Imobiliário

Vale a pena comprar casa?

A valorização da habitação em Portugal existe, mas exige cautela. Em Lisboa e
Porto há oportunidades, mas a melhor aposta está no Algarve.

Miguel Prado
Miguelprado@mediafin.pt

Comprar casa compensa? Certamente. A questão está em saber até onde pode ir o retorno do investimento. E,
tal como na bolsa, o mercado imobiliário português apresenta uma carteira de imóveis e localizações para
vários gostos e perfis de investidor. Se quer um retorno rápido e elevado, compre no Algarve. Se está disposto
a arriscar para obter valorizações mais altas, procure as melhores zonas na periferia de Lisboa e Porto. Se
pretende apenas um investimento seguro, vá directo ao centro da cidade.

Em poucas palavras, são estas as grandes opções que se colocam a quem está interessado em investir numa
casa. Isso mesmo: investir. Porque são raros os casos em que o imobiliário não é rentável a médio e longo
prazo.

Desde 2005, a oferta residencial no Algarve valorizou 9,9%, enquanto na Grande Lisboa não foi além de 3,5%,
tendo ficado em 4,3% na Área Metropolitana do Porto.

Na prática, é bem provável que quem comprou casa no Algarve, em 2005, por 200 mil euros, a possa vender
agora por 220 mil euros, encaixando 20 mil euros de retorno em menos de três anos.

Em Lisboa e no Porto, as valorizações não são altas e, no final de contas, considerada a inflação, o retorno
líquido é menos atractivo. Em todo o caso, há oportunidades no mercado. “A compra de uma segunda
habitação em ‘resorts’ integrados num raio de uma hora e meia de Lisboa pode ser, actualmente, um
investimento rentável. As perspectivas de valorização dos activos são interessantes, além de que existe uma
pressão da procura turística para o aluguer de casas, o que permite gerar rendimento para o investidor”,
comenta Eduardo Abreu, da Neoturis, do grupo CB Richard Ellis.

No Porto, quem quer investir em habitação como aposta rentável, deverá ter em conta as limitações locais.
“Sem a âncora do golfe, será necessário investir em propostas de valor que permitam atenuar essa realidade”,
explica Eduardo Abreu, lembrando que os empreendimentos de média e pequena dimensão e os que tenham
vista para o Douro são uma mais-valia, já que suscitam mais interesse turístico e, consequentemente, um
maior potencial de receitas por via do arrendamento.

Sérgio Gregório, director-geral da Tecniprédio, não acredita que se perca dinheiro ao comprar casa, mas pensa
que esta “não será a melhor a altura” para comprar em Lisboa ou Porto. No entanto, diz, “para um segmento
médio/alto, com zonas de lazer próximas, é uma óptima altura para investir em qualquer coisa ligada ao
turismo”.

A abordagem do investidor conta muito. Consoante o objectivo seja arrendar a casa ou vendê-la no futuro, as
diferentes localizações podem ser mais ou menos vantajosas. “Numa óptica de garantia e menor risco, os
centros das cidades seriam uma boa perspectiva”, comenta Ricardo Guimarães, da Imométrica. Mas a meta da
valorização pode implicar risco. “O potencial de obter um salto na valorização à partida estaria nas zonas
menos valorizadas na periferia das cidades”, diz.

Gaia tem casas baratas, mas os investimentos públicos aí feitos poderão transformar esses mesmos imóveis
em bens valiosos e rentáveis se comprados agora. O mesmo para algumas zonas fora de Lisboa cidade. E,
também, para os projectos de reabilitação (ver texto em baixo).

Lisboa vende-se hoje a uma média de 2.500 euros por metro quadrado e o Porto a 1.700 euros. Os bancos
terão muito a dizer a quem quer comprar, mas... a última palavra é sua.

Lisboa é onde o imobiliário residencial menos valorizou nos últimos três anos
Lisboa Porto Algarve

Valorização desde 2005: 3,5%; Valorização desde 2005: 4,3%; Valorização desde 2005: 9,9%;
Metro quadrado: € 2.500 em média Metro quadrado: € 1.700 em média e Metro quadrado: € 3.000 em média e
e € 4.500 na oferta mais cara; € 2.500 na oferta mais cara; € 5.000 na oferta mais cara;
Valor médio de um T2: € 204 mil; Valor médio de um T2: € 157 mil; Valor médio de um T2: € 494 mil;

O Índice Confidencial Imobiliário chegou ao mês passado com uma valorização de 4% a nível nacional, em
relação aos valores de base de 2005. A Área Metropolitana de Lisboa é a que apresenta a menor valorização,
com 3,5% no espaço de três anos, embora não fique distante da subida de 4,3% registada nas casas da Área
Metropolitana do Porto. O maior crescimento é do Algarve: 9,9% em três anos.
Reabilitar imóveis gera retorno entre 5% e 20% do valor investido
A reabilitação de imóveis é, em algumas zonas saturadas de Lisboa e Porto, a única hipótese de regeneração da oferta
residencial e de valorização significativa dos edifícios existentes. É uma ideia constatada por vários promotores imobiliários e
que, até hoje, fruto da burocracia, tem estado praticamente vedada ao investidor particular.
Mas é uma hipótese a ter em conta, sobretudo se tiver algum capital para investir e capacidade para suportar os custos
pesados da reabilitação durante alguns anos. Responsáveis do sector contactados pelo Jornal de Negócios, indicam que o
retorno deste tipo de investimento pode oscilar entre 5% e 20%.

Maria Clara Ramos, directora-geral da Premier, refere que a taxa líquida de retorno anda entre 5% e 8%, enquanto a taxa
bruta ronda os 10% a 12%, diferença que é explicada pelos custos de financiamento junto da banca e pelo impacto do IVA.
Segundo esta responsável, a aquisição do imóvel, em média, pesa 40% nos custos totais da reabilitação, sendo os restantes
60% relativos às obras, custos de financiamento e ‘marketing’ do projecto. Maria Clara Ramos considera que “seria necessário
algum incentivo fiscal” para que a reabilitação possa vingar junto dos investidores particulares.

Pedro Cortes, da promotora imobiliária Cerquia, considera que os prazos de licenciamento são longos e retiram rentabilidade.
“Se houvesse maior celeridade no desenvolvimento destes processos, haveria margem para uma maior rentabilização dos
imóveis e, seguramente, iria aumentar o número de investidores particulares”, diz.

Segundo o director comercial da Cerquia, a margem de rentabilidade da reabilitação deve situar-se entre 15% e 20%.
Naturalmente, quanto mais profunda e cara for a intervenção, menor poderá ser o retorno conseguido.

Quais as zonas com maior potencial de valorização?

No Algarve nem é preciso procurar muito. A oferta está lá. Mas, na Baixa de Lisboa e centro
histórico do Porto, se for paciente pode conseguir casas baratas e fazer mais-valias
substanciais.

Lisboa Baixa

“A Baixa, dentro do contexto de Lisboa, não é das zonas mais valorizadas, mas tem razões para o ser”. A
afirmação é de Ricardo Guimarães, da Imométrica, empresa que trabalha dados estatísticos do sector
imobiliário, e espelha bem as oportunidades que esta área da capital pode criar para quem quer rentabilizar
um imóvel. São conhecidas as condições da Baixa, onde não há terrenos livres para nova construção. Assim,
onde o investidor poderá apostar é na compra de casas antigas já existentes, que, com algumas obras, podem,
num curto espaço de tempo, ganhar um valor de mercado completamente diferente. A burocracia e prazos de
licenciamento são os grandes obstáculos, mas esta é uma zona para a qual vale a pena olhar com atenção.

Porto centro histórico

A cidade do Porto teve na zona envolvente ao Estádio do Dragão um exemplo prático de como uma área sem
grande desenvolvimento e sem grande interesse imobiliário conseguiu, em poucos anos, valorizar-se. Agora,
outra área deve merecer a consideração de quem pretende investir numa casa como produto susceptível de
gerar algum retorno financeiro. Com os valores médios do metro quadrado da habitação a não chegarem a
2.000 euros, o núcleo histórico do Porto pode ser uma boa oportunidade, tirando partido da centralidade e
potencial interesse turístico. Tal como na Baixa de Lisboa, o centro histórico do Porto não é um terreno livre,
tem as suas dificuldades. Com algum tempo e capital para investir em reabilitação, pode ser uma boa aposta.
Algarve praia e golfe

No Algarve, qualquer investimento em habitação deverá ter em atenção a proximidade de campos de golfe e
da praia, que funcionam como âncora para atrair turistas de várias nacionalidades. Muitos empreendimentos
garantem aos proprietários um retorno de 5% nos primeiros três anos (a partir daí a rentabilização será
variável). Dados da consultora PrimeYield sobre o mercado de gama alta, mostram que os preços são mais
elevados em Vilamoura e no Triângulo Dourado (Quinta do Lago, Vale do Lobo e Almancil). Na região, como
um todo, os apartamentos em ‘resorts’ e condomínios valem em média 3.000 euros por metro quadrado,
podendo chegar aos 5.000 euros no Triângulo Dourado. Os ‘resorts’ no Sotavento têm apartamentos mais
baratos, mas terrenos mais caros que no resto do Algarve.