Vous êtes sur la page 1sur 18

Le Maître d’Ouvrage, suit la réalisation d’un processus et d’une séquence bien définie

de plusieurs étapes qui maximisent la qualité de l’ouvrage final. Ainsi, c’est le Project
Manager du Maître d’Ouvrage qui supervise l’ensemble des étapes d’un projet depuis
son début, éventuellement en collaboration avec un architecte, un bureau d’étude
technique, économiste ou d’autres partenaires, selon les particularités du projet en
question.
Le Project Manager du Maître d’Ouvrage ou bien généralement le Maître d’Ouvrage
est le plus qualifié pour réaliser l’ensemble des missions, de l’étude de faisabilité à la
conception, à la construction, jusqu’à la réception. Il est important pour lui de savoir
ces étapes et de les bien maîtriser car il en est le premier responsable sur le projet et
il est destiné à le commencer depuis son début jusqu’à sa livraison.
Les étapes présentées ci-après représentent le cas général. Elles peuvent néanmoins
différer légèrement selon les caractéristiques individuelles de chaque projet.

Figure 13 : Phases d’un projet de construction


1.1 Etude de faisabilité
Tout projet de construction commence par une étude de faisabilité qui consiste à faire
une étude de marché en prenant en compte les différentes contraintes endogènes et
exogènes, de manière à réaliser le projet avec le minimum d’incertitude et le
maximum de rentabilité. Pour cela, on est amené à produire de façon précise et
détaillée, le programme des besoins ainsi qu’à identifier toutes contraintes endogènes
ou exogènes (marché, réglementation) liées à la réalisation du projet.
L’objectif de cette première étape est de juger quant à la pertinence du projet de
s’assurer de la demande du client et du marché. À l’échéance de cette étape, le Maitre
d’Ouvrage décidera quant à la recevabilité ou le rejet du projet.
Un ordre de grandeur du budget anticipé pour la réalisation complète du projet est
mentionné lors de cette étape. On peut utiliser certaines méthodes d’estimation qui
ont une précision de +/- 25%. Les coûts proviennent de projets exécutés
antérieurement dont on connaît le coût. C’est une évaluation sommaire des coûts par
la méthode à prix unitaires (monnaie/m2) appliquée en fonction de la superficie de
construction ou la superficie du plancher multipliée par des ratios.

1.1.1. Analyse du marché


L’analyse du marché revient à effectuer une analyse de l’offre et de la demande :
- Analyse de la demande : on effectue ici une analyse approfondie de la demande.
Cela revient à se demander s’il y a une demande en calculant le déficit de logement.
On se réfère au Recensement Général de la Population et de l’Habitat (RGPH) pour
déterminer le nombre de personnes et de ménages. Après on détermine la population
cible : la classe pauvre (les habitats économes), la classe moyenne ou la classe aisée
(habitat de haut standing + villas).
- Analyse de l’offre : on étudie la concurrence en quantité et en qualité et on
détermine le marché cible qu’on aura à conquérir. On sort avec une estimation du prix
de vente à pratiquer.

1.1.2. Analyse du site et de ses contraintes


On doit déterminer le statut juridique du foncier et on effectue des visites aux lieux et
des études techniques du site destiné à la construction. A savoir :
- Etudes géotechniques de caractérisation du sol : Ces expertises servent à
connaître la nature du sol et du sous-sol, à vérifier la présence de contaminants, à
déterminer la hauteur de la nappe phréatique ainsi qu’à identifier les risques liés aux
inondations ou aux industries polluantes. On sort par un résultat qui détermine si
l’environnement géotechnique est favorable ou défavorable.
- Etudes environnementales : Évaluation de l’impact du projet sur le milieu naturel
et bâti ainsi que sur la qualité de vie dans le voisinage et le quartier. On étudie aussi
l’implantation du site vis-à-vis de son entourage, son éloignement du centre-ville et
comment pouvoir y accéder.
- Relevés et mesurage : Réalisation des relevés topographiques et prises des photos
aériennes.
- Qualité recherchée du bâtiment : Définition claire de la qualité de l’architecture,
de l’ingénierie, de l’équipement et des performances à atteindre.
- Zoning : Par rapport au plan d’aménagement et note de renseignement par rapport
à l’agence urbaine.
- Audit technique du bâtiment existant : étude de l’architecture et du type de la
structure et l’étude du branchement aux réseaux d’infrastructures : voirie,
assainissement, eau potable, électricité…
- Développement durable : approche écologique et réglementation thermique.
1.2. Définition et programmation
Cette étape est indispensable. Elle vise à sortir avec un budget du projet et un planning
sommaire. Ce budget doit être optimal. Le délai et le scénario de réalisation selon une
planification optimisée.
On doit notamment vérifier l’impact récurrent que la réalisation du projet aurait sur
le budget de fonctionnement de l’organisme. On doit s’assurer que ce dernier
disposera des ressources financières et techniques qui lui permettront d’assumer la
gestion et l’entretien de l’immeuble livré.
Elle vise aussi à définir le projet, c’est-à-dire à faire état des données et des paramètres
qui vont orienter la conception des plans et devis, les appels d’offres ainsi que la
réalisation des travaux.
Le déroulement de ces deux premières étapes peut généralement prendre plusieurs
mois.

1.2.1. Simulation de programme


On détermine et on fige le programme de construction. On fait état des locaux de
notre bâtiment et on détermine les superficies nettes des principales composantes
pour l’ensemble du projet.
Pour chaque local, on détermine :
- la superficie, les dimensions minimales requises (longueur, largeur et hauteur),
- les liens fonctionnels et visuels recherchés.
- les services spécifiques requis en électricité, alarmes, communication, plomberie,
ventilation…
- les exigences spécifiques des locaux (capacité portante des planchers, éclairage
particulier, acoustique…).
On fige aussi la surface construite au sol et la surface des planchers en respectant la
réglementation du plan d’aménagement. Et on détermine la surface habitable en
tranchant de la surface des planchers 25% de la surface des communs, locaux
sanitaires et murs.
Ceci constitue comme une introduction afin de déterminer le programme de
construction.

1.2.2. Scénario et échéancier de réalisation


Dans cette phase, on établit un planning sommaire décrivant toutes les phases
restantes dans le projet avec leurs délais. A savoir :
- Etudes (APS, APD, études techniques…)
- Autorisations administratives
- Réalisation
- Commercialisation
L’échéancier des travaux doit être établi en fonction des contraintes d’ordre financier
et organisationnel du projet. En l’occurrence, le gestionnaire du projet doit prévoir
l’ordonnancement des activités ainsi que les délais requis pour leur exécution. La
disponibilité des ressources sont des facteurs qui peuvent influencer l’échéancier de
réalisation.
Le gestionnaire doit notamment prévoir les délais requis pour les approbations et les
prises de décision, l’engagement du conseiller professionnel, des ingénieurs et des
autres professionnels ou spécialistes, les expertises, les appels d’offres, les travaux,
les délais de livraison particuliers, les réceptions de travaux, les correctifs, les
déménagements, etc. Le gestionnaire du projet devra s’assurer du respect de
l’échéancier par tous les intervenants et ce tout au long du processus de réalisation. Il
devra prendre les dispositions qui s’imposent dès qu’un retard est anticipé.

1.2.3. Budget du projet


Le budget du projet doit être établi sur des bases solides, à partir de données fiables
et complètes. Pour ce faire, les estimations doivent tenir compte de la qualité et des
performances recherchées, de la conjoncture des marchés, des données
inflationnistes ainsi que de toute considération spécifique au projet pouvant en
influencer le coût de réalisation. Ce budget constituera notre Budget Objectif.
Les postes budgétaires et constituants principaux pour l’établissement d’un budget de
projet sont :
- Achat du foncier
- Frais d’études : 12% du coût des travaux (Architecte + bureaux d’études)
- coût des travaux de viabilisation.
- coût des travaux de construction (on utilise des ratios).
- Frais de promotion des ventes
- Taxes et impôts
- Frais divers de gestion et d’administration
- Frais financiers (intérêt des institutions financières)
Cette étape permet de nous informer si le coût estimé dépasse l’enveloppe budgétaire
prévue, avant même que le design soit commencé. Ainsi on pourra demander une
augmentation du budget ou bien effectuer une révision des prix.

1.2.4. Plan de financement et simulation des dépenses et des recettes


Le promoteur doit établir un plan pour le financement de son projet. On doit effectuer
une analyse des dépenses (apport personnel et crédit promoteur) et des recettes
(avances clients) afin de déterminer l’apport personnel et le crédit à emprunter des
institutions financières.
Avant de passer en mode réalisation, le promoteur immobilier doit obtenir la
confirmation de son montage financier. Il doit, de plus, s’assurer de l’accessibilité des
sources et besoins de financement prévus, conformément à l’échéancier de
réalisation.
Enfin on aura à confirmer le plan de financement en s’assurant des engagements des
partenaires.
1.3. Conception
À cette étape, le gestionnaire du projet doit constituer sa nouvelle équipe de
professionnels et de maîtrise d’œuvre, soit par appel d’offre publique ou restreint ou
par la tenue de concours d’architecture pour la sélection de l’architecte.

1.3.1. Avant-Projet Sommaire (APS)


A partir des sorties des études faites avant et du budget du projet objectif déjà établi,
la Maîtrise d’Œuvre présentée par l’architecte se base sur la réglementation
urbanistique, les caractéristiques du site et les dispositions techniques fournies par le
Maître d’Ouvrage pour donner une idée générale de la volumétrie, l’occupation du sol
et une fiche descriptive des éléments, des matériaux, des couleurs, du coût, du délai
des travaux etc… de telle façon que le projet soit à la fois beau, solide et fonctionnel.
Ces données constituent l’Avant-Projet Sommaire (APS) qui doit être validé par le
Maître d’Ouvrage pour passer à l’Avant-Projet Détaillé (APD).
L’APS correspond à la composition générale de l’ouvrage en plan et en volume. Le
Maître d’œuvre établit des esquisses permettant au Maître d’ouvrage de faire son
choix sur la façon dont va être construit la maison ou le bâtiment. L’APS comporte en
principe un plan masse, une esquisse des plans et des vues extérieures à l’échelle
1/200 (plan de niveau, coupe, façade, perspective), une évaluation globale indicative
et, s’il y a lieu, les indications complémentaires nécessaires pour la poursuite des
études.

Figure 14 : Plans d’APS


1.3.2. Avant-Projet Détaillé (APD)
Il constitue l’APS mais d’une façon plus détaillé et à l’échelle 1/100. C’est la phase où
on détermine et on arrête les dimensions du bâtiment, les choix constructifs et
techniques de tous les matériaux et l’estimation du coût des travaux sous base des
prix unitaire.
Un chiffrage précis de l’ensemble du projet est alors finalisé. Les documents qui
détaillent les caractéristiques définitives du projet architectural et des performances
convenues sont rédigés de manière formelle.
L’APD est composé de :
- Le plan de masse
- Le plan de fondations.
- Les plans des différents niveaux.
- Le plan de la terrasse.
- Les façades.
- Les coupes.
- Les murs de clôture.
- Une notice descriptive des matériaux.
- Un budget de projet avec plus de précision puisque les plans et matériaux sont bien
détaillés.
L’APD servira à constituer le dossier de demande d’autorisation de construire auprès
de la commune.

Figure 15 : Description de l’APD


1.4. Autorisations administratives
L’APD déjà établi servira pour construire le dossier de demande d’autorisation. Le
Maître d’Ouvrage et l’architecte préparent l’ensemble des documents administratifs
et juridiques nécessaires à la constitution de ce dossier. Ce dossier doit être composé
des pièces suivantes :
- L’APD en huit exemplaires.
- Le dossier administratif (certificat de propriété, le plan cadastral, la demande,
l’engagement).
- Les photos du site.
- Le contrat de l’architecte.
- Récépissé de paiement des frais à la protection civile.
Après vient l’instruction du dossier par une commission. Les organes qui constituent
cette commission sont :
- La commune.
- L’agence urbaine.
- La préfecture.
- Protection civile.
- Les concessionnaires et Gestionnaires des réseaux : assainissement, eau potable,
électricité, Maroc télécom.
Seul l’architecte peut assister à la commission.
Si les huit donnent un avis favorable, le plan est autorisé sans aucune variation. Sinon
on corrige et on introduit les modifications nécessaires et on repasse la commission.
Lors de l’avis favorable, l’APD est autorisé et on obtient l’autorisation
administrative.

1.5. Etudes d’exécution


Les bureaux d’études techniques que le Maître d’Ouvrage a déjà désigné lors de la
conception disposent d’ingénieurs qualifiés en structure, fluides, électricité… qui vont
utiliser les plans autorisés de l’architecte (ou bien l’APD) pour effectuer des études sur
la structure, la VRD et les réseaux fluides (et même tout ce qui est électricité,
menuiserie, faux plafonds, étanchéité, revêtement,… dans le cas d’un tout corps
d’état). Ils vont fournir les résultats de l’étude de la stabilité de l’ouvrage (béton,
ferraillage) et des plans d’exécution de tous les lots.
Ces ingénieurs qualifiés doivent considérer plusieurs variantes dans leurs études afin
d’optimiser au maximum dans l’exécution et dans les matériaux et minimiser le coût
du projet.
Ces études vont servir à compléter l’APD grâce aux plans d’EXE fournis et à la
description précise de tous les matériaux et tous les ouvrages de tous les lots qu’on
fournit aussi. C’est cela qui va nous permettre de s’approcher plus de notre budget
de réalisation avec une très grande précision.
A partir de ces plans d’exécution et de la description précise des ouvrages, on est
amené à déterminer les pièces suivantes :
- Le Cahier des Clauses Administratives Particulières (CCAP)
- Le Cahier des Prescriptions Techniques (CPT)
- Le Descriptif des Ouvrages
Ces trois composants forment le contrat dans sa globalité et sont des éléments
indispensables auxquels on se réfère toujours si jamais on se met pas d’accord sur
quelque chose. Ils contiennent et incluent toutes les conditions sur lesquelles le
Maître d’Ouvrage et l’entreprise de construction se mettent d’accord. A savoir les
clauses administratives, les articles à exécuter et objet du marché et les indications et
caractéristiques de ces prestations.
On précise aussi les différents lots qui rentrent dans le marché et que l’entreprise
s’engage à réaliser.
L’ensemble de ces trois documents en plus du Bordereau de Prix Unitaire (BPU), du
Règlement de consultation et des plans archi et plans du bureau d’études techniques
forment ce qu’on appelle le Dossier de Consultation des Entreprises (DCE). C’est un
document élaboré pour l’appel à manifestation des éventuelles entreprises désirant
soumissionner pour un marché. Il est aussi le document où les entreprises intéressées
par le marché peuvent trouver tous les éléments et informations utiles pour
l’élaboration de leurs candidatures et de leurs offres.

1.5.1. Le Cahier des Clauses Administratives Particulières (CCAP)


Ce document est trop important. Il permet de définir et préciser toutes les clauses
administratives entre le Maître d’ouvrage et l’entrepreneur qui se chargera des
travaux d’exécution.
Il définit la réglementation administrative du marché dans sa globalité : les lots, le
délai d’exécution des travaux, la caution, la retenue de garantie, les pénalités en cas
de non-respect, les modalités relatives aux décomptes, réception provisoire et
réception définitive…
Généralement, on y précise les choses suivantes :
• Maîtrise d’Œuvre :
Le rôle crucial de la Maîtrise d’Œuvre apparait en ce qu’elle :
- assure la direction de travaux.
- préside les réunions de chantier hebdomadaire et établit les comptes rendus.
- est l’interlocuteur privilégié de l’entreprise sur les questions techniques qui peuvent
avoir lieu dans le chantier ou dans l’exécution.
- participe dans la validation des échantillons des différentes prestations qui figurent
dans le marché, et aussi la validation des fiches techniques après avoir s’assurer
qu’elle correspond aux conditions du Cahier des Prescriptions Spéciales (CPS).
- Effectue des visites au chantier et aux lieux pour s’assurer de la qualité d’exécution
des différents ouvrages et de l’avancement des travaux.
• Cautionnement définitif et retenue de garantie :
Le montant du cautionnement définitif est dans la plus part des cas fixé à 3% du
montant initial du marché TTC.
Il doit être affecté à la garantie des engagements contractuels de l’Entreprise de
construction jusqu'à la réception définitive des travaux.
La retenue de garantie est de un dixième (1/10ème) est effectuée sur chaque acompte
de l’entrepreneur. Elle cesse de croître lorsqu'elle atteint 7% du montant initial du
marché augmenté, le cas échéant, du montant des avenants.
Le cautionnement définitif est restitué et le paiement de la retenue de garantie est
effectué ou bien les cautions qui les remplacent sont libérées à la suite d'une
mainlevée délivrée par le maître d'ouvrage, après la date de la réception définitive des
travaux.
• Etablissement de l’attachement et du décompte :
L’entreprise de construction dresse mensuellement des attachements qui se
présentent comme des documents écrits datés et signés par elle constatant
l'avancement qualitatif et quantitatif des travaux.
La Maîtrise d'Œuvre établit, à partir de l'attachement, un décompte des travaux
exécutés et des matériaux et fournitures approvisionnés (elle effectue les métrés).

• Programme détaillé d’Exécution des travaux :


L'entreprise de construction doit présenter un programme d'exécution des travaux
sous forme graphique pour les travaux dans leur ensemble qui doit mettre en évidence
:
- La rotation des équipes et du matériel par nature de travaux.
- l'enchaînement des tâches.
- les marges de temps disponibles éventuelles.
- les hypothèses prises en compte (concernant les arrêts du chantier, congés et
intempéries).
- les quantités significatives de travaux à réaliser.
- les dates de soumission des matériaux utilisés dans la construction.
- les tâches critiques et les liaisons entre tâches.
Le mandataire est responsable sur le bon tenu du planning détaillé. Le planning à
barres devra décrire les interventions principales de chaque corps de métier. Les
activités principales de fabrication hors site doivent figurer également (Menuiseries
extérieures, menuiseries intérieures, etc.). Les activités clefs pour le bon
enclenchement des tâches doivent être explicites.
L’entreprise devra présenter un planning pointé avec les avancements de toutes les
activités lors de chaque réunion de chantier. Les travaux y seront détaillés à l'échelle
unitaire de la semaine.
Le programme détaillé d'exécution des travaux devra faire apparaître les tâches
situées sur le chemin critique. Il doit illustrer l'avancement simultané dans la
réalisation des lots afin de prévoir les retards.

• Réception provisoire et définitive :


Elles vont être détaillées dans la phase de la réception et la livraison.

• Pénalités :
L'entreprise de construction est redevable de plein droit envers le Maître d'Ouvrage
du paiement de pénalités en cas de contravention aux obligations liées aux
évènements suivants :
- Achèvement des travaux dans les délais d'exécution des travaux.
- Pièces qu'il incombe à l'entrepreneur de remettre au Maître d'Ouvrage.
- Nettoiement du chantier
- Absence de l'entrepreneur aux réunions de chantiers.
Le montant des pénalités est plafonné à 10 % du montant du prix toutes taxes
comprises.
En cas de non-respect des délais jalons d'exécution des travaux, le Maître d'Ouvrage
applique à l’entreprise des pénalités de retard de 1/1000 du montant du marché par
jour calendaire.

• Assurances :
Outre les assurances mises à la charge de l’entreprise par les lois et règlements,
l’entreprise souscrit à ses frais pour l'exécution des travaux, auprès d'une ou plusieurs
compagnies d'assurances autorisées à exercer au Maroc les assurances suivantes :
- L’assurance accidents du travail qui couvre les risques liés aux accidents de travail
pouvant toucher le personnel de l'entrepreneur.
- L’assurance Tout Risque Chantier (TRC)

1.5.2. Cahier des Prescriptions techniques (CPT)


Le Cahier des Prescriptions Techniques sert à définir les ouvrages à réaliser, les
matériels et installations mises en œuvre par l'entrepreneur et les exigences
fonctionnelles auxquelles ces ouvrages devront répondre, ainsi que les prescriptions
et dispositions techniques auxquelles l'exécution des travaux sera assujettie, afin de
réaliser la totalité des travaux.
Il décrit les caractéristiques détaillées des travaux à exécuter avec des localisations
précises se référant généralement aux pièces graphiques du dossier.
En d’autres termes, il contient une description détaillée des matériaux de chaque lot,
le lieu de provenance de ces matériaux, leur qualité et les normes auxquelles elles
doivent être conformes. On peut fixer les valeurs de quelques paramètres (porosité,
limite d’élasticité, composition et la formulation du béton…).
Il se présente comme une collection de fascicules traitant chacun un thème spécialisé
(ex : « dosage du béton », « composition du mortier », « terrassements généraux », «
étanchéité des ouvrages » etc...).
On peut aussi exiger quelques essais sur des matériaux et des articles faits par des
laboratoires agréés aux frais de l'entrepreneur.

1.5.3. Le Descriptif
Le Descriptif des Ouvrages est un document contractuel qui fixe les dispositions
techniques nécessaires à l'exécution de chaque prestation du marché et fournit une
description précise de chaque ouvrage et de chaque lot.
Il contient tous les articles formant le marché qu’on trouve dans le Bordereau de Prix
Unitaire (BPU). Ces articles, ouvrages, ou matériaux sont accompagnés d’une
description soigneuse et bien détaillée de chacun d’entre eux. On peut même faire
référence à des normes.
Il peut aussi contenir toute information de base utile à l’exécution de l’ouvrage en
question et même la façon de réaliser les travaux, la qualité, le respect des codes, des
règlements et des normes,…
Ces prescriptions et stipulations permettent à la personne responsable du suivi des
travaux de vérifier leur bon déroulement, l'atteinte de ses objectifs et la bonne
réalisation des ouvrages.

1.5.4. Bordereau des Prix Unitaires (BPU)


Le bordereau des prix unitaires est un document contractuel précisant les prix
applicables à toutes les prestations et articles objet du marché que l’entrepreneur
s’engage à réaliser au profit du Maître d’Ouvrage.
Ce sont les mêmes ouvrages que ceux déjà décrits dans le descriptif. Le BPU fait partie
du Cahier des Prescriptions Spéciales (CPS).
Ce document est sous forme de tableau qui contient une case réservée aux quantités
de chaque prestation. Le bureau d’études effectue le métré pour produire ces
quantités. On laisse la case des prix unitaires vide. Les entreprises candidates lors de
l’appel d’offre se chargeront de la remplir.

1.6. Désignation des entreprises


Le DCE forme la base sur laquelle repose l’appel d’offres pour son lancement. Il
contient toutes les informations dont peuvent avoir besoin les entreprises qui vont
participer à l’appel d’offres.
Un appel d’offres est une procédure par laquelle un commanditaire (Maître
d’Ouvrage) demande à des prestataires de lui formuler des propositions afin de
répondre à son besoin. On choisit le soumissionnaire ayant proposé les meilleures
conditions par rapport à ses concurrents. Parmi les critères de sélection du co-
contractant, il est possible de citer le moins-disant, c'est-à-dire celui proposant le prix
le moins élevé, ou le mieux-disant, c'est-à-dire celui proposant le meilleur rapport
qualité-prix.
Le prestataire effectue de son côté une réponse à l’appel d’offres : il devra alors
effectuer une proposition en reprenant tous les points de la demande du
commanditaire ou du cahier des charges, chiffrer sa proposition, et compléter
éventuellement avec des éléments permettant de mettre en avant son expérience et
son expertise dans des projets connexes ou similaires.
La maîtrise d’œuvre se charge de produire une estimation des coûts pour la totalité
des travaux d’exécution. Elle la produit sous forme d’une estimation des prix unitaires
de chaque article figurant dans le Bordereau des Prix. Elle constitue ce qu’on appelle
l’estimation confidentielle car elle doit rester confidentielle durant la phase de l’appel
d’offre. Elle va être communiquée le jour de l’ouverture des offres.

1.6.1. Dossier d’appel d’offre privé


Dans les appels d’offre, les dossiers présentés par les concurrents doivent être mis
dans un pli fermé et cacheté portant :
- le nom et l’adresse du concurrent.
- l’objet du marché.
Ce pli est composé des dossiers administratif et technique et de l’offre financière,
chaque dossier sous pli fermé également.

• Le dossier administratif
Les candidats doivent fournir les pièces suivantes :
- Une déclaration sur l’honneur comportant les indications et les engagements sur
lesquels s’engage l’entrepreneur.
- Une attestation ou sa copie certifiée conforme délivrée par l’administration
compétente du lieu d'imposition certifiant que le concurrent est en situation fiscale
régulière. Cette attestation doit mentionner l’activité au titre de laquelle le concurrent
est imposé.
- Un cautionnement provisoire comme garantie contre le non engagement des
candidats vis-à-vis du contrat et de la réalisation des prestations du marché si jamais
ils ont été désignés comme adjudicateurs ou s’ils refusent de fournir le cautionnement
définitif après notification d’approbation du marché. Ce cautionnement sera restitué
à l'entreprise attributaire après le dépôt de la caution définitive. Les cautions
provisoires des concurrents non retenus leur seront remises après réception par les
concurrents des lettres de non acceptation de leurs offres.
- Une attestation ou sa copie certifiée conforme délivrée par la Caisse de Sécurité
Sociale certifiant que le concurrent est en situation régulière envers cet organisme.
- Le certificat d’immatriculation au registre de commerce pour les personnes
assujetties à l’obligation d’immatriculation conformément à la réglementation en
vigueur.

• Le dossier technique :
Chaque concurrent doit fournir une offre technique « sous pli fermé » composée de :
- Des attestations qui montrent l’importance des prestations dont le concurrent a
participé dans l’exécution. Chaque attestation précise notamment la nature des
prestations, le montant, les délais et les dates de réalisation, l’appréciation.
- Une note de présentation de la société et son organisation.
- Les chiffres d’affaires déclarés durant les dernières années.
- Une note indiquant les moyens humains du concurrent qui comprend la composition
de l’équipe affectée à l’exécution des prestations objets du présent règlement
appuyée pour chaque membre de l’équipe, des copies certifiées conformes des
diplômes et des CV.
- Une note portant sur les moyens matériels affectés à l’exécution des prestations
objets du règlement.
- Une note détaillée sur le mode et la méthodologie d’exécution des travaux.
- La liste des sous-traitants proposés par le concurrent (y compris les fournisseurs)
ainsi que les éléments correspondants des travaux devant être effectués par ces sous-
traitants.
- Catalogue des produits/marques, origines et fiches techniques des matériaux et de
la fourniture.
- Le programme détaillé d’exécution des travaux respectant une échelle de temps par
semaine et sous forme de graphique montrant l'ordre des travaux, les principales
tâches relatives aux travaux, les interactions entre ces tâches et les périodes pour la
réalisation des différentes tâches en respect du délai d'achèvement global.
- Le cahier des prescriptions techniques signé à la dernière page avec la mention
manuscrite « lu et accepté» et paraphé sur toutes les pages.
- Le plan d’assurance qualité et le manuel de contrôle de la qualité applicable à la
réalisation des travaux.
- Le plan d’hygiène et de sécurité applicable à la réalisation des travaux.

• Le pli financier :
Le concurrent doit fournir une offre financière « sous pli fermé » comprenant :
- Un acte d'engagement par lequel l’entrepreneur après avoir pris connaissance du
dossier d’appel d’offre s’engage à réaliser et à exécuter les prestations conformément
au modèle présenté dans l’offre, conformément aux conditions mentionnées dans le
cahier des prescriptions spéciales et moyennant les prix qui figurent dans le bordereau
des prix.
- Le bordereau des prix unitaires rempli et complété par les prix qu’on demande pour
l’exécution des prestations. Il doit être arrêté, daté et signé.

1.6.2. Types d’appels d’offres


• Appel d’offres ouvert ou restreint :
- l’appel d’offres est « restreint » lorsque seuls certains opérateurs économiques dont
l’acheteur potentiel a déjà pris l’attache sont invités à faire des propositions. C’est le
cas d’un projet particulier. On convoque quatre ou cinq candidats.
- L’appel d’offres est « ouvert » lorsque tout le public peut y participer et faire une
proposition. Le meilleur offreur emporte le marché.
• Appel d’offres TCE ou CES :
L’appel d’offre dans les marchés de construction est sous deux formes :
- Un Tout Corps d’Etat " TCE " ou bien lot unique où on adjudique une seule entreprise
qui s’occupera de la réalisation de tous les lots.
- Un Corps d’Etats Séparés " CES " où on adjudiquera spécialement pour chaque lot
une entreprise qui se chargera de son exécution.
• Appel d’offres public ou privé :
Dans le domaine des marchés publics, l’appel d’offre est une obligation légale, et
soumise à un certain nombre de règles et de contraintes qu’on aura la chance de voir
par la suite. Les procédures pour répondre à ces appels d’offres sont ainsi strictement
encadrées.
Les appels d’offres privés sont moins formels selon la règle du mieux-disant ou du
moins-disant. Le choix du Maître d’Ouvrage dépend de sa capacité budgétaire et de
l’importance de tout ce qui est technique pour lui.
C’est ainsi que la méthode de passation des appels d’offre privés différent de celle des
appels d’offre publics. Les appels d’offre publics sont figés par un règlement et les
appels d’offre privés ont une sorte de flexibilité propre à chaque organisme.

1.6.3. Types de marchés


Pour faire réaliser ses travaux, le Maître d’Ouvrage passe un marché avec un
entrepreneur, à qui il en confie l’exécution moyennant le paiement d’un prix. Ce prix
peut être, selon le choix du maître d’ouvrage, établi en prix unitaires, en fait au métré
en appliquant au Bordereau des prix un montant estimatif des quantités à mettre en
œuvre. Ou bien le prix est établi à forfait dans lequel l’entrepreneur s’engage
irrévocablement à exécuter les travaux qui lui sont confiés au prix convenu, les aléas,
bons ou mauvais, de l’exécution étant à son bénéfice ou à sa charge.

• Modalités du marché à forfait :


Dans ce type de marché, la prestation doit être déterminée à l’avance avec précision
en consistance et en étendue dans un plan ou un document. Une description précise,
d’après un plan arrêté et convenu avec le Maître d’Ouvrage, des travaux nécessaires
à la réalisation de l’ouvrage. Ainsi il faut accorder une attention forte à la parfaite
définition du projet à réaliser et à son contenu au stade de l’offre.
La notion de forfait confère au Maître d’Ouvrage, qui s’oblige selon des plans précis,
une protection contre toute éventuelle augmentation du coût des matériaux.

• Modalités du marché à prix unitaires :


Dans ce type de marché, le bordereau des prix contient des quantités estimatives qui
permettront aux soumissionnaires de remplir des prix.
Le montant définitif du marché ne peut être déterminé qu’à la fin des travaux, les
quantités réellement exécutées sont alors connues.

1.6.4. Passation des marchés au cas d’un appel d’offre public


• Publication :
L’appel d’offre doit être publié dans au moins deux journaux (un en arabe et un en
français), ainsi que sur internet dans le site des appels d’offre. On indique l’objet de
l’appel d’offre, le lot concerné, le lieu de retrait, les documents à remettre, les
modalités de remise de l’offre, la caution provisoire et la date limite de remise de
l’offre.

• Dépouillement des offres :


Les candidats fournissent au Maître d’Ouvrage leur dossier d’appel d’offre sous forme
de plis fermés contenant les plis administratifs, techniques et financiers déjà cités.
La non-présence de l’une des pièces du pli administratif, l’attribution d’une note
technique inférieure à 50/100, le dépassement de l’estimation confidentielle dans le
montant du bordereau des prix avec plus de 25% résultent l’élimination du candidat.
Bien que les professionnels, concepteurs et estimateurs, aient validé le budget de
soumission détaillé préalablement à la parution de l’appel d’offres, il demeure
possible que le résultat des soumissions affiche des dépassements significatifs, voire
substantiels. Si ces dépassements sont limités et que la situation permet un
rattrapage, des négociations peuvent être entreprises auprès des soumissionnaires
afin qu’ils proposent des rabais pour ramener les coûts de construction à l’intérieur
des limites budgétaires.

• Adjudication :
L’adjudication se fait en se basant sur une notation du dossier technique et de l’offre
financière des différents candidats. La note générale est comme suit :
N = 0,6 Nt + 0,4 Nf
Nt : note technique
Nf : note financière
L’entreprise ayant la plus grande note sera adjudiquée et retenue pour l’exécution de
toutes les prestations qui figurent dans le marché.
Le coût des travaux est maintenant connu. C’est le prix qui est affiché dans le
bordereau des prix. Et c’est ce document-là sur lequel on va se baser pour payer
l’entreprise.

• Notification :
Lors de l’ouverture des plis, on constitue un comité formé par le Maître d’Ouvrage, le
Maître d’Ouvrage délégué (s’il y en a), l’architecte, le bureau d’études, le contrôleur
financier, le trésorier payeur et des entreprises participantes à l’appel d’offre.
On notifie l’entreprise adjudicatrice à l’acceptation de son offre par courrier et on lui
attribue l’ordre de service comportant la date de commencement des travaux.

1.7. Réalisation
A la suite de l’octroi du contrat de construction par le donneur d’ouvrage, l’étape des
travaux débute dès que le gestionnaire du projet transmet un ordre de service à
l’entrepreneur général. L’entrepreneur peut signer les contrats avec ses sous-
traitants, de passer les commandes à ses fournisseurs et d’entreprendre les
préparatifs du chantier. Il doit transmettre au gestionnaire, dans les meilleurs délais,
la liste et les coordonnées des sous-traitants et fournisseurs ainsi qu’un planning bien
détaillé des travaux avec une description et une estimation des moyens matériels et
humains.
Les activités qui caractérisent l’étape de réalisation des travaux sont les suivantes :
- Ordre de service : il est très important car il indique la date origine du
commencement des travaux.
- Documents à fournir par l’entrepreneur : programme de sécurité de chantier,
listes et coordonnées des sous-traitants de l’entrepreneur, échéancier des travaux à
faire valider par le Maître d’Ouvrage, attestations d’assurance.
- Caution définitive : l’entreprise remet une caution définitive au Maître d’Ouvrage
comme garantie contre son non-engagement vis-à-vis du marché. Elle est restituée
après la réception définitive. Elle est de l’ordre de 3 % du montant global du marché
TTC pour les marchés publics.
- Installation de chantier : c’est l’entreprise qui se charge de la payer à ses frais.
Elle est composée de : clôture, bureaux de chantier, panneau de chantier,
alimentation en eau/électricité, grues, voies d’accès, parking, atelier de coffrage…
- Réunion hebdomadaire de chantier et de coordination : elle est présidée par
le Maître d’Ouvrage et effectuée après une visite de chantier. Il s’en suit la rédaction
d’un PV qui précise les membres présents, décrit l’avancement pour chaque
entreprise et détermine les objectifs pour le prochain RDV.
- Surveillance des travaux : on vérifie la conformité aux plans et aux normes, et aux
règles d’art et on fait le suivi de l’échéancier pour anticiper les retards.
- Règlement de l’entreprise : le payement se fait par décomptes regroupant les
ouvrages exécutés conformément aux plans et au marché. Ces décomptes sont établis
par l’entreprise et vérifié et signé par le Maître d’Ouvrage et la maîtrise d’œuvre. On
en tranche la retenue de garantie.
L’agent OPC possède un rôle crucial dans cette mission de réalisation. Il doit utiliser la
bonne méthodologie pour faire la bonne gestion et suivi de chantier.
Pour décrire l’importance de cette mission, on peut employer l’expression suivante :
« Un orchestre ne peut se concevoir sans chef d’orchestre, une opération sans
coordinateur ».
On pourra résumer la mission de l’OPC dans les tâches suivantes :
- Produire les plannings généraux et détaillés d’exécution des différents corps d’état
du métier.
- Coordonner les différents acteurs du chantier.
- Effectuer le suivi du planning et de l’avancement des travaux.
- Superviser la production des plans EXE et toute autre pièce et les diffuser parmi les
gens pour qui ces pièces seront utiles.
- Veiller au respect du planning et de la qualité d'exécution des ouvrages et prendre
les mesures nécessaires au cas du non-respect.
- User de ses compétences personnelles et techniques pour permettre une bonne
gestion de chantier et un bon suivi des travaux.
- Préparer et animer les réunions de chantier puis en rédiger et diffuser le compte-
rendu.
- Contrôler et effectuer la gestion des effectifs de chantier.
- Fournir des conseils auprès de la maîtrise d’ouvrage.
- Harmoniser dans le temps et dans l'espace les actions des différents intervenants au
stade des travaux.
- Anticiper les problèmes qui peuvent arriver au le chantier pour permettre une
meilleure résolution.
- Analyser le planning des travaux et déterminer le chemin critique pour s’assurer du
respect de ce planning.
- Etre présent régulièrement sur le chantier afin de tout connaître de l’état des
travaux.
Or, on n’oubliera pas que l’OPC peut être gênée dans l’exécution de sa tâche par divers
éléments tels que :
- Les incidents survenant pendant le chantier qui peuvent retarder l’avancement des
travaux sans qu’on puisse les contrôler (intempéries, accidents de chantier, retards de
livraison des matériaux de la part des fournisseurs, retards de validation des plans
Exe,…).
- Le fait de gérer et coordonner des hommes présente une mission difficile, surtout
s’ils n’ont pas un but commun. Des conflits entre les différentes entreprises peuvent
avoir lieu dans le chantier.

1.8. Réception et livraison


1.8.1. Réception provisoire
La réception provisoire est l'opération par laquelle le Maître d'Ouvrage constate que
tous les ouvrages sont achevés.
A la fin des travaux et à le demande de l’entreprise, on tient une visite des lieux et une
réunion de chantier pour vérifier la réalisation de la structure élément par élément et
constater l’achèvement de tous les ouvrages du lot concerné. Après avoir fait toutes
les vérifications nécessaires, la Maîtrise d'Œuvre dresse un procès-verbal d'opérations
préalables.
Le Maître d'Ouvrage doit alors notifier à l’entreprise sa décision de prononcer la
réception provisoire ou sa décision de refus.
Au cas où le Maître d'Ouvrage accepte de prononcer la réception provisoire, celui-ci
présente à l’entreprise un " Procès-Verbal de Réception Provisoire " où il indique la
date à laquelle il a constaté l'achèvement.
La délivrance du PV de réception provisoire des travaux confirme que le bâtiment est
prêt pour l’usage auquel il est destiné et permet au Maître d’Ouvrage l’exploitation
de son immeuble.

1.8.2. Réception définitive


L’entreprise est tenu envers le Maître d'Ouvrage d'une garantie de parfaite
achèvement au titre de laquelle il s'engage à :
- remédier à ses frais tous les risques et tous les désordres (même si ces désordres
étaient des non-conformités apparents lors de la réception provisoire).
- faire tous travaux qui seraient reconnus nécessaires ou seulement utiles au maintien
du parfait état d'achèvement, et qui auraient été notifiés à l’entreprise pendant une
période d’un an à compter de la date du Procès-Verbal de Réception Provisoire (elle
est prise comme une "Période de Garantie").
On organise une réunion de chantier pour constater que tout fonctionne et que tous
les ouvrages sont dans un bon état.
Par la suite, le Maître d'Ouvrage délivre à l'entreprise un " Procès-Verbal de Réception
Définitive ". Après il doit restituer le 7% de la retenue de garantie et le 3% de la caution
définitive.
La signature du PV de réception définitive met fin automatiquement au contrat qui lie
le propriétaire et l’entrepreneur.
Le Maître d'Ouvrage peut prendre une assurance de garantie décennale. Elle assure
les ouvrages dix ans après la réception définitive et elle est contractée auprès d’un
assureur à un peu près 1% du montant du marché. L’assureur exige un bureau de
contrôle pour les études et le suivi de tous les lots.

1.9. Exploitation et gestion


Bien que le bâtiment soit achevé et que le projet est en principe terminé, on tient à
inscrire l’exploitation de l’immeuble comme une étape à part entière dans le
processus.
Le promoteur immobilier pourra utiliser l’immeuble à ses fins. Il peut procéder à la
vente et la commercialisation des appartements ou bureaux selon la méthode qu’il
conçoit ou bien les louer.
Il doit planifier et effectuer des services généraux et des entretiens périodiques des
façades, des espaces communs, des espaces verts,…