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Segunda, 08 de Dezembro de 2014 05h15

BARBARA TUYAMA SOLLERO: Graduada em Direito pela Universidade Federal de Minas Gerais.
Pós-Graduada em Direito pela Universidade Anhanguera-Uniderp. Procuradora Federal.

Qualificação Registrária
O serviço notarial e de registro, regido primordialmente pelas Leis 6.015/73 e 8.935/94
visa a garantir a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

Os notários, também conhecidos como tabeliães, e os oficiais de registro são

profissionais do direito dotados de fé pública a quem é delegado o serviço.

A fé pública é a presunção relativa, atribuída pela lei, de que aquilo que se atesta é
verdadeiro e autêntico. E o que seria este atributo da autenticidade? Por autenticidade se entende
a qualidade daquilo que é confirmado por ato de autoridade. Cuida-se do documento ou
declaração verdadeiros, sendo que o registro cria uma presunção relativa desta verdade.

No exercício de seu mister, os notários e registradores devem zelar pela segurança e

veracidade dos atos levados a registro, e uma das maneiras de alcançar tal objetivo é a criteriosa
realização da qualificação registral.

A qualificação registral é a análise da legalidade e da possibilidade de registro dos

títulos apresentados, que deve ser realizada por imposição do princípio da legalidade.

Com efeito, a validade do registro depende da validade do título e do negócio jurídico

que lhe dão suporte. Para a doutrina dominante, o dever de garantir a publicidade e autenticidade,
segurança e eficácia dos atos jurídicos levados a registro exige que o registrador impeça o
ingresso de títulos nulos ou anuláveis, desde que se trate de vício intrínseco ao título, como
veremos linhas adiante.

Afrânio de Carvalho assim descreve a qualificação registrária:

... cumpre interpor entre o título e a inscrição um mecanismo que

assegure, tanto quanto possível, a correspondência entre a titularidade
presuntiva e a titularidade verdadeira, entre a situação registral e a situação
jurídica, a bem da estabilidade dos negócios imobiliários. Esse mecanismo
há de funcionar como um filtro que, à entrada do registro, impeça a
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passagem de títulos que rompam a malha da lei, quer porque o disponente

careça da faculdade de dispor, quer porque a disposição esteja carregada de
vícios ostensivos.

Todos os títulos estão sujeitos à qualificação, mesmo os títulos administrativos e

judiciais. Neste último caso, porém, o mérito das decisões será sempre respeitado, ficando a
análise do registrador circunscrita aos elementos formais e obediência aos princípios que norteiam
os registros públicos (legalidade, prioridade, consecutividade, especialidade, etc.). Assim, por
exemplo, analisa-se se a assinatura do juiz constante do título foi devidamente reconhecida pelo
escrivão, se a competência absoluta foi respeitada, ou se o que ordena o título é congruente com
o processo respectivo.

Caso o título apresentado advenha de um ato administrativo, que goza da presunção

de legalidade, novamente o controle de legalidade pelo registrador se limitará aos aspectos
formais do ato. O controle de legalidade material do ato administrativo deverá ser suscitado
judicialmente.

Inicialmente é feito o protocolo do título, exceto se o documento é apresentado tão somente

para exame e cálculo de documentos. Caso o título esteja perfeito, será registrado. Se apresentar
vícios sanáveis, todas as exigências para tanto serão apresentadas por escrito pelo Oficial do
Registro ao apresentante do título. Caso se trate de vícios insanáveis, o título é devolvido ao
apresentante e anota-se o fato no protocolo da serventia.

A própria Lei de Registros Públicos enumera as cautelas que devem ser tomadas na
qualificação do titulo de modo a se acautelar contra a disputa de grau entre hipotecas ou a
eventual existência de direitos contraditórios sobre o mesmo título; garantir a higidez do
instrumento ou o cumprimento dos princípios registrais como a especialidade e a continuidade:

Art. 189 - Apresentado título de segunda hipoteca, com referência

expressa à existência de outra anterior, o oficial, depois de prenotá-lo,
aguardará durante 30 (trinta) dias que os interessados na primeira
promovam a inscrição. Esgotado esse prazo, que correrá da data da
prenotação, sem que seja apresentado o título anterior, o segundo será

inscrito e obterá preferência sobre aquele. (Renumerado do art. 190 com

nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 190 - Não serão registrados, no mesmo dia, títulos pelos quais se
constituam direitos reais contraditórios sobre o mesmo imóvel. (Renumerado
do art. 191 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 194 - O título de natureza particular apresentado em uma só via

será arquivado em cartório, fornecendo o oficial, a pedido, certidão do

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mesmo. (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).

Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do

outorgante, o oficial exigirá a prévia matrícula e o registro do título anterior,

qualquer que seja a sua natureza, para manter a continuidade do
registro. (Renumerado do art. 197 com nova redação pela Lei nº 6.216, de
1975).

Art. 196 - A matrícula será feita à vista dos elementos constantes do

título apresentado e do registro anterior que constar do próprio
cartório. (Renumerado do art. 197 § 1º com nova redação pela Lei nº 6.216,
de 1975).

De todo modo, ao realizar a qualificação registrária cabe ao oficial do registro examinar

os elementos extrínsecos do título, ou seja, aqueles elementos de ordem formal, percebida pelo
sentido da visão, pois sua atividade é de cunho administrativo e sua atuação se limita à legalidade
estrita. Vícios sobre os elementos intrínsecos, consoante a doutrina majoritária, não são objeto da
qualificação do título e devem ser discutido judicialmente. Desse modo vícios subjetivos, a
exemplo do dolo, não devem ser pesquisados pelo registrador.

Interessante questão que se coloca diz respeito aos negócios jurídicos viciados.
Doutrina e jurisprudência divergem entre o entendimento segundo o qual apenas as nulidades
pronunciáveis de ofício deveriam ser objeto da qualificação e o entendimento de acordo com o
qual também os atos anuláveis poderiam ensejar a negativa de registro.

A favor da primeira corrente está o argumento de que as anulabilidades não afetam o

interesse público e somente podem ser arguídas pelos interessados. Em não sendo alegadas, o
negócio jurídico convalesce.

Assim dispõe o Código Civil.

Art. 172. O negócio anulável pode ser confirmado pelas partes, salvo

direito de terceiro.

Art. 173. O ato de confirmação deve conter a substância do negócio

celebrado e a vontade expressa de mantê-lo.

Art. 174. É escusada a confirmação expressa, quando o negócio já foi

cumprido em parte pelo devedor, ciente do vício que o inquinava.

Art. 175. A confirmação expressa, ou a execução voluntária de negócio

anulável, nos termos dos arts. 172 a 174, importa a extinção de todas as

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ações, ou exceções, de que contra ele dispusesse o devedor.

Art. 176. Quando a anulabilidade do ato resultar da falta de autorização

de terceiro, será validado se este a der posteriormente.

Art. 177. A anulabilidade não tem efeito antes de julgada por sentença,

nem se pronuncia de ofício; só os interessados a podem alegar, e aproveita

exclusivamente aos que a alegarem, salvo o caso de solidariedade ou

indivisibilidade.

A despeito da robustez de tal tese, predomina o entendimento de acordo com o qual também
as nulidades relativas devem ser objeto de investigação pelo legislador, conquanto digam respeito
a defeitos extrínsecos ao negócio jurídico. Em outras palavras, as anulabilidades que maculem
exclusivamente o título, e apenas essas, devem ser sanadas antes de realizar-se o registro. Vícios
internos, subjetivos, como o dolo ou erro, não devem ser investigados pelo oficial de registro. São
exemplos de anulabilidades extrínsecas ao negócio a incapacidade relativa, a ausência de
consentimento do cônjuge na venda de bem imóvel comum, o não atendimento a requisitos
formais ou a ausência de anuência dos irmãos e cônjuge na venda de imóvel de ascendente para
descendente.

Esta segunda corrente, majoritária, entende que a Lei 8.935/94 impõe ao registrador o dever
de zelar pela autenticidade, segurança e eficácia dos negócios jurídicos. Com efeito, a finalidade
do registro é resguardar a segurança jurídica e a prevenção de futuros litígios realiza tal
desiderato, sendo que a limitação da investigação aos vícios exteriores do título é compatível com
a natureza administrativa e não jurisdicional da atividade registral.

Art. 1º Serviços notariais e de registro são os de organização técnica e

administrativa destinados a garantir a publicidade, autenticidade, segurança

e eficácia dos atos jurídicos. (Lei 8.935/94)

Em síntese, a qualificação registral é o exame feito pelo registrador do cumprimento dos

requisitos formais, previstos em lei, pelo título levado a registro. Seu objetivo é garantir que o
serviço de registro garanta a publicidade, autenticidade, segurança e eficácia dos atos jurídicos.

Mas, e se ocorrer de um negócio nulo ou anulável ser registrado? Primeiramente, deve-se

consignar que em nosso ordenamento jurídico o registro não tem o efeito saneador que goza em
outros sistemas, como o alemão. Consequentemente, o mero fato de um título viciado ter logrado
êxito em ser registrado não convalesce seu vício e pode vir a ser anulado. No Brasil, a validade do
registro depende da validade do negócio jurídico que lhe deu origem (princípio da legalidade).

Inobstante se reconheça o princípio da presunção de eficácia dos registros, este coexiste

com o princípio da legalidade ou legitimidade. E como se dá tal coexistência? O artigo 252 da Lei
de Registros Públicos – Lei 6.015/73 traz a solução:

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Art. 252 - O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos

legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito,
anulado, extinto ou rescindido.(Renumerado do art. 257 com nova redação

pela Lei nº 6.216, de 1975)

Em suma, uma vez invalidado o negócio jurídico subjacente, também será anulado o
registro. Porém, enquanto não promovida a anulação do negócio e cancelado o registro tido por
irregular, não cabe ao registrador negar-lhe efeitos. Consequentemente, enquanto não ultimado o
cancelamento do registro, o oficial de registros não poderá evitar a prática de outros atos, pois
entre nós o registro produz todos os efeitos legais enquanto não for cancelado. O art. 1.245 do
Código Civil reafirma esta solução legal:

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro

do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1o Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua

a ser havido como dono do imóvel.

§ 2o Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a

decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o

adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

Existe, porém, uma situação em que a presunção de eficácia do registro deverá ceder, por
razão lógica. Cuida-se da hipótese de duplicidade de registros. Se, por acaso, existirem duas
matrículas para o mesmo imóvel, não há como estabelecer qual desses registros deve ser
presumido eficaz, justamente porque não se pode admitir uma presunção que favoreça,
simultaneamente, duas pessoas cujos direitos são inconciliáveis. Nesse caso, não se poderá
praticar qualquer ato registral futuro até que se solucione adequadamente, qual dos registros é o
válido.

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

CARVALHO, Afrânio de. Registro de Imóveis: comentários ao sistema de registro em

face da Lei 6.015, de 1973, com as alterações da Lei nº 6.216, de 1975. 2a ed. Rio de Janeiro:
Forense, 1977

CENEVIVA, WALTER. Lei dos Registros Públicos Comentada. 20a ed. São Paulo: Saraiva,
2010.

LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: teoria e prática. 3a ed. Rio de Janeiro:
Forense; São Paulo: Método, 2012.

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Conforme a NBR 6023:2000 da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), este texto científico publicado em periódico
eletrônico deve ser citado da seguinte forma: SOLLERO, Barbara Tuyama. Qualificação Registrária. Conteúdo Jurídico, Brasília-
DF: 08 dez. 2014. Disponível em: <http://www.conteudojuridico.com.br/?artigos&ver=2.51212>. Acesso em: 22 fev. 2019.

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