GUÍ A PA RA

PRI N CI PI A N TES EN LA
I N VERSI ÓN
I N M OBI LI A RI A
Í N D I CE

Las 7 form as para ganar dinero si t e conviert es en 04

inversionist a inm obiliario

Los 5 t ipos de inversión inm obiliaria 07

Los m it os y realidades que necesit as saber sobre 10

inversión en bienes raíces

Las dos m ej ores opciones para pagar el pie de una 14

fut ura propiedad

¿I nvert ir en bienes raíces o acciones? 20

Claves para convert irt e en un inversionist a inm obiliario 23

exit oso

Diseña t u plan de inversión inm obiliaria con est os 26

consej os

I nviert e en un nicho para que t u inversión inm obiliaria 29

sea exit osa

2
I N TROD UCCI ÓN

I nvert ir en propiedades es una de las alt ernat ivas para hacer dinero
m ás ant iguas del m undo.

Es un sect or est able en el t iem po, si bien t iene sus m om ent os de

alzas y baj as de precios com o cualquier indust ria. Pero siem pre hay
ofert a y dem anda de propiedades para fines com erciales o
habit acionales.

En Propit al t e ent regam os una asesoría de inversiones int egral, sin

cost o y sin com prom iso, para que com prendas el cont ext o del
m ercado inm obiliario act ual, conozcas t us posibilidades reales de
inversión y decidas en base a argum ent os sólidos la m ej or y m ás
rent able inversión para t i.

Por eso desarrollam os est a guía ofrece inform ación crucial para que
inicies t u cam ino en el m ercado inm obiliario con el pie derecho.
Desde cóm o preparat e com o inversionist a del sect or, los hábit os y
buenas práct icas que debes seguir, a dat os relevant es sobre las
oport unidades disponibles.

3
LAS 7 FORM AS PARA GANAR DINERO SI TE
CONVIERTES EN INVERSIONISTA
INM OBILIARIO

Si t e quieres sum ar a la com unidad de inversiones inm obiliarias

para hacer crecer t u pat rim onio y program ar t u fut uro para vivir de
las rent as, prim ero debes evaluar las diferent es alt ernat ivas que
exist en para part icipar en el sect or. Algunas requieren una m ayor
inversión de t iem po o dinero que ot ras, así com o experiencia o
conocim ient o sobre el sect or. Tom a not a de las siguient es
oport unidades que exist en para convert irt e en inversionist a
inm obiliario, desde las m ás sencillas hast a las m ás com plej as:

1 . Su b a r r e n d a r e sp a ci o s d e so cu p a d o s
Est a m odalidad de inversión le ot orga valor a áreas de t u
propiedad sin ocupar o de escaso uso, com o piezas de visit as,
est acionam ient os, sót anos y ent ret echos. Funciona t ant o para
arriendos por t em poradas com o de largo plazo. Es ideal para
inversionist as principiant es quienes no est án fam iliarizados con los
valores del m ercado o con la práct ica de arrendar inm uebles
com plet os.

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2 . Ar r ien d os
Es la m odalidad de ganancia m ás com ún. En est e caso, com pras
un inm ueble con el obj et ivo de arrendarlo, ya sea a cort o plazo
( t em porales o vacacionales) o a largo plazo ( m ás de 6 m eses) .
Puedes enfocart e en t ener m últ iples arrendat arios para una
propiedad en diferent es períodos de t iem po ( invierno o verano,
vacaciones, feriados, est ilo AirBnB) , o bien opt ar por el arriendo
t radicional a una sola persona por un t iem po det erm inado.

3 . Co m p r a y v e n t a
En est e caso t u foco est á en adquirir y revender propiedades en
paños o áreas de m ayor dem anda, cercanas a espacios públicos de
alt o t ráfico ( superm ercados, est aciones de m et ro, paraderos de
buses) . Requiere que est udies bien los prospect os ant es de invert ir
y los planes reguladores de las zonas obj et ivo.

4 . A d m i n i st r a r p r o p i e d a d e s
Baj o est a m odalidad, no sólo com pras y arriendas propiedades,
sino que t am bién ofreces servicios de adm inist ración. Desde el
pago de los gast os com unes hast a revisiones t écnicas de
m ant ención, com o plom ería y elect ricidad.

5 . Re n o v a ci o n e s
En est e caso com pra viviendas a baj o precio y que necesit an
arreglos, las renuevas com plet am ent e y después las vendes a
m ayor precio. El desafío aquí es que m anej es conocim ient o y
valores de t rabaj o de albañilería, diseño y arquit ect ura.

6 . Fo n d o s i n m o b i l i a r i o s
El inversionist a inviert e en bienes raíces indirect am ent e, a t ravés
de un fondo privado que se dedica a com prar o desarrollar
propiedades para vent a o arriendo. La indust ria inicialm ent e
com enzó enfocándose en edificios corporat ivos y oficinas, pero lue-

5
go se expandió hacia el sect or viviendas. Las ut ilidades de los
proyect os se repart en ent re los aport ant es del fondo com o
dividendos.

7 . I n v er t ir en r em at es
En est e caso, el inversionist a adquiere el bien raíz en un proceso
de rem at e con el sólo propósit o de revenderlo después a un m ayor
precio. Est e t ipo de inversión es at ract iva porque la propiedad pasó
por el banco prim ero, por ende los papeles y deudas de la
propiedad est án al día.
Ten en cuent a que t odas est as alt ernat ivas de inversión t ienen
t ant o lim it ant es nat urales, com o la ubicación de la propiedad, su
accesibilidad, y/ o la dem anda del m om ent o, com o art ificiales,
com o los acuerdos de copropiedad de edificios de oficinas y
depart am ent os y condom inios y las deudas asociadas al bien raíz.
I nvert ir en bienes raíces es hacer crecer el capit al personal a largo
plazo. Sin em bargo, hay m uchos m it os en t orno a est e t ipo de
negocio que pueden perj udicar t u inversión si los desconoces.

6
LOS 5 TIPOS DE INVERSIÓN INM OBILIARIA

Si piensas com prar un inm ueble exist en m últ iples alt ernat ivas. Sin
em bargo, puede que no t odas sean ideales para t i. Es por eso que
debes t ener en cuent a fact ores com o t u presupuest o, expect at ivas
y necesidades inm ediat as.

1 . Pr o p i e d a d e s r e si d e n ci a l e s
Es la form a m ás clásica de invert ir en el m ercado inm obiliario;
com prar lugares para vivir, ya sean casas o depart am ent os.
Una de las vent aj as de est e t ipo de inversión es que la dem anda,
en una sit uación económ ica est able a nivel nacional, irá en
aum ent o ya que la población sigue creciendo.
Adem ás, las propiedades residenciales suelen est ar m ás prot egidas
cont ra riesgos cam biarios de m onedas locales y el valor de la
propiedad crecerá con el pasar de los años.
Ahora, la elección ent re casa o depart am ent o dependerá de lo que
cada com prador busque según sus necesidades y expect at ivas. Por
ej em plo, es dist int o si quiere ocuparlo para vivir por un período
con su fam ilia a que si solam ent e pret ende arrendar a ext ranj eros.
7
2 . Pr o p i e d a d e s co m e r ci a l e s
La adquisición de locales com erciales y oficinas es uno de los
segm ent os m ás dinám icos, por lo que puede dar buenas ganancias
a cort o plazo. Genera m ayor producción de fluj o de efect ivo en
com paración con ot ras inversiones inm obiliarias.
Asim ism o, t iene la posibilidad de t ener m ás cont rat os de
arrendam ient o con ciert os t ipos de propiedad com ercial.
Los inversionist as de propiedades com erciales, adem ás de cont ar
con los recursos necesarios, t am bién deben t ener las est rat egias
apropiadas, por ej em plo, un buen net working, asesoría oport una y
una expect at iva económ ica.

3 . Pr o p i e d a d e s i n d u st r i a l e s
Est e punt o incluye t odos aquellos espacios que son usados con
fines com erciales. Una de las cosas posit ivas que t iene est a
inversión es que puede dest inarse para varios usos, ya sea com o
alm acén, com o oficina, para producir bienes o servicios. Tam bién
puede segm ent arse y arrendar los subespacios que se generen.

4 . Pr o p i e d a d e s r e t a i l
En Chile, la const rucción de cent ros com erciales no frena.
Act ualm ent e, sólo en la Región Met ropolit ana exist en al m enos 5
proyect os de gran envergadura. Cada vez hay m ás t iendas y
m arcas, lo que genera m ayor dem anda de est os espacios.
En est a alt ernat iva inm obiliaria, hay que considerar variables com o
la dist ribución o ubicación. Est a últ im a puede influir en el éxit o del
local, ya que m uchas veces el nivel de vent as depende de la
cant idad de gent e que pase por ese sect or.

5 . Fo n d o s d e i n v e r si ó n i n m o b i l i a r i o s
Los Fondos de inversión en Bienes Raíces o Real Est at e I nvest m ent
Trust ( REI T) en inglés, son aquellas sociedades de inversión que
t ienen act ivos inm obiliarios y que obt ienen ingresos principalm ent e
de los arriendos de los m ism os. Es decir, ofrecen acciones en la
8
Bolsa, com o ot ras em presa que cot izan en el m ercado bursát il.
En est e caso, los inversionist as aport an el m ont o necesario para
com prar, desarrollar y adm inist rar propiedades inm obiliarias. Sus
ut ilidades se repart en com o dividendos.
Una de las vent aj as de est a m odalidad es que el inversionist a
puede vender rápidam ent e las acciones ( o cuot as) si necesit a
liquidez y la inversión en fondos de bienes raíces perm it e invert ir
en propiedades com erciales así com o residenciales.
Para invert ir hay que hacer un est udio profundo que incluya
fact ores com o el t am año que t enga el fondo, un baj o nivel de
deuda, la cant idad y calidad de los inversionist as, et c.

9
 LOS M ITOS Y REALIDADES QUE NECESITAS
SABER SOBRE INVERSIÓN EN BIENES RAÍCES

Recuerda que invert ir en bienes raíces es com prar bienes

inm uebles que generan ingresos o est án dest inados a fines de
inversión com o un lugar de residencia, es decir, casa,
depart am ent o o en algunos casos, t errenos.
Lo habit ual es que inversionist as con experiencia en bienes raíces
cuent en con varias propiedades inm obiliarias, una de las cuales es
la residencia principal, m ient ras que las ot ras se ut ilizan para
generar ingresos por arriendo y ganancias a t ravés del aj ust e de
precios.
Ahora bien, si no est ás seguro sobre qué es verdad y qué es un
m it o cuando se t rat a de invert ir en propiedades, t e dam os algunos
consej os y pasos a seguir para que t e at revas a dar est e
im port ant e salt o.

3 m i t o s r e sp e ct o a l a i n v e r si ó n e n b i e n e s
r a íce s
1.- Hay que t ener m ucho dinero: lo ideal para cualquier persona
10
que quiera invert ir en bienes raíces es cont ar con capit al suficient e
para no t ener necesidad de financiación. Sin em bargo, para
com prar una propiedad siem pre deberás t ener ciert o capit al inicial.
Para ello t ienes dos vías, al cont ado o a t ravés de un crédit o
hipot ecario.
Lo ant erior sugiere que no es necesario ser rico para const ruir un
im perio de propiedades, pero exist en riesgos asociados al
prést am o de dinero, ya que debes asegurar suficient es ingresos en
el arriendo a fut uro para cubrir los cost os de la hipot eca.

2.- Ahora no es el m ej or m om ent o: pensar que se debe esperar

hast a que el m ercado inm obiliario m ej ore es ot ro de los m it os m ás
com unes sobre inversión en bienes raíces.
Nunca es m al m om ent o para em pezar a com prar propiedades
m ient ras se aplique la est rat egia correct a, considerando los
fact ores t ant o ext ernos com o int ernos que influyen en la decisión.
En los fact ores ext ernos se debe considerar la salud económ ica del
país, est ar seguros de que las t asas de int erés son baj as o que el
repunt e económ ico de la econom ía local sea est able.
Los fact ores int ernos se ven com prom et idos cuando la com pra de
una propiedad responde a un act o im pulsivo o no hay suficient e
capit al, por lo que el riesgo de perder una buena oport unidad es
aún m ayor.

3.- El ingreso por arriendo cubre t odos los cost os: algunos
inversionist as suponen que los ingresos por el arriendo cubrirán el
valor de la hipot eca y un poco m ás; es decir, que generarán una
ganancia práct icam ent e sin esfuerzos.
Sin em bargo, hay que t ener en cuent a el cost o de m ant enim ient o
de la propiedad, a m enos que se obt enga un ingreso de arriendo
m ayor al pago de la hipot eca. Para confirm ar que la inversión será
efect ivam ent e rent able, calcula si el valor del arriendo será igual o
m ayor a t odos los gast os m ensuales que im plique. De ot ra form a
sería poco probable que los ingresos por arriendo cubran t odos los
cost os.
Es necesario revisar la propiedad const ant em ent e para m ant enerla
11
en buenas condiciones, pagar los im puest os correspondient es y
t ener un buen cont rat o de arrendam ient o que perm it a prot eger al
propiet ario cont ra fut uros arrendat arios.

3 r e a l i d a d e s d e l a i n v e r si ó n i n m o b i l i a r i a
1.- La adm inist ración de propiedades es clave en la inversión
inm obiliaria: es un punt o m uy im port ant e para evit ar problem as
con los arrendat arios. Ent regar la adm inist ración de la o las
propiedades a una em presa especializada t rae m uchas vent aj as, ya
que son las encargadas de evaluar a quienes buscan arrendar t u
propiedad.
Las em presas dedicadas a la adm inist ración de propiedades
cuent an con sist em as de calificación que perm it en ubicar a los
posibles arrendat arios según det erm inados niveles de riesgo.
Adem ás, cuent an con la experiencia para realizar cont rat os de
arrendam ient o con cláusulas que prot egen al dueño y al
arrendat ario.

2.- La adm inist ración de propiedades es un proceso de largo plazo:

si se va a t om ar el t ren de la inversión en bienes raíces, es
im port ant e considerar que no se t rat a de un m ilagro financiero de
la noche a la m añana.
El inversionist a debe form ular un plan de negocios con m et as
realist as y esforzarse por alcanzar los obj et ivos t odos los días. El
proceso de inversión y adm inist ración en bienes raíces
efect ivam ent e es lent o y t om ará t iem po, sin em bargo, t odo arduo
t rabaj o dará sus frut os, y se com enzará a m at erializar una vida de
libert ad financiera e independencia.
La clave est á en invert ir t iem po y energía en adquirir el
conocim ient o correct o en inversión inm obiliaria.

3.- I nvert ir es una est rat egia fácil para m onet izar: si el
inversionist a por alguna razón se encuent ra en apuros económ icos,
o bien desea invert ir en algo m ás, siem pre será m uy fácil vender la
o las propiedades adquiridas, o bien, hipot ecarlas para obt ener un
prést am o.
12
I nvert ir en bienes raíces se t raduce, finalm ent e, en una opción
abiert a para adquirir ot ras inversiones sim ilares o m ej ores. Si el
dueño de una propiedad quiere invert ir en algo de m ayor valor,
siem pre cont ará con la vent aj a de vender o ser aval para ot ras
inversiones; un aspect o que los bancos aprecian m ucho.
En definit iva, la inversión en bienes raíces es una gran oport unidad
com ercial. Lo im port ant e es t ener claridad y conocim ient os ant es
de invert ir dinero y t iem po en ello.
Por ende, la clave est á en t rabaj ar de form a int eligent e y no t om ar
decisiones de form a apresurada o por un capricho.
I nvest igar la est rat egia de bienes raíces y el t ipo de propiedad
ant es de decidir es ot ro fact or que no se puede dej ar at rás, y
principalm ent e, est ar al día con las condiciones del m ercado. Lo
que funcionó el año pasado puede no funcionar ahora.
Sin em bargo, no hay que t ener m iedo. Los inversores inm obiliarios
exit osos piensan ágilm ent e y m odifican su est rat egia de acuerdo
con las condiciones del m ercado inm obiliario. Por lo m ism o,la
im port ancia de est udiar const ant em ent e, recibir consej os y leer
art ículos sobre el m undo inm obiliario es la clave.

13
LAS DOS M EJORES OPCIONES PARA PAGAR EL
PIE DE UNA FUTURA PROPIEDAD

Hoy en día, para com prar una propiedad lo ideal es cont ar con
ahorros suficient es para financiar part e de la propiedad y así
cost ear el rest o con un crédit o hipot ecario.
Muchas personas así lo hacen, ahorrando el dinero del pie en
inst rum ent os de inversión com o depósit os a plazo y fondos m ut uos
conservadores, que son conocidos com o seguros pero no m uy
rent ables.
No obst ant e, una práct ica que est á ganando m ás adept os es pagar
el pie de una propiedad con ent rega fut ura, en cuot as, para reducir
la posibilidad de sobre endeudam ient o.
En el m ej or de los casos, y si el inversionist a t iene buena
capacidad de ahorro, ést a alt ernat iva com prende adquirir una
propiedad en blanco o verde para ahorrar el dinero durant e la fase
de const rucción del edificio, y así t erm inar de pagar las cuot as del
pie en la fecha o unos m eses ant es de la ent rega de la propiedad.
De est e m odo, el pago del pie no se j unt a con el del dividendo del
crédit o hipot ecario.

14
Adquirir propiedades por prom esa de com pravent a en blanco o en
verde son dos at ract ivas opciones de inversión debido a su alt a
rent abilidad. Est as m odalidades de com pra son m ás convenient es
que deposit ar m ensualm ent e en un depósit o a plazo, fondo m ut uo
o una cuent a de ahorro, ya que se t rat a de una inversión en UF y
suj et a a la plusvalía de la const rucción.

1 .¿Po r q u é co n v i e n e co m p r a r u n a p r o p i e d a d
en v er d e?
Com prar en verde es la prom esa de com prar una vivienda que est á
en const rucción. Por ende, t odavía no est á t erm inada ni cuent a con
la recepción definit iva ot orgada por la m unicipalidad
correspondient e.
Dado que no t odas las personas t ienen suficient es ahorros para
pagar el pie inm ediat am ent e, ent re las vent aj as m ás at ract ivas de
la com pra en verde est á la flexibilidad en el pago del pie. Al
t rat arse de una propiedad con dem ora de ent rega, se ot orga un
plazo único en el m ercado inm obiliario para ahorrar est e dinero y
pagarlo en cuot as.
Así, el inversionist a paga el pie durant e los m eses que dem ore la
recepción del proyect o, que habit ualm ent e oscila ent re los 12 y 30
m eses.

Los beneficios de com prar en verde incluyen:

- Plusvalía de com prar barat o en un buen barrio. Com prar en

verde finalm ent e se conviert e en un negocio redondo para los
inversionist as en bienes raíces que buscan com prar m ás
barat o en un barrio m ás cost oso, para luego arrendar o
vender a un m ayor precio

- Al ser una com pra ant icipada, el fut uro propiet ario t iene m ás
libert ad de elección en el depart am ent o que quiere com prar,
com o la ubicación, conect ividad y condiciones del barrio.

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 - Ot ro aspect o posit ivo a considerar, es que los pilot os de los
edificios en verde suelen est ar disponibles cuando finalizan los
proyect os, por lo que una vent aj a t am bién es es que al t ener
una idea de cóm o est á conform ado el edificio se puede
negociar para hacer aj ust es o m odificaciones.

Sin em bargo, invert ir el pie en est a opción t iene dos desvent aj as:

- El t iem po: No se puede disponer de la propiedad de

inm ediat o. Com prar en verde im plica una espera desde m eses
hast a años, aunque desde el punt o de vist a económ ico por lo
general result a ser m ucho m ás convenient e que hacerlo baj o
la m odalidad de com pra con ent rega inm ediat a.

Es im port ant e t ener claro que la fecha en la que las inm obiliarias
se com prom et en a ent regar el depart am ent o m uchas veces cam bia
en días, sem anas y hast a m eses. Todo dependerá de las
condiciones y eficiencia del t rabaj o o, incluso, problem as
presupuest arios.

- Una com pra a ciegas: Al ser una com pra adelant ada, no se
puede ver por lo que se est á pagando, ya que no exist en
pilot os disponibles al m om ent o de firm ar.

Aunque no es com ún que ocurra, el result ado final puede variar,

exist iendo discrepancias ent re lo que se vende y la realidad del
inm ueble, com o los espacios com unes: bodegas, quinchos, piscinas
o est acionam ient os.
Para evit ar m alos rat os, lo m ás recom endable es guardar los
planos y especificaciones ent regados al m om ent o de la com pra. En
caso de exist ir diferencias en la ent rega de la propiedad, se
recom ienda resolver el t em a direct am ent e ( o t ravés de un
represent ant e) con las inm obiliarias ant es de llegar a ot ras
inst ancias.

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2 . ¿Qu é e s l a co m p r a d e p r o p i e d a d e s e n
b l a n co ?
Com prar propiedades en blanco es cuando el proyect o ya cuent a
con el debido perm iso de edificación o adecuación del t erreno, pero
las excavaciones aún no com ienzan.
Es decir, no sólo se com pra un depart am ent o o casa ant es de que
t erm ine su const rucción; sino que se firm an los papeles ant es de
que siquiera com ience el proyect o.
La inm obiliaria ofrece una prom esa de un t iem po aproxim ado
cuando est ará disponible el nuevo proyect o. El inversionist a solo
conoce los planos y det alles en papel que m uest ran cóm o será
conform ado en edificio.
El proceso de ent rega de la propiedad t arda dos años o m ás. Sin
em bargo, el valor en blanco es m ucho m enor que la m odalidad en
verde o ent rega inm ediat a.

Las principales vent aj as de com prar en blanco son:

- Económ icos. El precio de com pra es rebaj ado y ot orga

facilidades en el pago del pie. Si el int eresado no cuent a con
el t ot al del valor del pie, se fragm ent a en cuot as hast a el
plazo de ent rega la propiedad.

- Flexibilidad. Al com prar en blanco el client e t iene la

posibilidad de elegir las ubicaciones preferenciales del
inm ueble, com o la dist ribución, est acionam ient o y bodega.

Lo im port ant e que hay que t ener en cuent a al com prar baj o est a
m odalidad, es que al t rat arse de una com pra aún m ás t em prana
que su versión en verde, t ant os las vent aj as económ icas com o las
desvent aj as por com prar a ciegas se ven aún m ás int ensificadas.
Para no llevarse grandes sorpresas, lo m ás recom endable es elegir
una inm obiliaria confiable y que t e ofrezca el m ej or precio.

17
¿Qu é p a sa cu a n d o n o t e n g o a h o r r o s p a r a e l p i e
i n i ci a l ?
La m ej or alt ernat iva de com pra de propiedades es hacerlo pagando
el pie en cuot as , en verde o blanco. Sin em bargo, no t odas las
personas t ienen suficient es ahorros para pagar el pie
inm ediat am ent e, o aún no est án calificadas en la banca por lo que
se vuelve necesario considerar ot ras alt ernat ivas para ahorrar y
generar int ereses en el t iem po.
Para conseguirlo, exist e una opción válida para invert ir en el pie de
una propiedad: invert ir en fondos m ut uos.
Consist e en una m odalidad de inversión un poco m ás arriesgada.
Es un t ipo de inversión donde los m ont os no t ienen ganancia
garant izada, ya que involucran el riesgo de que las inversiones
realizadas no ent reguen la rent abilidad esperada.
Los fondos m ut uos son la sum a de aport es en dinero ent regados
por personas nat urales y j urídicas a una sociedad anónim a o
adm inist radora regulada por la Com isión para el Mercado
Financiero ( CMF) .
Al ent regar est e dinero a la em presa adm inist radora, ést a lo
inviert e en diferent es t ipos de inst rum ent os financieros que sean
valores de ofert a pública o bienes, con la finalidad de conseguir
una ganancia que será repart ida ent re t odos quienes hicieron un
aport e.
Hay que t ener claro que invert ir el dinero a un adm inist rador es un
riesgo que debe correr por cuent a de cada aport ant e del fondo
m ut uo elegido.
Sin em bargo, lo int eresant e de est e t ipo de inversión para la
vivienda es que es posible solicit ar dat os sobre la rent abilidad
hist órica del fondo m ut uo elegido, para así com parar con la
rent abilidad obt enida por ot ros fondos del m ism o t ipo y en iguales
períodos de t iem po, o con la rent abilidad de ot ras alt ernat ivas de
ahorro y de inversión.
De est e m odo puedes t om ar una m ej or decisión y evit ar riesgos a
fut uro.

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Si el riesgo supera la t olerancia del inversionist a, ést e puede
solicit ar el rescat e de la inversión aj ust ada por la rent abilidad que
haya experim ent ado la t ot alidad, o part e de ést a, la que será
pagada en un plazo no m ayor al que est ablece el reglam ent o
int erno del fondo, el que no puede ser m ayor de 10 días desde que
se ha efect uado la solicit ud de ret iro.

En resum en
La prom esa de com pravent a para inm uebles en blanco o verde
siem pre será la m ej or opción, por la posibilidad de pagar en cuot as
sin int erés.
El pago del pie al cont ado de j ust ifica solo si pagar en cuot as
im plica pagar alt os int ereses.
Tant o al cont ado com o en cuot as son opciones at ract ivas de
inversión debido a su pot encial rent abilidad, y result an ser m ás
convenient es que deposit ar m ensualm ent e en un depósit o a plazo,
fondo m ut uo o una cuent a de ahorro.
Sin em bargo, los fondos cuent an com o una alt ernat iva de
inversión válida, pero con un ret orno baj o pero m uy líquido.

19
¿INVERTIR EN BIENES RAÍCES O ACCIONES?

Definir en qué invert ir no es una decisión fácil. Ant es debes t ener

claras t us expect at ivas, los riesgos y, obviam ent e, t u presupuest o.
Es decir, t odo dependerá de fact ores com o t u personalidad, m et as
financieras, cuent a de ahorros y t am bién del cont ext o económ ico.
Para decidir qué t ipo de inversión se aj ust a m ej or a t us
necesidades, aquí analizam os los pros y cont ras de cada
alt ernat iva:

Bi e n e s Ra íce s
Eres el propiet ario
Al com prar una propiedad t e conviert es en su único dueño, por lo
que t ienes la posibilidad de t om ar decisiones con t oda libert ad.
¿Quieres rem odelarla? Puedes hacerlo. ¿Prefieres arrendarla?
Tam bién puedes hacerlo.
Tendrás una serie de variables baj o t u cont rol que incluso ayudan a
increm ent ar el ret orno de la inversión. Al cont rario de lo que pasa
con las acciones, donde t ienes que confiar en la adm inist ración de
la em presa si no eres socio m ayorit ario.
20
Puedes conseguir financiam ient o
El llam ado apalancam ient o es m ucho m ás fácil de conseguir. Para
com prar una casa o depart am ent o, hay m últ iples alt ernat ivas de
crédit os hipot ecarios - desde ent idades bancarias hast a caj as de
com pensación- en los que puedes conseguir el capit al para
financiar la com pra.
Con est e t ipo de prést am o puedes pagar el inm ueble en un plazo
ext enso. I ncluso hay casos de personas que financian el pie con
crédit os de consum o o bien inviert en el dinero en proyect os en
verde o blanco para t ener m ás t iem po para pagar.

Tienes un act ivo t angible

Si com pras una propiedad, t endrás algo m at erial en lo que se vea
reflej ada t u inversión. Cont arás con una dirección y un lugar con
dim ensiones det erm inadas, es decir t u dinero se m at erializará.
Est o genera un sent im ient o de posesión y pert enencia.
En cam bio, las acciones son ?abst ract as?, ya que represent an un
porcent aj e del capit al abiert o en bolsa de una em presa.
Asim ism o, un bien raíz goza de plusvalía const ant e, en ot ras
palabras aum ent a su valor a m edida que pasa el t iem po.

No necesit as grandes conocim ient os para invert ir

Com prar un bien raíz es relat ivam ent e sim ple. Para det erm inar el
ret orno de la inversión puedes est im ar los cost os recurrent es que
generará la propiedad, y calcular los ingresos derivados de la
rent a. Asim ism o, ant es de com prar puedes inform art e fácilm ent e
sobre las com unas donde es m ás rent able hacer t u inversión.
En cam bio, ant es de invert ir en acciones en necesario que al
m enos ent iendas los est ados financieros de las em presas,
com prender cóm o generan ut ilidades, sus m odelos de negocio, los
m ercados en los que part icipan, com pet encia, et c. Y si quieres
m onit orearlas direct am ent e debes m anej ar la cuent a que el
ej ecut ivo de inversiones t e hará en la corredora de bolsa.

21
Experim ent a m enos volat ilidad
El valor de las propiedades es det erm inado por la ofert a y la
dem anda. Si bien puede variar, no suele experim ent ar grandes
baj as en cort os períodos ( a no ser que ocurra un fenóm eno que
afect e a la indust ria) . En cam bio, las acciones deben ser
m onit oreadas periódicam ent e y sufren ciclos de alzas y baj as
agudas.

A cci o n e s
Tienen m ayor liquidez
Liquidez es la facilidad en que las acciones pueden convert irse en
dinero. Es m ás inm ediat o vender una acción que vender una casa.
La vent a de un inm ueble puede dem orar m eses, incluso años. Si
t ienes un problem a económ ico y necesit as efect ivo rápidam ent e, la
alt ernat iva m ás frecuent e es vender el inm ueble a m enor precio,
con lo que se pierden varios m illones del valor real.

Requieren de m enor m ant ención

Al invert ir en acciones, puedes dej arlo en m anos de un corredor de
bolsa y luego cobrar los dividendos. En cam bio, los bienes raíces
requieren de m ayor m ant ención. Tendrás que hacert e cargo de
diversas t areas com o el pago de gast os com unes o servicios
básicos, cobro del arriendo, et c.
En cualquier m om ent o pueden ocurrir im previst os y debes
m ant ener t u propiedad en buenas condiciones, porque es una
m anera de cuidar t u dinero.

Dan ganancias inesperadas

Aunque no se puede garant izar la obt ención de una det erm inada
rent abilidad, el valor de las acciones pueden dispararse y dar
sorpresivos dividendos.
Para est o, considera que deberás pagar los gast os a quien realiza
la operación. Los corredores de bolsa cobran un porcent aj e por
operar en el m ercado accionario.

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 CLAVES PARA CONVERTIRTE EN UN
INVERSIONISTA INM OBILIARIO EXITOSO

Si est ás decidido a incursionar en el m undo de las inversiones

inm obiliarias, sigue est a rut a de práct icas que t e ayudarán no sólo
t ransform art e en un expert o del rubro, sino que t am bién a ser
reconocido com o un gran profesional y hom bre de negocios.
¿Qué es el éxit o sino el result ado de nuest ras acciones y conduct as
para llevar a cabo una m isión?
Así lo han dem ost rado grandes personaj es de la hist oria com o
Thom as Alva Edison y Henry Ford, de quienes se ha podido
desprender una serie de caract eríst icas en com ún y que t oda
persona puede poner en práct ica para, precisam ent e, convert irse
en alguien exit oso.
Sin em bargo, si del m undo de las inversiones inm obiliarias se
t rat a, es necesario dest acar hábit os que no sólo harán que t e
t ransform es en un expert o del rubro, sino que t am bién t e llevarán
a ser reconocido com o un gran profesional y hom bre de negocios.
Porque el dinero no es valioso en sí m ism o, sólo se vuelve
relevant e cuando ayuda a conseguir t us sueños y propósit os.

23
Est a r i n f o r m a d o
Si bien no es necesario cont ar con est udios o un t ít ulo para
dedicart e a invert ir en el rubro inm obiliario, es fundam ent al que,
cuando est és dent ro del negocio, sepas concept os básicos de la
indust ria, t ales com o el diferencial precio/ cost o, la plusvalía, la
generación de valor, el perfil del inversionist a y el t ipo de
inm ueble.
El hecho de que no dom ines el vocabulario del m undo en el cual se
desenvuelve t u em presa, puede acarrear, a lo m enos, que la gent e
desconfíe de t i.
En est e sent ido, una conduct a fundam ent al para est ar cada vez
m ás inform ado del negocio, es escuchar con m ucha at ención a t us
int erlocut ores. De est a m anera podrás no sólo acceder a
inform ación privilegiada de t us client es, sino que adem ás irás
ganando cada vez m ás confianza en t u expert ise.
Est a m ism a práct ica repercut irá en el m ét odo de fij ación de precios
que ocupes. Ya sea que t e bases en los m árgenes, los precios
obj et ivos, la dem anda, la com pet encia o el valor m ás grande
posible, siem pre result ará fundam ent al est ar inform ado para
definir los m ont os de t u negocio de la m anera m ás adecuada.

Te n e r u n p l a n ( y a ca t a r l o )
La disciplina siem pre se t raduce en éxit o y est e hábit o t iene m ucha
m ás relación con ser act ivo y const ant e en el t rabaj o, que rígido e
incapaz de reaccionar a los cam bios. Por est o es que, cuando
hablam os de t ener un plan y acat arlo, lo que debes ent ender es
que, ant es de ingresar al m ercado inm obiliario, deberías t om art e
un t iem po en diseñar t u plan de negocios.
Est e plan no sólo t e ayudará a est ablecer aspect os clave com o la
visión y m et as de t u em presa, t am bién t e va a anim ar a proyect ar
t u negocio con una serie de reglas que aseguren las decisiones que
t om arás a lo largo de t u carrera com o em presario del rubro.
Podrás est ablecer cosas concret as com o t u m ercado obj et ivo,
crit erios de selección e incluso el crit erio de selección de t us
propiedades, pero t am bién ant eponert e a los problem as a t ravés
de un plan de cont ingencia que considere t ant o el análisis de
24
riesgo de t u inversión com o la viabilidad financiera de una com pra
o una vent a.

Bu sca r a l i a d o s
El negocio inm obiliario t iende a ser independient e y solit ario en el
sent ido que perm it e a quienes lo ej ercen una libert ad y flexibilidad
únicas en com paración con ot ros t rabaj os. Por lo m ism o, es
recom endable acudir a buenos aliados, t ant o para m ant ener una
buena red de cont act os, com o crecer en un m ercado alt am ent e
com pet it ivo y ágil.
Con aliados nos referim os a leer libros que enseñan m ét odos para
alcanzar la ?buena salud? financiera o que incent ivan la práct ica de
hábit os para ser efect ivos en los negocios, hast a asist ir a cursos y
sem inarios pensados especialm ent e para personas que quieran
aprender t odo lo necesario para desenvolverse con éxit o en el
m undo de la inversión inm obiliaria.
Tam bién es recom endable relacionarse con agent es inm obiliarios y
asesores financieros para escuchar sus experiencias y opiniones,
pero sobre t odo t erm inar de insert arse cada vez m ás en el
at ract ivo y com plej o m undo de los bienes raíces.
Finalm ent e, una buena idea para convert irt e en un gran
inversionist a inm obiliario es int eract uar con personas com unes y
corrient es que sean ej em plos de éxit o, ya sea por sus experiencias
personales, com o por vaivenes económ icos en los negocios en
general y dent ro del rubro.
Es un t ipo de inspiración que t am bién podrás encont rar en líderes
de opinión con buena presencia en redes sociales y part icipación
en libros, cursos y sem inarios del rubro.

Desde la visión y m et as que quieras est ablecer para t u negocio,

hast a cóm o prom ocionar y obt ener t us prim eras ganancias. Est os
son sólo algunos de los elem ent os que debe t ener t u plan de
inversión inm obiliaria.

25
 DISEÑA TU PLAN DE INVERSIÓN
INM OBILIARIA CON ESTOS CONSEJOS

Desde la visión y m et as que quieras est ablecer para t u negocio,

hast a cóm o prom ocionar y obt ener t us prim eras ganancias. Est os
son sólo algunos de los elem ent os que debe t ener t u plan de
inversión inm obiliaria.
Qué duda cabe: la inversión inm obiliaria siem pre es un buen
negocio, sobre t odo cuando las t asas de int erés est án baj as.
No obst ant e, ant es de com enzar a adquirir t errenos, propiedades,
est acionam ient os, locales com erciales u oficinas, es elem ent al que
diseñes t u plan de inversión inm obiliaria com o un plan de negocios
propiam ent e t al.
Si bien no es necesario cont ar con est udios o un t ít ulo para
dedicart e a invert ir en est e rubro, sí t ienes que dedicart e a
planificar aspect os clave com o lo son t us m et as, crit erios de
selección, precauciones y est rat egias de salida, com o punt o de
inicio de t u ingreso al m undo inm obiliario.

26
PA SO 1 : D e f i n e t u v i si ó n y m e t a s
Puede que el obj et ivo principal de t u inversión sea ganar dinero y
ahorrarlo para la vej ez. Sin em bargo, cuando piensas de qué
m anera lograrás est e com et ido, la respuest a no llega t an rápido.
Para est o, es necesario est ablecer una visión que indique
claram ent e hacia dónde dirigirás t us obj et ivos y, con est o, fij ar las
acciones para lograrlas.
Por ej em plo, si crees que lo t uyo es la com pra de propiedades
usadas, ent onces t u m isión debiera ser algo así com o ?Renovar
viviendas en com unas t radicionales del Gran Sant iago?. En el
m ism o cam ino ent onces, las m et as t endrían que ser:
Adquirir propiedades en com unas com o Sant iago, Sant iago Cent ro,
Recolet a o Est ación Cent ral.
Privilegiar los lugares con buen acceso a cent ros com erciales de la
com una.
Priorizar los sit ios donde exist a t odavía vida de barrio.
Rest aurar las propiedades ant es de ponerlas en arriendo.

PA SO 2 : Pr o y e ct a t u e st r a t e g i a
Con la m isión y m et as de t u proyect o est ablecidas, viene lo
concret o. Porque para diseñar el grueso de t u plan de inversión
inm obiliaria debes t razar una serie de reglas que aseguren cada
una de las decisiones que t om es largo de t u carrera com o
inversionist a del rubro.
Todo, con el afán de direccionar t u inversión de la m ej or m anera.
Com ienza est ableciendo t u m ercado obj et ivo; si buscas invert ir
para at ender t us propias necesidades o bien las de un público
com prador en part icular, o bien si t e anim as a em prender, por
ej em plo, en el nicho de client es no at endidos, com o es el caso de
quienes necesit an vender una propiedad con urgencia o cuent an
con una m ayor disposición de pago para poner en arriendo un bien
raíz.
Luego est án t us crit erios de selección o en qué t e vas a basar para
elegir t us propiedades, así com o t am bién la ident ificación de
oport unidades y procesos para obt ener t us prim eras ganancias.
27
Est o, con la clara int ención de afinar cada vez m ás t u oj o com o
inversionist a inm obiliario.

PA SO 3 : A n t i cíp a t e a l o s p r o b l e m a s
Hoy, cualquier rubro im plica la acción de prever conflict os y
problem as y preparar una efect iva polít ica de prevención. Tu plan
de cont ingencia debe considerar desde el análisis de riesgo del
sect or ant e una coyunt ura en part icular hast a la viabilidad
financiera de una com pra o una vent a en un m om ent o o lugar
det erm inado.
Adem ás del diseño de t u plan de inversión inm obiliaria, es
recom endable m it igar los riesgos de la inversión invest igando
previam ent e el m ercado, así com o t am bién cont ar con la asesoría
de personas especializadas en la m at eria.

Las oport unidades de negocio dent ro del m ercado inm obiliario son
m últ iples. Sin em bargo, dado su gran t am año, es preciso que t ú
com o inversionist a enfoques t us recursos y esfuerzos en un área o
segm ent o específico.

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 INVIERTE EN UN NICHO PARA QUE TU
INVERSIÓN INM OBILIARIA SEA EXITOSA

Concent rarse en nichos es clave para lograr una inversión

inm obiliaria exit osa. ¿Pero cóm o ident ificar la m ej or opción si eres
inversionist a prim erizo?
El m ercado inm obiliario en Chile es com pet it ivo. Dado que es un
sect or que funciona a largo plazo, su crecim ient o es est able y
const ant e en el t iem po.
Ciert am ent e t iene sus m om ent os de alzas y baj as, com o t oda
inversión financiera. Aún así, el chileno es uno de los m ercados
inm obiliarios m ás consolidados de Am érica Lat ina. Est e liderazgo
es encabezado por Sant iago com o el epicent ro de los grandes
cam bios en la dem anda y ofert a local.
Gracias a est a est abilidad y seguridad, el sect or hoy ofrece una
am plia ofert a de oport unidades de inversión.
Ten en cuent a que t oda inversión t iene un riesgo asociado, el que
dependerá de t u capacidad de t olerancia com o inversionist a.
I dent ifica aquí cuál es el nicho que m ás t e conviene:

29
En b l a n co
En est e caso, el proyect o est á diseñado en planos y m aquet as,
pero su const rucción t odavía no com ienza. La inm obiliaria t odavía
necesit a pedir varios perm isos m unicipales para em pezar. Es la
opción m ás barat a, pero t am bién m ás lent a; la ent rega de la
propiedad bien puede dem orar unos 2 años porque exist e una
garant ía de cum plim ient o y genera m ás plusvalía.

En v e r d e
La com pra en verde t am bién t iene riesgos asociados, aunque
acot adas en com paración con su sím il ?en blanco?. Por lo general,
el proyect o est á en const rucción y cuent a con la m ayoría de las
aut orizaciones m unicipales, except o por el Perm iso de Recepción.
En est e caso, el valor es un poco m ás alt o pero sus vent aj as
incluyen flexibilidad para pagar el pie, que puede ser en cuot as en
efect ivo o a crédit o durant e el plazo que dem ore el proyect o en
est ar list o.

I n m u eb le p eq u eñ o
La ofert a de depart am ent os de un am bient e o que requieren de un
capit al baj o es m uy am plia hoy. Est e t ipo de propiedades es
part icularm ent e preferido por personas que t rabaj an t odo el día y
sólo necesit an un lugar donde dorm ir o bien j óvenes universit arios
que est udian en una ciudad dist int a a su hogar.
Tam bién funcionan para arriendo t em poral o de vacaciones. El
diseño y const rucción de est as propiedades es práct ico, con
espacios bien definidos para cada obj et ivo. Aquí t e explicam os
cóm o invert ir en inm uebles pequeños.

Fl i p p i n g
Es una t endencia recient e enfocada en renovar inm uebles para
vender después, obt eniendo una ganancia m ayor.

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A diferencia de la renovación clásica, el obj et ivo del inversionist a
no es quedarse con la propiedad. Por lo general, se t rat a de
recuperar inm uebles det eriorados, los que son m ás barat os de
com prar.
No obst ant e, sin un buen presupuest o y una planificación
adecuada, los cost os asociados a est e negocio pueden causar
grandes pérdidas, sobre t odo ant e los im ponderables que surgen
siem pre en t oda rem odelación.

Ll a v e e n m a n o
Est e concept o aplica a t odo t ipo de inversiones que son ent regadas
a los com pradores para ?llegar y usar ?. Es decir, el proveedor se
hace cargo de t odo el desarrollo y m ont aj e del proyect o
personalizado según los gust os del client e, para que ést e
sim plem ent e ut ilice el bien o servicio cuando est á list o sin
necesidad de int ervenir.
En el caso del m ercado residencial, el t érm ino aplica a diferent es
t ipos de edificaciones desde nuevas, prefabricadas, viviendas
m odulares hast a propiedades que son renovadas, ent re ot ras
alt ernat ivas.

Mu lt ifam ilia
Es la t endencia m ás recient e en el m ercado de las viviendas.
Consist e en la const rucción y post erior arriendo de edificios
residenciales que son propiedad de un solo dueño. Est e form at o se
hizo popular en Est ados Unidos en la década del 30, pero recién
llegó a Chile en 2013. El obj et ivo de la inversión es arrendar los
depart am ent os que com ponen la propiedad.

Du p lex
I nvert ir en una casa duplex t iene com o fin at raer a arrendat arios
que buscan ahorrar gast os de vivienda o bien no pueden com prar
un inm ueble por sí solo. A diferencia de los edificios de
depart am ent os, donde los habit ant es com part en los gast os
com unes, en una casa duplex el inm ueble es diseñado para sólo
31
t ener dos unidades habit acionales com plet am ent e equipadas de
form a separada.
Por lo general, el propiet ario habilit a un área especial para que
ot ras personas vivan ahí y paguen arriendo.

Te r r e n o s v a cío s
La inversión en t errenos vacíos, desde el que ocupa una casa hast a
paños inm obiliarios com plet os, t iene com o obj et ivo obt ener un
ret orno a largo plazo. Ést a es una práct ica com ún de inversionist as
de alt o pat rim onio o fondos de inversión, quienes proyect an el
fut uro del bien raíz en esa zona e inviert en en los t errenos ant es
de que sean int ervenidos, cuando t odavía son barat os. Luego los
venden a la em presa inm obiliaria a un m ayor precio.
Ent re los riesgos asociados est e t ipo de inversión est án los
cam bios a los planos reguladores que hace cada nuevo
adm inist ración m unicipal, lo que puede aum ent ar o rest ar valor a
la propiedad.
En resum en, t odo t ipo de inversión t iene un riesgo asociado, por
m uy est able que sea el m ercado de los bienes raíces a largo plazo.
Por eso, el nicho de inversión que elij as en est e sect or depende de
t u nivel de t olerancia al riesgo y de t us obj et ivos de rent abilidad.
Debes sopesar las vent aj as y desvent aj as de t odas las alt ernat ivas
disponibles, desde las oport unidades m ás sencillas y probadas,
com o la com pra de una vivienda pequeña para después arrendarla,
hast a las m ás com plej as, com o la adquisición de paños com plet os
de t errenos.

Para sum art e a la com unidad de inversiones inm obiliarias, prim ero
debes evaluar las diferent es alt ernat ivas que hay para part icipar
en el sect or. Algunas requieren una m ayor inversión de t iem po o
dinero que ot ras, así com o experiencia o conocim ient o sobre el
sect or.

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CON CLUSI ÓN

I nvert ir en el m ercado inm obiliario es una excelent e opción, ya que

est á siem pre en crecim ient o. Asim ism o, ofrece dist int as opciones
de inversiones accesibles a t odos los capit ales, edades y
necesidades.
Est as alt ernat ivas van desde la com pra de un depart am ent o y el
uso m ixt o de propiedades, hast a la inversión en paños de t errenos
para fut uras edificaciones.
Tus alt ernat ivas com o inversionist a inm obiliario son m uchas, pero
depende de t us obj et ivos si ést as son rent ables o no para t í.

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En Propital te entregamos una asesoría de inversiones
integral, sin costo y sin compromiso.

Asesór at e con n osot r os

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