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LILLE MÉTROPOLE

Étude du marché 2018


ÉDITION 2019

#HASHTAG

www.arthur-loyd-lille.com BUREAUX - ENTREPÔTS - LOCAUX D’ACTIVITÉ - LOGISTIQUE - COMMERCES


S O MMA IR E

ARTHUR LOYD
NORD - PAS-DE-CALAIS P4 4
INTRODUCTION P5P 5

LOCAUX
BUREAUX D’ACTIVITÉ

LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS ANALYSE DÉTAILLÉE DES 9 SECTEURS P27 DÉFINITIONS RETENUES P46
>> Evolution des volumes sur 10 ans P8 >> Euralille / Lille Gares P28 LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS
>> Evolution du nombre/de la taille moyenne des transactions P9 >> Lille Centre P30 >> Analyse du marché global P48
>> Analyse par tranche de surfaces P10 >> Les Grands Boulevards P32 >> Transactions par bassin P52
>> Analyse de l’année 2018 P12 >> Les Parcs Tertiaires P34 >> Analyse de l’offre P54
SITUATION DE L’OFFRE P16 >> Villeneuve d’Ascq P36 >> Les valeurs P56
>> Évolution du stock comparé au volume des transactions P16 >> Sud Métropole / Haute Borne P38 CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES P59
>> Répartition géographique des stocks P18 >> Roubaix / Tourcoing / Roncq P40
>> Lille Sud / Eurasanté P42
LES VALEURS LOCATIVES P20 >> Rocade Nord Ouest P44
LE MARCHÉ 2018
DE L’INVESTISSEMENT P22
CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES P25
LOGISTIQUE COMMERCES

LE MARCHÉ DES UTILISATEURS P62 PRÉSENTATION P70


>> Les bassins de développement Hauts-de-France P62 Quelques transactions commerce P71
>> Évolution de la demande placée P63 Trois marchés de centre ville P72
>> Répartition de l’offre immédiate par secteur P65 Carte nationale des valeurs locatives P73
>> Transactions majeures P65 Le commerce en métropole lilloise P74
>> Offre immédiatement disponible P66 VALEURS LOCATIVES MOYENNES
>> Offre potentielle de développement P66 >> Lille centre P75
CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES P67 >> Vieux Lille P76
>> Rues piétonnes P77
>> Lille Métropole P78
PRINCIPALES TRANSACTIONS P79
CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES P81

LISTE DES AGENCES ARTHUR LOYD P82


A r t h u r L oyd Nord Pas-de-Calais

DIRECTION / INVESTISSEMENTS B U R EAUX LOCAUX D’ACTIVITÉ - ENTREPÔTS CO MMER CES

Benoît TIROT
Geoffrey VERHULST
Directeur Général Directeur Commercial
Investissements
Stéphane HUEL Stéphane GREUGNY Bertrand MERIAUX Thibaut LE BLAN Aurélien DESPRETS
Directeur Commercial Consultant Directeur Commercial Consultant Consultant

Virginie TAVERNIER
Assistante de Direction

William GUIGUI Morgane DEPRAETER Baptiste KORNYELI


Consultant Assistante Consultant
Paul LEQUINT Etienne DARTOIS
Consultant Consultant
ARTO I S - D O UAISI S
Hugo MARQUILLY
Consultant

Benjamin SEGARD Maxence HIEN


Laurent CANEL
Consultant Consultant
Consultant
Nathalie VANNEUVILLE Benjamin RONSE Florent DUJARDIN
Consultante Consultant Consultant
VALENCIENNOIS - CAMBRÉSIS

R ES S O U RC ES

Pierre JARCZAK
François BRETON Yannick ALLIER Lina ZAMPAGLIONE Consultant
Emmanuelle CORRION Pasqualina MARLIÈRE Consultant Consultant Assistante
Consultante Assistante
Maxime HUCLEUX
Analyste L I T TO R AL

Stéphanie DROULEZ
Marketing & Muriel PIOGER
Communication Assistante
Julie BINET Noelle SANCHEZ Charlotte ROUSSEL
Assistante Assistante Consultante
INTRODUCTION

N
ous vous présentons la 23ème édition de l’étude du
marché de l’immobilier de bureaux de la Métropole
Lilloise complétée par celle des entrepôts, locaux
d’activités et commerces, réalisée par Arthur Loyd
Lille.

Comme chaque édition précédente, l’approche


globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d’une analyse plus
détaillée des transactions 2018, des valeurs de marché et évolution des
stocks.

Nous complèterons l’étude bureaux par un examen de chacun des 9


secteurs géographiques que nous avons identifiés comme composant
le marché Métropolitain, et pour les locaux d’activité les trois bassins
principaux d’implantation, ainsi qu’un regard sur les marchés du
commerce en métropole et de la logistique pour la région Nord-Pas de
Calais.

Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi


complète que possible, à la compréhension de nos marchés et mettre à
la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et
fiable.
Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et
suggestions.

Benoît TIROT Daniel DORCHIES


Directeur Président
LE SWAM

Les informations figurant dans ce document sont à l’usage exclusif des clients d’Arthur Loyd Lille,
éditeur de ce document.

Aucune reproduction, même partielle, n’est autorisée sans l’accord préalable écrit d’Arthur Loyd
Lille. Les reproductions accordées devront porter la mention « sources Arthur Loyd Lille ».

La responsabilité d’Arthur Loyd, ne saurait être engagée si malgré toute son attention, certaines
informations communiquées dans le présent document s’avéraient inexactes ou non exhaustives.
RACINE 2

PARTENORD
BUREAUX
Le marché des p8 Investissement :
transactions Le marché 2018 p22
Situation de l’offre p16
LE GRAND CARRÉ Conclusions
Les valeurs locatives p20 et perspectives p25

Analyse détaillée des 9 secteurs

>> Euralille / Lille Gares p28 >> Sud Métropole


Haute Borne p38
>> Lille Centre p30
>> Les Grands Boulevards p32 >> Roubaix /Tourcoing / Roncq p40
>> Les Parcs Tertiaires p34 >> Lille Sud / Eurasanté p42
>> Villeneuve d’Ascq p36 >> Rocade Nord Ouest p44

LE MARC’Q
L e m a rch é d e s tra nsactions

1 - Evolution des volumes de transactions de 2009 à 2018

Moyenne neuf ALTAÏR


53 420 m2
2009- 2017 Moyenne

173 587 m2

comptes propres inclus

260 480m2
2009-2017
Le marché lil-
Moyenne SM
lois affiche avec
90 410m
2
282.000 m² un niveau
2009- 2017 de transaction inégalé de-
puis 10 ans (+ 22%) et une contribution majoritaire du
Neuf (57%) : le double signe d’un dynamisme global
porté par la recherche de la performance immobilière
des entreprises utilisatrices et d’un environnement
Comptes propres
économique confiant.
Avec ce score historique Lille réalise le niveau de
Neuf
TOTAL 140 067 184 988 130 956 160 200 171 970 164 548 175 552 220 727 213 465 282 341 transaction lyonnais de 2017 alors que les autres
Hors CP 110 067 163 365 11 956 127 200 141 785 112 548 146 352 184 727 196 465 260 480 Seconde main Métropoles françaises se contentent de conforter
leurs niveaux de transaction antérieurs.
Pour la première fois le volume du Neuf dépasse
Volume de transactions sur les grandes métropoles celui de la seconde main, stimulé par une demande
caractérisée par les grandes implantations, avec
comme sous-jacent un niveau de création d’emplois
de tertiaire supérieur très élevé.
Le marché Lillois reste endogène à 90% consolidé
2018
cependant par un tissu d’entreprises dynamique et
2017 diversifié.
Cette diversification donne au marché lillois une
profondeur, une sécurité fortes et lui conserve un
potentiel de création de valeur.

Au plan national les 2 grands marchés des Régions


progressent :
• Lyon : + 27%
• Lille : + 22%
Toulouse gagne la 3ème place au détriment de Bordeaux.
08
2 - Taille moyenne des transactions

2016 2017 2018

NEUF 1 049 m2 1 049 m2 1 493 m2

SECONDE MAIN 321 m2 414 m2 392 m2

LOCATION 454 m2 579 m2 680 m2

VENTE 461 m2 427 m2 561 m2


CHÂTEAU ROUGE

3 - Évolution du nombre de transactions


M oye nne

353
Transactions

Le marché 2018 en nombre de transactions ne


progresse que de 12%, ayant été marqué par des
transactions de grande taille.
Moyenne SM Néanmoins les transactions de seconde main

306T gagnent aussi 10%.

2009 - 2017 La caractéristique première de 2018 est la part


considérable des très grandes transactions
comme il sera montré plus avant.

Moyenne neuf

67T
2009 - 2017

09
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
L e m a rch é d e s tra nsactions

4 - Analyse par tranche de surfaces


A - Plus et moins de 1 000 m2 Inférieur à 1000 m2 Supérieur à 1000 m2

QUATUOR

Les transactions jusque 1.000 m² sont à un bon


73 307 m
Moyenne sur 10 ans
2 niveau (supérieur à la moyenne à 10 ans).

Clairement, ce sont les + de 1.000 m² qui


surperforment le marché (+ 50%).

Depuis 2015 où ce type de transaction


s’établissait à sa moyenne décennale, la
progression a été constante et forte.

70 452 m2
Moyenne sur 10 ans Nous y verrons l’effet :

• D’une confiance économique retrouvée qui


amène les grandes entreprises à concrétiser
B - Analyse en nombre leurs désirs de meilleure qualité de leur
174 988 m2
immobilier (image / qualité de vie au travail
/ performance) avec une rationalisation des
Surface < à 1 000 m2 surfaces.
en 2018
Rappel 2017 • D’une offre « promoteurs » qui a bien
79450 m2 accompagné en proposant des solutions de
qualité.

• Dans le contexte d’une agglomération qui


crée 7.300 emplois du tertiaire supérieur en
85 492 m2 2017.
Surface > à 1 000 m2
en 2018
Rappel 2017
79450 m2

10
C - Analyse en volume par tranche de surface Plus au détail pour analyser les mouvements par
catégories de surfaces (et d’entreprises) :

• Les petites implantations ( - de 250 m²)


maintiennent un niveau convenable.

• Entre 250 et 500 m² le même constat peut


être fait.

• De 500 à 1.000 m² la progression constatée en


2016 et 2017 se conforte (avec + 20%).

• De 1.000 à 2.500 m² là aussi progression


confirmée depuis un point bas en 2014.

• Au-delà de 2.500 m², explosion des chiffres qui


passent en 2014 de 18.300 m² à 128.000 m²
en 2018.

• Certes, une transaction exceptionnelle de


30.000 m² pour la MEL vient bonifier ce score
mais, même sans cette implantation le score
reste remarquable.

WORK LAB CITY

D - Évolution des transactions par tranche de surface

2 2 2 2 2
0 à 250 m 251 à 500 m 501 à 1000 m 1001 à 2500 m Sup. 2500 m TOTAL
2009 318 45 22 20 4 409
2010 241 61 36 30 7 375
2011 253 53 34 23 3 366
2012 238 69 42 23 3 375
2013 166 50 27 34 9 286
2014 173 69 30 16 6 294
2015 183 69 30 22 9 312
2016 264 64 40 27 10 405
2017 210 63 39 29 14 355
2018 230 67 52 30 21 400
PROGRESSION +10 % +6 % +33 % +3 % +50 % +12,5 %

11
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
L e m a rch é d e s tra nsactions

PART DE MARCHÉ
5 - Analyse de l’année 2018 --------------------------------------------------------------

A - Répartition géographique des TRANSACTIONS - en m2 48 322 m 2 19%


39 161 m 2
15%
Les grands 15 260 m2
Euralille boulevards 34 638 m 2
13%
33 521 m2 Lille 19 378 m2
Gares 21 186 m 2
8%
14 801 m2
18 928 m 2
7%
8 471 m2
Roubaix 46 790 m 2 18%
13 249 m2 Tourcoing 13 518 m2
Lille Roncq 21 989 m 2
9%
25 912 m2 Centre ville
10 429 m 2
4%
11 977 m2
19 037 m 2 7%
8 160 m2 9 209 m2
Rocade
10 877 m2 Nord Les parcs
Ouest tertiaires

Géographie des transactions :


-------------------------------------------------------------------
Euralille réalise la meilleure performance à plus de
48.000 m² dont la transaction MEL (30.000 m²).
Villeneuve 12 403 m2 Hors cette implantation la performance baisse par
d’Ascq
5 881 m2 Lille sud 6 525 m2 rapport à 2017 (- 4.000 m²).
4 548 m2 Eurasanté Néanmoins les secteurs Lille / Lille Sud, Haute
Borne et Grands Boulevards restent à de très bons
niveaux.
31 475 m2 Trois secteurs enregistrent des transactions
15 315 m2 majeures : Euralille (MEL : 30.000 m²), Haute Borne
(Auchan : 15.000 m²), Villeneuve d’Ascq (Agapes :
Sud métropole 10.000 m²).
Haute Borne
Roubaix - Tourcoing retrouve des couleurs avec
22.000 m² placés.

Neuf
Seconde main

12
B - Répartition géographique des TRANSACTIONS - en nombre

7T PART DE MARCHÉ
7T Les grands 60 T --------------------------------------------------------------
Euralille boulevards
24 T Lille
Gares
Roubaix
6T
31 T 8%
10 T Tourcoing 25 T
Roncq 79 T 20%
69 T Lille
Centre ville 67 T 17%

8T 37 T 9%
4T Rocade 29 T 18 T 4%
28 T Nord
Ouest 56 T 14%
Les parcs
tertiaires 31 T 8%

49 T 12%

32 T 8%

Villeneuve 3T
23 T Lille sud d’Ascq 15 T
26 T Eurasanté

6T
Sud métropole
50T
Haute Borne

THE CLOUD

Neuf
Seconde main

13
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
L e m a rch é d e s tra nsactions

C - Répartition vente / location


LE GRADIN

Répartition Location / Vente :


-------------------------------------------------------------
Le marché 2018 largement animé par de
grandes transactions se positionne très
naturellement à la location (78%) confirmant
les ratios des années antérieures.
Même si la demande à l’achat reste forte dans
le tissu des PME, le manque d’offres à la vente
réduit la part de ces transactions.

LA TOUR EDGAR

m2 T

LOCATION

VENTE

14
> LOCATION

Volumes placés Nombre de Transactions Surface Moyenne

> VENTE
CENTRE VAUBAN
Volumes placés Nombre de Transactions Surface Moyenne

15
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
S it u ation de l ’offre

1 - Evolution du stock comparé au volume des transactions


A - Evolution du stock global B - Evolution du stock neuf comparé Le stock global
-------------------------------------------------------------
comparé au volume des transactions au volume de transactions sur 5 ans
En valeur absolue le stock global continue
d’augmenter légèrement à 307.000 m² (+ 3%).
Ce niveau doit être regardé par rapport au niveau
de transactions annuel :
• Sur le total 2018 le stock représente 14 mois
ce qui est peu.
• Sur 2018 en neutralisant la transaction MEL
(30.000 m²), évènement exceptionnel, le stock
représente 16 mois ce qui reste faible.
Ainsi, et malgré un accroissement du stock global, le
constat de suroffre – fait les années précédentes –
semble s’estomper.
Cependant, cette observation doit être nuancée
de deux points :
• Le niveau de transaction 2018 sera-t-il
maintenu durablement ?
• La structure de l’offre révèle une faiblesse du
stock Neuf qui est l’élément de dynamisation
du marché 2018.

Le stock neuf
-------------------------------------------------------------
Le stock Neuf à un an reste au faible niveau de
62.000 m² à comparer à une consommation 2018 de
110.000 m² (hors MEL).
Le marché du Neuf aura des difficultés à répondre
à la même demande en 2019, sauf à générer des
opérations non comptabilisées dans le stock à un an.
Dans ce contexte, la hausse des valeurs constatée
depuis 3 ans ne pourra que se poursuivre.
Seconde main Stock à 1 an
Neuf Stock immédiat
Transactions Transactions

16
C - Evolution du stock seconde main comparé D - Qualification du stock seconde main disponible à 6 mois Le stock de seconde main
-----------------------------------------------------------------
au volume de transactions sur 5 ans
La situation en seconde main est toute différente
puisque 2 années de consommation sont
disponibles.
Sous réserve d’examiner la qualité et adaptabilité
de cette offre seconde main, la réponse à la
(locaux ayant fait
demande devra y être partiellement trouvée.
l’objet de travaux
de rénovation, sans
permis de construire)

(locaux perfor-
mants, de qualité)

Qualification du stock de seconde main à 6 mois


-----------------------------------------------------------------
Nous analysons que près de 80.000 m² de l’offre
seconde main sont de bonne qualité constituant
(locaux peu perfor-
un relais, palliatif possible à une demande
mants, louables en d’immeubles de qualité bien que présentant
l’état) rarement de grandes surfaces.

Néanmoins 165.000 m² restent en état d’usage


ou à rénover.

(locaux peu perfor-


On observera que l’écart de valeurs locatives
mants et nécessitant - dans un contexte économique positif – reste
des travaux de assez réduit entre les valeurs du Neuf (déduction
rénovation) faite des mesures d’accompagnement) et celles
du seconde main.

Stock à 1 an Les avantages du Neuf (image / performance des


surfaces / performance écologique / taille des
Stock immédiat
plateaux) compensent aux yeux de beaucoup
Transactions d’utilisateurs le surcoût locatif.

17
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
S it u ation de l ’offre

TOTAL
2 - Répartition géographique des stocks à 12 mois par secteur --------------------------------------------------------------
25 700 m 2 8%
A - Analyse par secteurs 54 000 m 2 18%

8 000m2 64 000 m2 21%


4 500 m2
Les grands
58 000 m2 boulevards 52 000 m2 22 700 m2 7%

18 000 m 2 6%
8 700 m2 Roubaix
45 300 m2 Tourcoing 33 400 m 2 11%
Roncq 19 %
Lille 56 500 m 2
Centre ville 14 800 m2
10 700 m 2 4%
14 900 m2
6 700 m2 17 600 m 2 6%
1 000 m2 Rocade
Euralille 16 000 m2
16 600 m2 Nord
Lille
Ouest Gares
Les parcs
tertiaires
Répartition géographique de l’offre :
--------------------------------------------------------------
Trois secteurs (Lille, Grands Boulevards et
Roubaix - Tourcoing) représentent 56% de
l’offre globale presque à parts égales.
5 000 m2 Sur l’aire urbaine les offres disponibles sont
Villeneuve géographiquement assez réparties avec deux
13 000 m2
d’Ascq
3 100 m2 commentaires :
Lille sud
7 600 m2 Eurasanté
• Offre faible sur le secteur Sud Eurasanté pour
une situation assez peu tertiaire.
11 300 m2 • Offre surabondante du secteur Roubaix -
Sud métropole
Haute Borne 22 100 m2 Tourcoing avec l’équivalent de 30 mois de
transaction.

Neuf

Seconde main

18
B/ Classification du stock de seconde main à 1 an en fonction de leur qualification

HÉRON PARC

34 100 m2

19
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
L e s v a l e u rs l oca tives

Neuf

Seconde main

BOOKING - TOURCOING

250 230 La surperformance du marché Neuf, la


200 faiblesse de l’offre, conduisent logiquement à
200 une progression des valeurs.
165 160 165 160
155 150
185 145 A l’inverse, l’écart se creuse avec la seconde
150
160 main où certains immeubles de qualité
moyenne peinent à maintenir leurs niveaux de
100 135 125 125 valeur locative.
120 115 110
100
50 A l’évidence – nous le disons depuis plusieurs
années – la rénovation et modernisation du
0 parc ancien restent indispensables à régénérer
une offre qualitative alternative au Neuf.
EURALILLE LILLE GRANDS PARCS VILLENEUVE SUD ROUBAIX LILLE SUD ROCADE
LILLE GARES CENTRE BOULEVARDS TERTIAIRES D’ASCQ METROPOLE TOURCOING EURASANTE NORD Le phénomène de hausse des valeurs du Neuf
VILLE Av. de la Villeneuve Hötel de ville, Villeuve d’Ascq, RONCQ OUEST peut constituer une opportunité de rentabiliser
république,
Marne,
d’Ascq,
Les Prés,
Centre
commercial
Lezennes,
Fâches
les coûts de rénovation.
Flandre Moulins, Thumesnil,
Pilaterie Lesquin, Tem-
plemars

20
ARTHUR LOYD LILLE 2018 - Quelques-unes de nos réalisations

PART DE MARCHÉ
ARTHUR LOYD SUR
LA MÉTROPOLE LILLOISE

ADÉO SUEZ DERICHBOURG


2 500 m2 - WAP 1 700 m2 - JARDIN D’EAU 530 m2 - TOUR DE LILLE
ARTHUR
LO Y D
47 110 m 2 18%
213 370 m 2 82%

SII LA MAISON DU COWORKING LEROY MERLIN


770 m2 - HÉRON PARC 330 m2 - MOUVAUX 2 400 m2 - VERDI
106
TRANSACTIONS
soit

26 %
de part de marché
M COMME MUTUELLE MODIS SOLUTION CONCEPT
2 250 m2 - HÔTEL DESMAZIÈRES 2 150 m - PARC EUROPE 2
2
170 m2 - ARTEPARC

AGAPES RESTAURATION RAPS NEUFLIZE


9 500 m2 - TREEPARK 600 m2 - EURASANTÉ 150 m2 - LE TRULIN
21
I NV ESTISSE M E NT

1 - Le marché 2018 de la métropole lilloise

BD DE MONS
15 VEFA réalisées dont 8 en blanc
2016 2017
86 000 m2 de VEFA
Dont 28 000 m2 en blanc 12 VEFA 15 VEFA
320 millions d’euros investis en VEFA En 2018, l’investissement tertiaire sur la
soit 60% des investissements de la Métropole 6 BLANCS 7 BLANCS Métropole Lilloise représente :

• 530 millions d’euros investis, soit près du


double par rapport à 2017 (270 millions
Tout comme en 2016 et 2017, de nombreuses transactions se sont réalisées grâce a la
d’Euros)
disponibilité des bâtiments lancés en blanc.
• 196 000 m2 (neuf : 95 000 m2 / seconde
main : 101 000 m2)
Un taux de rendement prime de 4%, qui confirme la tendance pour 2019. • 1 opération à + 150 millions d’Euros sur
La tendance est à la baisse des taux entre 4 et 6 % pour le neuf et entre 6 et 7 % pour Euralille (BIOTOPE)
la seconde main.
• 16 opérations à + 10 millions d’Euros

• 1 portefeuille qui porte sur 5 immeubles et


pèse 100 millions d’Euros
PROFIL INVESTISSEUR NATURE DE L’INVESTISSEMENT

60 935 m2 129,85 M€ 101 353 m2 198,14 M€


31% 23% 37%

69% 76% 52% 63%

135 465 m2 404,45 M€ 95 047 m2 336,16 M€


48%

Institutionnel Privé Seconde main Neuf


22
2 - Répartition géographique

6 000 000 € - 5 124 m2


108 490 000 € - 46 868 m2

3 580 000 € - 1 778 m2

13 280 000 € - 4 948 m2

40 010 000 € - 16 850 m2

180 500 000 € - 38 300 m2 19 100 000 € - 7 563 m2

93 876 000 € - 36 793 m2


69 470 000 € - 38 176 m 2

Aéroport
LILLE-LESQUIN

Transactions

23
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
I NV ESTISSE M E NT : Les principales réalisations de 2 0 1 8

LE VERMEER – SECONDE MAIN PARC HORIZON - SECONDE MAIN THE CLOUD - VEFA 679/681 Av. République - SECONDE MAIN BIOTOPE - VEFA
VILLENEUVE D’ASCQ HAUTE BORNE HAUTE BORNE LES GRANDS BOULEVARDS EURALILLE
4 500 m2 7 200 m2 13 000 m2 3 500 m2 30 000 m2

PARC DU VERSEAU - SECONDE MAIN PARCS TERTIAIRES WORK LAB CITY - VEFA EN BLANC LES TERRASSES - NEUF
EURASANTE - VEFA
GRANDS BOULEVARDS BOULEVARD DE MONS - VEFA GRANDS BOULEVARDS HAUTE BORNE
7 200 m2
12 000 m2 2 200 m2 13 000 m2 5 800 m2

LE MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT : Perspectives pour l’année 2019


• 200 millions d’euros en prévision
• Plus de 75 000 m2 en projet
• 7 opérations identifiées dont certaines sont sous promesse et d’autres déjà signées
• En toutes circonstances, le tissu dynamique et diversifié de notre économie régionale restera l’élément fort et récurent du marché.

24
E
n conclusion de notre étude du marché 2017 nous écrivions pour 2018 : « Les anticipations
immobilières continueront de se concrétiser dans le sens de la performance des actifs et de la
CONCLUSIONS & PERSPECTIVES

qualité de vie au travail. »

Effectivement, après deux bons millésimes 2016 et 2017, l’année 2018 confirme – au-delà même
de notre anticipation – le développement du marché.

Supporté par une forte création d’emplois du tertiaire supérieur, le marché 2018 a bénéficié de « l’alignement des
planètes » :

• Des réponses adaptées des opérateurs du Neuf satisfaisant les demandes de grandes tailles.
• La confiance des acteurs économiques en leur environnement.
• Une recherche de performance immobilière amenant une amélioration de l’image, de la rentabilité des surfaces
et de la qualité de vie au travail - critère devenu essentiel, particulièrement pour les grandes entreprises.

Ainsi, 2018, au-delà d’un volume exceptionnel boosté par la transaction de 30.000 m² de la MEL, présente un
volume où le Neuf réalise 57% des transactions.

PERSPECTIVES 2019
2019 aura sans doute peine à renouveler de tels scores largement obtenus sur de très grandes transactions mais
se positionnera dans le même environnement dès lors que :

• Les entreprises continueront à créer des emplois du tertiaire supérieur.


• L’économie ne subira pas de traumatisme significatif, conservant la confiance de ses acteurs.

En toutes circonstances, le tissu dynamique et diversifié de notre économie régionale restera l’élément fort et
récurent du marché.

25
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
26
ANALYS E D É TA I LL ÉE
D ES 9 S EC T EU RS

EURALILLE - LILLE GARES - P28 LILLE CENTRE - P30 GRANDS BOULEVARD - P32

PARCS TERTIAIRES - P34 VILLENEUVE D’ASCQ - P36 SUD MÉTROPOLE - HAUTE BORNE - P38

ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ - P40 LILLE SUD / EURASANTÉ - P42 ROCADE NORD OUEST - P44

27
EURALILLE / LILLE GARES MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE

283 m2
48 322 m2
2014 : 22%
Vente
2015 : 11%
Location
2016 : 06% 81% 19% 99% 1%
2017 : 11%

2018 : 19% 212 158 m2 48 039 m2

RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 301 179 m2

29 692 m2
14 801 m2
Neuf
Seconde main
69% 31% 90% 10%

33 521 m2 271 487 m2

2015 2016 2017 2018 Tendance


T EN DA NCE S
Volume de transactions : Location - Vente (m )
2
14 046 10 150 22 238 48 322 +
CH IFF RE S C LE FS

Investissement NEUF > 4 / 6 % Nombre de transactions : 17 14 22 31 +


Investissement 2nde MAIN > 5,5/ 6,5 %
+
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 826 725 1 011 1 559
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 36 829 30 475 12 119 28 556 +
DEMANDE + PRIX + 2
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 0 0 14 815 1 136 -
2
EVOLUTION CRÉATION Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 0 0 8 225 +
DU STOCK = DE SURFACE + Projets 21 857 18 000 +

28
Le mot de Stéphane HUEL
VALEURS LOCATIVES - 2018
Avec plus de 48 000 m2 placés ce
secteur référent se positionne en
3ème position avec presque 19% de
parts de marché (cf : 11% pour 2017).
Soulignons une opération exceptionnelle
qui pèse à elle-seule pour 30 000 m2 avec
l’implantation de la MEL sur le BIOTOPE.
Un volant de 31 opérations axé principalement sur la
seconde-main, et une tendance qui va évoluer pour ce
début d’année avec les premières signatures prévues sur
EKLA BUSINESS sur ce premier trimestre.

VALEURS en € m2 par an

Neuf 210/240

TAILLE DES TRANSACTIONS


Seconde
main 185/200
m2
2015
40000
38 414 2016 TOUR DE LILLE
35000 2017
2018
30000

25000

20000

15000
13 559
10000

5000
1 248 1883 2 088 1 694 1 193 2 028 3 004 4 961 5 580 6 513
673 919 929 1 138 1 196 3 849 3 887
0
0
0 à 249 250 à 499 500 à 999 1000 à 1999 Sup. 2000 € le m2 HT / an

5 8 11 16 5 3 3 3 2 2 3 5 4 0 3 3 1 1 2 4 Nombre de transactions

29
LILLE / CENTRE VILLE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE

39 161 m2 15 232 m2
2014 : 29%
Vente
2015 : 29%
Location
2016 : 21% 85% 15% 61% 39%
2017 : 25%

2018 : 15% 221 319 m2


23 929 m2

RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 301 179 m2

54 021 m2
25 912 m2
Neuf
Seconde main
34% 66% 82% 18%
13 249 m 2

247 158 m2

2015 2016 2017 2018 Tendance


T EN DA NCE S
Volume de transactions : Location - Vente (m )
2
28 521 27 807 48 614 39 161 -
C HIF F RE S CL EF S

Investissement NEUF > 5 / 6 % Nombre de transactions : 90 96 80 79 -


Investissement 2nde MAIN > 5,5 / 7 %
-
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 317 290 608 496
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 40 708 34 010 49 286 43 573 -
DEMANDE = PRIX + Stock disponible à 6 / 12 mois (m )
2
4 302 0 3 140 10 448 +
2
EVOLUTION CRÉATION Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 4 853 0 2 000 0 -
DU STOCK = DE SURFACE + Projets 22 557 9 864 8 000 16 000 +

30
Le mot de Florent DUJARDIN
VALEURS LOCATIVES - 2018
Malgré un recul en volume de
près de 10 000m2, le centre ville
de Lille conserve sa dynamique en
représentant 15% du marché tertiaire
de la métropole avec 79 transactions.
On note une augmentation
significative des transactions à la
vente avec 40% des m2 transactés contre 20% l’année
précédente. Des programmes neufs livrés comme
LILLENIUM, NOVALILLE ou le HASTAG, permettront de
proposés aux utilisateurs une offre de qualité pour 2019.

VALEURS en € m2 par an

Neuf 175/190

TAILLE DES TRANSACTIONS


Seconde
main 150/180
2015
2016 LE CANAL
2017
2018

€ le m2 HT / an

57 60 41 47 21 19 17 15 9 6 7 8 2 7 11 4 1 4 4 5 Nombre de transactions

31
GRANDS BOULEVARDS MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE

34 638 m2 2 915 m2
2014 : 18%
Vente
2015 : 20%
Location
2016 : 16% 87% 13% 92% 8%
2017 : 20%

2018 : 13% 225 842 m2 31 723 m2

RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 301 179 m2

59 245 m2
19 378 m2
Neuf
Seconde main
44% 56% 80% 20%
15 260 m2

241 934 m2

2015 2016 2017 2018 Tendance


T EN DA NCE S
Volume de transactions : Location - Vente (m )
2
29 228 30 202 38 322 34 638 -
C HIF F RE S CL EF S

Investissement NEUF > 5 / 6 % Nombre de transactions : 57 78 71 67 -


Investissement 2nde MAIN > 6 / 7 %
-
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 514 387 540 517
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 37 257 48 900 37 002 56 768 +
DEMANDE + PRIX + 2
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 9 973 0 13 482 8 835 -
EVOLUTION CRÉATION Stock disponible à 12 / 18 mois (m )
2
5 385 0 24 801 26 224 +
DU STOCK + DE SURFACE + Projets 53 204 25 000 10 275 22 682 +

32
Le mot de Paul LEQUINT
VALEURS LOCATIVES - 2018
Avec environ 35 000 m2 transactés et 13%
de parts de marché, le secteur des grands
boulevard reste l’un des plus attractif de la
métropole en 2018.
Le chantier du Work Lab city a démarré
pour une livraison en 2020 et la
commercialisation est quasi achevée avec
notamment les arrivées de LINKCITY (6000 m2), ALLIANZ
(4400m2), EGIS (2700 m2) et Multiburo (1200m2).
De nouveaux projets sont en cours de développement comme
le Parc du verseau sur le site « Promod » par le promoteur
Aventim , un immeuble de 5000 m2 à l’entrée du site Holder ou
encore un projet de 5000 m2 au Parc Europe avec le promoteur
Carré Constructeur.. ?.

VALEURS en € m2 par an

Neuf 160/175
TAILLE DES TRANSACTIONS Seconde
main 140/160
2015
2016

2017
2018 PARC EUROPE

€ le m2 HT / an

35 49 45 36 13 12 12 16 2 10 7 8 4 7 3 2 3 1 4 5 Nombre de transactions

33
PARCS TERTIAIRES MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE

21 186 m2 4 585 m2
2014 : 10%
Vente
2015 : 06%
Location
2016 : 14% 92% 8% 78% 22%
2017 : 10%

2018 : 8% 239 294 m2 16 601 m2

RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 301 179 m2

22 639 m2
9 209 m2
Neuf
Seconde main
57% 43% 92% 8%
11 977 m2

278 540 m2

2015 2016 2017 2018 Tendance


T EN DA NCE S
Volume de transactions : Location - Vente (m )
2
8 108 25 306 19 248 21 186 +
C HIF F RE S CL EF S

Investissement NEUF > 6 / 7 % Nombre de transactions : 30 41 33 37 +


Investissement 2nde MAIN > 6,5 / 7,5 %
-
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 270 617 583 573
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 18 244 26 110 23 541 19 805 -
DEMANDE + PRIX + 2
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 2 096 0 2 107 2 834 +
-
2
EVOLUTION CRÉATION Stock disponible à 12 / 18 mois (m ) 6 480 0 11 050 4 868
DU STOCK - DE SURFACE + Projets 21 105 10 996 18 100 43 053 +

34
Le mot de Etienne DARTOIS
VALEURS LOCATIVES - 2018
Avec plus de 20 000 m2 de bureaux
transactés en 2018, le secteur PARCS
TERTIAIRES reste dynamique. Ce
dynamisme a notamment été porté
par le neuf avec près de 60% des
superficies commercialisées.
Ce mouvement se poursuivra en 2019
avec la livraison de nouveaux programmes tels que
GREEN CORNER (3 500 m2) et 3 bâtiments indépendants
TERENEO de 1 000 m2 situés Boulevard de Mons.

VALEURS en € m2 par an

Neuf 150/165

TAILLE DES TRANSACTIONS


Seconde
main 125/145
2015
2016 BUSINESS PÔLE - LES PRÉS
2017
2018

€ le m2 HT / an

35 35 20 22 13 12 7 3 2 10 2 6 4 7 1 4 3 1 3 2 Nombre de transactions

35
VILLENEUVE D’ASCQ MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE

18 928 m2 11 326 m2
2014 : 10%
Vente
2015 : 06%
Location
2016 : 14% 93% 7% 40% 60%
2017 : 09%
7 602 m2
2018 : 7% 241 552 m2

RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 301 179 m2

17 939 m2
6 525 m2
Neuf
Seconde main
66% 34% 94% 6%
12 403 m2
283 240 m2

2015 2016 2017 2018 Tendance


T EN DA NCE S
Volume de transactions : Location - Vente (m )
2
5 886 23 700 17 036 18 928 +
CH IFF RE S C LE FS

Investissement NEUF > 6 / 7 % Nombre de transactions : 10 19 20 18 -


Investissement 2nde MAIN > 6,5 / 7,5 %
+
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 589 1 247 852 1 052
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 5 725 8 795 9 933 10 184 +
DEMANDE + PRIX = Stock disponible à 6 / 12 mois (m )
2
0 0 5 000 7 755 +
EVOLUTION CRÉATION Stock disponible à 12 / 18 mois (m )
2
0 0 18 119 10 391 -
DU STOCK = DE SURFACE + Projets 6 000 7 384 11 740 31 610 +

36
Le mot de Etienne DARTOIS
VALEURS LOCATIVES - 2018
Ce secteur à fort potentiel offre des
solutions pertinentes à l’implantation
des entreprises par ses transports
en commun, sa proximité aux axes
autoroutiers et ses nombreux services
et commerces.
« En 2018, ce marché a été très marqué
par la transaction à l’achat du nouveau siège d’AGAPES
pour environ 11 000 m2, réalisée par Arthur Loyd »

VALEURS en € m2 par an

Neuf 150/170

TAILLE DES TRANSACTIONS


Seconde
main 120/145
2015
2016 MÉTROPORT
2017
2018

€ le m2 HT / an

4 14 10 7 4 1 2 2 1 2 5 5 0 1 0 2 1 1 3 2 Nombre de transactions

37
SUD MÉTROPOLE MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE

HAUTE BORNE 46 790 m2 5 306 m2


2014 : 17%
Vente
2015 : 14%
Location
2016 : 13% 82% 18% 89% 11%
2017 : 11%

2018 : 18% 213 690 m2 41 484 m2

RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 301 179 m2

33 347 m2
15 315 m2
Neuf
Seconde main
67% 33% 89% 11%

31 475 m2 267 832 m2

2015 2016 2017 2018 Tendance


T EN DA NCE S
Volume de transactions : Location - Vente (m )
2
21 219 24 702 21 384 46 790 +
CH IFF RE S C LE FS

Investissement NEUF > 5,5 / 6 %


Nombre de transactions : 42 52 46 56 +
Investissement 2nde MAIN > 6 / 7 %
Taille moyenne des transactions : (m )
2
505 475 465 836 +
2
23 502 33 865 33 631 25 162 -
+ Stock disponible à 6 mois (m )
DEMANDE PRIX = 4 368 0 2 685 8 185 +
2
Stock disponible à 6 / 12 mois (m )
EVOLUTION CRÉATION 3 505 0 2 503 15 830 +
DU STOCK + DE SURFACE + Stock disponible à 12 / 18 mois (m )
2

16 221 29 868 41 650 25 942 -


Projets

38
Le mot de Stéphane GREUGNY
VALEURS LOCATIVES - 2018
Avec 47 000 m2 de bureaux transactés
en 2018, le secteur Sud Métropole
affiche des résultats records le plaçant
en 2ème position en nombre de m2
placés et 3ème position en nombre de
transactions réalisées.
Cette performance qui voit doubler
les résultats de l’an passé est la conséquence
d’un dynamisme fort du Sud de la Métropole avec
notamment l’ouverture des terrains du Grand Carré et
le développement de fonciers situés au pied du métro
des 4 cantons. Ce secteur n’a pas fini de progresser car
il dispose de réserves foncières potentiellement très
intéressantes pour les entreprises et les promoteurs.
Le développement d’une ligne de Tramway pour desservir
l’Aéroport de Lesquin renforcera à terme toutes les
possibilités de ce secteur sur lequel le meilleur reste à
venir en terme de développement urbain et tertiaire.

VALEURS en € m2 par an

TAILLE DES TRANSACTIONS Neuf 150/165


2015
2016

2017
Seconde
main 125/140
2018

ÈRE PARK

€ le m2 HT / an

16 33 22 27 13 8 15 13 8 6 6 5 4 3 2 6 1 2 1 5 Nombre de transactions

39
ROUBAIX - TOURCOING MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE

RONCQ 21 989 m2 5 170 m2


2014 : 08%
Vente
2015 : 18%
Location
2016 : 08% 92% 8% 76% 24%
2017 : 06%

2018 : 8% 238 491 m2 16 819 m2

RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 301 179 m2

56 402 m2
13 518 m2
Neuf
Seconde main
39% 61% 83% 17%
8 471 m 2

283 934 m2

2015 2016 2017 2018 Tendance


T EN DA NCE S
Volume de transactions : Location - Vente (m )
2
26 281 15 015 11 812 21 989 +
CH IF F RE S CL EF S

Investissement NEUF > 6 / 7 %


Nombre de transactions : 30 54 31 32 +
Investissement 2nde MAIN > 7 / 8 %
Taille moyenne des transactions : (m )
2
876 278 381 687 +
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 51 976 65 790 53 855 53 411 -
DEMANDE - PRIX = 2
-
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 0 0 4 990 2 991
EVOLUTION CRÉATION Stock disponible à 12 / 18 mois (m )
2
6 990 0 0 5 032 +
DU STOCK = DE SURFACE = Projets 12 516 13 860 16 860 16 260 -

40
Le mot de Benjamin RONSE
VALEURS LOCATIVES - 2018
Le secteur de Roubaix-Tourcoing-Roncq est
un marché qui fonctionne principalement
par une demande endogène.
Certaines valeurs à la hausse par
rapport à l’année dernière sont à
souligner : 8% des parts de marché avec
près de 22 000 m2 commercialisés (6%
en 2017 pour 11 800 m2), 32 transactions au total, avec
une moyenne qui s’élève à 687 m2.
A noter, 4 opérations de plus de 2000 m2 viennent porter
ce secteur, notamment BOOKING.COM qui renforce son
intérêt pour Tourcoing, par la construction de son siège
avec 7900 m2 de bureaux !

VALEURS en € m2 par an

Neuf 140/160

TAILLE DES TRANSACTIONS


Seconde
main 90/120
2015
2016 BD DU GÉNÉRAL LECLERC
2017
2018

€ le m2 HT / an

20 39 22 18 1 5 2 6 3 6 3 4 3 3 3 0 3 0 1 4 Nombre de transactions

41
LILLE SUD - EURASANTÉ MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE

10 429 m2 2 521 m2
2014 : 04%
Vente
2015 : 03%
Location
2016 : 04% 96% 4% 76% 24%
2017 : 04%

2018 : 4% 250 051 m2 7 908 m2

RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 301 179 m2

10 649 m2
4 548 m2
Neuf
Seconde main
56% 44% 96% 4%
5 881 m2
290 530 m2

2015 2016 2017 2018 Tendance


T EN DA NCE S
Volume de transactions : Location - Vente (m )
2
4 371 7 868 8 042 10 429 +
CH IF F RE S CL EF S

Investissement NEUF > 6 / 7 %


Nombre de transactions : 11 21 23 31 +
Investissement 2nde MAIN > 6,5 / 7,5 %
Taille moyenne des transactions : (m )
2
397 375 350 336 -
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 14 029 9 615 12 191 7 434 -
DEMANDE = PRIX = 2
+
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 2 001 0 210 3 215
EVOLUTION CRÉATION Stock disponible à 12 / 18 mois (m )
2
5 390 0 0 5 059 +
DU STOCK - DE SURFACE =
Projets 7 251 9 054 +

42
Le mot de Emmanuelle CORRION
VALEURS LOCATIVES - 2018
Le secteur LILLE SUD EURASANTE, a
réalisé 31 transactions représentant
environ 10.500 m2.
Ce secteur a montré une belle
dynamique en 2018 (+25% par rapport
à 2017).
Ce dynamisme s’accentuera avec la
livraison des programmes neufs, tel que « LILLENIUM »
comptabilisant 4000 m2 de bureaux.

VALEURS en € m2 par an

Neuf 130/155

TAILLE DES TRANSACTIONS


Seconde
main 90/120
2015
2016 RUE DE
2017 CANNES
2018

€ le m2 HT / an

6 12 15 23 2 5 4 3 2 2 2 4 1 1 1 1 0 1 1 1 Nombre de transactions

43
ROCADE NORD - OUEST MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE RÉPARTITION LOCATION / VENTE

19 037 m2 8 201 m2
2014 : 03%
Vente
2015 : 06%
Location
2016 : 05% 93% 7% 57% 43%
2017 : 05%

2018 : 7% 241 433 m2 10 836 m2

RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN STOCK À 1 AN : 301 179 m2

17 245 m2
10 877 m2
Neuf
Seconde main
43% 57% 93% 7%
8 160 m2
244 777 m2

2015 2016 2017 2018 Tendance


T EN DA NCE S
Volume de transactions : Location - Vente (m )
2
8 631 8 343 9 769 19 037 +
CH IF F RE S CL EF S

Investissement NEUF > 6 / 7 %


Nombre de transactions : 25 25 29 49 +
Investissement 2nde MAIN > 6,5 / 7,5 %
Taille moyenne des transactions : (m )
2
345 334 337 389 +
2
Stock disponible à 6 mois (m ) 15 369 24 045 17 659 17 085 -
DEMANDE - PRIX = 2
-
Stock disponible à 6 / 12 mois (m ) 2 636 0 3 193 160
EVOLUTION CRÉATION Stock disponible à 12 / 18 mois (m )
2
1 149 0 8 500 8 500 =
DU STOCK + DE SURFACE = Projets 13 777 13 778 3 149 -

44
Le mot de Florent DUJARDIN
VALEURS LOCATIVES - 2018
La rocade Nord Ouest a enregistré
une forte augmentation cette année
avec 10 000 m2 transactés de plus que
l’année dernière soit une augmentation
de près de 200% lui permettant de
représenté 8% du marché. Cette
belle progression est due à une offre
disponible de qualité et un nombre de transactions en
nette augmentation (49 contre 20 l’année dernière). Des
programmes neufs comme AREA ENGLOS devraient
confirmer l’attractivité de ce secteur pour cette année.

VALEURS en € m2 par an

Neuf 130/145

TAILLE DES TRANSACTIONS


Seconde
main 90/120
2015
2016 PARC DES PYRAMIDES
2017
2018

€ le m2 HT / an

14 14 21 31 7 7 4 6 3 3 1 9 1 1 3 2 0 0 0 1 Nombre de transactions

45
DÉFINITIONS RETENUES PILATERIE - WASQUEHAL

Locaux d’activité :
Un local d’activité correspond à une surface jusque 1 500 m 2 Entrepôts / Ateliers :
comportant une partie stockage et / ou atelier. Ces locaux correspondent à des surfaces supérieures à 1 500 m 2.
Il répond aux caractéristiques suivantes : Ils disposent d’accès à quai et plain pied, accès nombreux dans
l’utilisation d’entrepôts et messagerie.
Hauteur libre supérieure à 4,5 m.
Au minimum un accès véhicule de plain pied Pour la bonne compréhension de l’étude on précisera que le marché
Une partie bureau de 10% à 30% de la surface totale des locaux d’activité est très hétérogène en surfaces, en usages de
Ce type de locaux sera de qualité améliorée s’il présente : ces immeubles et en qualité.
Ainsi, l’offre se doit de satisfaire des besoins variés pour
Une possibilité de charger à quai correctement répondre au marché.
Une hauteur avoisinant plus ou moins 6 m.
Une isolation - Un système de chauffage
PARC DES BOSQUETS - AVELIN

PARC DE LA BROYE – ENNEVELIN


E N T R E P ÔT S
& LO C AU X
D ’AC T I V I T É

PARC DE LA SOURCE – HALLENNES LEZ HAUBOURDIN DÉFINITIONS RETENUES P46

LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS


>> Analyse du marché global P48
>> Transactions par bassin P52
>> Analyse de l’offre P54
>> Les valeurs P56

CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES P59

VILLAGE DES VOILES – WAMBRECHIES


L e m a rch é d e s tra nsactions

1 - Analyse du marché global Moyenne neuf

22 153 m2
Neuf Vente

A - Évolution des volumes depuis 2009 Seconde main Location sur 9 ans
Moyenne SM

155 233 m2 SAINT


NOM ANDRÉ LEZ- LILLE
BÂTIMENT SITUATION
sur 9 ans

12% Moyenne La réalisation en 2018 est bonne, supérieure à la


m2
177 431 moyenne décennale (+ 10%) mais en repli de 13%
par rapport à 2017.
Nous sommes loin de la surperformance constatée
pour le tertiaire ...
53% Moyenne vente Ce marché ne bénéficie pas de la croissance des
85 233 m2 emplois du tertiaire supérieur mais traduit un
sur 9 ans niveau d’activité de bonne facture dans un contexte
Moyenne Location
économique de croissance satisfaisant.
88%
92 197 m2 La part du Neuf est faible (12%) mais identique aux
sur 9 ans moyennes des années antérieures.
47% Le neuf baisse en volume (- 20%). Ce sont les clés
en main qui ont principalement alimentés le marché
du neuf ainsi que les parcs lancés en blanc ( PARC
DU MELANTOIS / CRT DE LESQUIN / ZI DE LA
PILATERIE / ZI LA CHAPELLE D’ARMENTIERES /
HALLENNES LEZ HAUBOURDIN)
La seconde main connaît également un léger repli
Total 125 673 m2 168 458 m2 186 678 m2 168 459 m2 183 114 m2 135 681 m2 225 222 m2 180 370 m2 223 224 m2 194 383 m2
(- 12%),
Pour ce qui est des volumes, le neuf reste largement
orienté à la location pour 62 %.
Le seconde main est plus transacté à la vente avec
55% de ses volumes.
B - Analyse du neuf / seconde main

Vente / location
95 185 m / 55%
2
172 289 m2 22 094 m 2
8 364 m2 / 38%
-----------------------------------------------------------------

77 104 m2 / 45% 88%


124T 12% 13 730 m2 / 62%
La part des ventes (53%) est conforme à celle des 4
84% années antérieures.
24T Le tissu PME qui anime ce marché recherche l’achat
26% des locaux, profitant des conditions de financement
46T / 37% 7T / 29%
très attractives du marché, le plus souvent dans une
78 T / 63% 17 T / 71%
optique patrimoniale du chef d’entreprise.
Le marché du Neuf qui ne représente que 12% du
total est présent à la vente pour 4,5%, ne créant
Vente Location
Vente Location qu’une très faible offre.
Seconde main Neuf

48
C - Évolution du nombre de transactions depuis 2009

Moyenne Nous constatons une stabilité du nombre de


transaction pour la location et la vente.
142T Moyenne Le nombre de transactions à la vente est constant

142 T depuis 4 ans ( 52 T )

La location reste de loin majoritaire, elle


représente près de 65 % des transactions.
Environ 1/3 des transactions est réalisé à la
Moyenne neuf Moyenne vente vente, ce chiffre est supérieur à sa moyenne à 9
26 T 42 T ans ( 42 T)
sur 9 ans sur 9 ans
Moyenne SM Moyenne Location

116 T 100 T
sur 9 ans sur 9 ans
Nombre de transactions
-----------------------------------------------------------------
Le nombre de transactions (148 T ) est équivalent
à 2017 (150 T) et est supérieur à la moyenne à
10 ans (142 T).

Le marché du Neuf qui ne représente que 12% du


total est présent à la vente pour 4,5%, ne créant
qu’une très faible offre.

Répartition neuf / seconde main


-----------------------------------------------------------------

On observe que 46 transactions à la vente sont


réalisées sur du seconde main avec une moyenne
de surface de 2.070 m², les ventes se font donc sur
des surfaces nettement plus importantes que les
locations (988 m2).

Seconde main Neuf

Location Vente

49
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
L e m a rch é d e s tra nsactions

D - Analyse de la taille des transactions

> Évolution des volumes de transactions par tranche de surfaces depuis 2013 Location Vente

Total m2 16 855 16 385 13 768 22 880 12 205 15 421 46 783 48 304 56 303 51 300 63 875 52 556 45 633 45 722 54 839 44 565 43 451 52 895 25 075 14 870 46 723 25 841 22 225 42 485 48 768 10 400 53 589 36 084 81 468 31 026

Quelques observations :

 Le marché locatif concerne principalement les surfaces de 0 à 1 500 m2


 Forte augmentation des ventes pour les surfaces supérieures à 3 000 m2
 Fléchissement des surfaces supérieures à 5 000 m2, principalement à la location.

50
> Évolution du nombre de transactions par tranche de surfaces depuis 2013 Location Vente

53 52 41 78 42 44 57 57 63 61 70 62 23 22 27 20 22 26 6 4 12 7 6 11 6 1 7 4 10 5

Le nombre des transactions reste assez constant par tranches de surfaces à constater :

 Les proportions location et vente restent stables à l’exception des grandes surfaces,
 Les transactions de 3 000 à 5 000 m2 doublent. On y retrouve des opportunités de sites à la vente dans la plupart des cas.
 A noter qu’à partir de 1 500 m2 la vente reste majoritaire, elle concerne principalement des PME / PMI.

51
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
L e m a rch é d e s tra nsactions

2 - Transactions par bassin

ZAC DU MOULIN -ENNEVELIN

Répartition géographique des transactions


-----------------------------------------------------------------
BASSIN NORD EST
57 262 m2 Le bassin OUEST :
-----------------------
BASSIN OUEST Le plus récent, améliore sa part de marché à 31%
59 122 m2 avec le quota de transactions en Neuf le plus
élevé (23%), bénéficiant de fonciers disponibles
dont plus de la moitié à la vente.
Il progresse de 60%

Le bassin SUD :
--------------------
Avec 78.000 m² ce secteur historique croît de
10 à 40% du marché dont plus de la moitié à la
vente.
Le Neuf n’y tient qu’une part réduite (6%).

Le bassin NORD EST :


----------------------------
En sensible diminution, cet autre secteur
historique chute à 29% de part de marché, ne
présentant que 6% de transactions en Neuf.

De ces trois secteurs en 2018 seul le bassin


OUEST présente des développements
Autres Bassins
proposant des offres neuves justifiant sa
Part du Bassin croissance endogène.
BASSIN SUD
Neuf
77 999 m2 40%
Seconde main
6% 10% 5T
94% 90% 43 T

52
A - Répartition en volumes par bassin depuis 2013
Location
Vente

ZI L’ÉPINETTE - SECLIN

B - Répartition en nombres par bassin depuis 2013 Location


Vente

Le seul secteur a être en évolution est le bassin


Ouest. Il passe de 33 à 44 T, soit une progression
de 35 %.
les 2 segments location et vente sont en évolution.
Sur le bassin sud , baisse de 8 % par rapport à l’année
précédente au niveau du nombre de transactions.
On constate une baisse régulière de la location ( - 14 % )
face à une stabilité de la vente.
Les transactions de vente se font sur des surfaces plus
importantes (6 transactions de 4 000 à 6 000 m2)
Le bassin NORD EST quant à lui est en baisse de
14 % .

53
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
Ana l y s e d e l ’offre

1 - Étude des stocks disponibles à 12 mois depuis 2012

Neuf ZAC DU MOULIN - WAMBRECHIES


Seconde main

m2 transactés

Offre à 12 mois
-----------------------------------------------------------------
L’offre globale reste stable à 323.000 m².
L’offre de seconde main se réduit un peu
(- 12.000 m²) alors que le Neuf compense en
gagnant 15.000 m².

Ce niveau d’offre neuve, bien que ne


représentant pas 20% du global, est le plus
élevé de la décennie, traduisant la présence de
promoteurs actifs sur ce créneau.
Ce stock global ne représente que 16 mois de
consommation rapportée au volume moyen des
4 dernières années.
C’est évidemment très insuffisant pour fluidifier
un marché où le besoin des utilisateurs est très
2 - Répartition de l’offre location - vente différencié selon les usages et les métiers.

Nous considérons que le bon équilibre nécessite


RAPPEL 2017 2018 un stock disponible de 2 ans de consommation.
Nous verrons dans ce constat un risque de sous
offre générant à la fois une médiocre satisfaction
STOCK GLOBAL 321 341 m2 323 320 m2 des besoins et un risque d’augmentation des
coûts pour les utilisateurs.
VENTE * 154 125 m2 166 125 m2 Par ailleurs il faut souligner que les exigences de
qualité réclamées par les exploitants augmentent,
LOCATION * 243 577 m2 255 260 m2 déclassifiant un certain nombre de locaux
(amiante / aspect / isolation thermique …).
La problématique de création de foncier pour la
*
Un même bâtiment peut-être à la fois proposé à la vente et à la location
création de parcs d’activités ressurgit.
Les 1.000 hectares annoncés n’ont pas été créés,
loin s’en faut …

54
3 - Répartition géographique

BASSIN NORD EST


BASSIN OUEST 145 479 m2
52 258 m2
ZA LES WATTINES – LINSELLES

Le bassin Sud avec 125 584 m² représente 40 % du


stock global, composé de 35 % d’offres neuves et
représente donc 73 % de l’offre neuve globale.
Ce secteur présente une offre variée adaptée à la
plus large part de la demande.

Le bassin Nord Est dispose d’un stock de 145 479


m² soit 45 %.
Cependant, l’offre est essentiellement de seconde
main ( 97 % ) avec un parc vieillissant dont une
partie est obsolète.
La part du neuf est très faible (3%).

Le bassin Ouest quant à lui, dispose d’un stock


stable à 52 258 m² ( 16 %).
Développement le plus récent du paysage
métropolitain, il est composé à 24 % de neuf à
concurrence de 12 447 m² et 20 % du global du
neuf .
Au fil du temps et des opérations réalisées, et de
Neuf BASSIN SUD part la disponibilité foncière de l’axe Rocade Nord
125 584 m2 Ouest, il trouve sa place sur le marché avec une
Seconde main
offre de qualité.

55
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
L e s va l e u rs

BASSIN OUEST BASSIN NORD EST


55 / 60 35 / 45 50 / 60 30 / 50
ZI DU HELLU – HELLEMMES LILLE

Les valeurs
-----------------------------------------------------------------
Globalement, les valeurs sont stables. On assiste
à un lissage des valeurs du neuf sur tous les
secteurs.

Le loyer maximum de présentation constaté


dans les parcs neufs et pour des surfaces de
moins de 1 000 m2 est de l’ordre de 60€ HT/m2/an
voire 65 euros pour des localisations « prime ».

Pour les surfaces de seconde main, la fourchette


des loyers est large de part la nature des
produits et des prestations proposées .

Les loyers les plus faibles sont de l’ordre de


30 € HT/m2/an.

Valeurs en €/m2/an
Neuf BASSIN SUD
Seconde main 55 / 60 35 / 45

CRT LESQUIN – FRETIN


56
Étude des valeurs sur les 14 principales zones de la métropole

NEUF SECONDE MAIN


Document validé par les membres de Locaux Locaux
la Délégation FNAIM Entreprises d’activité * d’activité *
Bureaux Activité Bureaux Activité

ZI Templemars 80 - 90 € 35 - 40 €
ZI Seclin 75 € 30 - 35 €
ZI Epinette 80 - 90 € 40 - 45 €
110 - 120€ 55 - 60€
CRT Lesquin 80 - 90 € 40 - 45 €
Hellu
75 € 30 - 35 €
Lezennes / Hellemmes PARC D’ACTIVITÉ - PHALEMPIN
Pilaterie 90 € 50 - 55 €
CIT Roncq 80 € 35 - 40 €
ZI Neuville 80 € 30 - 35 €
110 - 120€ 55 - 60€
ZI Ravennes les Francs 90 € 40 - 45 €
ZI Roubaix Est 75 € 30 - 35 €
ZI Villeneuve d’Ascq 90 € 40 - 45 €
Zamin Lomme
80 € 35 - 45 €
Hallennes les Haubourdin

ZI Chapelle d’Armentières
110 - 120€ 55 - 60€ 75 € 30 - 35 €
Nieppe - Houplines

ZI Rocade Nord Ouest -


85 € 40 - 45 €
Wambrechies - Saint André

EURAPARC 6 - RONCQ
Sud

Nord-Est

Ouest

57
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
ARTHUR LOYD - Quelques-unes de nos réalisations

PART DE MARCHÉ
ARTHUR LOYD SUR
LA MÉTROPOLE LILLOISE

ASTURIENNE BATIMPRO
ABEILLE RUSH ARTHUR LOYD
960 m2 - PARC DES PYRAMIDES 380 m2 - PARC DU MÉLANTOIS
2 170 m2 - ZI A SECLIN HALLENNES LEZ HAUBOURDIN SAINGHIN EN MÉLANTOIS
66 358 34%
128 025 66%

48
TRANSACTIONS
CAFÉS RICHARD EDHD HYDRO MAINTENANCE EL PADEL soit

32 %
1 455 m z - HALLENNES LEZ HAUBOURDIN 1 915 m2 - HALLENNES LEZ HAUBOURDIN 2 520 m2 - ECOSPACE – WAMBRECHIES

de part de marché

MOTOPLEX PIAGGIO GARAGE D.BUISINE MINOLFI & FILS


525 m2 - PARC DE L’INNOVATION –
5 810 m2- ZI LA CHAPELLE D’ARMENTIÈRES 930m2 - ZA LES CHAMPS - RONCQ
MARQUETTE LEZ LILLE
58
CONCLUSIONS & PERSPECTIVES

A
près un très bon millésime 2017, le marché 2018 semble reprendre son souffle (- 13% mais
supérieur de 10% à la moyenne décennale) :

• La confiance des entreprises reste présente.


• L’environnement économique est moins dynamique que 2017 mais reste positif.
• Les paramètres constitutifs du marché sont constants avec néanmoins un accroissement
d’une offre neuve qui sera bien accueillie.
• Le recours aux clés en mains a été important.

PERSPECTIVES 2019
Tout porte donc à anticiper – sauf traumatisme économique – une poursuite de ces tendances dans un marché qui,
au global, satisfait l’ensemble de ses acteurs.
La création d’offre foncière adaptée reste néanmoins l’un des enjeux majeurs pour maintenir les équilibres, contenir
les hausses de prix et améliorer la qualité du parc.

59
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
LOGISTIQUE

LE MARCHÉ DES UTILISATEURS P62

>> Les bassins de développement Hauts-de-France P62


>> Évolution de la demande placée P63
>> Répartition de l’offre immédiate par secteur P65
>> Transactions majeures P65
>> Offre immédiatement disponible P66
>> Offre potentielle de développement P66

CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES P67


L e m a rch é d e s u til isateurs

Les bassins de développement Hauts-de-France

LITTORAL ONNAING

CALAIS/BOULOGNE
DUNKERQUE

NORD DE LILLE
TOURCOING
OUEST DE LILLE
ROUBAIX HEM
HOUPLINES RONCQ
ARMENTIÈRES

SUD DE LILLE
SECLIN
LESQUIN
CAMPHIN
BASSIN MINIER
LIBERCOURT
DOURGES / VENDIN
HENIN / LAUWIN VALENCIENNOIS
CARVIN / DOUAI VALENCIENNES
ARRAS / BÉTHUNE LA SENTINELLE
SOMAIN

62
> Évolution de la demande placée > Répartition de la demande placée par secteur

LITTORAL OUEST DE LILLE

11 000 m2 42 000 m2

03% - 10% +
Demande placée
Classe A: 378 820 m2
BASSIN MINIER NORD DE LILLE
Classe B: 24 180 m2
244 000 m2 6 000 m2
Offres disponibles (<12 mois)
Classe A: 195 000 m2 environ 60% + 02% -
Classe B: 105 000 m2 environ

Une demande placée qui se dynamise


Une tendance à la hausse portée par 2 SUD DE LILLE VALENCIENNOIS
transactions XXL clés-en-main
22 000 m2 78 000 m2

06% - 19% +

Attractivité en hausse du Bassin Minier fort de ses


atouts : fonciers disponibles, projets en gris, bassin
de consommation, axes autoroutiers

2018 VS 2017

+ 25 %
Classe A existants, neufs et clés en main
Classe B

63
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
L e m a rch é d e s u til isateurs

ÉQUILIBRE
ENTRE
PRESTATAIRES
&
CHARGEURS

LES PRESTATAIRES
94% REPRÉSENTENT 21 000 m2
DE TRANSACTIONS 51% (contre17000m2 en2017)
CLASSE A DONT DE LA DEMANDE grâce aux 2 opérations XXL
enregistrées cette année
PLACÉE

> NEUFS : 30% AUGMENTATION


234 000 m2 DE LA
> CLÉS-EN-MAIN : 42% TAILLE MOYENNE
4 OPÉRATIONS DES
POUR 160 000m2 TRANSACTIONS

64
> Répartition de l’offre immédiate par secteur

LITTORAL OUEST DE LILLE SUD DE LILLE


5 500 m2 38 000 m2 30 000 m2

02% + 13% + 10% -


BASSIN MINIER VALENCIENNOIS AUTRES

143 500 m2 32 000 m2 51 000 m2 ENTREPÔT VERTDIS

47% + 11% + 17% -


> Transactions majeures en 2018

PRENEUR LOCALISATION SURFACE EN m2


ORCHESTRA ARRAS - BASSIN MINIER 63 000
LOG’S CAMBRAI - VALENCIENNOIS 50 000
ROQUETTE SANTES - OUEST LILLE 42 000
SIMASTOCK LAMBRES-LEZ-DOUAI - BASSIN MINIER 37 000
CONDI SERVICES OIGNIES - BASSIN MINIER 36 000
CARREFOUR BILLY BERCLEAU - BASSIN MINIER 36 000 ONNAING
GEODIS DOUVRIN - BASSIN MINIER 32 000
SIMASTOCK DOURGES - BASSIN MINIER 24 000

65
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
L e m a rch é d e s u til isateurs

> Offre immédiate disponible

ROUVROY

> Offre potentielle de développement


offre immédiate disponible
-----------------------------------------------------------------
LITTORAL OUEST DE LILLE
• En forte hausse.
200 000 m 2
232 000 m 2 • Hausse des disponiblités par rapport à
2017 grâce notamment à 4 nouvelles offres
neuves.

07% 08%
NORD DE LILLE BASSIN MINIER

129 000 m2 1 090 000 m2

05% 40% Offre potentielle de développement


-----------------------------------------------------------------
Le potentiel de développement affiche une hausse
VALENCIENNOIS AUTRES marquée pour atteindre 2,7 millions de m2.

689 000 m2 416 000 m2

25% 15%
Classe A existants, neufs et clés en main
Classe B

66
L
a demande placée en Hauts-de-France dépasse la barre des 400 000 m² commercialisés, en
augmentation de 25 % par rapport à l’année précédente. Cette tendance à la hausse est portée
par 2 transactions XXL clés-en-main : la transaction d’Orchestra pour un entrepôt de 63 000 m² à
CONCLUSIONS & PERSPECTIVES

Arras et celle de Log’s pour un entrepôt de 50 000 m² à Cambrai.


Le Bassin Minier est le secteur le plus demandé par les utilisateurs. Il concentre 60 % des volumes
placés en 2018. Il bénéficie d’atouts stratégiques très appréciés par les acteurs de la logistique : bassin
de population important, main-d’œuvre et fonciers disponibles, axes autoroutiers européens, ou encore,
attractivité des projets en gris.
En 2018, 94 % des mouvements se sont faits sur des bâtiments de classe A, essentiellement neufs, avec 10 opérations
comptabilisées dont 4 clés-en-main.
Les prestataires restent majoritaires, représentant 56 % de parts de marché. On retrouve des acteurs locaux comme
Simastock ou LOG’S, actifs sur des entrepôts de plus de 20 000 m². Cette année, l’activité des chargeurs se dynamise
par celle des retailers à l’image de Carrefour qui se positionne sur un bâtiment de 36 000 m² à Billy-Berclau, et
d’industriels tels que Roquette sur une surface de 42 000 m² à Santes.
L’offre immédiatement disponible augmente tant en quantité qu’en qualité : + 63 % par rapport au T4 2017 avec un
stock culminant à 264 000 m², dont 66 % de classe A. On note également 4 opérations en blanc dans les offres à
moins de 6 mois ce qui représente environ 25% de l’offre.

Par ailleurs, la région lilloise concentre le plus grand potentiel de développement de la Dorsale avec 2,7 millions de m²,
en grande partie concentrés dans le Bassin Minier et le Valenciennois.

Les valeurs locatives sont stables et se maintiennent dans une fourchette allant de 41 à 45 €/m²/an sur des bâtiments
de classe A.

PERSPECTIVES 2019
• Attrait pour les entrepôts de classe A avec une stabilisation des loyers comprise entre 41 E/m²/an HT HC et 45 E/m²/
an HT HC
• Ralentissement des opérations en blanc et en gris dans le bassin minier
• Repositionnement des opérations clés en main et accroissement de la recherche foncière au cœur de la métropole
lilloise pour de la logistique urbaine
• Prévision de la demande stable par rapport aux années précédentes
• Le marché de l’investissement logistique restera soutenu car la logistique devient un actif de plus en plus stratégique
pour les investisseurs.

67
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
ERATO - RUE FRANKLIN ROOSEVELT - MOUVAUX

BLEU FORÊT - RUE DE LA MONNAIE - LILLE

COMMERCES
PRÉSENTATION P70

Quelques transactions commerce P71


BERNARD ET LÉON - RUE DE LA CLEF - LILLE
Trois marchés de centre ville P72
Carte nationale des valeurs locatives P73
Le commerce en métropole lilloise P74

VALEURS LOCATIVES MOYENNES


>> Lille centre P75
>> Vieux Lille P76
>> Rues piétonnes P77
>> Lille Métropole P78

PRINCIPALES TRANSACTIONS P79


CONCLUSIONS ET PERSPECTIVES P81

LANDEMAINE - RUE NATIONALE - LILLE


P ré s enta tion

D
epuis plusieurs années, nous recensons les différentes informations sur les transactions effectuées par notre société et
nos confrères sur le Nord Pas-de-Calais.

Cette étude est réalisée avec le meilleur souci d’objectivité étant toutefois précisé que les sources statistiques sont
celles d’Arthur Loyd sachant qu’il n’existe pas d’outil de collecte organisée des transactions.

Nous traitons d’un marché très hétérogène entre le grand et petit commerce, le centre ville et la périphérie, l’emplacement N°1 et N°2.
Ainsi va l’immobilier de commerce.

Notre objectif sera de proposer une approche de synthèse des composantes et tendances dans le but de contribuer à la compréhension de
ce marché et de ses évolutions.

70
LA BRAISE - BOULEVARD DES COUTEAUX - WATTRELOS LE GALLODROME - RUE ESQUERMOISE - LILLE

Quelques transactions
ARTHUR LOYD -
commerces
MAD VINTAGE - RUE DE BÉTHUNE - LILLE

KRAFT - RUE FAIDHERBE - LILLE

MISTER MENUISERIE - PA DE LA MOTTE - LESQUIN

71
Tro is ma rch é s d e centre vil le

VIEUX LILLE
GRAND PLACE
Moyen
Haut-de
Haut de gamme
gamme - Luxe
- Luxe

• LA BELLEZZA BIG MAMMA :


Rue Esquermoise
• ZARA : Rue de la bourse
• FUSALP : Place des Patiniers
• COLMAR : Rue Basse

LILLE CENTRE
Commerces - Services -Tertiaire RUES PIETONNES
Mass Market
Enseignes Internationales

• KRUIDVAT : Rue de Béthune


• MAD VINTAGE : Rue de Béthune
• DOCS MARTENS : Rue de Béthune
• LANDEMAINE : Rue Nationale • PETIT VAPOTEUR : Rue des Tanneurs
• Sté GÉNÉRALE : Rue Nationale
• S FACTORY : Rue Faidherbe

72
Carte nationale des valeurs locatives 2018

PARIS : 1 274 €
LILLE : 1 146 €
Champs Elysées : 18 400 €
Rue de la Grande Chaussée :
1 000/2 200 €
BANLIEUE
PARISIENNE
706 €

STRASBOURG : 698 €
Rue des Gdes Arcades : 1 000/2 200 €

RUE LEPELLETIER
NANTES : 758 €
Rue Crébillon : 1 000/1 400 €

LYON : 705 €
République : 2 000/2 900 € Carte nationale reprenant les valeurs locatives
moyennes (Prix moyen locatif au m2), appliquées
dans les principaux centres ville, des principales
grandes métropoles.
BORDEAUX : 1 055 €
Ce prix moyen au m2 est complété par les valeurs
Rue Ste Catherine : 1 600/2 400 €
locatives « Prime » en vigueur pour les secteurs N°1
et 1Bis des centres villes ainsi que les tendances
NICE : 1 129 €
Rue Masséna : 1 500/2 100 €
marché 2018 (hausse, baisse, statut quo)

TOULOUSE : 835 € MARSEILLE : 829 €


Pl du Capitole : 1 000/1 400 €
St Férreol : 1 000/1 600 €

73
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
L e comme rce en mé t ropole lil loise

Les pôles commerciaux de grandes surfaces


-----------------------------------------------------------------

La métropole est dotée de 9 grandes zones


commerciales organisées autour d’une surface
alimentaire, présentant des galeries marchandes
et un accompagnement de type parc commercial.
C’est une des agglomérations françaises la plus
densément équipée.
A ces périphéries, s’ajoutent un centre commercial
urbain, EURALILLE, et bientôt un nouveau centre
LILLENIUM sur Lille Sud.

Les petits pôles commerciaux de périphérie


-----------------------------------------------------------------

Les dernières années ont vu se multiplier un nouveau


type d’offre par des petits pôles commerciaux
communément appelés « retail park » et regroupant
une diversité de « petit » commerce : alimentaire,
optique, bio, fleuriste, boulangerie etc...
Ces retail park apportent des facilités telles la
diversité des enseignes, une accessibilité souvent
aisée et des parkings VL en nombre.
L’assouplissement des autorisations aura permis
ces développements qui répondent à un service
de proximité de par l’accessibilité dans les trajets
domicile-travail.

74
Valeurs locatives moyennes* : Lille centre

LES RUES DE CIRCULATION


-------------------------------------------------------------------
*(€/m2/an/HT/HC)
Rue Nationale Sur Lille centre, les rues de circulation sont
2018 : 550 € Rue Faidherbe essentiellement concentrées autour de la
2017 : 600 € Car
not 2018 : 1 000 € Grand’Place et de la gare Lille Flandres.
e Bd
Bass Ces artères passantes sont importantes dans le
Rue 2017 : 1 200 €
CITADELLE VAUBAN Rue de la Barre

ers
R.E GRAND PLACE commerce Lillois puisque riches en flux piéton et

Thi
squ
erm GARE LILLE FLANDRES
véhicule.

Rue
ois OPERA CC EURALILLE
e
an

Rue Fa Av. W Ces rues ont généralement un environnement


ub

Bd idherb
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Va

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de andt similaire : restauration, services, banques et

Ru
le
Bd

la na

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GARE LILLE
Lib tio quelques enseignes de destination...

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erté e Na FLANDRES

ar
Ru RIHOUR

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Les loyers sont généralement plus abordables sans

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Ru

in
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CC LES TANNEURS uM de
pour autant avoir de droit au bail...
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Ru urna

ne
Ru
e i Les valeurs locatives moyennes (prix moyen m2)
thu
So
an

lfé Bé
ont tendance à baisser depuis 2017/2018. Le stock
ub

rin el
lin
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Rue Masséna

de

o MAIRIE DE LILLE
Mo d’offres reste similaire par rapport aux années
Bd

Rue
u
ed
Ru

Ru

RuPieerde
ZENITH
le précédentes mais on note tout de même des biens
na GRAND PALAIS
tio
Na Ru

re
e eS ayant des vacances locatives sensiblement longues.

Pa
Mau
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ino MAIRIE DE LILLE
RÉPUBLIQUE Bd
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n ale ett la
PORTE DE PARIS
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PALAIS DES BEAUX-ARTS Lib
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Ru e
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Rue Jeanne d’Arc

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Bd Lou RÉGIONAL

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Ru

Prés
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nG
a GAMBETTA o Rue Pierre Mauroy EURALILLE 2

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tes

eL
2018 : 800 €

over
Ru
Pos

Rue Littré Rue Brûle-Maison Rue Gosselet


MARCHÉ DE WAZEMMES
es

2017 : 800 €
ed
Ru

Transactions 2018

RUE FAIDHERBE - LILLE

75
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
Valeurs locatives moyennes* : Vieux Lille

VIEUX LILLE
-----------------------------------------------------------------

d
Place du Lion d’Or

Ru

an
2018 : 1 100 € Le marché du Vieux-Lille reste une place forte du

G
ed
Place Louise commerce sur la métropole Lilloise.

R.
aM

el
2017 : 1 200 €

on de Bettignies
On notera la dynamique du marché, toujours
Rue de la Monnaie Place aux aussi attractif auprès des grandes enseignes.
2018 : 1 000 € na
oignons ie
2017 : 1000 € Pour autant, on constate toujours des écarts
Place du conséquents sur les prix m2 moyen, une
Lion d’Or Rue des Chats Bossus stagnation des valeurs locatives ainsi que du
2018 : 1 600 € montant des cessions de droit au bail...
Rue

ossus
2017 : 1 600 € De nombreux facteurs tels que le linéaire de
ND LA TREILLE vitrine, le trottoir, l’environnement commercial
Roy

ts B
peuvent expliquer ces écarts. La nature même
Rue Ma

ha
ale

des rues a tendance à faire évoluer le niveau des

sC
e loyers.
ed
Ru
su

Rue Grde Chaussée


rel

sse 2018 a été une année forte dans l’ouverture

Rue de la Clef
a
Rue B d’enseigne : Restauration, équipement de la
Ru ue personne, Prêt à Porter haut de gamme etc...
R

e Le L’année 2019 devrait certainement suivre la


Esq pe RuedelaGrandeChaussée
lle tendance....
ue ti e
s

r 2018 : 2 200 €
ier

rm
ois 2017 : 2 200 €
Th

Enfin, l’offre immobilière reste stable aux années


Rue Esquermoise e précédentes. Néanmoins, On note davantage de
e
Ru

2018 : 1 400 € disponibilités localisées sur la rue Basse avec la


2017 : 1 400 €
OPERA fin des travaux. Une vraie force pour un secteur
Faidhe en net regain d’attractivité.
r be Rue Lepelletier
le Quelques projets significatifs ont vite trouvé
na 2018 : 1 300 € preneur (les RDC commerciaux CCI GrandLille)
tio
Ru

a
e

eN
et l’arrivée de ZARA sur plus de 2 000m2.
de

Ru
GRAND PLACE
Pa
ris

Transactions 2018

PLACE DE LA BOURSE - LILLE


76
*(€/m2/an/HT/HC)
Valeurs locatives moyennes* : Rues piétonnes

ers
Thi
RUES PIÉTONNES
Rue

--------------------------------------------------------------
Rue de la Vieille Comédie CC EURALILLE
En véritables artères réunissant les enseignes
2018 : 1 200 € de MASS MARKET, les Rues piétonnes restent
Rue Fa GARE LILLE FLANDRES attractives pour les enseignes de prêt à porter/
idherb 2017 : 1 300 €
e équipement de la personne et continuent leur

Ru Ru
mutation en restauration et magasin d’équipement

ePe
Rue Neuve
GRAND PLACE de la maison et décoration.

ier de
2018 : 2 000 € GALERIE

re P
ce Quelques arrivées significatives : HEMA, KRUIDVAT

Maar
le uri GARE LILLE
2017 : 2 000 €
na GRAND PLACE Ma

urois
io St- (galerie 57), MAD Vintage, DOC MARTENS, PITAYA
at vis FLANDRES

y
r
u eN Pa redonnent un beau visage à l’entrée de la rue de

Ru
R aul
t
Ru

eN
b Béthune.
ed
m
Are

eu
PLACE RIHOUR Sans oublier la galerie du 31 dont les travaux sont en
el

Sec

ve
aV

du cours (livraison fin 2019).


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Rue
Ru

Quant à la galerie des Tanneurs, cette dernière

Pier
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reprend des couleurs suite au rachat par un acteur

re
l
e

ne
un

Mau
sés CC LES TANNEURS li privé : Grand Playground s’est implanté sur plus de
Mo
éth

es Fos u

roy
d 2 000 m2 et VIA PIANO a démarré ces travaux (sur
Rue ed
eB

Ru
Ru
ed

ed
es 600 m2 env)...
Ru

Néanmoins, ce secteur reste vigilant face à la


Ta
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concurrence des centres commerciaux du secteur


eu
Ru

rs

(Eurallile & Lillénium...) d’où des valeurs m2 stables


ed

e
e l’

un

voir sensiblement à la baisse...

Rue de Paris

éth
pit

eB
al

Rue de Béthune
ed
mi
lita

Ru

l 2018 : 1 200 €
line MAIRIE DE LILLE
ire

Mo 2017 : 1 400 €

e du
Ru

Transactions 2018

RUE DE BÉTHUNE - LILLE

77
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019 *(€/m2/an/HT/HC)
C a r t e des va l e u rs l ocatives 20 18 - Lil le Métropole*

CARTE DES VALEURS LOCATIVES 2015 - LILLE MÉTROPOLE


(€/ m2/an/HT/HC) CC : Centre Commercial
-----------------------------------------------------------------
Centres commerciaux
RONCQ (galeries marchandes situées dans l’hypermarché) :
15 000 m2 WASQUEHAL
N°4 en France 14 000 m2 Leurs valeurs locatives sont déterminées par le
HALLUIN
flux de clientèle généré par la grande surface
PAC : 150 – 200 € WERWICQ
E17 PAC : 140 € LEERS alimentaire dite « locomotive » avec un niveau
18 500 m2
S I

: 400 -750 €
VER URTRA

CC : 600 - 800 €
COMINES FRANCE RONCQ
GAN
D/C
O
CC
BELGIQUE médian autour de 600 - 800 € HT / HC / m² / an
DEÛLEMONT
RONCQ
RONCQ N°8 en France plus un intéressement au chiffre d’affaires au profit
LOMME
TOURCOING des bailleurs.
PAC : 140 - 160 €
16 600 m2 FRELINGHIEN
WAMBRECHIES
CC : 500 - 700 €
ROUBAIX
MARQUETTE LEZ LILLE
LEERS
LEERS
PAC : 120-150 € HOUPLINES

-O
U ES
T WASQUEHAL
CC.WASQUEHAL MAC ARTHUR GLEN
L’USINE

CC : 400 - 600 €
PÉRENCHIES RD
O MARCQ EN BARŒUL
EN
LA CHAPELLE
D’ARMENTIÈRES
LOMME
RO
CA
D N 352
LA MADELEINE PAC : Parc d’Activité Commerciale
LOMME -----------------------------------------------------------------
LAMBERSART
DU A2 ENGLOS
ENGLOS
MONS EN BARŒUL CC. FLERS

NK
5 EURALILLE
VILLENEUVE
VILLENEUVE D’ASCQ Les parcs d’activités commerciales
ER VER N 227
BA QU S
ILL E/
EU CA
L LA
LILLE VILLENEUVE
D’ASCQ D’ASCQ
(zones aménagées autour des hypermarchés) :
IS

LOOS
LEZENNES
14 600 m2
ENGLOS
EURASANTÉ
RONCHIN

FACHES
FACHES A27 N°28 en France Les valeurs sont comprises entre 120 et 200 € HT
16 600 m2 VERS
THUMESNIL
THUMESNIL
LESQUIN VERS BRU
TOURNAI
XELLES
/MONS

le m².
LENS/BÉTHUNE
WATTIGNIES
N°3 en France VENDEVILLE AÉROPORT
LILLE-LESQUIN TGV vers
Bruxelles
PAC : 200 € A titre de comparaison les commerces périphé-
SECLIN
SECLIN CC : 1 000 - 1 200 € riques, hors présence d’un hyper, seront dans les
PAC : 150 - 180 € TGV
vers
Pari
s
VE

mêmes niveaux de loyer mais souvent sur des for-


A2
RS

CC : 800 - 1 000 €
VA

3
L
EN
CIE
A1

mats moindres.
S
S / A IS
RRA

NN
LEN S PAR

ES
VER

FACHES THUMESNIL
SECLIN 11 600 m2 -----------------------------------------------------------------
6 500 m2 N°30 en France
La périphérie attire de plus en plus d’enseignes,
PAC : 120 - 140 €
PAC 130 - 160 € de projets neufs comme Lillénium à LIlle Sud et
Promenade de Flandre à Roncq ainsi que des projets
CC : 600 - 800 € de rénovation (Auchan Leers...).
PAC : Parc d’Activité Commerciale
Néanmoins, le marché des centres commerciaux
CC : Centre Commercial reste sensible face aux habitudes des consommateurs,
Source : Correspondance de l’Enseigne / Arthur Loyd à la concurrence accrue de la vente en ligne et à la
conjoncture économique... à ne pas douter qu’une
PAC : Parc d’Avtivité Commerciale mutation d’envergure est certainement nécessaire
pour la pérennité des Centres Commerciaux...
CC : Centre Commercial Source : Correspondance de l’Enseigne / Arthur Loyd

78
*(€/m2/an/HT/HC)
Les principales transactions 2018 en métropole

HALLUIN

E17
La Vie Claire Pirate Paradise WERWICQ
S A I
VER URTR
FRANCE RONCQ / CO
AND
COMINES
G
BELGIQUE

NIEPPE RONCQ
RONCQ
DEÛLEMONT

TOURCOING
TOURCOING La Torrefactory

WAMBRECHIES
FRELINGHIEN
ROUBAIX
WATTRELOS La Braise
Vespa ROUBAIX
Optical Discount HOUPLINES
MARQUETTE
MARQUETTELEZ LILLE
CC.WASQUEHAL MAC ARTHUR GLEN
LEERS
ST L’USINE
UE
-O
PÉRENCHIES RD
DE
NO MARCQ EN BARŒUL Dentego
LA CHAPELLE A N 352
D’ARMENTIÈRES RO
C LA MADELEINE BLEU FORÊT - LILLE
LOMME
LAMBERSART IT Trattoria
ENGLOS
MONS EN BARŒUL CC. FLERS
DU
NK A2 EURALILLE
ER VER 5 N 227
BA QU S
ILL E/
EU CA
L LA
LILLE
LILLE VILLENEUVE D’ASCQ
VILLENEUVE D’ASCQ
IS
LEZENNES
LOOS EURASANTÉ
RONCHIN

Aldi A 27
FACHES VERS BRUX
LESQUIN
LESQUIN
THUMESNIL
ELLES
VERS TOURNAI
/MONS
LENS/BÉTHUNE
WATTIGNIES BOUVINES
VENDEVILLE AÉROPORT Bruxelles
TGV vers
LILLE-LESQUIN
ILLIES

SECLIN
SECLIN
ver
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Krys
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TGV
A2
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Les Cognées
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VE

LES COGNÉES - LILLE


Beers & Co Mister Menuiserie
Basic Fit

79
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
M
CONCLUSIONS & PERSPECTIVES

algré une conjoncture difficile sur cette fin d’année 2018, on constate que certains
secteurs du commerce en métropole lilloise tirent leur épingle du jeu...
On note un véritable dynamisme sur le territoire lillois tant sur les secteurs « Prime »
comme le Vieux Lille, que sur les grandes artères (rue Faidherbe, rue Nationale, rue Pierre
Mauroy etc...). Le centre ville de Lille continue d’attirer les enseignes institutionnelles.
Il n’en est pas de même pour les centres commerciaux, premières victimes de la crise
conjoncturelle de fin d’année et ardemment concurrencée par les sites de vente en
ligne... pendant ce temps, les Retails Park à taille humaine continuent de se développer sur l’ensemble de la
région, offrant des services de proximité, accessibilité, parking VL etc...

Perspectives 2019
La métropole lilloise reste une place forte du commerce puisque l’attractivité des enseignes ne se dément pas, les
investisseurs institutionnels ou locaux restent en veille sur un marché dont les taux de rendement peuvent être
inférieurs à 4% sur du « Prime » en hyper centre de Lille.

L’année 2019 semble démarrer sur un rythme soutenu, dynamique et devrait donc être dans la continuité de 2018...
le tout, rythmée par de multiples projets en cours de réalisation : Centre Commercial des Tanneurs, Le 31, Lillénium,
le SWAM etc...
De bon augure pour le commerce en métropole lilloise !

81
Arthur Loyd > Etude du marché 2018 < Edition 2019
AGEN (47) BESANÇON (25) CAEN (14) DUNKERQUE (59) LAVAL (53) LYON (69)
Stéphanie BACH Carine PROVOST Erwan DAVID Bertrand MERIAUX Joël GASDON Jean-Pascal DENYS
Parc du Pont Royal – Bât A Bât M – Changé – Parc Technopolis 15 Rue Bossuet
29 rue de Mauzac 14 B Rue Lafayette Bât B Parc Beepos 39 Rue Saint Sauveur
251 Avenue du Bois - BP 60159 Rue Louis de Broglie - 53000 LAVAL
47240 CASTELCULIER 25000 BESANCON 14000 CAEN 69006 LYON
59832 LAMBERSART Cedex Tél : 02.43.64.32.32
Tel : 06.13.80.79.89 Tel : 03.80.60.00.00 Tél :02.31.15.60.00 Tél : 03.20.30.38.38 contact@arthurloydlaval.com Tél : 04.72.83.08.08
agen@arthur-loyd.com dijon@arthur-loyd.com caen@arthur-loyd.com bmeriaux@arthur-loyd.com contact@bricerobert.com

AIX EN PROVENCE (13) BIARRITZ (64) CHALON SUR SAONE (71) FONTAINEBLEAU – MELUN (77) LE HAVRE (76) METZ (57)
Pierre-Laurent FIGUIERE Patricia VIDAL Olivia SAUVAT-CORMIER Marc ARDILLY Sylvain MONNIER Grégory BIGEL
Le Triangle - 235 Rue Léon Foucault 38 rue Gambetta 33 avenue Monnot 3 Rue Grande Le Carré Rive Gauche
82 Avenue Foch
13857 AIX EN PROVENCE CEDEX 3 64200 BIARRITZ 71 100 CHALON SUR SAONE 77300 FONTAINEBLEAU 14 Bd du 21ème Rgt d’Aviation54000
76600 LE HAVRE
Tél : 04.42.39.93.99 Tél : 05.59.22.09.33 Tél : 03.85.41.42.00 Tél : 01.64.22.35.84 NANCY
info@figuiere.com info@arthurloydbiarritz.com chalon71@arthur-loyd.com marc.adrilly@arthur-loyd.com Tél : 02 35 42 32 00 Tél : 03.83.36.78.26
lehavre@arthur-loyd.com metz@arthur-loyd.com

AMIENS (80) BLOIS (41) CHARTRES (28) GRENOBLE (38) LE MANS (72) MONTELIMAR (26)
Damien BOUSSEMART Benoit PLUMEL Alexandre ROS Laure FERRIER Benoit PLUMEL Catherine BARUSTA
129 Rue Alexandre Dumas Le Victoria II 84 Avenue Maréchal Maunoury - 4 Rue de l’Octant 39 Boulevard Demorieux Le Petit Pélican
Bureau A101 21 Rue de la Vallée Maillard BP 127 38130 ECHIROLLES Bâtiment Epsilon Boulevard Albert Lebrun
80000 AMIENS BP 90708 - 41007 BLOIS Cedex 28000 CHARTRES Tél : 04.76.43.15.15 72100 LE MANS 26200 MONTELIMAR
Tél : 03.22.92.00.00 Tél : 02.54.74.08.88 Tél : 02.37.88.10.10 grenoble@arthur-loyd.com Tél : 02.43.28.11.11 Tél : 04.75.04.25.83
amiens@arthur-loyd.com blois@arthur-loyd.com contact@arthur-loyd28.com lemans@arthur-loyd.com montelimar@arthur-loyd.com

ANGERS (49) BORDEAUX (33) CHÂTEAUROUX (36) LA GUADELOUPE (97) LILLE (59) MONTPELLIER (34)
Benoît PLUMEL Jean-Raymond BUNEL Benoit PLUMEL Christophe BEUNAICHE Benoît TIROT Michel PEINADO
1 Place André Leroy 69, Rue des Remparts 1 Rue Emile Deschamps Immeuble Le Forum Parc du Pont Royal – Bât A Bât les Centuries
Avenue Ferdinand Forest 251 Avenue du Bois - BP 60159 101 Place Pierre Duhem
49000 ANGERS 33000 Bordeaux 18000 BOURGES
97122 BAIE MAHAULT 59832 LAMBERSART Cedex 34000 MONTPELLIER
Tél : 02.41.31.31.31 Tél : 05.56.79.00.00 Tél : 02.54.74.08.88 Tél : 05.90.25.62.82 Tél : 03.20.30.38.38 Tél : 04.67.20.00.00
angers@arthur-loyd.com bordeaux@arthur-loyd.com chateauroux@arthur-loyd.com info@arthurloyd-iccdom.com bmeriaux@arthur-loyd.com arthur34@arthur-loyd.com

ANGOULEME (16) BOURGES (18) CLERMONT FERRAND (63) LA GUYANE (97) LIMOGES (87) MULHOUSE (68)
Julien BERTRAND Rachida PERRIOT Cristelle FENET Cécile ROUSSEAU Yvon MARTIN Florent MIRBEY
12 Rempart de l’Est 1 Rue Emile Deschamps 2 Rue Becquerel 5 Avenue Louis Pasteur 29 Place Jourdan 5 Rue des Iris
16000 ANGOULEME 18000 BOURGES 63000 CLERMONT FERRAND 97300 CAYENNE 87000 LIMOGES 67380 lINGOLSHEIM
Tél : 05.45.94.61.48 Tél : 02.48.20.02.02 Tél : 04.73.43.41.42 Tél : 05.94.25.19.32 Tél : 05.40.16.32.20. Tel : 06 81 19 09 56
angouleme@arthur-loyd.com bourges@arthur-loyd.com arthur.loyd@ca-centrefrance-immobilier.fr info@arthurloyd-iccdom.com limoges@arthur-loyd.com fmirbey@arthur-loyd.com

ANNECY (74) BREST (29) COMPIEGNE (60) LA MARTINIQUE (97) LORIENT (56) NANCY (54)
Laure FERRIER Erwan LE ROUX Edouard BOUSSION Christophe BEUNAICHE Erwan LE ROUX Grégory BIGEL
72 Rue Cassiopée Immeuble Rocade – Centre Commer- 24 Boulevard Franchet d’Esperey Le Carré Rive Gauche
21, rue de Lyon 454 Avenue de la Mare Gessart
cial Dillon - 3ème Etage – Entrée A 14 Bd du 21ème Rgt d’Aviation
74650 CHAVANOD 29200 BREST 60280 VENETTE 56100 LORIENT
97200 FORT DE France 54000 NANCY
Tél : 04.50.60.15.15 Tél : 02.98.46.28.14 Tél : 03.44.300.600 Tél : 02.97.82.40.40
Tél : 05.96.39.47.17 Tél : 03.83.36.78.26
annecy@arthur-loyd.com cgranger@arthurloydbretagne.fr compiegne-oise@arthur-loyd.com info@arthurloyd-iccdom.com cgranger@arthurloydbretagne.fr nancy@arthur-loyd.com

AVIGNON (84) BRIVE-LA-GAILLARDE (19) DIJON (21) LA ROCHELLE (17) LILLE (59) NANTES (44)
Sébastien BESSON Yvon MARTIN Carine PROVOST Gilles DESVALLOIS Benoït TIROT Yvan QUILLEC
135 Av. Pierre Sémard 29 Place Jourdan 10 Rue Jean Giono 40 rue chaudrier Parc du pont royal – Bât A Immeuble Arbor Jovis
MIN. Bât D2 BP 1004 251, av. du bois - BP 60159 3 Boulevard du Zénith
87000 Limoges 21000 DIJON
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