UNIVERSIDAD MILITAR NUEVA GRANADA

CURSO DERECHO CIVIL OBLIGACIONES.

PARCIAL : Eficacia del contrato de promesa

1. En calidad de abogado su cliente le solicita que revise la promesa

que la otra parte le envío para su visto bueno. Su cliente le cuenta
que el valor que dejaron en la promesa es el real, pero que en la
escritura de compraventa van a dejar como precio la suma de
$150.000.000 para bajar el monto de los impuestos. Lea
atentamente y verifique la validez de las estipulaciones del contrato a
la luz de la legislación civil colombiana y la jurisprudencia de la Corte
Suprema de Justicia. Fundamente cada observación que tenga
frente a las posibles anomalías de la promesa. Si encuentra alguna
cláusula que genere la ineficacia del contrato por favor indique de
qué clase de ineficacia se trata: nulidad (absoluta, relativa),
inexistencia o inoponibilidad. Se plantearán varias preguntas a partir
de este contrato derivadas de la teoría vista en clase de derecho civil
obligaciones.

PROMESA DE COMPRAVENTA

Entre los suscritos a saber el señores NOEL RAIMUNDO

PEDROZA, identificado con C.C. No.3.093.813 de Chipaque (Cund),
mayor de edad, domiciliado en Bogotá, de estado civil casado, quien
actúa en nombre propio y para efectos de este contrato se
denominara, EL PROMITENTE VENDEDOR por una parte y por la
otra, RUPERTO ANDRÉS MALLARINO, identificado con la CC. No.
79.333.862 de Bogotá, de estado civil soltero, domiciliado en esta
ciudad, quien para efectos del presente contrato se denominara EL
PROMITENTE COMPRADOR, se celebra el presente contrato de
PROMESA DE COMPRAVENTA del inmueble ubicado en la ciudad
de Bogotá, el cual se rige por las siguientes cláusulas: PRIMERA.
OBJETO DEL CONTRATO: EL PROMITENTE VENDEDOR se
obliga a vender a EL PROMITENTE COMPRADOR y este a su vez
se obliga a comprar a aquel el derecho de dominio y posesión plenos
que tiene y ejerce sobre el siguiente inmueble: el inmueble ubicado
en la calle 86 No. 106 – 65,Etapa I Manzana 3 Interior (Casa) 12
CONJUNTO RESIDENCIAL GRANADA y Garaje, casa de
habitación distinguida como interior 12. Lote de terreno construido
con un área 17.988.94 m2 y esta comprendido dentro de los
siguientes LINDEROS GENERALES: NORTE: Entre los mojones
No. 39 y 40 así: Entre el mojón No. 39 y 135 en longitud de 15.73
mts, entre el mojón No. 135 y 134 en longitud de 40.00 mts, entre el
mojón No. 133 y 40 en longitud de 34 punto 64 con la calle 87 Hoy
calle 86 C de la nomenclatura Urbana de Bogotá. SUR: Entre el
mojón 43 y No. 33 en longitud de 126.88 mtrs con la calle 86 de la
nomenclatura Urbana de Bogotá. OCCIDENTE: Entre el mojón
No.33 y No. 40 así: Entre el mojón No. 33 y 118 en Longitud de 43.25
mts; Entre el mojón No. 118 y el 119 en Longitud de 58.35 mts; Entre
el mojón No. 119 y 40 en longitud de 35.48 mts con la zona de
protección ambiental No. 8 que lo separa de la avenida Bolívar.
ORIENTE: Entre el mojón No. 34 y 39 en longitud. de 128.33 mts,
con la carrera 103 D de la nomenclatura Urbana de Bogotá y
encierra. LINDEROS PARTICULARES: Área construida 71.71 mts2
aproximadamente discriminados así: 28.17 mts2 aproximadamente,
en el 1 piso; 28.15 mts2 aproximadamente en el 2 piso y 15.39 mts2
aproximadamente en el 3 piso. Área libre: 10.97 mts 2
aproximadamente. Localización: 1 piso del conjunto. LINDEROS
DEL PRIMER PISO: Del punto 1 al punto 2 en línea recta y distancia
aproximada de 9.90 mts, con muro común que lo separa del interior
No. 119. Del punto 2 al punto 3 en línea quebrada y distancias
sucesivas aproximadas de 0.75 mts, 0.15 mts y 2.10 mts con muro
común que lo separa del patio privado de la casa que se alindera.
Del punto 3 al punto 4 en línea recta y distancia aproximada de 9.90
mts, con muro común que lo separa del interior No. 121. Del punto 4
al punto 1 en línea quebrada y distancias sucesivas aproximadas de
1.80 mts, 0.15 mts y 1.05 mts, con muro común y puerta de ingresos
que lo separa del 2 piso. NADIR: Con placa común que lo separa del
terreno común. LINDEROS PATIO PRIVADO: Del punto 1 al punto 2
en línea y distancia aproximada de 3.85 mts, con muró común que lo
separa del interior No. 119. Del punto 2 al punto 3 en línea recta y
distancia aproximada de 2.85 mts, con muró común que lo separa de
los interiores 116 y 127. Del punto 3 al punto 4 en línea recta y
distancia aproximada de 3.85 mts con muró común que lo separa del
interior No. 121. Del punto 4 al punto 1 en línea recta y distancia
aproximada de 2.85 mts y encierra, con muro común que lo separa
de la zona de cocina del apartamento que se alindera. CENIT: Con
aire a partir de una altura de 2.30 mts. NADIR: Con el terreno
común. LINDEROS DEL SEGUNDO PISO: Del punto 1 al punto 2 en
línea recta y distancia aproximada de 8.15mts y 0.28 mts, 0.80 mts,
0.55 mts y 0.95 mts, con muró común que lo separa del interior 119.
Del punto 2 al punto 3 en línea recta y distancia aproximada de 2.58
mts, con muró común que lo separa de vació sobre el patio del
apartamento que se alindera. Del punto 3 al punto 4 en línea
quebrada y distancia aproximada de 9.90 mts con muró común que
lo separa del interior No. 121. Del punto 4 al punto 1 en línea recta y
distancia aproximada de 2.85 mts y encierra, con muro común que lo
separa de vació sobre zona común de acceso. CENIT: En parte con
placa común que lo separa del 3 piso y en parte con cubierta común.
NADIR: Con placa común que lo separa del 1 piso. LINDEROS
TERCER PISO: Del punto 1 al punto 2 en línea recta y distancia
aproximada de 5.40mts, con muro común que lo separa del interior
No. 119. Del punto 2 al punto 3 en línea recta y distancia aproximada
de 2.85 mts, con muro común que lo separa de vació sobre cubierta
común. Del punto 3 al punto 4 en línea recta y distancia aproximada
de 5.40 mts, con muro común que lo separa del interior 121. Del
punto 4 al punto 1 en línea recta y distancia aproximada de 2.85 mts,
y encierra, con muro que lo separa de vació sobre el acceso común.
CENIT: con cubierta común. NADIR: Con placa común que lo separa
del 2 piso. PARQUEADERO: Ver linderos en certificado de tradición.
DEPENDENCIAS: sala comedor, baño auxiliar, cocina, patio con
zona de lavandería primer piso. 2 piso: dos alcobas hall y un baño.
Tercer piso: altillo EL COMPRADOR además del dominio individual
sobre la unidad de dominio privada objeto de esta venta, adquiere el
condominio con los demás propietarios según la proporción señalada
en el reglamento de propiedad horizontal. No obstante su cabida y
linderos el inmueble se promete vender como cuerpo cierto e incluye
todas las mejoras presentes y futuras, anexidades, usos, costumbres
y servidumbres que legal y naturalmente le correspondan incluyendo
el régimen de propiedad horizontal. SEGUNDA: TRADICION: El
inmueble prometido en venta fue adquirido por EL PROMITENTE
VENDEDOR por compra hecha a la CONSTRUCTORA LA SOLIDEZ
S.A mediante escritura pública No.47585 del 01 de Julio del año
1982 otorgada en la Notaria 29 del Circulo de Bogotá. Al inmueble le
corresponde el folio de matricula inmobiliaria 50C – 23335783 y al
parqueadero con matricula No. 50C - 4787678 la oficina de Registro
de Instrumento Públicos de la ciudad de Bogota. TERCERA:
LIBERTAD DE GRAVAMENES Y SANEAMIENTOS POR
EVICCION. El inmueble no se encuentra involucrado en conflictos
legales EL PROMITENTE VENDEDOR garantiza que el inmueble
que promete en venta es de su exclusiva propiedad y que no lo ha
prometido en venta a ninguna otra persona, y así mismo garantiza
que lo transfiere libre de todo gravamen, desmembración y
limitaciones de dominio, tales como condición resolutoria, pleitos
pendientes. Sin embargo las partes dejan constancia que en el
momento el bien inmueble se encuentra embargado por el Juzgado
55 Civil Municipal de Bogotá en proceso Ejecutivo de Dioselina
Tibaná contra Noel Raimundo Pedroza, quedando obligado el
promitente vendedor a hacer el desembargo y tener el bien libre de
gravámenes al momento de la celebración del contrato prometido.
CUARTA: PRECIO FORMA DE PAGO: El valor pactado por los
contratantes como precio de venta es la suma de TRESCIENTOS
VEINTE MILLONES DE PESOS ($320.000.000) M/CTE, los cuales
serán cancelados por EL PROMITENTE COMPRADOR al
PROMITENTE VENDEDOR, en la siguiente forma: a) La suma de
CINCUENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS ($255.000.000)
M/CTE con cheque de Gerencia incluida las arras del negocio que
LOS PROMITENTES VENDEDORES declaran haber recibido a
entera satisfacción a la firma de la presente PROMESA DE VENTA.
B) La suma de SESENTA Y CINCO MILLONES DE PESOS
($65.000.000) M/CTE el día 16 de marzo del año 2019 contra la
firma de la correspondiente Escritura de Venta y Entrega Real y
material del inmueble objeto de la presente negociación. QUINTA:
ENTREGA MATERIAL. La entrega real y material del inmueble
objeto de este contrato, se llevará a cabo el día 26 de abril del año
2019. EL PROMITENTE VENDEDOR se compromete a entregar a
paz y salvo los servicios como agua, luz, administración, gas,
impuesto predial y distritales hasta el día de la entrega del inmueble.
La casa se entrega en el estado actual visto por EL PROMITENTE
COMPRADOR quien a partir de su recibo manifiesta recibir a
 conformidad y renuncia a cualquier reclamación o demanda derivada
de vicios o defectos del inmueble. SEXTA: OTORGAMIENTO DE LA
ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA. Las partes acuerdan
que la escritura pública se llevará a cabo en una Notaria de Bogotá el
día 16 de marzo del año 2019 siempre y cuando el promitente
comprador obtenga la aprobación del crédito que está tramitando con
el Banco AV VILLAS. SEPTIMA: CLAUSULA PENAL: si alguno de
los contratantes no cumpliere en todo o en parte de sus obligaciones,
dará lugar a la resolución del presente contrato, y cancelará a favor
del contratante cumplido, a titulo de pena, la suma CINCO
MILLONES DE PESOS ($5.000.000) M/CTE, que será cancelada en
un término no mayor a 48 horas después del incumplimiento sin
requerimiento judicial alguno, quedando facultado el promitente
vendedor a retenerla de la parte del precio pagado. OCTAVA: Los
gastos que se generen por este concepto de escrituración e
impuestos, serán asumidos así: retención en la fuente y mitad de
gastos notariales a cargo de EL PROMITENTE VENDEDOR. La
mitad de gastos notariales, beneficencia, registro a cargo de EL
PROMITENTE COMPRADOR.

Contraescritura: Las partes de común acuerdo decidimos hacer una

segunda promesa de compraventa por la suma de DOSCIENTOS
CIENCUENTA MILLONES DE PESOS ($250.000.000) con destino al Fondo
de Empleados de las Fuerzas Militares para efectos de un crédito que
obtendrá el promitente comprador, la cual y de común acuerdo decidimos
dejar sin ninguna validez legal y jurídica.

Como prueba de su aprobación se firma por quienes intervienen a los

26 días del mes de febrero del año 2019.

PROMITENTE VENDEDOR

NOEL RAIMUNDO PEDROZA

C.C. No. No.3.093.815 de Madrid (Cund)

PROMITENTE COMPRADOR:

RUPERTO ANDRÉS MALLARINO.

CC. No. 79.333.862 de Bogotá.

(se entiende firmada por las partes)