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INVESTISSEMENT LE MARCHÉ DES PORTEFEUILLES Édition MIPIM 2019
INVESTISSEMENT
LE MARCHÉ DES
PORTEFEUILLES
Édition MIPIM 2019
Une forte croissance des opérations de portefeuilles* sur le marché de l’investissement en 2018 Les

Une forte croissance des opérations de portefeuilles* sur le marché de l’investissement en 2018

Les années se suivent et ne se ressemblent pas

en 2018 Les années se suivent et ne se ressemblent pas « Le marché des portefeuilles

« Le marché des

portefeuilles d’actifs

a incontestablement

retrouvé son dynamisme en 2018.

6,8 milliards d’euros ont ainsi

été investis en France, en hausse de 88% par rapport à 2017. De ce fait, les ventes de portefeuilles ont directement contribué aux volumes records enregistrés sur le marché global de l’investissement en immobilier d’entreprise en 2018, représentant 22% des 30 milliards engagés cette année.

de

portefeuilles s’explique avant tout par le retour des portefeuilles de bureaux, pour près de 2,5 milliards d’ . Toutes les classes d’actifs sont orientées à la hausse en 2018, à l’exception notable des locaux d’activité. Ce sont les ventes de portefeuilles de plus de 100 millions d’ qui ont soutenu le marché en 2018, avec 23 opérations recensées, contre seulement 12 en 2017.

Ce

rebond

des

cessions

Cevan Torossian

Directeur Études & Recherche Arthur Loyd

Le marché des portefeuilles a également été rythmé cette année

par les opérations d’externalisation de patrimoine – groupe Casino en tête – et les arbitrages réalisés par les foncières cotées. Ce sont ainsi 50% des volumes qui sont issus de ces ventes en 2018.

Le désendettement, la gestion active du patrimoine, ou encore, le changement de stratégie interne sont autant de raisons qui poussent généralement ces acteurs à accélérer leur plan de cessions. Le tout a été facilité par l’abondance des liquidités pour l’immobilier d’entreprise, des niveaux de valorisation jugés élevés, et par une prime au portefeuille pour certaines typologies d’actifs.

Enfin, la prédominance des acquéreurs internationaux constitue l’un des marqueurs du marché des portefeuilles en 2018, renforcée par la percée des opérations logistique. »

renforcée par la percée des opérations logistique. » Montants des investissements dans les portefeuilles 2018

Montants des investissements dans les portefeuilles

2018 6,8 Mds d’

2017 3,6 Mds d’

portefeuilles 2018 6,8 Mds d’ € 2017 3,6 Mds d’ €   B U R E
portefeuilles 2018 6,8 Mds d’ € 2017 3,6 Mds d’ €   B U R E
 

BUREAUX

LOGISTIQUE

2018

2,5 Mds d’

1,9 Md d’

2017

+ 223%

+ 82%

2,5 Mds d’ € 1,9 Md d’ € 2017 + 223% + 82% COMMERCE ACTIVITÉ 2018
2,5 Mds d’ € 1,9 Md d’ € 2017 + 223% + 82% COMMERCE ACTIVITÉ 2018

COMMERCE

ACTIVITÉ

2018

2,2 Mds d’

0,2 Md d’

2017

+ 53%

- 38 %

*Les opérations dites Corporate sont exclues de cette étude

d’ € 0,2 Md d’ € 2017 + 53% - 38 % *Les opérations dites Corporate
Les portefeuilles régions et nationaux concentrent 79% des engagements pour 5,4 milliards d’euros en 2018

Les portefeuilles régions et nationaux concentrent 79% des engagements pour 5,4 milliards d’euros en 2018

79% des engagements pour 5,4 milliards d’euros en 2018 *21% | 1,40 Md d’ € *45%

*21% | 1,40 Md d’

5,4 milliards d’euros en 2018 *21% | 1,40 Md d’ € *45% | 3,05 Mds d’

*45% | 3,05 Mds d’

en 2018 *21% | 1,40 Md d’ € *45% | 3,05 Mds d’ € *34% |2,34

*34% |2,34 Mds d’

d’ € *45% | 3,05 Mds d’ € *34% |2,34 Mds d’ € Source : Arthur
d’ € *45% | 3,05 Mds d’ € *34% |2,34 Mds d’ € Source : Arthur
d’ € *45% | 3,05 Mds d’ € *34% |2,34 Mds d’ € Source : Arthur

Source : Arthur Loyd

 

TOP 3 ILE DE FRANCE

TOP 3 RÉGIONS

TOP 3 NATIONAL

 

UP FRONT

  UP FRONT EX EUROSIC MONOPRIX

EX EUROSIC

  UP FRONT EX EUROSIC MONOPRIX

MONOPRIX

  UP FRONT EX EUROSIC MONOPRIX

40 actifs // Bureaux

33 actifs // Bureaux

55 actifs // Commerce

Bureaux 33 actifs // Bureaux 55 actifs // Commerce   - BLACKBEAR (EX EUROSIC) TOPIMMO 3
Bureaux 33 actifs // Bureaux 55 actifs // Commerce   - BLACKBEAR (EX EUROSIC) TOPIMMO 3
Bureaux 33 actifs // Bureaux 55 actifs // Commerce   - BLACKBEAR (EX EUROSIC) TOPIMMO 3
Bureaux 33 actifs // Bureaux 55 actifs // Commerce   - BLACKBEAR (EX EUROSIC) TOPIMMO 3
Bureaux 33 actifs // Bureaux 55 actifs // Commerce   - BLACKBEAR (EX EUROSIC) TOPIMMO 3
Bureaux 33 actifs // Bureaux 55 actifs // Commerce   - BLACKBEAR (EX EUROSIC) TOPIMMO 3
Bureaux 33 actifs // Bureaux 55 actifs // Commerce   - BLACKBEAR (EX EUROSIC) TOPIMMO 3
Bureaux 33 actifs // Bureaux 55 actifs // Commerce   - BLACKBEAR (EX EUROSIC) TOPIMMO 3
 

-

  - BLACKBEAR (EX EUROSIC) TOPIMMO

BLACKBEAR (EX EUROSIC)

  - BLACKBEAR (EX EUROSIC) TOPIMMO

TOPIMMO

  - BLACKBEAR (EX EUROSIC) TOPIMMO
3 actifs // Bureaux 9 actifs // Bureaux 217 actifs // Bureaux

3 actifs // Bureaux

3 actifs // Bureaux

9 actifs // Bureaux

9 actifs // Bureaux

217 actifs // Bureaux

217 actifs // Bureaux
Bureaux 9 actifs // Bureaux 217 actifs // Bureaux   - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE /
Bureaux 9 actifs // Bureaux 217 actifs // Bureaux   - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE /
Bureaux 9 actifs // Bureaux 217 actifs // Bureaux   - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE /
Bureaux 9 actifs // Bureaux 217 actifs // Bureaux   - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE /
 

-

  - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE / CASINO

OUTLET STORES MCARTHURGLEN

  - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE / CASINO

HERCULE / CASINO

  - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE / CASINO

Commerce

2 actifs // Commerce

12 actifs // Logistique

  - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE / CASINO Commerce 2 actifs // Commerce 12 actifs //
  - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE / CASINO Commerce 2 actifs // Commerce 12 actifs //
  - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE / CASINO Commerce 2 actifs // Commerce 12 actifs //
  - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE / CASINO Commerce 2 actifs // Commerce 12 actifs //
  - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE / CASINO Commerce 2 actifs // Commerce 12 actifs //
  - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE / CASINO Commerce 2 actifs // Commerce 12 actifs //
  - OUTLET STORES MCARTHURGLEN HERCULE / CASINO Commerce 2 actifs // Commerce 12 actifs //
2 actifs // Commerce 12 actifs // Logistique *Parts de marché & montants investis en 2018
2 actifs // Commerce 12 actifs // Logistique *Parts de marché & montants investis en 2018
2 actifs // Commerce 12 actifs // Logistique *Parts de marché & montants investis en 2018

*Parts de marché & montants investis en 2018 *Vendeur / Acquéreur

Alors que la hausse des montants investis en 2018 est portée principalement par les opérations

Alors que la hausse des montants investis en 2018 est portée principalement par les opérations > 200 millions d’

Répartition des montants investis par tranches de montants – en milliards d’euros

2018 3,37 +284% + de 200 M€ 2017 0,88 2018 1,85 +47% 100 - 200
2018
3,37
+284%
+ de 200 M€
2017
0,88
2018
1,85
+47%
100 - 200 M€
2017
1,26
2018
0,78
-16%
50 - 100 M€
2017
0,94
2018
0,79
+45%
0 - 50 M€
2017
0,55
Source : Arthur Loyd

< 50

50 - 100

100 – 200

> 200

M € M € M € M €
M
M
M
M

Tous les segments, à l’exception des opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros, sont orientés à la hausse en 2018

Les opérations > 200 millions d’euros sont particulièrement recherchées : elles concentrent près de 3,4 milliards d’euros, avec 9 signatures

Pour autant, la taille moyenne des opérations réalisées en 2018 ressort à 88 millions d’euros. En effet, plus de la moitié des 77 portefeuilles identifiés porte sur des montants inférieurs à 50 millions d’euros

-

Les fonds d’investissement sont les principaux acteurs des cessions & des acquisitions de portefeuilles en 2018

Les foncières SIIC privilégient les ventes de portefeuilles pour l’arbitrage de leurs actifs non stratégiques : leurs cessions avoisinent 1,7 milliard d’euros, avec des portefeuilles majoritairement régionaux (ex. Gecina ou Covivio)

cessions avoisinent 1,7 milliard d’euros, avec des portefeuilles majoritairement régionaux (ex. Gecina ou Covivio)
…le marché des portefeuilles est dominé par les fonds d’investissement Typologie des vendeurs & acquéreurs

…le marché des portefeuilles est dominé par les fonds d’investissement

Typologie des vendeurs & acquéreurs – volumes d’investissement en milliards d’euros

Fonds

d’investissement

Compagnies

d’assurance

Autres foncières

SCPI / OPCI

Foncières SIIC

Utilisateurs

Promoteurs

Cessions Acquisitions 2,38 3,43 0,25 1,24 0,04 1,18 0,69 0,04 1,73 0,15 1,69 Source :
Cessions
Acquisitions
2,38
3,43
0,25
1,24
0,04
1,18
0,69
0,04
1,73
0,15
1,69
Source : Arthur Loyd
0,50

Opérations de « sale & leaseback » en 2018

Commerce

1 e 2 e 3 e
1 e
2 e
3 e

Bureaux

Logistique

1,69 Md d’ et 15 opérations au total, dont 5 de plus de 100 M d’

Source : Arthur Loyd

dont 5 de plus de 100 M d’ € Source : Arthur Loyd COMMERCE NATIONAL La

COMMERCE

5 de plus de 100 M d’ € Source : Arthur Loyd COMMERCE NATIONAL La part

NATIONAL

La part de vendeurs Utilisateurs représente 1,69 milliard d’euros et correspond aux opérations de sale & leaseback portant particulièrement sur les portefeuilles d’actifs commerciaux et sur des périmètres nationaux, à l’instar des portefeuilles « Monoprix » cédés par Casino.

commerciaux et sur des périmètres nationaux, à l’instar des portefeuilles « Monoprix » cédés par Casino.
Les investisseurs internationaux dominent le marché des portefeuilles en 2018 Provenance des vendeurs & acquéreurs

Les investisseurs internationaux dominent le marché des portefeuilles en 2018

Provenance des vendeurs & acquéreurs – volumes en milliards d’euros

Amérique du Nord 1 Md 0,7 Md Reste de l’Europe 1,5 Md 1,6 Md 0,1
Amérique du Nord
1 Md
0,7 Md
Reste de l’Europe
1,5 Md
1,6 Md
0,1 Md
0,2 Md
Vendeurs
Moyen-Orient
0,5 Md
Acquéreurs
Focus France
Source : Arthur Loyd
Asie / Pacifique
4,5 Mds
2,9 Mds
Les investisseurs étrangers, dont l’Amérique du Nord en tête, représentent 56% des
acquisitions de portefeuilles situés en France. Un phénomène qui s’explique avant tout
par l’engouement des investisseurs étrangers pour les portefeuilles d’actifs logistique
Près de la moitié des volumes porte sur des opérations Core + en 2018 Engagements

Près de la moitié des volumes porte sur des opérations Core + en 2018

Engagements par profil de risque – opérations > 50 millions

CORE

CORE +

VALUE ADD / OPPORTUNISTE

! ! !
!
!
!

1,95 Md d’ 33% des montants

Majoritairement en régions et en IDF

2,83 Mds d’ 47% des montants

Majoritairement national et en régions

1,21 Md d’ 20% des montants

Répartition équilibrée entre IDF, national & régions

-

-

-

Les fonds étrangers et les

Un segment principalement animé

65% des engagements réalisés

compagnies d’assurance sont

en

2018

par

les

fonds

par des fonds nord-américains

les plus actifs e n 2018

d’investissement

et

les

foncières

-

-

privées

Opération majeure de 2018 :

Le commerce est prépondérant

-

portefeuille Topimmo, acheté

avec près d’1,1 milliard d’euros

Seule typologie où les investisseurs français sont majoritaires en volumes

par Colony pour un montant proche de 400 millions d’euros

Source : Arthur Loyd

sont majoritaires en volumes par Colony pour un montant proche de 400 millions d’euros Source :
  AUTEURS Cevan TOROSSIAN Directeur Études & Recherche Cécile PELLEGRIN Chargée d’Études Stephen
 

AUTEURS

Cevan TOROSSIAN Directeur Études & Recherche

Cécile PELLEGRIN Chargée d’Études

Stephen BOUAZZA Data Miner

Département Études & Recherche

cevan.torossian@arthur-loyd.com

cecile.pellegrin@arthur-loyd.com

stephen.bouazza@arthur-loyd.com

Vincent BOURDON Directeur Marketing & Digital Elisa GIVAUDAN Chef de projets Marketing & Digital RÉALISATION

Vincent BOURDON Directeur Marketing & Digital

Elisa GIVAUDAN Chef de projets Marketing & Digital

BOURDON Directeur Marketing & Digital Elisa GIVAUDAN Chef de projets Marketing & Digital RÉALISATION GRAPHIQUE

RÉALISATION GRAPHIQUE

Département Marketing & Digital

vincent.bourdon@arthur-loyd.com

elisa.givaudan@arthur-loyd.com

Remerciements à l’équipe Investissement pour sa participation à l’élaboration de cette étude

pour sa participation à l’élaboration de cette étude + de 70 implantations partout en France -

+ de 70 implantations partout en France

- 350 collaborateurs -

3 Structures Transverses :

en France - 350 collaborateurs - 3 Structures Transverses : INVESTISSEMENT LOGISTIQUE ASSET MANAGEMENT
en France - 350 collaborateurs - 3 Structures Transverses : INVESTISSEMENT LOGISTIQUE ASSET MANAGEMENT

INVESTISSEMENT

LOGISTIQUE

- 3 Structures Transverses : INVESTISSEMENT LOGISTIQUE ASSET MANAGEMENT http://www.arthur-loyd.com/r/investissement

ASSET MANAGEMENT

Transverses : INVESTISSEMENT LOGISTIQUE ASSET MANAGEMENT http://www.arthur-loyd.com/r/investissement @arthurloyd

http://www.arthur-loyd.com/r/investissement

ASSET MANAGEMENT http://www.arthur-loyd.com/r/investissement @arthurloyd /company/arthurloyd Disclaimer : En dépit de la

@arthurloyd

/company/arthurloyd

@arthurloyd /company/arthurloyd Disclaimer : En dépit de la rigueur méthodologique avec

Disclaimer : En dépit de la rigueur méthodologique avec laquelle ce document et son contenu ont été élaborés, en aucun cas la responsabilité d’Arthur Loyd et/ou de ses partenaires membres du réseau Arthur Loyd ne pourra être engagée. La reproduction ou diffusion de tout ou partie de ce document et de ses infographies est autorisée à condition d’en mentionner la source. Certaines des icones utilisées sont issues du site internet Flat Icon.

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