Universidad Nacional del Nordeste

Facultad de Derecho y Ciencias Sociales y Políticas

Trabajo Práctico
Derecho Civil IV
“Modos especiales de Adquisición del Dominio”
Profesora: Gilda Gisella Ocampo

Adquisición del dominio. Modos especiales.

Modos de adquisición:

Por la apropiación.

Por la transformación.

Por la accesión.

Por la tradición.

Por la percepción de frutos.

Por la sucesión.

Por la prescripción adquisitiva.

1. APROPIACIÓN

El art 1947 establece que: “El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño,
se adquiere por apropiación.

a) Son susceptibles de apropiación:

1. Las cosas abandonadas.
2. Los animales que son objeto de la caza y de la pesca
3. El agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos
b) No son susceptibles de apropiación:
1- Las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida,
excepto prueba en contrario.
2- Los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno
3- Los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si
emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al duelo de este,
si no empleo artificios para atraerlos
4- Los tesoros. “

Requisitos:

Los requisitos para que se configure la apropiación son:

a) Aprehensión o toma de posesión de la cosa;

b) Que la cosa sea susceptible de apropiación, es decir, que sea una cosa mueble, que no
haya pertenecido a nadie o y si perteneció a alguien haya sido abandonada por su dueño;

c) Que la apropiación no sea prohibida por la ley

d) Que haya intención de adquirir la propiedad

e) Que se llevada a cabo por una persona capaz, porque si no lo fuera la manifestación
de voluntad sería nula y no produciría efecto alguno.

Caza (art 1948): El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural,
pertenece al cazador cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no
desista de perseguir al animal que hirió tiene derecho a la presa, aunque otro la tome o
caiga en su trampa.

No importa a los fines de la adquisición, si el animal ha muerto o fue herido por el

cazador y este lo persigue, nadie puede tomarlo.

Se incluye al animal domesticado que recupera la libertad natural como objeto de

apropiación.

Pesca (art 1949): Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar
en otras aguas, adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su
medio natural.

La norma se refiere a especie acuática, lo que comprende peces, moluscos, crustáceos y

plantas acuáticas. Hay que tener en cuenta todos los tratados y las normas sobre pesca.

Enjambres (art 1950) El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles

ajenos, pero debe indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento,
el enjambre pertenece a quien lo tome. Cuando se incorpora a otro enjambre, es del
dueño de este.

Cosas no susceptibles de apropiación:

 Las cosas perdidas.

 Los animales domésticos.
 Los animales domesticados.
 Los tesoros.

RÉGIMEN DE LAS COSAS PERDIDAS

Para que exista cosa perdida son necesario dos requisitos: el objetivo, reflejado en el
hecho de que la cosa se encuentre expuesta a las miradas de todos y accesible a
cualquiera, pero que no es el lugar destinado a conservarla y el subjetivo, consistente en
la negligencia o descuido del titular pero que excluye la idea de renunciar a los derechos
sobre ella.

No resulta fácil determinar cuando la cosa es perdida o abandonada por ello el CCYC
acude a la presunción de considerarla perdida si es de algún valor la cosa.
Hallazgo y Recompensa (art.1955 y 1956): Cuando una persona encuentra una cosa
perdida puede optar por tomarla o no. De hacerlo, desde que la aprehende responde
como depositario a título oneroso y debe cumplir con el procedimiento indicado en la
norma y restituirla a quien tenga derecho sobre ella. Si no lo hiciera, pierde el derecho
de recompensa y el resarcimiento de los gasto de aprehensión y conservación. Si
desconociera quien es el dueño, debe entregar la cosa a la policía del lugar, para que
mediante proceso legal, se logre dar a conocer el hallazgo.

El hallador tiene derecho a la recompensa por el hallazgo así como al resarcimiento de

los gastos realizados.

El dueño de la cosa puede liberarse haciendo abandono traslativo a favor del hallador.

No se establece regla sobre el monto de la recompensa. Podrían llegar a un acuerdo

hallador y propietario y en caso contrario, el monto lo fijara un juez.

Si se desconoce quién es el dueño el juez debe ordenar la publicación de edictos.

Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa
debe venderse en subasta pública.

La norma señala un plazo de seis meses después de la publicación para que en caso de
no presentarse el dueño, se subaste la cosa. Pero la venta puede anticiparse si la cosa es
perecedera o de conservación costosa.

Una vez subastada, el producido se deposita a la orden del juez y deducidos los gastos
generados por ese acto y el monto de la recompensa, así como los gastos realizados por
el hallador, si queda un remanente pertenece a la ciudad o municipio en que se hallo la
cosa perdida.

ADQUISICIÓN DE UN TESORO

¿Qué es un tesoro? (art.1951)

Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No lo es la cosa de dominio pública ni la que se encuentra en una sepultura
de restos humanos mientras subsiste esa afectación.

El descubridor (art.1952)
Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un
tesoro. El hallazgo debe ser casual. Solo tiene derecho buscar tesoro en objeto ajeno
los titulares de derechos reales que se ejercen por la posesión, con excepción de la
prenda.

TRANSFORMACION ART. 1957

Hay adquisición del dominio por transformación si alguien de buena fe con una cosa
ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una nueva con
intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, solo
debe el valor de la primera.

Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser

indemnizado de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma, en este caso
debe pagar al transformador su trabajo o el mayor valor que haya adquirido la cosa, a su
elección.

Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado

anterior, el dueño de la materia es dueño de la nueva especie, en este caso debe pagar al
transformador su trabajo, pero puede optar por exigir el valor de los gastos de la
reversión.

Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado

anterior, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al
que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la materia y del daño.

2. ACCESIÓN

Concepto

El anterior Código Civil establecía que se adquiría dominio por accesión cuando alguna
cosa, (mueble o inmueble) acreciera a otra cosa por adherencia natural o artificial.

En sus notas, Vélez se preocupaba por distinguir la propiedad que se tiene sobre los
accesorios de la cosa principal de la propiedad de aquellas cosas que el dueño adquiere
por accesión. Con relación a los primeros, lo accesorio siempre sigue la suerte de lo
principal, la propiedad “se extiende” a los accesorios, por lo que están comprendidos en
el propio título de dominio. En cambio, cuando una cosa diferente se adhiere a otra de
nuestra propiedad, adquirimos el dominio por un título diferente, autónomo, a título de
accesión y por lo tanto, será otro el régimen que se aplique.

Distintos supuestos

Accesión

Muebles Mezcla  Sólidos

Confusión Líquidos

Inmuebles Por adherencia natural Aluvión fuerza

paulatina

Avulsión fuerza
súbita

Por adherencia artificial Edificación

Plantación

Siembra

ACCESIÓN DE COSAS MUEBLES

El artículo 1958 del Código Civil y Comercial establece: “Si las cosas muebles de
distintos dueños acceden entré sí sin que medie hecho del hombre y no es posible
separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de
la que tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible
determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por partes
iguales”.

De este artículo podemos establecer los requisitos o elementos para que exista accesión
por cosas muebles:

 Debe tratarse de cosas muebles, y estas cosas deben tener diferentes dueños.
 La accesión debe ser casual, es decir que no debe mediar hecho del ser humano
ya que en tal hipótesis se aplicaría el régimen de transformación, o bien el
general de las cosas muebles.
 En segundo lugar, si las cosas se intentaran separar, se menoscabaran o
generarían enormes gastos.

Para resolver el conflicto, en primer lugar habría que distinguir si hay o no cosa de
mayor valor económico. Si la hay, el dueño de ella adquiere el dominio del todo,
pagando a los otros el valor de la materia adherida. Esto no lo dice el artículo pero,
sostiene Lorenzzetti, se puede llegar a esta solución aplicando por analogía lo previsto
para la transformación, la solución opuesta generaría un enriquecimiento ilícito.

Si es imposible determinar qué cosa tiene mayor valor económico, los propietarios
adquieren la nueva por partes iguales. En este caso en que de la mezcla o confusión se
origina un condominio, en el régimen anterior se afirmaba que no se trataba de una
indivisión forzosa y la cuota de cada condómino era proporcional al valor de la cosa que
se adhirió, mientras que ahora el código establece que son partes iguales.

La accesión de cosas muebles puede producirse por:

a) Mezcla: Cuando dos sólidos se fusionan sin posibilidad de separarse.

b) Confusión: Cuando dos líquidos se fusionan sin posibilidad de separarse.

En cuanto al significado de la reforma, el código anterior trataba en varias normas

casos de adjunción, mezcla y confusión, que fueron simplificados o eliminados teniendo
en cuenta la escaza aplicación que tenían estas normas.
ACCESIÓN DE INMUEBLES

Recordemos que los diferentes supuestos de accesión de inmuebles comprendían:

Por adherencia natural Aluvión

Avulsión

Por adherencia artificial Edificación

Plantación

Siembra

Por adherencia natural:

ALUVIÓN:

El artículo 1959 establece que: “El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble
confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación,
pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los
particulares por aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines
meramente defensivos. No hay aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al
inmueble. No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente. El acrecentamiento
aluvional a lo largo de diferentes inmuebles se divide entre los dueños, en proporción
al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera. Se aplican las normas sobre
aluvión a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas como por
el abandono de su cauce”.
Estamos en presencia de “aluvión por acarreo” o aluvión propiamente dicho, cuando los
terrenos confinantes con la ribera de aguas durmientes o corrientes reciben un
acrecentamiento de tierra. Este pertenece a los dueños de las heredades ribereñas.

Del artículo 1959 podemos establecer los requisitos o elementos para que exista
accesión de inmuebles por aluvión:

 Que se produzca por una corriente de agua (ríos o arroyos) o por efecto de aguas
durmientes (lagos y lagunas). Podemos señalar que el anterior código establecía
que no existía aluvión cuando se trataba de aguas durmientes, lo que como se
puede apreciar fue modificado en el nuevo código.
 Que los terrenos del dominio privado que reciben el acrecentamiento de tierras
de tales aguas, deben ser, en palabras de Lorenzzetti, arcifinios, es decir,
territorios que poseen límites naturales.
 El aluvión debe ser natural: la única excepción son los trabajos defensivos que
puede hacer el dueño sobre su terreno (sin avanzar sobre la corriente de agua
porque esto puede empujarla sobre la otra ribera perjudicando los predios que
están sobre ella).
Cuando el acrecentamiento no es resultado del orden natural de las cosas sino de
obras hechas por el hombre, no se trata de la situación prevista por la ley para la
anexión de esos terrenos por aluvión y, en consecuencia, los dueños de las
heredades que se ven afectados por estas obras pueden exigir la exclusión de las
aguas invasoras, la supresión de las obras perjudicantes y en su caso los daños y
perjuicios.
 Debe haber adherencia de la sedimentación al inmueble. Solo puede hablarse de
terrenos aluvionales cuando estos están definitivamente formados y
consolidados en tierra firme, sin que ninguna corriente de agua que forme parte
del rio los separe (excepto que sea intermitente, como por ejemplo, una crecida
 por lluvias).

Puede suceder que el acrecentamiento por aluvión abarque a varios inmuebles, en tal
caso se divide entre los dueños en proporción al frente que cada uno de ellos tenga sobre
la antigua ribera.

Se aplican las normas sobre aluvión también a:

 - Alveus exciccatus: sucede cuando el rio abandona parcialmente su cauce, se va
retirando poco a poco de una de sus riberas para recostarse sobre la otra, dando
como resultado que quede al descubierto parte de su cauce en la ribera de la que
retiró, será propiedad de los ribereños.
- Alveus derelictus: cuando se produce el abandono total del cauce, no previsto
por Vélez en el antiguo código. Por analogía, tiene la misma solución que el
caso anterior.

No constituye aluvión:

En primer lugar vale aclarar que el límite de los ríos se puso en la línea de las mas altas
mareas ordinarias (en su estado natural), es decir, que se lleva el límite del rio un poco
mas lejos del agua, agrandando el dominio público y achicando el dominio privado. Por
lo tanto, las arenas o fango y lo que sea que se encuentre dentro de estos límites no
pueden constituir aluvión puesto que forman parte del curso del agua.

AVULSIÓN:

El artículo 1961 establece que “el acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de
las aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble.
También le pertenece si ese acrecentamiento se produce por otra fuerza natural. Si se
desplaza parte de un inmueble a otro, su dueño tiene derecho a reivindicarlo mientras
que no se adhiera naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho a pedir su
remoción, mas pasado el término de seis meses, las adquiere por prescripción. Cuando
la avulsión es sobre cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto
sobre las cosas perdidas”.

Contrariamente de lo que sucede con el aluvión, en la avulsión el acrecentamiento de

los terrenos con cosas susceptibles de adherencia natural (arena, tierra, etc) se produce
no es forma lenta e imperceptible, sino por una fuerza súbita, como cuando una porción
de terreno de un fundo (que generalmente se encuentra a una altura superior) es
desprendida violentamente como consecuencia de una gran crecida, e incorporada
naturalmente a otro predio (situado normalmente en la parte inferior del curso de agua y
que es el que se beneficia con la acción.

Puede suceder que se produzca un desplazamiento de parte de un inmueble. En tal

caso, mientras que no esté naturalmente adherido al inmueble al que fue a parar, el
dueño conserva su dominio y puede reivindicarla. El plazo para ello es de seis meses a
contarse desde el día en que aquellas cosas fueron a parar al terreno pues transcurrido
ese plazo el dueño disminuido ya no puede reivindicar porque el otro dueño lo adquiere
por prescripción adquisitiva.

El propietario de las cosas desprendidas también tiene derecho a abdicar su propiedad,

es decir, a abandonarlas, y como consecuencia el dueño del terreno acrecido no tiene
derecho a exigir que aquellas sean removidas (lo que parecería una excepción a las
facultades materiales y de exclusión que el propietario tiene sobre su predio, pero en
realidad no lo es ya que esos casos están previendo conductas humanas de terceros, en
cambio, aquí se trata de un hecho de la naturaleza por lo que configura un caso fortuito
o fuerza mayor.

Si se tratase de una cosa mueble no susceptible de adherencia natural (como las

maderas de un muelle por ejemplo) la acción reivindicatoria no sufre esa limitación y
tampoco entraría en este régimen que estamos tratando. Estas no pueden acceder a
ningún predio a título de avulsión, aplicándose la normativa sobre cosas perdidas.

El propietario del fundo beneficiado no debe compensación alguna, no tiene

responsabilidad ya que aquello se produjo por la acción violenta de las aguas.

Por Adherencia artificial

CONSTRUCCIÓN, SIEMBRA Y PLANTACIÓN

El artículo 1962 establece que: “Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta
con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es de mala fe también debe
los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales
pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido. Si
el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al
estado anterior a su costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo
caso debe el valor de los materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con
indemnización del valor del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o
materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los
materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble, pero puede exigirle lo
que deba al tercero”.

La edificación, siembra y plantación, como modos de adquirir el dominio, son casos de

accesión pero por adherencia artificial pues está presente la mano del hombre. También
como el aluvión y la avulsión, se verifica en cosas inmuebles.

CASOS

Podemos presentar los diferentes supuestos en el siguiente cuadro:

Por el dueño del inmueble de Buena fe

de Mala fe

por un tercero de Buena fe

de Mala fe

con trabajo y materiales ajenos en inmueble ajeno

Ab initio, el propietario del terreno se hace dueño de lo plantado, edificado o sembrado

en él, en base al principio (heredado del derecho romano y estructurado en nuestro
código) según el cual “la superficie siempre cede al suelo”.

En primer lugar se contempla el caso de quien siembra, planta o construye en finca de
su propiedad con materiales que no le pertencen:

a) Si lo hace de BUENA FÉ: adquiere la propiedad de ellos y de lo obtenido, pero

está obligado a pagar su valor a quien era su propietario.
b) Si lo hace de MALA FÉ: también los hace suyos, pero el propietario de la finca,
además de pagar su valor al antiguo dueño de los materiales, podrá ser
condenado al resarcimiento de daños y perjuicios.
En el régimen anterior se preveía que si las plantas, semillas o materiales pudieren
separarse, el dueño de éstas podía reivindicarlos si le conviniera. El nuevo código
elimina esta posibilidad de reivindicar.

Cuando la construcción, siembra o plantación es hecha por un tercero:

a) De BUENA FE: Los materiales pertenecen al dueño, y el derecho del tercero es

ser indemnizado percibiendo “el mayor valor adquirido”.
b) De MALA FE: La regla es que el dueño del inmueble puede exigir que reponga
la cosa a su estado anterior a su costa, ya que nadie tiene derecho a invadir el
terreno de otro. No obstante, si la diferencia del valor que resulta “es
importante”, puede el dueño quedarse con la obra y pagar el valor del trabajo y
de los materiales. O bien puede abdicar su derecho a favor del tercero, en cuyo
caso deberá percibir el valor del inmueble y el daño sufrido.
c) Finalmente, si el tercero usó MATERIALES Y TRABAJO TAMBIEN
AJENOS, esto no impide la accesión, y es responsable frente a quienes
aportaron su trabajo o son dueños de los materiales, quienes no tienen acción
directa frente al dueño del inmueble, pero si pueden exigirle lo que le deba al
tercero.

El tratamiento de estos casos no se preveían en el antiguo código, por lo que es

absolutamente novedoso.

INVASIÓN DE INMUEBLE COLINDANTE

El artículo 1963 establece: “Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el

inmueble colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se
opuso inmediatamente de conocida la invasión.

El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte
invadida del inmueble. Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba
significativamente el aprovechamiento normal del inmueble y, en su caso, la
disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser
obligado a demoler lo construido.

Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de

conocida la invasión, éste puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si
resulta manifiestamente abusiva, el juez puede rechazar la petición y ordenar la
indemnización”.

En palabras de Lorenzzetti, se estaría regulando una especie de accesión inversa, pues la

obra no pertenecerá al dueño del suelo bajo ciertas condiciones.

Construcción en terreno ajeno de BUENA FE:

Quien edifica en su inmueble, de buena fé y con materiales propios, pero invadiendo el

terreno ajeno colindante, sin consentimiento del dueño del inmueble vecino, puede
obligarlo a que este respete lo construido si no se opuso inmediatamente al conocer la
invasión. Esto es así porque se supone que si su vecino dejó que avanzara e invirtiera
dinero, de alguna manera lo consintió, y estaría obrando de mala fe si, luego de
terminada la obra, exigiera su demolición.

El dueño del inmueble colindante puede:

 Exigir la indemnización por el valor de la parte invadida del inmueble

 Reclamar su adquisición total (es decir, el invasor deberá adquirir el inmueble
colindante en su totalidad) si se menoscaba significativamente el
aprovechamiento normal del inmueble y disminuye el valor de la parte no
invadida.
 Pedir la demolición de lo construido en el caso de que el invasor no pague lo que
corresponde.

Construcción en terreno ajeno de MALA FE:

Si el dueño del fundo invadido se opuso de forma inmediata de conocida la obra, éste
puede conseguir frenar la obra y pedir su demolición. Pero si ello es manifiestamente
abusivo, el juez puede rechazar la petición y ordenar la indemnización.

La solución que implementa el nuevo código es totalmente novedosa ya que resuelve de

forma contraria a la prevista en el código anterior, donde se establecía que el dueño del
inmueble invadido se quedaba con la obra, previo pago de la indemnización, si no
prefería la demolición. Se implementaría, como se dijo al principio, la llamada
“accesión inversa”, reclamada por parte de la doctrina.

3.ADQUISICIÓN LEGAL
ARTICULO 1895. “Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por
subadquirente. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no
registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los derechos
reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la adquisición fue
gratuita.

Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a favor de
quien la invoca”

-Ejemplo clásico

A dueño de un libro, se lo presta a B. Este en lugar de devolverlo, se lo vende a C, quien

ignora que el libro era de A y estaba convencido de adquirir correctamente. Planteado el
conflicto entre A y C, el código le protege al segundo.

Lo que procura el Art. 1895 es proteger a los sub adquirientes, que obtienen la cosa
mueble de quien no tenía derecho a trasmitirla, EN TANTO NO HAYA HABIDO
HURTO O PERDIDA. (Se culpa al anterior propietario por ser negligente en la elección
de la persona a quien entrego la tenencia de dicha cosa mueble) Para repeler la acción
reivindicatoria es necesario que el tercero además de poseer de buena fe, haya adquirido
a titulo oneroso.

-Condiciones de aplicación

-Posesión: El tercero para poder invocar la regla del art 1895 en los casos de
desprendimiento voluntario debe ser poseedor de la cosa mueble

-Buena fe: Habrá buena fe cuando el poseedor persuadido de su legitimidad, no haya

sabido después de una conducta diligente, que quien le transmitió la cosa mueble no
estaba legitimado para hacerlo (error de hecho esencial y excusable)

-Título oneroso: El art 1895 exige el título oneroso en cabeza del subadquirente para
escapar la acción reivindicatoria del anterior propietario

Buena fe y cosas muebles registrables “no existe buena fe sin inscripción a favor
de quien la invoca”
 Tampoco existe buena fe aunque mediare inscripción a favor de quien la invoca
si el respectivo régimen prevé la existencia de elementos identificatorios de la cosa
registrable y estos no coinciden.

Ej.: en caso de automotores es necesario verificar la numeración de motor, chasis. Si el

sucesor adquiere a pesar de no coincidir los datos no puede invocar buena fe.

-Cosas excluidas

Cosas hurtadas o perdidas

Los terceros no gozan de propiedad y no pueden repeler las acciones reivindicatorias (al
menos que se opere la prescripción adquisitiva), aun cuando sean de buena fe y a título
oneroso. Su fundamento radica en que no puede imputársele culpa al propietario por
haber perdido o haber sufrido hurto de la cosa mueble.

-Comparación con el art 2412

El articulo 1895

Mantiene la regla del anterior 2412 mejorando la técnica legislativa.

a) queda claro que quien puede invocar la adquisición legal de la cosa mueble es el
subadquirente, es decir un tercero;

b) tratándose de automotores, el sistema especial reemplaza el principio de

posesión vale título por el de inscripción vale título, en tanto el titular fuera de buena fe
y el vehículo no sea robado o hurtado. La falta de inscripción registral a nombre del
poseedor en la compraventa de automotores importa la mala fe del adquirente, porque le
es exigible una investigación sobre la situación jurídica del objeto, y quien adquiere un
automotor inscripto a nombre de otro sujeto distinto del vendedor, no actúa con la
diligencia debida, al no haber hecho esas averiguaciones que le permitirían descubrir
que no podía inscribir a su nombre el vehículo.

c) ese tercero debe ser poseedor de buena fe;

d) en principio, la posesión de buena fe se presume (art. 1919), salvo que se trate

de cosas muebles registrables;
4. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA

El código civil y comercial regula a la prescripción adquisitiva entre los modos de

adquisición de los derechos reales y en la parte general, a diferencia del código anterior,
que la contemplo al final, junto con la prescripción liberatoria.

Definición legal

Art. 1897 establece que: “La prescripción para adquirir es el modo por el cual el
poseedor de una cosa adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión
durante el tiempo fijado por la ley.”

La prescripción adquisitiva es la adquisición de un derecho real por la continuación de

la posesión durante el tiempo fijado por la ley. Los derechos reales y personales se
adquieren y se pierden por la prescripción. La prescripción es un medio para adquirir un
derecho o liberarse de una obligación por el transcurso del tiempo. En materia de
derechos reales interesa la prescripción adquisitiva.

La corte suprema de justicia de la nación ha sostenido que la prescripción es una

institución de orden público que responde a la necesidad social de no mantener
pendientes las relaciones jurídicas indefinidamente, poner fin a la indecisión de los
derechos y consolidar las situaciones creadas por el transcurso del tiempo, disipando las
incertidumbres.

Por su propia definición, quedan excluidos de su campo de aplicación los derechos

reales que no se ejercen por la posesión ni por actos posesorios como la hipoteca o las
servidumbres negativas.

Prescripción adquisitiva breve

El art. 1898 prescribe que: “la prescripción adquisitiva de derechos reales con justo
título y buena fe se produce sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la
cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años. Si la cosa es registrable, el
plazo de la posesión útil se computa a partir de la registración del justo título.

El fundamento de esta prescripción corta coincide con los propios de la larga (dar
seguridad jurídica, paz social, etc.) pero, además, aquí se procura proteger la buena fe
de quien adquirió a la persona que aparentaba ser el propietario de la cosa. Hay que
tener presente que la usucapión breve el beneficiario obtuvo la cosa por transmisión,
nunca por ocupación. Quien tuvo la cosa por transmisión a titulo singular o universal,
pero algo fallo en esa transmisión que impide que quien recibe la cosa adquiera el
derecho real que se pretende transmitido y, en consecuencia, dado que nadie puede
adquirir un derecho mejor o más extenso que el que tenía el transmisor, la única forma
de sanear la irregularidad del título es por medio de la usucapión, a la cual, por contar el
poseedor con justo título y buena fe, se le permite hacerlo con plazo más corto de diez
años.

Requisitos:

a) justo título,
b) buena fe,
c) posesión
d) y tiempo (diez o dos años)

Justo título: es un acto jurídico que tiene las formas exigidas para su validez pero cuyo
otorgante es incapaz o no está legitimado para realizarlo. Es decir que están los
requisitos de forma pero faltan los de fondo. La diferencia con el título suficiente es que
este último presenta los requisitos de forma y fondo.

Buena fe: para la prescripción adquisitiva se exige buena fe en la relación posesoria que
consiste en no haber conocido ni podido conocer la falta de derecho a ella. Es decir que
el poseedor cree sin duda alguna que tiene el derecho, ignorando que está en error. El
error debe ser de hecho. En las cosas registrables, para que haya buena fe, se debe
examinar previamente la documentación y constancias registrables y cumplir con las
verificaciones correspondientes. De manera que no actúa de buena fe el poseedor que no
observa la condición del inmueble en el registro de la propiedad inmueble.

Comienzo de la posesión: salvo prueba en contrario, se considera que comienza en la

fecha del justo título o en la fecha de su anotación en el registro (si la registración es
constitutiva como por ejemplo la registración de autos). La sentencia que declara la
prescripción breve tiene efecto retroactivo al momento que empezó la posesión, en
cambio la que declara la prescripción larga no tiene efecto retroactivo.

Prescripción adquisitiva larga.

El art. 1899 establece: “Si no existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su
inscripción, ni la mala fe de su posesión. También adquiere el derecho real el que posee
durante diez años una cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe
a su nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que
los elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial sean
coincidentes”.

Se define a la prescripción adquisitiva como el instituto por el cual el poseedor adquiere

el derecho real que corresponde a su relación con la cosa, por la continuación de la
posesión durante todo el tiempo fijado por la ley. La usucapión se justifica en diversas
razones. Por un lado, se considera la presunción de abandono de la cosa por parte de su
propietario. Si bien el dominio es perpetuo y no se extingue por el no uso, la ley le
adjudica la propiedad al nuevo poseedor cuando el dueño permanece inactivo y deja que
otro aproveche de la cosa con la intención de adquirirla. Por otro lado hay razones
económicas, ya que la ley se inclina por aquel que durante un tiempo importante la
exploto económicamente, la hizo rendir, en desmedro de quien no mostro interés en la
explotación. La prescripción adquisitiva o usucapión es un modo de adquirir los
derechos reales, especialmente el dominio, originario, esto es, el adquirente no deriva su
derecho del propietario anterior, porque no obtiene la cosa de él. La cosa se adquiere
con independencia y a pesar del derecho que tenía el propietario anterior.

Caso especial del adquirente de cosa mueble registrable: el código en este caso
introduce una importante innovación y reduce el plazo a diez años para el adquirente de
una cosa mueble no hurtada ni perdida que no inscribe a su nombre en el registro. Para
que este plazo especial sea aplicable deben concurrir dos condiciones: el poseedor debe
haber recibido la cosa del titular registral o de su cesionario sucesivo; y los elementos
identificatorios deben ser coincidentes.

Personas que pueden adquirir o sufrir la usucapión: el código dispone que la

prescripción opera a favor y en contra de todas las personas, excepto disposición legal
en contrario (art. 2534). De modo que los que pueden adquirir pueden prescribir, lo que
incluye al Estado (nacional, provincial, municipal), en lo que respecta a los bienes
susceptibles de ser de propiedad privada. En cambio no pueden ser adquiridos por
usucapión los bienes del dominio público.
Requisitos de la posesión: la posesión se compone de dos elementos: el corpus y el
animus domini. Esta posesión a los efectos de la usucapión, tiene que ser:

a) publica,
b) continua
c) e ininterrumpida.

Art. 1900. Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser ostensible y
continua.

La posesión es ostensible (publica) cuando no es clandestina. El código pretende que el

titular del derecho real tenga la posibilidad de conocer la posesión que se ejerce en su
contra, dado que tiene el derecho a oponerse a ella.

Continua y no interrumpida: la continuidad, esto es la realización de actos posesorios en

forma sucesiva, continuada, depende del propio poseedor. En cambio la interrupción no
depende de la omisión del poseedor sino de un acto positivo, que puede ser realizado
por el propietario o por un tercero (ejemplo demanda) o emanar del propio poseedor,
cuando reconoce el derecho del propietario sobre la cosa.

A diferencia del código anterior, ya no se exige que la posesión sea pacifica, sino
solamente que sea continua y publica.

Suspensión de la prescripción

La suspensión detiene el cómputo del tiempo por el lapso que dura, pero aprovecha el
periodo transcurrido hasta que ella comenzó. Es decir que cuando la causal desparece,
se reanuda la prescripción computándose el plazo anterior.

Situaciones que suspenden el curso de la prescripción: entre conyugues, durante el

matrimonio; entre convivientes, durante la unión convivencial; las personas incapaces y
con capacidad restringida y sus padres, tutores, curadores o apoyos, durante la
responsabilidad parental, la tutela, la curatela o la medida de apoyo; entre las personas
jurídicas y sus administradores o integrantes de sus órganos de fiscalización; a favor y
en contra del heredero con responsabilidad limitada.

Interrupción de la prescripción
El efecto de la interrupción de la prescripción es tener por no sucedido el lapso que la
precede, e iniciar un nuevo plazo. Es decir que cuando la prescripción es interrumpida
se borra el lapso de tiempo trascurrido hasta ese momento.

Casos de interrupción: interrupción por reconocimiento, se interrumpe la prescripción si

el poseedor reconoce que el derecho corresponde al propietario, porque desaparece el
animus domini y el poseedor se convierte en tenedor; interrupción por petición judicial,
el curso de la prescripción se interrumpe por toda petición del titular del derecho ante
autoridad judicial que traduzca en la intención de no abandonarlo, contra el poseedor, su
representante en la posesión, o el deudor, aunque sea defectuosa, realizada por persona
incapaz, ante tribunal incompetente, o en el plazo de gracia previsto en el ordenamiento
procesal aplicable.

Unión o accesión de posesiones

Art. 1901 establece que: “el heredero continúa la posesión de su causante. El heredero
particular puede unir su posesión a la de sus antecesores siempre que derive
inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las posesiones unidas deben ser
de buena fe y estar ligadas por un vínculo jurídico.”

La accesión de posesiones es la suma de dos posesiones. Es decir, sumando las

posesiones sobre un mismo bien logro llegar a la cantidad de tiempo necesario para
obtener la posesión y por ende las acciones posesorias.

Sucesión universal: es la sucesión por causa de muerte. El heredero continua la persona

del causante, por lo tanto, al tratarse de la misma posesión y no de dos diferentes, no
existe aquí accesión de posesiones.

Sucesión Particular: en este caso hay dos posesiones distintas, que en ciertas ocasiones
pueden unirse para cumplir el tiempo requerido. Si la accesión se realiza con el fin de
alcanzar el tiempo necesario para la usucapión breve es necesario que ambas posesiones
sean de buena fe.

Requisitos: tanto para obtener por prescripción larga o corta, las posesiones deben
derivar en forma inmediata una de otra, no deben estar separadas por una posesión
viciosa. En el caso de la prescripción breve se agrega la buena fe de las posesiones y
que deben estar ligadas por un vínculo jurídico. Ejemplo un contrato.
5. El juicio de usucapión

Notas distintivas (Sujetos intervinientes, requisitos de iniciación, medidas

cautelares, prueba, pago de impuestos, características y efectos de la sentencia).
Suerte de los derechos reales constituidos por el anterior propietario y por el
usucapiante.

Usucapión de inmuebles. Sus clases. Requisitos. Condiciones.

¿Cuáles son los derechos que pueden usucapirse dentro de los derechos reales?

El derecho de dominio puede adquirirse por el transcurso del tiempo y declaración

judicial, sobre las cosas inmuebles como sobre las muebles. Y como quien puede lo
mas, puede lo menos, también son susceptibles de adquisición derechos reales como
usufructo, uso y habitación, que son derechos menores que el de dominio. También son
usucapibles las servidumbres, que, adelantamos, son cuestiones referentes a derechos
reales, como lo es que un predio sirve al otro, por ejemplo con la servidumbre de paso,
donde el propietario de un fundo debe "dejar pasar" cosas o personas por su predio.

En cambio no es aceptable que el derecho a la hipoteca o prenda sea pasibles de ser

adquiridos por su posesión o abandono ya que no se está en presencia de un derecho
directo sobre la cosa, sino que actúan ésos, como garantías de obligaciones personales,
no siendo derechos autónomos, sino dependientes de otros, como, por ejemplo, en
auxilio de un crédito, que es el derecho protegido por la hipoteca o prenda.

El fundamento subjetivo: se apoya en el abandono o negligencia del titular del

derecho, que, por su inactividad, ha permitido que otro adquiera su derecho por la
posesión continuada durante cierto tiempo.

El fundamento objetivo es la seguridad del tráfico jurídico: que se reconozca la

titularidad del derecho en quien, a través de la posesión en un tiempo y con unos
requisitos, aparece pública, social y económicamente como tal titular.

ARTÍCULO 1897. Prescripción adquisitiva

“La prescripción para adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa
adquiere un derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por
la ley.”

Dentro de los modos de adquisición que enumera este capítulo, hállase el de la

prescripción adquisitiva. A él se refiere el precepto, estableciendo que para adquirir por
esta vía es necesario ejercer la posesión de una cosa durante el tiempo fijado por la ley.

Por intermedio de la prescripción adquisitiva la ley atribuye la propiedad de una cosa al

poseedor de ella. Probados sus presupuestos, el poseedor se convierte en titular del
derecho real que se ejerce por la posesión, contra la voluntad de propietario.

Tratase de una adquisición originaria, que así cabe distinguirla de la derivada, que
resulta anunciada por el art. 1892 ccyc. la regulación anterior consideraba que la
prescripción para adquirir era un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble
adquiría la propiedad de ella por la continuación de la posesión durante el tiempo fijado
por la ley.

Los términos concedidos en el artículo en comentario no parecen responder a ese

paradigma, desde que en lugar de considerarlo un derecho del poseedor, refiere de
manera más precisa que se trata de un
“modo” para adquirir el derecho de propiedad por la posesión.

Formas de adquirir por vía de prescripción los derechos reales.

Existen dos posibilidades para adquirir derechos reales por vía posesoria: por un acto de
defensa en juicio, como se da en denominar "excepción de prescripción adquisitiva" y
"acción de usucapión". En este segundo caso, no nos estamos defendiendo, estamos
atacando a los efectos de que una sentencia nos "declare" propietarios.

Es preciso alegar el preciso momento en el cual comenzó la posesión, sus caracteres de

pública, pacífica, etc. y, además, señalar con precisión el momento de su comienzo,
como además ofrecer la prueba, prudentemente, a fin de que el juez reconozca nuestra
posesión y sus características. El plazo puede ser aproximado en el supuesto de que
exceda los 20 años, pero no se lo puede señalar de una manera vaga o genérica.

Sujetos intervinientes:

Quienes pueden deducir la acción de prescripción adquisitiva y contra quienes.

El juez competente es el del lugar del inmueble.
Todas las personas, físicas o jurídicas, contra otras personas físicas o jurídicas,
incluyendo el Estado.

El demandado, parte en el juicio, debe hacer valer la prescripción al momento de

contestar la demanda. Los terceros interesados pueden presentarse a juicio haciendo
valer la prescripción en la primera presentación.

El embargo, constituido por un tercero sobre el inmueble objeto de la posesión mientras

el usucapiente está poseyendo, pero sin haber obtenido aún la sentencia, será válido; ya
que el acreedor embargante es desconocedor de la posesión del mismo.

El código contempla dos clases de usucapión: la de quien ejerce posesión por justo
título y a buena fe (10 años (Art. 1898); y la de quien no tiene justo título o buena fe (20
años.) (Art. 1899)
¿Cuál es la hipótesis de la prescripción en 10 años, o sea la corta?

Para la adquisición de los derechos reales de buena fe que dan el derecho real, como el
de dominio, en plenitud, es necesario, además de las condiciones establecidas para todo
usucapiente, que esa buena fe, emane del conocimiento de un título apto para
constituirlo y hacerle creer que es el propietario del derecho.

No basta para el caso un boleto de compraventa, una promesa, etc. Si, por ejemplo, nos
referimos a inmuebles o muebles registrables, la escritura pública que, por un defecto
cualquiera no sea capaz de transferir el derecho real, pero hubo un acto, sí, tendiente a
dicha transmisión por las vías legales, el cual es enteramente revocable por el vicio que
detenta que ignora quien posee a título de dueño.

Requisitos comunes a ambos tipos de usucapiones, veinteñal y decenal:

Debe tratarse de una posesión "inequívoca". Inequívoca en el sentido de no ser

susceptible de otras interpretaciones en el marco de que sea clara, cierta en cuanto al
ejercicio a título de propietario, de ser pública y de ser pacífica.

No lo es en los siguientes casos de actos de mera tolerancia, por ejemplo, en cuanto a

servidumbres se refiere, a la gentileza de dejar pasar animales para pastar o beber. Si
cada acto de nuestra vida, por el que dejamos a título de generosidad, o de gentileza
para con respecto a terceros, o a vecinos, pudiera dar lugar a decir que esos son actos de
comienzo de posesión, no existiría la posibilidad de hablar de convivencia y esto
alteraría bases elementales de la misma. Por ejemplo en las relaciones de vecindad.

La posesión debe ser pública, pacífica e ininterrumpida. Por ejemplo no lo es,

cuando ha debido desprenderse de la cosa por actos de terceros que no han recibido
mandato alguno para que se interrumpa de parte del anterior poseedor. La continuidad
también puede quebrarse por acto del propietario. Las vías de hecho como las de
derecho, hacen que no sea pacífica ni ininterrumpida.
El concepto de ininterrumpida es más amplio que el de pacífica, o distinto. La sola
reclamación judicial del propietario, le quita esa "pacificidad", mientras que cualquier
acto, de conocidos o desconocidos puede hacer interrumpir la posesión. Pero no en el
caso de que, dicha posesión haya sido entregada a un tercero y que éste tercero entre a
seguir la posesión del anterior poseedor, porque, en dicho caso, las posesiones se
suman. Tal es el caso de quien entrega voluntariamente su posesión a otro y pasan a
sumar ambas posesiones el tiempo exigido por la ley. En tal caso, se considera que la
posesión ha de tener efectos jurídicos.

Justo título. Se trata de un instrumento que es capaz, por sí mismo, de transmitir el

dominio sobre las cosas, pero que, por algún defecto formal, no ha cumplido su
cometido o el mismo carece de errores que han pasado inadvertidos.

Si se necesita escritura pública, entonces tal instrumento, si se precisa formularios como

los que expide el Registro de la Propiedad Automotor, entonces tales. "Justo" entonces
se refiere a la reunión de las condiciones legales del que debe estar investido el
instrumento. La doctrina entiende que el defecto del título consiste en la falta de
legitimación del enajenante y sostiene que puede haber justo título y conocimiento del
defecto, o sea mala fe.

Concepto de "buena" y de "mala fe".

Los conceptos de buena y de mala fe, sólo se refieren al conocimiento que tiene el
poseedor respecto al propietario y solamente ello. No es que el poseedor de mala fe,
necesariamente sea un delincuente.

El requisito de la continuidad.

También rige para ambos tipos de posesiones. Se entiende por continua la realización,
por parte del poseedor, de todo tipo de actos como los que haría el propietario de
acuerdo al tipo de cosa que está poseyendo.

Al respecto, no se requiere una explotación permanente de la cosa en sí, basta con lo

aceptable que haría un propietario regular, no exigiéndose la circunstancia o condición
de sacarle el máximo provecho, bastando el mínimo indispensable. Todos los autores
concuerdan que debe estudiarse cada posesión en particular. Por supuesto no es lo
mismo la posesión de una explotación minera en sí misma, que la de un simple terreno o
fracción, del que no mucho se puede esperar. Tampoco es exigible que el poseedor haga
el máximo esfuerzo, para nada. Lo importante y lo central, es que, dicho esfuerzo por
poseer, no cese.

El requisito de que no sea interrumpida.

Puede ser interrumpida por vías de hecho o de derecho, por perturbaciones posesorias
de terceros que acaban por desposeer, siquiera por un tiempo, o por alguna demanda
judicial, presentación administrativa o cualquier reclamo que tenga por lógico efecto
volver la posesión a su estado anterior.

En este sentido se ha debatido mucho, respecto de las denuncias policiales o querellas

criminales, pero, sin embargo, si no hubo una expresa petición de ser restituido en la
cosa, las denuncias, querellas, etc. no interrumpen la posesión. Tiene que existir un
objeto claro y preciso de recuperarla, no bastando aquellas presentaciones judiciales o
administrativas en las que, el anterior poseedor, sabe o debía saber que su accionar, no
podía tener como destino el recupero de la cosa.

La interrupción por vías de hecho o llamada "natural", no puede ser una mera
perturbación.
Requisitos: (Ley 14.159 de Catastro Nacional (año 1952) TITULO VI - La prescripción
adquisitiva de inmuebles)

ARTICULO 24.- En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión

continuada de los mismos (art. 4015 y concordantes del Cód. Civil), se observarán las
siguientes reglas:

a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien resulte titular
del dominio de acuerdo con las constancias del Catastro, Registro de la propiedad o
cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificación sobre el
particular deberá acompañarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con
precisión quién figura como titular al tiempo de promoverse la demanda, se procederá
en la forma que los códigos de Procedimientos señalan para la citación de personas
desconocidas;

b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por profesional

autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la hubiere en la
jurisdicción;

c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en

la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor, de
impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de
quien invoca la posesión;

d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con el

representante legal de la Nación, de la provincia o de la Municipalidad a quien afecte
la demanda.

Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por

posesión treintañal no se plantea en juicio como acción, sino como defensa.
Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por leyes
locales, la adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de la Nación,
provincias o municipios.

La ley nacional 14.159 sobre catastro nacional estableció el carácter contencioso del
juicio y exigencias severas en materia de prueba. Estas exigencias fueron excesivas y
determinaron la sanción del decreto- ley 5756/58, que manteniendo el carácter
contencioso del procedimiento atenuó el rigor de las disposiciones relativas a la prueba.

Requisitos de iniciación del juicio de usucapión: Al iniciar la demanda debe

presentarse una certificación del Registro de la Propiedad o del Catastro sobre la
titularidad del dominio del inmueble que se intenta prescribir, y el juicio deberá tramitar
con intervención del titular. Si no pudiere determinarse quien es, se procede en la forma
establecida en los códigos procesales para la citación de personas desconocidas. En caso
de no dar resultados la citación por edictos, debe darse intervención al defensor de
ausentes.
- Con la demanda es necesario acompañar el plano de mensura del inmueble.

Prueba y Pago de Impuestos

En cuanto a la prueba, el art. 24 de la ley 14.159 sentaba que ésta no podía ser
exclusivamente testimonial, y agregó con la demanda debían adjuntarse las constancias
de las cuales resultare que el poseedor había pagado a su nombre los impuestos durante
todo el lapso de la prescripción. Esto era excesivo, porque la posesión podría haberse
detentado y ejercido plenamente sin pagar los impuestos. Además, por lo general las
oficinas recaudadoras no alteran el nombre del contribuyente si no es sobre la base de
los títulos.
El decreto ley 5756/58 mantuvo la regla de que todas las pruebas son admisibles,
aunque el fallo no podrá basarse exclusivamente en la testimonial. Y agrega que será
especialmente considerado el pago por parte del poseedor de impuestos o tasas que
gravan el inmueble, aunque los recibos no figuren a nombre de quien invoca la
posesión.

Sentencia de prescripción adquisitiva.

La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe
ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se
produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en
que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción
adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la Litis con relación al objeto, a fin
de dar a conocer la pretensión

Efectos de la sentencia
La sentencia que se dicte en juicio contradictorio hará cosa juzgada respecto de las
partes intervinientes en él. Esta sentencia brinda un título de propiedad, tiene efectos
erga omnes como que brinda un título perfecto. Ello, sin perjuicio del dueño o
condómino que no ha sido oído, de reivindicar el inmueble demostrando que la posesión
no tenía los caracteres legales que permiten usucapir.

Conclusión:

La usucapión es un modo excepcional para adquirir el dominio. Aunque inicialmente la

posesión sea de mala fe se convertirá en dominio pleno y perfecto a través de la
ocupación del inmueble con ánimo de tenerlo como suyo durante el tiempo exigido por
la ley.
La doctrina en forma unánime le atribuye a la sentencia dictada en dicho procedimiento
efectos declarativos. Dicha sentencia hace cosa juzgada respecto de la parte pero
también erga omnes.

Si se constituye regularmente un derecho real de garantía con hipoteca sobre el

inmueble durante la posesión, el usucapiente no podrá hacer valer la retroactividad de la
usucapión para privar al acreedor de la garantía que le corresponde.

6- Regularización del dominio mediante la Ley 24.374

Introducción y descripción del régimen

Si bien el dominio de los inmuebles se adquiere y se pierde después de que se firma e

inscribe el instrumento de enajenación y se hace la tradición, muchas veces se hace esta
tradición, muchas veces se hace tradición dejándose para más adelante la entrega del
título suficiente.

Pero, para adquirir el dominio, no alcanza con la posesión obtenida por tradición.
Existen casos donde se vende el terreno, departamento o casa con boleto de
compraventa y se les hace la entrega (tradición) obteniendo así la posesión pero no la
propiedad.

La ley los llama "ocupantes originarios" y si estos transfieren la posesión a terceros son
"continuadores"

Para obtener la propiedad deben hacer el juicio de escrituración", el cual suele ser
costoso y complicado (porque pueden surgir complicaciones: transmisión del boleto mal
hacha, o se deben hacer las sucesiones de los enajenantes, obtener partidas de defunción
sin saber la fecha ni el lugar, etc.). Es decir que rastrear los datos y documentos que se
necesitan para dicho juicio son muy difíciles de conseguir.

Esta ley establece un régimen de regularización dominial en favor de los ocupantes que
acrediten la posesión

Antecedentes

En el año 1994 se sanciona a nivel nacional la ley Nº 24.374, –vulgarmente conocida

como “Ley Pierri”-, que establecía un régimen de regularización dominial en favor de
ocupantes que acreditaren la posesión pública, pacífica y continua durante 3 años, con
anterioridad al 1/1/92, y con causa lícita, de inmuebles urbanos que tuvieran como
destino principal el de casa habitación única y permanente; siendo –aparentemente- esta
ley un comienzo a la solución del problema y por sobre todas las cosas, una resolución a
una situación fáctica en relación a todos los inmuebles ocupados fundamentalmente en
zonas aledañas a las grandes urbes, que se encontraban en una situación de anomia total.

Más allá de las críticas hechas y de las que pueden seguir haciéndosele a esta ley de
regularización dominial nº 24.374 y modificatorias (2), lo cierto es que la misma ha
comenzado a dejar de ser una norma transitoria (3) y ha pasado a transformarse, poco a
poco, en una norma de gran espectro y aplicación (4), sobre todo si se tiene en cuenta la
proyección establecida por la modificación realizada por la última ley 26.493, la cual ha
previsto ampliar la aplicación .de la originaria ley, para poseedores anteriores al 1 de
enero de 2009.

Beneficiarios

ARTICULO 1º- Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con causa
lícita, acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante tres (3) años con
anterioridad al 1° de enero de 2009, respecto de inmuebles edificados urbanos que
tengan como destino principal el de casa habitación única y permanente, y reúnan las
características previstas en la reglamentación.

En las mismas condiciones podrán acceder a estos beneficios los agricultores

familiares respecto del inmueble rural donde residan y produzcan.

(Artículo sustituido por art. 35 de la Ley N° 27.118 B.O. 28/1/2015)

Sujetos que pueden acogerse al régimen

ARTICULO 2°: Podrán acogerse al régimen, procedimientos y beneficios de esta ley,

en el orden siguiente:

a) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;

b) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante originario que hayan

continuado con la ocupación del inmueble;

c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante originario,
recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos años anteriores a la fecha
establecida por el artículo 1º, y que hayan continuado con la ocupación del inmueble;

d) Los que, mediante acto legitimo fuesen continuadores de dicha posesión.

e) Agricultores familiares respecto del inmueble rural donde residan y produzcan

(segun ley 27.118 de 28/ 1/ 2015)

* Beneficio de gratuidad: además de que los trámites son gratuitos, aunque tengan
deudas de impuestos, tributos, etc., sobre el inmueble, no pueden impedir llevar
adelante el trámite.

Sujetos que no pueden acogerse al régimen

ARTICULO 4º-Quedan excluidos del régimen de la presente ley:

a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para satisfacer sus
necesidades de vivienda;

b) Los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la reglamentación.

Procedimiento

ARTÍCULO 6º- Procedimiento: A los fines de esta ley, se establece el siguiente

procedimiento:

a) Los beneficiarios deberán presentar ante la autoridad de aplicación, una solicitud de

acogimiento al presente régimen, con sus datos personales, las características y
ubicación del inmueble, especificando las medidas, linderos y superficies, datos
domiciliares y catastrales si los tuviese, y toda documentación o título que obrase en su
poder.

A la solicitud, deberá acompañar una declaración jurada en la que conste su carácter

de poseedor del inmueble, origen de la posesión, año de la que data la misma, y todo
otro requisito que prevea la reglamentación:

b) La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas, un

relevamiento social y demás aspectos que prevea la reglamentación, pudiendo
desestimar las solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos.

Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentación o en la

declaración jurada, se rechazará la misma sin más trámite;

c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la Escribanía

de Gobierno o las que se habilitasen por las Jurisdicciones respectivas, la que
requerirá los antecedentes dominiales y catastrales del inmueble.

No contándose con estos antecedentes se dispondrá la confección de los planos

pertinentes y su inscripción;

d) La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera fehaciente en el

último domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo hará también mediante edictos que
se publicarán por tres días en el Boletín Oficial y un diario local, o en la forma más
efectiva según lo determine la reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona
que se considere con derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposición en el
término de 30 días;

e) No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una escritura con

la relación de lo actuado, la que será suscrita por el interesado y la autoridad de
aplicación, procediendo a su inscripción ante el registro respectivo, haciéndose constar
que la misma corresponde a la presente ley;

f) Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, salvo en los casos

previstos en el inciso g), se interrumpirá el procedimiento;

g) Cuando la oposición del titular del dominio o de terceros se fundare en el reclamo

por saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos, autoridades o
intervenciones dispuestas por esta ley, no se interrumpirá el tramite. procediéndose
como lo dispone el inciso e), sin perjuicio de los derechos y acciones judiciales que
pudieren ejercer;

h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en favor del

peticionante, la escrituración se realizará conforme a las normas de derecho común,
siendo de aplicación, y las que se dictasen en las respectivas jurisdicciones.
Inmuebles del Estado

ARTICULO 7º - Inmuebles del Estado: Cuando los inmuebles fuesen de dominio

privado del Estado nacional, provincial o municipal, se procederá a la inmediata
escrituración por intermedio de las escribanías habilitadas, con los beneficios previstos
en el artículo 3º.

En caso de incumplimiento por parte del Estado, los peticionante podrán adherir al
régimen y procedimientos de esta ley.

Si el Estado nacional, provincial o municipal no habilitare este procedimiento,

procederá la acción de amparo.

Efectos de la inscripción registral

Se inicia el cómputo del plazo de prescripción de 10 años. Los beneficiarios deben

pagar el 1% del valor fiscal del inmueble

ARTICULO 8º-: La inscripción registral a que se refiere el inciso e) del artículo 6° se

convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez años
contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes se consideren
con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha inscripción, podrán
ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su caso, la de expropiación inversa,
hasta que se cumpla el plazo aludido.

Las provincias dictarán las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y

regístrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título.

(Artículo sustituido por art. 1° de la Ley N° 25.797 B.O. 18/11/2003).

ARTICULO 9º: A los efectos del financiamiento del sistema, crease una contribución
única de 1 % del valor fiscal del inmueble, la que estará a cargo de los beneficiarios.
La reglamentación determinara la forma de percepción y administración de estos
fondos.

Criticas

A esta altura del avance y desarrollo, tanto normativo a nivel local, doctrinal y
jurisprudencial, queda evidenciado, a las claras, que no existe una fuente normativa
homogénea de índole nacional que trate en forma uniforme los temas tratados,
llegándose al extremo de vislumbrar, que los regímenes legales vigentes provinciales
llegan a avanzar sobre formas cuya regulación estaría reservada al Congreso Nacional
(art. 74 inc. 12 de la C.N.).

Si bien es cierto que la Ley Nº 24.374 ha contribuido en gran medida a dar solución a
un problema existe y de gran importancia en estos tiempos como es el habitacional, se
cosidera imperiosa la necesidad de que desde el Poder Legislativo Nacional, se
propugne la sanción de una ley que unifique la normativa existente a lo largo del país,
que contribuya a la seguridad jurídica a facilite la labor de interpretación por parte de
los jueces.

Es cierto que cuando la desigualdad social impera, intencionadamente debe existir

voluntad política que fuerce a equilibrar la misma. Pero para cumplir con tal tarea se
debe ser cauto y no quedar a merced de entusiasmos neófitos. Para ello es necesario ser
exhaustivamente aún más técnico, ya que de lo contrario la labor legislativa, más que
bregar por la paz de un país, generará más conflicto; tarea a la cual y aunque parezca de
Perogrullo, legisladores y abogados deben tender a evitar.