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28/03/2019 TEMER SANCIONA ALTERAÇÕES NA LEI FEDERAL DE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E NA LEI FEDERAL DE PARCELA…

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• 02/01/2019

TEMER SANCIONA ALTERAÇÕES NA LEI FEDERAL


DE INCORPORAÇÕES IMOBILIÁRIAS E NA LEI
FEDERAL DE PARCELAMENTO DO SOLO URBANO
PARA DISCIPLINAR SOBRE RESOLUÇÕES
CONTRATUAIS
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Por Flávia Peçanha Cruz (http://gclaw.com.br/blog/menbros-equipe/ avia-pecanha-cruz/) ,

No dia 28 de dezembro de 2018, foi publicada no Diário O cial da União – DOU a Lei Federal n.º 13.786 que altera a Lei Federal n.º
4.591/64 que trata sobre condomínio em edi cações e incorporações imobiliárias (“Lei de Incorporações Imobiliárias”), bem como a
Lei Federal n.º 6.766/79, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano (“Lei de Parcelamento de Solo”), com a nalidade de
disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em
parcelamento do solo urbano.

Em relação a Lei de Incorporações Imobiliárias, foram acrescidas três artigos, quais sejam: arts. 35-A, 43-A e 67-A.

O primeiro artigo acrescentado à referida Lei, dispõe que os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa
de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária, serão iniciados por um “quadro-resumo” que deverá
conter as principais informações do contrato, como preço total e forma de pagamento da negociação, bem como as principais
informações referentes ao imóvel objeto da negociação. Tais exigências estão melhor descritas nos incisos I a XII, do artigo 35-A.

Identi cada a ausência destas informações iniciais, será concedido prazo de 30 (trinta) dias para aditamento do respectivo contrato,
sob pena de justa causa para rescisão contratual por parte do adquirente.

O artigo 43-A, dispõe que, desde que previamente pactuado, a entrega do imóvel poderá ser prorrogada em até 180 (cento e oitenta)
dias corridos a contar da data prevista para conclusão do empreendimento.

Contudo, se este prazo não for previamente pactuado e se o adquirente não der causa ao atraso da entrega do imóvel, poderá ser
promovida por este a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa
estabelecida em até 60 (sessenta) dias corridos da resolução.

Ademais, caso a entrega do imóvel ultrapassar os 180 (cento e oitenta) dias e não ocorrer a resolução contratual, será devido ao
adquirente adimplente, indenização de 1% (um por cento) do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso.

Ainda em relação à Lei de Incorporações Imobiliárias, o artigo 67-A prevê que em caso de desfazimento do contrato celebrado
exclusivamente com o incorporador, por distrato ou inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição
das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, sendo deduzidas, cumulativamente: (i) integralidade da comissão de
corretagem; (ii) pena convencional que não poderá exceder 25% (vinte e cinco por cento) da quantia paga; (iii) impostos reais
incidentes sobre o imóvel; (iv) cotas de condomínio e contribuições devidas à associação de moradores; (v) demais despesas  e
encargos incidentes sobre o imóvel previstos no contrato.

Quando a incorporação estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, o incorporador restituirá ao adquirente os valores
devidos, deduzindo as quantias supra descritas, no prazo de 30 (trinta) dias após a emissão do habite-se ou documento equivalente
emitido pelo município em que o imóvel está localizado. Neste caso, a pena convencional poderá ser de até 50% (cinquenta por cento)
da quantia paga à incorporadora.

Se a incorporação não estiver submetida ao regime de patrimônio de afetação, o valor a ser devolvido ao adquirente, será pago em
parcela única, após o prazo de 180 (cento e oitenta) dias, contados da data do desfazimento do contrato.

Entretanto, se em ambas as situações ocorrer a revenda do imóvel, a referida restituição será devida ao adquirente em até 30 (trinta)
dias, a contar da revenda. Além disto, não haverá incidência de cláusula penal se o adquirente que der causa ao desfazimento do
negócio, encontrar um comprador substituto que o sub-rogue nos direitos e obrigações originalmente assumidos.

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Por m, o referido artigo também prevê o direito de arrependimento do adquirente em até 07 (sete) dias nos casos em que os
contratos forem rmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador. Após este prazo, será observada a irretratabilidade
dos contratos de incorporação.

Em relação à Lei de Parcelamento de Solo, também foram acrescentados dois artigos de nºs 26-A, 32-A, bem como adicionados o §2º
no artigo 34 e o §3º no artigo 35. Dentre estas normas, o artigo 26-A também dispõe sobre a necessidade de inclusão de “quadro-
resumo” nos contratos, nos mesmos termos do artigo 35-A, da Lei de Incorporações Imobiliárias.

Já o artigo 32-A da Lei de Parcelamento de Solo, prevê que, em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente,
deverão ser restituídos os valores pagos por ele, podendo ser descontados os seguintes itens: (i) valor correspondente à eventual
fruição do imóvel, equivalente à 0,75% (zero vírgula setenta e cinco por cento) sobre o valor atualizado do contrato; (ii) cláusula penal
limitado a 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (iii) encargos moratórios; (iv) débitos de impostos sobre a propriedade
predial e territorial urbana, contribuições condominiais, entre outras taxas; e (v) comissão de corretagem.

O pagamento da restituição ocorrerá em até 12 (doze) parcelas mensais, iniciadas em até 180 (cento e oitenta) dias após o prazo
previsto em contrato para conclusão das obras, quando o loteamento estiver em andamento; ou até 12 (doze) meses após a
formalização da rescisão contratual, se obras dos loteamos estiverem concluídas.

Ademais, o registro do contrato de nova venda do imóvel, somente será realizado após a comprovação do início do pagamento da
referida restituição.

Estas normas previstas no artigo 32-A, não se aplicam a contratos e escrituras públicas de compra e venda de lote sob a modalidade
de alienação duciária.

Quanto a constituição de mora pelo adquirente em contratos referentes ao parcelamento do solo, o artigo 34, § 2º prevê que no prazo
de 60 (sessenta) dias contados da constituição de mora pelo adquirente, o loteador, poderá alienar o imóvel mediante leilão judicial ou
extrajudicial.

Por m, o artigo 35, §3º prevê que se ocorrer o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tiver sido realizado o
pagamento de mais de 1/3 (um terço) do preço ajustado, o O cial do Registro de Imóveis mencionará este fato e a quantia já paga no
ato do cancelamento, e, somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, mediante apresentação do distrato assinado
pelas partes e a comprovação do pagamento da parcela única ou da primeira parcela do montante a ser restituído ao adquirente, na
forma do art. 32-A desta Lei.

Neste caso, a obrigação de comprovação prévia de pagamento da parcela única ou da primeira parcela como condição para
efetivação de novo registro, poderá ser dispensada se as partes convencionarem de modo diverso e de forma expressa no
documento de distrato por elas assinado.

As referidas alterações, tanto na Lei de Incorporações Imobiliárias, quanto na Lei de Parcelamento de Solo, entraram em vigor na data
da publicação, qual seja 28 de dezembro de 2018.

A Equipe de Direito Imobiliário, Urbanístico e Ambiental do escritório Goulart & Colepicolo Advogados está à inteira disposição
para prestar quaisquer esclarecimentos e providências que se fazem necessários.

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