Como poner un Estacionamiento y Pensión de Autos

¿Estas interesado en iniciar tu propio negocio? Conoce los beneficios al iniciar este negocio,
el mercado potencial y la mejor ubicación

¿Porque un Estacionamiento?

El crecimiento acelerado de las metrópolis y con ellas el incremento del tránsito vehicular han
dado lugar a un fenómeno que es problema para algunos y una enorme oportunidad de
negocios para otros.

Y es que no hay ciudad en Latinoamérica que escape al congestionamiento de los espacios

urbanos y que por tanto no tenga una creciente demanda de estacionamientos públicos,
especialmente en las zonas ejecutivas, aeropuertos y áreas comerciales por mencionar
solamente algunas.

Si a esto le agregamos el tema de inseguridad en las calles, entonces comprenderemos

porqué los estacionamientos son un negocio tan rentable.

Aun a simple vista, es cierto que para la mayoría de las personas, el negocio de los
estacionamientos parece uno de los más rentables dentro del sector servicios. Los altos
márgenes generados por estacionamientos, de hasta 80% de utilidad, se deben a que los
gastos operativos que implica su administración son menores, en comparación con los
establecimientos comerciales, hoteles o parques industriales.

Los principales gastos que generan este tipo de inmuebles son el pago de luz,
mantenimiento, pago de prediales y seguros contra incendios, por lo que un incremento de
tarifas, se refleja en un aumento real de los ingresos, sin que los gastos operativos se
disparen.

En este sentido, no es casual que en algunas ciudades, los terrenos, que antes eran baldíos,
ahora funcionen como pensiones o estacionamientos de paso.

Y no es para menos, pues si lo analizamos detenidamente, el negocio de los

estacionamientos públicos tiene interesantes ventajas:

 Se requiere muy poco personal, prácticamente un encargado por turno que es la misma
persona que realiza los cobros.
 Se requiere mínima infraestructura operativa
 Los costos por servicios son mínimos (algo de electricidad y agua)
 La depreciación suele ser mínima también

Si tuviéramos que pensar en lo más difícil para montar un negocio de estacionamiento

público seguramente tenemos que resumirlo en los rubros que requieren mayor inversión:

 Adecuación del terreno

 Sistema de control electrónico (plumas)
 Sistemas de vigilancia y seguridad (como un valor agregado)

Inversión que desde luego retornará en función de dos factores clave: la ubicación del
estacionamiento y sus características particulares de operación.

Para tener una idea aproximada de la inversión, debe tomarse en cuenta que la
pavimentación y equipamiento de un estacionamiento de mil metros cuadrados implica una
inversión total de alrededor de $500,000 pesos(unos US$ 26,000). La cifra incluye inversión
en pavimentación, instalación de caseta y equipo automático.

Lo más conveniente es pagar una renta en vez de comprar nuevos terrenos, pues ello resulta
más productivo ya que la recuperación de la inversión es más acelerada. Para ello, debes
asegurar contratos de renta con duración de 2 a 5 años que permitan la recuperación y la
pronta obtención de buenas utilidades.

El monto de renta de un terreno varía según la ubicación, el tamaño y las condiciones

generales del terreno, las negociaciones con el dueño del lote, y por supuesto de la ley de
oferta y demanda.
Otra opción para la renta del terreno, es ofrecerle al dueño, un ingreso variable en función de
los ingresos del estacionamiento (por ejemplo, 7%).

Esta alternativa tiene sentido para estacionamientos cuya capacidad es chica y tendrían que
estar con una ocupación mayor al 50% para asegurar una ganancia con una renta fija.

El monto de la tarifa del estacionamiento depende totalmente de la renta del terreno,

infraestructura, niveles de seguridad y horarios. Sin embargo, las tarifas por hora de
estacionamiento en ciudades grandes suelen estar en el rango de los 12 a 18 pesos la hora.
El gran secreto reside en lograr una tarifa competitiva que permita mantener ocupados los
espacios la mayor parte del tiempo.

Para ello, como en todo negocio se recomienda hacer siempre un estudio de mercado y
sobre todo analizar la competencia cercana.

Sin embargo, con las tarifas que se cobran actualmente, a nadie le conviene comprar un
terreno para dedicarlo exclusivamente a estacionamiento y es por eso que la mayoría de los
operadores prefieren pagar una renta.

Adicionalmente al concepto básico de cobrar por los espacios de estacionamiento, también

se puede adicionar otros ingresos al negocio:

 Renta de espacios publicitarios en el interior del mismo

 Valet parking
 Servicio de lavado de vehículos
 Pensión nocturna (ideal para residentes cercanos)
 Pensión mensual (ideal para ejecutivos que utilizan el servicio día con día).

Hasta hace algún tiempo, en algunas ciudades el tema de los estacionamiento era manejado
de manera un tanto informal, en el sentido de que eran soluciones improvisadas al problema.
Hoy en día, la historia es otra ya que los estacionamientos públicos requieren de cierta
logística, administración eficiente e incluso implementación de tecnología.

Recuerda que parte del secreto para el éxito de este negocio consiste en la implementación
de controles que te permitan administrar las cuentas con seguridad y no depositar esta
responsabilidad a criterio de un encargado.

Mercado Potencial

Según estimaciones de la Operadora Central de Estacionamientos, en el país existen 11 mil

estacionamientos formales, los cuales generan ingresos por 40 mil millones de pesos y en
los últimos cuatro años se ha registrado un crecimiento de estos establecimientos del 6 al 8
por ciento.
Entre los principales operadores de estacionamientos que han logrado acaparar este
mercado en México se encuentran Central, Parking Solution Ranver, Copemsa y Pare.
Existen aproximadamente 15 consorcios que se reparten un 55 por ciento del mercado
nacional

A la par, existen negocios que operan sus estacionamientos directamente, como plazas
comerciales, hoteles y supermercados.

Para los centros comerciales, los ingresos que perciben por entradas a sus estacionamientos
se han convertido en la segunda o tercera fuente de recursos, después del arrendamiento de
espacios comerciales.

Los siguientes aspectos de la industria automotriz explican el potencial de mercado para este
tipo de negocio:

 México es uno de los países con mayor cantidad de vehículos por número de habitantes.
Hoy, más de 20 millones de automóviles circulan en México, según la Asociación
Mexicana de Distribuidores de Automotores (AMDA).
 En lugares como el Estado de México el parque vehicular crece un 35% cada año.

A pesar de la severa crisis que enfrenta la industria automotriz en el mundo, de acuerdo con
la AMDA, en el primer trimestre de 2009 se vendieron 1,095,484 vehículos “ligeros” en el
país.

El mercado es amplio y seguirá creciendo. Este giro es uno de los más beneficiados por el
constante crecimiento que la industria automotriz ha presentado en la última década. Más de
14.5 millones de vehículos automotores en circulación hasta mayo de este año son
particulares. Esto da una mejor idea del tamaño del mercado nacional.

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