Académique Documents
Professionnel Documents
Culture Documents
ESTUDIANTES:
DOCENTE:
ATAURIMA QUISPE, Wilfredo.
CURSO:
DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
SEMESTRE:
IX.
AYACUCHO – PERÚ
2019.
1
DEDICATORIA
2
CAPITULO I
MARCO TEORICO.
3
CONTRATO DE COMPRAVENTA
En Roma se le denominaba contrato de “emptio venditio”, el cual consistía en
que “dos personas convienen en que una debe procurar a la otra la libre posesión
y el disfrute pleno, completo y pacífico de una cosa determinada, mediante el
pago de un precio fijado en dinero”1.
Es un acuerdo entre las partes, el que vende y el que compra. En este documento
se definen los términos del negocio: qué inmueble es, dónde queda, precio de
venta, forma de pago, fecha de entrega, condiciones especiales y quiénes
intervienen. El contrato es suficiente para que, por ejemplo, el constructor
respete la venta y tú te comprometas con el negocio.
EFECTOS DE LA COMPRA-VENTA
La venta tiene como efectos el crear obligaciones entre ambas partes. Por tanto,
hay una obligación del vendedor y del comprador. En primer lugar, la obligación
del vendedor es hacer tener la cosa vendida al comprador, también es que el
disfrute del comprador sea pacífico y de manera total. El vendedor debe
despojarse de los derechos que tenía sobre la cosa vendida para transferirlos al
comprador.
1
PETIT, Eugene “Tratado elemental de Derecho Romano”. Editorial: Albatros.
4
La obligación del comprador es que debe pagar al vendedor el precio convenido,
con intereses al momento de entrar en disfrute la cosa vendida. El comprador
transfiere la propiedad del precio al vendedor, como menciona Eugene Petit.
Con todo ello, todo lo expuesto anteriormente tiene como finalidad explicar
brevemente en qué consistía el contrato de compra-venta, cuáles eran sus
elementos, cuándo era válido un contrato de compra-venta, etc. Todo ello nos
da una base para entender luego la regulación dada en nuestro país respecto a
la compra-venta y también a la transferencia de bienes inmuebles que es
generado por dicho contrato.
Se distancian el tiempo la entrega del bien o la entrega del precio y son actos
que se realizan en momentos distintos. Por consiguiente, se modifica la compra-
venta con efecto traslativo de la propiedad por la compra-venta generadora de
obligaciones, es decir, se perfecciona la compra-venta por el consentimiento y
se transmite la propiedad por medio de la tradición de la cosa. Es necesario que
la compra-venta genere obligaciones para hacer eficaz la entrega de la
propiedad. Por tanto, por un lado, se perfecciona el contrato y por otro se
concluye el contrato- Empero, como era necesario la tradición para que pueda
concretarse la compra-venta se convirtió en un obstáculo, porque si no era
2
DE LA PUENTE, Manuel. “Estudio sobre el contrato de compra-venta”.
5
posible la entrega de la cosa, toda la operación quedaba trunca. El contrato per
se no era suficiente, necesitaba de la traditio.
Más adelante, para superar este obstáculo, Badenes3 explica que la tradición
cambió en los tiempos medios se estableció una forma espiritualizada y
simplificada. Si bien era cierto que la tradición era necesaria para la transferencia
de propiedad, ésta se reemplazó por cláusulas de tradición que eran fingidas,
simuladas (por constitución posesoria) que valían como si se estuviera haciendo
una transmisión real. Y, por último, también se recurría a la tradición simbólica
como, por ejemplo, si una persona quería vender su casa, ésta le daba las llevas
de su propiedad al comprador como símbolo de que ya existía la transferencia
del predio.
Ahora bien, en primer lugar, la propiedad por ser un derecho real y por ejercerse
en comunidad tiene que ser susceptible de ser conocida por todos. Por ello,
distingue el derecho de propiedad en general y el derecho de propiedad de los
miembros de una comunidad. Ahora, señala que respecto al derecho de
propiedad de cada miembro de la comunidad debe estar determinada, es decir,
se exige que tenga un titular y eso se debe para que exista seguridad jurídica.
3
DE LA PUENTE, Manuel. Op.Cit.
BADENES, Ramón, “El contrato de compraventa”, Tomo I, librería Bosch, Barcelona, 1979, pág. 14.1
6
Finalmente, se propone que un nuevo sistema de registro será beneficioso
(económica, tributaria y socialmente), porque permitirá que haya más
recaudación para el fisco, también porque permite conocer las verdades de la
distribución de la propiedad inmueble, y hará factible la utilización del crédito por
gran parte de la propiedad que hoy no se puede conseguir.
Minuta
El proceso legal avanza con una minuta.
7
El banco con el que tomarás el crédito;
Las cifras del negocio.
Bien. Lo lógico es seguir con la escritura. Puede pasar algún tiempo entre la
firma de la minuta y la firma de la escritura. No existe en Perú (creo que en el
mundo entero es igual) ningún otro documento con más fuerza legal que una
escritura. El texto será igual a la minuta (sin embargo, yo siempre leo y verifico
los aspectos esenciales). Debes ir a la notaría a firmar.
Una vez firmada por las partes y el notario, la escritura entrará al archivo notarial.
El original permanece allí. La notaría expedirá dos documentos:
El testimonio es solicitado en todos los casos en los que hagas algún negocio
con el bien inmueble. Guárdalo bien. Anota en alguna parte segura en qué
notaría se firmó y el número de la escritura. Si, por cualquier motivo, debes
solicitar una copia, podrás pedirla en la Notaría.
LA RESCISIÓN
La rescisión es el acto por el cual, mediante sentencia judicial, se deja sin efecto
un contrato válido por causal existente al momento de su celebración. En
términos generales es definida como el remedio que la ley prevé para tutelar la
libertad contractual cuando se está en presencia de una situación de
aprovechamiento de una de las partes contratantes que determina que la otra
asuma obligaciones en condiciones inicuas.
Artículo 1370 del código civil peruano establece la rescisión deja sin efecto un
contrato por causal existente al momento de celebrarlo.
8
CAPITULO II
TRÁMITE NOTARIAL
9
PROCEDIMIENTO NOTARIAL DE UN CONTRATO DE COMPRA Y VENTA
DE BIEN INMUEBLE CON CLÁUSULA RESCISORIA
1.- COMENZAREMOS POR DEFINIR, ¿QUÉ ES UN INMUEBLE?
A.- Un inmueble puede ser:
Un terreno
Una casa
Un departamento
Un local comercial, entre otros.
B.- Antes de comprar un inmueble debemos verificar lo siguiente:
La existencia física del inmueble; y,
El aspecto legal del inmueble.
2.- ¿POR QUÉ ES IMPORTANTE VERIFICAR EL ASPECTO LEGAL DEL
INMUEBLE?
A.- La verificación del aspecto legal sirve para:
Conocer quién es el verdadero dueño del inmueble. Es decir,
verificar quien es el propietario registral.
Corroborar los problemas legales del inmueble. Es decir, conocer
si el inmueble esta embargado, hipotecado, o con alguna medida
cautelar; que puede ser: judicial, administrativa o arbitral.
Es necesario precisar que la existencia de estas medidas no impide
la transferencia del inmueble.
B. - Para verificar, el aspecto legal del inmueble, debemos solicitar:
Un certificado literal.
Una copia informativa.
C.- Estos documentos los podemos obtener de dos maneras:
En cualquier oficina de la SUNARP.
Vía servicio de publicidad registral en línea (a través de la página
web de la SUNARP).
D.- En ambos casos, tanto para poder solicitar un certificado literal, como
para solicitar una copia informativa, debes brindar la siguiente información:
Oficina registral en el que está inscrito el inmueble (indicar lugar
donde se encuentra inscrito el predio).
Número de partida registral.
3.- ¿QUÉ CONTIENE EL CERTIFICADO LITERAL Y LA COPIA
INFORMATIVA?
A.- Ambos documentos contienen:
10
Historial del inmueble (todos los actos que se han realizado en
el inmueble).
Nombre del propietario.
B.- Los trámites pendientes sobre la propiedad.
La única diferencia es que el certificado literal cuenta con el sello y
firma del abogado certificador de la SUNARP.
4.- ¿EN QUÉ SITUACIÓN NECESITAMOS UNA COPIA INFORMATIVA O UN
CERTIFICADO LITERAL?
Si es solamente para información personal, se sugiere solicitar una copia
informativa; sin embargo, si se necesita para hacer algún trámite legal, ante
notaría, banco u otra entidad, entonces debes de solicitar un certificado literal.
5.- ¿QUÉ DEBEMOS HACER PARA INICIAR EL TRÁMITE DE
COMPRAVENTA DEL INMUEBLE?
A.- Para iniciar el trámite de compraventa, el comprador y el vendedor deben
acudir ante una notaría con la siguiente información:
A.1.- Comprador:
Certificado literal.
DNI.
A.2.- Vendedor:
Acreditación como dueño de la propiedad.
Declaración jurada del impuesto predial.
DNI.
En la notaría se redacta la escritura pública, que contiene la minuta o documento
de compraventa. La escritura pública es un instrumento público, otorgado por el
notario, y suscrito por el comprador y el vendedor.
6.- CLAUSULA RECISORIO.
se hace con cláusula rescisoria cuando las partes acuerdan establecer en una
cláusula del contrato de compra y venta, para el cumplimiento de la transacción,
en caso que una de las partes no cumpla con reembolso de la venta o el
cumplimiento de la obligación.
11
ANEXO.
12