IIL- METODOS DE VALUACION 31+ VALOR DE MERCADO 0 COMPARATIVO scl obenigo en hae a investigacin de mercado exauativa, ge pita Meir los precios en qu stn venend ycomprand los inchs Enc considera: + Lonantcotentes (0 anerir dl inmucbl) + Las condiciones econimics actuals dl mead + Las penpestive ies (reieno da 20). . + Lasperpectiva polices sociales (acetacin u oposicié de agen). + Las perspectives judas (laments de construc). Sila informacin existent es suicient se pode optar por la aplicacién del método de Mercado para el inmucble en su conjunto (terreno y edifcaciones)debidamente soportado con operaciones realizadas,formando étas pate del informe. 3.2. VALOR FiSICO 0 DIRECTO [Ente método conssteen determinat el import resultante de deducir al Valor de Reposicién ‘Nuevo, ls cantdad requerda para poner el bien como nuevo, debido a os efectos dela vida itil consumida, ef estado de conservacién y de los factores de obsolencia. El Valor Fisico es el »resultado de la suma de los valores del terreno, de las construcciones y los equipos, en un avalio specific. Para la valuacién de las construcciones, se determinarin los valores unitatios de reposicién nuevo para cada uno de los diversos tipos observados, segiin la descripeién y clasificacidn de los mismos. Valor de Reposicién Nuevo: es la cantidad de dinero necesaria para construr un inmueble similar en la actualidd. Valor Neto de Reposicién: Es la diferencia resultante de restarle al "valor Ge reposicién nuevo, el ddemérito correspondiente " Factores de Obsolencia (Demérito o Depreciacidn): es el factor que representa Ia perdida de valor ceasionada por la depreciacién acumulada originada ésta por el deteriora fisio, asi como por ‘obsolenciasfuncionales y/o eoonsmica, segin el caso Para lerminar el indice fsieo 0 directo, se recomienda considerar Unieamente la depreciaciin por deteriora fisico debido ala edad y el estado de conservacion, Vida Util Consumida: depénde de los materiales utilizados en Ia construccién (fiero, cobre, plistico, morteros, ete.) Factor de Conservacién: Implica el conocimiento de los trabajos y rehabilitaciones que se le han practicado al iamueble Para efectos de Vida Util y Factor de Conservacién es nevesario tomar en cueita las ‘ehabiltaciones y reparaciones mayores que se le hayan practicado al inmueble.Para determinar el valor del terreno se podté aplicar el valor unitario de un Lote tipo o predominante en la zona o en esa calle, © que al jucio del valuador proceda. Ya que en Ie mayorta de los cas0s no se cuenta con otes tipo en Ia zona, se procede & investigar los valores unitaros de los diversos terrenos en ef mercado, para finalmente aplicarfactoes de castigo © premio 2 estos valores, segin las diferencias en las caractersticas conocidas de los terrenos investigados, y asi obtener el valor unitario por apicar al lote en estudio, 3.3 VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS EI método por capitalizacién de rentas permite determinar ‘el indice de capitalizacién a partir de larentaefectiva que produce un inmueble,o bien, en funci6n de la rents estimada o que pdieraproducir de dicho bien, Para la determinacién de este indice, se tomarin en cuenta lo siguientes conceptos: 4) Renta real oefetiva: la que est produciendo el inmucble ala fecha del aval. ') Renta estimada de mergado: la que resulta de la investigacion y comparacién de muebles arrendados similares en un mercado activo de arrendamicntos. I método para determinar el indie de eapitalizacin, establece que éste resulta de considerar Jos ingresos netos anaes que produce 0 puede prodicr un inmucble y seleccionar une tasa de capitlizacién acorde con el mismo, que haga rentable el mercado de inmuebles. ‘pane ingen Cot Mae a