété a été conçu dans le code civil originaire comme un droit individuel qui confère
a son titulaire un monopole tel que l’usage, la disposition. Ce faisant les rédacteurs ont occulté des
situations qui se trouvent être lorsque la propriété se trouve dans les mains de plusieurs
personnes c'est-à-dire la propriété collective. Or, elle tient aujourd'hui une place essentielle dans
notre droit de sorte que le législateur la réglemente dorénavant. Il existe aussi une propriété
démembrée.

Sous titre 1 : la propriété individuelle.

La propriété privée est le droit réel par excellence selon les rédacteurs, il traduit l’emprise
maximale que les individus peuvent exercer sur les objets extérieurs, c’est la relation la plus
complète et étroite qui puisse exister entre un objet et une chose. Ce droit se rattache directement à
la tradition romaine. L’art 544 du code civil donne du droit de propriété une définition célèbre :
« la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu
qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et par les règlements ».
Il faut entendre que la 1ere partie de la formule affirme l’intention du pouvoir de l’homme sur la
chose. Pourtant dès 1804, la loi ouvre la porte aux limitations apportées au pouvoir du propriétaire.

CHAPITRE 1 : LES CARACTÈRES DU DROIT DE PROPRIÉTÉ.

A partir de la définition légale, on peut dégager 4 caractères que l’on reconnaît au droit de propriété.

I. Un caractère individuel

C’est un droit sans partage exercé par un individu sur une chose qui lui appartient. Si on porte
un regard d’ethnologue, la propriété était exercée collectivement sur le patrimoine commun. On sait
que les doctrines marxistes ont mises à l’honneur la primauté du collectif sur l’individuel. Mais dans
les systèmes juridiques individualistes, la propriété collective n’existe pas mais elle est perçue avec
défaveur. Mais on trouvera la formule de copropriété des immeubles tels que les appartements
développée après la 1ère guerre mondiale. L’idée du droit de propriété va de paire avec la liberté
individuelle, ce qui l’illustre le plus est que ce sont les juridictions de l’ordre judiciaire qui sont les
gardiennes de libertés individuelles et de la propriété privée. Un juge de l’ordre judiciaire intervient
nécessairement dans les procédures d’expropriation. Les juridictions administratives sont donc
incompétentes.
A coté de ce caractère il y a le caractère absolu.

II. Un caractère absolu

Il exprime l’idée que la propriété est un droit plein, souverain. C’est dans l’esprit des rédacteurs,
et il est par principe opposable a tous. C’est un droit si total, qu’on a tendance a assimilé le droit
à la chose sur lequel il porte. Le droit de propriété est donc considéré comme un droit corporel
car considéré avec la chose. Tous les autres droits réels sont des droits incorporels. Il est
classique de dire que le propriétaire dispose de 3 prérogatives : l’usus (droit d’user et de jouir de la
chose), le fructus (droit aux fruits, aux bénéfices et profits que la chose donne), et l’abusus

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Mme Catala
(possibilité pour le propriétaire de disposer de la chose comme il l’entend : il peut la garder, l’aliéner :
gratuit ou onéreux…il arrive que cette faculté soit suspendue par une clause d’inaliénabilité.)

Un propriétaire a-t-il un droit sur l’image de son bien ? La jurisprudence sur le droit à l’image et au
respect de la vie privée a pris une grande place mais depuis quelques années on s’est orienté vers
une seule question : l’image du bien.
Le propriétaire n’a pas de droits sur l’image de son bien, c’est au nom de la jouissance (fructus)
que le propriétaire est susceptible d’avoir un droit d’image de son bien. Si un tiers prend l’image
d’un bien et exploite a son profit la reproduction de cette image, il s’approprie la partie économique
du bien par son activité. Le tiers jouit donc du bien d’autrui sans y avoir droit. Tout propriétaire
est libre d’autoriser une telle exploitation. Le droit de jouissance, apanage de tout propriétaire est
affecté que si un tiers tire un profit économique de l’image du bien d’autrui. La diffusion non
lucrative par contre est parfaitement licite. La question de l’image des biens se pose ainsi : est-ce
qu’un propriétaire peut s’opposer a l’exploitation non autorisée et marchande de l’image de sa
chose ?
Ce débat sur la reproduction de la chose n’a rien de nouveau mais il a connu un regain de revitalité
quand le droit français est entré dans le droit de l’image et la notion d’image est venue remplacer la
notion de reproduction de la chose.
Le droit positif a évolué dans la manière de traiter juridiquement cette question. C’est à partir de
l’arrêt du 10 mars 1999 par la 1ere chambre Civile dans une affaire dite « du café gondrée » que
le débat a été relancé. Le propriétaire reprochait à une société de lui avoir causé un préjudice en
diffusant dans un café voisin sans son autorisation et a un prix moindre, des cartes postales
identiques a celles vendues dans son café.
La cour s’est fondée sur l’art 544 pour rendre sa décision et a annoncé que le propriétaire étant le
seul a pouvoir exploité sa chose et en tiré son fruit qu’il est apte a constater l’exploitation de
sa chose sous forme de carte postale.
L’attendu : le propriétaire a seul le droit d’exploiter son bien sous quelques formes que ce soit,
l’exploitation du bien sous photo porte atteinte au droit de jouissance du propriétaire. Ainsi la
cour n’a fait que consacrer une solution acquise depuis longtemps car il était admis que la propriété
d’un bien donnait à son titulaire un droit exclusif de l’exploiter sous toutes ses formes. Mais à cette
époque le contentieux était rare. Dans cet arrêt la prérogative du propriétaire a été déclarée sans
limite.
La doctrine du droit d’auteur s’est mobilisée contre cette jurisprudence car rattachée l’image
d’un bien aux attributs du propriétaire est incompatible avec d’autres droits ceux nés de la
propriété intellectuelle. Et vu du coté du droit d’auteur, la chose reproduite peut aussi être une
œuvre protégée, qu’advient-il du droit de l’auteur d’exploiter son œuvre ? Il y a donc conflit entre le
droit de propriété et le droit d’auteur. La propriété ne se perd pas sur le non usage, si personne
n’a possédée la chose, grâce a la prescription inquisitive alors le propriétaire initial peut toujours agir
en revendication de son bien : l’action est imprescriptible. Eu égard au caractère perpétuel de son
droit, un propriétaire peut contrôler la diffusion de l’image de son bien, même après que le droit
patrimonial de l’auteur soit tombé dans le domaine public, l’auteur de l’image va se trouver moins
bien traiter que le propriétaire et a terme ce système va faire disparaître le domaine public : on
assiste a une privatisation de l’espace.
Cette solution issue de l’arrêt Gondré n’est pas surprenante dans la mesure où la jurisprudence
admettait que la propriété d’un bien conférait à son titulaire un droit. La doctrine du droit d’auteur
s’est mobilisée contre cet arrêt.
Ainsi, Il y avait un conflit de droit concurrent d’une part on a le droit de propriété qui touche à la
dimension corporelle de la chose et d’un autre coté, il y a le droit d’auteur qui touche à la dimension
incorporelle. Le problème est plus aigu car la propriété à un caractère perpétuel alors que le
droit d’auteur est temporaire. On dirait qu’un propriétaire pourrait contrôler indéfiniment l’image de
son bien, même après que le droit d’auteur serait tombé dans le domaine du droit public. Pourquoi
l’auteur de l’image entend que créateur d’une œuvre, serait-il moins bien traité que le propriétaire ?

9
Mme Catala
Les tenants du droit d’auteur a vu dans cette jurisprudence une véritable entrave à la circulation
des images, et comme contraire à la liberté d’expression, de création et du commerce. De leur
coté les défenseurs du droit de propriété ont essayé de démontrer que la solution de l’arrêt est
fondée, ils ont considéré que le droit à l’image est une expression trompeuse car elle fait penser au
droit de la personne sur son image alors qu’il n’est pas question de cela ici. Ce qui mérite d’être
protégé n’est pas tant l’image d’un bien que le bien lui-même, en tant que source privative du
propriétaire. Or la reproduction d’un bien sont des moyens économique du bien et c’est donc au
propriétaire d’en jouir a sa guise.
Le droit de propriété relève du droit commun des biens et a ce titre il doit l’emporter sur le
droit spécial des biens dont fait partie la propriété intellectuelle. Alors cette controverse a
ébranlé la cour de cassation d’autant plus que certaines juridictions du fond ont été réticentes à
attribuer ce bénéfice au propriétaire. C’est ainsi qu’un arrêt du 2 mai 2001 a nuancé la solution de
l’arrêt Gondré. Le comité régional de tourisme de Bretagne a utilisé a des fins publicitaires un cliché
qu’il avait acquis le droit de reproduction. Ce cliché représentait un estuaire avec au 1er plan un îlot,
propriété d’une société civile immobilière qui s’est opposée à cette diffusion. Tout en continuant a
fonder le droit à l’image des choses sur le droit de propriété, la cour de cassation a exigé pour
sanctionner l’atteinte à son droit, que le propriétaire établisse la preuve que l’exploitation de
l’image de son bien lui causait un trouble certain à son droit d’usage et de jouissance. Ce qu’il
faut comprendre est qu’un propriétaire peut toujours défendre son droit à l’image de son bien mais a
condition d’établir que la commercialisation de l’image lui cause un trouble soit d’ordre économique,
soit un trouble dans l’usage même de sa chose. Cette décision qui exige la preuve d’un trouble
certain, marque un tournant important car si le droit des biens sert toujours de cadre au débat,
l’esprit change c'est-à-dire avec cette décision on sort d’une logique de protection de propriété
pour se rapprocher de la responsabilité. Au même moment, une proposition de loi est déposée
le 16 juillet 2003 qui visait à donner un cadre juridique au droit à l’image et il était question
d’introduire un nouvel art 544-1 « chacun a droit au respect de l’image des biens dont il est
propriétaire. Toutefois la responsabilité de l’utilisateur de l’image du bien d’autrui ne saurait
être engagée en l’absence de troubles causés par cette utilisation au propriétaire du bien ».
Dans cette proposition il y avait la recherche d’un compromis entre ceux qui souhaitent que la
question de l’image des biens se règle sur l’art 544 et ceux sur l’art 1382 lequel exige la
preuve d’une faute mais aussi d’un préjudice et d’un lien de causalité. Cette 2ème solution serait
plus favorable aux professionnels des illustrations. Cette proposition n’a pas prospéré et par
conséquent la jurisprudence a dû élaborer un système juridique : cette décision (2001) a été
favorablement saluée par la doctrine du droit d’auteur des lors que tout en continuant d’affirmer le
caractère absolu du droit de la propriété. D’autres auteurs déplorent que l’intérêt des propriétaires est
sacrifié, ils firent valoir que si un propriétaire avait le pouvoir d’interdire la reproduction de sa chose,
sa propriété devait être respectée inconditionnellement. Les juridictions du fond se sont engouffrés
dans cette brèche au moment même ou des dissensions importantes apparaissaient entre les 2
premières chambres de la cour de cassation. En effet par un arrêt du 5 juin 2003 la 2ème civile a
tranché un litige sur le seul fondement de la protection de la vie privée en récusant
expressément l’argument qui voudrait que le droit a l’image serait un attribut du droit de
propriété. Ce faisant, la jurisprudence de la 1ère chambre civile se trouvait désavouer. Une
société désirait illustrer un article sur les ressources touristiques du bassin d’Arcachon, pour cela elle
produit une maison du cap ferret, propriété privée ouverte à la visite. Le propriétaire n’ayant pas
donné son accord, on a cherché à surmonter l’obstacle en prenant le cliché a partir du domaine
public maritime. Les JF ont dénié toute légitimité a cette publication, ils ont considèré qu’elle
était attentatoire au respect de la vie privée et prise en violation du droit à l’image lequel est
un attribut au droit de propriété. L’organe de presse se pourvoit en cassation et la 2eme chambre
civile trouve la décision des JF éteinte sur le 1er point et non le second. La publication de la photo
de la résidence est un manque avéré au respect de la vie privée mais cette même chambre
estime que le motif selon lequel le droit à l’image est un attribut de droit de la propriété est
surabondant. Il est souhaitable que la cour se réunisse en assemblée plénière, le 7 mai 2004. 5

10
Mme Catala
ans après avoir admis à ce que le propriétaire s’oppose à la production de sa chose, la solution est
abandonnée par un arrêt de rejet et rendu contre l’avis de l’avocat général. Les faits étaient : un
promoteur entreprend la construction d’un immeuble et confie à un publicitaire la confection d’un
dépliant comportant une photo de la façade d’un immeuble monument historique. Le propriétaire de
cet immeuble agit en justice, la cour d’appel de Rouen rendit un arrêt le 31 octobre 2001 et
estime que le droit de propriété ne comportait pas un droit exclusif sur l’image de son bien de
sorte qu’à elle seule la reproduction du bien sans l’autorisation du propriétaire est
insuffisante pour caractériser le préjudice de ce dernier. Ce pourvoi a été rejeté par l’assemblée
plénière qui confirme que le propriétaire n’a pas un droit exclusif mais qu’il pouvait s’opposer a
l’utilisation de l’image si elle lui cause un trouble anormal. La cour déduit du défaut de
préjudice l’absence de trouble anormal et que l’utilisation faite par un tiers d’une image
représentant le bien d’autrui n’est pas sanctionnable. Apres cet arrêt, la doctrine a contesté cette
exigence d’un trouble anormal et considère que le droit de propriété se trouvait par la même
bafoué. Par cette décision l’assemblée a parachevé le basculement pressenti et a consacré la
victoire de l’industrie publicitaire au détriment de l’art 544. On y découvre que le régime de
l’image d’un bien n’est pas une question de propriété qu’une question de personne. Or l’idée de
préjudice est contraire au droit de propriété. Le trouble devra atteindre un certain seuil car il est
question d’un trouble anormal. Dans l’arrêt de 2001 il était question d’un trouble certain, dans la
proposition d’un trouble tout court, ici d’un trouble anormal. Or le critère d’anormalité n’est pas
pertinent, n’est pas clair. Cette notion est donc floue et par conséquent elle peut donner prise à
l’arbitraire.
Un trouble au lien d’un préjudice, un trouble anormal mais pas uniquement certain, l’absence d’un
visa a l’art 1382 : on en déduit que la cour de cassation est en train de créer une nouvelle
responsabilité indépendant de l’art 1382 du code civil a la manière avec les rapports de
voisinage. Cette décision semble dire que l’exclusivité, apanage du propriétaire, ne s’étend pas à
l’image de la chose à moins qu’il faille comprendre que l’exclusivité sur l’image d’une chose n’est pas
a rechercher du coté du droit de propriété mais celui du droit d’auteur. On assiste a l’émergence
d’une nouvelle liberté : liberté de l’illustration désormais les photographes sont dispensés d’avoir
à solliciter une autorisation préalable et les exploitants sont dispensés d’en payer le prix. On a dit que
la cour de cassation spoliait les propriétaire, on a parlé d’expropriation du droit des propriétaires, on a
dit aussi que cet arrêt illustrait une nouvelle catégorie de décisions (grands arrêts jetables), de
décision de principe à l’essai………ce qui est vrai est que la solution de l’arrêt Gondré s’imposait
et tout au plus, il appartenait à la cour de cassation de dégager des solutions de conciliation
permettant de faciliter la mise en œuvre de la solution Gondré, elles aurait pu passer par le fait
d’admettre la liberté de la reproduction accessoire, par la sanction des refus d’autorisation abusif,
la reconnaissance des cas d’autorisation tacites…
Selon le professeur Cornu, la motivation de l’arrêt de l’assemblée révèle un malentendu et un
amalgame. Pour lui, personne ne conteste que la cour ait voulu affirmer que le propriétaire ne
disposait pas d’un droit exclusif sur l’image de la chose. Le problème venait de la reconnaissance
du droit exclusif de tirer profit de son bien, dans le monopole de l’exploitation de l’image, partie
intégrante de la jouissance. Les arrêts rendus après ne clarifient pas le problème de l’image des
biens. Jusqu’à un prochain revirement, le fondement de la protection de l’image ne trouve pas de
base dans le droit de propriété mais dans la responsabilité civile.

Conclusion : ces éléments ont un contenu variable, au départ le droit de propriété donne a son
titulaire la plénitude des activités économiques pourtant des démembrements sont possibles en
cela ce n’est plus un seul titulaire mais plusieurs personnes. Quand le droit de l’usufruitier, l’usufruit
s’éteint avec la mort de son titulaire, celui qui était jusque là nu propriétaire va retrouver l’usus et le
frutus et la plénitude de ses prérogatives de propriétaire. Le droit réel d’usufruit ne peut bénéficier
des accroissements de pouvoir qu’il pourrait se libérer.
Le caractère absolu ne veut pas dire illimité. L’art 544 commande de tempérer le caractère
absolu du droit de propriété car il prohibe l’usage du droit de propriété contraire aux lois et

11
Mme Catala
aux règlements. L’évolution du droit de propriété a été dans le sens constant de sa limitation au
point que le caractère absolu est une illusion. Alors à ce caractère, on peut rattacher le droit du
propriétaire d’un sol a tous ce qui se passe au dessus de son fond et en dessous. Cela résulte
de l’art 552 du code civil qui a une origine romaine : il était dit que le droit du propriétaire foncier
s’étend des enfers jusqu’au ciel. Cette règle ne s’applique qu’à la propriété immobilière. Cela
signifie que le propriétaire d’un terrain est maître du sous sol et de l’espace aérien. Il reste que
l’art 552 contient une disposition finale apportant une limite car il précise que cela est vrai sauf
modification résultant des lois et règlements de police. Il est vrai q’à tous ces niveaux, les droits du
propriétaire souffrent de restriction.
En hauteur, la propriété de l’espace aérien est limitée par l’intérêt général notamment la
navigation aérienne mais aussi des nécessités des lignes électriques. Le propriétaire peut toujours
s’opposer à ce que les constructions ne surplombent pas son terrain.
En profondeur, un propriétaire peut creuser et tirer les ressources de son sous sol. Même la
propriété du sous sol obéit à un statut spécial, quand le tréfonds contient des gisements de
minerai, le propriétaire n’a pas d’emprise sur ces richesses, l’état s’est réservé la disposition de
ces mines. L’éventuel concession de cette mine est temporaire.
La propriété peut se trouver affectée par l’existence de sources et de cours d’eau obéissant à un
régime particulier qui n’est propre qu’aux eaux courantes (les eaux dormantes sont justes des
accessoires du fond) : il y a lieu de distinguer les sources et les cours d’eau.
Quand le débit de la source est faible, l’eau est la propriété du propriétaire mais quand cette eau
suffit à former un cours d’eau dont le lit traverse non seulement la propriété du propriétaire et
des voisins alors le propriétaire n’a plus la propriété de la source, il devient un simple usager.
Quand au cours d’eau lui-même 2 cas sont possibles :
 Si le cours est navigable, il fait partie du domaine public.
 Dans le cas contraire, le lit du cours d’eau appartient pour moitié au 2 propriétaires riverains
alors que le lit se trouve à l’usage de tous appelé le res communi.

III. Le caractère exclusif.

C’est le corollaire de son caractère individuel, dire que le droit de propriété est exclusif c’est dire qu’il
est opposable à tous. Toute personne a l’obligation de respecter la propriété d’autrui. Le
propriétaire est seul à exercer les prérogatives que la loi lui reconnaît. Il n’a en principe rien a
supporter ni a tolérer de quiconque. Mais ce principe comporte des limitations qui sont
essentiellement causés par les rapports de voisinage. La loi commande parfois ce que les
nécessités de la vie en commun exigent. La loi impose des servitudes légales ce qui va limiter
l’emprise du propriétaire sur son bien et donner un minimum de prérogatives à un voisin : servitude
de passage…

IV. Le caractère perpétuel

Cela signifie que le droit de propriété est par nature permanent, il a une vocation à durer autant
que dure son objet et si un propriétaire vient à décéder, sa propriété va se transmettre mais ne
s’éteindra pas. La disparition du droit de propriété ne peut venir que de la destruction de la
chose. Voila pourquoi que la propriété d’un ensemble de bien peut être cédée, où peut être transmis
par voie successorale. Le décès n’affecte en rien la propriété car elle passe dans toute sa plénitude
aux successeurs. Or cette perpétuité a une autre conséquence : dès lors que le droit n’est pas limité
dans le temps, il ne se perd pas par le non usage. Ainsi celui qui laisse son bien a l’abandon, peut
le reprendre quel que soit le délai pendant lequel il s’est désintéressé de sa chose. Un tiers peut
entre temps s’emparer de la chose laissée à l’abandon, la loi décide qu’au bout d’un certain temps, le
possesseur (le tiers) va finir par acquérir la propriété du bien en lieu et place du propriétaire initial
mais même dans ce cas, on ne peut pas parler d’extinction de la propriété par non usage mais on

12
Mme Catala
doit considéré qu’il y a un transfert légal de droit de propriété intact. Si personne ne s’approprie la
chose alors le propriétaire conserve indéfiniment son droit et la faculté de prendre son bien.

CHAPITRE 2 : LES LIMITES AU DROIT

La loi et le règlement sont la source expresse des restrictions au droit de propriété, restrictions au
caractère souverain du droit de propriété.
A cette première source de restriction, s’ajoute celle de la volonté individuelle : un propriétaire peut
limiter le droit réel de propriété qu’il remet à une autre personne.

SECTION 1 : LES LIMITATIONS LÉGALES.

S’agissant des limitations légales, il n’est pas sans intérêt de souligner un double mouvement et de
sens inverse qu’a connu le droit de propriété dans le code civil. Le premier est relatif à la notion de
propriété et l’autre relatif au contenu du droit de propriété.
La propriété a connu une expansion croissante au point de s’imposer dans des domaines non prévus
par le code civil ainsi parle-t-on de droit de propriété industrielle… on a vu apparaître une notion
de propriété commerciale qui désigne les avantages accordés par la loi aux locataires commerçants,
s’ils veulent obtenir le renouvellement du bail ou à défaut s’ils veulent percevoir l’indemnité pour le
refus de renouvellement. Le mot propriété commerciale est inapproprié car il ne vise qu’à un droit à
indemnité qui est un droit personnel. On s’aperçoit aussi de l’expansion de la notion : elle est
utilisée au sujet des droits personnels, on parle ainsi de la propriété d’une créance. Techniquement
l’expression propriété d’une créance ne se justifie quand la créance est incorporée dans les titres qui
la constatent. La tendance va plus loin encore quand on a tendance à habiller du manteau de
propriété des droits qui ne sont pas économiques et qui ne sont pas des biens. Un auteur citait
une prétendue propriété du non patronymique, on a pu remarquer l’usage intempestif du mot
revendication. Alors que normalement, on en revendique que ce dont on est propriétaire. Ce qui est
curieux est que cette expansion de la notion va de paire avec un recul des prérogatives du
propriétaire, ce recul se manifeste davantage avec des propriétés immobilières. Ce recul signifie
que les prérogatives ont régressées au fil du temps pour les propriétaires en ce sens que le
caractère souverain a cédé le pas à l’intérêt général. Mais l’art 549 n’a pas changé dans sa
formulation depuis 1804, pourtant un grand nombre de restrictions se manifestent au fur et à
mesure où l’état intervient dans des domaines plus nombreux : la sécurité, tranquillité et salubrité
publique, loger les populations, conserver les biens à valeur historique ou artistique… on peut
recenser 3 catégories légales de restrictions :

I. Les restrictions affectant le droit dans l’intérêt public :

Elles sont le fait de décision de l’autorité administrative qui organise par la voie de règlement un
statut impératif de la propriété et cet encadrement du droit est accusé en matière immobilière et
s’agissant des immeubles cela concerne autant les immeubles urbains que ruraux, bâtis ou non
bâtis. Pour la propriété bâtie, il est interdit de construire au delà d’une certaine hauteur,
obligation de se conformer au code de l’urbanisme…s’agissant de la propriété non bâtie, il existe des
cultures réglementées ou interdites, un propriétaire peut être obligé de tolérer des poteaux
électriques….le propriétaire immobilier est aujourd'hui cerné d’interdictions et d’obligations qui
freinent ses initiatives. Elles émanent du droit de la construction, de l’urbanisme, du droit rural et
même du droit des baux, de la copropriété…la conception de la propriété telle que retenue par les
rédacteurs est encore de droit positif, toutes ces limites légales portent le nom générique de
servitude d’utilité publique opposé aux servitudes du fait de l’homme. A coté de ces limitations,
il existe des procédures administratives qui portent une atteinte majeure au droit de propriété
telles que l’expropriation pour cause d’utilité publique. En 1804, l’expropriation existait déjà mais elle
était conçue pour les nécessités publiques. Il y a enfin, la procédure de réquisition qui permet à

13
Mme Catala
l’administration de mettre à sa disposition des immeubles à des particuliers, les nationalisations…
l’administration fiscale est aussi très influente en droit des biens, les besoins de l’état sont en
constante accroissement d’où un alourdissement des charges sur les propriétaires. Or l’impact de la
pression fiscal est fort sur la propriété immobilière car elle constitue l’assiette de nombreux
impôts. On assiste donc à une publicisation en la matière se traduisant par la prolifération de
codes, lois et règlements régissant aujourd'hui le droit des biens. On prend en compte les intérêts de
la collectivité et on mesure l’emprise de la puissance publique.

II. celle qui le restreigne dans l’intérêt privé :

Elles se rencontrent dans les restrictions apportées par la loi en vue d’assurer entre
propriétaires voisins des rapports de bons voisinages. En effet, la loi organise parfois de façon
impérative des rapports de voisinage au moyen de servitudes légales de manière à les distinguer des
servitudes volontaires, ainsi parle-t-on de la servitude de passage (art. 682 du code civil), l’obligation
résultant des art. 71 et suivants du code civil qui demande à respecter une distance minimum pour
bâtir ou planter au coté du fond du voisin

III. Les restrictions découlant du principe de la responsabilité civile.

Il n’est pas étonnant que très tôt le voisinage soit apparu comme une situation de fait mais qui
est susceptible de provoquer un vif intérêt au plan juridique car il n’est pas inutile de savoir comment
parvenir à apaiser les querelles de voisinage. Or si les rapports de voisinage ne datent pas d’hier,
ceux d’aujourd'hui sont régis par un ensemble de règles, d’émanation de la doctrine et de la
jurisprudence.
Traditionnellement on rattache les problèmes de voisinage au droit de propriété, cette question
des rapports ramène à admettre qu’un propriétaire peut exercer son droit dommageable à
l’encontre des voisins. Il n’est pas sur que la notion de rapport de voisinage se rattache
nécessairement au droit des biens, il y a ici un glissement de terrain dont on peut citer 2
illustrations : le développement de la branche du droit de l’environnement qui est ancré dans le
droit de la responsabilité et cela indépendamment de toute question du droit de propriété. Les
problèmes de voisinage ne sont pas nécessairement liés au droit de la propriété. Un locataire, un
fermier sont au même titre appeler à avoir des rapports avec leurs voisins, du point de vue de sa
genèse, la théorie des troubles de voisinages s’est élaborée à partir des difficultés de propriétaires
voisins. Il existe 2 exigences antagonistes qu’il faut concilier : il y a le respect le droit de propriété
que le législateur de 1804 a voulu absolu puis il faut le concilier à la légitime aspiration des
voisins à ne pas souffrir de l’exercice du droit de propriété de son voisin. La théorie des relations
de voisinage est prétorienne et pour qu’émerge un principe de responsabilité du propriétaire dans
l’exercice de son droit, il a fallu surmonter cette conception traditionnelle comme étant le droit le
plus absolu le plus complet qu’il soit. Il aurait fallu que les restrictions apportées au droit de propriété
aient prévenu à apaiser les conflits. Mais le caractère absolu du droit de propriété n’est pas
illimité cela signifiait qu’à partir du moment où les limites imposées par la vie en société, se traduise
par le préjudice causé au voisin, le propriétaire peut voir sa responsabilité engagée. C’est donc sur
le terrain de la responsabilité civile délictuelle que les tribunaux se sont placés pour régler les
querelles de voisinages. Mais ils ont quand même tâtonné pour trouver les fondements et les
éléments de cette responsabilité. Ils traduisent la difficulté de donner un même régime juridique
à l’immense variété de situations pouvant se présenter et qui n’appellent pas toute la même
réponse juridique. Une théorie des troubles de voisinage qui serait uniforme serait impuissante pour
résoudre toutes les difficultés des relations, alors que les agressions s’amplifient au fil du temps.
Voila pourquoi 2 théories vont être créée par la jurisprudence pour sanctionner la violation des
relations de voisinage sur le terrain de la responsabilité civile : 2 manière pour abuser de son droit :
abusive et excessive.

14
Mme Catala
 L’abus de droit : la responsabilité pour abus de droit de propriété est soumise à des
conditions strictes qui peuvent ne pas être réunies et donc aucune responsabilité ne peut être
encourue. Pour qu’il y ait abus de droit, il faut que l’auteur du trouble soit propriétaire et qu’il
ait l’intention de nuire. Or, les voisins ne sont pas forcement investis du droit de propriété mais
de plus un grand nombre d’entres eux exercent une activité parfaitement licite dépourvu
d’intention malveillante, pourtant cette activité peut être préjudiciable aux voisins.
 Les troubles anormaux de voisinage : c’est une création jurisprudentielle. Il faut que le
trouble excède la mesure des obligations ordinaires de voisinage pour que son auteur soit
tenu à réparation. Il n’est pas inutile de retracer l’évolution jurisprudentielle sur ces 2 terrains.

Le critère de l’abus n’a pas toujours été le même au fil du temps et parce que la 2 ème théorie a une
grande vigueur mais elle a longtemps, cherché son fondement.

L’évolution de l’abus : est-ce que le droit de propriété confère à celui qui le détient une liberté
absolue en dehors des limites fixées par la loi et le règlement comme en dispose l’art.544 ? Y a t il
des cas où une personne qui exerce son droit de propriété peut engager sa responsabilité ? On
devine que l’abus de droit se ramène toujours à une attitude fautive de la part du titulaire du droit.
Quels sont les critères condamnables ? Dès le milieu du XIXème siècle la doctrine et la
jurisprudence ont estimé que pas plus que les autres droits subjectifs, le droit de propriété n’était
un droit discrétionnaire, il n’a pas de prérogative illimitée mais qu’il était susceptible d’un
contrôle judiciaire. Les critères de l’abus de droit ont donc évolué. Tout est parti d’une affaire par
la cour de Colmar (2 mai 1855) il s’agissait d’un arrêt dit « Doerr » et d’une cheminée construite
dans le but d’enlever de la lumière dans l’immeuble d’à coté. Cet arrêt a été l’acte fondateur de la
création de l’abus de droit. L’arrêt clément Baillard rendu 20 ans plus tard a consacré
également le principe de l’abus de droit : un propriétaire avait entouré son terrain de bûches avec
des piques destinés à déchirer les ballons dirigeables de son voisin, la cour de cassation dit que
malgré le caractère absolu du droit, le propriétaire peut engager sa responsabilité si il était établi
qu’il avait user de son droit sans autre intention que celle de nuire à son voisin. La notion de
l’abus de droit est assimilée à celle de nuire. L’exercice du droit n’engage pas la responsabilité
de son titulaire, il faut qu’il ait causé intentionnellement un dommage.
D’autres décisions ont été rendue soit à propos de l’implantation d’un rideau de fougère, soit par la
construction d’un mur opaque pour limiter la vue panoramique du voisin, soit à propos du tintamarre
organisé devant un terrain de chasse…le problème est que cette intention malveillante qui fonde
l’abus de droit est psychologique, subjective donc pas facile à prouver. Cet élément relève de
l’appréciation souveraine des JF, or ces derniers ont essayé de dégager des éléments objectifs de
l’intention de nuire et cela s’est fait par la nécessité d’établir le caractère nuisible pour les tiers
mais aussi la nécessité d’établir le caractère inutile des agissements incriminés. On voit donc
que la théorie de l’abus de droit se rattache au régime général de la responsabilité civile délictuelle
puisque une faute créatrice d’un dommage est nécessaire, de plus la faute doit être
intentionnelle. Aujourd'hui les tribunaux sont plus sévères encore en ce qu’ils essaient de
s’affranchir du critère de l’intention malveillante pour essayer d’objectivité cet élément de l’abus du
droit de propriété.
On s’est orienté dans la recherche de mobiles concrets par exemple l’absence d’intérêt sérieux et
légitime ce qui a permis de caractériser l’intention de nuire par le biais d’une présomption. Pour être
qualifié d’abusif l’acte ne doit avoir aucune utilité avouable, sinon l’intention de nuire ne
changerait rien à l’affaire. Le défaut d’utilité est devenu le critère prépondérant à l’exercice du droit.
La portée pratique de cette approche est significative : l’intention de nuire va se trouver
présumée du seul fait que l’acte préjudiciable à l’encontre du voisin est malveillant. Certaines
décisions de justice se sont trouvée plus sévère encore : est condamnable un propriétaire qui
choisit le mode d’exécution le plus défavorable pour le voisin alors même qu’il n’en tire aucun
avantage. Du coup, l’obligation du propriétaire suit le régime de la responsabilité ordinaire.
Cette notion d’abus de droit ne permet pas d’envisager toutes les hypothèses pouvant être
15
Mme Catala
envisagées. L’auteur du trouble doit être propriétaire car historiquement c’est bien en tant que
limite à la propriété que l’abus de droit s’est élaboré alors que la question pourrait s’élaborer
dans les mêmes termes si cela concerne des locataires. Ce qui est le plus gênant, est l’exigence
d’un comportement blâmable chez l’auteur du trouble. Or les cas sont plus nombreux ou aucune
faute ne peut être reprochée au propriétaire alors qu’un préjudice a été subi par son voisin, préjudice
provenant de l’exercice de son droit de propriété. Comment réagir quand une activité bien qu’utile sur
le plan économique, licite, quand une telle activité cause malgré tout un dommage à autrui ? C’est
pour ces cas la que la jurisprudence a crée la 2nde théorie.

C’est l’exercice du droit de propriété qui est à la source de cette théorie alors que cette
responsabilité peut être exercée quels que soit les droits. A la différence de l’abus de droit, cette
théorie est spécifique aux relations de voisinage. Très souvent elle aura pour objet un conflit entre
une entreprise industrielle et les résidants alentours qui se plaignent de nuisances diverses. Dans
cette approche, l’auteur du trouble peu importe qu’il s’agisse du propriétaire ou pas, qui
dépasse les inconvénients normaux du voisinage engage sa responsabilité envers les
victimes du dommage. Ici tout se ramène au critère de l’anormalité du trouble
indépendamment de toutes considérations tenant à un abus, une faute intentionnelle ou pas.
Il incombe au juge de dégager cas par cas la fameuse norme au delà de laquelle il y a obligation de
réparer. Les critères de la norme se trouvent dans l’intensité du trouble mais aussi dans la
fréquence du trouble, dans l’époque ou le lieu où il se produit, dans la réceptivité personnelle de la
victime. L’anormalité dont il est question s’apprécie selon les considérations personnelles de la
victime. Quel fondement juridique donner à cette responsabilité ? C’est sur la base de l’art 1382 que
les 1ères décisions ont été prononcées, les tribunaux estimant qu’en causant un dommage l’auteur
du trouble a dépassé les limites normales de son droit et a donc agi sans droit. Dès la fin du XIXème
siècle, la cour de cassation avait affirmé que l’exercice même légitime devient générateur de
responsabilité lorsque le trouble qui en résulte pour autrui dépasse la mesure des
inconvénients ordinaires de voisinage. Par hypothèse l’auteur du trouble n’a pas eut l’intention de
nuire a son voisin, donc son comportement est sous tendu par un intérêt légitime et il a pris toutes les
précautions. Si faute il y a, elle consiste donc dans la violation de la norme du comportement qui
interdit de causer à son voisin un trouble excessif. Un tournant s’amorce dans les années 70
quand le principe de la responsabilité sans faute et clairement posé, il devient alors question
d’une responsabilité objective liée à la notion même de voisinage et cette responsabilité se détache
nettement de la responsabilité pour faute qui est en jeu dans la théorie de l’abus de droit puisque ici
c’est le dommage seul qui crée l’obligation de réparer des lors qu’il excède un certain seuil et la cour
de cassation a posé à cet égard un principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble
anormal de voisinage » . Il existe donc un régime autonome de responsabilité pour trouble de
voisinage et si on cherche à lui donner un fondement alors il faudrait le trouver dans l’immixtion de
l’auteur du trouble, chez autrui. L’auteur ne se cantonne pas aux limites géographique de son fonds,
il empiète sur la propriété du voisin, pas forcement matériellement mais en propageant les nuisances
incriminées. C’est dans cet empiétement que réside le dommage et la faute à réparer.
La question a été posée de savoir pour échapper de sa responsabilité peut-il se prévaloir de
l’antériorité de son implantation ? Le premier occupant bénéficie-t-il d’une excuse d’antériorité ?
Certains tribunaux minoritaires considéraient que le propriétaire d’un terrain situé a proximité d’une
usine ne pouvait pas se plaindre des inconvénients du voisinage s’il vient à construire. L’antériorité
de l’usine (la préoccupation) avait pour effet de neutraliser l’anormalité du trouble quand bien même
celui-ci serait avéré. Cette vision est le fait d’une jurisprudence minoritaire. Aujourd'hui le code de
la construction et de l’habitation contient l’art L 112-6 issu de la loi du 31 décembre 1976 et qui
généralise le droit d’antériorité de l’auteur du trouble c'est-à-dire une préoccupation exclue le
principe d’une réparation des troubles de voisinage ce qui fait dire à certains auteurs que la loi
édictait une sorte de droit acquis de nuire à autrui au prétexte de sa propre préoccupation. Il ne faut
pas exagérer l’impact de cette solution légale car des critères stricts pour caractériser la

16
Mme Catala
préoccupation ainsi ce texte n’est pas applicable dans les rapports entre copropriétaire (il faut une
usine).

SECTION 2 : LES RESTRICTIONS CONVENTIONNELLES AU DROIT DE PROPRIÉTÉ.

Parmi les attributs du droit de propriété il y a l’abusus (disposition de la chose) c’est sur ce point que
l’on trouve les restrictions conventionnelles. Un bien est cessible entre vifs. Or cette libre cessibilité
peut se trouver volontairement restreinte par le cédant c’est le cas quand une clause dite
d’inaliénabilité figure dans l’acte de transmission étant entendu que le plus souvent c’est
dans un acte gratuit que l’on trouve cette clause (dans une donation ou testament). Ces clauses
figurent rarement dans des actes de disposition à titre onéreux. Dans un tel acte l’acquéreur du bien
est tenu à une contrepartie envers le vendeur et il est légitime qu’il puisse exiger que la transmission
du bien soit pleine et entière qui est contraire à la clause. En résumé, l’économie d’un contrat de
vente est contraire ou fait défaut à des clauses d’inaliénabilité. En revanche, ces clauses sont
fréquentes dans les actes gratuits et c’est la le domaine d’élection des clauses car il est plus facile de
concevoir une telle clause quand l’acte est gratuit d’abord parce que celui qui transfert la propriété
s’en dépouille sans contrepartie donc le légeur a une position de force et peut donc imposer cette
clause mais aussi parce que la clause peut être justifiée par un intérêt légitime. Quand ce type de
clauses existent, l’inconvénient est d’enlever au nouveau propriétaire l’abusus et met le bien hors
commerce.
Ces clauses sont-elles valables ? Le code civil n’avait rien prévu, il laissait au juge le soin d’apprécier
la validité de ces clauses mais ça a suscité des hésitations. De sorte qu’une loi du 3 janvier 1971 a
intégré l’art 900-1. Ce texte vient préciser le régime des clauses quand elles affectent un bien donné
ou legé. Au terme de ce texte la loi tient ces clauses pour efficace a certaines conditions qui
entrainent la nullité de la clause si elles ne sont pas remplies.
 La clause doit se justifier par un intérêt sérieux et légitime du disposant ou du
bénéficiaire ou même d’un tiers. Cet intérêt peut être tant moral que matériel. Pourquoi cette
exigence ? ce genre de stipulations n’est pas normal. Le disposant peut donner le bien à charge
pour le bénéficiaire de faire quelque chose au profit d’un tiers. Il est normal que le donateur
préfère avoir pour interlocuteur le bénéficiaire initial. C’est encore sous l’appréciation souveraine
des juges du fonds. Cet intérêt doit être recherché dans les circonstances de la chose Cet intérêt
sérieux et légitime doit s’apprécier dans la formation de l’acte, ainsi le juge va autorisé au
donataire de bénéficier de ce bien. Cet intérêt peut exister aussi bien chez le disposant et il peut
s’agir du désir pour l’aliénateur de conserver le bien dans la famille jusqu’à son propre décès, il
peut s’agir aussi de vouloir garantir l’exercice d’un usufruit qu’il se serait réservé, mais sa peut
aussi être la volonté de s’assurer le payement d’une vente viagère qu’il aura stipulé à son profit
personnel. L’intérêt sérieux et légitime peut aussi être recherché du côté du gratifié et il peut
consisté en la volonté du donateur de protéger le gratifié contre son inexpérience. L’intérêt peut
aussi être recherché chez un tiers. La CA est assez sévère quant à la charge de la preuve dans
ce genre d’affaire, elle estime que cette preuve pèse sur celui qui se prévaut de la clause (c’est
celui qui a donné la chose) alors qu’en droit commun la preuve est à la charge de celui qui
conteste la validité d’une telle clause.
 La clause doit avoir une portée limitée dans le temps : si elle est perpétuelle cela
reviendrait à un bien de main morte (hors du commerce), il n’est pas raisonnable qu’un bien soit
indéfiniment retiré de la circulation. La question qui se pose est : que se passe-t-il si un bien a été
aliéner au mépris d’une clause d’inaliénabilité ? Aucun texte ne donne la solution ce cas donc
c’est le droit commun qui s’applique, la réponse de la cour d'appel n’a pas toujours été la même.
Dans un premier temps, la cour d'appel n’admettait qu’une seule sanction qui était la révocation
de la libéralité qui avait été faite par le donateur, cette révocation est prévue à l’article 953 du CC.
La libéralité va être révoquée au jour même où l’aliénation interdite a été effectuée. Certains
auteurs ont dit que cette solution est critiquable car elle est contraire à la volonté du disposant car
celui-ci lègue pour que celui qui reçoit garde le bien donc s’il interdit l’aliénation c’est pour qu’il le
17
Mme Catala
garde. C’est la raison pour laquelle la cour d'appel est revenue sur cette solution, en effet, elle a
considéré que la violation d’une clause d’inaliénabilité entraînait la nullité de l’acte d’aliénation.
Avec cette précision qu’il s’agit d’une nullité relative qui est ouverte à la seule personne dans
l’intérêt de laquelle l’inaliénabilité avait été stipulée. Donc, si l’inaliénabilité est rendue valable, le
créancier du propriétaire du bien ne va pas pouvoir saisir la chose frappée d’inaliénabilité.

Il existe d’autres situations qui ne sont plus de propriété individuelle mais tantôt de situation de
propriété démembrée ou divisée.

Sous-titre 2 : La propriété démembrée

Il arrive que les attributs du droit de propriété (usus, fructus, abusus) se distribuent de manière
inégale sur plusieurs personnes dont le propriétaire. Ce dernier va se trouver dépossédée d’une
partie de ses prérogatives au profit de tierces personnes qui vont avoir des pouvoirs sur la chose
donc sur la chose qui ne lui appartient pas. Donc, l’on va avoir des droits rivaux mais de nature
différentes qui vont s’exercer sur une même chose : le droit de propriété va se trouver décomposée
alors on parle de démembrement du droit de propriété. Ce démembrement présente des utilités.

CHAPITRE : LE DROIT D’USUFRUIT ET LES AUTRES DROITS DE JOUISSANCE

SECTION 1 : DÉFINITIONS ET CARACTÈRES

L’usufruit est défini dans l’article 578 du code civil : c’est le droit de jouir des choses dont un autre
à la propriété (le propriétaire) mais à charge dans conserver la substance. Donc, c’est un droit de
jouissance portant sur la chose d’autrui, issu du droit de propriété, c’est la raison pour laquelle le
droit d’usufruit a la même nature c'est-à-dire la nature d’un droit réel. Mais, la différence est que
l’usufruit doit conserver la substance de la chose car le titulaire devra tout au tard rendre la
chose (différence avec le droit de propriété qui est perpétuel).
La loi a voulue que la dissociation entre le pouvoir de disposer de la chose (l’abusus) et le droit
d’exploiter la chose (usus et le fructus) se ne prolonge pas de manière indéfinie car elle est anti-
économique : parce qu’avec la constitution d’un usufruit, on a un nu propriétaire d’un côté et des
usufruitiers de l’autre, le nu propriétaire à l’abusus et il est déchargé de son bien. Alors pourquoi
conserver la substance même de son bien ? Car si l’usufruitier modifiait la substance du bien cela
impliquerait qu’il ait le droit de disposer alors que l’usufruitier n’a pas l’abusus.
L’usufruit est un droit réel donc il se distingue du droit dont dispose un locataire, alors que portant
le locataire jouie comme l’usufruitier du droit d’user de la chose d’autrui. Mais c’est un droit réel
démembré, son utilité économique est évidente, elle permet d’assurer à son titulaire des ressources
et cela jusqu’à l’extinction de son droit.
Un usufruit dure au maximum autant que la vie de son titulaire, dans ce cas on parle d’usufruit
viager, il ne se transmet pas à ses successeurs, c’est le nu propriétaire qui recouvre l’entière
propriété de son bien car au décès l’usufruit vient rejoindre l’abusus.
À terme les nus propriétaires retrouvent toujours l’entière propriété de leur bien.
Un usufruitier et un nu propriétaire ont des droits rivaux et qui ne sont pas de même nature, parce
que l’usus et le fructus ce ne sont pas la même chose que l’abusus. La jouissance de l’usufruitier
serait menacée si le nu propriétaire avait le droit d’aliéner tout le bien (de le vendre ou de le
donner), par conséquent quand on parle de l’abusus du nu propriétaire, c’est un abusus
amoindri car la seule chose qu’il peut faire de sa seule initiative c’est aliéner sa seule nu propriété
du bien et non le bien lui-même donc ce n’est pas un abusus complet.
Pour pouvoir vendre la pleine propriété du bien, le nu propriétaire aurait besoin du consentement de
l’usufruitier que s’il s’agit d’un usufruit universel (cad qui porte sur tout le patrimoine), or il se

18
Mme Catala
trouve que très souvent celui que l’on appel le conjoint survivant est un usufruit universel à la mort de
l’un des deux époux.
Donc, si l’usufruitier ne consent pas à la vente du bien alors la loi interdit au juge d’ordonner la
vente de la pleine propriété du bien au mépris du refus de l’usufruitier.
L’article 815-5 alinéa 2 issu de la loi du 31 décembre 1987 dispose que « le juge ne peut à la
demande d’un nu propriétaire ordonner la vente de la pleine propriété d’un bien grevé d’usufruit
contre la volonté de l’usufruitier » (c’est pour préservé le logement du conjoint survivant que cet
article a été mis en place).
Le domaine de prédilection c’est le patrimoine familial. L’usufruit s’épanouie pleinement, par
exemple, lorsqu’une personne décède, sa succession s’ouvre car la loi fait du conjoint survivant un
usufruitier de manière à lui procurer des ressources et notamment un logement sans pour autant
dépouiller définitivement les autres usufruitiers nu propriétaires qui sont souvent les enfants du
couple. Car ces enfants sont de manière temporaire réduit à de la nu propriété selon que l’usufruit
est universel ou particulier.
Donc, à la mort du second conjoint, les enfants recouvreront la pleine propriété du ou des biens en
question. Entre vif aussi l’usufruit occupe une place de choix : une technique est souvent mise en
œuvre dans les familles, c’est la donation d’un bien avec réserve d’usufruit par l’un des parents à
tous ses enfants pour qu’ils aient la nu propriété du bien.
La finalité familiale de l’usufruit est évidente mais elle n’est pas unique pour autant car en dehors des
arrangements de famille il est de pratique courante que le propriétaire d’un immeuble cède celui-ci en
se réservant l’usufruit du bien en question, on parle alors de vente viagère.

Aujourd’hui, l’usufruit présente de très précieuses utilités économiques, notamment de démembrer

un patrimoine dans une perspective fiscale. Il est devenu un instrument de gestion de patrimoine,
cela tient au caractère de l’usufruit car son caractère perpétuel empêche tout transfert de propriété.
Un propriétaire aura la certitude de retrouver un jour ses prérogatives, dans certains cas il va
bénéficier des améliorations apportées au bien par l’usufruitier.
Selon l’article 605 du code civil : l’usufruitier est tenu de procéder aux réparations d’entretien
qui sont nécessaire au cours de la jouissance de son bien. Ces réparations vont plus loin que les
réparations dites de menu entretien, auxquels sont tenus les locataires en vertu de l’article1754 du
code civil. Sachant que le nu propriétaire est tenu aux grosses réparations mais il ne peut pas être
contraint par l’usufruitier de le faire tel que le précise la loi.
Dans la pratique très souvent l’usufruitier va choisir de faire ces grosses réparations et il aura un
recours contre le nu propriétaire dont il disposera qu’à la fin de son usufruit. Mais, si c’est la fin de
l’usufruit cela veut dire que le nu propriétaire est mort donc il devra se retourner vers les enfants.
Ce remboursement va porter sur l’éventuelle plus-value que les travaux ont porté sur le bien. Le
revers c’est en même temps que va s’éteindre l’usufruit, va s’éteindre son utilité. Donc on va voir le
développement de l’usufruit successif qui permet en pratique, à un usufruit de succéder à un
autre. Dans le langage courant on parle de la réversion de l’usufruit c'est-à-dire reporté l’usufruit
à la mort de son titulaire sur la tête d’un bénéficiaire désigné, ce sera la naissance d’un droit
nouveau qui s’éteindra à la mort du nouveau titulaire.
La plasticité de l’usufruit est un autre trait qui le caractérise. Toute sorte de biens (corporel ou
incorporel, meuble ou immeuble) peut être grevé d’un usufruit, c’est le seul droit principal qui
confère la jouissance mobilière.
Autre aspect : l’usufruit peut porté soit sur un bien isolé (usufruit particulier) soit sur un patrimoine
tout entier (usufruit universel), et entre les deux il y a l’usufruit à titre universel. A chaque bien
l’usufruit va épouser la condition du bien sur lequel il porte, donc l’usus et le fructus dépendent
entièrement de la nature du ou des biens sur lequel ils s’appliquent.
L’usus peut consister en le pouvoir de disposer de la chose lorsque les choses ont une qualité
d’être consomptibles dés le premier usage.
Le quasi usufruit est prévu par l’article 587 du code civil et il consiste en la seule manière
d’avoir un usufruit sur une chose consomptible dés le premier usage (le plus souvent c’est des

19
Mme Catala
choses de genre). La consomptibilité d’une chose pouvait être naturelle mais ce n’est pas forcément
naturelle, la volonté de l’homme peut rendre une chose consomptible, les parties peuvent choisir de
faire un quasi usufruit sur des choses qui sont pas au départ consomptible.

L’usufruit est un droit réel dont l’usufruitier peut exercer directement sur la chose, c'est-à-dire
sans l’intermédiaire de quiconque, donc le nu propriétaire doit laisser l’usufruitier jouir de ce dont il
est dépouiller. Il arrive que l’usufruit est transféré à une autre personne, il est parfois stipuler que le
bien grevé d’usufruit ne devra pas être aliéné par le nu propriétaire pendant la durée de
l’usufruit donc il y a un intérêt sérieux et légitime pour l’usufruitier, la clause se trouve validée.
Le démembrement ne lie l’usufruitier et le nu propriétaire d’aucun rapport de créance.
Pas d’indivision entre un usufruitier et un nu propriétaire car l’indivision c’est l’exercice de
droits de même nature par des personnes sur une même chose.

Le caractère réel de l’usufruit se vérifie de 2 manières, du point de vue de son objet mais aussi du
point de vue de la sanction de l’usufruitier :

 Du point de vue de son objet : l’usufruit peut porter sur tout bien où il peut exister un usufruit
portant sur des droits. La nature même de certains biens donne le cas de quasi usufruit. L’usufruit
peut aussi être universel, il peut porter sur des créances, dans tous ces cas, quelque soit l’objet
sur lequel prote l’usufruit.

 L’usufruitier pour défendre son droit, dispose d’une action en justice appelée dite de
conféssoire, elle lui permet de reprendre des biens dont il a pu être dépossédé sans pour
autant faire appel au nu propriétaire. Lorsqu’un usufruitier tient son droit d’un acte juridique, par
exemple d’un contrat ou d’un testament, il dispose aussi d’une action personnelle en
délivrance du bien sur lequel il est censé exercer son usage et sa jouissance car toutes les fois
que l’usufruit est constitué, il fait naître sur la tête du cocontractant une obligation de délivrance. Il
existe des usufruits légaux où il n’a pas cette action mais il y a celle dite de conféssoire.

Autre trait de l’usufruit, c’est qu’il est temporaire par nature. Il dure au maximum autant que la vie
de son titulaire et dans ce cas là, il s’agit d’un droit viager. Mais, un usufruit peut être d’une durée
moindre que la vie de l’usufruitier, donc il suffit qu’un terme extinctif soit clairement stipulé dans
l’acte qui détermine l’usufruit. Il peut aussi s’agir des usufruits légaux, exemple du cas de
l’administrateur légal qui jouie d’un usufruit sur le patrimoine du mineur et il prendra fin à la majorité
du mineur.
L’usufruit est un droit réel cessible entre vifs, mais en cas de cession le terme extinctif qui était
opposable aux cédants le devient aux cessionnaires car le transfère qui s’opère n’influe pas sur
la durée de l’usufruit. Exemple : si un usufruit est viager (c'est-à-dire destiné à s’éteindre à la mort de
l’usufruitier) et que l’usufruitier le cède alors il s’éteindra à la mort de l’usufruit de départ, tout se
passe comme s’il n’y avait pas eut de cession du tout. Si un usufruit est constitué sur plusieurs têtes,
il s’éteindra à la mort du dernier usufruitier. Par ailleurs, lorsqu’un usufruit est constitué sur une
personne morale, l’article 619 dit que sa durée maximale est alors de 30 ans.

Comment on s’y prend pour évaluer un usufruit quand on le cède ? Plus l’usufruitier est âgée moins
la durée de l’usufruitier sera longue dons ça va affecter la valeur de l’usufruit. Il décroît avec l’âge de
l’usufruitier, c’est sur ce critère que se fonde l’administration fiscale pour évaluer l’usufruit lorsqu’il
s’agit de chiffrer les droits de mutation à titre gratuit.

L’usufruit est cessible, il est donc saisissable par le créancier de l’usufruitier en cas de besoin.
Un usufruit peut pas conséquent être vendu sur la poursuite des créanciers aux enchères, cela tend
que l’usufruit ne conserve pas un caractère trop alimentaire, dans ce cas avec le temps il deviendra

20
Mme Catala
insaisissable par les créanciers.

SECTION 2, LA CONSTITUTION, L’ÉTABLISSEMENT DE L’USUFRUIT

I. Les sources possibles de l’usufruit

Selon l’article 579 du code civil, l’usufruit s’établit soit par la volonté de l’homme soit par la loi.
Mais le texte oubli un mode non négligeable de constitution de l’usufruit qui réside dans la
possession.

A) L’usufruit volontaire

1) Par un contrat.

Un propriétaire peut volontairement démembrer la propriété de son bien pour transmettre à un tiers
l’une des deux des trois attributs. Mais, la convention peut aboutir à d’autres résultats.
Le droit d’usufruit est un droit cessible entre vifs et donc peut être cédés à titre gratuit. Mais
quand il est à titre onéreux, un barème est fourni dans le code général des impôts (art. 669) et
qui détermine les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue propriété. Le code procède par
tranche de 10 ans. Quand l’usufruitier est âgé de 21 ans son droit représente 90% de la pleine
propriété. Le nu propriété en face d’un usufruitier de 21 ans, sa nue propriété vaudra 10 %. Pour un
usufruitier de moins de 21 ans, la nue propriété vaut 20%, 41 ans 70%. Quand on arrive à moins de
80 ans la valeur de l’usufruit est de 20 %.
Si l’usufruitier son droit ne vaut plus que 90 % de sa pleine propriété.
Ce barème proposé par l’administration fiscale, ne s’impose pas à des fins civiles, il n’est obligatoire
quand il s’agit de liquider les droits des mutations. En matière civile, on peut soit l’utiliser soit élaborer
un autre système d’élaboration de l’usufruit. La pratique, préfère à cet usufruit une évaluation dite
économique, elle consiste à calculer le montant de la rente viagère qu’obtiendrait l’usufruitier s’il
demandait la conversion de son usufruit en rente viagère (droit personnel). Donc à supposer que
pour l’usufruitier son usufruit soit convertis en rente, celle-ci serait selon l’age de la personne et de
son état de santé. Ainsi l’usufruit serait plus proche des données factuelles.

2) Le testament.

C’est un acte juridique unilatéral au terme duquel le testateur désigne celui de ses successeurs
qu’il souhaite voir recueillir l’usufruit de tel ou de tel bien. Il désigne aussi celui qui héritera de la
nue propriété du même bien. Tout cela pour désigner une personne sans pour autant dépouiller la
famille car a la mort de celui des usufruits la nu propriété se reconstituera sur la tête des nu
propriétaire.

3) les usufruits qui procèdent directement de la loi.

Il existe 2 hypothèses :
- Article 382 du code civil : textes accorde un droit de jouissance aux pères et mères sur
les biens de leurs enfants mineurs de moins de 16 ans.
- Article 757 du code civil : concernant le droit des successions modifié par 2 lois du 3
décembre 2001 et du 23 juin 2006. Le conjoint survivant à vocation à recevoir l’usufruit
de la totalité des biens de la succession laissés par le pré mourant mais à condition qu’il
n’y ait que des enfants issus des 2 époux. Si le conjoint choisit cette solution il peut opter
pour ¼ de la pleine propriété et entre l’usufruit portant sur toute la succession. En
revanche, quand certains des enfants laissés par le défunt ne sont pas issus des 2 époux
alors le conjoint survivant ne dispose pas de l’option, il ne peut recueillir que ¼ en pleine

21
Mme Catala
propriété. Cela s’explique : quand le conjoint survivant est en concurrence avec les
enfants du pré mourant, cela peut virer en conflit. Cette disposition ne vaut que si le défunt
n’a pas disposé d’une volonté exprimée en faveur de son conjoint. Dans ce cas, la source est
dans la volonté du défunt, on ne parle plus d’usufruit légal.

B. Le mécanisme de la prescription acquisitive.

On retrouve la distinction des meubles et des immeubles car cette prescription n’est pas la même.
Quand une personne détient un meuble, la possession vaut titre. Mais quand c’est un
immeuble, la propriété s’acquiert selon le temps de la possession : 10, 20 ou 30 ans.
Pour les meubles, l’article 2279 s’applique à l’acquisition aux autres droits réels que le droit de
propriété tel que le droit d’usufruit. Celui qui possède un meuble en tant qu’usufruitier, s’il est de
bonne foi, peut se prévaloir de l’art. 2279 à l’égard du véritable propriétaire pour conserver son
usufruit et va acquérir ce droit par la vertu de l’article. Grâce à cet article l’acquisition de son
usufruit immobilier va être instantanée.
En matière immobilière, ou bien l’usufruitier a acquis son droit réel de la part d’un non propriétaire
alors qu’il ignorait le défaut de qualité de ce dernier dans ce cas, il est considéré comme de bonne foi
et il va acquérir l’usufruit par l’effet de la prescription qui sera abrégée de 10 ou 20 ans. Le critère
de la distinction est désuet il tient à des considérations de géographie. GAELLE
L’usufruitier a acquis son droit d’un non propriétaire mais il savait que celui-ci ne l’était pas. Alors il
est de mauvaise foi, il ne peut acquérir la propriété mais avec une prescription de 30 ans.

II. La question de l’entrée en jouissance de l’usufruit.

A partir du moment où les conditions d’usufruit sont réunies, l’usufruitier va pouvoir agir pour
exercer son droit d’usage et de jouissance. Cela signifie que s’il éprouve une résistance pour
entrer en possession soit de la part de tiers ou du nu propriétaire, il pourra alors exercé cette
action réelle confessoire qui traduit l’opposabilité de son droit d’usufruit à l’égard de tous et
c’est cette opposabilité que cette action va faire respectée. L’usufruitier pourra exercer une action
personnelle en délivrance qui appartient à un usufruit constitué par contrat ou testament.
L’usufruit étant un droit réel, le droit de l’usufruitier va porter sur la chose telle qu’elle est, l’usufruitier
n’a pas de droit direct sur le nu propriétaire, c’est le sens de l’art. 600 qui contraste avec l’art 1720
relatif aux baux.
En effet, le bailleur propriétaire est tenu de donner la chose en bon état de réparation. De plus
il est dit qu’il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui sont nécessaires
autres que les locatives. En cas de bail, qui institue un droit personnel de créance entre le bailleur
et le preneur, le bailleur doit faire des réparations alors qu’en tant qu’usufruit il n’y a pas ce genre
d’obligation.
L’usufruit est un droit temporaire donc soit l’usufruitier lui même soit ses héritiers devront restituer
la chose. C’est alors que 2 difficultés peuvent se présenter :
- Il faut savoir sur quoi porte la restitution, sur quel bien portait l’usufruit.
- A supposer que l’usufruitier ait détruit la chose, il devra en restituer l’équivalent pécuniaire
sous forme de dommages et intérêts.
Et pour ménager les droits du nu propriétaire, la loi impose à l’usufruitier 2 obligations qui sont :
- Faire inventaire (art. 600 du code civil) : description écrite et détaillée des meubles et
immeubles et s’agissant de ceux-ci l’inventaire à pour fonction de préciser l’état actuel des
lieux. Cet inventaire sera dressé de manière contradictoire et il sera consigné dans un écrit
dont la forme importe peu (sous seing privé, acte authentique…), et le nu propriétaire peut
s’opposer à la prise de possession par l’usufruitier tant que l’inventaire n’a pas été dressé. S’il
n’y a pas eut inventaire, le nu propriétaire en sera réduit à établir par tous moyens la
consistance des biens sujets à restitution.

22
Mme Catala
- Fournir caution (art. 601 du code civil) : la caution désigne une personne qui doit
garantir le paiement des dommages et intérêts que l’usufruitier pourrait devoir au nu
propriétaire en cas de perte ou de détérioration de la chose. Un cautionnement personnel
est une lourde charge et parfois il est difficile de trouver quelqu'un c’est la raison pour
laquelle l’usufruitier peut remplacer la caution par une sûreté dite réelle (hypothèque,
gage…) constituait sur un immeuble voire un meuble lui appartenant au bénéfice du nu
propriétaire.
Il y a des cas ou la loi dispense de fournir caution notamment s’agissant de l’usufruit légal des
pères et mères sur les biens de leurs enfants, c’est le cas d’une donation avec réserve d’usufruit
sur la tête du vendeur. Quand la loi ne précise pas qui est obligé de fournir caution, la volonté peut
y suppléer. Un usufruitier peut être dispensé de caution dans un testament ou encore par le
consentement exprès du nu propriétaire. C’est dire que l’art 601 qui fait obligation de fournir
caution n’est pas un texte impératif mais supplétif. Toujours est-il que quelque que soit sa source, loi
ou volonté, l’usufruit suppose que pendant son exercice les droits et les devoirs du nu
propriétaire et de l’usufruitier soient déterminés.

SECTION 3 : L’EXERCICE DE L’USUFRUIT.

I. Les droits de l’usufruitier et du nu propriétaire.

A. Les droits du nu propriétaire.

Les prérogatives du propriétaire sont restreintes car limitées à l’abusus (faculté d’aliéner la nu
propriété de la chose) ce qui signifie que les ayant cause du nu propriétaire vont être tenus de
respecter l’usufruit grevant la chose qui leur a été donnée ou vendue. Etant privé de l’usus et du
fructus, le nu propriétaire n’a pas droit aux fruits et aux revenus de la chose. En revanche, c’est
lui qui bénéficie des produits et les produits à la différence des revenus, sont des éléments qui se
détachent de la chose sans se renouveler et entraînent une altération progressive de la
substance de la chose. Donc entendu comme tel, les produits de la chose sont en principe pour
le nu propriétaire mais la loi prévoit des exceptions notamment quand l’exploitation des
produits de la chose devient une source régulière des revenus du nu propriété, ils vont prendre
le caractère de fruit et cela va permettre à l’usufruitier d’en jouir. Exemple : produits des mines et
carrière à condition que l’état ne s’en soit pas arrogé le monopole et à condition que l’exploitation ait
déjà commencé au moment où l’usufruit s’est constitué car ces produits là existent en abondance et
constituent des revenus périodiques. Le critère de la distinction entre les fruits et produits est
l’altération éventuelle de la substance de la chose (produit) et la non périodicité (produit).

B. Les droits de l’usufruitier.

L’usufruit et le fructus vont donner à l’usufruitier la possibilité d’accomplir certains actes. Tout
d’abord s’agissant d’acte matériel : l’usufruitier a le droit d’accomplir tous les actes matériels
impliqués dans sa jouissance. L’usus implique pour l’usufruitier d’utiliser la chose à son propre
service. Le fructus implique le droit aux fruits et aux revenus, on parle de fruits naturels
(récoltes) qui s’acquirent par la perception, récoltés avant l’usufruit sont pour le nu propriétaire alors
que les fruits pendant l’usufruit c’est pour les usufruitier.
Les fruits civils : ce sont les revenus, ils s’acquièrent jour par jour et sont partagés entre le nu
propriétaire et l’usufruitier au prorata de la durée de l’usufruit.

1) Les actes juridiques conservatoires

Ils sont destinés à assurer la conservation de la chose et sont du devoir de l’usufruitier.

23
Mme Catala
2) les actes d’administration.

Quand aux autres actes d’administration par exemple, l’usufruitier peut les accomplir tel que
conclure un contrat, traiter avec les fournisseurs, assurer la chose et peut aussi donner en
bail la chose objet de son usufruit. Donc va se superposer 2 droits : certains baux ne peuvent être
passés par un usufruitier qu’avec l’accord du nu propriétaire, il sont énumérés par l’art. 595 du
code civil et concernent les baux ruraux et les baux commerciaux car ils confèrent des droits
importants comme le droit au renouvellement, si important que la loi assimile ces baux à des actes
de disposition. Lorsque le consentement du nu propriétaire est nécessaire, si celui-ci s’oppose et
que cette opposition n’est pas justifiée, alors l’usufruitier peut passer outre avec l’autorisation du
juge. A l’inverse, si un bail est conclu sans l’autorisation du nu propriétaire alors ce bail est nul
qui se prescrit par 5 ans, et cette nullité est susceptible d’être couverte par une confirmation.
S’il s’agit d’un bail d’habitation et que l’usufruitier n’a pas à avoir l’accord du nu propriétaire : un tel
bail est-il opposable au nu propriétaire au moment où l’usufruit s’éteindra ?
Sur ce point, la loi décide que le nu propriétaire est obligé pour une durée limitée par le contrat
de bail conclu par l’usufruitier. Et la loi dit que quelque soit la longueur du bail, il y a lieu de
diviser ce bail par tranche de 9 ans et le preneur à bail pourra terminer la tranche de 9 ans qui est
en cours au moment où l’usufruit prend fin. Mais la législation tend à accroître les droits des
locataires au maintien dans les lieux, les dispositions de l’art. 95 perd de sa portée pratique.

3)Les actes de disposition.

L’usufruitier ne peut disposer de la chose objet d’usufruit car l’abusus est réservé au nu
propriétaire. Concrètement, cela veut dire que l’usufruitier ne peut vendre le bien ni l’hypothéquer, ni
même de le grever d’une servitude.
Le nu propriétaire doit retrouver intact la substance de la chose. L’usufruitier peut disposer de son
droit d’usufruit lui-même à titre onéreux ou gratuit et peut même y renoncer. Quand l’usufruitier cède
son droit réel d’usufruit, l’acquéreur n’aura pas plus de droits que le précédent et l’usufruit prendra fin
aux termes prévus au moment où il a été constitué.

II. Les obligations et les charges de l’usufruitier et du nu propriétaire.

A. L’usufruitier.

Il a l’obligation de conserver la substance et la destination de la chose soumise à son usufruit.

Il doit maintenir la chose en état, il doit avoir un comportement passif. Il ne doit pas faire un usage
abusif de la chose.
Il ne peut modifier la destination initiale de la chose, exemple d’un usufruit sur un terrain à
cultiver alors qu’il le rend incultivable. Il a l’obligation d’user de la chose en bon père de famille
qui a un caractère plus actif. Ainsi, cela consiste à entretenir la chose comme le ferait un bon
propriétaire et notamment à ne pas épuiser les ressources de la chose par une exploitation
excessive, abusive. Si tel est le cas, la responsabilité de l’usufruitier serait appréciée in abstracto
c'est-à-dire par référence au bon père de famille. L’usufruitier est aussi tenu à certaines charges
dites usufructuaire. L’usufruitier doit prendre certaines dépenses qui sont la contrepartie de sa
jouissance, telles que l’impôt sur le revenu, de procéder aux réparations d’entretiens par
opposition aux grosses réparations qui incombent au propriétaire sauf si elles sont rendues
nécessaire par un défaut d’entretien de l’usufruitier.
Cette différence est faite par l’art. 606 qui par exemple pour les immeubles considèrent comme
réparation d’entretien toutes celles qui ne correspondent pas aux gros œuvres. N’incombe à
l’usufruitier que le menu entretien qui découle de l’art. 1720. Si l’usufruitier manque à ses
obligations, le nu propriétaire n’a pas de moyens directs pour le contraindre car il n’est pas
créancier de l’usufruitier, il peut simplement demander au tribunal de déclarer éteint de manière

24
Mme Catala
anticiper l’usufruit et avec cette déchéance la restitution de la jouissance de la chose (art. 618). Dans
ce domaine, il faut signaler la tendance de la jurisprudence à mettre à la charge de l’usufruitier
les grosses réparations notamment celles rendues nécessaire au défaut d’entretien. Les
tribunaux admettent que le nu propriétaire puisse contraindre l’usufruitier à faire les réparations
d’entretien nécessaires à la conservation de la chose mais aussi que le nu propriétaire puisse passer
commande de travaux et qu’ensuite il puisse agir en remboursement pendant la durée d’usufruit.
L’usufruitier ne peut pas obliger le nu propriétaire à faire les grosses réparations qui lui
incombe même si elles sont nécessaires à la conservation de la chose car le nu propriétaire tire
aucun revenu de la chose.
Si l’usufruitier se charge de ce travail, il ne pourra réclamer qu’à la fin de l’usufruit, le profité
subsistant.
Il y a une autre charge usufructuaire qui consiste pour l’usufruitier a provoquer les éventuelles
actions en justice pour la protection de la chose. Si procès il y a les frais seront ventilés entre le
nu propriétaire et l’usufruitier avec l’idée que celui-ci n’a à payé que la partie des frais qui se rapporte
de son seul droit de jouissance.

B. Le nu propriétaire.

Le nu propriétaire n’a pas la jouissance de la chose et à la différence de l’usufruitier n’a pas

d’obligation tenant à cette jouissance. La seule ressource est de prendre charge des réparations
et de demander les frais à l’usufruitier.

III.

En quelques dizaines d’années, le patrimoine des familles ont changé, ainsi les immeubles prennent
moins de place au profit de biens meubles et d’investissement financier divers. Les ménages
épargnent 16 % de leur revenus et ils sont 25 % a avoir une portefeuille immobilier. Ce particularisme
tient au fait qu’un tel bien ne peut être figé, le contenu doit s’adapter au contexte économique et
financier. Les banques qui vendent ou achètent des titres, procèdent à des arbitrages. Ainsi la
composition d’un portefeuille peut varier en peu de temps. Or l’usufruit connaît un essor
considérable, il n’a plus comme terrain le domaine familial. De sorte qu’un démembrement de
propriété peut s’effectuer par les titres. La question est de savoir jusqu’où peut aller l’autonomie de
l’usufruitier s’agissant des aliénations de titres sans l’intervention du nu propriétaire ?
Le fait que l’attribut du droit de propriété soit différencié (abus, fructus) peut donner lieu à des
confrontations.
L’intérêt du nu propriétaire est de récupérer le portefeuille avec la même substance quel qu’ait
pu être les mouvements internes du portefeuille. Le banquier doit pouvoir se livrer aussi à des
opérations sur les titres sans à devoir se demander l’étendue réelle du donneur d’ordre. Avec le
démembrement appliqué à un portefeuille, on assiste à une dissociation entre le droit à la valeur et le
pouvoir juridique. Cela est contradictoire car relevant de logique différente. Pour concilier ces intérêts
plusieurs solutions peuvent se concevoir :
- La voie conventionnelle dans laquelle l’usufruitier et le nu propriétaire se mettent d’accord
pour redéfinir le pouvoir de l’usufruitier. Pour cela, on pourrait imaginer que les titres du
portefeuille soient requalifiés en biens consomptibles pour que l’usufruitier puisse exercer sur
ses titres un quasi usufruit, il pourra alors disposer de ses titres et devra redonner l’équivalent
à la fin de l’usufruit. Ici une convention est nécessaire et de ce fait cette solution peut être
délicate à mettre en œuvre quand l’usufruit est imposé aux héritiers par la volonté du nu
propriétaire ou imposé par la loi. On peut imaginer que ces 2 là peuvent accorder à l’usufruitier
un abusus. Cet abusus au départ n’appartenait à personne et le nu propriétaire n’avait qu’un
abusus que sur sa seule nue propriété.
- La voie factuelle : un portefeuille s’analyse comme une universalité de fait, comme un fond
de commerce. C'est-à-dire que ça revient à ne plus avoir la juxtaposition de biens

25
Mme Catala
autonome mais un bien unique, le portefeuille sur lequel s’exercerait les droits de
l’usufruitier c'est-à-dire indépendamment des mouvements qui peuvent affecter le compte. Et
dans cette optique de qualification, l’usus, le fructus et l’obligation de restituer aurait pour objet
le portefeuille dans son ensemble et non pas ses diverses composantes. Qualifié le
portefeuille ainsi, permet d’affirmer pour l’usufruitier de céder les titres composant le
portefeuille, or un important arrêt de la 1ère chambre civile rendu le 12 novembre 1998
« Baylet » : pour la 1ère fois, la cour de cassation a qualifié un portefeuille comme étant une
universalité, l’usufruitier avait donc des pouvoirs. Le litige était un litige d’origine
successorale. Les héritiers de Baylet se disputaient à propos des titres ayant appartenus au
défunt. La veuve avait bénéficié d’un legs universel en usufruit sur ce portefeuille qui était
soutenue par certains de ses enfants et de l’autre côté il y a un héritier qui demandait que le
legs soit réduit à ce que la nue propriété du portefeuille soit partagée et que la veuve donne
des informations sur les mouvements intervenus au sein de ce portefeuille. Cet héritier a
obtenu en justice qu’il soit ordonné à la veuve l’inventaire des titres et des mouvements du
portefeuille depuis l’ouverture de la succession. La veuve va résister et se faisant, le tribunal
lui inflige plusieurs astreintes d’un grand montant, les juges d’appel estiment que le
portefeuille est une universalité fongible qui appartient à celui qui l’a détient de sorte que
c’est seulement à l’extinction de son droit que l’usufruitier aura à justifier que le
portefeuille est resté intact dans sa substance. Cet arrêt est cassé, la cour approuve les
juges d’appel d’avoir qualifié d’universalité le portefeuille mais elle tire d’autres
conséquences que celles retenues par la cour d'appel, la cour dit que toute universalité qu’il
soit le portefeuille n’a pas pour effet de rendre celui qui en est usufruitier, propriétaire.
Cette qualification entraîne seulement comme conséquence de donner le droit à la veuve de
disposer de la composante de la chose grevée d’usufruit. Cet arrêt consacre la notion
d’universalité, ensuite il permet à l’usufruitier de gérer cette universalité en cédant les titres qui
en font partie dès lors qu’ils sont remplacés par d’autres titres. Jusque là cette possibilité était
refusé à l’usufruitier au nom d’une doctrine classique d’après la quelle l’usufruitier n’a pas
l’abusus et n’est pas dans la position d’un quasi usufruit. Il ne peut toucher aux titres du
portefeuille. La cour de cassation a eut plusieurs fois l’occasion d’affirmer que les titres
n’étaient pas des biens consomptibles et que l’art. 587 ne leur été pas applicable.
Depuis l’arrêt baylet, l’usufruitier a le droit d’arbitrer seul les titres qui composent le
portefeuille de valeur immobilière. Cette nouvelle aptitude reconnue à une contrepartie qui
réside dans une double contrainte :
 Informer le nu propriétaire sur la consistance et la valeur du portefeuille, les nus
propriétaires vont pouvoir prendre des mesures conservatoires en cas d’abus de jouissance.
 Conserver au profit du nu propriétaire la substance du portefeuille qui est la valeur du
portefeuille recueilli par l’usufruitier car si c’est autre chose il y aurait une contradiction entre le
droit de céder des titres et l’obligation de maintenir le portefeuille dans sa substance
initiale. Il faut donc distinguer la substance et la consistance qui n’a pas à être conservée.
Cette obligation ne peut que s’apprécier en valeur, ainsi l’usufruitier ne doit pas prendre des
risques inconsidérés pas plus ne peut-il aliéner ou liquider le portefeuille. Il est tenu de restituer
le portefeuille il est donc tenu au remploi de la chose. Il reste qu’un trouble est jeté depuis
qu’un arrêt du 3 décembre 2002 a été rendu dans la même affaire « Baylet » : dans cet arrêt
la cour semble distinguer 2 notions : la substance et la valeur si bien encore aujourd'hui on se
demande ce qu’est la substance et ce que doit faire l’usufruitier pour la conserver ?
La substance doit être distinguée de sa composition, l’usufruitier peut céder les titres dans la
mesure ou ils sont remplacés, il est tenu d’une obligation de remploi qui va assurer la
conservation de la substance du portefeuille. On a pu dire que la solution de l’arrêt baylet aurait pu
être retenue sans passer par la notion d’universalité. Il a été proposé de considérer que l’aliénation
d’une valeur immobilière relevait des actes d’administration et de jouissance en raison de la
fongibilité interne de l’ensemble constitué par le portefeuille et dans cette optique on dirait que

26
Mme Catala
c’est au titre de la gestion que l’usufruitier peut modifier la composition du portefeuille par l’achat et la
revente de chose.

SECTION 4 : LA FIN DE L’USUFRUIT.

Il est dans sa nature de s’éteindre un jour, il existe des causes d’extinction de l’usufruit et des effets
produits par cette distinction.

I. les causes d’extinction.

Les articles 617 et 618 énumère les causes d’extinction. La première d’entre elle est l’arrivée du
terme.
Le terme ce peut être la date fixée lors de la constitution de l’usufruit (terme certain) ou peut
être le décès de l’usufruitier (terme incertain)
Si l’usufruitier est une personne morale, l’extinction se produit alors au bout de 30 ans, délai qui
devait correspondre à la durée moyenne de la vie juridique des personnes morales. L’idée est qu’il
ne faut pas grevé la propriété par des charges réelles or l’usufruit en est une. L’usufruit s’éteint
avec la perte totale de la chose (hypothèse rare) si la chose est un bien matériel, la destruction de la
chose peut être envisageable. En ce qui concerne le bien incorporel, la chose peut tomber dans le
domaine public. L’usufruit ne s’éteint s’il n’y a pas subrogation des droits.
Autre cause : la déchéance de l’usufruitier prévue par l’art. 618 qui nécessite une décision de
justice qui va prononcer cette sanction à l’encontre d’un usufruitier qui aura commis une faute
dans l’exercice de son droit. La déchéance intervient qu’en cas de manquement caractérisé,
abus de jouissance, détournement d’usage. Si une telle déchéance est prononcée elle entraîne une
extinction anticipée de l’usufruit. Il reste que les tribunaux jouissent d’une certaine liberté
d’appréciation, ils peuvent faire rendre la chose et ils peuvent substituer à l’usufruit éteint une
rente viagère ou pas qui serait versée en lieu et place d’usufruit. L’usufruitier devient titulaire donc
d’un droit personnel au lieu d’un droit réel et il encourt le risque d’insolvabilité et la dépréciation
monétaire.
La consolidation est aussi une cause. Un usufruitier peut hériter du nu propriétaire la chose qui était
grevée d’usufruit, il peut encore acquérir la nue propriété par un transfert entre vifs et dans ce cas on
parle de consolidation.
L’usufruit peut s’éteindre par consolidation sur la tête du nu propriétaire soit à titre gratuit
(quand l’usufruitier renonce à son droit) soit à titre onéreux.
Enfin, le non usage pendant 30 ans. Si l’usufruit n’est pas exercé au bout de 30 ans il s’éteint.

II. les effets de l’extinction de l’usufruit.

Le nu propriétaire se voit restituer la chose. La restitution de la chose se fait en nature, la chose

doit retourner au nu propriétaire dans un état normal. Pour récupérer son bien, si la restitution
n’est pas instantanée, le propriétaire dispose d’une action en revendication. Si la chose a périe l’ex
usufruitier sera débiteur, la sanction sera des dommages et intérêts. Si la perte est due à la force
majeure, l’usufruitier serait dégagé de l’obligation de restitution.
Dans un quasi usufruit, l’usufruitier doit restituer non pas la chose elle même mais une égale
quantité de choses de même nature, de même qualité et de même valeur estimée au jour de la
restitution à moins que les parties en ont convenu autrement.
Les comptes : il n’est pas rare que des règlements interviennent entre l’usufruitier et le
successeur. Ils peuvent concerner la répartition des fruits en prorata durant lequel l’usufruit a
couru. Le nu propriétaire peut avoir une créance sur la succession qui va dériver de l’éventuelle
responsabilité délictuelle de l’usufruitier c’est ça qui justifie la nécessité de l’inventaire lors de
l’entrée dans les lieux. L’usufruitier est comptable des dégradations fautives et non pas des
dégradations fortuites. Inversement, l’usufruitier peut s’être rendu créancier du nu propriétaire les

27
Mme Catala
tribunaux reconnaissent à l’usufruitier le droit à indemnité quand il a effectué de grosses réparation
mais on sait qu’à ce titre l’usufruitier ne peut prétendre au remboursement intégral, sa créance se
limite à le seule plus value advenue du bien venant des travaux.
Il n’y a pas d’indemnité pour les impens: l’article refuse toute créance pour amélioration de la
chose et il est moins bien traité que le locataire que le possesseur.
Cette solution rigoureuse aboutit à un enrichissement sans cause du propriétaire qui donne de vives
critiques en doctrine. Cette solution est justifiée par 2 raisons : éviter toute contestations sur des
prétendues améliorations et éviter de grevé le nu propriétaire de restitution onéreuse pour
des travaux qu’il n’aurait pas songer lui-même.

C’est un droit réel temporaire portant sur la chose d’autrui or il existe d’autres réels qui ont un
caractère temporaire mais qui donne une jouissance moins étendue que l’usufruit, on les qualifie
comme les diminutifs de l’usufruit : droit d’habitation et droit d’usage.

Section 5 : Les diminutifs de l’usufruit.

Article 601 du code civil et ont pour caractéristique commune d’être dominé par un fort intuitu
personae.

I. Le droit d’usage.

Le droit d’usage est un droit d’usage est un droit réel démembré qui est un droit temporaire au
maximum viager. Ce droit donne à l’usager la faculté de se servir de la chose mais jusqu’à un certain
point seulement c'est-à-dire limité selon les besoins de la famille. Autrement dit, le droit d’usage est
un usufruit limité. Si bien que le droit d’usage présente avec le droit d’usufruit des ressemblances
mais il s’en distingue d’une manière significative. Dans les 2 cas, il s’agit d’un droit démembré ce qui
signifie que l’usager et l’usufruit jouit d’une action réelle pour exercer son droit et l’usager dispose
d’une action en justice pour protéger son droit d’usage.
Au titre des différences, on peut noter que l’usufruitier pouvait prétendre à la perception de tous les
fruits de la chose, mais l’usager n’a sur ces mêmes fruits qu’un droit restreint. Il y a une différence
qualitative ca qui fait du droit d’usage un diminutif du droit d’usufruit. Le droit d’usage a une finalité
alimentaire. Les différences sont désormais d’ordre qualitatif. Le droit d’usage parce qu’il est fonction
aux besoins de son titulaire ne peut être vendu ni être louer à un tiers. Dans le même esprit, l’usage
ne peut être établit qu’à titre particulier à la différence de l’usufruit universel. Car les fruits récoltés de
manière universelle dépasserait les besoins de l’usager. La meilleure preuve que les 2 droits sont
différents est que chacun de ces droits peuvent coexister en même temps. L’usufruitier ne pourra
alors prétendre que à tous ce qui excède les besoins de l’usager. Le droit d’usage ressemble donc à
une créance alimentaire notamment du fait qu’entre en considération les besoins de l’usager.
Pourtant il diffère de la créance alimentaire car celle-ci est un droit personnel alors que le droit
d’usage est réel. Celui-ci se trouve être de nature immobilière. Parce qu’il est un droit réel, le droit
d’usage se distingue du bail auquel il ressemble. En cas d’hésitation devant tel ou tel type de
problème, il faudra s’attacher à qualifier le droit contesté si on veut le soustraire à la législation
spécifique des baux ou aux obligations personnelles.

A. L’établissement du droit d’usage.

1) Les sources du droit d’usage.

Jusqu’à la loi du 3 décembre 2001, le droit d’usage ne dérivait jamais de la loi, il procédait d’un acte
juridique : contrat ou testament. Depuis cette loi, un nvl article 764 au terme duquel le conjoint
survivant qui occupait à l’époque du décès de son époux et à titre d’habitation principal, la propriété
d’un des époux ou des deux, dans ces conditions le conjoint peut sa vie durant jouir d’un droit

28
Mme Catala
d’habitation et d’un droit d’usage sur le mobilier garnissant ce logement. Ainsi un usage peut naître
de la loi.
Ce droit s’exerce dans les conditions des articles 627 et suivants du code civil.

2) L’entrée en usage.

S’agissant de l’entrée en jouissance, il suffit de dire que les obligations de l’usager sont calquées
pour l’essentiel sur celles de l’usufruitier en ce sens que l’un comme l’autre doivent dresser un
inventaire des meubles et des immeubles et la loi elle-même dans l’article 626 prévoit la possibilité
de dispense de ces obligations. Par ailleurs pendant la durée de son droit l’usager doit jouir des
biens comme un bon père de famille (667) et doit les entretenir mais il n’est tenu aux charges de
réparations et d’entretiens en raison de la proportion des produits qu’il perçoit.

3) L’étendue du droit d’usage.

Pour les droits ayant une source volontaire, c’est le principe de la liberté des conventions qui
gouvernent le droit. Ainsi le titre source du droit peut tout autant restreindre les droits de l’usager que
les augmenter. Ainsi ce serait réduire le droit d’usager au seul usage du bien sans les fruits ou
n’accorde le droit au fruit mais pas le droit d’user. A l’inverse, ça peut être d’accorder à l’usager de
louer ou de céder son bien. Lorsque aucune stipulation particulière est dans l’acte constitutif du droit
alors l’étendue normale du droit d’usage se traduit à travers 2 règles : le droit au fruits (article 630 du
code civil) ce texte énonce que « l’usager des fruits d’un fonds ne peut en exiger qu’autant qu’il lui en
faut pour ses besoins et ceux de sa famille ». Par famille il faut entendre tous ceux qui vivent sous le
même toit de l’usager et ceux qui ont une dépendance économique. L’étendue du droit n’est pas
fixée, elle est variable à la hausse comme à la baisse en fonction de l’évolution familiale et des
besoins. Les juges du fond vont apprécier la chose in concreto c'est-à-dire au regard de la position
sociale, de la santé, des habitudes ou encore du mode de vie de l’usager.
Le 2ème caractère est qu’il est incessible, cette règle est posée par l’article 631 : « l’usager ne peut
céder ni louer son droit à un autre » et il y a là une différence essentielle avec l’usufruit. Cette
différence s’explique par la visée alimentaire du droit d’usage ce qui lui confère un caractère
personnel. Si l’usager s’aventurait à céder son droit à un tiers au mépris de cet article, cette cession
serait nulle erga omnes et le propriétaire serait fondé à exiger des dommages et intérêts et à
demander en justice, la déchéance de l’usager pour abus de jouissance (article 618 du code civil).
Les créanciers de l’usager ne peuvent exercer son droit en lieu et place. Pas d’avantage ne leur est
ouverte l’action paulienne. Autre conséquence est que le droit ne peut pas être hypothéqué ni être
saisi par les créanciers de l’usager. Il reste que l’interdiction faite à l’usager de céder ou de louer le
bien, n’est pas d’ordre public en ce sens que l’usager peut y être autorisé par l’acte qui la institué.
De manière générale, la jurisprudence a le souci d’assouplir la règle de la cession et cette attitude lui
est dictée par l’abondance du contentieux qui montre que cette restriction présente des
inconvénients et notamment constitue une entrave à la libre circulation des biens. C’est pourquoi les
tribunaux considèrent que l’interdit est un droit étroit et ne s’applique pas quand la cession a été
rendu nécessaire à la satisfaction des besoins que le droit d’usage était censé satisfaire. C’est
justement dans cet esprit que l’article 764 issu de la loi du 3 décembre 2001 admet que par
dérogation au droit commun le conjoint survivant peut louer le logement grevé du droit d’habitation et
les meubles du droit d’usage quand ce logement n’est plus adapté à ses besoins.

B. L’extinction du droit d’usage

Le droit d’usage s’éteint avec la mort de l’usager et à cet égard on a discuté sur le point de savoir si
l’article 619 du code civil qui limite à 30 ans la durée de l’usufruit quand il est constitué à une
personne morale était applicable au droit d’usage. La doctrine contemporaine répond par
l’affirmative, il est admis que l’usage des personnes morales est limité dans une durée de 30 ans.

29
Mme Catala
Comme l’usufruitier, l’usager peut encourir la déchéance de son droit en cas de dégradation du bien
par manque d’entretien ou même en cas de cession prohibée à un tiers. le droit d’usage étant
personnel à son titulaire, les créanciers ne peuvent intervenir sur une demande en déchéance quand
bien même l’usager serait leur débiteur.

II. Le droit d’habitation.

C’est le droit d’usage appliqué à une maison, limité à l’habitation du titulaire à moins que l’étendue de
ce droit n’ait été autrement délimitée par le titre qui l’a établi. Il s’applique à la maison elle-même
mais aussi à tous ses accessoires (jardins, garage…) c'est-à-dire toute dépendance. Le droit
d’habitation constitue un diminutif de l’usufruit ainsi on a affaire à un démembrement de la propriété
constitutif d’un droit réel. L’habitation est toujours un droit immobilier mais le régime obéit aux mêmes
règles que celle du droit d’usage qu’il s’agisse de son étendue ou encore des obligations des
titulaires et de son extinction.

Il n’y a aucune raison que les droits se limitent à ceux qui sont énumérés dans le code civil. La cour
de cassation a admis que le droit de propriété était susceptible de multitudes de modifications. Au
fond, ce qu’on sous entend et que l’homme a toute liberté pour procéder au découpage de toutes les
utilités se concevant sur un bien. C’est cette libre création des droits réels que on pu fleurir au gré
des coutumes régionales des droits spécifiques de jouissance et d’usage. Exemple : il existe dans
certaines régions des droits dits d’assec et d’évolage. Il est prévu que les étangs soient en eau
pendant 2 ans et qu’il soit après asséché. Si bien que la jouissance de l’étang était exercée par le
titulaire de l’évolage (pêche) et de l’assec (agriculture). On peut citer le droit de pacage, de paître.
Les principaux démembrements sont quand même prévus par le code civil mais il y a un autre
démembrement qui consiste à des servitudes.

CHAPITRE 2 : LES SERVITUDES.

Les servitudes (services fonciers) peuvent être regardées de 2 manières différentes : limite apportée
au caractère absolu du droit de propriété mais peuvent être considérées comme un démembrement
de la propriété et c’est cette qualification que Cornu retient. La servitude sert à traiter une difficulté de
voisinage. Cette difficulté résulte de l’inter dépendance de l’utilisation de 2 fonds. Ainsi il s’agit de se
rendre service mais aussi de ne pas se gêner l’un l’autre.
L’article 543 du code civil dispose qu’on peut avoir sur les biens un simple droit de jouissance ou
d’un service foncier. Le droit de jouissance est les droits réels (usufruit, usage, habitation) mais aussi
les droits personnels (droit de bail). La servitude est un droit réel qui établit entre 2 immeubles un
rapport juridique de dépendance qui constitue une charge pour l’un et un avantage pour l’autre. Et
l’immeuble grevé de la charge (servitude) sera appelé le fonds servant alors que l’immeuble qui
bénéficie de la servitude prendra le nom de fonds dominant. La charge en question peut être une
charge négative : le propriétaire du fonds servant est privé de certains prérogatives inhérentes au
droit de propriété. Il peut se voir interdire de bâtir à proximité de l’immeuble voisin. La charge peut
aussi être positive quand le fonds servant doit laisser au fonds dominants certaines prérogatives
telles que le droit de passage. En tout état de cause, le propriétaire du fonds servant ne peut jamais
être tenue à une activité positive par exemple labourer un champ. Ainsi il doit supporter c'est-à-dire
laisser agir le propriétaire du fonds dominant, il doit ne pas faire mais il ne doit pas agir lui-même. On
dit qu’il n’existe de de servitude de faire. Cette solution a une raison historique : souci du code civil
d’éviter que par une voie détournée on ne revienne à des mœurs féodales. La servitude ne doit
jamais servir à restaurer un rapport de dépendance et d’infériorité. La servitude tire un caractère
fondamental : le caractère réel, elles traduisent un rapport de fonds à fonds et non pas de personnes
et il en résulte 2 conséquences :

30
Mme Catala
- la charge pèse sur le fonds : il s’agit d’un droit réel qui grève le fonds et qui est opposable à
tous les propriétaires successifs du fonds. S’il abandonne le fonds (article 699) alors il cesse
d’être tenu. Inversement le propriétaire du fonds dominant n’est bénéficiaire qu’en tant que
propriétaire du fonds.
- La servitude bénéficie au fonds dominant et non pas au propriétaire du fonds. Elle est donc
conçue pour l’utilité de l’immeuble, elle se transmet avec l’immeuble. Dans la réalité, on voit
que l’utilité bénéficie au propriétaire mais ce qui est politiquement essentiel est que la
servitude n’est pas détachable du fonds.
Ainsi la servitude est un élément accessoire mais indissolublement attaché au fonds. La vente ou
l’hypothèque du fonds va impliquer la vente de la servitude. La loi attribut aux servitudes des
caractéristiques secondaires : il n’y a que des servitudes au profit d’un immeuble par nature en sont
exclut les immeubles par destination, et il n’existe des servitudes qu’à la charge d’un autre immeuble
par nature.
Ce sont des droits permanents c'est-à-dire qu’ils sont destinés à durer autant que les 2 fonds.

Servitudes légales = imposées par le législateur, elles sont organisées dans l’intérêt général pour
empêcher des problèmes de voisinage. Parmi elles, il y a celle prévu par l’article 682 du CC sur la
servitude du passage en cas d’enclave.
Il existe aussi celles qui concernent les distances à respecter (article 671 et suivants).
Il faut ajouter les servitudes qui résultent de lois spéciales ou de règlements administratifs comme les
règles d’urbanisme (Plan d’occupation des sols…), les règles relatives à l’hygiène, à la salubrité
publique (abattoirs, cimetières, sources d’eau…)…
On disait à l’époque qu’elles ne faisaient pas partie des servitudes stricto sensu car il n’y a pas
forcément deux fonds en présence. Donc, les seules véritables sont les servitudes du fait de
l’homme.

Servitudes du fait de l’homme = On peut envisager de classer différemment ces servitudes :

- entre servitudes négatives et servitudes positives.
- entre servitudes urbaines et servitudes rurales.
- entre servitudes continues et servitudes discontinues : les servitudes continues se
caractérisent par le fait qu’elles sont d’un usage continuel sans nécessiter l’intervention de l’homme,
en raison d’un aménagement des lieux (par exemple une servitude de vue, des eaux de pluie, de ne
pas bâtir…). Les servitudes discontinues supposent le fait actuel de l’homme pour être exercées
(droit de passage, droit de puisage, de pacage : de laisser les bêtes paitre…)
- entre servitudes apparentes et servitudes non apparentes : les servitudes apparentes se
manifestent par des traces extérieures qui vont leur donner une certaine publicité (une servitude de
vue se manifeste par une fenêtre…). Les servitudes non apparentes n’ont aucune trace, par exemple
l’interdiction de bâtir sur un fonds, de ne bâtir qu’à une certaine hauteur. Le caractère apparent ou
non apparent d’une servitude n’est pas lié à sa nature, à un immeuble, ce n’est qu’une question de
fait. Donc, des servitudes de passage peuvent être, selon les cas, apparentes ou pas.
Ces deux classifications peuvent se combiner entre elles : elles peuvent être continues et
apparentes (servitude de vue cad une fenêtre), discontinues et apparente (servitude de passage),
continues et non apparentes (servitude de ne pas bâtir), discontinues et non apparentes.
Ces distinctions sont utiles car le régime juridique des servitudes dépend de leur qualification, et
donc de leur classification.
 Le régime juridique dépend de ces classifications.

SECTION 1, LES MODES DE CONSTITUTION D’UNE SERVITUDE

ARTICLE 686 CODE CIVIL (Il est permis au propriétaire d’établir sur leur propriété ou en faveur de leur
propriété telle servitude que bon leur semble) = C’est la liberté d’établissement qui prévaut dans
cette matière, ceci s’accorde avec l’infinie diversité des situations et des besoins auxquels peut
31
Mme Catala
répondre la servitude. Mais il y a la limite de l’ordre public et aussi la limite selon laquelle on ne peut
pas créer de servitudes sur les personnes (cf. souci du législateur de ne pas laisser renaitre le
réflexe de la hiérarchie féodale).
Par exemple, ni le droit de chasse ni le droit de pêche ne peuvent être organisés sous la forme
technique d’une servitude car ils profitent au propriétaire du fonds et non à un fonds. Donc le droit de
chasser ou de pêcher sur le fond d’autrui, dés lors qu’il ne peut pas procéder d’une servitude ne
pourra être fondé que sur une autre espèce qui sera le contrat de louage, le contrat de bail, qui lie les
deux contractants pour une certaine durée et moyennant une redevance.

Il résulte des articles 690 et 692 du Code civil qu’une servitude peut s’établir de 3 façons différentes :

§1, Création d’une servitude par titre

Titre = c’est l’acte juridique, le negotium qui a pour effet d’établir une servitude entre deux fonds. Le
titre par excellence c’est le contrat. Exemple : le propriétaire d’un fond, à l’occasion de la vente d’une
partie de ses terres qui n’ont pas d’accès à la voie publique et s’emploie à créer une servitude de
passage pour faciliter à l’acquéreur l’exploitation des terres.

Le testament (acte juridique unilatéral) peut créer une servitude. Un individu prévoit dans un acte
unilatéral qu’après sa mort, ses immeubles seront divisés entre les légataires et qu’alors il établisse
une servitude au profit d’une parcelle et à la charge d’une autre.
Donc c’est l’autonomie de la volonté qui régit ces conventions mais à conditions de respecter le fait
que la servitude est réelle. Mais l’opposabilité de la servitude aux tiers acquéreurs du fonds servant
dépend de la publicité de la servitude aux registre spéciaux appelés registre foncier.
Donc, la constitution d’une servitude par titre doit nécessairement être soumise à une publicité
foncière.

§2, La prescription acquisitive

La servitude peut naitre d’une simple possession, d’un usage prolongé de la servitude pourvu qu’un
certain temps se soit écoulé. Un délai trentenaire s’applique ici. ARTICLE 690 CODE CIVIL. En matière de
servitude, il n’a pas de délai abrégé.
Celui qui possède la servitude va accomplir tous les actes qui manifestent le fait qu’il a une servitude,
alors au bout de 30 ans il sera titulaire de ce droit réel.
Il faut une possession utile non viciée pour conduire à la propriété, pour prescrire.

§3, La création par la destination du père de famille

C’est un mode d’acquisition de la servitude original. Il ne s’applique qu’aux servitudes. Il suppose au

départ un concours de circonstances particuliers.
Il faut imaginer qu’un propriétaire d’immeubles envisage d’aménager son fonds (par exemple il perce
des nouvelles fenêtres, ou il installe un système d’irrigation pour une partie du domaine, ou encore il
aménage des chemins…), il n’y a alors qu’un propriétaire donc on ne peut pas dire que c’est une
servitude car une servitude suppose deux fonds. Donc, par la suite il faut que cet ensemble ainsi
réaménagé se trouve divisé (par exemple, mort du propriétaire, aliénation partielle du domaine…),
alors il y a au moins deux fonds distincts appartenant à deux propriétaires différents.
Or, ce que l’on appelle la destination du père de famille va avoir pour effet de transformer à l’instant
de la division du bien ce que initialement était l’aménagement d’une propriété unique en une
servitude qui va grever le fonds servant au profit du fonds dominant. Pour cela il suffit que les deux
fonds actuellement divisés aient appartenus au même propriétaire et que celui-ci ait effectué
l’aménagement en question.
Lorsque la servitude établie de cette manière est à la fois apparente et continue (servitude vue, un
canal), alors celui qui s’en prévaut n’a pas besoin de produire le moindre titre, parce que, selon
32
Mme Catala
l’ARTICLE 692 CODE CIVIL, LA DESTINATION VAUT TITRE (autrement dit il y a un renversement de la charge de la
preuve car c’est à celui qui conteste la servitude d’établir que la servitude n’existe pas).
Lorsque la servitude est apparente mais discontinue, alors celui qui s’en prévaut doit produire le titre
d’acquisition de son fonds dominant (acte de vente, de partage…). Cette production du titre va servir
à établir que le titre en question ne contient pas de stipulations contraires au maintien de
l’aménagement initial. Et si le titre ne dit rien sur ce point est considéré comme étant une constitution
tacite de la servitude lorsqu’il y aura division du terrain (article 694).
En ce qui concerne les servitudes non apparentes, elles ne s’acquièrent jamais de cette manière là.

SECTION 2, LE FONCTIONNEMENT DES SERVITUDES

Le titulaire d’une servitude a des prérogatives dont l’étendue va dépendre du titre ou de la situation
de fait dont résulte la servitude (ce qui est le cas dans l’hypothèse de la prescription acquisitive).

§1, Comment s’exerce les servitudes

La servitude est droit réel permanent donc le titulaire du droit va pouvoir exercer son emprise
librement sur le fonds servant. Le propriétaire du fonds servant est tenu seulement de ne pas
entraver, ni troubler, l’exercice de la servitude qui pèse sur son fonds, mais il est astreint à aucune
autre obligation = il doit rester passif, cette passivité se justifie par l’idée que le propriétaire du fonds
servant à un pouvoir direct et immédiat sur le fond servant. Sur ce point, les juges du fait ont un
pouvoir souverain d’appréciation qu’ils exercent in concreto (en fonction de l’interprétation des titres,
des lieux, des circonstances). Ainsi, par exemple, il a été jugé que l’installation par le propriétaire
d’une porte avec la remise des clés au bénéficiaire du droit de passage rendait l’exercice du droit de
passage plus incommode, alors que l’installation d’une chaine cadenassée ne rendait pas l’exercice
du droit de passage incommode.
Le propriétaire du fonds servant doit accorder au bénéficiaire de la servitude tous les accessoires
sont indispensable à l’utilité de la servitude, ainsi par exemple une servitude de puisage est
accompagnée d’un droit de passage, la servitude de puisage sans son accessoire ne ressemblerai à
rien.
La servitude présente par ailleurs le caractère d’être immuable. C'est-à-dire que l’étendue de la
servitude ne peut pas varier à moins que les parties à l’acte ni ait consentis et d’un commun accord.
Donc, le propriétaire du fond dominant ne peut pas rendre plus lourde la servitude, comme le fait que
le propriétaire du fond servant ne peut pas alléger la servitude qui pèse sur son fond. Ceci relève de
l’appréciation des juges du fond. La jurisprudence adapte volontiers la servitude aux progrès
techniques et au progrès économique, donc les tribunaux admettent volontiers l’accès de véhicules
agricoles ou automobiles alors que la servitude n’était prévu que pour l’accès à pied ou à cheval.
De son côté, le titulaire de la servitude a le droit de faire tous les travaux nécessaires pour user du
fond et conserver sa servitude, ARTICLES 697 ET 698 CODE CIVIL, mais il ne doit effectuer aucune
modification susceptible d’aggraver la situation du fonds servant.

§2, La protection judiciaire des servitudes

Judiciairement la protection de la servitude est double : celui qui se prévaut d’une servitude peut
défendre son droit et ce droit réel dont il prétend être titulaire il peut le défendre de deux manières :
-soit il exerce une action en justice, l’action possessoire de servitude, mais il peut le faire que
s’il possède la servitude depuis plus d’un an et si cela n’est pas vicié.
- soit il exerce une action confessoire (pétitoire) de servitude, où l’existence juridique du droit
sera en question.

A l’inverse, celui qui conteste l’existence d’une servitude (donc le propriétaire d’un fond prétendu non
servant) dispose de recours symétrique, il peut agir sur le plan possessoire et sur le plan pétitoire :
33
Mme Catala
- sur le plan possessoire : il peut se défendre contre les empiètements de son voisin sur le
fond.
- sur le plan pétitoire, l’action prendra le nom d’action négatoire de servitude. Le débat va
porter sur le fond du droit et non pas sur le simple exercice de ce droit.

Section 3, L’extinction des servitudes.

Les servitudes ont vocation à durer autant que ces fonds, donc c’est pour cela que l’on dit qu’elles
ont un caractère perpétuel. Néanmoins, ce caractère perpétuel ne constitue pas un obstacle absolu à
une disparition de la servitude. Certaines extinctions relèvent du droit commun et d’autres sont
spécifiques (article 703 et suivant).

Causes communes d’extinction : terme prévu par les parties qui mettra fin au droit réel de servitude.
L’arrivée du terme mettra fin à la servitude. Il se peut aussi que les parties soient tombé d’accord
pour faire cesser la servitude à titre gratuit ou à titre onéreux (exemple si le propriétaire du fonds
servant rachète la servitude).

Les causes spécifiques d’extinction de la servitude sont prévues AUX ARTICLES 703 ET SUIVANTS DU CODE
CIVIL :
 L’impossibilité d’exercice de la servitude « Les servitudes cessent lorsque les choses se
trouvent en tel état que l’on ne peut plus en user » = faut qu’advienne une réelle impossibilité
d’exercer la servitude (par exemple que le puits se soit tari…). Mais, si cette impossibilité n’est
que temporaire et si la cause d’empêchement s’efface, alors la servitude va revivre à moins
que 30 ans ne se soient entre temps écoulés, auquel cas il aura extinction de la servitude par
prescription => l’impossibilité d’exercer la servitude n’entraîne donc par elle-même qu’une
paralysie.
 Le délai de trente ans : ARTICLE 706 CODE CIVIL = soit parce qu’elle n’a pas pu être exercée, soit
que le propriétaire n’a pas voulu s’en servir. Le non-usage de la servitude pendant30 ans
éteint la servitude. La servitude est perpétuelle que si elle est utilisée. Contrairement au droit
de propriété, la servitude disparaît au bout d’un certain temps de non usage du droit réel.
Malgré les critiques de la doctrine, la jurisprudence n’admet qu’une prescription trentenaire et
non une prescription plus courte (ceci existe en matière de possession). Le point de départ de
la prescription se situe au moment où le titulaire de la servitude cesse de l’exercer, c’est donc
le dernier acte d’usage pour els servitudes discontinues et le point de départ du même délai
se situe lors du 1er acte contraire à la servitude s’il s’agit d’une servitude continue.
 L’extinction par consolidation, la consolidation c’est au droit réel ce que la confusion (c’est
quand le créancier est à la fois débiteur) est au droit personnel. La consolidation s’opère par
la réunion dans le même patrimoine du fonds dominant et du fonds servant. Si le titre qui a
réunit les deux fonds viennent à être rétroactivement anéantis, la servitude réapparaitra.

 Ce sont des modes d’extinction prévu par la loi mais il faut rajouter un mode d’extinction que
la li n’énonce pas qui est la perte du fond servant.

 L’extinction résulte par ailleurs de la perte du fonds servant au sens juridique (par exemple
quand le fonds est l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique dans ce cas la il
devient partie intégrante du domaine public et la servitude va disparaître, le propriétaire du
fonds servant sera indemnisé.

Le 23/10

Sous-titre : La propriété divisée

34
Mme Catala
Plusieurs personnes sont titulaires en même temps, à l’époque du code civil on été réticent à
admettre une forme collective d’appropriation. Cela pouvait s’expliquer par des raisons d’ordre
politique et économique : l’hostilité héritée de l’époque révolutionnaire envers les groupements
intermédiaires était forte.
Puis les groupes se sont développés, la personne morale est apparue, par exemple les
syndicats, et elles vont donner à la propriété collective une importance croissante. L’urbanisation a
favorisé l’émergence d’une nouvelle forme de propriété, la copropriété.
Ici ne sera pas envisagée la propriété des personnes morales qui s’analyse comme une
propriété individuelle, même si du point de vue économique elles représentent une certaine forme de
copropriété collective malgré la fiction juridique. La nationalisation des entreprises ne sera pas non
plus évoquée, malgré le fait qu’elles ont accru les formes de la propriété collective nationale.
On va se limiter à l’indivision et à la copropriété en matière immobilière, sachant que la
copropriété en question est une forme spéciale d’indivision.

Chapitre 1 : l’indivision

Une indivision est la situation de plusieurs propriétaires qui ont chacun les mêmes droits sur
une chose sans qu’aucun d’eux n’est un pouvoir exclusif sur cette chose. Donc il ne fait pas
confondre l’indivision avec d’autres situations juridiques qui lui ressemblent en apparence mais qui
s’en distingue par ailleurs. On ne parlera d’indivision que s’il existe un concours sur une même chose
ou sur un ensemble de même chose de droits identiques, il y a alors plusieurs titulaires du même
droit sur une même chose.

L’indivision se caractérise par l’unité d’objet et la pluralité de propriétaires, donc il fait échec au
caractère exclusif du droit de propriété, car il peut être exercé par plusieurs propriétaires à la fois.
L’indivision porte le plus souvent sur une universalité de biens, par exemple le patrimoine transmis
aux héritiers par décès. L’indivision successorale constitue le modèle de référence en la matière.

Le domaine de prédilection de l’indivision est la famille et les relations de ses membres. C’est
un instrument permettant de gérer un patrimoine en cas de pluralité d’héritiers ou celui d’un couple.
Son patrimoine sera dévolue aux héritiers qui seront indivisaires, donc une indivision va gérer les
relations entre eux mais aussi celles au sein d’un couple (couple divorce, le régime matrimonial est
dissout et suite à cela les biens seront en indivisions / même quand des époux sont marié sous
régime de la séparation de bien la loi édicte une présomption selon laquelle il y a indivision, qui
permet de ne pas tenir compte de l'origine des sommes d'argents, ARTICLE 1538 CODE CIVIL). Loi de
1999 sur la PACS a étendu aux pacsés la situation d’indivision.

L’indivision n’a pas toujours été conçue comme elle l’est aujourd'hui parce que le législateur
de 1804 n’avait consacré qu’un seul texte sur la question, il était hostile a tout ce qui pouvait altérer
la propriété privative. Il n’a pas prévu un régime spécifique propre à l’indivision qui aurait incité les
personnes à rester en indivision. Il préféra alors pratiquer une politique du pire, en privilégiant un
chaos juridique au lieu de prévoir la situation de l’indivision.

Pourtant déjà à l’époque dans la réalité des faits, cette vision des choses ne correspondait pas
à la réalité des situations. Donc, un grand nombre d’indivisions suite aux successions se
prolongeaient au-delà de la période prévue par le législateur. Cela s’expliquait à l’époque par un
certain nombre de facteur : premièrement, en raison de la coutume, qui voulait dans les milieux
ruraux surtout que l’on s’abstienne de provoquer le partage tant que le conjoint survivant ne décédait
pas donc le partage de la première succession se cumulait avec le partage du fait du décès du
deuxième parent. Deuxième facteur, jusqu’à 1964, lorsque parmi les indivisaires figurait un mineur, le
partage de la succession ne pouvait revêtir qu’une forme cad le partage judiciaire qui s’oppose au
partage amiable, hors ceci implique une procédure complexe, onéreuse et aléatoire, il était donc

35
Mme Catala
préférable d’attendre que le mineur soir majeur. Troisième facteur, progressivement les familles et
les patrimoines ont connu un éclatement d’abord géographique, ce qui fait que la perspective d’un
partage rapide était difficile à envisager. Dernier facteur, le contentieux successoral est souvent
compliqué, et fait l’objet de nombreuses querelles, ce qui fait qu’on retardait le partage dans la
crainte d’autres querelles.

Dès 1804, il a très vite eut une inadaptation entre le fait et le droit. Mais comme il existait de
facto des indivisions, il est devenu impératif de donner à certaines indivisions, les moyens de se
gérer pour éviter les conflits entre les indivisaires, ce qui aurait été préjudiciable pour eux et leurs
ayants-cause. Devant cette exigence et dans le silence de la loi, c’est à la doctrine et à la
jurisprudence qu’il est revenu de tenter de régir les situations d’indivision. Les auteurs et les juges se
sont alors efforcés pour donner une organisation rationnelle à l’indivision, de faire appel à des figures
juridiques classiques comme le mandat, la gestion d’affaire, la subrogation… et grâce à cela, ils sont
parvenus à doter l’indivision d’un statut de fait acceptable dans le silence de la loi. Ce sont ces
solutions qu’est venu consacrer la loi du 31 décembre 1976 qui réforme l’indivision et consacre la
théorie de la jurisprudence et de la doctrine. L’indivision s’est vue dotée d’un régime légal quelque
soit son origine ou sa source. La loi de 1976 a élaboré un régime conventionnel de l’indivision qui est
destiné aux indivisaires qui souhaitent ne pas partager, qui souhaitent maintenir l’indivision par un
commun accord, par convention. Ce régime leur permet de s’organiser en formant une entité appelée
indivision. L’indivision conventionnelle présente beaucoup d’affinités avec les sociétés, elle est régit
par les articles 1873-1 À 1873-18 CODE CIVIL, (titre 9Bis du Code civil) ce titre 9 étant relatif aux
sociétés. Code civil traite de la durée de l’indivision, de la gestion des biens indivis, des droits
individuels, des indivisaires et enfin du passif de l’indivision.
 La récente loi du 23 juin 2006 (réforme les successions et les libéralités) a apporté quelque
retouche à l’indivision : les dispositions de cette loi s’appliquent aux successions ouvertes à
compté de son entrée en vigueur cad le 1er juillet 2007 et les règles relatives à l’indivision sont
d’application immédiate donc s’appliquent à celles qui existent d »jà lors de l’entrée en vigueur
de cette loi. La loi veut donner plus de liberté et plus de facilité pour gérer un patrimoine indivis
qui est successoral.

Section 1 : Durée de l’indivision dans le régime légal

L’ARTICLE 815-1 CODE CIVIL dispose que « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le
partage peut toujours être provoqué à moins qu’il ne peut y être sursis par jugement ou par
convention ». Pour que l’indivision prenne fin, il suffit qu’un seul des indivisaires provoque le partage
étant entendu que chaque indivisaire peut le faire à tout moment. Donc, le droit de demander le
partage constitue une prérogative absolue reconnue à tout indivisaire et cette formulation illustre bien
la défaveur du législateur de l’époque envers l’indivision. Elle traduit également le caractère
individualiste de la législation qui se préoccupe autant de l’intérêt individuel de chaque indivisaire que
de l’intérêt collectif.
Pourtant un partage précipité peut présenter des inconvénients, en effet il peut aboutir au
morcèlement d’un bien qu’il aurait peut-être été préférable de conserver dans son intégralité, par
exemple en cas d’exploitation agricole, il faudra vendre le bien pour le partager. Donc, il peut avoir de
bonne raison pour prolonger l’indivision et attendre le moment le plus opportun pour y mettre un
terme. Ainsi, l’article 815 connait des atténuations qui vont dans le sens d’un maintient de l’indivision.
En effet, il prévoit deux manières de retarder le partage, de prolonger l’indivision :
- soit les co-indivisaires conviennent à l’unanimité de rester pour un certain temps X en
indivision → on parlera en ce cas d’un maintien conventionnel.
- soit l’un des indivisaires impose (via l’autorité judiciaire) le maintien de l’indivision selon une
forme procédurale. Souvent un indivisaire va l’imposer en réplique d’une demande en partage, mais
un ou plusieurs autres vont répliquer à cette demande et vont réclamer par voie reconventionnelle,
36
Mme Catala
que l’indivision soit maintenue un certain temps malgré la demande formulée par le 1 er → dans ce
cas l’on parle de maintien judiciaire de l’indivision.
Seul le maintien judiciaire nous intéresse. Il existe aujourd'hui 3 cas de maintien judiciaire de
l’indivision

A. Maintien prévu par l’article 821 Code civil (815 ancien)

Les dispositions de ce texte ne sont pas nouvelles car elles remontent à 1938.

Selon L’ARTICLE 821, NOUVEAU DU CODE CIVIL « à défaut d'accord amiable, l'indivision de toute entreprise
agricole, commerciale, industrielle, artisanale ou libérale, dont l'exploitation était assurée par le
défunt ou par son conjoint, peut être maintenue dans les conditions fixées par le tribunal à la
demande des personnes mentionnées à l'article 822 ». => Quels sont les biens concernés par ce
texte ? Quelles sont les conditions pour que l’indivision soit maintenue ?

1. LES BIENS CONCERNÉS

Cet article permet le maintien de l’indivision en cas d’entreprises agricoles, artisanales,

commerciales, industrielles, etc.… Mais il faut que l’exploitation concernée constitue une entité
économique de pur fait, dès lors que la mise en valeur de cette exploitation était assurée par le
défunt ou par son conjoint. Cette disposition illustre l’évolution législative qui s’est produite en la
matière.
En effet, le législateur contemporain a senti la nécessité d’écarter des dispositions hostiles à
l’indivision et s’est avisé qu’il était plus important de lutter contre un excessif morcellement des terres
source de danger pour la famille et aussi pout le terroir français. Jusqu’à une loi de 1961 seule les
petites exploitations agricoles pouvaient être maintenues en indivision sur le fondement de l’actuel
article 821. Cette loi a supprimé cette condition de taille de sorte qu’aujourd’hui il n’y a plus lieu de
tenir compte de la valeur de l’exploitation, mais il fallait que l’exploitation garde de part ses
dimensions un caractère familial.
En même temps, la loi de 1961 a élargi le domaine du maintien de l’indivision au local
d’habitation attenante ou au local à usage professionnel attenant. Mais il fallait qu’à l’époque du
décès, le local était effectivement utilisé par celui à la source duquel se trouve l’indivision ou par son
conjoint. On évitera alors de priver les héritiers du logement ou du local professionnel indispensable
pour exercer son activité. La référence à la propriété, exclu que soit maintenu en indivision par
exemple le droit au bail même si l’article 1751 code civil, prévoit que le conjoint survivant soit
maintenu dans ce droit, comme étant cotitulaire.
Au local professionnel l’article 821 rajoute que l’indivision peut également être retenu pour les
objets mobiliers servant à l’exercice de la profession.

2. LES PERSONNES QUI SONT RECEVABLES À DEMANDER LE MAINTIENDE L’INDIVISION

La loi distingue selon qu’il y a ou non des descendants mineurs, s’il y a au moins un mineur
parmi les indivisaires la règle est que tout indivisaire peut demander le maintien sur la base de
l’article 821. Si pas de mineur parmi les indivisaires, alors le maintien de l’indivision sur le fondement
de l’article 821 ne peut être demandé que par le conjoint survivant et uniquement s’il était déjà avant
le décès, ou s’il est devenu du fait du décès, copropriétaire du bien concerné par la demande du
maintien.

3. LES CONDITIONS A RÉUNIR POUR QUE SOIT OBTENUE EN JUSTICE CE CAS DE MAINTIEN

37
Mme Catala
Le maintien de l’indivision suppose une décision de justice, donc par hypothèse, les indivisaires ne
sont pas d’accord car s’ils étaient d’accord ils auraient conclus une convention d’indivision. Le
tribunal compétent est le TGI du lieu d’ouverture de la succession.
Le maintien de l’indivision n’est pas de droit, le tribunal n’est pas obligé de faire droit à la demande
de rester en indivision, il dispose d’un pouvoir d’appréciation, et la loi l’invite à statuer en fonction des
intérêts en présence, des intérêts de la famille et des intérêts individuels de ses membres. Le juge a
également le pouvoir de fixer les modalités du maintien s’il l’autorise, par exemple il pourra dire qui et
comment administrera les biens indivis. Il peut aussi, saisi d’une telle demande, octroyer des
indemnités à ceux auxquels cette situation pourrait porter atteinte.
Selon la loi, la durée du maintien de l’indivision ne peut durer plus de 5 ans. Mais ce délai est
renouvelable par période de 5 ans jusqu’au décès du 2econjoint si la demande du maintien a été
formulée par lui. Dans le cas contraire, Le maintien pourra être maintenu que jusqu’à la majorité du
plus jeune des indivisaires quand il a été justifié par la présence de ce mineur.

B. Sursis au partage

ARTICLE 820 CODE CIVIL.

Il s’agit d’une procédure par laquelle le juge peut reporter pour deux ans maximum le partage
demandé par l’un des indivisaires. Ce cas a été prévu pour la première fois par la loi de 1976. Mais, il
a été modifié de sorte qu’aujourd'hui deux hypothèses sont concernées :

1. SURSIS AU PARTAGE DANS L’INTÉRÊT COMMUN DES INDIVISAIRES

Ce sursis au partage est le seul qui était prévu en 1976. C’est lorsqu’un partage immédiat demandé
par un indivisaire risque de porter atteinte à la valeur des biens indivis, par exemple si des travaux ou
des aménagements urbains face apparaître le bien concerné sous un mauvais jour à l’égard d’un
nouvelle acquéreur qui va refuser de l’acquérir au prix demandé. Il peut être préférable de reporter le
partage dés que le mineur est majeur pour éviter le partage judiciaire qui donne place à des frais qui
se répercutent sur la valeur du bien concerné.
L’appréciation de ce risque d’atteinte à la valeur du bien relève du pouvoir souverain des juges du
fond.
Ce sursis au partage n’est pas limité à des catégories de biens indivis car l’intérêt commun
commande d’étendre le bénéfice du sursis à tout bien indivis.

2. SURSIS AU PARTAGE DANS L’INTÉRÊT PARTICULIER DE L’INDIVISAIRE AGRICULTEUR

Loi de 4 juillet 1980 instaure ce type de sursis au partage. C’est une disposition en faveur des
agriculteurs à l’origine. Elle vise un indivisaire agriculteur qui souhaite s’installé pour poursuivre une
exploitation agricole indivise, dont l’installation ne pouvait se faire qu’au bout de deux ans pour que
l’agriculteur ait ses diplômes.
La loi de 2006 a étendu ces dispositions à tout exploitant quel qu’il soit, ce n’est plus que les
entreprises agricoles.

3. CONDITIONS DE LA DEMANDE DE SURSIS AU PARTAGE

Dans ces deux cas, la demande de sursis peut être faite par n’importe quel indivisaire mais un simple
usufruitier est exclu car il n’y a pas d’indivision entre usufruitier et indivisaire. Le sursis au partage est
donc plus large que le précédent.
La demande revêtira la forme d’une demande reconventionnelle le plus souvent.
C’est le TGI qui est compétent et s’il accorde le sursis, alors le sursis ne pourra durer plus de deux
ans à compter de la décision de justice.

38
Mme Catala
Aucun renouvellement du sursis n’est possible selon la loi. Néanmoins si le premier sursis a été
accordé pour un délai inférieur à 2 ans, un 2 e sursis pourra s’y joindre dans la limite des deux ans
prévus par la loi.

C. Attribution éliminatoire

Elle consiste à éliminer le demandeur en partage par une attribution isolée de sa part. Elle permet de
tenir en échec la demande en partage en lui donnant sa part.
Une commission mixte paritaire est venu à bout de l’opposition de l’assemblée nationale qui été
hostile à cette disposition car ils y voyaient un recul du principe de l’égalité de partage. Si un partage
en nature n’était pas possible, les parts en valeurs doivent être égales aux parts en nature.
L’assemblée nationale attachée au principe de l’égalité du partage redoutait donc qu’avec
l’introduction de cette attribution éliminatoire n’y porte atteinte, en raison de l’introduction d’un
partage partiel.
Cette attribution présente une réelle utilité et se justifie car elle constitue une solution de compromis
entre les droits de l’indivisaire et les intérêts de la communauté des indivisaires. On va satisfaire le
demandeur au partage et on évitera qu’il impose sa volonté aux autres indivisaires.

1. CONDITIONS DE L’ATTRIBUTION ÉLIMINATOIRE

Il faut d’abord qu’il y ait une condition préalable qui est que l’indivision de départ doit comporter au
minimum 3 indivisaires dont deux souhaitent se maintenir dans l’indivision alors que le 3e souhaite à
en sortir. En théorie peut importe le nombre de ceux qui ont manifesté le souhait de sortir de
l’indivision. Mais en pratique, si le tribunal constate qu’il a un grand nombre de personnes qui
souhaitent en sortir, il n’accordera pas l’attribution éliminatoire, mais ceci relève de son appréciation
souveraine.
La deuxième condition est qu’il faut qu’un indivisaire au moins ait formulé une demande en partage
devant le TGI. On ne peut concevoir une attribution éliminatoire sans demande initiale en partage.
La troisième condition est qu’il fait une demande reconventionnelle formée par un indivisaire, ou par
tous ceux qui ne veulent pas un partage total immédiat.

2. SA MISE EN ŒUVRE
Si compte tenu des intérêts en présence, le juge accorde l’attribution éliminatoire alors le demandeur
en partage va se trouver alloti de sa part, soit en nature, soit en valeur mais dans les deux cas, il
devra l’être dans le respect de l’égalité du partage cad que ce qui lui est alloti doit correspondre à ce
qu’il s’attendait.
L’ARTICLE 824 (ancien 815 alinéa 3) énonce deux règles en la matière. La première c’est que si le
demandeur en partage en exprime la préférence, alors l’attribution se fera en valeur. La deuxième,
c’est qu’à défaut d’une préférence manifestée par le demandeur, le tribunal doit dans la mesure du
possible lui donner sa part en nature si elle est facilement détachable du bien indivis, sinon il devra
lui attribuer sa part en valeur.
En pratique le plus souvent l’attribution va se faire en valeur et parfois par un règlement en nature et
par un complément en valeur. Si les biens constituant son lot sont de valeur supérieure par rapport à
la part qu’il peut prétendre, alors c’est le demandeur en partage qui va verser un complément aux
indivisaires pour compenser ce qu’il a perçu en trop.
Si l’attribution se fait en valeur, va se poser le problème du paiement de la somme (comment, qui,
combien…). La détermination du montant n’entre pas en ligne de compte car la loi soumet les biens
à une expertise obligatoire.
Qui va financer le départ du demandeur en partage ? La solution c’est qu’il soit pourvu par de l’argent
provenant de la masse indivise. C’est la solution la plus commode et la plus souhaitable, car alors on
ne modifie pas la répartition des parts entre indivisaires. Mais il arrive que les fonds de l’indivision
sont insuffisants, alors la loi prévoit de faire verser le complément par ceux des indivisaires qui ont
39
Mme Catala
demandé le départ du demandeur en partage. Mais ce système a l’inconvénient de modifier la
répartition des droits des indivisaires qui restent maintenue dans l’indivision, notamment si les
versements ne sont pas égaux. C’est dans cet esprit là que la loi prévoit donc que les indivisaires qui
ne se sont pas associés à l’attribution éliminatoire peuvent participer au financement du partage
partiel de manière que la répartition des droits de ceux qui ont financé soit alignée sur le financement
des indivisaires au partage au départ.

Par exemple en cas d’indivision entre 4 personnes, A demande le partage, B forme une demande
reconventionnelle en attribution éliminatoire, et il est le seul à payé en totalité à A la valeur de son lot.
Si l’on suppose qu’ils avaient tous des droits égaux, depuis l’attribution éliminatoire de A, B a des
droits égaux à la moitié (ses droits d’un quart, plus le quart de A qu’il a payé). C et D voient leurs
droits inchangés, ils ont toujours un quart chacun dans l’indivision.
Autre exemple, si A demande le partage, B qui demande l’attribution éliminatoire et C financent à
égalité son départ. La nouvelle répartition est de 3/8e pour B et C, D a 2/8e.

Section 2 : Gestion des biens des biens indivis

La loi de 1976 qui a organisé l’indivision avait règlementé les problèmes qui touchent non seulement
à l’administration des biens indivis pendant l’indivision mais aussi leur conservation.
Jusqu’à la loi du 23 juin 2006, la gestion de l’indivision obéissant à une règle binaire, un seul
indivisaire pouvait agir pour les actes conservatoires et l’unanimité des indivisaires était requise pour
la gestion, l’administration et la disposition des biens indivis.
Cette réforme du 23 juin 2006 a ajouté une nouvelle catégorie donc c’est plus aussi binaire
qu’autrefois, où dans certain cas la majorité des deux tiers des droits des indivisaires est suffisante.

A. Actes conservatoires

L’ANCIEN ARTICLE815-2 DU CODE CIVIL, dispose que « tout indivisaire prendre les mesures nécessaires à
la conservation des biens indivis ». Donc dérogation à la règle de l’unanimité. A partir du moment
que l’on dit qu’il s’agit la d’une dérogation, il est essentiel de bien cerner la notion d’acte
conservatoire. Différence entre acte conservatoire et acte de gestion ordinaire car ils ne sont pas
soumis au même régime juridique. La jurisprudence « acte matériel ou juridique ayant pour objet de
soustraire le bien indivis à un péril imminent sans compromettre sérieusement le droit des
indivisaires. C’est une dérogation à la règle de l’unanimité et à celle des 2/3.
Aujourd’hui, la question un problème de mesure conservatoire est de pur fait. La jurisprudence dit
qu’est une action conservatoire une action en propriété indivise.

1. DÉFINITION.
La Cour de cassation très vite après la promulgation de la loi de 1976 a définit les actes
conservatoires. Sont conservatoires les actes matériels ou juridiques ayant pour objet de soustraire
le bien indivis à un péril imminent, sans compromettre sérieusement les droits des autres indivisaires,
Civ 3e 25 janvier 1983.
Les tribunaux ont qualifié de mesure conservatoire l’action en revendication engagée par l’un d’eux ;
les réparations effectuées sur le bien ; le fait pour l’un d’eux d’interrompre un délai de prescription ;
de poursuivre l’expulsion d’un locataire…
Eu égard à la nouvelle formulation de la loi, un péril imminent n’est plus nécessaire (‘mieux vaut
prévenir que guérir’).

2. FINANCEMENT DES ACTES.

40
Mme Catala
Si l’indivision dispose de fonds suffisants pour prendre la mesure, alors l’indivisaire, s’il détient les
fonds indivis, utilisera les fonds indivis.
S’il n’est pas détenteur de ces fonds, il peut contraindre ceux qui les ont à faire avec lui les dépenses
nécessaires ou à lui fournir une provision. Dans les deux cas, l’indivisaire qui emploie ces fonds est
réputé en avoir la libre disposition à l’égard des tiers. Cela veut dire que le tiers qui traitera avec
l’indivisaire agissant n’aura pas à se préoccuper de la provenance de l’argent avec lequel il sera
payé.

Si l’indivision n’a pas les fonds suffisants, alors l’indivisaire agissant pourra contraindre les autres à
partager les frais. Donc, tous les indivisaires devront payer les frais de conservation de leur poche,
de préférence à hauteur de leurs droits. Mais ceci pose problème si un des indivisaires ne peut pas
ou ne veut pas payer sa part.

 Il faut sauvegarder les biens indivis dans l’intérêt de tous. Si cette nécessité de sauvegarder les
biens indivis ne s’impose pas, on va passer à la question de la gestion des biens indivis. On va alors
retrouver la règle, consacrée par la loi de 1976 et reprise par la loi de 2006, de l’unanimité qui prévoit
que toute mesure d’administration nécessite l’accord de tous les indivisaires ou l’accord des deux
tiers des droits.

B. Actes d’administration et de disposition

Un indivisaire doit recueillir l'accord de tous voir l’accord des deux tiers. La loi de 76 posait une
exigence qui été déjà acquise, c’était celle de l’unanimité posé par l’ancien article 815-3 = signifie
que certains actes dès lors qu’ils ont pour objet un bien indivis doivent pour être valables, recueillir le
consentement de tous les indivisaires. Cette exigence de l’unanimité était la conséquence du fait que
chacun à des droits identiques dans toute indivision.
Si on applique à la lettre cette règle ou la règle des 2/3, alors on aboutirait à une paralysie
généralisée de la gestion de toute indivision. Le législateur a alors eu à cœur d’assouplir le
fonctionnement de l’indivision et cette règle de l’unanimité donc par la loi de 1976 il s’est donc
efforcée de tempérer la rigueur de cette exigence pour faciliter sa mise en œuvre, il a donc prévu des
dérogations à cette règle d’unanimité.

1. LA MISE EN ŒUVRE DE LA RÈGLE DE L’UNANIMITÉ ET DES DEUX-TIERS

Pour que l’unanimité, ou la règle des deux-tiers existe sans entraver la gestion de l’indivision, la loi
de 1976 et le législateur de 2006 a fait appel à des figures juridiques préexistantes qui procèdent
toutes d’une idée de représentation grâce à quoi l’on va pouvoir se dispenser de la présence
physique de toutes les parties à l’acte envisagé sur les biens indivis. Ceci sans pour autant affecter la
validité de l’acte.

a. le mandat exprès
Il est prévu à L’ANCIEN ARTICLE 815-3 CODE CIVIL ALINÉA 1, « Les indivisaires peuvent donner à un plusieurs
d’entre eux un mandat général d’administration ». Donc, seul un indivisaire, à l’ exclusion d’un tiers,
peut être mandaté par les autres pour gérer l’indivision. Si l’on quitte l’interprétation littérale du texte
et que l’on se tourne vers les travaux préparatoires pour voir la volonté du législateur, alors l’on peut
admettre qu’un tiers quelconque puisse recevoir mandat de la part d’un indivisaire.
Le mandat est par nature à titre gratuit donc quand il n’y a aucune clause prévoyant une
rémunération pour le mandataire celui-ci n’est pas fondé à en réclamé, mais ARTICLE 815-2 qui lui est
propre à l’indivision, prévoit une rémunération pour le mandataire. La solution est un compromis au
sens que le droit actuel de l’indivision prévoit que soit rémunéré la gestion entendue comme activité
renouvelée mais que ne soit pas rémunéré les actes à caractère ponctuel.
Pour la responsabilité du mandataire c’est le droit commun qui s’applique cad que le mandataire doit
aller jusqu’au bout de sa mission, il doit rendre compte du mandat et il doit répondre des fautes
41
Mme Catala
commises dans sa gestion. Le juge modulera sa fonction en fonction du caractère bénévole ou
onéreux de sa fonction.
Le mandataire a des pouvoirs étendus : la loi indique sur ce point qu’un mandat exprès spécial est
nécessaire pour tout ce qui ne relève pas de l’exploitation normale des biens indivis ainsi que pour la
conclusion ou le renouvellement des baux. Il y a un mandat général pour la gestion courante et un
mandat spécial pour tout ce qui n’en relève pas et pour tous ce qui touche les baux.

b. le mandat tacite
« Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans
opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration
mais non les actes de disposition ni de conclusion ou de renouvellement des baux ». ARTICLE 815-3
ALINÉA 2CODE CIVIL.
Ce que la loi ajoute au droit commun du mandat tacite c’est que la preuve d’un concours de volonté
chez le mandataire et chez le (s) mandat, n’est pas nécessaire. Le mandat tacite est présumé du
seul fait que le mandataire a géré les biens indivis sans que le ou les mandats ne se soient opposés
mais sa suppose qu’ils avaient connaissance de cette gestion.
La portée de ce mandat est restreinte en raison du fait que le mandat tacite ne peut être donné qu’à
un ou plusieurs membres de l’indivision prenant en charge la gestion des biens indivis. Alors que le
mandat exprès peut être confié à un tiers. Une volonté tacite est dangereuse à imputer à un tiers.
L’autre limite est que le mandat tacite, comme le mandat exprès, ne couvre que les actes de gestion
courante et non pas certains actes comme les actes qui relèvent d’une exploitation non courante de
l’indivision. Pour le renouvellement des baux seul reste possible et valable un mandat exprès spécial.
En jurisprudence la question s’est posée de savoir si un acte d’emprunt fait par un indivisaire pour le
compte de l’indivision nécessitait un mandat exprès ou si un mandat tacite suffisait. Malgré la portée
parfois grave d’un acte d’emprunt, la Cour de cassation a jugé que l’emprunt était un acte
d’administration normal qui pouvait faire l’objet d’un mandat simplement tacite. Civ 1ère 12
novembre 1986.
=> Ce sera au juge d’apprécier la valeur de l’emprunt, sa finalité et son utilité.

c. la gestion d’affaire
ARTICLE 815-4 CODE CIVIL : « A défaut de pouvoir légal, de mandat ou d'habilitation en justice, les actes
faits par un indivisaire en représentation d'un autre ont effet à l'égard tous, suivant les règles de la
gestion d'affaires ».
On va recourir à la gestion d’affaire lorsque contrairement aux deux cas précédents, l’acte
d’administration a été accompli par un indivisaire mais à l’insu des autres indivisaires. Elle va devenir
un instrument subsidiaire pour valider après coup l’acte accompli de cette manière, sans l’accord ni
exprès ni tacite des autres indivisaires.
Le législateur dans loi de 76 a consacré une solution établie par la jurisprudence qui va valider au
titre de la gestion d’affaire des actes juridiques et matériels pour le compte d’autrui et dehors de toute
représentation. La gestion d’affaire doit être regardée comme une solution subsidiaire, on y fera
appel que s’il n’y a pas de mandat légal ou de recours en justice.
En droit commun, la gestion d’affaire suppose qu’une personne a voulu agir pour le compte d’autrui
sans avoir eut mandat et le gérant d’affaire doit gérer en bon père de famille, il doit rendre compte de
sa gestion, il est responsable en sa gestion, il doit la continuer jusqu’à son terme cad jusqu’à ce que
le maître de l’affaire soit en mesure de la continuer lui-même.

CONCLUSION DES TROIS FIGURES JURIDIQUES

 Ces figures juridiques vont valider des actes en procédant par fiction. C’est une manière de mettre
en œuvre la règle des deux-tiers, ou de l’unanimité, c’est un aménagement, non une dérogation.

42
Mme Catala
La représentation est une fiction qui permet au représentant d’agir au nom et pour le compte du ou
des représentés. On dira alors qu’il est permis aux indivisaires de confier la gestion de l’indivision à
l’un d’entre eux ou à un tiers, tout en respectant la règle de l’unanimité ou des deux tiers.
Cette règle a été voulue et réaffirmée par le législateur, car elle constitue la meilleure protection qu’il
soit pour les indivisaires.

Le 30/10

Parfois, il a écarté la règle de l’unanimité, car des fois s’étaient difficiles pour les indivisions
organisées. Loi de 2006 a substitué la règle des 2 tiers.

2. LES CAS D’APPLICATION LA RÈGLE DES DEUX TIERS

ARTICLE 815-3 ALINÉA 3 À 6 : le domaine est relativement restreint car il englobe les actes
d’administration relatifs au bien indivis donc cela veut dire que ce qui n’est pas gestion courante de
l’indivision reste sous la règle de l’unanimité. Cette règle peut également prévoir de donner un
mandat de représentation à un indivisaire ou à un tiers, ou c’est aussi pour vendre les meubles
indivis pour payer les dettes et les charges de l’indivision. Enfin, les 2 tiers sont suffisants pour
conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole artisanal
ou commercial, seuls les baux d’habitation peuvent être conclus par la majorité des deux-tiers. Les
autres continue de suscité l’unanimité car ils sont attachés à un droit de renouvellement.
Quand on parle des deux-tiers c’est les deux-tiers des biens indivis, cette nouvelle règle ne peut pas
s’appliquer dans les indivisions où il y a deux indivisaires à droit égaux. Si droits inégaux, un seul
indivisaire peut valablement accomplir les actes de gestion courante afférant à l’indivision et ceci
sans que l’indivisaire minoritaire en terme de droit puisse s’y opposer.

La loi de 2006 ajoute une obligation pour les indivisaires majoritaires d’informer les indivisaires
minoritaires des décisions prises, des actes effectués et la sanction du défaut d’information est
l’inopposabilité des actes ainsi accomplis aux indivisaires minoritaires non avertis.

Cette loi a consacré aussi une solution qui consiste à reconnaître une autonomie à la masse indivise
en admettant notamment que puisse jouer la subrogation réelle. Dans l’article 815-10 il y a un nouvel
alinéa qui prévoit que les créances et les indemnités remplacent les biens indivis par l’effet de la
subrogation réelle. Ces créances et ces indemnités deviennent à leur tour de plein droit des biens
indivis.

Ceci joue également pour les bien qui ont été acquis pour emplois ou à l’emploi de biens indivis
préalablement cédés.

3. LES DÉROGATIONS A LA LOI DE L’UNANIMITÉ

Ces exceptions se traduisent par l’intervention du juge. Cela se produit lorsque surgit une difficulté
dans la gestion de l’indivision. En terme de procédure, le recours au juge peut se faire selon la
nature de la difficulté qui se présente = tantôt c’est le TGI qui sera compétent, tantôt ce sera le
président du TGI qui sera compétent en raison de son pouvoir juridictionnel propre.
=> Quels sont les hypothèses correspondant à ces deux types de saisines du juge ?

a. La saisine du TGI
Elle est possible pour deux cas :
- Lorsque l’un des indivisaires se trouve dans l’incapacité d’exprimer sa volonté, alors
soit la volonté de tous les indivisaires est requise, soit il fait partie des 2/3, la loi dispose qu’en
pareille hypothèse, un autre indivisaire peut se faire habiliter par justice à le représenter. On est dans
le cadre d’une représentation judiciaire qui remplace une représentation conventionnelle qui est
43
Mme Catala
devenu impossible, il n’y a pas de litige. ARTICLE 815-4 CODE CIVIL : « Si l'un des indivisaires se trouve
hors d'état de manifester sa volonté, un autre peut se faire habiliter en justice à le représenter, soit
d'une manière générale soit pour certains actes particuliers, les conditions et l'étendue de cette
représentation sont fixées par le juge »
La gestion d’affaire pourrai faire l’affaire donc pourquoi recourir au juge ? Parce que la gestion
d’affaire est différente de cette représentation car ce n’est qu’une solution secondaire mais elle ne
présente aucune sécurité pour les tiers alors que la représentation judiciaire présente une plus
grande sécurité. Celui qui se prévaut de la représentation judiciaire est plus sur puisqu’il peut
présenter une décision de justice. La gestion d’affaire permet de rattraper après coup un acte qui
aurait été accomplis sans autorisation.
Il y a une parenté évidente entre ce texte sur la représentation en matière d’indivision et le
régime matrimonial primaire, article 219 Code civil.
- Lorsque l’opposition d’un indivisaire met en péril l’intérêt commun, on peut saisir le
TGI. On touche ici au 2e point fort de la réforme de 1976 (le 1er : mandat tacite) : « Un indivisaire peut
être autorisé en justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un coindivisaire serait
nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun.(inspiré de l’article 219 du CC sur le
régime matrimonial)
Alors on cause une entorse manifeste au principe de l’unanimité et de la règle des deux tiers.
Il est question ici de transgresser pour le bien commun la règle de l’unanimité ou des deux-
tiers. Le législateur innove en cela à un double titre, il consacre la notion d’abus du droit de veto et
reconnaît qu’il y a un intérêt commun de l’indivision qui peut être distinct de la somme des intérêts
individuels des indivisaires.
La jurisprudence est abondante sur ce point, on s’aperçoit que parfois les juges du fond
n’accordent pas l’autorisation souhaitée car le refus de l’indivisaire est justifié au sens qu’il ne met
pas en péril l’intérêt commun. Par exemple, le refus de conclure un bail rural à long terme a été
considéré comme ne mettant pas en péril l’intérêt commun en raison des prérogatives importantes
dont dispose le preneur au bail sur l’exploitation rurale (car c’est presque un acte de disposition),
selon la jurisprudence.
Des décisions existent qui admettent cette autorisation de passer outre à l’opposition d’un
indivisaire, Civ 1ère 14 février 1984, un indivisaire refusait de vendre un bien indivis pour payer les
droits de succession, la Cour de cassation a considéré que ce refus opposé par ce cohéritier mettait
en péril l’intérêt commun de l’indivision en raison du montant très élevé et des prérogatives
importantes dont joui le FISC pour récupérer les droits de succession.

Le pouvoir du TGI d’autoriser la vente d’un bien indivis est limité dans un cas prévu par
L’ARTICLE 815-5 CODE CIVIL ALINÉA 2, « Le juge ne peut, à la demande d'un nu-propriétaire, ordonner la
vente de la pleine propriété d'un bien indivis contre la volonté de l'usufruitier ». L’usufruitier est le
conjoint survivant. Cette disposition résulte d’une loi de 1987 qui clarifie le texte de 1976, dans la
pratique très souvent le conjoint survivant bénéfices de donations ou de lègue en usufruit et ces
donations en usufruit portent en général sur l’universalité du patrimoine successoral. Donc, les
indivisaires ne peuvent pas passer outre au refus de l’usufruitier pour vendre la pleine propriété d’un
bien indivis.
Le texte initial de ce texte : la jurisprudence décidait que la vente de la pleine propriété
pouvait être ordonnée contre la volonté de l’usufruitier, ceci avait été décidé dans l’arrêt de la Cour
de cassation du 11 mai 1982 qui a motivé ce changement de la loi.
Cette restriction du pouvoir du juge n’est possible que si ça porte sur un usufruit universel
donc ma vente d’un bien grevé d’usufruit est possible quand il ne s’agit pas d’un usufruit universel
mais quand il s’agit d’un usufruit partiel cad dés lors que plusieurs usufruitiers se trouvent en
concours. Mais, dans ce cas la demande de vente de bien indivis devra forcément provenir
d’indivisaire usufruitier et non pas indivisaire nu propriétaire = article 815-5 alinéa 2.

44
Mme Catala
 Dans premier cas de saisine pas de litige entre les indivisaires, il y a juste une difficulté pour
l’un d’entre eux de manifester leur volonté. Dans le 2 ème cas de saisine, il y a un véritable
désaccord car l’un d’entre eux s’oppose à l’acte envisagé par un autre et c’est au juge de faire
en sorte qu’il puisse être passé outre ce refus.

b. La saisine du président du TGI

Le législateur s’est ici inspiré des textes relatifs au régime matrimonial primaire (celui qui s’impose à
tous les époux quelque soit les règles pour lesquelles ils ont opté) = ARTICLES 815-6 « Le président du
tribunal de grande instance peut prescrire ou autoriser toutes les mesures urgentes que requiert
l'intérêt commun ». Ce texte fait écho à l’article 220-1 du CC qui parle du cas où l’un des époux
manque gravement à l’un de ses devoirs et met en péril l’intérêt de la famille. Dans le cadre de ce
dernier article, les mesures urgentes prescrites par le juge ne valent que pour 3 années maximum
alors que dans l’article de l’indivision il n’y a aucune limite dans le temps.

Le texte 815-6 appelle trois observations :

 C’est le président du TGI qui est compétent pour statuer sur les mesures urgentes. On s’est
posé la question de savoir si la compétence du président du TGI relevait du référé (consiste
pour régler des problèmes urgents) ou si c’était une compétence propre. Ce point a été
discutée en doctrine jusqu’à ce que a Cour de cassation tranche la question en disant que le
président du TGI était investi en cette matière d’une compétence autonome et que c’était
seulement la forme et non le fond qui était emprunté à la procédure du référé, Civ 16 février
1988. Donc le président qui statue sur la base de l’article 815-6 sur la forme du référé va
pouvoir prendre des mesures qui ne sont pas provisoires (alors qu’e référé ne peuvent être
prononcé que des mesures à caractère provisoire), il peut ordonner des mesures définitives et
donc il va pouvoir toucher le fond du droit.Donc il a une compétence cette élargie, elle a été
fait en un usage spécifique, en effet, les présidents des TGI ont pu ordonner la vente d’un bien
indivis pour payer les dettes de l’indivision = c’est autoriser des actes de disposition et aps
seulement des actes conservatoire ou d’administration, cela illustre de la façon la plus
évidente que le président du TGI peut toucher au fond du droit et donc qu’il ne doit pas être
regardé comme juge de référé. La décision rendue a l’autorité de chose jugée, donc aucun
recours ultérieur n’est nécessaire pour saisir le tribunal dans son entier. Si l’on observe cette
jurisprudence relative à l’article 815-6 Code civil avec celle relative à l’article 815-5 Code civil
on constate que l’on peut passer outre le veto d’un indivisaire soit via la procédure ordinaire,
soit via la procédure de référé.

 C’est à partir de l’article 815-6 que la Cour de cassation a été conduite à définir la notion
d’intérêt commun contenu dans ce texte. Cette définition vaut pour l’intérêt commun de l’article
815-5. Cour de cassation, Civile 1ère 13 novembre 1984 : 4 frères étaient membres d’une
même indivision qui était composée de plusieurs biens dont un immeuble à usage industriel,
un entrepôt, 3 des 4 frères ont décidé de constituer une société anonyme qui a entrepris de
louer cet entrepôt de sorte que le bailleur de ce local était en indivision à 4, le preneur était la
société. Le frère non associé décide d’augmenter le loyer de l’entrepôt, les 3 frères refusent
cette augmentation. La CA d’Aix en Provence a donné raison aux 3 frères aux motifs qu’ils
étaient majoritaires et donc l’intérêt commun était l’intérêt de la majorité. La première chambre
civile a cassé cette décision puisque l’intérêt de l’indivision est d’accroitre ses recettes, c’est
bien à ce résultat qu’on aboutirait en augmentant le loyer demandée par le frère non associé.
La Cour de cassation en déduit que l’indivisaire minoritaire est en réalité le vrai porte-parole
de l’indivision puisque les 3 autres ne défendent pas l’intérêt de l’indivision mais l’intérêt de la
société alors que celle-ci est parfaitement antagoniste par rapport à l’intérêt de l’indivision =>
L’intérêt commun au sens de l’article 815-6 et 815-5 est celui qui appartient à chaque
indivisaire en sa qualité d’indivisaire et non pas à un autre titre.

45
Mme Catala

 Le législateur de 1976, en même temps qu’il posait le principe de la saisine du TGI, donne
dans les deux derniers alinéas de l’article 815-6 des applications possibles du texte. Par
exemple, selon la loi, un indivisaire peut être autorisé sans qu’il soit besoin de recueillir
l’accord des autres, à se mettre rapidement en possession de fonds indivis détenus par un
tiers pour régler des dettes urgentes de l’indivision. De plus, un indivisaire peut être désigné
par le juge comme administrateur provisoire. Enfin, un indivisaire ne peut déplacer les
meubles corporels indivis sauf à accorder à un indivisaire l’usage du bien, moyennant une
caution (ARTICLE 815-7).

Section 3, La personne des indivisaires : les droits individuels des indivisaires

La loi de 1976 a eu comme principal souci non seulement de rendre supportable l’indivision, mais
elle a voulu aussi lui insuffler une dynamique faite pour durer, faite pour assurer la gestion correcte et
les rapports des indivisaires pendant tout le temps de l’indivision. Donc, on cherché à ce que chaque
indivisaires aient des prérogatives comme celles des propriétaires.

 Comment faire pour attribuer à des pluralités de propriétaire les prérogatives d’un
propriétaire ? Jusqu’au moment du partage cad l’acte qui met fin à l’indivision, chaque
indivisaire ne disposent que d’une quote-part abstraite de droit sur la masse indivise et que les
biens indivis sont l’objet de droits concurrents.

Usus : usage et jouissance des biens indivis

Il résulte de L’ARTICLE 815-9 CODE CIVIL « Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis
conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et
avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les
intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal. L'indivisaire
qui use et jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une
indemnité ».
De ce texte de la loi, il faut entendre que deux hypothèses distinctes sont prévues : une jouissance
non exclusive des biens indivis par les indivisaires et une jouissance privative d’un ou plusieurs biens
par un ou plusieurs indivisaires. Chaque hypothèse est subordonnée à des conditions.

1. LA JOUISSANCE NON EXCLUSIVE DES BIENS INDIVIS PAR LES INDIVISAIRES

La reconnait à chaque indivisaire le droit de se servir de la chose indivise sans avoir besoin de
demander le consentement des autres indivisaires, sa présuppose un certain nombre de choses tels
que le bien concerné par la jouissance non exclusive ne soit pas déjà grevé d’un usufruit car c’est
l’usufruitier qui aurait la jouissance, et cela suppose aussi que chose indivise se prête à une
jouissance concurrente (par exemple une maison de famille, une maison secondaire…).
Cette solution a été admise depuis longtemps par les tribunaux avant que la loi de 76 la consacre.
C’est la seule solution qui puisse rendre supportable et viable l’indivision. Mais cette solution pose de
délicats problèmes pour sa mise en œuvre. La loi a posé 3 conditions pour une jouissance non
exclusive :
- Tout indivisaire qui entend jouir d’un bien doit respecter la destination du bien et donc son
intégrité. C’est-à-dire que L’indivisaire doit utiliser le bien conformément à l’usage pour lequel il est
prévu, il ne peut pas modifier par sa seule initiative la destination des locaux dont il veut faire usage,
il ne peut pas y faire des travaux d’importance (par exemple il ne peut pas en faire une exploitation
agricole).
- Il doit respecter les droits concurrent des autres indivisaires qui ont tous des droits de même
nature, autrement dit ils ont chacun une égale vocation à user et jouir de la chose indivise. Donc, il a

46
Mme Catala
été jugé que n’est pas compatible avec le droit des autres indivisaires le fait pour l’un d’eux, d’élever
une construction par exemple.
- Il doit respecter les droits antérieurement acquis par des tiers.Tous les actes juridiques
valablement passés pendant l’indivision depuis sa naissance doivent être respectés par l’indivisaire
au moment où il use et jouie.
=> Si une difficulté apparaît ou s’il n’y a pas d’accord entre les intéressés, si les indivisaires ne
parviennent pas à organiser les modalités de cet usage par chacun de la chose commune, L’ARTICLE
815-9 prévoit le président du tribunal peut régler le problème à titre provisoire, le mot provisoire
désigne la procédure du référé.
Il reste que le plus souvent, un usage concurrent d’un bien indivis par les indivisaires s’avère en fait
impossible à réaliser de manière satisfaisante donc la chose indivise ne pourra être utilisée que de
manière exclusive.

2. LA JOUISSANCE PRIVATIVE
L’indivisaire qui jouit privativement de la chose commune doit non seulement respecter toutes les
conditions énoncées précédemment sauf celle tenant au respect des droits de même nature des
autres indivisaires, mais il doit encore verser à l’indivision une indemnité dite d’occupation qui sert à
compenser la perte pour l’indivision des fruits et des revenus issus du bien dont l’indivisaire jouit
privativement.
Idéalement, les indivisaires s’accordent entre eux sur le montant de l’indemnité. En pratique c’est
rare qu’il y ait un accorde entre les indivisaires et à défaut c’est le tribunal qui la fixe. Sur ce point, le
contentieux est très abondant notamment s’agissant des indivisions post-communautaires (en cas de
divorce).
Mais cette indemnité d’occupation représente un revenu pour l’indivision et cela nous conduit à
examiner les revenus de l’indivision, le fructus.

Fructus : fruits et revenus des biens indivis

Le régime juridique des fruits et revenus des biens indivis repose, selon la loi de 1976, sur une règle
traditionnelle que le législateur a consacré officiellement avec la précision que cette règle est assortie
d’un corollaire et de dérogations.

1. LA RÈGLE TRADITIONNELLE

Fructus augent hereditatem : « les fruits accroissent à l’indivision ».

CE PRINCIEP EST POSÉ À L’ARTICLE 815-10 qui dispose que « Les fruits et les revenus des biens indivis
accroissent à l'indivision ». La loi n’a fait que consacrer une règle traditionnelle du droit romain qui a
été reconnue et appliqué en doctrine et par la jurisprudence.

Pourtant, théoriquement, en pure logique juridique il aurait fallu dire autre chose. En effet, dans notre
droit il y a le texte 883 qui énonce l’effet déclaratif du partage. CAD que par une fiction de la loi
chaque indivisaire est censé être propriétaire exclusif du ou des biens tombés dans son lot au
moment du partages, il est censé n’avoir jamais eut la propriété des autres biens indivis. Donc, les
fruits et les revenus ne tombent pas dans l’indivision, ils sont attribués à chaque indivisaire depuis la
naissance de l’indivision. Selon la logique juridique du partage, on devrait dire qu’un copartageant qui
a été alloti au moment du partage avec un bien qui ne produit aucun fruit, n’a rien à réclamer aux
copartageants qui a reçu un bien frugifère (=bien productif de fruit).
Pourtant, cette solution n’a jamais été admise au nom d’une certaine autonomie de la masse indivise.
Il y a une solidarité d’intérêts des indivisaires, c’est pourquoi on considère que les fruits des biens
indivis tombent dans l’indivision.
47
Mme Catala

Il y a une autre règle du droit civil qui est tenue en échec par le principe de l’article 815-10, c’est la
règle de la division automatique des créances, ARTICLE 1220 CODE CIVIL, si on n’appliquait cette règle en
matière d’indivision alors on irait à l’encontre de l’accroissement de la masse indivise voulu par le
législateur.
Concrètement, cette règle de l'accroissement veut dire que même si les hasards du partage font
qu'un indivisaire reçoit dans son lot un bien non frugifère, cet indivisaire aura quand même droit à
une quotepart du fructus des biens indivis, proportionnelle à ses droits dans l'indivision. Il sera traité
de la même manière qu'un indivisaire qui a un bien frugifère dans son lot. Si pour une raison de
désaccord, ou pour d’autre raison, font que l’on ne peut pas recourir à un partage amiable alors on
devra nécessairement recourir à un partage judiciaire où l’on fait des lots égaux en valeur et on les
attributs aux copartageants proportionné à leur droit, donc quand on dit que par hasard un indivisaire
peut avoir un lot non frugifère ou frugifère c’est qu’il y a eut un partage judiciaire.
Chaque indivisaire a droit à une quotepart des fruits et revenus jusqu’au partage.

2. LE COROLLAIRE AU PRINCIPE

A partir du moment où les fruits viennent s’intégrer dans la masse indivise pour l’augmenter, les fruits
vont être considérés comme indivis et vont appartenir à tous les indivisaires au pro rata de leurs
droits dans l’indivision, après la déduction des frais dus à la gestion. A l’inverse, les pertes
éventuelles vont obéir aux mêmes principes de répartition, c’est ce que précise l’ ARTICLE 815-10 ALINÉA
3 CODE CIVIL « Chaque indivisaire a droit aux bénéfices provenant des biens indivis et supporte les
pertes proportionnellement à ses droits dans l'indivision ». La répartition du passif va se faire sur la
même base que l’actif indivis. Si un indivisaire a engagé plus de dépenses qu’un autre sur un bien
indivis, chacun devra au bout du compte supporter cette charge, bien sûr proportionnellement à ses
droits dans l’indivision.

3. DES SUBSTANTIELLES DÉROGATIONS

Elles sont au nombre de 4 et ont pour point commun que au moment du partage on ne prendra pas
en compte certains fruit et revenu perçu par les indivisaires au cour de l’indivision. Cela signifie que
tous les fruits n’augmentent pas forcément la masse indivise pour être partagé avec elle à la fin de
l’indivision. C’est dire que la règle de l’accroissement n’est pas une règle d’ordre public, les
dérogations procèdent de sources variées, en effet, il peut être dérogé à cette règle par la convention
des parties, par la prescription quinquennale, par l’attribution à chaque indivisaire sa part annuelle
dans les bénéfices, et 4ème dérogation est l’avance en capital.

a. La convention des parties

L’ARTICLE 815-10 CODE CIVIL prévoit que les indivisaires puissent s’accorder pour régler autrement que
par l’accroissement le sort des fruits et des revenus. Ils peuvent le régler en convenant un partage
provisionnel sachant que la caractéristique d’un tel partage est de ne porter que sur la jouissance
des biens contrairement à ce qui se passe lors d’un partage définitif où là c’est la propriété elle-
même qui est partagée.
On pourrait imaginer au titre de la convention entre indivisaires, qu’un indivisaire cède à un autre ses
droits sur les fruits et les revenus de tel ou tel bien indivis sans pour autant renoncer à sa quote-part
dans la propriété de ce bien.
Bref, toute formule conventionnelle qui porterait sur la jouissance et la perception des fruits est
recevable, donc la règle de l’accroissement n’est pas impérative mais supplétive, elle ne s’applique
qu’à défaut d’accord établissant la jouissance divise.

b. La prescription quinquennale
48
Mme Catala
ARTICLE 815-10, ALINÉA 2. Ce texte établis une prescription quinquennale qui ne joue que dans les
rapports des indivisaires entre eux et non dans les rapports des indivisaires avec des tiers.
Cette prescription signifie que lorsqu’un indivisaire a perçu des revenus provenant des biens indivis,
les autres indivisaires ne disposent que d’un délai maximum de 5 ans pour réclamer leur part de ces
revenus, passé ce délai, leur droit sur les fruits est prescrit. La loi a préféré écarter la prescription
trentenaire pour éviter les difficultés insurmontable au moment final.
Cette prescription contrarie directement une accumulation indéfinie des fruits et des revenus jusqu’au
partage. Elle a un intérêt pratique qui est d’inciter les indivisaires de procéder à un partage
périodique des fruits et des revenus s’ils veulent éviter de les perdre.

c. La possibilité d’attribuer à l’indivisaire sa part annuelle dans les bénéfices

ARTICLE 815-11 CODE CIVIL, Confère un droit à chaque indivisaire peut réclamer à titre individuel et
unilatéral sa part annuelle dans les bénéfices. Donc, les fruits et les revenus des biens indivis vont
être incorporés dans un 1er temps la masse indivise provisoirement et c’est une fois que les comptes
annuels auront été fait qu’il pourra y avoir le cas échéant une distribution de ces bénéfices au pro
rata des droits de chacun.
Parenté évidente qui existe l’indivision et société, même si la masse indivise n’a pas la personnalité
morale comme la société.
Cette prérogative fut dictée au législateur de 76 par la nécessité de rendre les indivisions plus actives
et de permettre leur durée dans le temps, plus gérable sur le long terme car la perspective de
toucher des bénéfices chaque année incitera moins les indivisaires de demander le partage.
Mais, une contestation peut s’élever entre indivisaires, qui va s’élever surtout en raison du partage
des bénéfices, c’est pourquoi l’article 815-11 alinéa 3 prévoit que le président du TGI puisse
ordonner une répartition provisionnelle (cad qui pourra être modifiée au moment du partage définitif
alors que la répartition annuelle est définitive) des bénéfices. Cette possibilité permet d’améliorer la
situation des indivisaires.

d. La demande d’avance en capital

Si une indivision dure un certains temps et que en cours de route un indivisaire ait besoin de liquidité
pour faire fasse à une dette qui lui est personnel, et bien il pourra, en vertu de L’ARTICLE 815-11
obtenir du TGI une avance que sa part sans attendre de partage et pour ce faire il n’aura pas besoin
de l’accord unanime des autres indivisaires. C’est une règle destiné à donner aux indivisions le
maximum de souplesse pour leur permettre de durer le temps qu’elles doivent durer.
On parlera donc d’un partage partiel du bien indivis, la mise en œuvre d’un tel partage partiel peut
être délicate voire attentatoire aux droits des autres indivisaires. Raison pour laquelle la loi a donc
subordonné cette avance en capital à certaines conditions :
- Il faut recourir au président du TGI pour l’obtenir, mais cette solution ne s’impose que si les
indivisaires ne sont pas d'accord, ni sur le principe ni sur les modalités de cette avance en capital. Le
président du TGI, n’est pas obligé d’accorder l’avance sollicitée alors qu’il était obligé de répartir à
titre provisionnel les bénéfices, il a une certaine marge de manœuvre pour se prononcer en fonction
des circonstances, des besoins évoqués par le demandeur de l’avance en capital et aussi en fonction
de l’intérêt commun des indivisaires… il pourra donc refuser l’avance en capital s’il s’avère que le
demandeur cherche avant tout à profiter de l’érosion monétaire pour bénéficier de cette avance en
capital. L’esprit de l’avance en capital c’est le besoin immédiat d’argent par l’un des indivisaires.
Autrement dit, cette avance en capital doit avoir un caractère exceptionnel. Si elle est consentie elle
le sera par voie d’ordonnance, le président du TGI statue au fond et en vertu d’un pouvoir
juridictionnel propre et non pas en référé.
- ARTICLE 815-11, l’avance en capital ne peut être prélevée et donc accordée au demandeur que
si l’indivision comporte des fonds disponibles. Cela veut dire que cette avance ne peut revêtir que la
forme d’une remise d’argent en numéraires quelque soit l’origine. Par exemple, cet argent pourra
provenir des revenus non distribués. Mais, ce pourra être les capitaux de la vente d’un bien indivis.

49
Mme Catala
Si la trésorerie de l’indivision est insuffisante, alors l’avance sollicitée ne pourra pas être réglée. Or, si
les indivisaires peuvent se faire remettre leur part annuelle dans les bénéfices on peut supposer que
beaucoup d’indivision aura les fonds nécessaires pour faire cette avance en capital.
Mais, le plus gros problème réside d’avantage dans la difficulté que cause ‘l'évaluation de cette
avance ou la manière dont on l’a prendra en compte lors du partage définitif. Autrement dit la
question majeure est de savoir de quelle somme au juste l’indivisaire qui a reçut une avance en
capital sera-t-il redevable lors du partage ? De la somme reçut ou de la somme réévaluée ?
En période d’érosion monétaire et si le partage tarde à intervenir, il est sure que la 1 ère solution de la
somme reçue profiterait indument au bénéficiaire de l’avance et cela mettrai à mal l’égalité du
partage. Sauf si une demande de partage définitif vienne contrecarrer une demande d’avance en
capital, auquel cas toutes les valeurs seraient évaluées à la même période.
Moralité, il n’est pas raisonnable d’imputer au compte de l’indivisaire demandeur en capital la somme
qui lui a été accordée en son taux nominal, donc Il faut la revaloriser. Mais comment ? La loi est
silencieuse sur ce point. Donc, plusieurs procédés ont été envisagé et la doctrine s’est ralliée à l’un
d’eux consistant à dire que l’avance en capital représente une fraction des droits de l’indivisaire, de
sorte que au moment du partage définitif ce dernier ne sera alloti qu’à hauteur du surplus de ses
droits dans la masse indivise => Par exemple deux indivisaires A et B qui ont chacun 50% dans
l’indivision qui est évaluée 80 000 euros à un jour J, B obtient une avance en capital, 10 000 euros,
soit un quart de ses quotes-parts, au moment du partage, on dira que B n’aura plus que ¾ de ses
droits. Donc, à la fin de l’indivision il pourra prétendre à ¾ de la moitié de l’indivision.
La Cour de cassation a rendu en cette matière une décision curieuse, Civile 1ère 1er mars 1988,
elle a refusé de prendre en compte cette avance en capital, la Cour de cassation a estimé que
l’avance en capital ne constitue pas un partage partiel et pour cette raison elle ne peut donc pas faire
l’objet d’une réévaluation au moment du partage définitif, cette réévaluation n’était possible que si les
parties étaient d’accord. Alors que ‘l'article 815-11 ne dit pas du tout que l’accord des autres
indivisaires est nécessaire, un doute plane sur ce point et la doctrine suggère au président du TGI
saisi d’une demande d’avance en capital de prévoir systématiquement la manière dont sera prise en
compte cette avance au moment du partage définitif pour éviter toutes controverses sur ce point.

Abusus : la cession de droits indivis

L’abusus d’un indivisaire revêt forcément un caractère particulier par rapport à l’abusus d’un
propriétaire unique puisqu’il ne porte pas sur la chose elle-même mais sur la quote-part abstraite qu’il
a dans l’indivision. Sur cette quote-part abstraite, on a toujours admis que l’indivisaire avait un droit
de disposition, donc il avait l’abusus de sa quote-part abstraite. Autrement dit il peut la céder soit à
un autre indivisaire, soit à un tiers, ce qui constitue la cession de droits indivis.

1. LA NOTION DE CESSION
La cession de droits indivis présente l’originalité que le cessionnaire ne connaîtra que plus tard, cad
au moment du partage, la composition physique de son lot. Dans l’immédiat, tant que dur l’indivision,
il acquiert des droits abstraits et il ne sait pas de quoi elle est faite.
On peut voir une autre cession qui est la cession qui porte sur les droits d’un indivisaire portant sur
un bien indivis déterminé est rare mais pose problème. Elle est en effet aléatoire, il suffit que le bien
cédé soit mis dans le lot d’un autre indivisaire lors du partage et non pas dans le lot du vendeur, alors
la cession qui porte sur un bien indivis déterminé sera privée de tout effet en raison de l’effet
déclaratif du partage.
On ne va envisager que la cession d’une quote-part abstraite dans l’indivision.
Comme toute cession, celle-ci peut se réaliser à titre gratuit ou à titre onéreux :
- La cession gratuite : l’acte peut se faire soit entre vifs (donation) soit à cause de mort (legs).
Mais eu égard au caractère gratuit, la quote-part va rester dans le cercle des indivisaires, elle a
toujours un caractère intuitu personae.
50
Mme Catala
- La cession à titre onéreux est risquée, car on risque qu’un tiers par rapport à l’indivision va
s’immiscer dans l’indivision et il est peut-être animé d’intentions spéculatives et sa présence va
alourdir le climat de l’indivision. Pour parer à ce danger, le Code civil de 1804 avait donné aux
coindivisaires du cédant un droit de retrait, ils pouvaient donc, après coup cad une fois la cession
opérer, se substituer au tiers acquéreur en lui remboursant le pris de cession pour l’évincer. Ce
système de retrait était générateur d’insécurité juridique et ne fonctionnaire que en matière
d’indivision successorale. Il a été supprimé en 1976 et remplacé par un autre qui fonctionne à titre
préventif régit par LES ARTICLES 815-14 À 815-16 ET 815-18 CODE CIVIL et est appelé le droit de
préemption. Il permet à tout indivisaire de n’importe quelle indivision et pas seulement successorale
d’intervenir avant la cession projetée par l’un d’eux pour écarter du partage un acquéreur étranger à
l’indivision.

2. LES CONDITIONS DU DROIT DE PREEMPTION

 Il faut que la cession envisagée par un indivisaire de tous les biens indivis ou d’une quote-part, elle
doit porter sur tout ou partie des droits du cédant à l’intérieur de la masse indivise.
 Il faut que la cession envisagée le soit à titre onéreux pour que le droit de préemption puisse être
exercé. Il ne peut y avoir de droit de préemption si la quote-part indivise est donnée ou léguée par
l’indivisaire cédant, il ne peut y avoir de préemption si la cession est gratuite car ici le risque d’avoir
un tiers étranger est très faible, puisque c’est un acte à titre gratuit.
 Il faut que le cessionnaire potentiel soit un tiers acheteur, soit étranger à l’indivision. En effet, le
droit de préemption ne se justifierait plus si un indivisaire cède son droit à un autre indivisaire,
puisqu’il n’y a pas de raisons de craindre l’arrivée d’un tiers étranger.

Le problème est qu’une indivision n’est pas forcément en pleine propriété, une indivision peut exister
en nu propriété ou en usufruit. D’autre part, il n’y a pas d’indivision entre usufruitiers et les nus
propriétaires car ils ont des droits de nature différente et qu’une indivision ne peut exister qu’entre
des personnes qui ont des droits de même nature. Mais, il existe forcément entre usufruitier et nu
propriété une communauté d’intérêt minimum. Voila pourquoi L’ARTICLE 815-18 CODE CIVIL donne un
droit de préemption prioritaire aux coindivisaires du cédant, qu’ils soient nu propriétaire ou usufruitier,
mais il donne également un droit de préférence subsidiaire aux autres amené à joué quand personne
des coindivisaires du cédant ne s’est porté candidat à l’acquisition des droits du cédant.

Le 06/11

3. LA MISE EN ŒUVRE DU DROIT DE PRÉEMPTION

La cession onéreuse des droits successifs d’un indivisaire peut s’opérer selon deux modalités. En
effet, la cession peut s’opérer à l’amiable et quand les parties ne sont pas d’accord, alors la cession
s’opérera par voie d’adjudication (mise aux enchères). La procédure n’est pas la même dans l’un ou
l’autre cas.

a. La vente amiable des droits successifs de l’indivisaire

ARTICLE 815-14 CODE CIVIL, pour y procéder dans les règles 3 étapes sont à respecter :
- Un projet de cession doit être porté à la connaissance des autres indivisaires (notifié)
titulaires du droit de préemption, cela désigne en premier lieu les coindivisaires du vendeur et de
manière subsidiaire, les usufruitiers et les nu-propriétaire.
Ce projet doit être complet, car outre le prix, il doit indiquer les conditions de la cession projetée ainsi
que le nom, le domicile et la profession de la personne qui se propose d’acquérir. Ceci dans la
finalité de maintenir une certaine cohésion solidaire au sein de l’indivision. La notification doit se faire
par acte extrajudiciaire cad un acte d’huissier.

51
Mme Catala
- Le délai dont jouisse le ou les préempteurs à partir de la notification, ceux qui se proposent
d’acquérir les droits cédés disposent d’un délai d’un mois après la notification, pour faire connaître
leur intention d’acquérir à la place du cessionnaire pressenti, intention doit être notifié au cédant.
L’expiration du délai d’un mois équivaut à une renonciation tacite du droit de préemption. Si le cédant
accepte le droit soit acquis par ses coindivisaires, il devra s’en tenir au prix contenu dans le projet.
Parallèlement, les tribunaux reconnaissent au cédant un droit de repentir. Les conditions de la vente
ne vaut pas offre de vente.
- La réalisation de la vente, selon article 815-14, cette vente doit s’opérer dans un délai de 2
mois à compter de la réponse du préempteur au vendeur. Passé ce délai, si aucun acte de vente
n’est signé alors le cédant peut mettre le préempteur en demeure de passer l’acte. Ce n’est qu’après
15 jours de la mise en demeure infructueuse que la préemption sera déclarée nulle de plein droit. Le
cédant est alors fondé à demandé au préempteur une indemnisation en raison de l’existence d’un
préjudice du à la non conclusion de la vente.

b. La vente par adjudication des droits successifs de l’indivisaire

L’adjudication est un mode de cession particulier en ce sens que ni l’acquéreur ni le prix de vente ne
sont connus pendant le déroulement de l’adjudication, pour cela il faut attendre la mise aux
enchères. En cela la loi a prévue à L’ARTICLE 815-15 CODE CIVIL une faculté de substitution au profit des
coindivisaires du cédant.
Une notification est exigée, mais au lieu d’émaner de l’indivisaire vendeur elle émane de son avocat
qui en prend donc l’initiative si l’adjudication est judiciaire. Si elle est amiable elle sera faite par le
notaire du cédant. Les destinataires sont les mêmes qu’avant : les préempteurs de premier rang et
en second lieu ceux du deuxième rang qui pourront se substituer à celui qui a acquis les droits lors
de l’adjudication. La substitution s’effectue à posteriori. Les indivisaires disposent d’un mois après
l’adjudication pour remplacer l’adjudicataire. On est dans la même situation que pour le retrait
successoral mais dans lequel le délai pour agir était plus long ce qui était source d’insécurité.

CONCLUSION DES DROITS INDIVIDUELS DE CHAQUE INDIVISAIRE SUR LA PART INDIVISE

 Cette part indivise connaît un régime particulier du fait de son caractère abstrait et particularité qui
s’explique par le fait que toute indivision l’agle est marquée d’une forte dose intuitu personae et
l’affectio communionis. Une indivision, surtout si elle est appelée à durée un certain temps, est tout
sauf statique, elle est sujète à des mouvements notamment financiers qui peuvent s’opérer soit entre
les coindivisaires dans leur rapport respectif, soit entre les indivisaires et des tiers par rapport à
l’indivision et les créanciers qui réclament payement des créances qu’ils ont dans l’indivision.

Section 4 : Comptes et passifs de l’indivision

Règlements de comptes entre indivisaires

Tout indivisaire pour peu que l’indivision dure un certains temps, peut être amené à devenir créancier
ou débiteur de l’indivision. Par exemple, il peut devenir débiteur de l’indivision après avoir eu la
jouissance privative d’un bien indivis, et donc il sera redevable envers l’indivision d’une indemnité
d’occupation conformément à L’ARTICLE 815-9. Mais il peut être créancier de l’indivision s’il a amélioré
un bien indivis par exemple, ou s’il a accompli une mission de gestion ARTICLE 815-12.
Quand il existe des créances et des dettes réciproques entre un indivisaire et une indivision à
laquelle il appartient, la loi prescrit d’établir un compte, ARTICLE 815-8 CODE CIVIL, qui est un état
descriptif et récapitulatif des créances et des dettes de chaque indivisaire de manière qu’un solde se

52
Mme Catala
dégage (positif ou négatif) ce qui permettra de fixer les droits de chaque indivisaire dans la masse à
partager.
Le solde qui apparaîtra sera soit positif pour l’indivisaire qui pourra alors se payer, COMME DIT L’ARTICLE
830, par la voie du prélèvement, soit négatif pour l’indivisaire, alors il y aura un rapport de dettes et
l’indivisaire prendra moins de ce qu’il devait.
Il existe deux sources principales d’obligations entre un indivisaire et la masse indivise. L’une d’elle
tient à la gestion par un indivisaire des biens indivis, l’autre tient aux changements qui ont pu affecter
l’état d’un des biens indivis.

1. LES CRÉANCES ET LES DETTES NÉES DE LA GESTION DES BIENS INDIVIS

ARTICLE 815-12 CODE CIVIL
Toutes les fois qu’un indivisaire a pris en main la gestion des biens indivis que ce soit en vertu d’un
mandat exprès ou tacite, ou que ce soit en vertu d’une habilitation judiciaire, d’une gestion d’affaire,
ce dernier va être débiteur des « produits nets de sa gestion » et il est également créancier d’une
rémunération. Les produits nets de la gestion c’est les bénéfices bruts apportés à l’indivision
desquels on va déduire tous les frais nécessaires pour les obtenir (frais de fonctionnement, de
gestion, la rémunération de salariés qui ont collaboré …). Le droit reconnus par la loi de 76 au
indivisaire qui ont gérer les biens indivis de se faire payer leur activité, il vise a inciter les indivisaires
de prendre en main cette gestion, peut importe que la gestion ait concerné l’ensemble ou une partie
des biens indivis, qu’elle ait été bénévole ou professionnelle. Et selon L’ARTICLE 815-12 le montrant de
la rémunération est fixée à l’amiable ou par défaut par décision de justice. Dans ce dernier cas, le
tribunal n’a pas en principe à tenir compte du faite que la gestion a été fructueuse ou déficitaire.

2. LES CRÉANCES ET LES DETTES NÉES DU CHANGEMENT D’ÉTAT DES BIENS INDIVIS
ARTICLE 815-13 CODE CIVIL
Il arrive souvent qu’un indivisaire soit amené à payer des dépenses qui normalement incombent à
l’indivision, de telles dépenses peuvent avoir été engagées soit pour conserver les biens indivis, soit
pour les améliorer. Dans cas l’indivisaire va être créancier de l’indivision et il pourra prétendre à être
indemnisé des frais engagés.
Cette indemnisation est calculée selon la théorie des impenses. On distingue plusieurs types de
dépenses selon la finalité :
- Peut y avoir eut des dépenses faites pour améliorer la chose, ces dépenses sont appelées
des impenses utiles selon la théorie de l’impense. Elles vont être prises en compte pour indemniser
celui qui les a engagées, à hauteur de la plus value qu’elles ont procuré au le bien, cette plus-value
s’apprécie au moment du partage.
Donc, il y a en principe une équivalence entre le remboursement et le montant de la plus-value, mais
cette équivalence peut être pondérée pour des raisons d’équité. Le législateur de 1976 a voulu éviter
qu’une modeste dépense engagée par un indivisaire ne lui permette d’avoir le bénéfice d’une forte
plus-value, les autres indivisaires auraient alors du supporter la charge d’une forte indemnité. Le juge
dispose ici d’un pouvoir modérateur.
- Il arrive que la dépense arrive pour empêcher la perte du bien, on parlera d’impense
nécessaire. Lorsqu’une impense nécessaire a été engagée, le remboursement sera égal à la valeur
nominale de la dépense faite. Peut importe qu’elle est apportée une plus value au bien car le but est
de conserver le bien. La moins value causé par l’activité imputable à l’un des indivisaires doit
s’apprécier à l’époque du partage.

B. Droit des créanciers

Quand on parle des créanciers de l’indivision on est encore dans le vague, il faut distinguer deux
catégories de créanciers : les créanciers de l’indivision et les créanciers personnels des indivisaires.
Leur situation est régie par L’ARTICLE 815-17 CODE CIVIL.
53
Mme Catala
1. LES CRÉANCIERS DE L’INDIVISION
Qui peuvent être les créanciers de l’indivision ? Il s’agit des créanciers antérieurs à la naissance de
l’indivision, ceux dont la créance existait avant que s’ouvre l’indivision (par exemple les créanciers du
défunt). Mais il s’agit aussi des créanciers postérieurs à la naissance de l’indivision, ceux dont le droit
de créance est né à l’occasion du fonctionnement de l’indivision, à l’occasion de la gestion et de la
conservation des biens. Ce faisant, la loi de 1976 n’a fait que consacrer une jurisprudence antérieure
qui donnait déjà à la masse indivise un minimum d’autonomie qu’en droit strict elle n’a pas.
L’ARTICLE 815-17 reconnaît aux créanciers de l’indivision deux prérogatives qui n’appartiennent pas
aux créanciers personnels des indivisaires :
- Les créanciers de l’indivision ont le droit de se faire payer sur l’actif indivis avant le partage.
Donc, sans attendre le partage de l’indivision, ils disposent d’un privilège qui va leur donner priorité
sur les créanciers personnels des indivisaires. Ils sont donc assurés d’être payés sans être
concurrencés par d’autres créanciers. De cette manière-là, les créanciers de l’indivision seront plus
enclins à faire crédit à l’indivision, ce qui va contribuer à favoriser le maintien de l’indivision dans le
temps.
- Les créanciers de l’indivision ont le droit de saisir et de vendre des biens indivis pour se faire
payer lorsqu’ils n’auront pas pu recouvrer leur créance par la voie du prélèvement. Le principe de la
division des dettes posée par L’ARTICLE 1220 ne les concerne pas.
Cette solution a été consacrée par la loi de 1976 dans L’ARTICLE 815-17 et elle résulte d’une
jurisprudence, Frécon, chambre des requêtes, 1912, les créanciers de l’indivision pouvaient jusqu’à
la réalisation du partage se faire payer sur la masse des biens indivis et non pas poursuivre aux
indivisaires séparément. On écarte ici le principe de la division des poursuites qu’implique L’ARTICLE
1220.

2. LES CRÉANCIERS PERSONNELS DES INDIVISAIRES

La situation de ces créanciers est différente de celles des créanciers de l’indivision. Ils ont en effet
interdiction de saisir les biens indivis mais ils ont une prérogative, celle de provoquer le partage :
- Interdiction : celle de saisir les biens indivis. Ils n’ont pas le droit de saisir la part de leur
débiteur dans les biens indivis. Il n’est pas facile en effet de connaître l’importance de la part saisie
puisque celle-ci résulte d’un état liquidatif, or un créancier personnel d’un indivisaire ne peut pas
exiger un tel état liquidatif. De plus, il serait dangereux de saisir une quote-part indivise en raison de
l’effet déclaratif du partage avec effacement rétroactif de la période de l’indivision, dont la saisie. Si le
bien saisit ne figure pas dans le lot du débiteur, les conséquences sont nombreuses.
- Prérogative : possibilité de provoquer le partage au nom du débiteur (action oblique, ARTICLE
1166 CODE CIVIL). Il suffit que le débiteur manifeste une carence pour que le créancier puisse agir en
partage.

Chapitre 2 : La copropriété en matière immobilière

Section 1 : La mitoyenneté

Le Code civil a prévu un régime juridique applicable à la clôture commune de deux fonds voisins et
cela se situe dans LES ARTICLES 653 ET SUIVANTS. La mitoyenneté est une forme particulière d’indivision.
Elle concerne les différentes clôtures susceptibles de diviser deux fonds, cela peut être un fossé, une
clôture, une haie, une barrière, et le plus souvent ce sera un mur. Un mur est mitoyen quand il
appartient indivisément à deux propriétaires de fonds que ce mur sépare. Si le mur n’appartient qu’à
un seul propriétaire, il s’agit d’un mur privatif. La mitoyenneté a un intérêt juridique et économique car
elle épargne aux voisins la nécessité de dédoubler les murs séparatifs donc cela leur évite
d’engager des frais inutiles.
 Comment s’acquiert la mitoyenneté ? Quelles sont les obligations respectives de chacun ?

54
Mme Catala
A. Acquisition de la mitoyenneté

Il faut se représenter de manière précise ce qu’est la mitoyenneté. Par exemple, un mur construit à
cheval sur la ligne séparative des deux fonds n’est pas forcément un mur mitoyen, en effet si ce mur
n’a pas été construit d’un commun accord entre les deux propriétaires, alors il y aura construction sur
le terrain d’autrui. Le régime de la construction sur le terrain d’autrui relève de L’ARTICLE 555 CODE CIVIL.
Un vrai mur mitoyen est construit à la limite précise des fonds mais qui se trouve d’un seul côté. A ce
moment là il appartient au propriétaire du mur voisin d’en acquérir la mitoyenneté donc il ne sera plus
privatif. Il y a plusieurs modes d’acquisition de la mitoyenneté. Mais, pour prévenir d’éventuels
conflits, le Code civil a posé des règles de preuve et a organisé des présomptions de mitoyenneté
qui sont des présomptions légales de mitoyenneté.

1. LES MODES D’ACQUISITION DE LA MITOYENNETÉ

a. Acquisition volontaire par la volonté

Une convention amiable entre les voisins suffit. Cela se produit par exemple quand les deux voisins
décident de construire à frais communs un mur, ou alors quand l’un des 2 voisins cède volontaire la
mitoyenneté à l’autre à titre gratuit ou à titre onéreux.

b. Acquisition forcée de la mitoyenneté

Un propriétaire peut obliger son voisin qui avait construit un mur privatif à lui transférer la copropriété
de ce mur de manière à le rendre mitoyen. C'est ce que l’on nomme une cession forcée. Ce droit ne
joue que pour les murs édifiés à la limite exacte du fonds, mais pas si le mur a été fixé en retrait de
cette limite, il reste alors un mur privatif, le voisin ne peut prétendre sur ce mur à aucune
mitoyenneté.
Alors il va y avoir une expropriation pour cause d’utilité privée qui va s’opérer moyennant indemnité.
En ce sens que l’acquéreur va devoir payer la valeur actuelle du mur + la moitié du prix du terrain sur
lequel il est édifié. Donc le coût du mur est estimé à la date à laquelle est acquise la mitoyenneté, la
solution est plus équitable en période de dépréciation.
Alors, un propriétaire peut obliger le voisin à acquérir la mitoyenneté mais que si le voisin en question
a appuyé la construction d’éléments sur le mur. Il ‘agit alors d’une acquisition forcée, elle est admise
en jurisprudence même si elle n’est pas prévue par le CC.

c. Prescription acquisitive de mitoyenneté (LAISSÉ DE CÔTÉ PAR LA PROF)

Ce mode là sera utilisé quand les autres modes ne pourront pas être invoqués. La prescription
permettra de résoudre le conflit sur les droits d’un copropriétaire. Le mur sera mitoyen au bout de 30
ans, si le voisin n’a pas contesté l’édification d’éléments sur le mur par exemple.

2. PRÉSOMPTIONS LÉGALES DE MITOYENNETÉ

Ceci pour prévenir les conflits entre voisin.
La première présomption est que le mur qui sépare deux bâtiments est présumé mitoyen jusqu’à la
hauteur du bâtiment le moins élevé, au-delà, c’est une propriété privative = ARTICLE 653 CODE CIVIL.
Autre présomption, les murs qui séparent les cours et les jardins sont présumés mitoyens. Dans les
champs toutes les clôtures sont présumées mitoyennes, ARTICLE 656 DU CC.
Ce sont des présomptions simples, qui tombent s’il existe des marques ou des titres contraires.
Il existe en effet des marques de non mitoyenneté qui sont des signes qui rendent vraisemblable,
sinon certain, le caractère privatif d’un mur, ET L’ARTICLE 654 CODE CIVIL donne quelque exemple. Par
exemple la façon dont est élaboré le sommet du mur donne le caractère mitoyen ou privatif (par
exemple si le sommet est tel que les eaux ne s’écoulent que d’un coté, le mur sera privatif au profit
du propriétaire du fonds sur lequel coulent les eaux).

B. Obligations respectives des copropriétaires mitoyens

55
Mme Catala
1. DU POINT DE VUE DES DROITS DES COPROPRIÉTAIRES
Chaque copropriétaire a un droit d’usage sur le mur mitoyen mais il doit s’exercer selon les
prescriptions de L’ARTICLE 655 CODE CIVIL ET SUIVANTS. Par exemple, sur la face qui regarde son fonds,
chaque propriétaire peut appuyer les ouvrages tels que des poutres, une cheminée, ou même un
escalier …ARTICLE 657 DU CC.
Chacun d’eux peut faire surélever le mur s’il juge le mur d’une hauteur insuffisante on parlera d’un
exhaussement mais les frais seront à la seule charge de celui qui en a l’initiative. De la même
manière lui incombe d’entretenir la partie surélevée. L’autre copropriétaire à tout de même la faculté
d’acquérir la mitoyenneté de la partie surélevée quand il le veut.
L’ARTICLE 662 CODE CIVIL prévoit que celui veut faire se genre de construction doit éventuellement faire
reconstruire le mur tout entier à ses frais ou le faire renforcer pour qu’il puisse supporter l’élévation
envisagée (ARTICLE 659).
L’élévation du mur mitoyen doit être précédée du consentement du propriétaire du fonds voisin. S’il
refuse, il faudra faire appel à des experts pour que des installations techniques soit faite de manière
à éviter que le mur ne soit détérioré (ARTICLE 652).
Le mur doit respecter la vie privée de chacun, et pour éviter toute difficulté sur ce point la loi interdit
que soit percer des fenêtres ou des ouvertures sur le mur mitoyen, aucun jour n’est toléré, même si
le verre est opaque.

2. DU POINT DE VUE DES DEVOIRS DES COPROPRIÉTAIRES

Une fois que le mur a été édifié, les copropriétaires doivent entretenir à frais communs le mur, ARTICLE
655 CODE CIVIL. Le problème est que cet entretien peut être très onéreux, dès lors la loi permet
d’abandonner la mitoyenneté si la charge d’entretien est trop lourde. Un tel abandon n’est pas
possible de celui qui aurait déjà appuyé des constructions sur la partie du mur qui appuie son fond.

Section 2 : La copropriété des immeubles bâtis

A l’époque du Code Napoléon, l’habitat était individuel en France. Mais déjà à l’époque le législateur
avait prévu un système de copropriété par appartements, dans lequel les frais de restauration et
d’entretien étaient répartis entre les copropriétaires. Ce système était régi par un article unique
aujourd'hui abrogé.
Par la suite, cette forme de copropriété s’est beaucoup développée notamment après la 1ère guerre
mondiale, à cause du problème du logement, du manque de terrains, de leur prix élevé donc on a eut
la nécessité de construire des immeubles collectifs.
Un premier statut a été donné à la copropriété des immeubles bâtis par une loi du 23 juin 1938 qui
révéla son inadaptation sur de nombreux points d’où une réforme par la loi du 10 juillet 1965 qui
figure comme étant la chartre de la copropriété. Cette loi de 65 a été à plusieurs reprisé été modifié,
la dernière remontant à une loi Solidarité Renouvellement Urbain du 13 décembre 2000.
Dans ce type de copropriété immobilière, il y a un droit de propriété divise qui porte sur un
appartement ou sur un étage, qui appartient en exclusivité à son titulaire, alors que le reste de
l’immeuble est indivis, ce sont les parties communes qui sont essentielles (charpentes, toits,
escaliers, murs…). Ces parties communes restent en indivision et doivent être entretenues par
chaque copropriétaire.
La loi de 1965 prévoyait que les copropriétaires établissent un règlement de copropriété supposer
s’appliquer sur tous les points abordés et opposable à tous les ayants cause des parties à cet acte
mais pourvu que ce règlement soit transcrit à la conservation des hypothèques. Avant la loi 65 ce
n’était que facultatif.
Cette loi ne concerne pas toutes les indivisions immobilières au sens large, elle ne s’applique pas par
exemple aux indivisions résultant d’une succession. Les héritiers d’un immeuble ne sont pas
gouvernés par la loi de 65.

56
Mme Catala
Il n’y a copropriété sur un immeuble bâti au sens de la loi de 1965 que quand la propriété de
l’immeuble appartient à plusieurs personnes mais quand les droits de chacun sont limités à des
parties divises alors qu’il y a des parties qui sont irrémédiablement indivises, qui ne pourront jamais
être divises. S’il manque un de ces éléments (soit des parties divises soit des parties communes) on
va se trouver soit face à une juxtaposition de propriétés (pas de parties communes), soit face à une
indivision ordinaire (pas de partie privative).
La répartition des biens divis se fait par lot de copropriété, chaque lot comprenne chacun une partie
privative et une fraction des parties communes. La loi de 1965 dit que la fraction de partie commune
contenue dans chaque lot est proportionnelle à la valeur de la partie privative de chaque lot. C’est le
règlement de copropriété qui fixe le nombre des millièmes.
De plus, il faut savoir qu’une partie privative et la fraction de partie commune qui lui est attachée,
sont indissociables, elles ne peuvent pas être cédées de quelque façon que se soit de façon
distincte.
A chacun de ces lots s’attachent des droits sur les parties communes mais aussi des charges.

A. Droit des copropriétaires sur les parties communes et privatives et charges leur incombant

1. LES DROITS
La loi du 10 juillet 1965 ne propose pas une liste précise des éléments privatifs alors que pour les
parties communes elle les énumère. Si on examine les règlements de copropriété et les décisions de
justice, sont généralement considérées comme parties privatives l’intérieur des appartements mais
aussi la porte palière, les volets, les fenêtres, les menuiseries intérieures, les balcons, les
revêtements de sols, les installations électriques, de distribution d’eau et de gaz, les caves, les
greniers, les combles, les boites aux lettres, les sonnettes d’appel.
Cette énumération est susceptible d’extension, c’est pourquoi il faut rédiger de manière précise et
détaillé le règlement de copropriété en distinguant les parties privatives et les parties communes, ce
qui permettra de prévenir un certain nombre de conflits, surtout vu que les dispositions de la loi de
1965 ne sont pas d’ordre public.
- Sur les parties privatives qui ont été mise dans son lot, chaque propriétaire à un droit de
propriété qui est limité au règlement de propriété mais aussi à la destination de l’immeuble, et
au droit des autres évidemment. Cette plénitude de pouvoir permette qu’il cède ou qu’il donne
à bail son lot.
- Sur les parties communes, limitativement énumérées par la loi, il y a une véritable indivision
mais elle est forcée. Ces parties communes sont non seulement matériel (sols, cours, jardins,
voies d’accès…) mais aussi juridique, cad que certains droits qui sont des éléments
incorporels de la copropriété sont considérés comme parties communes (droit d’élévation, de
mitoyenneté, d’édifier des éléments nouveaux…). De tels droits représentent souvent une
grande valeur économique significative.

2. LES CHARGES QUI PÈSENT SUR LES COPROPRIÉTAIRES

La loi en distingue 2 : celles qui concernent la conservation, entretien et administration des parties
communes et les charges engendrées par les services collectifs ou les équipements.
- Les charges d’entretien sont supportées par chaque copropriétaire en fonction de la valeur
de sa partie privative.
- Les services collectifs : ces charges ne répondent pas au même principe de répartition. Son
répartie en fonction de l’utilité obtenue par chacun des copropriétaires (cf. l’ascenseur, celui qui
habite au rez-de-chaussée en a moins besoin que celui qui habite au 8 e, le copropriétaire du rez-de-
chaussée n’aura pas de charges à payer de ce chef). Si les copropriétaires veulent modifier les
bases de cette répartition c’est à l’unanimité qu’ils doivent y procéder.

B. Les règlements de copropriété

57
Mme Catala

A partir du moment où un immeuble est soumis à la loi du 10 juillet 1965, il est nécessaire
d’organiser la copropriété par ce règlement de copropriété qui définit les droits et devoirs de chacun
sur les différentes parties de l’immeuble.
Il se justifie par le fait que peuvent coexister de nombreux copropriétaires, il impose que soit adopté
un véritable pacte de la copropriété qui est chargé d’institutionnaliser les rapports entre les parties
prenantes à ce pacte qui va avoir pour finalité de définir les modalités de gestion des différentes
parties de l’immeuble.

1. LA NATURE
A la lecture de la loi, on croit comprendre que le législateur ait voulu attribuer un caractère
contractuel à ce texte. La loi parle de ‘règlement conventionnel de copropriété’. Certains auteurs ont
mis l’accent sur l’origine contractuelle de ce document qui figure comme étant une charte de la
copropriété. Chaque membre accepte à la fois les droits et les obligations qui sont les siens en sa
qualité de copropriétaire. D’autres auteurs soulignent le caractère institutionnel, statutaire, en raison
de la possibilité pour une majorité de copropriétaires d’imposer ce règlement à la minorité. Par
exemple, le fait que la règle de copropriété puisse être élaborée ou modifier à la majorité des 2/3 des
voix et non à l’unanimité, ce fait milite en faveur du caractère institutionnel de l’acte.
Le règlement de copropriété serait à la fois une convention relevant du contrat et de l’institution. Pour
la jurisprudence, le règlement de copropriété est un acte règlementaire de droit privé.

2. L’OBJET DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ

Il do visé à pouvoir régler tous les conflits qui pourraient s’élever entre les copropriétaires. Il
détermine la destination des lieux, les conditions de jouissance des différentes parties de l’immeuble,
et il fixe les droits et obligations des copropriétaires. Tout cela évoque d’assez près les statuts d’une
société.
Ce règlement doit contenir un certain nombre de précisions au premier rang desquelles un état
descriptif de division de l’immeuble, mais aussi la proportion des parties communes attribuée à
chaque appartement (exprimée en millième). Ce règlement doit être publié pour pouvoir être
opposable.
La loi prévoit une organisation collective de la copropriété sous la forme d’un syndicat.

C. Le syndicat des copropriétaires

C’est une création originale qui est une entité distincte des copropriétaires chargés de gérer
l’immeuble et il connaît ce syndicat des règles de constitution, de fonctionnement et de dissolution.
C’est une personne morale qui est doté de plusieurs organes.

1. LES ORGANES
Un syndicat de copropriété comporte une assemblée générale, un syndic et le conseil syndical.

a. L’assemblée générale des copropriétaires

Cet organe a pour fonction de délibérer. Elle est au minimum annuelle. Tous les copropriétaires en
font partie de plein droit. Si l’un d’entre eux ne peut répondre à la convocation qui leur est adressée,
il peut donner mandat à quelqu’un membre ou non du syndicat pour voter en son nom. Chaque
mandataire ne peut recevoir au maximum que 3 délégations de vote, pour éviter l’absentéisme.
C’est au cours de ces réunions que seront débattus les problèmes relatif à la gestion de la vie
courante de la copropriété et les solutions possibles.
Toute els fois que l’assemblée délibère sur une question concernant la copropriété, l’ensemble des
copropriétaires doit participer d’une manière ou d’une autre à ces assemblées même si le problème
débattu ne concerne qu’une partie d’entre eux.
58
Mme Catala
Si certains lots sont loués, les locataires ont le droit de participer aux réunions d’assemblée générale
mais ils n’ont pas la possibilité de voter.
L’assemblée générale délibère à une majorité qui varie selon la gravité de la décision. En général les
décisions doivent être prise à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés
(majorité relative : acte de gestion courante, actes d’entretien de la copropriété…). Certaines
décisions pour être adoptées requièrent la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité
absolue), d’autres décisions nécessitent une majorité des 2/3 de l’ensemble des voix des
copropriétaires, d’autres décisions (les plus graves) exigent d’être adoptées à l’unanimité des
copropriétaires (aliénation d’une partie commune nécessaire à la destination de l’immeuble,
modification des charges de copropriété).

b. Le syndic de copropriété
C’est aussi un organe obligatoire pour toute copropriété soumise à la loi de 65. Le syndic est élu pour
3 ans maximum et c’est l’assemblée générale qui peut le révoquer. Le syndic est l’agent officiel
d’exécution du syndicat, il représente le syndicat dans tous les actes de la vie civile et de la vie
judicaire. Il ne doit pas déborder de cette mission mais il est plus qu’un simple mandataire, c’est
l’organe légal du syndicat.
Ce syndic peut être incarné par un copropriétaire, mais le plus souvent c’est un tiers qui constituera
le syndic et les fonctions de ce tiers pourront être gratuites ou mais le plus souvent elles seront
payantes. Dans la vie concrète, dès qu’une copropriété acquiert une certaine importance, le syndic
est un professionnel qui a la qualité soit de commerçant, soit d’administrateur de biens.
Le syndic assume une fonction primordiale dans la gestion de la copropriété vu qu’il a une mission
permanente et continue. Il a un pouvoir propre pour assurer la conservation de l’immeuble et son
entretien cad qu’il n’a pas besoin de passer par l’assemblée générale.
La loi de 1965 permet au syndic de faire procéder sur sa propre initiative à tous travaux urgents
nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Pour cela le syndic est habilité à demander une
provision qui ne pourra excéder 1 tiers du montant estimatif du devis.
C’est ay syndic que revient le soin d’engager le personnel, de fixer les conditions de travail, de
licenciement… (Par exemple le gardien). Mais l’employeur est bien le syndicat. Le syndic agit en tant
que représentant légal du syndicat.
Enfin, le syndic doit rendre compte s’agissant de sa gestion et ses comptes doivent être approuvés à
la majorité relative des voix de l’assemblée générale annuelle. Si comptes approuvés alors chaque
propriétaires seront obligés de payer leur quote-part des charges communes.

c. Le conseil syndical
C’est un échelon intermédiaire. La loi du 10 juillet 1965 a prévu la possibilité pour les syndicats de
copropriétaires d’instituer un conseil syndical qui contrôle la gestion du syndic et qui l’assiste le cas
échéant.
Les membres sont en principe désignés par l’assemblée générale parmi ses membres à la majorité
absolue. Ils sont au minimum 3 mais peuvent être bien plus.
Cet organe se manifeste entre les assemblées générales, de plus il peut convoquer une assemblée
générale extraordinaire.

2. LES ATTRIBUTIONS DU SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES

Le syndicat doit gérer, entretenir les parties communes. Il peut aussi représenter les parties en
justice.
L’administration des parties communes est une mission complexe qui comporte d’abord la
réglementation de leur jouissance et l’assurance du bon fonctionnement des services collectifs de la
copropriété. Ces parties communes doivent être gardées en bon état d’entretien et de réparation,
normalement c’est à l’assemblée générale de s’assurer de cet entretien, à la majorité simple.

59
Mme Catala
La loi du 30 décembre 2000, SRU a exclu la possibilité d’organiser en copropriété les immeubles
insalubres, dangereux ou dégradés…certaines dispositions de la loi visent à améliorer les immeubles
en copropriété, par exemple, il a l’obligation d’un contrôle technique de l’état apparent des lieux. Est
rendu aussi obligatoire un carnet d’entretien.

Titre 2 : La théorie de la possession

ARTICLE 2228 CODE CIVIL qui dispose que «la possession est la détention ou la jouissance d’une chose
ou d’un droit que nous tenons ou que nous exerçons par nous-mêmes ou par un autre qui la tient ou
qui l’exerce en notre nom ». Cette définition est incomplète en effet cette formulation ne rend pas
exactement compte de la notion de possession au sens juridique du terme. Notamment parce que
cette formulation de l’article 2228 confond la possession avec des notions voisines et différentes
(possession et détention sont assimilés par la loi or tel n’est pas le cas, il est dit aussi que la
possession est la jouissance…). Mais cette notion de possession qui pourtant domine largement le
régime des droits réels en général et le régime du droit de propriété en particulier n’est nulle part
définie avec précision. Le législateur de 1804 n’a pas élaboré une théorie générale de la possession.
Il s’est contenté d’évoqué la possession que du point de vue des effets qu’elle pouvait engendrer,
surtout du point de vue de la prescription acquisitive. La possession comporte beaucoup d’autres
conséquences que l’acquisition par prescription. La portée de la possession dépasse le seul
problème de l’acquisition de la propriété.

Chapitre 1 : La notion de possession

Le droit réel est une notion abstraite. En regard de cela, la possession est l’image concrète du droit
réel, c’est la manifestation extérieure du droit réel. Très généralement, la possession coïncide avec
l’exercice du droit dont nous sommes titulaires, elle est sa manifestation apparente de ce droit. Hors
de l’apparence à la réalité, il y a parfois une grande distance qui sépare le fait et le droit. Car, si le
plus souvent, les deux notions de propriété et de possession coïncident dans ce cas la possession
est le fidèle reflet de la propriété. Ce n’est pas toujours ainsi,
lorsqu’un propriétaire se désintéresse de son bien, aucun signe extérieur ne va venir révéler le droit
de propriété non exercé, l’apparence va trahir la réalité, le pouvoir juridique ne se matérialisera plus
par l’emprise de fait sur la chose.
A l’inverse, si une personne possède un bien qui ne lui appartient (elle l’a usurpé au propriétaire, ou
elle a eu ce bien de part une personne qui n’avait pas la propriétaire). Alors l’apparence va contredire
la réalité car la maîtrise de fait sur la chose ne sera pas exercée par le titulaire du droit de propriété.
Il y a donc une autonomie de la possession par rapport au droit réel de propriété. En tant
qu’apparence du droit, la possession est tantôt l’apparence fidèle du droit, tantôt un mirage puisque
l’apparence sera en contradiction avec la réalité, le possesseur n’étant pas le propriétaire. => La
possession est une notion autonome par rapport aux droits réels de propriété. En tant qu’apparence
du droit, la possession est souvent le reflet fidèle du droit de propriété or tantôt elle n’est qu’un
mirage.
Mais la loi reconnaît au simple fait de posséder un bien des effets qui parfois vont jouer à l’appui du
droit de propriété, et tantôt contre le droit de propriété quand la possession sera en contradiction
avec la propriété. D’où l’extrême importance pratique de la possession.
L’idée juridique de la possession remonte au droit romain et l’importance que l’on lui accorde repose
sur plusieurs fondements :
- La possession tend à défendre le droit de propriétaire or le droit de propriété est le plus
complet et le plus absolu mais c’est aussi le droit le plus menacé, vulnérable. A l’origine, la
possession s’exerçait essentiellement sur le seul droit de propriété alors qu’aujourd'hui, en
droit positif, d’autres droits réels peuvent être l’objet eux aussi d’une possession.

60
Mme Catala
La preuve de la propriété est difficile à établir, le propriétaire devrait prouver qu’il tient du
véritable propriétaire le bien que lui aussi tient d’un véritable propriétaire, etc. : la probatio
diabolica.
- Dans le même ordre d’idée, on a dit que la possession était le bastion avancé de la
propriété (selon l’auteur Ihering). La loi protège le possesseur parce que la possession
rend vraisemblable la propriété. C’est la raison pour laquelle un possesseur d’un immeuble
va disposer pour protéger sa possession d’actions en justice destinées à le protéger
d’empiétements sur sa possession (actions possessoires).

L’idée de départ c’était qu’il convenait à priori de protéger la possession contre tout trouble qui
pouvait lui être causé car on considérait qu’un désordre social était pire qu’une injustice.
Encore une fois, on sait que cet état de fait correspond en général à un état de droit qui est la
propriété. Donc s’il y a dissociation qui pourrait se produire entre la possession et la propriété c’est
une anomalie.
La théorie juridique de la possession est très cohérente et contribue fortement au maintient de l’ordre
social. S’il y a une dissociation accidentelle de la possession et de la propriété, alors deux solutions
sont possibles :
- Ou bien le propriétaire récupère sa propriété, par exemple à la suite d’une action en
revendication portée devant le juge et à ce moment là il y aura de nouveau concordance
de la propriété et de la possession.
- Ou la possession se prolonge un certain temps et va se transformer en propriété par le jeu
de la prescription acquisitive. Le possesseur deviendra propriétaire au bout d’un certain
temps au détriment du véritable propriétaire. Alors, la concordance du droit et du fait sera à
nouveau réalisée.

Mais pour pouvoir réaliser ces effets juridiques, la possession doit répondre à une définition
précise. Elle doit présenter certain éléments et certaines qualités donc si une possession remplie ces
deux conditions cumulatives alors elle pourra produire les effets juridiques importants qui lui sont
attachés.

Le 13/11

Section 1 : les éléments de la possession

La coexistence de l’animus et du corpus est nécessaire pour que la possession puisse produire des
effets de droit. Cette coexistence de ces deux éléments permet de faire une distinction fondamentale
entre la possession et la détention.

Corpus

C’est l’élément matériel de la possession, il consiste à détenir physiquement la chose possédée et à

avoir sur elle une maîtrise de fait exclusive. Ce pouvoir se manifeste par des actes matériels qui
peuvent être des actes d’usage direct (utiliser un meuble si corpus est mobilier, ou occuper un
immeuble si le corpus est immobilier…) mais il y a aussi des actes juridiques de jouissance (toucher
les revenus de valeurs mobilières, ou encaisser des loyers…).
En revanche les actes purement juridiques opérés sur une chose ne caractérisent en rien une
possession puisque de tels actes sont couramment effectués par d’autres personnes que le
possesseur (exemple d’un locataire qui occupe l’immeuble n’est pas un possesseur ou un
propriétaire, pourtant il fait un acte juridique puisqu’il a signé un contrat de bail et paye un loyer).
61
Mme Catala
Le corpus pour exister valablement n’a pas besoin d’être permanent, on peut n’occuper l’immeuble
que quelques mois par an. Généralement on possède par soi-même mais dans certain cas le corpus
peut se trouver dans les mains d’un tiers quand le bien a été confié à ce tiers par le possesseur.
Autrement dit il est possible d’être le possesseur d’une chose mais par l’intermédiaire d’autrui, article
2228 du CC. Quand on est possesseur mais que le bien est dans des mains tierces ont dit ou
corpore alieno. C’est le cas par exemple du fermier qui exploite pour le compte du bailleur, c’est le
bailleur qui perçoit le fermage, qui possède la chose à travers le fermier dont on dira que le bailleur
possède corpore aliéno (synonyme de animo solo cad qu’il possède avec le seul animus).
Ce qui compte c’est que le possesseur se comporte matériellement comme le propriétaire, cela
signifie qu’il n’y a pas de possession sans corpus, il n’existe pas de possession virtuelle, cela est si
vraie que la possession disparait en cas de perte ou de vol de la chose.
Donc la détention matérielle soit par le possesseur lui-même soit par un tiers est nécessaire mais elle
n’est pas suffisante pour constituer pleinement la possession. Il faut en effet réunir un deuxième
élément, l’animus.

Animus

C’est l’élément subjectif, intellectuel de la possession. C’est la volonté de se comporter en maître de

la chose, cela signifie de ne pas avoir à rendre de compte à quiconque et aussi de ne pas avoir à
restituer la chose à quiconque. Psychologiquement, le possesseur se considère comme propriétaire
voilà pourquoi on parlera d’animus domini (esprit du maître, volonté d’appropriation de la chose).
A ce stade il importe peu que le possesseur se comporte en maître de la chose à tort ou à raison.
Peu importe même que le possesseur sache ou non qu’il n’est pas propriétaire en réalité. Autrement
dit, la bonne ou la mauvaise foi du possesseur est indifférente pour caractériser l’animus et donc la
possession.
Il se peut que le possesseur ne soit pas propriétaire alors que l’animus domini l’habite. Tantôt, il
procédera d’une erreur en ce sens que le possesseur croit à tort avoir acquis la propriété de la chose
alors qu’il a acquis le bien de quelqu’un qui n’était pas propriétaire, ou alors il se peut qu’il ait acquis
le titre d’un propriétaire mais que ce soit entaché d’une nullité. Tantôt le bien a été pris par vol. Ce
qui compte c’est qu’il faut que le possesseur considère que cette chose lui appartient et à personne
d’autre.
L’animus est difficile à prouver car c’est un élément d’ordre subjectif, c’est pourquoi, il se présume
toujours chez celui qui a entre ses mains le corpus. Cela veut dire qu’il appartient à celui qui
conteste cet animus de renverser la présomption dont bénéficie le détenteur de la chose pour
démontrer que ce détenteur est un simple détenteur et non un possesseur.
Il n’y a pas plus de possession sans animus que de possession sans corpus, les deux éléments
doivent coexister pour qu’il y ait possession. Celui qui reconnaît le droit d’autrui sur une chose perd
l’animus domini, et donc perd la possession car reconnaissant la propriété d’autrui il perd l’animus
domini. C’est cela qui permet de distinguer le possesseur du détenteur. Détention est loin de produire
les effets de la possession.

Possession et détention

1. EXPOSÉ DE LA DISTINCTION
En apparence rien ne les distingue, en effet aussi bien le détenteur que le possesseur exerce sur la
chose une emprise. La situation du détenteur à été rapprochée à celle du possesseur par une loi qui
autorise le possesseur et aussi le détenteur à exercer des actions possessoires (contre tiers qui
viendrait menacer possession ou détention ou qui viendrait les troubler dans la maîtrise de la chose
détenue). La difficulté d’établir une comparaison entre ces deux notions est que ces notions jouent
sur des domaines différents : possession joue sur terrain des faits alors que la détention c’est

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Mme Catala
toujours la conséquence d’une obligation cad d’une droit personnel. Donc la détention procède
toujours d’une situation juridique préexistante.
Possession et détention sont aussi différentes dans leurs effets d’où l’intérêt de les distinguer. Seule
la possession peut par exemple conduire à la propriété grâce au mécanisme de la prescription
acquisitive alors que la détention, quelque en soit la durée ne peut jamais conduire à ce résultat. Le
mot détention désigne le fait pour une personne d’exercer une maîtrise de fait sur une chose, ce mot
englobe deux situations différentes selon l’état d’esprit de celui qui détient la chose. Si la détention
s’exerce avec l’intention de se comporter comme un propriétaire alors il y a le corpus et l’animus dont
il y a possession. A l’inverse, il n’y a pas possession mais simple détention car il n’y a que le corpus.
Le détenteur se caractérise par le fait que la chose qu’il détient, il la détient en vertu d’un titre
juridique qui l’oblige tôt ou tard à restituer la chose à son propriétaire, autrement dit ce qui caractérise
le détenteur c’est qu’il a le corpus en vertu d’un titre non translatif de propriété. La situation du
détenteur diffère du possesseur car la chose lui été remise par un propriétaire. Dés lors que l’on dit
que la détention oblige toujours le détenteur à restituer la chose on parle de détention précaire.
Le titre sur lequel repose la détention légitime les pouvoirs actuels du détenteur sur la chose mais il
comporte toujours l’obligation de restituer la chose quand le contrat viendra à échéance. Le titre du
détenteur implique une reconnaissance constante de la propriété d’autrui, ce qui exclu l’animus
domini et se révèle incompatible avec la possession. L’opposition est si forte entre possession et
détention, qu’un propriétaire qui délègue le corpus à autrui, ne cesse pas pour autant d’être
possesseur, il sera possesseur corpore alieno. Mais le détenteur est-il dépourvu de tout animus ?
Non il a un animus qui est de conserver la chose pour en tirer seul tous les avantages ou pour
accomplir sur elle ses obligations mais cet animus est un autre que celui du propriétaire, on parle
alors d’animus detinendi.
Les autres effets qui découlent de la possession ne sont pas applicables au détenteur. Ce qui fait la
précarité de la détention c’est le fait de restituer, le titre qui fonde la détention donne nécessairement
une durée à cette détention donc à un moment donnée cette détention doit prendre fin. Donc, la
détention c’est une possession temporaire qui à toujours vocation à cesser à un moment ou un autre.
Le versant subjectif de la précarité c’est la reconnaissance réitérée de la propriété d’autrui qui
ampute la détention de l’animus domini. La détention parait supérieure à la possession car le
possesseur n’a rien à opposer au véritable propriétaire si ce n’est la prescription acquisitive.
L’infériorité de la détention sur la possession c’est sa précarité même qui lui interdit d’aboutir un jour
à la propriété.

2. LA TRANSFORMATION DE LA DÉTENTION EN POSSESSION

Est-ce qu’il y a une barrière étanche entre détention et possession ou y a-t-il des façons pour passer
d’un état à un autre ? L’obligation de restituer dans lé détention s’efface lorsque ce produit une
transmission non plus universelle mais à titre particulier de la chose détenu. Article 2229 « ceux à
qui les fermiers, les dépositaires ont transmis la chose par un titre translatif de propriété peuvent la
prescrire » = ce texte permet aux tiers qui ont acquis de bonne foi de prescrire à compter du jour de
son acquisition au terme duquel il pourra se prétendre légitimement propriétaire de la chose même
s’il ne l’aurait pas acquise du véritable propriétaire.
C’est dire que la chose doit transiter d’un patrimoine à un autre.
ARTICLE 2231 CODE CIVIL : Quand on a commencé à posséder pour autrui, on est toujours présumé
posséder au même titre, s'il n'y a preuve du contraire.

Mais l’on peut passer de la détention à la possession, un revirement de situation n’est pas
inconcevable. Le passage de la détention à la possession ne peut pas’ se faire par la seule opération
de la volonté du détenteur, autrement dit un détenteur ne peut pas changer son titre de manière
unilatérale. C’est cela que veut dire l’article 2240 lorsqu’il dit que « l’on ne peut pas se changer à
soi-même la cause et le principe de sa possession », mais ici possession veut dire détention. Sinon
ce serait une usurpation de titre. Il faut qu’intervienne un mécanisme juridique propre à faire cesser la
précarité, ce mécanisme est l’interversion de titre et il est prévu par l’article 2238 CODE CIVIL
63
Mme Catala
Néanmoins, les personnes énoncées dans les articles 2236 et 2237 peuvent prescrire, si le titre de
leur possession se trouve interverti, soit par une cause venant d'un tiers, soit par la contradiction
qu'elles ont opposée au droit du propriétaire.

 Première hypothèse pouvant causer l’interversion de titre, un tiers qui se prétend propriétaire
cède la chose au détenteur dont ce dernier va se considérer comme propriétaire, sa situation
ne sera plus précaire il sera alors possesseur. (Exemple d’un locateur qui achète l’immeuble
qu’il occupe à une personne qu’il croit à tort être son propriétaire il devient possesseur parce
qu’il a le corpus et l’animus et s’il est de bonne foi alors il va pouvoir commencer à prescrire
dont quand délai de la prescription accomplis l’héritier véritable du propriétaire ne pourra plus
revendiquer l’immeuble).

 Deuxième hypothèse, lorsque le détenteur précaire prétend qu’il est en réalité le véritable
propriétaire de la chose et qu’il oppose de ce fait une véritable contradiction aux droits du
propriétaire. Un simple changement d’intention ne suffit pas, il faut quelque chose en plus qui
est que le détenteur doit en plus manifester de manière concrète son animus domini. A défaut
d’une telle manifestation à l’égard de tous il restera un détenteur précaire. La contradiction
apportée au droit du propriétaire doit être telle que ce dernier n’a pas pu se tromper donc il
faut que le détenteur résiste au propriétaire et conteste le droit de propriétaire de celui-ci.

Section 2 : Les qualités requises chez le possesseur

Si ces qualités présentées sont réunies, alors la possession sera qualifiée de possession utile. Elle
sera qualifiée de complète si elle comporte l’animus et le corpus.
La possession ne peut produire ses conséquences juridiques que si elle revêt certaines qualités alors
on parlera d’une possession utile pour prescrire, pour acquérir la propriété par la prescription
acquisitive.
Qualités : l’absence de vice et la bonne foi.

L’absence de vices

Il en va de la possession comme il en va du consentement de ce point de vue. Quand les éléments

constitutifs sont réunis il se peut qu’un vice empêcher parfois la possession de produire ses effets
normaux. Ces vices de la possession sont des circonstances de fait qui vont rendre la possession
suspecte parce qu’ils vont laisser à penser que l’apparence n’est pas conforme à la réalité (réalité
c’est la propriété), qui laisse à penser que le fait est contraire au droit. Ils sont au nombre de 4 :

1. LE VICE DE DISCONTINUITÉ
La possession ne s’exerce que par à-coups, donc avec des intervalles d’action et d’abstention. La
permanence du corpus n’implique pas forcément des actes d’emprise incessants sur la chose
(exemple le fait de posséder un champs suppose une exploitation continue mais il n’est pas besoin
d’une présence constante, si la personne laisse le champ à l’abandon pendant une certaine période,
alors il y aura possession discontinue, pas besoin de cultiver en permanence le champ pour en être
propriétaire).
La continuité doit s’apprécier au regard de la nature de la chose possédée par référence au
comportement normal d’un propriétaire (surtout au regard des biens immobiliers parce que la
possession mobilière vaut titre instantanément).
Ce vice s’il est caractérisé a pour effets d’interrompre la possession, mais la possession peut
redevenir utile si le vice vient à disparaître, alors un nouveau délai de prescription va courir.

2. LA VIOLENCE
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Mme Catala
Celui qui est entré en possession ou qui se maintient en possession par la violence physique ou
morale (menace, chantage …), ne peut invoquer une possession utile contre celui qu’il a dépossédé.
Sa possession du fait de la violence qui l’entache est inefficace. Si le vice prend fin la possession
redevient paisible et alors elle va reprendre son caractère normale et elle sera appelé à produire ses
effets juridiques.
C’est un vice relatif, il ne peut être invoqué que par la personne contre laquelle s’est exercée la
violence. C’est un vice temporaire, dès qu’elle cesse, la possession redevient utile.

3. LE VICE DE CLANDESTINITÉ
La possession doit être publique. Il se conçoit surtout pour les meubles car il est malaisé de
concevoir une clandestinité des immeubles sauf si on considère que des travaux faits dans le sous-
sol du fonds voisin par exemple ont été fait et de ce fait ils sont non publiques et sans effets à l’égard
de ceux qui n’ont pas pu la constater.
La clandestinité en cas de meuble consiste à dissimuler la possession d’un meuble, on évite que les
tiers ne s’aperçoivent de la manifestation de la possession sur le meuble. Le plus souvent c’est le fait
du voleur ou de l’usurpateur qui sont animés d’une volonté de dissimulation.
Alors la possession sera inopposable à ceux à qui elle a été cachée, donc c’est un vice relatif et
temporaire.

4. L’ÉQUIVOQUE

On parle d’équivoque lorsque le comportement d’une personne peut s’analyser de deux manières
différentes et opposer selon la situation dans laquelle elle se trouve. Exemple, en matière d’indivision
lorsqu’un indivisaire gère un immeuble indivis, sa possession est équivoque puisqu’on ne sait pas s’il
agit pour l’indivision ou pour son intérêt exclusif. De la même manière la possession par un familier
de la personne décédée, cette possession sur un objet qui appartenait au défunt est ambigu, elle
manque d’honnêteté, d’exclusivité parce qu’il existait du vivant de cette personne une certaine
communauté d’habitation qui pouvait entrainer une communauté d’usage et qui pouvait faciliter un
détournement des objets.
Une telle possession est dénuée d’effets, le vice est opposable par n’importe quelle personne qui y a
intérêt, c’est un vice absolu.

 La possession doit être continue, paisible, publique, sans équivoque, alors on parlera
de possession utile donc d’une possession de produire des effets de droit. Il suffit d’un
seul de ces vices pour que l’efficacité de la possession soit exempte de vices.

La bonne foi

Dire d’une possession qu’elle est de bonne foi c’est signifier que le possesseur croit dans la
régularité de son acquisition. Il se peut que cette conviction soit parfaitement fondée, c’est le cas
lorsque le possesseur est véritablement le propriétaire. Mais, il se peut qu’elle soit erronée quand le
possesseur n’a pas acquis du véritable propriétaire ou alors lorsque le titre d’acquisition est entaché
d’une nullité. L’importance c’est la conviction en une acquisition régulière.
Le possesseur sera de mauvaise foi s’il sait que son acquisition n’est pas régulière, c’est le cas du
voleur, de l’usurpateur, de l’inventeur, ils ont l’animus domini mais en même temps ils sont de
mauvaise foi.
La bonne foi suppose un titre d’acquisition qui est un acte juridique translatif de propriété (vente,
donation, testament…).
Il se peut que ce titre en question soit affecté d’une cause quelconque qui le frappe d’inefficacité qui
l’empêche de transfèrera la propriété (défaut de propriété en la personne de l’aliénateur, nullité…)
mais le possesseur sera de bonne foi s’il ignore le vice qui entache le titre translatif de propriété. Car
65
Mme Catala
la bonne foi c’est l’ignorance du vif et elle est toujours présumée, article 2268 CODE CIVIL présume la
bonne foi. En présence d’un titre translatif de propriété le possesseur sera toujours dit de bonne foi,
et c’est alors au propriétaire revendiquant qu’il revient d’établir la mauvaise foi du possesseur, il lui
revient de prouver que le possesseur avait parfaitement connaissance de la cause d’inefficacité.
Cette bonne foi complète l’efficacité de la possession mais elle a moins d’importance que l’absence
de vices. En effet, une possession viciée ne produira aucuns effets même si elle est complète, au
contraire une possession complète et non viciée va entraîner des conséquences même si elle est de
mauvaise foi. Il faut donc bien comprendre que l’absence de vices est une condition sine qua none
(majeur) d’efficacité de la possession alors que la bonne foi ne fait que renforcer une possession
utile.

Chapitre 2 : Les effets de la possession

La possession produit des effets juridiques particulièrement importants. A première vue cela peut
paraître surprenant à partir du moment où on sait que la possession est conforme ou au contraire au
droit. On pourrait dire certains effets de la possession dépendent de la conformité de la possession
au droit, on lui dénierait alors toute protection. On ne devrait faire produire des effets à la possession
que si elle est conforme au droit, or ce n’est pas comme cela que sa se passe, elle est protégée dans
tous les cas. La loi reconnaît à un simple fait une portée juridique tout à fait considérable. Cette
portée est double. En effet, ont dit qu’elle remplie en réalité deux fonctions différentes appelées à
jouer dans des situations différentes :
- Une fonction probatoire
- Une fonction acquisitive

Section 1 : La fonction probatoire

La possession place le possesseur sur un terrain très favorable du point de vue de la preuve : parce
que tantôt la possession fait présumer que le possesseur est également propriétaire et tantôt peut
prouver la propriété et non la faire présumer.

La possession : présomption de propriété

Lorsqu’un possesseur est en but aux attaques de tiers qui prétendent l’évincer il va se retrancher
derrière sa possession, il va jouer un rôle passif, il va occuper la position de défendeur dans le
procès et ce sera à son adversaire qu’il incombera de démontrer que le possesseur n’est pas
propriétaire. La situation du possesseur est protégée en tant que telle indépendamment du fait de
savoir si le possesseur est propriétaire donc cette possession est réputée régulière, légale, jusqu’à
preuve contraire.
Ceci se justifie par le fait que :
- Le possesseur est en général le véritable propriétaire et si tel en est le cas, il doit pouvoir
établir contre les tiers qui l’attaquent son droit de propriété mais la preuve est diabolique, elle peut
donner lieu à un long procès. Au contraire de la possession qui est un fait rapidement, facilement
vérifiable, quand ce fait est vérifié, celui qui exerce cette possession est présumé être le propriétaire
puisque dans la majorité des cas il l’est effectivement. Il et plus facile de prouver la possession que
de prouver la propriété.
- Mais il arrive que le possesseur ne soit pas le véritable propriétaire alors celui qui revendique
la propriété va triompher dans le procès s’il parvient à établir son propre droit de propriété, pour
réussir il va devoir détruire la présomption de propriété attachée à la possession. Cette présomption
se justifie en effet même si le possesseur n’est pas le véritable propriétaire parce que ce que l’on
veut éviter ici c’est que le propriétaire soit tenté de reprendre son bien par la force. La loi oblige le
revendiquant à utiliser la voie légale de revendication. Le propriétaire n’a pas le droit de porter
atteinte à la situation de fait du possesseur et s’il le faisait, le possesseur pourrait exiger que les
66
Mme Catala
choses soient remises en l’état, cad d’exiger que la possession lui soit rendue, sauf au propriétaire à
obtenir gain de cause devant les tribunaux en fournissant la preuve de son propre droit.
L’action violente d’un propriétaire ne lui sert à rien parce que la protection possessoire permet
de prévenir toutes les tentatives d’éviction brutales, elle les rend inutiles. On s’aperçoit que cette
fonction probatoire de la possession tantôt elle vient au secours de la propriété dans la première
hypothèse, tantôt elle contribue à la paix sociale dans la deuxième hypothèse et la encore elle se
trouve justifiée. Parfois cet effet probatoire est plus complet dans la mesure où il peut aller jusqu’à
prouver la propriété et ne plus seulement la faire présumer.

La possession : preuve de la propriété

Si certaines conditions sont réunies, la possession ne va plus constituer une simple présomption de
propriété susceptible de tomber sur les coups de la preuve contraire mais une véritable preuve
complète et irréfutable du droit de propriété. C'est dire qu’alors aucune vérification du titre du
possesseur n’est exigée, le simple fait de posséder va se suffire à lui-même et prouve sa propriété.
Cette solution la qui va plus loin que la précédente, se justifie pleinement lorsque le possesseur est
en même temps propriétaire. Le propriétaire disposera alors d’un moyen commode pour prouver son
droit et va se trouver à l’abri de toute revendication. Il est plus grave d’admettre que la possession
prouve la propriété lorsque le possesseur n’est pas le véritable propriétaire car alors on va
définitivement consolider la situation au détriment du propriétaire. Pourtant c’est ce qui se passe
parfois, la possession fait parfois perdre au véritable propriétaire son droit, le propriétaire va être
dépossédé. Alors on touche à la fonction acquisitive.

Section 2 : La fonction acquisitive

Elle consacre la suprématie du fait sur le droit, la suprématie du possesseur sur le propriétaire. Cette
fonction acquisitive va au-delà de la fonction probatoire.
Le premier effet probatoire est parfaitement légitime, le deuxième effet (acquisitif) parait contraire au
droit. La loi ne consacre cet effet acquisitif de la possession qu’avec la plus grande prudence, que
lorsque de sérieux motifs permettent d’agréer cette solution.
Une possession utile suffit à faire présumer la propriété, à remplir sa fonction probatoire, mais elle ne
suffit pas à produire l’effet acquisitif qui suppose l’existence de certains éléments qui renforcent cette
possession : c’est le temps et la bonne foi.

La possession prolongée (le temps)

Il faut une possession prolongée pour que l’effet acquisitif puisse se produire. Selon une règle
traditionnelle, une longue possession, prolongée dans le temps va permette d’acquérir la propriété,
va permettre de prescrire. Cette idée remonte au droit romain, d’où le nom que l’on lui donne :
usucapion.
Les traits principaux de l’usucapion sont :
- Elle s’applique aussi bien aux meubles et aux immeubles.
- Elle suppose une possession complète et utile.
- Elle suppose un délai de 30 ans de possession.
- La bonne foi n’est pas exigée pour prescrire, le possesseur de mauvaise foi comme le voleur
peut acquérir la propriété par la prescription trentenaire.
Pourquoi la loi admet qu’un propriétaire puisse être déchu de son droit au profit d’un possesseur de
mauvaise foi ? La raison c’est que le droit ne peut pas maintenir indéfiniment une situation juridique
contraire aux circonstances matérielles. Si pendant 30 ans un propriétaire se désintéresse de son
bien, s’il néglige de le revendiquer alors son attitude peut être étudié comme une acceptation tacite
du fait accompli, de l’usucapion. Alors le droit vient s’aligner sur le fait et le possesseur est préféré au
67
Mme Catala
propriétaire pour la raison qu’il utilise la chose depuis longtemps, dans son intérêt propre mais aussi
dans l’intérêt des tiers qui ont contracté avec lui sur la foi de l’apparence. Ainsi sont évitées des
spoliations abusives.

La possession de bonne foi

La bonne foi du possesseur est celle qui se fonde sur un titre d’acquisition et non pas sur une simple
emprise de fait. Le possesseur croit avoir acquis régulièrement la propriété mais pour une raison
quelconque le titre translatif qu’il réclame n’est pas efficace. Il ignore le vice qui entache ce titre et
cette bonne foi est toujours présumée jusqu’à preuve contraitre.va aider au processus d’usucapion
mais elle ne va pas le provoquer. Elle se fonde sur un titre de possession et non sur une emprise de
fait. La bonne foi renforce les effets de la possession, de deux manières : elle va permettre au
possesseur d’acquérir de manière définitive les fruits de la chose possédée et d’autre part elle va lui
permettre d’acquérir la propriété de la chose elle-même.

1. L’ACQUISITION DES FRUITS

Les fruits peuvent être toutes sortes de choses :
- Les fruits naturels : ceux qui sont spontanément donnés par la chose cad sans intervention
humaines, exemple des récoltes.
- Les fruits civils : les revenus tels que les loyers, les fermages, les dividendes de valeurs
mobilières…
- Les fruits industriels qui résultent du travail humain, de l’industrie de l’homme, c'est-à-dire ce
que la chose elle-même produit de façon périodique sans que la chose soit altérée, on les distingue
des produits qui ne sont pas produits de manière périodique et qui supposent une altération de la
chose.
Ces fruits vont être acquis au possesseur dès le moment où il les aura perçus. Cette règle n’est pas
inscrite dans le Code civil mais elle est traditionnellement admise.

ARTICLE 549 CODE CIVIL pose une règle générale selon laquelle « le possesseur de bonne foi fait les
fruits siens ». C'est-à-dire qu’il peut conserver les revenus tirés de la chose même si par la suite
cette chose lui est enlevée par l’effet d’une action en revendication.
Il s’agit là d’un bénéfice légal exceptionnel parce que normalement les fruits appartiennent au
propriétaire du bien par l’effet de l’accession. Ici on considère que le possesseur de bonne foi était
fondé à réserver aux revenus de la chose qu’il possédé le sort qui leur était habituel (cad les
dépenser), pour cette raison il sera donc dispenser de restituer les fruits car ils sont présumés avoir
été consommés. La règle constitue un titre légal d’acquisition de ces fruits.

2. L’ACQUISITION DE LA CHOSE ELLE-MÊME

Cette acquisition de la propriété s’acquière dans de meilleures conditions que dans celles du droit
commun car en droit commun c’est 30 ans de prescription. Si en plus il y a bonne foi du possesseur
alors il pourra prescrire dans un délai plus cour qui sera soit de 10 ou de 20 ans mais cela est
spécifique à la prescription des immeubles. En matière de meuble la bonne foi a un effet radical car
le possesseur de bonne foi du meuble en acquière instantanément la propriété.
L’article 550 CODE CIVIL dispose que « le possesseur est de bonne quand il possède en vertu d’un titre
translatif de propriété dont il ignore les vices ». Cela veut dire qu’un simple état d’esprit ne suffit pas,
cette bonne foi doit reposer sur un support juridique, le titre juridique translatif de propriété (apport en
société, donation, vente…), lequel titre doit être entaché d’un vice qui lui empêche de transmettre la
propriété. Il peut s’agir du défaut de propriété en la personne de l’aliénateur, d’une cause de nullité
affectant l’acte lui-même, d’une incapacité de celui qui transmet ou reçoit, d’un vice de forme, ou
encore d’une cause de résolution de l’acte translatif de propriété.
68
Mme Catala
Chapitre 3 : Les effets particuliers de la possession immobilière

En matière immobilière, la possession présente deux particularités majeures : il existe uniquement à

propos des immeubles un système d’actions possessoires et il existe un régime spécial de
prescription acquisitive.

Section 1 : Les actions possessoires

Il est admis depuis longtemps que la possession en tant que telle mérite d’être protégée du moins si
elle revêt certains caractères : si elle est complète et si elle est exempte de vices (utile). Donc, celui
qui prétendrait évincer le possesseur, devra préalablement démontrer son propre droit sur la chose
et démontrer l’absence de droit du possesseur sur la même chose. Mais, tant que cette
démonstration n’est pas faite, le tiers revendiquant doit respecter l’état de fait qui existe, il doit
s’abstenir de toute atteinte directe à la possession quand bien même il serait dans son bon droit.
Lorsque le possesseur d’un immeuble se voit troubler par l’initiative d’un tiers, il va disposer de
recours en justice qui vont lui permettre de maintenir sa possession ou de la récupérer. Ce sont les
actions possessoires que l’on retrouve dans le droit romain, le NCPC les confirme dans les articles
1264 à 1267.
Il faut ici distinguer le possessoire et le pétitoire, ces deux systèmes sont complémentaires mais
antinomiques. Le possessoire concerne uniquement la possession alors que le pétitoire va au-delà
de la simple apparence, il concerne le fond du droit litigieux. Cela veut dire que le juge saisit du
possessoire n’a pas du tout à se demander si l’atteinte portée à la possession qu’invoque le
possesseur repose sur un droit légitime ou pas, il se borne à rechercher si la possession menacée
ou troublée est complète et utile. S’il estime que la possession a ces caractères, le juge va pouvoir
ordonner la cessation du trouble et le retour à l’état antérieur de sorte que la possession aura été
sauvegardée en tant que telle. Celui qui voudrait attaquer une possession au fond, celui-ci là il ne
doit pas exposer ces prétentions là au juge du possessoire mais il doit aller devant le juge du
pétitoire pour faire reconnaître son droit sur la chose.
De cette dualité résulte la règle du non-cumul du possessoire et du pétitoire. Cela veut dire que le
juge du possessoire s’il est saisit d’une action possessoire n’a pas à trancher la moindre question de
propriété, il n’a qu’à se pencher sur la possession, donc la décision qu’il va rendre ne touche pas elle
non plus le fond du droit. Donc, celui qui a triomphé au possessoire parce qu’il a été reconnu
possesseur complet et utile pourra succomber au pétitoire parce que son défaut de droit y sera
proclamé. Mais jusqu’à cette proclamation, le possesseur aura été protégé en tant que tel.
Concrètement le schéma est le suivant : un possesseur se trouve face à un trouble dans sa
possession et engage une action possessoire, si sa possession est complète et utile, le juge va
ordonner la cessation du trouble et très souvent les choses n’iront pas plus loin. Mais il se peut que
le tiers prétende avoir un droit sur la chose, alors il peut attaquer le possesseur au pétitoire pour faire
reconnaitre son droit, mais le possesseur qui a obtenu gains de cause au possessoire va être
présumé propriétaire au pétoire donc ce sera à son adversaire de rapporter la preuve contraire. Et
alors le juge pétitoire qui est saisi d’une demande qui touche au fond du droit va devoir attendre que
le juge possessoire se soit prononcé.
On se rend compte que le possessoire à un double avantage pour le possesseur car il lui permet
d’obtenir rapidement sur la foi de la seule possession la suppression de l’atteinte dont il se plaint. De
plus, il permet au possesseur de se présenter le cas échéant au pétitoire avec l’avantage non
négligeable d’être présumé propriétaire. Cette action est un moyen simple et efficace de défendre la
propriété. Elle est aussi rapide parce que le débat est lui-même très simple. Aujourd'hui c’est le TGI
qui est compétent depuis la loi du 26 janvier 2005.

La protection possessoire des immeubles s’organise selon 3 modalités classiques qui forment une
trilogie : la complainte, la dénonciation de nouvel œuvre et l’action en réintégration.
69
Mme Catala

Le 20/11

A. La complainte
C’est la plus courante. Le possesseur va pouvoir contester tout trouble actuel à sa possession. Il
peut s’agir d’un trouble de fait (empiétement sur son terrain, passage…) ou d’un trouble de droit
(quelqu’un qui ni sa possession en justice). Pour exercer la complainte, certaines conditions sont
requises :
- Une possession complète et utile.
- Une possession depuis au moins 1 an, peu importe que le possesseur soit de bonne ou de
mauvaise foi, la possession est protégée pour elle-même.
- L’action doit être exercée dans l’année qui suit le commencement du trouble infligé au
possesseur, sinon le possesseur ne pourra plus bénéficier de la protection possessoire, et ne pourra
plus que se pourvoir au pétitoire.

B. La dénonciation de nouvel œuvre

C’est une variété particulière de la complainte car elle a pour but de prévenir un trouble éventuel et
non pas un trouble actuel. Cette action s’applique si des travaux entrepris sur le fond voisin risque de
troubler la possession du possesseur car c’est la construction d’un mur qui pourra boucher la vue,
par exemple, le trouble n’est pas actuel mais il est probable, prévisible. Dans ce cas les travaux
pourront être suspendus jusqu’à ce que le fond du droit soit éventuellement tranché au pétitoire.
L’action en dénonciation de nouvel œuvre répond aux mêmes conditions que la complainte.
Cette forme d’action en justice est remarquable car c’est l’une des rares exemples d’action en justice
que l’on peut engager alors que le demandeur n’a pas un intérêt né et actuel, l’intérêt n’est
qu’éventuel puisque le trouble n’est qu’éventuel.

C. L’action en réintégration

Cette action est spécialement destinée à remédier à une dépossession violente du possesseur. Elle
s’applique donc en cas de dépossession brutale exercée sous l’effet d’une pression soit matérielle ou
morale, donc il faut une voie de fait pour que soit recevable cette forme d’action possessoire. La voie
de fait doit cesser pour que cesse le trouble social, la violence est toujours illicite et ce n’est pas de
cette manière la que l’on peut défendre son droit. Voila pourquoi l’action en réintégration est ouverte
de manière plus large que pour les autres. Il n’est pas besoin d’une possession qui se sera exercée
au moins 1 an, même si elle est toute récente elle peut et elle doit être protégée contre la violence.
Avant la loi de 1975, la jurisprudence accordait le bénéfice de cette action au simple détenteur. Cette
solution se justifiait par le fait que la violence devait être réprimée sans délai quelque soit la durée de
la possession, le détenteur était préféré à l’auteur de l’acte illicite.
La loi de 1975 a consacré cette solution jurisprudentielle mais elle a étendu le bénéfice de ces
actions au détenteur quelque soit l’action envisagée.

Section 2 : La prescription acquisitive des immeubles

Dans le dernier titre du livre 3 du Code civil, la loi traite de deux sortes différentes de prescriptions :
-De la prescription extinctive, qui se rattache au non-usage des divers droits personnels ou
réels qui se prescrivent par 30 ans sauf le droit réel de propriété qui est imprescriptible. La
propriété peut toujours être revendiquée au-delà de 30 ans à condition que nul n’ait pu
acquérir la propriété par une prescription acquisitive. La perte du droit de propriété vient du
droit contraire acquis par une autre personne, non de l’abstention persistante et prolongé du
propriétaire.

70
Mme Catala
- De la prescription acquisitive ou usucapion. Elle ne s’applique qu’aux droits réels principaux
au sein desquelles elle figure comme une conséquence importante de la possession.

N’importe quelle possession va faire acquérir la propriété au possesseur qui détient la chose depuis
plus de 30 ans. La vocation de la prescription acquisitive est générale, elle s’applique aux meubles et
aux immeubles. Mais la prescription en matière d’immeuble obéit à des règles particulières qui vont
établir au bénéfice du possesseur de bonne foi une prescription plus courte, et qui viennent s’ajouter
aux règles générales.

A. Règles générales de l’usucapion

L’usucapion suppose un certain délai au bout duquel le possesseur obtient la propriété de la

chose. La perte ne vient pas du non usage mais du droit qui vient d’être acquis grâce à la
prescription acquisitive. C’est en cela que l’usucapion est différente de la prescription extinctive car
elle ne peut s’appliquer qu’aux droits réels principaux.
Le régime juridique de l’usucapion en matière d’immeuble doit être examiné de près car à côté de
règles générales il compte des règles particulières qui ne s’appliquent qu’à une variété de
possesseur qui est le possesseur de bonne foi. Ce régime particulier va avoir son pivot dans la
possibilité d’acquérir plus vite le bien qu’il possède.

1. LA DURÉE DU DÉLAI
La prescription acquisitive des immeubles ne peut s’opérer qu’avec l’aide du temps et le délai requis
par la loi est variable, elle est de 30 ans selon le droit commun, de 10 à 20 ans selon le délai spécial
de la prescription abrégée. Différence tient à un critère d’ordre géographique.
Mais quelque soit la longueur du délai exigé, il existe des règles qui gouvernent la computation du
délai cad le décompte du temps nécessaire pour usucaper. Une de ces règles concerne la jonction
des possessions.

a. La jonction des possessions

ARTICLE 2235 CODE CIVIL : La loi n’exige pas une possession par une même personne pendant tout le
temps requis pour acquérir. Cet article autorise le possesseur actuel a joindre à son propre temps de
possession celui du possesseur antérieur cad celui dont il tient le bien à titre onéreux ou gratuit. A
partir de la les possessions successives vont être additionnées et lorsque le temps nécessaire sera
écoulé, et bien la possession jouera au bénéfice du possesseur actuel. Selon le même article, la
règle s’applique quelque ait pu être le mode de transmission de l’immeuble.
Cette possibilité de jonction est due au fait qu’il peut y avoir beaucoup de mutations et donc aucune
prescription ne serait possible.

=> Pour ne pas sacrifier les intérêts du véritable propriétaire, la loi a prévu la possibilité d’une
suspension de la prescription et aussi la possibilité d’une interruption de la prescription.

b. L’interruption de la prescription
L’interruption se produit lorsque un évènement met fin à la prescription en cours de sorte que le
possesseur perd le bénéfice de tout le délai déjà écoulé. Tout va devoir être repris à zéro, et ce
nouveau délai pourra recommencer à courir partir du moment où aura disparu la cause qui avait
interrompu la prescription.
- Interruption naturelle : elle se produit quand la chose possédée est matériellement perdu ou
abandonnée par le possesseur, il y a alors perte du corpus. Il faut que le possesseur soit privé de la
chose pendant plus d’un an, ARTICLE 2243 CODE CIVIL (sinon il y a toujours l’action possessoire pour
qu’il reprenne sa possession mais elle doit être exercée dans l’année du trouble)
- Interruption civile : il y a interruption civile de la prescription quand un acte juridique est
intervenu, un acte dont on dira qu’il est interruptif, par exemple le propriétaire prétendu agit en
71
Mme Catala
revendication contre le possesseur, dans ce cas c’est l’assignation en justice de ce possesseur qui
va interrompre le délai de la prescription, le propriétaire ne doit pas subir les conséquences de la
lenteur du procès qu’il a engagé pour revendiquer l’immeuble donc c’est a compté de l’action en
justice que le possesseur cesse de prescrire. Parfois c’est le possesseur qui reconnaît le droit de
propriété d’autrui sur la chose qu’il a entre les mains ( ARTICLE 2248), cet acte de reconnaissance va
avoir un effet interruptif car une détention précaire ne conduit jamais à une prescription acquisitive.
Dans ce cas, la reconnaissance du détenteur du droit d’autrui peut émaner d’un acte juridique, mais
aussi d’une correspondance, elle peut même être implicite.

Quand un délai de prescription est interrompu de la sorte, un nouveau délai pourra recommencer, à
partir de 0 cad qu’un nouveau délai s’ouvre, soit quand le possesseur récupère la chose perdue, soit
à compté du dernier acte interruptif si l’interruption était civile. Ainsi, l’acte de reconnaissance
n’empêche pas l’usucapion de reprendre son cours. On sait que le possesseur de mauvaise foi peut
prescrire. Mais, en reconnaissant la propriété d’autrui, le possesseur s’engage à restituer la chose,
alors il perd l’animus domini et devient à se moment la un détenteur précaire, sa possession sera
incomplète, il ne pourra pas prescrire.

c. La suspension de la prescription
Pour ne pas sacrifier le véritable propriétaire, le cours de l’usucapion doit pouvoir être suspendu, il va
être provisoirement paralysé et quand la cause de la suspension aura disparu, le délai va reprendre
son cours là où il s’était arrêté.
Le phénomène se produit quand celui contre qui jouait l’usucapion se trouve dans une situation qui
l’empêche d’accomplir un acte interruptif de la prescription. C’est le cas quand une personne est
incapable, la prescription est suspendue jusqu’à la majorité du mineur ou jusqu’au jour où l’incapacité
du majeur est levée. Ceci pour épargner les incapables d’une expropriation car on estime qu’ils n’ont
pas à souffrir de la négligence éventuelle de leur tuteur. L’incapable n’a pas à souffrir de la
négligence du tuteur.
La loi décide, ARTICLE 2253 CODE CIVIL, que la prescription ne court pas entre époux, il y a une
impossibilité morale, il y a suspension de la prescription jusqu’à la fin du mariage. La jurisprudence
admet d’une façon plus générale que l’usucapion est suspendue chaque fois que le propriétaire est
face à un obstacle de force majeure pour revendiquer la propriété ou dès que le véritable propriétaire
ne sait pas que son droit est en péril. La prescription ne coure pas contre quelqu’un qui ne peut pas
agir, qui n’est pas en mesure d’agir.
L’effet de la suspension est assez différent de celui de l’interruption, puisqu’il y a simplement une
paralysie momentanée du délai déjà écoulé de la prescription mais il n’y a pas un effacement total du
temps déjà écoulé. Lorsque la cause de prescription disparaît l’usucapion va reprendre au jour de la
disparition de cette cause, un nouveau délai va commencer à courir.

2. L’ACQUISITION DE LA PROPRIÉTÉ DES IMMEUBLES

A l’issue du délai plus ou moins long requis, le possesseur devient propriétaire de l’immeubles
usucapé. Son accès à la propriété présente cette particularité qu’il est rétroactif cad qu’il remonte
dans le temps jusqu’au jour de l’entrée en possession et c’est de ce jour que le possesseur est censé
avoir acquis l’immeuble et en être propriétaire.
Le résultat est que tous les droits que le possesseur a consenti à des tiers sur le bien qu’il possédait,
vont se trouver consolidés par l’effet rétroactif de la prescription car ces droits consentis sont censés
être émanés par le véritable propriétaire de l’époque, que le possesseur est aujourd’hui. Le
possesseur ne subit pas les restrictions à son droit qui pendant le cours de la prescription avaient été
imposées à l’ancien propriétaire, par exemple s’il s’agissait d’une hypothèque légale inscrit par l’un
des créanciers du propriétaire, celle-ci devient inopposable au véritable propriétaire dés lors qu’il a
usucapé. (=> Donc si né un droit réel par le véritable propriétaire, ils ne sont pas opposable au
possesseur, et ceux que le possesseur va faire lors de la possession se trouvent rétroactivement
validés)
72
Mme Catala
Aucune restitution des fruits ne sera exigée du possesseur, peu importe sa bonne ou sa mauvaise
foi, puisqu’il sera présumé avoir toujours été propriétaire.
Mais cette prescription acquisitive n’est pas automatique, elle ne s’impose pas au possesseur, il peut
y renoncer soit de manière expresse, soit tacitement par exemple en n’invoquant pas la prescription
acquisitive lors d’un procès en revendication. La loi le laisse maître de son choix, mais sa
renonciation ne doit pas nuire aux créanciers donc elle ne peut intervenir qu’une fois la prescription
acquise et non pas avant.

B. Règles spéciales à la prescription abrégée

Si certaines conditions sont réunies posées par l’ARTICLE 2265 CODE CIVIL, le possesseur d’un
immeuble peut acquérir la propriété de ce bien par un délai plus court que celui de droit commun.

1. LES CONDITIONS
Il faut les conditions de droit commun, une possession utile et complète. Mais si d’autres conditions
sont réunies alors une prescription plus courte va pouvoir entrer en œuvre :

a. Un juste titre
C’est l’acte juridique qui aurait transféré la propriété de l’immeuble s’il avait été passé par le véritable
propriétaire, il doit donc s’agir d’un titre réel, différence avec le juste titre requis pour l’acquisition des
fruits peut ne pas être réel mais seulement putatif cad qu’il existe que dans l’esprit du possesseur.
C’est une condition distincte de la bonne foi alors que le juste titre et la bonne foi étaient confondus
pour les fruits.
Le titre doit exister réellement donc il ne doit pas être frappé d’une cause de nullité et il doit être en +
apparemment valable, en ce sens qu’il avait émané du véritable propriétaire.
Jurisprudence a admis qu’un titre entaché de nullité relative pouvait constituer un titre permettant de
prescrire car en cas de nullité relative le tiers revendiquant est étranger à l’acte irrégulier et donc il ne
peut pas s’en prévaloir. De sorte qu’un acte frappé d’une telle nullité n’est pas vraiment nul mais
annulable. D’autre part, ce titre doit être translatif de propriété

- Si l’acte est entaché d’une nullité absolue, il ne peut servir à fonder une prescription abrégée
parce qu’il est de l’essence de la nullité absolue de pouvoir être invoquée par toute personne qui y
a intérêt, notamment ici par le tiers revendiquant qui a un intérêt majeur.
- Si l’acte est atteint que d’une nullité relative, on pourra alors parler de juste titre parce que le
tiers revendiquant est étranger à l’acte et donc il ne peut pas se prévaloir de cette nullité.

b. La bonne foi : condition distincte

Elle est constituée par la croyance du possesseur d’avoir traité avec le propriétaire de l’immeuble,
cette croyance doit être fondée sur une erreur de fait ou de droit, il ne suffit pas de dire qu’il y a un
simple doute, le doute exclu la bonne foi, il faut vraiment croire qu’on a acquis du véritable
propriétaire. La bonne foi est présumée, jusqu’à preuve contraire. La seule bonne foi est l’ignorance
du vice qui entache le titre, et elle peut exister quelque soit le vice, quand bien même le titre serait
nul de nullité absolue, même si le titre est inexistant.

 Le titre n’est pas seulement la base de la bonne foi, c’est une condition distincte. On rejet un titre
putatif, un acte déclaratif. Il correspond à une notion étroite. Il y a bien deux conditions qui coexistent
pour que la prescription abrégée ait lieu, elle n’est pas destinée à couvrir n’emporte quel vice du titre,
elle est destinée à couvrir seulement l’absence de droit dans la personne de celui qui aliène,

73
Mme Catala
transfère. Elle a pour but de suppléer au fait que le possesseur a acquis la chose d’un non
propriétaire.

2. LA DURÉE DU DÉLAI ABRÉGÉ

Le délai de droit commun de 30 ans va être réduit par L’ARTICLE 2265 CODE CIVIL, il va être ramené à 10
ans, prescription décennale si le propriétaire est domicilié dans le ressort de la Cour d’appel où
l’immeuble est situé, et à 20 ans si le propriétaire dépossédé demeure en dehors de ce ressort.
Quand ce double délai a été édicté par le législateur, on pensait que le propriétaire était moins bien
placé pour surveiller son immeuble s’il demeurait dans un ressort autre que celui de son immeuble.
Si le propriétaire en question déménage pendant le cours du délai de la prescription, par exemple si
au départ il résidait dans le lieu du ressort de la Cour d’appel de situation de l’immeuble, puis
déménage, en dehors de ce ressort, ou vice-versa. Alors on constate qu’une année écoulée à
l’intérieur du ressort équivaut à deux ans passés en dehors de ce ressort. Si le propriétaire part au
bout de 4 ans de début de la prescription alors qu’il habitait dans le ressort, s’il était resté, il aurait
fallu 6 ans de +, donc après il lui faudra 2 fois plus de temps pour la prescription donc faut 12 ans
(6×2).

En ce qui concerne la jonction des possessions entre le possesseur actuel et le précédent, sachant
que le précédent n’était pas propriétaire de l’immeuble mais simple possesseur. Il avait alors lui-
même commencé un usucapion, s’il n’avait ni juste titre ni bonne foi il était de 30 ans, à l’inverse il
avait usucapé au bout d’un temps moins long, comment s’opère alors la jonction ? Tout dépend si le
transfert de la propriété était :
- Un transfert universel (par voie de succession) : l’actuel possesseur se trouve l’ayant
cause. Il va se trouver dans la même situation que son auteur (le défunt) donc il va lui rester à
compléter la même prescription qu’avait commencée son auteur sans qu’il y ait lieu de tenir compte
de sa bonne foi (du possesseur actuel). La jonction s’opère alors par continuation.
- Ou à titre particulier, par l’effet d’une vente, d’une donation, d’un legs particulier… :
dans tous ces cas la (cad quand l’actuel possesseur est l’ayant cause particulier de son auteur) la
solution change. Le possesseur actuel occupe une situation juridique différente de celle de son
auteur. La règle c’est que ce sera une jonction par addition. La jonction des possessions s’opère si
elles sont de même, qualité autrement dit il faudra que les possessions additionnées atteignent 10 ou
20 ans s’il y a bonne foi et juste titre des deux cotés et dans le cas contraire faudra que l’addition des
possessions atteigne 30 ans. Si les possessions ne sont pas de même qualité, celui qui n’a ni juste
titre ni bonne foi ne peut pas continuer l’usucapion abrégé, et inversement, le possesseur actuel a
juste titre et bonne foi, il a le choix, il peut soit poursuivre l’usucapion trentenaire de son auteur ou
accomplir pour lui-même une usucapion abrégée. C’est la première achevée qui le rendra
propriétaire.

Chapitre 4 : Les effets particuliers de la possession mobilière

A propos des immeubles on a vu dans quelle mesure la possession rempli sa fonction probatoire et
acquisitive (alors le droit de propriété est inattaquable). Cette double fonction va se retrouver à
propos des meubles avec une efficacité redoutable.

Par définition les meubles circulent rapidement et sans formalités, leur trace peut se perdre
facilement dans la chaîne des transferts dont ils font l’objet. Comme ils sont plus difficilement
identifiables, la revendication qui porte sur eux serait incertaine. De plus, la personne qui acquiert un
meuble ne peut pas aussi facilement que pour un immeuble vérifier le titre de son auteur, car la
confiance qui doit régner dans le commerce, les nécessités du crédit font que celui qui a acquis un
meuble doit être protégé même s’il ne l’a pas acquis par le véritable propriétaire.

74
Mme Catala
Pour toutes ses raisons en matière de meuble, la possession équivaut à la propriété. La situation du
possesseur de meuble vaut titre de propriétaire de ce meuble. La loi impose une coïncidence
absolue entre le fait et le droit, ARTICLE 2279 CODE CIVIL en fait de meubles possession vaut titre.
Cette solution était inconnue du droit romain, à l’époque on pouvait revendiquer un meuble pendant
une durée de 3 ans (donc l’usucapion mobilière était de 3 ans), aujourd'hui la prescription acquisitive
s’opère tout de suite. Cette règle s’est progressivement dégagée sous l’ancien droit et est passé
dans le Code civil de 1804.

Cette règle de l’article 2279 ne s’applique qu’aux meubles corporels à l’exclusion des meubles
incorporels (créances, droits de propriété artistiques, fonds de commerce…). Au sein même des
meubles corporels sont éliminés ceux dont le transfert donne lieu à des formalités d’immatriculation
(automobiles, navires, avions…) qui permettent les vérifications qui ne sont pas possibles pour les
autres meubles.
Si l’on observe bien l’article, l’on s’aperçoit que la règle est en réalité plus complexe car deux types
de situations sont visés par le texte et selon ces situations, et dans chacune d’elles la règle n’a pas la
même signification :
- Lorsque le possesseur du meuble n’est relié par aucun lien juridique au propriétaire,
ils sont totalement étrangers l’un à l’autre, alors la règle joue dans toute son ampleur. C’est le cas par
exemple lorsque le possesseur à acquis le meuble par un non propriétaire. S’il l’a acquis de bonne
foi alors le véritable propriétaire ne peut pas lui reprendre la chose, il ne peut pas la revendiquer. Le
possesseur n’a pas à produire le titre en vertu duquel il a acquis et qui fonde sa bonne foi. Au
contraire, pour un immeuble le possesseur doit être de bonne foie t avoir un juste titre cad un titre qui
l’aurait rendu propriétaire si le vendeur avait été le véritable propriétaire. Ici, pour les immeubles,
l'article 2279 dispense le possesseur de produire un titre ceci pour faciliter la circulation des meubles
corporels. De plus, il suffit que la bonne foi ait été que quand il a acquis la chose donc s’il avait
découvert par la suite qu’il avait acquis le meuble par un non propriétaire cela est sans incidence.
- Lorsque le possesseur et le propriétaire prétendu sont en relation juridique, lorsque le
possesseur actuel tient ses droits du propriétaire lui-même et non pas d’un tiers, la maxime de
l’article 2279 n’a qu’une fonction probatoire et non une fonction acquisitive. Le possesseur soutient
que le propriétaire lui a transmis la propriété de la chose (par vente, donation, échange..), mais le
propriétaire ou les héritiers soutiennent le contraire, prétendent que la chose a été confiée au
possesseur à titre précaire. Ici, la possession va faire présumer le transfert de propriété.
Contrairement au cas précédent la revendication va être possible, mais la charge de la preuve
pèsera sur le propriétaire dépossédé qui devra prouver que la chose a été remise entre les mains de
l’adversaire en vertu d’un titre non translatif de propriété.

 Ces deux types de situations entrainent des effets juridiques différents (voir les
sections)

Section 1 : Le possesseur ne tient pas le meuble du propriétaire

Les cas sont nombreux dans lequel un possesseur acquiert une chose d’un non-propriétaire alors
qu’il croit conclure avec le véritable propriétaire. Par exemple si un dépositaire détourne l’objet qui lui
est confié et le vend, ou le voleur qui accomplit la même opération…
Dans ces hypothèses, le point commun c’est que le tiers acquéreur reçoit le meuble par un
usurpatoire qui alène sans droits le bien d‘autrui. Mais en dehors de ce point, les deux situations
diffèrent sur un autre point. Ce qi les différencies c’est que dans le 1er cas, le propriétaire de la chose
avait remis volontairement cette chose entre les mains du dépositaire, on ne peut pas dire que le
propriétaire à véritablement commis une faute, simplement il a pris un risque. Dans l’hypothèse du
voleur, le véritable propriétaire a été dépossédé par l’usurpateur contre sa volonté. Il n’a pris aucun
risque contrairement au précédent. Cette différence de situation, qui est psychologique et qui est au

75
Mme Catala
point de départ de la dépossession du véritable propriétaire a conduit le législateur à traiter
différemment le propriétaire selon qu’il s’est volontairement ou non dessaisit de la chose.

A. En cas de dessaisissement volontaire

Le cocontractant n’est pas possesseur au sens juridique du terme, il est simple détenteur précaire de
la chose puisqu’il doit la restituer. Or au lieu de restituer la chose, il commet un abus de confiance et
la transmet à un tiers.
Outre, il arrive qu’un contrat translatif de propriété, vente ou donation, peut être aussi annulée ou
résolu, alors le droit de l’acquéreur va se trouver rétroactivement effacé mais entre temps l’acquéreur
a sous aliéné le meuble à un tiers.
Celui qui aliène de cette manière là le bien d’autrui est souvent de mauvaise foi mais pas toujours,
par exemple un héritier trouve un meuble dans la succession de son auteur et aliène le bien alors
qu’il était simplement en dépôt.
L’ARTICLE 2279 CODE CIVIL va développer tous ses effets : Le propriétaire ne peut rien faire contre un
tiers acquéreur qui serait de bonne foi. Il a acquis la propriété en même temps qu’il obtenait la
possession du bien, il suffit donc que la chose concernée se trouve matériellement entre ses mains
pour que le véritable propriétaire ne puisse plus la lui reprendre par quelque voie que ce soit. Le tiers
acquéreur a acquis par la seule force de la loi un droit que l’auteur n’avait pas lui-même. C’est la
fonction acquisitive de la possession. Ici on déroge à la règle selon laquelle on ne peut pas transférer
plus de droit qu’on en a soit même. Le possesseur est immédiatement hors d’atteinte du véritable
propriétaire. = règle est mieux en matière de meuble que pour els immeubles car règle passe
immédiatement le possesseur hors d’atteinte.

L’ARTICLE 1141 applique ce principe général posé par l’article 2279. C’est le cas où le propriétaire d’un
meuble corporel vend ce meuble successivement à deux personnes A et B. Après la première vente
à A, le propriétaire a perdu la propriété de la chose dès l’échange des consentements (si corps
certain) mais il a pu garder la détention de la chose dans l’attente de le livrer, si dans ce délai il vend
la même chose à B en lui délivrant immédiatement le meuble dont il n’est pourtant plus propriétaire,
c’est B qui va être préféré par rapport à A car il sera entré le premier en possession de la chose. Le
possesseur de bonne foi qui a acquis d’un non propriétaire acquiert de plein droit la propriété.
Le véritable propriétaire n’est pas complètement démuni. Il peut demander des dommages et intérêts
à celui à qui il a confié la chose et qui a sans droits aliéné la chose. Il peut aussi essayer de
démontrer la mauvaise foi du tiers acquéreur c'est-à-dire prouver que ce dernier savait au moment
de l’acquisition qu’il ne recevait pas la chose du véritable propriétaire. Car la bonne foi s’apprécie au
moment de l’entrée en possession qui est prise en compte. Ce texte ne protège pas ceux qui se sont
rendus complices d’une fraude. La nécessité d’établir la mauvaise foi peut s’avérer difficile à prouver.
Si le propriétaire parvient à démontrer la mauvaise foi du tiers acquéreur, alors il peut agir contre
l’acquéreur de mauvaise foi dans un délai de 30 ans, de droit commun. C’est la seule chance qu’il a
de récupérer en nature la chose dont il a perdu la possession. Cette possibilité offerte au propriétaire
est plus étendue quand il n’y a pas eu de dessaisissement volontaire du propriétaire.

B. En cas de cas de dessaisissement involontaire

Ce sont les hypothèses de la perte et du vol. Le propriétaire n’a pas fait volontairement remise de la
chose, il n’a pas consenti au dessaisissement dont il est victime, sa position est donc légèrement
améliorée.
Le propriétaire peut toujours revendiquer la chose tant qu’elle se trouve entre les mains du voleur ou
de l’inventeur (c’est celui qui a trouvé la chose). Car ces deux personnes sont des possesseurs de
mauvaise foi, ils savent que leur possesseur ne procède pas d’u transfert régulier. Donc, la
possession de 30 ans de droit commun peut jouer à leur encontre. Souvent le voleur ou l’inventeur
va revendre le meuble. Il faut distinguer selon que ce tiers acquéreur est de bonne ou de mauvaise
foi.
76
Mme Catala
- S’il est de mauvaise foi, alors L’ARTICLE 2279 CODE CIVIL, ne le protège pas plus qu’il ne
protégeait le voleur ou l’inventeur, le propriétaire va pouvoir revendiquer pendant 30 ans son bien,
mais c’est au propriétaire d’établir la mauvaise foi du tiers acquéreur, mais une telle preuve en
pratique est difficile à rapporter.
- S’il est de bonne foi, ce qui est présumé, L’ARTICLE 2279 ALINÉA 2 édicte une solution originale
qui est relativement favorable au propriétaire, aux termes de ce 2e alinéa, le propriétaire peut
revendiquer le meuble contre le tiers acquéreur dans un délai de 3 ans à compter du jour de la perte
ou du vol.

Mais L’ARTICLE 2280 CODE CIVIL, vient très sensiblement restreindre cet avantage, en effet, dans cet
article, la loi distingue deux hypothèses :
- Ou le possesseur a acquis le meuble dans des conditions qui ne sont pas suspectes (par
exemple sur un marché, dans une vente publique…). Le tiers acquéreur n’avait aucune raison de se
méfier, il n’a commis aucune imprudence. Or, comme la confiance doit régner dans les opérations
commerciales exige qu’en pareille hypothèse, le tiers acquéreur ne subisse aucune perte. Le
propriétaire pourra bien revendiquer contre le tiers acquéreur mais il devra rembourser le prix que le
tiers acquéreur a payé. Le plus souvent, le propriétaire dépossédé ne va rien faire parce qu’il ne va
trouver qu’un avantage théorique à récupérer son bien.
- Ou, le possesseur a acquis la chose de la part d’un particulier qui ne fait pas profession
habituelle de vendre de tels objets, les circonstances de l’acquisition sont plus suspectes. Le tiers
acquéreur aurait du se renseigner, il a commis une imprudence. Le véritable propriétaire va pouvoir
revendiquer le meuble pendant 3 ans sans avoir à restituer le prix.

Section 2 : Le possesseur tient le meuble du propriétaire

C’est l’hypothèse où le meuble est passé directement du véritable propriétaire au possesseur et les
deux personnages s’opposent, le débat portant sur la nature du transfert par exemple acquisition de
la détention et non de la propriété. Le possesseur affirme qu’il a bien acquis la propriété et entend
conserver la chose. Il s’agit de déterminer la cause juridique de la possession : acte translatif de
propriété ? Si oui, il y a possession. Acte non translatif de propriété ? Si oui, il n’y a pas possession.
La difficulté du litige s’évanouit quand une des parties peut prouver le contrat dont elle se réclame. Il
faut donc supposer qu’aucun écrit n’a accompagné la remise de la chose.
L’article 2279 intervient ici au profit du possesseur, la possession tiendra lieu du titre qu’on n’arrive
pas à établir faute d’un écrit. Cette possession fait présumer le titre sous-jacent qui porte la
possession. Cette présomption de juste titre confère au possesseur le rôle de défendeur dans le
procès en revendication. Il va se retrancher derrière sa possession et le verus dominus va devoir
démontrer que le contrat ne transférait pas la propriété. En démontrant que la possession est viciée,
le propriétaire va pouvoir récupérer le bien, mais si elle n’est pas viciée, le titre sera valable.
En cas de don manuel, le transfert gratuit va s’opérer sans formalités, par simple remise de la chose.
Souvent le possesseur de la chose va dire que la chose lui a été remise à titre de don manuel.
Souvent le débat sur le vice de la possession, s’élève à l’occasion des règlements successoraux. Il
arrive souvent qu’un familier du défunt se retrouve en possession d’objets ayant appartenus au
défunt et invoque le don manuel, les héritiers qui veulent récupérer la chose disent que la possession
est suspecte, entachée d’équivoque en raison de la communauté d’habitation, peut-être que la chose
n’était pas l’usage exclusive du possesseur.
Dans cette série d’hypothèse, le texte n’a qu’une fonction probatoire, la possession tient lieu du titre
écrit qui fait défaut, ce n’est qu’une présomption simple, on peut la combattre en critiquant la
possession elle-même par la preuve d’un vice qui l’entache.

Lorsque le possesseur tient le meuble d’un non-propriétaire, l’article 2279 remplit une fonction
acquisitive, une possession de bonne foi équivaut à la propriété sauf en cas de perte ou de vol.
77
Mme Catala
Lorsque le possesseur tient le meuble du propriétaire, l’article 2279 remplit une fonction probatoire, il
fait présumer le juste titre jusqu’à preuve d’une possession viciée.
Possession exempte de vices = propriété.

78
Mme Catala

Titre 3 : Les autres manières d’acquérir la propriété et la preuve de la propriété

Section 1 : Modes d’acquisition

Tous les biens meubles ou immeubles sont faits pour être acquis et transmis par les personnes. Il
existe donc de multiples manières d’acquérir la propriété. Dans les dispositions générales du livre 3
du Code civil, on trouve un tableau des 4 modes d’acquisition de la propriété et des droits réels
principaux. L’ARTICLE 711 énonce « La propriété des biens s'acquiert et se transmet par succession,
par donation entre vifs ou testamentaire, et par l'effet des obligations ». ARTICLE 712 « la propriété des
biens s’acquiert par accession ou par incorporation et par prescription ». Mais il y a aussi
l’occupation.
Les juristes distinguent parmi ces manières d’acquérir la propriété, les modes dérivés d’acquisition
par opposition avec les modes originaires d’acquisition de la propriété (l’occupation). L’occupation est
la manière d’acquérir un bien qui avant n’appartenait à personne. Cette distinction n’est pas
essentielle. Ainsi on peut aussi envisager les modes d’acquisition de la propriété selon la distinction
entre les modes légaux et les modes volontaires.

A. Modes légaux
• La possession : On a vu les conséquences juridiques et l’effet
acquisitif qu’elle pouvait produire. Avec sa fonction acquisitive.
• La succession : elle opère un transfert à cause de mort du patrimoine du
défunt, c’est le seul mode d’acquisition universelle connu de notre droit, ça concerne le patrimoine et
tout le patrimoine (actif et passif), une quote-part de ce patrimoine est transmise en cas de transfert à
titre universel. Tous les transferts entre vifs sont eux à titre particulier.
• L’accession : on peut définir l’accession, comme étant l’accroissement
d’un bien existant déjà par l’apparition d’éléments nouveaux. Le principe qui gouverne l’accession
c’est le principe de l’accessoire, l’accessoire suit le principal. Cela veut dire que le propriétaire du
principal acquiert par l’accessoire la propriété des biens accessoires. L’accroissement d’un bien ainsi
compris peut s’opérer de plusieurs manières :
- Parfois l’accessoire se détache du principal (exemple pour les fruits et produits
de la chose), on parlera alors d’accession par production.
- D’autre fois, l’accessoire s’incorpore au principal, il s’unit à lui pour l’accroître,
c’est l’accession par incorporation. Ce type d’accession peut provenir de la nature même de la
chose : accession naturelle, mais elle peut résulter d’une activité de l’homme, accession artificielle.
C’est cette dernière qui concentre sur elle la majorité des problèmes relatifs à l’accession.
Si elle est mobilière : La main d’œuvre n’est que l’accessoire de la matière, le
fournisseur de la matière reste propriétaire de la chose fabriqué sauf s’il est payé en échange du
travail fourni selon l’article 570. Mais si le prix de la main d’œuvre dépasse beaucoup la valeur du
matériau, l’œuvre devient l’accessoire de la main d’œuvre et l’artiste ou l’ouvrier sera considéré
comme propriétaire de la chose travaillée sauf à indemnisé le fournisseur de la matière, ARTICLE 571
CODE CIVIL.
Si elle est immobilière : l’accession consiste à adjoindre à un immeuble des
constructions, des ouvrages, ou des plantations… l’adjonction est donc considéré comme
l’accessoire de l’immeuble donc le propriétaire de l’un va devenir propriétaire de l’autre, selon le
principe la construction accède au sol. Aucun problème ne se pose tant que le propriétaire bâtis sur
son terrain avec des matériaux qui lui appartiennent. Quand est-il lorsque le terrain et les matériaux
ou les plantations appartiennent à deux propriétaires différents ? Dans cette situation l’accession se
révèle acquisitive. L’ARTICLE 553 pose comme règle que celui qui construit ou plante sur son sol est
présumé propriétaire des matériaux ou des plantations qui sont de plus présumées comme étant
faites par le propriétaire du sol. Celui qui attaque ces présomptions doit les renverser.

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Mme Catala
Quand le propriétaire du sol et des matériaux n’est pas le même, la loi, pour évier un enrichissement
du propriétaire du sol, prévoit certaines règles, dans 3 hypothèses :
- Un propriétaire construit sur son terrain avec des matériaux qui appartiennent à autrui,
par la règle de l’accessoire la propriétaire de la construction lui est acquise. Elles lui aient acquise en
vertu d’une règle plus précise « la construction accède au sol » donc sa veut dire que la construction
va être incorporée par accession au terrain du propriétaire même s’il est de mauvaise foi. Le
propriétaire des matériaux ne peut pas exiger la démolition de la construction, il ne peut pas les
reprendre car ces matériaux sont incorporés au fond sur lequel le bâtiment a été édifié.
Donc, au lieu d’une action en revendication le propriétaire des matériaux ne dispose qu’une
action personnelle en indemnité pour se faire rembourser la valeur des matériaux sinon il y aurait
enrichissement sans cause. Il pourra aussi avoir des dommages et intérêts s’il arrive à faire établir un
préjudice.
- Un propriétaire construit avec des matériaux qui lui appartiennent sur le terrain d’autrui. Il
y a acquisition des constructions par le propriétaire du terrain mais alors le sort réservé au
constructeur ne va pas être le même selon qu’il »tait ou non de bonne foi (ignorait ou savait que le
terrain appartenait à autrui). La bonne foi se présume et s’apprécie au moment où les constructions
sont réalisées donc on dira qu’est de bonne foi celui qui construit sur l’immeuble qu’il possède en
croyant qu’il est propriétaire. Si le constructeur est un locataire, il est de mauvaise foi car il sait qu’il
construit sur le terrain d’autrui. Si le constructeur est de mauvaise foi alors le propriétaire du terrain
peut choisir entre exiger la démolition de ce qui a été construction au frais du constructeur et exiger
la remise en l’état. Mais, il peut aussi exiger de conserver la construction à charge de rembourser au
constructeur la valeur des matériaux et la main d’œuvre ou lui payer la plu value procurée au terrain
par la construction. Si le constructeur est de bonne foi la démolition est impossible donc le
propriétaire est obliger de garder la construction et il devra indemniser le constructeur comme dit
avant (article 555).
Quand on arrive à établir la mauvaise foi du constructeur on obtient la démolition de
l’ouvrage. Dans ce cas, les tribunaux se trouvent vers l’article 545 qui dit que nul ne peut être
dépossédé de son bien si ce n’est pour cause d’utilité publique.
- L’empiétement sur le terrain d’autrui : L’ARTICLE 555 peut-il s’appliquer si le constructeur
construit sur son propre terrain mais empiète sur le sol du voisin ? Le problème ne se pose que si le
constructeur n’a obtenu aucun consentement ni express ni tacite de la part du propriétaire du fonds
voisin, s’il y a accord, l’article 555 n’a pas lieu de s’appliquer. S’il n’y a pas d’accord, si on disait que
l’article 555 s’applique ça veut dire qu’en cas de bonne foi, la démolition n’est pas envisageable, le
propriétaire empiété doit supporter la construction et la présence du voisin sur son propre terrain,
alors que l’article 555 suppose que le possesseur quitte les lieux, si le constructeur est de mauvaise
foi, la construction serait démolie.
S’agissant du constructeur de mauvaise foi, les tribunaux ont d’abord condamné le constructeur à
des dommages et intérêts. Puis ils ont considéré que le propriétaire n’avait pas à supporter cette
expropriation, les tribunaux ont donc développé le droit du propriétaire du fond empiété d’exiger la
démolition de l’immeuble pour la partie qui empiète sur le fond. 1er civ 4 mai 1959
S’agissant du constructeur de bonne foi, les tribunaux ont du trouver une parade pour assurer la
pérennité du droit du propriétaire empiété. La Cour de cassation l’a trouvée, en se fondant sur
L’ARTICLE 545 CODE CIVIL « nul n’est contraint de céder sa propriété ». Un empiétement revient à céder
partiellement sa propriété selon les tribunaux donc les juges ont décidé que le propriétaire victime de
l’empiétement pouvait sur le fondement de l’article 545 exiger la démolition de la construction érigée
sur son fonds, même par un constructeur de bonne foi (ou si l’on n’arrive pas à prouver sa mauvaise
foi). C’est une jurisprudence aujourd'hui bien établie. Elle concerne aussi bien les empiétements
réalisés au dessus et en dessous du fond et cela grâce à la combinaison de l’article 545 et 552 du
code civil.
La solution est très sévère si le constructeur est de bonne foi et si l’empiétement est minime, même
s’il fait 1cm.

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Mme Catala
La solution se justifie davantage quand le constructeur est de mauvaise foi, la menace d’une
démolition va l’inciter à prendre plus de précautions.
Dans la pratique un propriétaire empiété exigera la démolition sur le fondement de ce texte qu’après
avoir essayé de cédé la borne de terrain sur laquelle le constructeur empiète. Les personnes visées
par l’article 555 du Code civil, la règle de l’accession ne jouerait qu’entre le propriétaire et le
constructeur et donc la règle ne jouerait plus s’il y avait un lien de droit entre les deux. Les tribunaux
décident que l’article 555 gouverne les rapports de droit entre le propriétaire et le constructeur s’il
existe un rapport entre les deux, sauf si les parties en ont décidé autrement. L’article 555 joue dans
les rapports entre un propriétaire bailleur et un locataire qui a construit sur le terrain loué.
• L’occupation : c’est l’acquisition des biens meubles qui n’appartiennent à
personne et qui sont nommés res nullius. L’occupation s’opère par la prise de possession du bien, la
propriété de cette chose n’a été transmise au propriétaire par personne. Le fait de la possession ici
va remplir son rôle acquisitif, à la différence qu’ici il s’agit d’attribuer une chose sans maîtres à celui
qui s’en empare, il va voir son acte d’emprise légitimé alors qu’il s’agit d’un acte de force.
Toutes les choses ne sont pas appropriables. Les res communis par nature sont réfractaires à une
appropriation, seule une appropriation partielle de ces biens là est possible. Le Code civil attribue
dans certains cas à l’Etat la propriété de certains biens, ce qui interdit à des propriétaires privés de
les acquérir par voie d’occupation. Ainsi c’est le cas pour les successions en déshérence, si une
personne décède sans héritiers, sans légataires, ou alors ils y renoncent, c’est l’Etat qui va recueillir
les immeubles. L’occupation ne pourra porter que sur les biens meubles corporels. Il n’existe aucun
immeuble sans maître. L’Etat a toujours une vocation à en devenir propriétaire.
- Le gibier et le poisson : les produits de la chasse et de la pêche s’acquièrent par occupation,
l’occupant est celui qui tue régulièrement, selon la législation en cette matière. Les poissons des
viviers et des étangs qui sont des eaux privés, appartiennent au propriétaire de l’étang.
- Les trésors : un trésor est une chose mobilière cachée par son propriétaire dans une
construction ou dans un meuble ou enfouis dans le sol. ARTICLE 716 ALINÉA 2, « Le trésor est toute
chose cachée ou enfouie sur laquelle personne ne peut justifier sa propriété, et qui est découverte
par le pur effet du hasard ».
Il s’agit d’une chose précieuse de nature mobilière qui ne constitue pas une richesse naturelle. Pour
qu’il y ait trésor, il est essentiel qu’on ignore la personne du propriétaire. Si la chose appartient à
quelqu’un, elle doit lui être restituée. La revendication de la chose est possible même si plus de 30
ans se sont écoulés depuis que la chose a été enfouie. Celui qui trouve la chose a alors une
possession équivoque. Si 30 ans après la découverte de la chose, personne ne la revendique, alors
l’inventeur sera propriétaire du trésor.
Il ne faut pas que la chose découverte ait été découverte lors de recherches organisées à cette fin.
Si le trésor a été découvert par le propriétaire du fond où il a été trouvé, le trésor appartient au
propriétaire de ce fonds, même s’il a été mis au jour par des ouvriers qui travaillaient pour le compte
du propriétaire.
Si le trésor est trouvé par une personne sur le fond d’autrui, le trésor appartient pour moitié à
l’inventeur et pour moitié au propriétaire du fond. Le partage ne se conçoit qu’en nature.

B. Modes volontaires

On va acquérir la propriété par un acte juridique unilatéral ou conventionnel.

1. LE TESTAMENT
C’est une manifestation unilatérale de volonté du testateur par laquelle une personne vivante désigne
les personnes qui recueilleront ses biens après sa mort, les légataires, au même titre que les
héritiers légaux.

2. LE CONTRAT

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Mme Catala
C’est un accord de volonté qui est destiné à créer des obligations et qui peut transférer la propriété
d’un bien à titre gratuit ou onéreux, selon qu’il y a ou non de contreparties à ce transfert. La
possibilité de transmettre la propriété ainsi résulte de L’ARTICLE 711 (cite les obligations comme l’un
des modes de transférer la propriété en général et particulier) et de L’ARTICLE 1138 CODE CIVIL « Elle
rend le créancier propriétaire et met la chose à ses risques dès l'instant où elle a dû être livrée,
encore que la tradition n'en ait point été faite, à moins que le débiteur ne soit en demeure de la
livrer ; auquel cas la chose reste aux risques de ce dernier ».
En principe aucune formalité n’est requise et aucune limite au fond n’est apportée à ce type d’actes.
Mais pour certains cas, un écrit est requis, pour les donations entre vifs et pour les hypothèques.
Ces contrats entraînent un transfert des droits en dehors de toute livraison de la chose. La seule
volonté des parties au contrat transmet la propriété. Mais une telle transmission peut être
dangereuse pour les tiers. Cette incertitude pour les tiers peu être la source de multiples fraudes. La
loi est intervenue pour rendre opposables aux tiers les transferts de propriété.

La preuve de la propriété
Question qui se pose en générale devant un tribunal lorsqu’une action en revendication est engagée
par une personne qui se croit titulaire. Charge de la preuve à celui qui intente l’action. Celui qui est
en possession de la chose se contente d’être sur la défensive, il n’a rien ‘autre a établir que la
régularité de sa possession, qu’il est possesseur de bonne foi. Mais, le problème de la preuve de la
propriété est plus ou moins facile a résoudre selon la nature du bien : pour meubles article 2279,
pour immeuble preuve directe et absolue est difficile a rapporter.

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