Equilibrium Clasificadora de Riesgo S.A.

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Carmen Alvarado
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511- 6160400

CREDICORP CAPITAL SOCIEDAD TITULIZADORA

S.A. PATRIMONIO EN FIDEICOMISO – D. Leg. N° 861,
TÍTULO XI, INMUEBLES PANAMERICANA S.A-
SEGUNDO PROGRAMA
Lima, Perú 30 de mayo de 2016
Clasificación Categoría Definición de Categoría
Segundo Programa de Bonos de Titulización Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en los
Inmuebles Panamericana S.A. AA.pe términos y condiciones pactados. Las diferencias entre esta
Primera Emisión clasificación y la inmediata superior son mínimas.

Segundo Programa de Bonos de Titulización Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en los
Inmuebles Panamericana S.A. AA.pe términos y condiciones pactados. Las diferencias entre esta
Primera y Segunda Emisión Oferta Privada clasificación y la inmediata superior son mínimas.

Segundo Programa de Bonos de Titulización Refleja muy alta capacidad de pagar el capital e intereses en los
AA.pe
Inmuebles Panamericana S.A. términos y condiciones pactados. Las diferencias entre esta
Tercera y Cuarta Emisión Oferta Privada clasificación y la inmediata superior son mínimas.

“La clasificación que se otorga no implica recomendación para comprar, vender o mantener valores y/o instrumentos de la entid ad clasificada.”

Activos Titulizados:
Originador:
Emisor:
Deudor:
Fiduciario de titulización:
Fiduciario de las garantías:
Agente de las garantías:
Monto del Programa:
Primera Emisión Pública:
Primera y Segunda Emisión
de Oferta Privada:
Tercera Emisión
de Oferta Privada:
Cuarta Emisión
de Oferta Privada:
Monto Vigente:
Cuentas por cobrar arriendos, aporte de mantenimiento, marketing e ingresos por servicios de IPSA
Inmuebles Panamericana S.A
Credicorp Capital Sociedad Titulizadora S.A.
Patrimonio en fideicomiso – D. Leg. N° 861, Titulo XI, Inmuebles Panamericana S.A
Credicorp Capital Sociedad Titulizadora S.A..
La Fiduciaria S.A
Credicorp Capital Sociedad Titulizadora S.A.
US$200 Millones o su equivalente en soles, ampliado desde US$100 millones mediante Resolución de
Intendencia General de Supervisión de Entidades No 089-2015-SMV/10.2 de fecha 03 de setiembre de
2015.
S/80.8 millones. Plazo: 15 años, 2 años de gracia Moneda: Soles
S/74.5 millones y S/60.1 millones. Plazo: 20 años, 7 años de gracia Moneda: Soles (Nominal y VAC)
S/59.0 millones. Plazo: 30 años, 25 años de gracia Moneda: Soles.
S/91.0 millones. Plazo: 25 años, 15 años de gracia Moneda: Soles VAC.
S/356.5 (al 20.04.2016).

Historia: →AA.pe. 1ª emisión de la Oferta Pública y 1ª y 2 ª emisión de la Oferta Privada correspondientes al 2do. Programa de Bonos
de Titulización IPSA (28.11.11), → AA.pe 3ª y 4ª emisión de la Oferta Privada correspondientes al 2do. Programa de Bonos de Tituli-
zación IPSA (18.08.15).
Para la presente evaluación se han utilizado los Estados Financieros Auditados de Inmuebles Panamericana S.A al 31 de diciemb re de 2012, 2013, 2014
(reexpresados) y 2015, así como Estados Financieros No Auditados al 31 de marzo de 2015 y 2016. Se utilizaron además Estados Financieros Auditados
de Inmuebles Panamericana S.A y Subsidiarias al 31 de diciembre de 2012, 2013, 2014 (reexpresados) y 2015, así como Estados Financieros No Audi-
tados al 31 de marzo de 2015 y 2016. Del mismo modo, se usó información proporcionada por la Entidad respecto al Patrimonio Fideicometido.

Fundamento: Luego de la evaluación realizada, el Comité bles Panamericana S.A. (IPSA).

de Clasificación de Equilibrium decidió mantener la cate-
goría AA.pe a la Primera Emisión Serie Única y a la Prime-
ra, Segunda, Tercera y Cuarta Emisión de la Oferta Privada
del Segundo Programa de Bonos de Titulización – Inmue-
La nomenclatura .pe refleja riesgos solo comparables en el Perú
La categoría actualmente asignada se sustenta en la estruc-
tura de garantías y los flujos que soportan las emisiones
realizadas, tales como la constitución de un Patrimonio
Fideicometido denominado “Patrimonio en Fideicomiso –
Decreto Legislativo N°861, Título XI, Inmuebles Panameri-
cana – Segundo Programa”, mediante el cual el Originador
(IPSA) transfiere las rentas generadas por los contratos de
arrendamiento y/o usufructo de su principal operación Mega
Plaza Norte, incluyendo los derechos e ingresos que se
derivan de las rentas, ingresos por servicios, aportes de
mantenimiento y marketing, y en general cualquier derecho
complementario o accesorio a las cuentas por cobrar trans-
feridas como moras, intereses y penalidades relacionadas al
atraso de los pagos o cualquier otro concepto.
La clasificación también considera la participación de Par-
que Arauco en el accionariado, un operador de amplia expe-
riencia internacional que tiene el respaldo financiero para
realizar inversiones significativas, en un sector altamente
sensible a los ciclos económicos, a las preferencias del
consumidor y a la estacionalidad, todo lo cual podría afectar
los ingresos variables, de acuerdo a la estructura de rentas
aplicada a los locatarios. Se incorpora también la genera-
ción de flujos de la Compañía durante los últimos años,
sustentada en su estructura de ingresos, de los cuales al
cierre del ejercicio del ejercicio 2015 el 53.1% (51.8% a
diciembre de 2014) corresponde a rentas mínimas con res-
pecto del total de las rentas, 15.6% (17.9% a diciembre de
2014) en rentas variables, provenientes tanto de las tiendas
anclas como de los demás locatarios, mientras que los in-
gresos restantes resultan de publicidad compartida y dere-
chos de ingreso de los locatarios, principalmente.
No obstante a lo anterior, limita una mayor clasificación de
la Compañía: (i) los elevados requerimientos de CAPEX y
fondos para las inversiones; (ii) Mega Plaza Norte es aún la
única locación consolidada del emisor de generación de
flujos que respalda el patrimonio, a pesar de las nuevas
subsidiarias que se han sumado a su oferta desde el año
2012 (8 centros comerciales en operación a la fecha de
análisis); (iii) el incremento del financiamiento de largo
plazo que presiona la holgura de la solvencia de la Compañ-
ía; (iv) negocio sujeto a riesgos inherentes al sector retail.
El plazo de vigencia del mencionado Programa ha sido
ampliado ante el Registro Público del Mercado de Valores
de la Superintendencia del Mercado de Valores (RPMV)
hasta por 6 años (06 de enero de 2018), así como el monto
del mismo -de US$100 millones a US$200 millones-, me-
diante Resolución de Intendencia General de Supervisión de
Entidades No 089-2015-SMV/10.2 de fecha 03 de setiembre
de 2015, por el cual se dispone el Registro de la Actualiza-
ción No 2 del Prospecto Marco por variación fundamental
En línea con lo anterior, el 07 de setiembre de 2015 se colo-
caran dos nuevas emisiones -Tercera y Cuarta Emisión- por
un total de S/150.0 millones a plazos de vencimientos de 30
y 25 años, con un periodo de gracia de 25 y 15 años respec-
tivamente, sumando cinco emisiones al Segundo Programa,
con un saldo vigente de capital de S/353.6 millones al 31 de
diciembre de 2015. Asimismo, el 29 de setiembre de 2015,
IPSA adquirió un préstamo puente en soles por US$70.0
millones con el cual se canceló el préstamo en dólares que
mantenía con el BCI de Chile por el mismo monto, amor-
tizándose el 20% del préstamo el 28 de diciembre de 2015.
Estas operaciones han significado un incremento de la deu-
da financiera durante el ejercicio 2015 en 23.0%, la cual
estará destinada al financiamiento de su Plan de Inversiones
2016 y 2017. Cabe mencionar que el préstamo con Scotia-
bank Perú está respaldado por un fideicomisio de flujos y
activos sobre cinco malls: Chimbote, Cañete, Barranca,
Chincha y Pisco y los flujos subordinados de Megaplaza
Norte, destinados en primer término al servicio de deuda del
Segundo Programa de bonos; e incorpora el cumplimiento
de covenants que se cumplen a la fecha del presente infor-
me.
Los nuevos niveles de deuda que soportan tanto Originador
como el Patrimonio en Fideicomiso (Mega Plaza Norte y
ampliaciones), ajustan el ratio de cobertura de flujos, medi-
do como el total de ingresos de Mega Plaza Norte sobre el
servicio de deuda del patrimonio en fideicomiso (bonos
emitidos), sin embargo se sigue dando soporte a la cobertu-
ra. En cuanto al ratio de cobertura de servicio de deuda de
MP Norte, esta se reduce de 2.09 veces en el 2014 a 1.78
veces en el 2015, mientras que el servicio de deuda consoli-
dado también se ajusta al cierre del ejercicio 2015, al pasar
a 2.73 veces desde 3.10 veces en el 2014. En este sentido,
luego de incorporada la nueva deuda, los indicadores de
cobertura de flujos y de servicio de deuda, se siguen mos-
trando en niveles y métricas acordes con la clasificación
asignada. Sin embargo cabe mencionar que las emisiones
realizadas han sido colocadas a plazos largos y sólo una
emisión vigente viene realizando amortizaciones; mientras
que en el año 2019 empezará el pago de la amortización de
dos emisiones privadas cuyo saldo de capital es de S/134.6
millones al cierre del ejercicio 2015, asimismo en diciembre
de 2017 se tendrá que cancelar el préstamo con Scotiabank
por un total de S/160.1 millones. A esto se suma la reduc-
ción en el nivel de efectivo que ha reducido su ratio de
liquidez ácida que se ubica en 0.37 veces y 0.43 veces a
diciembre de 2015 y a marzo de 2016, respectivamente.
En ese sentido, se considera indispensable la incorporación
de área arrendable a Megaplaza Norte a través de las am-
pliaciones contempladas dentro de su Plan de Inversiones,
así como la consolidación de las otras locaciones en opera-
ción; y la incorporación de nuevas locaciones de acuerdo a
su cronograma de inversiones. De acuerdo a la información
proporcionada por la Compañía, se estarían sumando 06
nuevas operaciones hasta el 2018, y se estarían incorporan-
do aproximadamente 95,678 m2 de área arrendable.
Inmuebles Panamericana se encuentra en un proceso de
diversificación de sus fuentes de ingresos a través de un
ambicioso plan de expansión, atenuando la concentración de
sus ingresos en función sólo de Mega Plaza Norte. Es a
consecuencia de esto, que a la fecha de análisis, el ABL
operativo de Inmuebles Panamericana y sus subsidiarias
asciende a 188,996 m2 (173,955 m2 a diciembre de 2014)
de los cuales 98,381m2 corresponden a Mega Plaza Norte,
habiendo incorporado 13,773 m2 durante el presente ejerci-
cio con la inauguración de Mega Express Pisco. Durante el
presente ejercicio sumará a su oferta comercial, dos nuevos
centros comerciales en Huaral y Jaén (Cajamarca), con lo
cual se sumarían 30,994 m2 de área arrendable. Cabe men-
cionar que las locaciones antes mencionadas, empezaron a
operar sólo a nivel de anclas en diciembre de 2015, pero la
inauguración se realizará en el presente ejercicio. A la fecha
del presente análisis, Inmuebles Panamericana cuenta con
ocho Centros Comerciales en operación (Mega Plaza Norte,
Mega Express Villa, Mega Express Villa El Salvador, Mega
Plaza Chimbote, Mega Plaza Cañete, Mega Express Barran-
ca, Mega Express Chincha y Mega Express Pisco), concen-
trando Mega Plaza Norte el 66.4% de los ingresos totales
consolidados (67.6% a diciembre de 2014).
Dentro de la estructura de fondeo, el patrimonio representa
la mayor fuente de fondeo a la fecha de análisis (+51.4%),
mientras que le sigue la deuda a largo plazo, absorbiendo el
73.1% del total de los pasivos. En este sentido, es preciso
mencionar que en el ejercicio 2015 se realizó un aumento de
capital por S/60.0 millones y aún queda pendiente de pago
los dividendos por los resultados del ejercicio 2014.
A nivel de resguardos, al cierre del ejercicio 2015, IPSA
mantiene el ratio de Cobertura del Servicio de Deuda en
2.73 veces, mayor al 1.75 veces mínimo; el ratio de cobertu-
ra de flujos que debe ser mayor a 2.0 veces en 4.80 veces
(considerando ingresos totales y la deuda por el servicio de
bonos), y el ratio de apalancamiento que debe ser menor a
1.75 veces en 0.81 veces. Al primer trimestre del ejercicio
2016, los ratios de Cobertura de Servicio de Deuda, Cober-
tura de Flujos y Ratio de Apalancamiento, se ubican en 2.79
veces, 4.37 veces y 0.79 veces, respectivamente.
Finalmente, Equilibrium continuará monitoreando los resul-
tados obtenidos por IPSA, de manera que los planes de
expansión y el consecuente incremento en el endeudamiento
no pongan en riesgo los niveles de rentabilidad, liquidez y
solvencia de la Compañía, cuya holgura en los flujos sopor-
ta la clasificación asignada. Modificaciones en los niveles
de generación y/o endeudamiento podrían afectadar la clasi-
ficación otorgada.

Fortalezas
1. Posicionamiento estratégico de mercado.
2. Experiencia y sólida posición de mercado de Parque Arauco S.A, accionista de IPSA.
3. Ingresos predecibles provenientes de rentas pagadas por contratos de arrendamiento y/o usufructo.
4. Establecimiento de ingresos mínimos a través de contratos de largo plazo.
Debilidades
1. MegaPlaza Norte es la única locación consolidada de generación de flujos que respalda el Patrimonio.
2. Elevado requerimiento de CAPEX y fondos para inversiones.
3. Incremento del financiamiento de largo plazo presiona la holgura en sus indicadores de solvencia.
4. Ventas y márgenes sujetos a estacionalidad.
Oportunidades
1. Incremento de la capacidad adquisitiva de su público objetivo.
2. Mejora en las condiciones contractuales.
3. Desarrollo y/o ampliación de nuevos centros comerciales.
4. Mejora de mix de tiendas y servicios.
Amenazas
1. Sensibilidad a los ciclos económicos.
2. Intensificación de la competencia en el sector.
3. Encarecimiento de terrenos dado un futuro plan de expansión.
 ESTRUCTURA DE TITULIZACIÓN
Régimen de transición del patrimonio fideicometido del
primer programa al patrimonio fideicometido del se-
gundo programa
Para la emisión del Segundo Programa de Bonos Tituliza-
dos, se procedió al rescate de los Bonos del Primer Progra-
ma aprobado mediante Asambleas especiales de la Segunda,
Cuarta y Quinta Emisión, mediante Asamblea General,
celebrada el 09 de noviembre del 2011.
En este sentido se acordó lo siguiente:
Aprobar la modificación del numeral 8.29 de la Cláusula
Octava del Acto Constitutivo de Fideicomiso de Tituliza-
ción y Contrato Marco de Emisión de Bonos de Titulización
por el cual se constituye el Patrimonio Fideicometido del
Primer Programa, con el objeto de permitir y facultar a que
la Asamblea General de Inversionistas apruebe el rescate y
redención de los Bonos del Primer Programa e incorporarla,
como numeral 18.3 de la Cláusula Décimo Octava del Con-
trato de Fideicomiso, los términos que regulan la liquida-
ción del Patrimonio Fideicometido del Segundo Programa
de Emisión de Bonos de Titulización que ejecutaría Inmue-
bles Panamericana S.A.
Aprobar el inicio del proceso de extinción del Patrimonio en
Fideicomiso Decreto Legislativo N° 861, Título XI, Inmue-
bles Panamericana y, por tanto, aprobar la liberación de los
Activos del Primer Programa y la modificación de las Ga-
rantías del Primer Programa, para que tales activos confor-
men el Patrimonio Fideicometido del Segundo Programa y
las Garantías del Primer Programa garanticen el cumpli-
miento de todas las obligaciones provenientes de la emisión
de los Bonos del Segundo Programa. Dichos Activos del
Primer Programa conformarán y se transferirán en dominio
fiduciario al Patrimonio Fideicometido de manera simultá-
nea con la liberación de los mismos, una vez efectuado el
rescate de los Bonos del Primer Programa y/o la utilización
de los mismos como medio de pago.
Para implementar de manera simultánea i) la colocación de
los Bonos del Segundo Programa de Bonos de Titulización
– “Inmuebles Panamericana”; ii) la Emisión de los Bonos
de Titulización VAC y/o Soles Nominales, colocados por
oferta privada respaldados por el Patrimonio Fideicometido
del Segundo Programa (los “Bonos Privados”); iii) reden-
ción de los Bonos del Primer Programa de Bonos de Tituli-
zación – Inmuebles Panamericana (los “Bonos del Primer
Programa”); y iv) la utilización de los bonos de titulización
VAC de la Segunda Emisión del Primer Programa (los
“Bonos VAC”) como medio de pago de los Bonos Privados,
se realizaron los siguientes actos:
En el día T:
1. Colocar, asignar y adjudicar los Bonos del Segundo Pro-
grama y los Bonos Privados.
2. Comunicar a los inversionistas adjudicatarios de los
Bonos del Segundo Programa y de los Bonos Privados.
4
En el día T+1
3. Recibir el pago del precio de colocación de los Bonos
del Segundo Programa por parte del Agente Colocador, en
la cuenta especial abierta para tal efecto. Dicho agente, a su
vez, deberá pagar el precio de redención a los titulares de
los Bonos del Primer Programa, con cargo a los fondos
depositados en dicha cuenta especial para lo cual transferirá
los fondos a CAVALI. En el caso específico de la emisión
de Bonos Privados, el pago de estos títulos se produce me-
diante la entrega de los Bonos VAC como medio de pago.
En tal sentido, Creditítulos (Hoy Credicorp Capital Socie-
dad Titulizadora) remite a CAVALI las comunicaciones por
las que solicita la anulación de los Bonos del Primer Pro-
grama, tanto de aquellos cuya anulación se produce por
causa de su redención, como de aquellos cuya anulación se
produce por haber sido utilizados como medio de pago para
la adquisición de los Bonos Privados.
4. CAVALI efectúa la anulación de los Bonos del Primer
Programa y efectúa el pago del precio de la redención a los
titulares de los Bonos del Primer Programa, cuyos títulos
fueron redimidos.
5. Surten los efectos legales de la liberación de los Activos
del Fideicomiso de Titulización del Primer Programa y su
incorporación como Activos del Fideicomiso de Tituliza-
ción del Segundo Programa, es decir, opera la transferencia
en dominio fiduciario de los Activos del Primer Programa al
Patrimonio Fideicometido del Segundo Programa, así como
los efectos legales de la modificación del Contrato de Fidei-
comiso en Garantía del Centro Comercial Mega Plaza, de
forma tal, que, a partir del día T + 1, dicho Fideicomiso en
Garantía respalda las obligaciones provenientes de los Bo-
nos del Segundo Programa.
En el día T+2
6. Creditítulos rescata la totalidad de los Bonos del Primer
Programa que no sea objeto de utilización como medio de
pago para adquirir Bonos del Segundo Programa, por lo que
no queda ningún Bono del Primer Programa subsistente o
sobreviviente, permitiendo la liberación simultánea de los
Activos del Primer Programa para que se integren al Patri-
monio Fideicometido del Segundo Programa.
7. Los fondos provenientes de la colocación de los Bonos
del Segundo Programa son abonados a una cuenta específi-
ca que administra el Agente Colocador, quedando estableci-
do que dichos fondos se entregan a IPSA, una vez que Cre-
ditítulos haya comprobado que se cumplan los siguientes
requisitos: i) que los titulares del Primer Programa, cuyos
Bonos serán Objeto de redención, hayan recibido el pago
del monto correspondiente al rescate y primas aplicables, ii)
que los titulares de los Bonos VAC que hayan entregado
tales Bonos VAC en pago de la adquisición de los Bonos
Privados que le hubieran sido adjudicados, hayan recibido
los Bonos Privados adquiridos, iii) que Creditítulos haya
comprobado que las cuentas por cobrar que constituyen el
activo del Fideicomiso de Titulización del Primer Programa
se hayan incorporado como activos del Fideicomiso de
Titulización que respalda el Segundo Programa y iv) La
inscripción por parte de CAVALI de los Bonos del Segundo
Programa y de los Bonos Privados.
En este sentido, la estructura de Titulización contempla la
constitución de un Fideicomiso de Flujos y Garantías Espe-
ciales.
Fideicomiso de Flujos.- El Originador transfiere al Patri-
monio Fideicometido denominado “Patrimonio en Fideico-
miso - Decreto Legislativo No. 861, Titulo XI, Inmuebles
Panamericana – Segundo Programa, dominio fiduciario de
las cuentas por cobrar (rentas) generadas por los contratos
de arrendamiento y/o usufructo, incluyendo los derechos e
ingresos que se deriven de las rentas, ingresos por servicios,
aportes por mantenimiento y marketing, y en general dere-
cho complementario o accesorio a las cuentas por cobrar
transferidas como moras, intereses y cualquier tipo de pena-
lidad que sea aplicable por el retraso en el pago o por cual-
quier otro concepto, según las tasas de interés pactadas entre
el Originador y los Clientes en los contratos de arrenda-
miento o Usufructo. Con cargo a dicho Patrimonio, Credití-
tulos Sociedad Titulizadora S.A. emitió Bonos de Tituliza-
ción por un monto equivalente a US$ 80 millones en el año
2012. Posteriormente en el año 2015, mediante una amplia-
ción del Segundo Programa de Bonos Corporativos de
US$100 millones a US$200 se colocaron bonos por S/150.0
millones. En ese sentido, mediante Resolución de Intenden-
cia General de Supervisión de Entidades No 089-2015-
SMV/10.2 de fecha 03 de setiembre de 2015, la Superinten-
dencia del Mercado de Valores dispuso el registro de la
actualización No 2 al Prospecto Marco del Segundo Pro-
grama de Bonos en el Registro Público del Mercado de
Valores, por variación fundamental.
Asimismo, cabe señalar que la transferencia fiduciaria de
las Cuentas por Cobrar que realiza el Originador a favor del
Patrimonio Fideicometido, se refleja en los estados financie-
ros del Originador en cuentas fuera del balance (de orden),
en tanto se realiza la recepción del flujo de dinero prove-
niente de la colocación de los bonos como un pasivo con-
traído por el Originador.
Emisor:
Creditítulos
Activos Patrimonio
Bonos
Fideicometido:
Originador: •Cuentas por cobrar. Inversionistas
•Saldo líquido en las cuentas.
Mega Plaza •Derechos sobre las pólizas
de seguros.
Efectivo
•Inversiones en Tesorería.
Efectivo
Garantías
• Fideicomiso en Garantía
sobre los inmuebles.
(Mega plaza y ampliación)
• Fianza del originador.
Administración de los Flujos.- Con la finalidad de contar
con una adecuada cobertura sobre el pago de intereses y
principal, la estructura de titulización considera la constitu-
ción de las siguientes cuentas que permite atender las obli-
gaciones señaladas:
5
 Cuenta Recaudadora Administrativa (CRA): Cuenta en
el Banco de Crédito del Perú administrada por el Fidu-
ciario, a nombre del Patrimonio Fideicometido, en la
cual se depositan las Rentas y los Ingresos por Servi-
cios.
 Cuenta Servicio Bonos (CSB): Cuenta en el Banco de
Crédito del Perú administrada por el Fiduciario en la
cual éste deposita, con cargo a la CRA, los fondos ne-
cesarios para atender el Servicio de Deuda total más
próximo de los Bonos. Cabe señalar que si las series
han sido emitidas en una sola moneda, existirá una úni-
ca CSB en dicha moneda.
 Cuenta de Operaciones (CDO): Cuenta en el Banco de
Crédito del Perú administrada por el Fiduciario, en la
que se deposita en caso de haberse producido y/o man-
tenerse un Evento de Incumplimiento, los ingresos de-
positados en la CRA hasta que se alcance el Saldo
Mínimo CDO.
 Cuenta Recaudadora Mantenimiento (CRM): Cuenta
en el Banco de Crédito del Perú a nombre del Patrimo-
nio Fideicometido, en la cual los Clientes depositarán
los aportes de mantenimiento y marketing, de acuerdo
con los contratos de arrendamiento o usufructo. Dicha
cuenta se conoce como cuenta “saldo cero” lo que sig-
nifica que en ésta no retiene ningún monto, ya que una
vez ingresados los aportes de mantenimiento y marke-
ting estos pasan diariamente a la cuenta que tiene el
Servidor en el Banco de Crédito del Perú para efectos
de aplicar dichos fondos al mantenimiento y marketing
del IPSA S.A.
 Cuenta Reserva de Bonos (CRB): Para atenuar los
desfases que pudiera existir en los Flujos que se trasla-
dan al Patrimonio, la estructura prevé como mecanis-
mo interno de protección la constitución de una Cuen-
ta Reserva para el servicio de Deuda, la cual es equiva-
lente a una cuota completa de Servicio de Deuda de ca-
da Serie de cada Emisión del Programa. En tal sentido,
por cada Serie emitida existe una CRB en la moneda de
dicha Serie emitida. Esta cuenta se constituyó con el
abono de una cuota completa de Servicio de Deuda.
Los clientes depositan en la CRA los fondos correspondien-
tes a las cuentas por cobrar, los cuales corresponden a la
totalidad de los derechos sobre las sumas de dinero que le
correspondan al Originador en la moneda pactada en los
Contratos de Arrendamiento y/o Usufructo. De la misma
manera, la CRM estará denominada en Soles y dólares
americanos, y en ella los clientes depositan los montos
correspondientes a los aportes de mantenimiento y marke-
ting, según lo pactado en los contratos de arrendamiento y/o
Usufructo.
En tanto no haya quedado configurado un Evento de In-
cumplimiento, los fondos depositados en la CRA se aplican
mensualmente:

MEGA PLAZA NORTE
CLIENTES:
Flujos provenientes de los alquileres del
Mega Plaza (USD)
Patrimonio
Autónomo
Cuenta Recaudadora y
Administrativa (CRA)
Tributos, comisiones,
gastos y costos
Cuenta para el servicio
de deuda (“CSB”) Servicio de Deuda de
los Bonos de
Cuenta de Reserva Titulización IPSA (USD)
(“CRB”)
Inmuebles
Panamericana S.A.
Una vez cumplido el procedimiento de
reserva y pago, los fondos en la CRA serán
liberados de acuerdo con las instrucciones
provistas por IPSA, siempre y cuando no
haya existido algún evento de
incumplimiento.
i. Al pago de los tributos, comisiones, gastos y costos a
cargo del Patrimonio Fideicometido. Asimismo, se
pagan los tributos, comisiones, gastos y costos a cargo
del Fideicomiso en Garantía, de acuerdo con el proce-
dimiento de pago establecido en el contrato de Fidei-
comiso en Garantía.
ii. Se transfieren los fondos depositados en cada CRA a
las CSB en forma mensual, hasta que éstas logren
acumular en un mes el importe equivalente a un tercio
(1/3) del monto del Servicio de Deuda Total corres-
pondiente a la próxima Fecha de Vencimiento.
En caso coexistan emisiones en distintas monedas (so-
les y dólares), los fondos depositados en las CRA, se
transfieren a cada CSB, en el importe resultante de
aplicar al saldo depositado en las CRA, el ratio de
asignación correspondiente para dicha CSB, de tal
manera que todas las CSB mantengan el mismos co-
eficiente resultante de dividir el saldo de la cuenta
CSB entre el monto del próximo servicio de deuda co-
rrespondiente a la emisión atendida por dicha CSB.
Asimismo, en caso que a la finalización de un periodo
mensual, no se haya logrado acumular en las CSB un
importe equivalente a un tercio (1/3) del monto del
Servicio de Deuda Total correspondiente a la próxima
Fecha de Vencimiento, el Fiduciario procederá a
completar dicho importe durante el siguiente periodo
mensual, con cargo a los fondos de las CRA a las
CSB, hasta acumular el importe correspondiente al
respectivo periodo mensual, equivalente a un tercio
(1/3) del monto del Servicio de Deuda Total corres-
pondiente a la próxima Fecha de Vencimiento.
iii. Se transfieren los fondos depositados en cada CRA a
las CRB, hasta que éstas logren acumular el importe
equivalente a una cuota completa del Servicio de
Deuda de cada Serie de cada Emisión del Programa.
6
iv. Finalmente, una vez que las CRB y las CSB cuenten
con los fondos suficientes, según el detalle anterior y
siempre que no se haya producido ni se mantenga un
Evento de Incumplimiento, los Flujos Disponibles
serán puestos a disposición del Originador.
Destino de los Recursos.- Los recursos captados de la
primera emisión pública y la primera y segunda emisión
privada del Segundo Programa de Bonos de Titulización,
han sido utilizados para:
1) Rescatar los bonos de la Segunda, Cuarta y Quinta
emisión del Primer Programa de Bonos de Tituli-
zación.
2) La constitución de la CRB.
3) Solventar la ampliación de Mega Plaza Norte y la
construcción del Mega Plaza Chimbote, Mega Pla-
za Villa el Salvador y otras inversiones.
En cuanto a los recursos captados con la Tercera y Cuarta
emisión privada del Segundo Programa de Bonos, estos han
sido utilizados para:
1) La constitución de la CRB.
2) Solventar el Plan de Inversiones 2016-2017.
Resguardos.- Con el objeto de mejorar el perfil de riesgo
de la estructura, se han establecido resguardos de manera
que ante un eventual deterioro de la situación financiera del
originador y/o del Patrimonio permitirán que los bonistas
decidan sobre el pago de los bonos o la ejecución de las
Garantías.
En relación al Patrimonio se establecen las siguientes dispo-
siciones:
a. El cumplimiento del pago oportuno del servicio de
deuda, o la redención del principal de los Bonos me-
diante la transferencia al Fiduciario de las Cuentas por
Cobrar de manera que éste pueda pagar oportunamente
los intereses y principal adeudados a los Bonistas así
como las demás obligaciones de cargo al Patrimonio
Fideicometido.
b. El cumplimiento del Originador de una o más obliga-
ciones provenientes de otras operaciones de endeuda-
miento con entidades financieras y bancarias por un
monto que en conjunto o individualmente exceda de
US$5.0 millones o su equivalente en Soles.
c. El cumplimiento del Originador en el pago de cualquier
obligación con terceros a su vencimiento, o si cualquier
obligación con terceros se volviese exigible antes de su
vencimiento o si fuese declarada vencida antes de la
fecha prevista. Para estos efectos, sólo se consideran
los incumplimientos mayores a treinta días hábiles y las
obligaciones de pago que, en conjunto o individual-
mente, excedan de US$ 5,0 millones o su equivalente
en Soles.
d. En caso el Originador se acoja a, o inicie, algún proce-
so de reorganización societaria que: i) afecte la genera-
ción de nuevas Cuentas por Cobrar, sin la autorización
 previa de la Asamblea General; o, ii) pudiera tener un
Efecto sustancialmente adverso en su situación finan-
ciera o en su capacidad de pago.
e. En caso hubiese quedado consentido cualquier fallo
judicial, resolución administrativa o laudo arbitral in-
apelable en contra del Originador por un monto mayor
o igual al equivalente al cinco por ciento (5%) de su
patrimonio neto consignado en sus estados financieros
correspondientes al trimestre calendario anterior y que
no sea cumplido por el originador en el plazo previsto.
Respecto al Originador se establece el cumplimiento de los
siguientes resguardos financieros:
 Mantener un Ratio de Apalancamiento menor a 1.75
veces a partir de los EE.FF (después de 18 meses).
 Mantener un Ratio de Cobertura de Servicio de
Deuda mayor a 1.75 veces.
ENTIDADES PARTICIPANTES
ORIGINADOR: INMUEBLES PANAMERICANA S.A.
(IPSA)
Constituida en diciembre de 1998, siendo su actividad
económica el desarrollo de negocios inmobiliarios, compra-
venta de inmuebles, importación de maquinarias y de toda
clase de artículos para la industria y materiales de construc-
ción, entre otros. En JGCA, celebrada el 19 de junio de
2001, se aprobó la construcción del Proyecto Centro Co-
mercial Mega Plaza.
Accionistas
En el mes de agosto de 2006 los accionistas de IPSA efec-
tuaron la transferencia de sus acciones a favor de la empresa
Holding Plaza S.A., por lo que actualmente el accionariado
de la empresa se compone de la siguiente manera:

Respecto del Patrimonio Fideicometido se establece el Estructura accionaria

cumplimiento del siguiente resguardo financiero:
 Mantener un Ratio de Cobertura de Flujos mayor a 5.000%
0.003% 49.997%
2.00 veces. 45.000%

Holding Plaza S.A

Asimismo, se establecen los resguardos operativos: Inmuebles Comerciales
 Ratio de Ocupación Mínima igual o mayor a 90%. Inversiones Vilna
 Ratio de Cobertura del valor del Inmueble igual o A y F Wiese S.A
mayor a 1.25x.

Garantías Adicionales
Los Bonos de Titulización, además de encontrarse respalda-
dos genéricamente con los activos del Patrimonio, se en- Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium
cuentran garantizados con las garantías Adicionales que se
indican a continuación: Resulta importante señalar que durante el año 2006 se pro-
dujo la incorporación de un nuevo socio estratégico, dado
 Fianza del Originador: El Originador otorga fianza que el holding chileno Parque Arauco S.A., a través de su
irrevocable, solidaria, ilimitada, incondicional, sin be- subsidiaria Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C. compró
neficio de excusión y de realización automática, de al Grupo Wiese de Perú el 45% de acciones de Inmuebles
forma tal que, en caso los recursos del Patrimonio Fi- Panamericana S.A, propietaria del Centro Comercial Mega
deicometido no resulten suficientes para atender el Plaza. La operación se realizó por medio de IPSA y fue
servicio de deuda o el servicio de deuda total o la re- acordada por un monto de US$13.3 millones.
dención del principal de los Bonos, el Originador de-
berá responder ante los Bonistas con el íntegro de su Con fecha 5 de mayo de 2006, los accionistas de IPSA
patrimonio. realizaron la transferencia del 45% de las acciones del capi-
tal social a favor de Parque Arauco S.A.
 Fideicomiso en Garantía: Sobre los Inmuebles, Mega
Plaza y la ampliación Mega Plaza, se encuentra consti- Al cierre del ejercicio del ejercicio 2015, La Compañía
tuido el Fideicomiso en Garantía sujeto al dominio fi- opera 10 centros comerciales, de los cuales, a continuación
duciario de La Fiduciaria. En caso los recursos del Pa- se detallan los ocho inaugurados al cierre del ejercicio 2015:
trimonio Fideicometido no resulten suficientes para
Operaciones de Inmuebles Panamericana S.A
atender las obligaciones de cargo de este último, la
Área
Asamblea General podrá decidir la ejecución del Fidei- Centro Comercial Ubicación Inauguración
Área arrendable
(m²) Dic 2014
arrendable (m²)
Participación en
propiedad
comiso en Garantía1. Dicha garantía deberá mantener Mega Plaza Norte Lima 2002 98,895
Dic. 2015
98,381 45.00%
un valor de 1.25x el valor de la emisión en cada mo- Mega Express-Chorrillos Lima 2009 7,307 7,648 99.99%

mento. La medición del ratio de cobertura del valor Mega Express-Villa El Salvador Lima 2012 9,193 9,066 99.99%
Mega Plaza- Chimbote Ancash 2012 25,470 26,193 67.00%
comercial del inmueble se realizará por lo menos cada Mega Plaza- Cañete Lima 2013 16,327 16,728 99.99%
doce meses. Mega Express Barranca Lima 2013 9,103 9,602 99.99%
Mega Express-Chincha Ica 2013 7,660 7,605 99.99%
Mega Express-Pisco Ica 2015 0 13,773 99.99%
Total 173,955 188,996
1 Fuente: IPSA. Elaboración: Equilibrium
El valor comercial de Mega Plaza Norte (Independencia, Lima) es de
(*) Se considera el área arrendable operativa
US$232.22 millones (15/04/2015).

7
Parque Arauco S.A. participa en el mercado inmobiliario y
en el sector comercio desde 1979, año en que se inició el
proyecto de construcción de su primer mall en la comuna de
Las Condes, Santiago de Chile. Es considerada pionera en
el negocio de los centros comerciales en Chile, propietaria
del 100% de Parque Arauco Kennedy (1982) y Parque
Arauco Maipú (1993). Asimismo participa en otros 05
centros comerciales y 03 outlets. Además es propietario del
55% y 100% de acciones de Parque Arboleda y Parque
Caracolí en Colombia, respectivamente.
En Perú, además de su participación en el mercado peruano,
a través de Inmuebles Panamericana a través de Inmuebles
Comerciales del Perú, posee el 100% de acciones en Parque
Lambramani -que absorbió en el 2015 a Larcomar -Fashion
Center-, el 100% de Strip Centers del Perú –operador de
InOutlet Faucett, Viamix Chorrillos y Viamix Las Malvi-
nas, en Lima-, así como el 100% de las acciones en InOutlet
Lurín. A esto se sumó, el 27 de enero de 2015, la compra
del 100% de acciones de Ekimed través de Inmuebles
Comerciales del Perú, propietarios de los Centros Comer-
ciales El Quinde de Cajamarca e Ica. Asimismo, el 28 de
octubre de 2015, se compra el 100% de las acciones de la
empresa Sercenco S.A., operadora del Centro Comercial
Jesús María.
En cuanto a su estructura accionaria, a la fecha de análisis,
el grupo controlador de Parque Arauco, posee el 26% de las
acciones. Participan también del accionariado las familia
Said Yarur, la familia Abumohor y numerosos inversionis-
tas institucionales.
Directorio
El Directorio de Inmuebles Panamericana S.A. a la fecha
del informe se encuentra integrado por las siguientes perso-
nas:
Nombre Director
Marilú Wiese Moreyra Presidente
José Domingo Eluchans Urenda Director Titular
Gonzalo de la Puente Wiese Director Titular
José Said Saffie Director Titular
César Emilio Rodríguez Larraín Salinas Director Titular
Marco Aveggio Merello Director Titular
Juan Antonio Álvarez Avendaño Director Titular
Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium
Comité Ejecutivo
El Comité Ejecutivo está conformado por representantes de
los accionistas que realizan una labor de seguimiento y
fiscalización de las metas y la gestión del Centro Comercial.
Adicionalmente, se encarga de la evaluación y aprobación
de los potenciales arrendatarios del Centro Comercial. Sus
miembros son:
Nombre Cargo
Marco Aveggio Merello Director
Gonzalo de la Puente Wiese Director
Marilú Wiese Moreyra Director Alterno
Eduardo Herrera Vásquez Director Alterno
Fuente: IPSA. Elaboración: Equilibrium
Cabe mencionar que hasta el 30 de noviembre de 2015,
8
IPSA había contratado los servicios de Administradora
Panamericana S.A.C. (APSAC) quien se comprometía a
prestar a IPSA el servicio de administración integral en las
áreas de marketing, administración, cobranzas, laboral,
contable, mantenimiento, limpieza y seguridad, además de
observar el buen funcionamiento del Centro Comercial. A
partir de diciembre de 2015, IPSA realiza la administración,
marketing y promoción y todas las actividades relacionadas
propias y de sus subsidiarias, así como de otras empresas
relacionadas.
Plana Gerencial
La Plana Gerencial de APSAC a la fecha del presente in-
forme es la siguiente:
Nombre Cargo
Percy Vigil Gerente General
Javier Rodriguez Gerente de Operaciones
Juan Carlos Chiappe Gerente Comercial y Marketing
Jorge Alfredo Prado Velarde Sub-Gerente de Administración
y Finanzas
Fuente: IPSA. Elaboración: Equilibrium
Es preciso indicar que el señor Diego Jeanneau Salazar
dejó el cargo de Gerente de Administración y Finanzas el 01
de marzo de 2016, fecha en la cual fue reemplazado interin-
amente por el señor Jorge Alfredo Prado Velarde, quien se
desempeña como Sub Gerente de Administración y Finan-
zas desde el mes de julio de 2015.
Proyectos en Marcha
Centro Comercial Mega Plaza Lima Norte
Inició operaciones el 28 de Noviembre del año 2002, se
encuentra ubicado en la zona Norte de Lima, en el distrito
de Independencia, y fue edificado sobre un área de 138,312
metros cuadrados, siendo 98,831 m2 el área arrendable
operativa a diciembre de 2015 (98,895 m2 el área arrenda-
ble total). La ubicación del Centro Comercial es una zona
que se caracteriza por su alta densidad demográfica, con una
población que mantiene un importante poder adquisitivo.
Es preciso señalar que Mega Plaza tiene como público
objetivo a los sectores socioeconómicos C y D. Asimismo,
el centro comercial Mega Plaza Norte es el tercer Centro
Comercial más grande del Perú y el de más rápido creci-
miento. Su zona de influencia es Lima Norte (abarca los
distritos de Comas, Los Olivos, Independencia, San Martín
de Porres, Carabayllo y Puente Piedra). El Centro Comer-
cial cuenta con una infraestructura apropiada y con una
oferta comercial variada plasmada en 381 tiendas (incluye
módulos) al cierre del ejercicio 2015 (323 a diciembre de
2014), de las cuales, las tiendas ancla representan el 24.4%
del total de las rentas en el mall y el 64.6% del total de las
ventas realizadas al cierre del ejercicio 2015.
 Estructura de Mega Plaza Lima Norte va arrendable del Centro Comercial, producto de la mudan-
za de Cinemark al Tercer Nivel de Plaza Conquistadores; y
Áreas (m2) Áreas (m2) hacia fines de 2016 se espera inaugurar una nueva zona
2015 2014 denominada Plaza Libertadores con lo cual el área arrenda-
Food Court 803 803 ble de Mega Plaza Norte se estaría incrementando en
Bancos 2,052 2,052 aproximadamente 12,000 m2 adicionales en el 2016.
Mall Principal 14,536 14,775
3,891 4,150
Mega Plaza Express Villa (Chorrillos-Lima)
1er Nivel
Centro Comercial inaugurado en el 2009. Actualmente
2do Nivel - 1ra Etapa 6,415 6,390
cuenta con un ABL de 7,648 m2. Es el segundo mall en
2do Nivel - 2da Etapa 1,681 1,355 relación al volumen de ventas realizadas por m2; las rentas
2do Nivel - 3ra Etapa 2,550 1,445 mínimas continúan siendo parte primordial de las rentas
Restaurantes 3,987 4,197 generadas. Cuenta con dos niveles y Plaza Vea y Movie
Anclas 52,372 52,372 Time fungen como tiendas ancla. IPSA cuenta con el
Tottus 11,115 11,115 99.99% de participación del patrimonio del mall bajo su
Saga Falabella 11,000 11,000 subsidiaria Alameda Sur.
Ripley Max 10,000 10,000
Mega Plaza Chimbote
Paris 9,660 9,660
IPSA posee el 100% de la empresa Altek Trading S.A.C.,
Sodimac 10,597 10,597 operadora de Mega Plaza Chimbote. En ese sentido, es
Intermedias 10,605 10,605 preciso indicar que con fecha 15 de abril de 2016, se comu-
Galaico 2,536 2,536 nicó como hecho de importancia, que se había comprado el
Cinemark 3,915 3,915 33% de las acciones que eran de propiedad del Grupo Miya-
Coney Island 2,180 2,180 sato en Altek Trading con lo cual a la fecha, Inmuebles
Gold's Gym 1,973 1,973
Panamericana posee el 100% de la propiedad. Altek Tra-
ding S.A.C. posee la concesión por 30 años renovables con
RIBSN´WINGS 52 0
la Municipalidad del Santa sobre el terreno utilizado. El
Plaza Conquistadores 5,375 5,422 primer Centro Comercial de IPSA, en provincia, posee un
1er Nivel 3,495 3,495 área arrendable operativa de 26,193 m2 y requirió una inver-
2do Nivel 1,880 1,927 sión total de US$26.8 millones. Inició operaciones en abril
Servicios 6,741 6,742 de 2012. Al cierre del ejercicio 2015, Mega Plaza Chimbote
Módulos 699 599 es el segundo mall en términos de ingresos generados. El
Boulevard 1,085 1,230 centro comercial cuenta con Tottus, Saga Falabella, Sodi-
126 99
mac, Ripley, Cinerama, Coney/Fantasy como tiendas an-
Minilocales
clas, las cuales generaron en el ejercicio 2015 el 35.1% de
Total 98,381 98,895
las rentas en el centro comercial y el 77.8% del total de
Fuente: IPSA S.A. Elaboración: Equilibrium
ventas.
 Estrategia y Operaciones
El Centro Comercial Mega Plaza desarrolló un modelo de Mega Plaza Express Villa El Salvador (Lima)
negocio centrado en la utilización principalmente de Tien- El proyecto se realizó a través de su subsidiaria Inversiones
das “ancla” (Tottus, Saga, Sodimac, Ripley Max y París) Villa el Salvador S.A.C. en la cual posee el 99% de partici-
cuya área arrendable total es de 52,372 m2 (53.2% del total pación. Mega Plaza Express se realizó con una inversión de
arrendable), con las cuales mantiene contratos de arrenda- US$12.0 millones y cuenta con un área arrendable de 9,066
miento y/o usufructo a un plazo de 30 años, con el objetivo m2. Inició operaciones en abril de 2012. Al cierre del ejerci-
de que se genere un tráfico de público hacia negocios meno- cio de 2015, Plaza Vea, Estilos y Movie Time, tiendas ancla
res. del centro comercial, generaron el 24.9% de las rentas del
año y el 58.9% de las ventas realizadas.
En noviembre del 2013, Almacenes Paris, perteneciente al
grupo Cencosud, inició operaciones con 9,660 m2 de ABL y Mega Plaza Express Chincha
tres niveles convirtiéndose en la quinta tienda ancla del Inaugurado el 12 abril del 2013. La inversión fue de
centro comercial. Plaza Conquistadores, proyecto que estu- US$10.5 millones en un área arrendable operativa de 7,605
vo siendo desarrollado desde el año 2012, inició operacio- m2. Metro, Movie y Estilos son sus tiendas ancla. Inmue-
nes en diciembre de 2013 con 3,433 m2 de ABL, con el bles Panamericana posee el 99.99% de las acciones bajo su
objetivo de ser la zona up scale de Mega Plaza y atraer a subsidiaria Inmobiliaria Botafogo S.A.C.
nuevos locatarios de reconocido prestigio. Esta nueva zona,
ubicada entre Tottus y Saga Falabella, inauguró su tercer Mega Plaza Cañete
nivel el 10 de marzo del presente ejercicio, implementación Inaugurado en octubre del 2013. La inversión fue de
que incluye 13 salas de cine y cerca de 50 operadores, así US$16.5 millones en un área arrendable de 16,728 m2 al
como una inversión de US$16 millones. cierre del ejercicio 2015. Inició operaciones con Saga Fala-
bella y Tottus como tiendas ancla, a las cuales se sumaron
Durante el ejercicio 2015, no se incrementó el área operati- Sodimac y Movie Time. Inmuebles Panamericana posee el

9
99.99% de las acciones bajo su subsidiaria Inmobiliaria
Pisac S.A.C. A la fecha de análisis es el tercer mall en nivel
de ventas.
Mega Plaza Express Barranca
Inaugurado en noviembre del 2013. La inversión fue de
US$15.0 millones en un área arrendable operativa total de
9,602 m2. Comenzó operaciones con Oeschle y Plaza Vea
como tiendas ancla, sumado a Movie Time. Inmuebles
Panamericana posee el 99.99% de las acciones bajo su
subsidiaria Inmobiliaria Costa Nueva S.A.C.
Mega Plaza Express Pisco
Inaugurado en abril de 2015 y con una inversión de US$
16.07 millones. Inició operaciones con Plaza Vea, Estilos,
Promart, Movie Time y Coney Park como tiendas ancla y
con un área de terreno de 29,000 m2 y un área arrendable de
operativa de 13,773 m2 al cierre del ejercicio 2015. Inmue-
bles Panamericana posee el 99.99% de las acciones. El
Centro Comercial está ubicado en la Avenida Fermín Tan-
güis, esquina con la avenida Las Américas.
Planes de Inversión
En provincias, IPSA no sólo seguirá apostará al formato
“strip center”, a través de sus “Mega Plaza Express”, lle-
gando a mercados nuevos -de menor densidad- pero con
gran potencial de crecimiento, sino a mercado más grandes,
como los nuevos proyectos a desarrollarse en Huaral y Jaén
(Cajamarca) durante el presente ejercicio, con áreas de
terreno de 35,000 m2, 59,834 m2 (31,575 m2 en el lote 1 y
28,259 m2 en el lote 2), los cuales tendrán áreas arrendables
de 16,794 m2, 14,200 m2, respectivamente, mientras que en
el dos siguientes años, se espera incorporar a su oferta, un
mall en Villa El Salvador, y los otros en Trujillo, Lambaye-
que y Tarapoto, con lo que se incorporarían 83,678 m2
aproximadamente, entre estos seis nuevos malls a su área
arrendable. Asimismo, se proyecta finalizar a fines del
presente ejercicio la construcción e implementación de
Plaza Libertadores en Mega Plaza Norte. Además, como
parte de sus nuevos proyectos, IPSA adquirió en el año
2015 un terreno de 22,000 m2 en la ciudad de Trujillo, que
se suma a su landbank.

Mega Plaza Express Huaral EMISOR: CREDICORP CAPITAL SOCIEDAD

Abrió sus puertas en diciembre de 2015. Actualmente sólo TITULIZADORA S.A.
opera con el ancla -Tottus- y su inauguración está progra-
mada para agosto de 2016. Cuenta con un área de terreno de Credicorp Capital Sociedad Titulizadora S.A. (antes Cre-
35,000 m2 y un área bruta arrendable de 16,794 m2. ditítulos Sociedad Titulizadora S.A.) es una sociedad tituli-
zadora constituida el 12 de setiembre de 1997 de acuerdo
Mega Plaza Express Jaén - Cajamarca con la legislación peruana, aprobada para funcionar como
Abrió sus puertas en diciembre de 2015. Fue inaugurada el tal mediante Resolución CONASEV N° 045-98-EF/94.10,
24 de mayo de 2016, operando con Vea y Promart como sus que se encuentra autorizada para actuar como fiduciario de
anclas. Cuenta con un área de terreno de 59,834 m2 (31,575 operaciones de fideicomiso de titulización y consecuente-
m2 en el lote 1 y 28,259 m2 en el lote 2) y un área bruta mente para la administración de uno o más patrimonios. El
arrendable de 14,200 m2. 5 de setiembre de 2013 se aprobó el cambio de denomina-
ción social de Creditítulos Sociedad Titulizadora S.A. a
Información Financiera Centros Comerciales Inmuebles Panamericana S.A Credicorp Capital Sociedad Titulizadora S.A., siendo Cre-
(A Diciembre de 2015)
dicorp Capital Perú S.A.A., el accionista del 99.99% de las
Mega Mega Mega Mega Mega Mega Mega
Centro Comercial
(Miles S/.)
Mega
Plaza Norte
Express Express Plaza Plaza Express Express Express acciones representativas del capital social de Credicorp
Villa VES Chimbote Cañete Barranca Chincha Pisco Capital Sociedad Titulizadora S.A.
Activo corriente 223,435 5,693 7,912 24,855 9,579 8,908 5,566 9,138
Pasivo corriente 50,263 1,889 829 74,694 811 914 2,739 1,213
Total Activo 1,378,861 41,600 48,804 107,553 53,588 42,762 41,856 52,513 Las operaciones de Credicorp Capital Sociedad Titulizadora
Total Pasivo 669,537 12,199 4,648 80,100 2,322 2,190 4,446 1,684 se centran en la consolidación de la empresa como Sociedad
Patrimonio 709,324 29,401 44,156 27,453 51,266 40,572 37,410 50,829
Titulizadora, debidamente autorizada, así como la promo-
Ventas (sin IGV) 1,165,889 68,537 68,612 220,659 113,062 41,363 29,711 62,667
Ventas S/. por m2 988 747 631 702 563 359 326 437
ción de negocios de titulización, utilizando al Banco de
Utilidad (pérdida) neta80,467 -959 6,579 5,491 3,651 1,438 543 2,551 Crédito del Perú como asesor, agente de soporte de opera-
Fuente: IPSA. Elaboración: Equilibrium ciones y banco de inversión.

Ventas S/. por m² El 14 de mayo de 1998, Creditítulos inició sus operaciones

(En miles de S/.) dedicándose exclusivamente a la función de fiduciario en
procesos de titulización de activos, así como adquirir acti-
1,200
Mega Plaza Norte vos con la finalidad de constituir patrimonios fideicometi-
988
1,000 ME Express-Villa dos que respalden la emisión de valores de contenido credi-
800 747
702 MP Chimbote ticio.
631
563 ME VES
600
437 MP Cañete
359 326
400
MP Pisco
200 ME Barranca
0 ME Chincha
A Diciembre 2015
Fuente: IPSA. Elaboración: Equilibrium

10
 ANÁLISIS FINANCIERO
Generación y Rentabilidad
Es preciso mencionar que la Entidad modificó durante el
2014 el método de valuación de sus inversiones en subsidia-
rias de costo al valor de participación patrimonial, lo cual
fue adoptado a partir del 1 de enero de 2013, por lo que
como resultado de este cambio de método, el valor de las
inversiones en subsidiarias al 31 de diciembre de 2013
registró una ganancia de S/8.6 millones, mientras que a
diciembre de 2014 dicha ganancia ascendió a S/20.4 millo-
nes. A esto se sumó, en los estados financieros auditados del
ejercicio 2015, ajustes que fueron efectuados para reexpre-
sar los estados financieros auditados al 31 de diciembre de
2014 y al 1 de enero de 2014, relacionados únicamente con
cambios en el cálculo del valor razonable de las propiedades
de inversión. Este cambio obedece a que en el 2015, la
Gerencia revisó la política contable aplicada para el registro
del valor razonable de las propiedades de inversión y consi-
deró que no estaban siendo uniformes con los supuestos
utilizados para el cálculo del valor razonable de su accionis-
ta, Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C.
Al cierre del ejercicio 2015, los resultados netos de Mega
Plaza Norte totalizaron S/80.5 millones registrando un
incremento de 44.3% en relación al ejercicio 2014 (S/55.8
millones). La variación estuvo sustentada por el incremento
en los ingresos totales en mayor medida que el costo de los
servicios inmobiliarios (9.9% vs 7.4%) lo que determinó un
incremento en la utilidad bruta tanto en términos absolutos
(+10.9%) como a nivel relativo al incrementarse el margen
bruto ligeramente de 70.4% a 71.1%, mientras que al incor-
porarse los gastos administrativos (+17.4%), la utilidad
operativa se incrementó en 10.3% a un nivel de S/68.9
millones, generando un mayor margen operativo al pasar de
64.7% a 65.0%. El ajuste a valor razonable de la inversión
inmobiliaria, tuvo un incremento muy importante
(+210.2%), incrementando su participación relativa de
17.6% a 49.7% a un nivel de S/52.7 millones. A este resul-
tado se sumó la ganancia por valuación de inversiones en
subsidiarias por método de participación por S/12.1 millo-
nes, ingresos financieros -por intereses sobre certificados
bancarios, por préstamos a relacionadas y por rendimiento
de fondos mutuos- por un total de S/ 7.1 millones, lo cual
fue contrarrestado por los gastos financieros (S/35.0 millo-
nes), la pérdida por diferencia de cambio (S/8.5 millones) a
causa del préstamo de mediano plazo del BCI de Chile
(tomado en dólares), el cual fue cancelado en setiembre de
2015, a lo que se sumó el gasto por impuesto a la renta,
todo lo cual se tradujo en una utilidad neta de S/80.5 millo-
nes. Al primer trimestre del presente ejercicio la utilidad
neta se ubicó en S/2.5 millones, 75.1% inferior a lo regis-
trado en el igual periodo del ejercicio 2015, lo cual se expli-
ca por un gasto extraordinario neto de S/10.6 millones rela-
cionado con la baja de activos por demolición de la zona de
Mega Plaza Norte donde se ubicará Plaza Libertadores.
11
Evolución de las Rentas (miles S/)
16,489 16,206
17,101
17,256
19,620 17,436
53,272 56,346 57,115
49,941
33,290 35,493
2012 2013 2014 Mar. 15 2015 Mar.16
Renta mínima Renta variable
Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium
Dentro de la facturación de Mega Plaza, los ingresos por
alquileres al cierre del ejercicio 2015 ascendieron a S/72.8
millones, superiores en 8.4% en relación al ejercicio 2014,
de los cuales S/56.3 millones corresponden a los ingresos
percibidos por alquileres por renta mínima (ingresos fijos
cobrados a los locatarios) y representaron el 53.1% de los
ingresos totales, mientras que la renta variable (proporción
cobrada de acuerdo al volumen de ventas) ascendió a S/16.5
millones y representó el 15.6% de los ingresos totales. Es de
resaltar que los ingresos de la Compañía se han visto in-
fluenciados por el incremento en el número de locatarios de
323 del ejercicio 2014 a 381 al cierre del periodo de análi-
sis, a pesar que el ABL operativa se redujo, pasando de 98.9
mil m2 hasta 98.4 mil m2, debido a los trabajos de remode-
lación que incluyeron la mudanza del cine y de algunos
locatarios al tercer nivel de Plaza Conquistadores, que fue
inaugurado en el presente ejercicio, y que incrementa el
ABL del 2016. En términos interanuales, los ingresos por
alquileres anualizados a marzo de 2016 ascendieron a
S/73.3 millones (S/70.4 millones a marzo de 2015).
Por su lado, los costos por servicios inmobiliarios tuvieron
un incremento de 7.4% totalizando la suma de S/30.6 millo-
nes al 31 de diciembre de 2015, como consecuencia del
incremento de los costos de los servicios impartidos por
terceros correspondientes a las remodelaciones del centro
comercial, principalmente. El mayor crecimiento de los
ingresos totales sobre el costo de servicios, amplió el mar-
gen bruto al situarse en 71.1% (70.4% en el 2014), como ya
se mencionó anteriormente.
La utilidad operativa se incrementó en 10.3%, observándose
así un EBITDA de S/69.3 millones, +10.2% superior al
visto en el ejercicio de 2014 (S/62.9 millones), registrando
un margen EBITDA de 65.37% (65.15% en el 2014).
 ejercicio 2014. En ese sentido, la ganancia por valuación de
miles de S/ Evolución EBITDA inversiones ascendió en el ejercicio 2015 a S/12.1 millones
80,000 75% (S/20.4 millones al cierre del ejercicio 2014). Esta reduc-
69,303 70,820 ción se explica por la incorporación de 04 nuevas subsidia-
70,000 62,869 65,279
70% rias no operativas que se sumaron en el ejercicio a cargo de
60,000 48,915
48,507 nuevos proyectos y que registraron pérdidas a la fecha de
50,000 65%
66%
análisis, además de los menores patrimonios de las subsidia-
40,000 65% 65% 65% 65%
64% rias operativas por pago de dividendos en el año.
30,000 60%

20,000
55% Evolución Márgenes
10,000
80% 100%
- 50% 86%
2012 2013 2014 Mar.15 2015 Mar. 16 75% 76%
74% 58% 80%
EBITDA indiv Mg EBITDA 70% 71% 70%
70% 71% 66% 69%
Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium 65% 60%
41%
65% 63%
65% 64% 40%
61% 64%
Mega Plaza Norte registra ingresos financieros por S/ 7.1 60%
millones a diciembre de 2015 (S/6.7 millones en el 2014), 55% 9% 20%
principalmente por los intereses generados de los préstamos
50% 0%
realizados a favor de sus relacionadas, producto de su plan
2012 2013 2014 Mar.15 2015 Mar. 16
de expansión, importe que ascendió a la fecha de análisis a
S/4.3 millones (S/3.1 millones en el 2014), producto princi- Mg Neto Mg Bruto Mg Operativo
palmente del préstamo otorgado a Mega Plaza Chimbote Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium
para la construcción del centro comercial, así como de un
préstamo a una nueva subsidiaria cuyo principal activo es Finalmente, al incorporar el efecto de la diferencia de cam-
un terreno en la Ciudad de Trujillo. Forman parte además de bio negativa en S/8.5 millones, así como el gasto por im-
los ingresos financieros al cierre del ejercicio 2015, el ren- puesto a la renta, la utilidad neta registró un incremento de
dimiento de fondos mutuos (S/1.6 millones) y los intereses 44.3%, totalizando S/80.5 millones (S/55.8 millones en el
sobre certificados bancarios (S/1.1 millones). 2014), mientras que el margen neto se incrementó de 57.8%
a 75.9%. La utilidad neta se incrementó en mayor propor-
Los gastos financieros de la Compañía registraron un in- ción a los activos y el patrimonio en los últimos doce meses,
cremento de 32.4% al periodo de análisis, correspondientes lo cual afectó positivamente los márgenes de rentabilidad.
a los intereses provenientes del préstamo de mediano plazo Es así que, la rentabilidad promedio del activo (ROAA)
con el BCI de Chile por US$70.00 millones, el cual fue pasó de 5.21% a 6.42% entre el ejercicio 2014 y 2015,
cancelado el 28 de setiembre de 2015 con los fondos prove- mientras que la rentabilidad promedio del accionista
nientes de un préstamo del Banco Scotiabank en soles por (ROAE) se situó en 12.59% desde 10.51% en el mismo
S/225.8 millones y amortizado el 28 de diciembre de 2015 periodo.
en un importe aproximado de S/64.5 millones siendo el
saldo actual de S/161.3 millones; y a los intereses prove- Activos y liquidez
nientes de tres emisiones de bonos que se colocaron en el Al cierre del ejercicio 2015, Inmuebles Panamericana re-
año 2012 y dos emisiones que se colocaron en setiembre de gistró activos por un total de S/1,378.9 millones (S/1,128.1
2015. Es preciso señalar que empezaron a realizarse amorti- millones en el 2014), mostrando un crecimiento de 22.2%
zaciones desde abril de 2014 con el bono público emitido en en relación al año 2014. Sustentó el crecimiento la inversión
el año 2012 a 15 años con un periodo de gracia de 2 años. en los proyectos en desarrollo de la Compañía que concen-
tra el 49.8% de los activos (S/686.0 millones desde S/595.2
Cabe mencionar que parte importante de la utilidad neta de millones) y en subsidiarias con el 29.9% (S/412.0 millones
la Compañía al cierre del año está conformada por concep- desde S/338.0 millones).
tos contables relacionados a las ganancias por valuación a
valor razonable del centro comercial, concepto que dada la Al 31 de diciembre de 2015, Inmuebles Panamericana contó
selección del método de valorización de flujos futuros des- con activos corrientes por S/223.4 millones (S/171.6 millo-
contados, según la normativa contable, debe pasar por el nes en el 2014). Dentro de los mismos, el 53.7% correspon-
Estado de Ganancias y Pérdidas reflejando las condiciones de a las cuentas por cobrar que IPSA registra a su favor con
del mercado a la fecha de la valuación al cierre del año. Al sus relacionadas (especialmente a MP Chimbote y a una
cierre del 2015, las ganancias por este concepto ascendieron nueva subsidiaria cuyo principal activo es un terreno en la
a S/52.7 millones (S/17.7 millones en el 2014). Ciudad de Trujillo) y que devengan intereses a tasas de
mercado; 32.4% a inversiones en fondos mutuos y fondos
Como se mencionó anteriormente, afectaron también los restringidos, de los cuales S/68.3 de un total de S/72.5 mi-
resultados el incremento en la ganancia por valuación de llones correspondían a un fondo de garantía que garantizaba
inversión por el método de participación patrimonial, a el desembolso del primer tramo del préstamo del Scotiabank
causa del cambio en el método de valuación de inversiones, y que se encontraba sujeto a restricción por 90 días, luego
el cual fue adoptado a partir del 1 de enero de 2013, en el

12
de los cuales se realizó una amortización de S/64.5 millo-
nes, lo que afectó los saldos en efectivo que la Compañía Evolución de la Liquidez
mantiene en cuentas corrientes, tanto en soles como en 14.00 12.83
dólares, así como a depósitos a plazo dentro del sistema 12.00 10.76
bancario, reduciéndose en 86.0% a un nivel de S/5.8 millo-
10.00
nes. Cabe mencionar que como parte de la estrategia de
tesorería, la Compañía mantiene fondos en participaciones 8.00
de fondos mutuos conservadores, fondos que dada la natura- 6.00 4.78 4.45 4.58
leza del riesgo en la que se encuentra son de muy rápida 3.78 4.03
4.00
liquidación. 2.18
2.00 1.15 0.43
0.85 0.37
0.00
Conformación del activo
2012 2013 2014 Mar. 15 2015 Mar.16
100.0% Razón corriente Prueba Ácida

80.0% Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium

60.0% 65% 84%

85%
76% 85%
40.0%
20.0%
35%
24%
15% 15% 16%
0.0%
2012 2013 2014 Mar.15 2015 Mar.16
Activos corrientes Activos no corrientes
Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium
Por su lado, los activos de largo plazo al cierre del ejercicio
2015 totalizaron S/1,155.4 millones (S/956.6 millones en el
2014), principalmente ligados a las propiedades de inver-
sión (49.8% del total del activo), los cuales tuvieron un
incremento importante en su valor razonable (+210.2%) y a
las inversiones en subsidiarias (29.9% del total del activo)
como se mencionó anteriormente.
Al cierre del ejercicio 2015, los activos corrientes cubrieron
4.45 veces las deudas de corto plazo, por encima de lo visto
al cierre de 2014 (3.78 veces en el 2014) producto del in-
cremento de las cuentas por cobrar a vinculadas en el activo
corriente; por su lado, la prueba ácida mostró un deterioro
al pasar de 1.15 veces a 0.37 veces como consecuencia de la
reducción del efectivo en 86.0% y el incremento en las
cuentas por pagar comerciales (+176.0%) en el pasivo co-
rriente, en el cual se registra además un dividendo pendiente
de pago por S/28.0 millones desde el ejercicio 2014. Cabe
mencionar que se pagan amortizaciones trimestrales desde
abril de 2014 por los bonos vigentes de la primera emisión
pública, pasados los primeros dos años de gracia.
84% Endeudamiento y Solvencia
Al 31 de diciembre de 2015, la estructura de fondeo de
Inmuebles Panamericana registra un balance entre la depen-
dencia del financiamiento de terceros (48.6%) y el patrimo-
nio de la Entidad (51.4%).
16%
Los pasivos de la Compañía al cierre del ejercicio 2015
ascendieron a S/669.5 millones, registrando un incremento
(+19.7%) con respecto al ejercicio 2014. Dentro de la deuda
de corto plazo, la principal exposición que mantiene Inmue-
bles Panamericana es en otras cuentas por pagar, que inclu-
yen un dividendo pendiente de pago por S/28.00 millones, y
la parte corriente de las obligaciones financieras correspon-
dientes a los bonos emitidos (S/3.9 millones), puesto que
las amortizaciones del bono público empezaron a realizarse
en abril de 2014. Además, otras partidas importantes en el
pasivo corriente son las cuentas por pagar comerciales
(cuentas que no devengan intereses) producto de las facturas
pendientes con sus proveedores (S/10.3 millones), ingresos
diferidos que corresponden al pie de ingreso (S/2.2 millo-
nes) y cuentas por pagar a vinculadas (S/0.2 millones); en
este sentido las cuentas por pagar comerciales se incremen-
taron en 176.0% producto de los trabajos de mudanza de
los cines al Tercer Nivel de Plaza Conquistadores, mientras
que las cuentas por pagar a vinculadas retrocedieron en
83.5% en el ejercicio 2015.
Estructura de fondeo
100.00%
80.00%
55% 49% 50% 51% 51% 52%
60.00%

40.00% 45%
42% 49% 45% 45%
46%
20.00%
3% 2% 4% 4% 4%
0.00% 4%
2012 2013 2014 Mar.15 2015 Mar.16

Pasivo corriente Pasivo no corriente Patrimonio

Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium

13
Por el lado de los pasivos de largo plazo, éstos se encuen-
tran conformados principalmente por la deuda financiera.
En este sentido, es de resaltar que esta deuda está constitui-
da por las tres emisiones colocadas en el año 2012 y reali-
zadas dentro del Segundo Programa de Bonos Titulizados,
así como dos nuevas emisiones colocadas en el 2015 por
S/150.0 millones y por el financiamiento bancario de Sco-
tiabank Perú con el cual se canceló un préstamo de mediano
plazo por US$ 70.0 millones obtenido en el 2013 con el
Banco BCI de Chile en el mes de setiembre de 2015, amor-
tizándose el 20% del préstamo el 28 de diciembre de 2015,
siendo el saldo a la fecha de S/161.3 millones.
En ese sentido, es preciso señalar que en Junta General de
Accionistas de fecha 17 de setiembre de 2015 se aprobó
una operación de financiamiento con Scotiabank Perú hasta
por un equivalente de US$70 millones en soles, operación
que se concretó el 29 de setiembre de 2015 con la finalidad
de cancelar el préstamo con el BCI de Chile. El préstamo
fue desembolsado en dos tramos, el primero por US$20
millones –cancelado el 28 de diciembre de 2015- y el se-
gundo tramo por US$50 millones con un vencimiento de 24
meses posteriores a la fecha del desembolso. Cabe mencio-
nar que las garantías de este préstamo incluyen: (i) Fidei-
comiso de flujos y activos de 05 malls (Chimbote, Cañete,
Barranca, Chincha y Pisco); (ii) Flujos subordinados de
Mega Plaza Norte. Además también se incluye el cumpli-
miento de resguardos financieros, los cuales se cumplen a la
fecha del presente Informe.
En cuanto a las emisiones realizadas en el mercado de capi-
tales, Inmuebles Panamericana mantiene en circulación tres
emisiones de bonos titulizados colocadas en enero del 2012,
con fechas de maduración entre los años 2027 y 2032 y dos
emisiones colocadas en el 2015, con fechas de maduración
entre los años 2040 y 2045. Como garantía adicional a la
emisión, la Compañía ha constituido un fideicomiso de la
totalidad de los activos del centro comercial Mega Plaza
Norte más la ampliación del mall, en caso los recursos del
patrimonio fideicometido sean insuficientes.
Cabe recordar que los recursos provenientes del primer
programa de Bonos Titulizados fueron utilizados para la
cancelación de la deuda sindicada, destinada a la construc-
ción del Centro Comercial Mega Plaza Norte, deudas con
empresas vinculadas y como capital de trabajo para finan-
ciar la construcción del segundo piso del Centro Comercial.
En cuanto al Segundo Programa, los recursos captados en el
año 2012, estuvieron destinados para la cancelación del
Primer Programa y para solventar la ampliación de Mega
Plaza Norte y la construcción en Mega Plaza Chimbote y
Mega Plaza Villa El Salvador, mientras que los recursos
captados en el ejercicio 2015 son destinados a la ejecución
de su Plan de Inversiones 2016 y 2017.
14
Estructura de Deuda Financiera L.P.
Préstamos Bancarios Bonos
100.0%
100% 52% 50% 49% 69% 69%
80.0%
60.0%
40.0%
48% 50% 51%
20.0%
31% 31%
0.0%
2012 2013 2014 Mar.15 2015 Mar.16
Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium
Con respecto al patrimonio de la Empresa, su participación
como fuente de fondeo avanzó hasta 51.4% desde 50.4%
producto del incremento de capital social en S/60 millones y
la utilidad del ejercicio 2015 (S/80.5 millones), teniendo
aún dividendos pendientes de pago por S/28 millones a
cuenta de resultados del ejercicio 2014. Es preciso mencio-
nar que en Junta Universal de Accionistas de fecha 15 de
julio del ejercicio 2015 se acordó aumentar el capital social
en S/60 millones, con lo cual el capital social de la Compañ-
ía asciende a S/376.0 millones al cierre del ejercicio 2015,
de los cuales el monto inscrito es de S/ 60.9 millones.
Con respecto a la solvencia de la Compañía, la deuda de
largo plazo participa en el 76.1% del total de los pasivos
(91.9% en el 2014), reducción que se explica por la amorti-
zación del 20% del préstamo con Scotiabank, el 28 de di-
ciembre de 2015. La palanca contable medida por la rela-
ción entre los pasivos y el patrimonio neto registró un retro-
ceso en el ejercicio 2015 al situarse en 0.94 veces desde
0.98 veces visto en el 2014, producto de la utilidad registra-
da en el ejercicio 2015 y los resultados acumulados de
ejercicios anteriores que tienen dividendos pendientes de
entrega, principalmente; en este sentido, el incremento del
EBITDA en menor proporción que el incremento de la
deuda financiera, ocasionó que la palanca financiera (Deuda
Financiera/ EBITDA) se incremente hasta 7.41 veces desde
6.65 veces, lo cual es considerado elevado y se ubica en
7.24 veces al cierre del primer trimestre del presente ejerci-
cio.
En cuanto a la cobertura anualizada del EBITDA sobre los
gastos financieros, ésta se redujo al situarse en 1.98 veces
(2.37 veces en el 2014), puesto que el EBITDA se incre-
mentó en menor proporción que los gastos financieros. En
el mismo sentido, el indicador anualizado de la cobertura
del servicio de deuda se redujo al situarse en 1.78 veces
(2.09 veces en el 2014), no obstante, es de mencionar que el
resguardo de los bonos está compuesto por el EBITDA
corporativo con lo cual la cobertura del servicio de deuda
fue de 2.73 veces, por debajo del obtenido en el 2014 (3.10
veces). Al primer trimestre del ejercicio 2016, los ratios de
cobertura de gastos financieros y de servicio de deuda de
Mega Plaza Norte ascienden a 1.88 veces y 1.70 veces,
respectivamente.
SEGUNDO PROGRAMA DE BONOS TITULIZADOS
El Segundo Programa de Bonos de Titulización - Inmuebles
Panamericana por un importe en circulación de hasta
US$100.0 millones o su equivalente en soles, los cuales son
nominativos, indivisibles y representados por anotaciones
en cuenta fue inscrito en el Registro Público del Mercado
de Valores de la Superintendencia del Mercado de Valores
(SMV). El plazo de vigencia del mencionado Programa ha
sido ampliado ante el Registro Público del Mercado de
Valores de la Superintendencia del Mercado de Valores
(RPMV) hasta por 6 años (06 de enero de 2018), así como
el monto del mismo -de US$100 millones a US$200 millo-
nes-, mediante Resolución de Intendencia General de Su-
pervisión de Entidades No 089-2015-SMV/10.2 de fecha 03
de setiembre de 2015, por el cual se dispone el Registro de
la Actualización No 2 del Prospecto Marco por variación
fundamental.
Los resguardos financieros para el Segundo Programa de
Bonos Titulizados son:
Ratio Indicador Resguardo
Apalancamiento Pasivo/Patrimonio <1.75
Cobertura de Rentas / Servicio
>2.0
Flujos Deuda
EBITDA / Servicio
Cobertura de S.D.
Deuda
>1.75
Primera Emisión (Pública)
Las características correspondientes a la Primera Emisión
Serie Única son las siguientes:
 Monto: Hasta US$ 35 millones o su equivalente en
Soles.
 Series: Soles Nominales
 Plazo: 15 años.
 Periodo de Gracia: 2 años
 Forma de pago de intereses: Trimestral
 Opción de Rescate por la Asamblea Especial de Obli-
gacionistas correspondiente a la Emisión, a solicitud
del Emisor y por instrucción del Originador, siempre
y cuando se realice por importes múltiplos de
S/10,000.00 (Diez Mil y 00/100 soles) o USD
10,000.00.
 Fecha de colocación: 18 de enero de 2012
Primera y Segunda Emisión (Privada)
Las características correspondientes a la Primera y Segunda
Emisión de la Oferta Privada son las siguientes:
 Monto: Hasta US$ 50 millones o su equivalente en
Soles.
 Series: Dólares y/o Soles (Nominales y/o VAC)
 Plazo: 20 años
 Periodo de Gracia: 7 años
 Forma de pago de intereses: Trimestral
 Opción de Rescate por la Asamblea Especial de Obli-
gacionistas correspondiente a la Emisión, a solicitud
del Emisor y por instrucción del Originador, siempre
y cuando se realice por importes múltiplos de
S/10,000.00 o USD 10,000.00.
 Fecha de colocación: 18 de enero de 2012
15
El 21 de agosto de 2014, mediante acuerdo de la Asamblea
General de Bonistas del Segundo Programa de bonos de
titulización, se aprobó la modificación del monto del Pro-
grama a US$ 200 millones desde US$ 100 millones y la
vigencia del Programa a 6 años (hasta enero de 2018) con-
tenidas en la Cláusula Octava del Contrato Marco.
El 07 de setiembre de 2015 se colocaron la 3era y 4ta Emi-
sión del Segundo Programa de Bonos de Titulización, con
el respaldo del patrimonio en fideicomiso conformado por
las cuentas por cobrar de arriendos, aporte de mantenimien-
to, marketing e ingresos por servicios de IPSA (Mega Plaza
Norte y ampliaciones).
Tercera Emisión (Privada)
Las características correspondientes a la Tercera Emisión
son las siguientes:
 Monto: Hasta por un importe total de S/150 millones
o su equivalente en dólares, monto que en conjunto
con las emisiones a realizarse con cargo al patrimonio
fideicometido dentro del ejercicio 2015, no podía ex-
ceder de S/200.00 millones o su equivalente en dóla-
res.
 Series: Soles (PEN) ó Dólares
 Plazo: 30 años
 Periodo de Gracia: 25 años
 Forma de pago de intereses: Trimestral
 Opción de Rescate por la Asamblea Especial de Obli-
gacionistas correspondiente a la Emisión, a solicitud
del Emisor y por instrucción del Originador, siempre
y cuando se realice por importes múltiplos de
S/10,000.00 ó USD 10,000.00.
 Fecha de colocación: 07 de setiembre de 2015.
Cuarta Emisión (Privada)
Las características correspondientes a la Cuarta Emisión
son las siguientes:
 Monto: Hasta por un importe total de S/150 millones
o su equivalente en dólares, monto que en conjunto
con las emisiones a realizarse con cargo al patrimonio
fideicometido dentro del ejercicio 2015, no podía ex-
ceder de S/200.00 millones o su equivalente en dóla-
res.
 Series: Soles (VAC)
 Plazo: 25 años
 Periodo de Gracia: 15 años
 Forma de pago de intereses: Trimestral
 Opción de Rescate por la Asamblea Especial de Obli-
gacionistas correspondiente a la Emisión, a solicitud
del Emisor y por instrucción del Originador, siempre
y cuando se realice por importes múltiplos de
S/10,000.00 o USD 10,000.00.
 Fecha de colocación: 07 de setiembre de 2015.
 N°Emisión Plazo / Tasa Autorizado Venci-
Gracia (En S/) miento Cobertura SD > 1.75
Primera (*) 15/2 7.8125% 80.76 MM Enero 27 6.5
Primera 20/7 8.4375% 74.46 MM Enero 32 5.5 3.10 2.73 2.79
Segunda 20/7 Vac+4.75% 60.14 MM Enero 32 4.5
Tercera 30/25 9.09% 59.00 MM Set. 45
3.5
Cuarta 25/15 Vac+5.87% 91.00 MM Set. 40
2.5
(*) Emisión Pública
Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium 1.5
0.5
-0.5
La evolución de los resguardos desde el primer programa, 2012 2013 2014 Mar. 15 2015 Mar.16
-1.5
que fue cancelado en enero del 2012 y el Segundo Progra-
-2.5
ma de Bonos Titulizados al cierre del ejercicio 2015, se -3.5
muestra a continuación:
Covenant Cobertura SD

1. Ratio de cobertura de flujos mayor a 2.0x Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium

Cabe señalar que en septiembre del 2009 se aprobó la modi-

Cobertura de Flujos > 2 ficación del indicador de Ratio de Cobertura del Servicio de
10 Deuda (RCSD = FCSD / Total Serv. Deuda Originador) por
5.25
RCSD = EBITDA / Total Servicio Deuda Originador, que
8 4.80 es como se calcula el ratio de cobertura de servicio de deu-
4.37
6 da para el segundo programa.

4 Adicionalmente, se establece que el Originador debe cum-

plir con los siguientes resguardos operativos:
2
1. Ratio de ocupación Mínima igual o mayor al 90% del
0 área arrendable.
2012 2013 2014 Mar. 15 2015 Mar.16 2. Ratio de cobertura del valor Inmueble igual o mayor a
1.25x.
Covenant Cobertura Flujos (ingresos/SD bonos)

Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium Según el Contrato de Emisión, la tasación del valor comer-
cial del Inmueble y ampliaciones IPSA (Independencia), se
realizará por lo menos cada 12 meses. De acuerdo a tasa-
2. Ratio de Apalancamiento Patrimonial menor a 1.75x ción del 15 de abril de 2015, el valor comercial del inmue-
ble es de US$232.22 millones (S/792.1 millones a diciem-
Apalancamiento < 1.75 bre de 2015) ≥ S/358.6 millones (saldo de capital de los
bonos en titulización a diciembre de 2015) en 2.2x. En
2
cuanto al ratio de ocupación, éste asciende a 97% al cierre
1.5
del ejercicio 2015.

1 0.84 0.81 0.79 Al cierre del ejercicio 2015, IPSA se encuentra cumpliendo
con los indicadores financieros mencionados. En este senti-
0.5 do, mantiene en 2.73 veces el ratio de cobertura del Servicio
de Deuda que debe ser mayor a 1.75 veces (ratio que se
0 mide por el EBITDA generado por MP Plaza Norte y sus
2012 2013 2014 Mar. 15 2015 Mar.16 afiliadas), el ratio de cobertura de Flujos que debe ser ma-
Covenant Apalancamiento yor a 2.0 veces se mantiene en 4.80 veces y el Ratio de
Apalancamiento que debe ser menor a 1.75 veces en 0.81
Fuente: IPSA Elaboración: Equilibrium
veces. Al primer trimestre del presente ejercicio, los res-
guardos del Segundo Programa de Bonos Corporativos,
3. Ratio de Cobertura de servicio de deuda mayor a 1.75x. medidos a través de los ratios de cobertura de flujos, de
apalancamiento y de cobertura de servicio de deuda se
ubican en 4.37 veces, 0.79 veces y 2.79 veces, respectiva-
mente.

Equilibrium considera que las dos nuevas emisiones si bien

han reducido el ratio de cobertura de flujos (considera los
flujos y servicios de deuda sólo de Mega Plaza Norte) y el
ratio de cobertura de servicio de deuda (considera informa-
ción consolidada), aún siguen brindando suficiente cobertu-
ra como para no poner en riesgo el pago de intereses de las

16
cinco emisiones vigentes en un mediano plazo, consideran-
do además que sólo uno de las emisiones se encuentra pa-
gando amortizaciones.
Estos indicadores son monitoreados trimestralmente para
garantizar un adecuado seguimiento de la situación finan-
ciera de la empresa. Asimismo, se vigilará la actual política
17
de dividendos, que permite una repartición del 50% o más
de los resultados del ejercicio. Sin embargo, existe el com-
promiso de los accionistas de no comprometer el desarrollo
de las inversiones a través de la repartición de dividendos.
Es por ello que la clasificación asignada podría verse afec-
tada ante cualquier evento que configure una debilitación
patrimonial
ORIGINADOR : INMUEBLES PANAMERICANA S.A.
ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA
(Miles de Soles) ok

dic-15 mar-16
dic-12 % dic-13 % dic-14 % mar-15 % dic-15 % mar-16 % dic-14 mar-15
ACTIVOS
Activo Corriente
Efectivo y equivalentes de efectivo 32,740 4.83% 100,544 9.91% 41,221 3.65% 25,102 2.19% 5,764 0.42% 5,676 0.41% -86.02% -77.39%
Cuentas por cobrar comerciales 8,022 1.18% 8,952 0.88% 11,102 0.98% 11,987 1.05% 12,766 0.93% 15,249 1.11% 14.99% 27.21%
Cuentas por cobrar a vinculadas 187,684 27.71% 80,059 7.89% 80,163 7.11% 112,451 9.82% 120,018 8.70% 139,348 10.10% 49.72% 23.92%
Otras cuentas por cobrar y otros activos 6,466 0.95% 8,923 0.88% 8,881 0.79% 8,247 0.72% 10,397 0.75% 15,751 1.14% 17.07% 90.99%
Gastos contratados por anticipado 4,702 0.69% 1,308 0.13% 560 0.05% 1,520 0.13% 2,035 0.15% 0 0.00% 263.39% -100.00%
Otros activos 0 0.00% 46,939 4.63% 29,641 2.63% 15,503 1.35% 72,455 5.25% 45,842 3.32% 144.44% 195.70%
Total Activo Corriente 239,614 35.37% 246,725 24.33% 171,568 15.21% 174,810 15.26% 223,435 16.20% 221,866 16.08% 30.23% 26.92%
Otras cuentas por cobrar 4,988 0.74% 5,256 0.52% 9,444 0.84% 10,912 0.95% 21,687 1.57% 19,975 1.45% 129.64% 83.06%
Propiedades de inversión 388,663 57.38% 532,898 52.55% 595,208 52.76% 603,656 52.71% 686,047 49.75% 684,550 49.61% 15.26% 13.40%
Mobiliario y equipo 1,566 0.23% 1,919 0.19% 2,658 0.24% 2,578 0.23% 2,330 0.17% 2,668 0.19% -12.34% 3.49%
Inversiones en subsidiarias 41,753 6.16% 215,247 21.23% 337,982 29.96% 342,096 29.87% 412,024 29.88% 417,618 30.27% 21.91% 22.08%
Activos intangibles 821 0.12% 4,870 0.48% 4,854 0.43% 4,843 0.42% 4,827 0.35% 4,834 0.35% -0.56% -0.19%
Otros activos 0 0.00% 7,189 0.71% 6,412 0.57% 6,400 0.56% 28,511 2.07% 28,232 2.05% 344.65% 341.13%
Activo no Corriente 437,791 64.63% 767,379 75.67% 956,558 84.79% 970,485 84.74% 1,155,426 83.80% 1,157,877 83.92% 20.79% 19.31%
TOTAL ACTIVOS 677,405 100.00% 1,014,104 100.00% 1,128,126 100.00% 1,145,295 100.00% 1,378,861 100.00% 1,379,743 100.00% 22.23% 20.47%
PASIVOS
Pasivo Corriente
Cuentas por pagar comerciales 2,005 0.30% 10,522 1.04% 3,728 0.33% 2,415 0.21% 10,290 0.75% 8,461 0.61% 176.02% 250.35%
Cuentas por pagar a vinculadas 10,911 1.61% 2,344 0.23% 1,262 0.11% 49 0.00% 208 0.02% 56 0.00% -83.52% 14.29%
Otras cuentas por pagar 4,359 0.64% 9,593 0.95% 34,574 3.06% 33,797 2.95% 33,724 2.45% 33,703 2.44% -2.46% -0.28%
Obligaciones financieras 0 0.00% 469 0.05% 3,537 0.31% 4,004 0.35% 3,862 0.28% 3,967 0.29% 9.19% -0.92%
Ingresos diferidos 1,404 0.21% 0 0.00% 2,280 0.20% 3,157 0.28% 2,179 0.16% 2,291 0.17% -4.43% -27.43%
Otros pasivos financieros 0 0.00% 0 0.00% 489 0.04% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% -100.00% -
Total Pasivo Corriente 18,679 2.76% 22,928 2.26% 45,381 4.02% 43,422 3.79% 50,263 3.65% 48,478 3.51% 10.76% 11.64%
Otras cuentas por pagar 1,458 0.22% 6,969 0.69% 2,387 0.21% 2,386 0.21% 2,806 0.20% 2,617 0.19% 17.55% 9.68%
Obligaciones financieras 210,833 31.12% 405,803 40.02% 414,462 36.74% 420,343 36.70% 509,692 36.96% 508,900 36.88% 22.98% 21.07%
Impuesto a la renta diferido 68,297 10.08% 84,602 8.34% 91,521 8.11% 91,556 7.99% 103,000 7.47% 104,427 7.57% 12.54% 14.06%
Ingresos diferidos 2,539 0.37% 0 0.00% 5,159 0.46% 4,720 0.41% 3,776 0.27% 3,454 0.25% -26.81% -26.82%
Instrumento financiero derivado 0 0.00% 601 0.06% 762 0.07% 1,570 0.14% 0 0.00% 0 0.00% -100.00% -100.00%
Total Pasivo No Corriente 283,127 41.80% 497,975 49.10% 514,291 45.59% 520,575 45.45% 619,274 44.91% 619,398 44.89% 20.41% 18.98%
TOTAL PASIVO 301,806 44.55% 520,903 51.37% 559,672 49.61% 563,997 49.24% 669,537 48.56% 667,876 48.41% 19.63% 18.42%
Capital social 169,371 25.00% 245,981 24.26% 315,981 28.01% 315,981 27.59% 375,981 27.27% 375,981 27.25% 18.99% 18.99%
Reserva legal 20,428 3.02% 22,419 2.21% 23,796 2.11% 23,849 2.08% 24,850 1.80% 24,850 1.80% 4.43% 4.20%
Resultados no realizados 0 0.00% -421 -0.04% -556 -0.05% -1,146 -0.10% 0 0.00% 0 0.00% -100.00% -100.00%
Resultado del ejercicio 63,735 9.41% 56,572 5.58% 55,776 4.94% 10,195 0.89% 80,467 5.84% 2,544 0.18% 44.27% -75.05%
Resultados acumulados 122,065 18.02% 168,650 16.63% 173,457 15.38% 232,419 20.29% 228,026 16.54% 308,494 22.36% 31.46% 32.73%
TOTAL PATRIMONIO NETO 375,599 55.45% 493,201 48.63% 568,454 50.39% 581,298 50.76% 709,324 51.44% 711,869 51.59% 24.78% 22.46%
TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 677,405 100.00% 1,014,104 100.00% 1,128,126 100.00% 1,145,295 100.00% 1,378,861 100.00% 1,379,745 100.00% 22.23% 20.47%

18
ORIGINADOR : INMUEBLES PANAMERICANA S.A.
ESTADO DE RESULTADOS INTEGRALES
(Miles de Nuevos Soles)
dic-15 mar-16
dic-12 % dic-13 % dic-14 % mar-15 % dic-15 % mar-16 % dic-14 mar-15
Ingresos por Servicios:
Alquileres 52,910 71.54% 52,929 69.41% 67,197 69.64% 18,167 73.04% 72,835 68.70% 18,653 68.31% 8.39% 2.68%
Mantenimiento 11,491 15.54% 11,850 15.54% 16,382 16.98% 4,646 18.68% 18,804 17.74% 5,196 19.03% 14.78% 11.84%
Publicidad 3,698 5.00% 4,252 5.58% 5,604 5.81% 1,429 5.75% 5,955 5.62% 1,451 5.31% 6.26% 1.54%
Derecho de Ingreso 1,537 2.08% 1,761 2.31% 2,332 2.42% 601 2.42% 2,502 2.36% 621 2.27% 7.29% 3.33%
Otros menores 4,321 5.84% 5,459 7.16% 4,980 5.16% 28 0.11% 5,924 5.59% 1,385 5.07% 18.96% 4846.43%
TOTAL INGRESOS 73,957 100.00% 76,251 100.00% 96,495 100.00% 24,871 100.00% 106,020 100.00% 27,306 100.00% 9.87% 9.79%
Costo de servicios inmobiliarios 21,471 29.03% 26,062 34.18% 28,534 29.57% 7,762 31.21% 30,646 28.91% 8,073 29.56% 7.40% 4.01%
UTILIDAD BRUTA 52,486 70.97% 50,189 65.82% 67,961 70.43% 17,109 68.79% 75,374 71.09% 19,233 70.44% 10.91% 12.41%
Gastos Administrativos 5,658 7.65% 3,451 4.53% 5,550 5.75% 1,106 4.45% 6,515 6.15% 1,717 6.29% 17.39% 55.24%
UTILIDAD OPERATIVA 46,828 63.32% 46,738 61.29% 62,411 64.68% 16,003 64.34% 68,859 64.95% 17,516 64.15% 10.33% 9.45%
Otros ingresos/gastos 43 0.06% -1,992 -2.61% -751 -0.78% 30 0.12% -1,147 -1.08% -10,601 -38.82% 53% -35437%
Ingresos Financieros 11,712 15.84% 10,843 14.22% 6,744 6.99% 1,234 4.96% 7,085 6.68% 2,171 7.95% 5.06% 75.93%
Gastos financieros 26,165 35.38% 19,532 25.62% 26,474 27.44% 6,762 27.19% 35,039 33.05% 9,375 34.33% 32.35% 38.64%
Diversos 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% 0 0.00% - -
Ajuste a valor razonable de inv inmobiliaria 58,214 78.71% 40,181 52.70% 16,973 17.59% 0 0.00% 52,655 49.67% 0 0.00% 210.23% -
Ganancia por valuación de inv.por método de part. - 0.00% 8,605 11.29% 20,353 21.09% 3,203 12.88% 12,122 11.43% 5,594 20.49% -40.44% 74.65%
Diferencia en cambio 0 0.00% -2,841 -3.73% -9,539 -9.89% -5,334 -21.45% -8,537 -8.05% -1,263 -4.63% -10.50% -76.32%
Utilidad antes del Impuesto a la renta 90,632 122.55% 82,002 107.54% 69,717 72.25% 8,374 33.67% 95,998 90.55% 4,042 14.80% 37.70% -51.73%
Impuesto a la Renta -26,897 -36.37% -25,430 -33.35% -13,941 -14.45% 1,821 7.32% -15,531 -14.65% -1,498 -5.49% 11.41% -182.26%
Utilidad Neta 63,735 86.18% 56,572 74.19% 55,776 57.80% 10,195 40.99% 80,467 75.90% 2,544 9.32% 44.27% -75.05%

19
ORIGINADOR : INMUEBLES PANAMERICANA S.A. 63,735 1
(63,735)
Indicadores financieros dic-12 dic-13 dic-14 mar-15 dic-15 mar-16
Liquidez
Razon corriente (veces) 12.83 10.76 3.78 4.03 4.45 4.58
Liquidez Acida (veces) 2.18 4.78 1.15 0.85 0.37 0.43
Capital de Trabajo (miles de S/.) 220,935 223,797 126,187 131,388 173,172 173,388
Solvencia
Pasivo No Corriente / Pasivo 93.81% 95.60% 91.89% 92.30% 92.49% 92.74%
Pasivo No Corriente/Patrimonio (veces) 0.75 1.01 0.90 0.90 0.87 0.87
Endeudamiento patrimonial (veces) 0.80 1.06 0.98 0.97 0.94 0.94
Endeudamiento del activo (veces) 0.45 0.51 0.50 0.49 0.49 0.48
Deuda Financiera /Patrimonio (veces) 0.56 0.82 0.74 0.73 0.72 0.72
Deuda Financiera / EBITDA (veces) 4.31 8.38 6.65 6.50 7.41 7.24
Rentabilidad
Margen Bruto 70.97% 65.82% 70.43% 68.79% 71.09% 70.44%
Margen operativo 63.32% 61.29% 64.68% 64.34% 64.95% 64.15%
Margen EBITDA 66.14% 63.61% 65.15% 64.79% 65.37% 64.56%
Margen Neto 86.18% 74.19% 57.80% 40.99% 75.90% 9.32%
ROAA (*) 10.46% 6.69% 5.21% 5.42% 6.42% 5.77%
ROAE (*) 22.01% 13.02% 10.51% 10.49% 12.59% 11.26%
Generacion
EBITDA (en miles S/) individual (*) 48,915 48,507 62,869 65,279 69,303 70,820
Cobertura de Gastos Financieros (veces) individual 1.87 2.48 2.37 2.47 1.98 1.88
Cobertura de Servicio de Deuda (veces) individual 1.87 2.43 2.09 2.15 1.78 1.70
Flujo de Caja Operativo 8,883 -2,140 48,271 19,325 7,837 3,488
Resguardos
Ratio de cobertura de flujos (ing./SD Bonos) > 2 6.36 4.90 5.25 5.16 4.80 4.37
(Pasivos-Diferidos)/Patrimonio Neto < 1.75 0.68 0.89 0.84 0.82 0.81 0.79
RCSD > 1.75 3.94 3.31 3.10 3.09 2.73 2.79
* Indicadores anualizados

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© 2016 Equilibrium Clasificadora de Riesgo.

LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS EMITIDAS POR EQUILIBRIUM CLASIFICADORA DE RIESGO S.A.

(“EQUILIBRIUM”) CONSTITUYEN LAS OPINIONES ACTUALES DE EQUILIBRIUM SOBRE EL RIESGO CREDITICIO
FUTURO RELATIVO DE ENTIDADES, COMPROMISOS CREDITICIOS O DEUDA O VALORES SIMILARES A DEUDA, Y LAS
CLASIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICACIONES DE INVESTIGACION PUBLICADAS POR EQUILIBRIUM (LAS
“PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM”) PUEDEN INCLUIR OPINIONES ACTUALES DE EQUILIBRIUM SOBRE EL RIESGO
CREDITICIO FUTURO RELATIVO DE ENTIDADES, COMPROMISOS CREDITICIOS O DEUDA O VALORES SIMILARES A
DEUDA. EQUILIBRIUM DEFINE RIESGO CREDITICIO COMO EL RIESGO DE QUE UNA ENTIDAD NO PUEDA CUMPLIR
CON SUS OBLIGACIONES CONTRACTUALES, FINANCIERAS UNA VEZ QUE DICHAS OBLIGACIONES SE VUELVEN
EXIGIBLES, Y CUALQUIER PERDIDA FINANCIERA ESTIMADA EN CASO DE INCUMPLIMIENTO. LAS CLASIFICACIONES
CREDITICIAS NO TOMAN EN CUENTA CUALQUIER OTRO RIESGO, INCLUYENDO SIN LIMITACION: RIESGO DE
LIQUIDEZ, RIESGO DE VALOR DE MERCADO O VOLATILIDAD DE PRECIO. LAS CLASIFICACIONES DE RIESGO Y LAS
OPINIONES DE EQUILIBRIUM INCLUIDAS EN LAS PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM NO CONSTITUYEN
DECLARACIONES DE HECHOS ACTUALES O HISTORICOS. LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICACIONES
DE EQUILIBRIUM NO CONSTITUYEN NI PROPORCIONAN RECOMENDACIÓN O ASESORIA FINANCIERA O DE
INVERSION, Y LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM NO CONSTITUYEN NI
PROPORCIONAN RECOMENDACIONES PARA COMPRAR, VENDER O MANTENER VALORES DETERMINADOS. NI LAS
CLASIFICACIONES CREDITICIAS NI LAS PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM CONSTITUYEN COMENTARIOS SOBRE LA
IDONEIDAD DE UNA INVERSION PARA CUALQUIER INVERSIONISTA ESPECIFICO. EQUILIBRIUM EMITE SUS
CLASIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICA SUS PUBLICACIONES CON LA EXPECTATIVA Y EL ENTENDIMIENTO DE
QUE CADA INVERSIONISTA EFECTUARA, CON EL DEBIDO CUIDADO, SU PROPIO ESTUDIO Y EVALUACION DE CADA
VALOR SUJETO A CONSIDERACION PARA COMPRA, TENENCIA O VENTA.

LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS Y PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM NO ESTAN DESTINADAS PARA SU USO POR
PEQUEÑOS INVERSIONISTAS Y SERÍA IMPRUDENTE QUE UN PEQUEÑO INVERSIONISTA TUVIERA EN CONSIDERACION LAS
CLASIFICACIONES DE RIESGO O PUBLICACIONES DE EQUILIBRIUM AL TOMAR CUALQUIER DECISION DE INVERSION. EN
CASO DE DUDA USTED DEBERA CONSULTAR A SU ASESOR FINANCIERO U OTRO ASESOR PROFESIONAL.

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En la medida que ello se encuentre permitido por ley, EQUILIBRIUM y sus directores, funcionarios, trabajadores, agentes, repr esentantes, licen-
ciantes y proveedores efectúan un descargo de responsabilidad frente a cualquier persona o entidad por cualquier pérdida o daño indirecto, espe-
cial, consecuencial o incidental derivado de o vinculado a la información aquí contenida o el uso o inhabilidad de uso de dicha información,
inclusive si EQUILIBRIUM o cualquiera de sus directores, funcionarios, trabajadores, agentes, representantes, licenciantes o proveedores es
advertido por adelantado sobre la posibilidad de dichas pérdidas o daños, incluyendo sin limitación: (a) cualquier pérdida de ganancias presentes
o potenciales, o (b) cualquier pérdida o daño derivado cuando el instrumento financiero correspondiente no sea objeto de una clasificación credi-
ticia específica asignada por EQUILIBRIUM.

En la medida que ello se encuentre permitido por ley, EQUILIBRIUM y sus directores, funcionarios, trabajadores, agentes, representantes, licen-
ciantes y proveedores efectúan un descargo de responsabilidad por cualquier pérdida o daño directo o compensatorio causados a cualquier perso-
na o entidad, incluyendo sin limitación cualquier negligencia (pero excluyendo fraude, dolo o cualquier otro tipo de responsabilidad que no
pueda ser excluido por ley) en relación con o cualquier contingencias dentro o fuera del control de EQUILIBRIUM o cualquiera de sus directo-
res, funcionarios, trabajadores, agentes, representantes, licenciantes y proveedores, derivados de o vinculados a la información aquí contenida o
el uso de o la inhabilidad de usar cualquiera de dicha información.

EQUILIBRIUM NO PRESTA NI EFECTUA, DE NINGUNA FORMA, GARANTIA ALGUNA, EXPRESA O IMPLICITA, RESPECTO A
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