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Sumario:
Es importante destacar la idea de que ambas formas jurídicas no deben confundirse nunca,
porque tienen distintos caracteres y se encuentran reguladas en nuestro ordenamiento por
regímenes distintos en lo que a ciertos aspectos se refiere, si bien es cierto que tienen algunos
rasgos similares.
La propiedad horizontal: Según el art. 396 del Código civil, "Los diferentes pisos o locales de un edificio o
las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento
común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un
derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su
adecuado uso y disfrute (...)". El art. 1 de la Ley 49/1960, sobre Propiedad Horizontal, hace una remisión
en lo que a la definición de esta forma de propiedad se refiere y la denomina propiedad horizontal.
Como podemos observar fácilmente, los conceptos legales de ambos intitutos jurídicos están
diferenciados en el Código civil, norma que contiene la definición de las dos figuras que están
siendo objeto de este estudio. De este modo, podemos decir que ambas tienen en común la
norma jurídica en la que están definidas, aunque es cierto que hay que tener en cuenta el hecho
de que la denominación propia de la propiedad horizontal se encuentra en la Ley 49/1960.
En cuanto a los distintos conceptos de ambas figuras, debemos analizar sus diferencias. La
comunidad de bienes se caracteriza por la idea de que varios sujetos tienen, de forma
simultánea, un mismo derecho real sobre una cosa o pluralidad de cosas, mientras que la
propiedad horizontal se caracteriza por la idea de que varios sujetos son titulares, de forma
simultánea, de un derecho de propiedad, por un lado de los bienes privativos, que son aquellos
susceptibles de aprovechamiento independiente y por otro, de los bienes comunes del edificio y
de la urbanización, que son aquellos necesarios para el uso y disfrute de los mismos. Debemos
analizar ambos institutos de forma contrastada distinguiendo dos elementos:
Elemento subjetivo: Tanto en la propiedad horizontal como en la comunidad de bienes encontramos que
varios sujetos son titulares de un mismo derecho real al mismo tiempo. Por lo tanto, existe en ambas
figuras una pluralidad de titularidades jurídico reales que coexisten de forma simultánea.
Elemento objetivo: En la propiedad horizontal existen dos planos distintos, correspondiéndose uno con el
derecho de propiedad individual por parte de los sujetos sobre los elementos privativos y otro con el
derecho de copropiedad sobre los elementos comunes, tal y como establece el art. 3 de la Ley 49/1960,
que dice en su primer párrafo que "En el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código
Civil corresponde a cada piso o local:
La teoría de la personalidad.
La comunidad germanista.
Negocial o convencional: Se constituyen a través de un negocio celebrado por dos o más sujetos que
acuerdan crear una comunidad de bienes o una copropiedad. Las partes podrán regular la comunidad a
través del negocio mediante el que crean la misma, como ya se ha dicho anteriormente. Esto se puede
deducir de lo recogido en el segundo párrafo del art. 392 del Código civil, que dice que "A falta de
contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título".
En el caso de que una comunidad de propietarios que construya un bien inmueble con pisos y locales
acuerde establecer una propiedad horizontal.
En el caso de que los copropietarios de un bien inmueble que sea objeto de una copropiedad acuerden
dividir la cosa común conforme a lo establecido en el segundo párrafo del art. 401 del Código civil
constituyendo una propiedad horizontal.
2. "Cuando dos o más copropietarios quieran usar del retracto, sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción
que tengan en la cosa común".
5. Todos los comuneros tienen facultad para dividir la cosa común. El primer párrafo del art.
400 del Código civil establece que "Ningún copropietario estará obligado a permanecer en
la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa
común". Hay que tener en cuenta que el segundo párrafo del mismo precepto dice que
"Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo
determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva
convención".
En cuanto a los derechos y obligaciones en la propiedad horizontal, hay que decir que el art. 9 de
la Ley de Propiedad Horizontal establece una enumeración amplia de derechos y obligaciones en
la que no vamos a profundizar y que se pueden clasificar en:
1. Derechos y obligaciones relacionados con los elementos privativos: Recaen sobre el
objeto del derecho de propiedad de la propiedad horizontal, que está constituido por los
elementos privativos.
2. Derechos y obligaciones relacionados con los elementos comunes: Recaen sobre el
objeto del derecho de copropiedad de la propiedad horizontal, que está constituido por los
elementos comunes, y sobre el mantenimiento y la colaboración con la comunidad de vecinos.
Entre la comunidad de bienes y la propiedad horizontal hay varias diferencias en lo que a los
derechos y obligaciones se refiere, aunque también hay semejanzas. En la comunidad de bienes,
como solo existe un derecho, las facultades y obligaciones de los comuneros solo se refieren a la
cosa común. En cambio, en la propiedad horizontal hay facultades y derechos relacionados con
los elementos privativos y con los elementos comunes a causa de la dualidad de derechos
existentes, que, como ya sabemos, son el derecho de propiedad y el derecho de copropiedad.
Hay que mencionar el hecho de que en la comunidad ordinaria existe el derecho de retracto,
regulado con carácter general en el art. 1521 del Código civil, que establece que "El retracto legal
es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del
que adquiere una cosa por compra o dación en pago". Por el contrario, en la propiedad horizontal
no existe el derecho de retracto a favor de los propietarios, lo cual tiene sentido en la medida en
que cada propietario tendrá un derecho de propiedad (con sus límites y limitaciones
correspondientes) sobre su piso, que debe poder enajenar libremente a cualquier otro sujeto, ya
que, teniendo en cuenta la utilidad de la propiedad horizontal, no se debe impedir el acceso a la
misma por parte de terceros, sino que debe buscarse precisamente que los terceros accedan a
ella. Siguiendo esta línea, la Exposición de Motivos de la Ley 49/1960 sobre Propiedad Horizontal
dice que "Con el alejamiento del sistema de la comunidad de bienes resulta ya no sólo
congruente, sino tranquilizadora la expresa eliminación de los derechos de tanteo y retracto,
reconocidos, con ciertas peculiaridades, en la hasta ahora vigente redacción del mencionado
artículo 396. Ahora bien; tampoco en este caso ha sido esa sola consideración técnica la que ha
guiado la Ley. Decisivo influjo han ejercido tanto la notoria experiencia de que actualmente se ha
hecho casi cláusula de estilo la exclusión de tales derechos como el pensamiento de que no se
persigue aquí una concentración de la propiedad de los pisos o locales, sino, por el contrario, su
más amplia difusión".
Otra nota importante es la que se refiere a la acción de la cosa común, instrumento que tiene
cada comunero para ejercitar la facultad de dividir la cosa común que el art. 400 del Código civil
le otorga a cada comunero, la cual puede ser excluida por un pacto de división que tendrá una
duración máxima de díez años, si bien podrá ser prorrogado, y que no existe en la propiedad
horizontal según el art. 4 de la Ley 49/1960.
"No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor
cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad".
"Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa
común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un administrador".
"Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere
común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior".
2. Una segunda vía, la cual debe ser considerada por la redacción de este precepto como subsidiaria, que
consiste en vender la cosa que es objeto de copropiedad y repartir el precio o ganancia que se obtenga con el
negocio jurídico.
3. Convirtiendo la comunidad ordinaria en una propiedad horizontal cuando esto sea posible
por ser la cosa común apta para ello. El segundo párrafo del art. 401 del Código civil
establece, como ya hemos afirmado antes, que "Si se tratare de un edificio cuyas
características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la división podrá
realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos
comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396". Esta forma de división de la
cosa común enlaza directamente con el régimen jurídico de la propiedad horizontal.
La extinción de la propiedad horizontal se encuentra regulada en el art. 23 de la Ley de
Propiedad Horizontal, que establece que "El régimen de propiedad horizontal se extingue:
1. Por la destrucción del edificio, salvo pacto en contrario. Se estimará producida aquélla
cuando el coste de la reconstrucción exceda del 50 % del valor de la finca al tiempo de
ocurrir el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro.
2. Por conversión en propiedad o copropiedad ordinarias".
Como se puede comprobar, la Ley sobre Propiedad Horizontal establece dos formas de extinción
distinta, la destrucción del edificio (distinguiéndose dentro de ella la destrucción total y la
destrucción parcial con una barrera cuantitativa), que es una causa de extinción de la propiedad
horizontal por extinción del objeto, y la conversión de la propiedad horizontal en propiedad o en
copropiedad ordinarias, que es una causa por modificación del objeto.
Debe tenerse en cuenta que la acción de división de la cosa común no podrá ejercitarse para
extinguir la propiedad horizontal, tal y como hemos dicho anteriormente, según lo establecido en
el art. 4 de la Ley 49/1960, que dice que "La acción de división no procederá para hacer cesar la
situación que regula esta Ley. Sólo podrá ejercitarse por cada propietario proindiviso sobre un
piso o local determinado, circunscrita al mismo, y siempre que la proindivisión no haya sido
establecida de intento para el servicio o utilidad común de todos los propietarios".
Como podemos ver, la extinción de la comunidad de bienes está regulada en el Código civil
desde la perspectiva de la división de la cosa común, mientras que la extinción de la propiedad
horizontal está regulada en la Ley 49/1960 desde una doble perspectiva, teniendo en cuenta que
puede producirse la destrucción del objeto o la conversión de la misma en una propiedad o
comunidad ordinaria.
8. Bibliografía.
En la elaboración de este trabajo se han empleado las siguientes fuentes bibliográficas:
1. Sistema de Derecho Civil, Volumen III: Derecho de cosas y Derecho inmobiliario registral. Luis
Díez-Picazo y Antonio Gullón. Editorial Tecnos.
2. Diccionario jurídico Espasa.