2019

Jan. 4rd Week

 (01.20~01.26)
By 빠른느림보

1. 표준 주택 공시가격 상승

 세금 정상화 주장 & 조세 형평성 강조

 그동안 실거래가와 공시지가 가격 차이가 컸음
 토지와 주택 유형이나 지역에 따라 차이가 발생.
✓ 이건희 회장 주택은 집값 대비 공시가격이 52%
✓ 서울 아파트는 집값 대비 평균 64%
 그동안 상대적으로 낮았던 주택과 토지에 대해 세금이 크게 오르는 게
아니라 그동안 덜 내던 세금이 정상화 되는 것.
 가격 급등 지역의 시세 상승분을 반영한 것이라고 말함

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 정부는 보유세 부담이 커지는 고가 다주택자의 조세저항을 정면 돌파하겠다는
입장. 중저가 부동산에 대한 현실화는 점진적으로 진행하겠다는 입장
 공시가격 인상은 서울 고가주택 위주로 이뤄지면서 정부와 여당이 대기업과
고소득자 위주로 소득세와 법인세를 올린 “핀셋 증세”의 재연
 현재 시세에 대한 공시가격 비율 공개
 그동안 비공개였던 공시가격 현실화율을 공개
 공동주택 (아파트) 68.1%, 단독주택 51.8%, 토지 62.6%
 4 월 발표 예정인 공동주택 공시지가 상승률에 관심도 집중. 공동주택도 크게
오를 경우 보유세, 건강보험료, 상속세, 기초연금 등에 영향을 크게 미침으로써
반발이 크게 나타날 전망
 시세에 대한 공시가격 비율이 단독주택이 51.8%로 공동주택에 비해서 크게
낮기 때문에 단독주택 공시지가 상승률이 크게 나타난 것으로도 볼 수 있음.
따라서 공동주택은 이만큼 크게 오르지는 않을 수 있음.
 하지만 부동산에 대해 정부가 적대감을 가지고 있기 때문에 쐐기를 박아야
한다고 생각할 경우 공동주택에 대해서도 크게 올릴 가능성 있음.

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2. 공시가 상승에 따른 보유세 인상

3. 안전진단 통과될때까지 도전

 2018 년 정부의 재건축 안전진단 강화 이후 움츠러들었던 재건축 사업이 다시

추진 도전
 서울 목동신시가지 아파트, 방이동 올림픽 선수기자촌 아파트, 부천 괴안 3-1,
괴안 3-6 구역, 심곡본 3-2 구역 등 재건축 정밀안전 진단 신청 추진 중
 21 일 목동 신시가지 아파트 1~14 단지 주민들은 한형기 반포
아크로리버파크 조합장을 초빙해 설명회를 열었음
 한 조합장은 “재건축 후에 목동 아파트 가격은 잠실을 넘어 최소 3.3m2 당
최소 6000 만원 이상 갈 것” 이라며 정밀 안전진단 통과 실패를
두려워하지말고 시도하는 것이 중요하다고 강조함.
 현재 목동신시가지 아파트는 단지별로 재건축 준비 위원회 모임을 만들어서
정밀 안전진단 용역비 모금을 추진 중임.
 안전진단은 재건축 사업의 첫 단계로 이를 통과하지 못하면 사업 추진이
불가능하고 수억원의 용역비를 날릴 수 있음.
 하지만 올해 공시지가가 상승하면서 재초환 금액이 줄어들 수 있어서 재건축
사업에 대한 시도가 증가할 수 있음.

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4. 주택 증여 사상 최대

 작년 주택 증여 10 만건 돌파. 전년 대비 25% 증가
 작년 서울 주택 증여건수는 25,000 여건으로 전년 대비 67% 증가
 강남 3 구로 좁혀서 보면 17 년 증여건수는 16 년과 유사하거나 줄어들었지만
18 년에는 2 배 이상 증가함. 고가주택이 많은 곳일수록 증여가 활발하게
이뤄졌다는 것을 보여줌.
 913 대책 발표 직후 증여 증가
 9 월 7540 건 → 10 월 10270 건 → 11 월 9568 건 → 12 월 10,117 건으로
늘어남
 913 대책으로 인해 임대사업 비과세 축소, 양도세 중과 규제는 그대로
➔ “파느니 물려주자”
 최고 양도세 62%에 달하는 양도세를 내느니 증여를 해서 주택 수도 줄이고
절세 효과도 노렸다는 분석

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5. 규제 한파에 작년 민간 분양 7 년만에 최저

 작년 민간주택 분양실적이 19 만여 가구로 7 년만에 가장 낮은 수준

 2015 년에는 사상 최대치인 43 만여 가구
 지방에서 한해 분양보증 실적이 10 만 이하로 떨어진 건 2010 년 이후
8 년만에 처음
 정부 규제와 경기 침체 등으로 지방 부동산 시장은 크게 위축 & 수도권은
청약제도 개정으로 예정된 공급 일정 연기
 2019 년 한해 신규 분양 공급도 위축될 듯. 주택산업연구원은 올해 신규 분양
물량을 22 만 5 천여가구로 예상. 공공물량을 제외하면 민간 분양 실적은
20 만 가구를 밑돌 것으로 전망

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6. 1 월 예상분양율 1 년새 최저

전국 HSSI 전망[주택산업연구원 제공] 1 월 예상분양률[주택산업연구원 제공]

 1 월 예상 분양률은 전국과 서울 모두 1 년여 만에 최저치로 떨어짐

 분양경기 실사 지수 (HSSI)는 67.2 로 전월 전망치 66.3 보다는 소폭 올랐지만
기준선인 100 보다는 크게 낮음
 서울 (84.9)과 세종 (83.3) 만 80 을 넘었고 나머지 지역은 50~70 선

HSSI 는 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중인 단지의 분양

여건을 종합적으로 판단하는 지표로, 100 을 초과하면 분양 전망이
긍정적, 100 미만이면 그 반대를 의미함

 1 월 전국 예상 분양률은 68.9%로 2018 년 1 월 이후 1 년만에 60%대로

떨어짐

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7. GTX-A 광화문역 신설 계획 이슈

 서울시 GTX-A 노선에 광화문역 신설 추진 – 박원순 서울시장이 21 일 GTX-A

노선 광화문 복합역사 신설 계획을 포함한 새로운 광화문 광장 프로젝트를
발표. GTX-A 노선에 지하철 5 호선 광화문역을 연결
 국토부는 서울시가 추가 사업비와 운영손실을 보전하면 검토할 수 있다는 입장
 서울시는 이에 대해 답을 주지 않고 연내 타당성 조사를 마치고 국토부,
민간사업자 (에스지레일)과 협의에 들어갈 방침이라고 함.
 국토부는 타당성 조사 결과가 중요한 것이 아니라 서울시가 비용 문제에 대해
명확한 입장을 밝히는 것이 먼저라고 밝힘

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8. 서울시 주택 8 만호 중 정비 사업 물량은 5% 뿐

 서울시의 8 만가구 신규 공급물량 중 정비사업 (재건축/재개발)이 차지하는

비중은 5%에 불과함. 안전진단 강화, 재건축 초과이익 환수 등의 규제여파로
정비 사업이 제역할을 하지 못함
 서울시는 2017 년말까지 주민 3 분의 1 이상이 요청하고 사업찬성자가 50%
미만인 경우 재개발 구역을 해제하는 한시 조항을 조례에 적용하면서 “뉴타운
출구 전략”에 포커싱
 지난해 여의도, 용산 개발 계획을 밝힌 후 일대 집값이 급등한 전력이 있어
정비사업에 우호적인 정책이 나오지 않을 듯

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9. 2018 년 지역별 매매 최고가 아파트 단지

 평당 가격이 가장 비싼 아파트는 개포주공 1 단지 전용 42m2 평형. 평당

1 억 6287 만원 수준
 경기도에서는 과천시 주공 2 단지 전용 20m2. 평당 1 억 619 만원 수준
 평당 1 억원이 넘은 단지는 전국 19 곳으로 서울이 18 곳, 과천이 1 곳으로
나타남.
 상위 10 개 중에서는 강남구가 4 곳, 서초구가 3 곳, 송파구가 1 곳으로
나타났고 이외 강동구와 용산구가 각각 1 곳

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10. 헬리오시티 10 년전 잠실 데자뷔 논란

2007~2008 년 잠실
 엘스 (5678 가구), 리센츠 (5563 가구), 트리지움 (3696 가구) 레이크 팰리스
(2678 가구), 파크리오 (6864 가구) 등이 비슷한 시기에 입주
 전용 84 전세값 평균이 2 억 3500 만원.
 그 당시 전세가율은 30% 안팎으로 현재 헬리오시티와 엇비슷한 수준
 이후 전세가격 급등
 2008 년 2.35 억 → 2010 년 3.95 억 → 2012 년 4.9 억 → 2014 년
5.95 억 → 2016 년 7.55 억 → 2018 년 7.55 억
 매매가격도 8 억에서 지난해 14.5 억으로 상승
 잠실권역은 2015 년 이후 회복세를 보이자 빠르게 처분한 사례가 많음. 땅을
치고 후회한 사람들 많음.
현재 헬리오시티
 헬리오시티 전용 84 에서 전세 5 억원대 매물이 나옴. 최대 8 억원에서 계약이
체결된 것으로 고려하면 3 억 하락
 매매가격은 입주권이 지난해 10 월에 최고 17 억에 거래된 이후 12 월에
14 억대까지 내려옴
 하지만 버티면 오를 것이라는 학습효과 있음
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11. 수익 높이려 북위례 분양 늦추는 건설사들

 올해 로또 청약 열풍의 성지인 북위례 분양 일정을 건설사들이 늦추고 있음.

 3 월로 예정된 기본형 건축비 인상안 발표결과를 기다리기 위함
 분양가 상한제가 적용되는 북위례에서는 기본형 건축비가 오르면 분양가도
함께 올라 건설사 수익이 늘어남
 3 월에 발표되는 기본형 건축비는 기존에 비해 1%이상 인상될 것으로 예상
 그럼에도 주변 시세대비 70% 수준이고 중대형 평형 공급으로 인해 추첨
물량이 많아서 상당한 인기를 끌 것으로 보임

12. 상반기 생활 SOC 5.7 조 집행 & 공공주택 2 만호 공급

 홍남기 경제부총리는 생활 SOC 사업에 1 분기 3 조원, 상반기 5.7 조원을

집행하겠다고 말함.
 생활 SOC 3 개년 추진계획안을 3 월말까지 마련
 유휴 국유지 개발
 해당 부지에는 주거 취약계층을 위한 공공주택 2.2 만호 등을 짓기로 함.
 창업, 벤처 기업 보육공간 등으로도 일부 활용
 스마트시티, 도시재생 사업이 성공적으로 이뤄질 수 있도록 이 사업들과
연계 개발하기로 함
 22 일 여의도 면적의 2.4 배 규모에 이르는 국유지를 선도사업지로 선정함
 2028 년까지 16.8 조원의 투자가 이뤄지고 37 조원 규모의 생산유발과
20 만 5 천명의 고용유발 효과가 발생할 것으로 기대

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13. 전국 땅값 상승률 4.6% ‘12 년 만에 최고’

 지난해 전국 땅값 4.58% 상승. 전년 (3.88%) 대비 0.7% 높아짐 2006 년

5.61% 상승한 이후 최고 상승률임
 수도권 땅값은 5.14% 올라 전년 3.82%보다 상승폭이 확대됨
 지가는 세종(7.42%), 서울(6.11%), 부산(5.74%), 광주(5.26%), 대구(5.01%),
제주(4.99%) 등의 순으로 상승.
 서울 용산구(8.60%)와 동작구(8.12%), 마포구(8.11%) 등 개발호재 지역도
8%대 높은 상승률을 보임.
 파주는 9.53% 상승 – 남북관계 개선이 호재로 작용
 파주 군내면(124.14%), 장단면(109.90%), 진동면(86.68%) 급등
 울산 동구(-3.03%), 전북 군산시(-1.92%), 경남 창원 성산구(-1.17%),
거제시(-0.65%), 창원 진해구(-0.34%) 등은 산업 침체의 여파로 땅값이 하락


14. GTX 와 남북경헙 업은 ‘파주지세’ 올 5 천여 가구 공급

 전국 시군구 가운데 땅값 상승률 1 위를 차지한 파주에서 올해 5 천여가구 공급

 GTX-A 노선 사업의 최대 수혜지로 교통망 개선 및 남북관계 개선으로 도로와
철도 등 각종 인프라 개선 기대감이 높음
 올해 파주에 공급될 아파트는 6 개 단지 5435 가구

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  파크푸르지오 – 지하 1 층 지상 28 층, 7 개동, 전용 59m2 / 84m2 총
710 가구로 조성. 운정역이 차로 5 분거리. 단지 옆으로 유치원을 비롯해
초중고 부지가 위치. 주변에 파주 운정점 홈플러스, 롯데시네마,
롯데프리미엄아울렛 등 생환편의시설이 가까움
 우미린스테이 – 뉴스테이. 전용 59~84m2 총 846 가구 규모

15. 부동산 지표들의 조심스런 반전 “강남권만 열외”

 거래절벽과 시세하락이 이어지는 서울 아파트 시장에서 작은 변화 조짐이 보임

 시장 분위기가 반전했다고 보기는 어렵지만 하락 폭이 제한적일 가능성이 큼
 한국감정원
 지난 14 일 기준 주간 아파트 동향에서는 6 주만에 처음 상승한 자치구가
나타남
 금천구 0.01% 상승
 보합세는 종로구와 구로구
 전체 시세는 -0.0%를 기록하며 하락폭이 전주보다 0.01% 줄어듬
 부동산 114
 서울 전체 25 곳 중에서 상승이나 보합세를 보인 곳은 12 곳
 상승한 곳 (6 곳) – 종로구, 중랑구, 은평구, 용산구 구로구, 도봉구, 강세구
 보합인 곳 (6 곳) – 중랑구, 중구, 성동구, 서대문구, 광진구, 강북구
 KB

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  서울 전체 25 곳 중에서 상승이나 보합세를 보인 곳은 18 곳
 상승한 곳 (8 곳) 강북구와 도봉구, 마포구, 종로구, 중랑구, 구로구, 동작구,
영등포구
 모든 조사에서 강남 3 구는 여전히 약세
 한국감정원 – 강남구 (-0.17%), 서초구 (-0.16%)
 부동산 114 – 강남구 (-0.22%)
 KB – 강남구 (-0.18%)
 강남 등을 제외하고는 일부 반등을 보이는 것은 실수요자가 그만큼 살아있다는
것으로 볼 수 있음. 올해 서울 입주 물량이 있지만 멸실 물량을 고려하면
여전히 공급이 부족하기 때문에 수급을 보면 집값이 폭락하기는 어려워 보임.

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16. 다음주 분양 캘린더

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