Los 5 elementos

clave para triunfar

en las subastas

por Tristán el Subastero

 ÍNDICE

¿Quién es Tristán el Subastero?

Introducción

1. Estudiar a fondo el expediente judicial

2. Conocer las cargas registrales

3. Comprobar la existencia del inmueble

4. ¿Quien lo posee?

5. Valorarlo con exactitud

LOS 5 ELEMENTOS CLAVE PARA TRIUNFAR EN LAS SUBASTAS

por Tristán el Subastero http://subastanomics.com
 ¿Quién es Tristán
el Subastero?
Tristán es subastero profesional desde otoño de 1991
(antes era marino mercante) y publica su blog de subas-
tas desde enero de 2009.

Lleva más de veinte años invirtiendo en bienes inmuebles

que compra en las subastas judiciales para sí mismo y
para sus clientes.

Y ahora, además, asesora a quien se lo pide desde su

web http://subastanomics.com

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 Introducción

Invertir en las subastas judiciales está al alcance de cual-

quiera que tenga el suficiente sentido común como para
distinguir las situaciones francas de las comprometidas.

¿Cómo se distinguen las situaciones comprometidas de

las que no lo son? Respuesta: con sentido común.

Cualquier situación que se salga de la normalidad es po-

tencialmente arriesgada. Cualquier situación que pueda
devenir en comprometida hay que dar por supuesto que
lo hará y cualquier situación en la que haya cosas que
desconozcamos hay que ponerse en lo peor y entender
que el riesgo es grande.

Solo dominando los 5 elementos clave de las subastas

judiciales podremos realizar una inversión segura.

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 1. Estudiar a fondo
el expediente judicial

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El expediente judicial es el principio y el final de toda inver-
sión en las subastas judiciales. Todo lo que ocurra en el pro-
cedimiento judicial a partir de nuestra adjudicación se po-
dría haber previsto examinando adecuadamente los autos.

¿Qué hay que buscar en un expediente judicial?

Esta es la info más importante:

• Nombre de los demandados, su nif y domicilio

• Nombre de propietario del inmueble a subastar, su nif
y su domicilio
• ¿Coincide el domicilio de los demandados y/o del pro-
pietario con la dirección del inmueble subastado?
• ¿Se trata de una sociedad mercantil? Datos de la misma
• Procurador y letrado de los demandados
• Nombre del acreedor, su procurador y su letrado
• Cantidad adeudada desglosada
• Fecha de la demanda
• Correcta dirección postal del inmueble subastado
• Datos registrales
• Descripción y superficie
• Linderos
• ¿Es VPO? Número de expediente y fecha de calificación
• Datos catastrales
• Certificación de Cargas registrales y su fecha
• Notificaciones judiciales, ¿están bien hechas, han sido
positivas, dónde se han realizado?
• Tasación judicial. Origen de mucha info y de fotos.

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Y además:

• ¿Se ha suspendido anteriormente esta misma subasta?

¿Por qué?
• ¿Se ha quebrado anteriormente la subasta? ¿Por qué?
• ¿Se ha dilatado mucho el procedimiento?
• ¿El demandado ha presentado muchos recursos?
• ¿Ha presentado apelaciones?
• ¿Cuánto tiempo tarda el juzgado en proveer los escritos?

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 2. Conocer las
cargas registrales

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Examinar una Certificación de Cargas es muy sencillo pero
también muy delicado.

Hay que transcribir por orden cronológico todas las inscrip-

ciones y anotaciones registrales, sus descripción y su fecha.

Luego hay que ubicar la carga ejecutada en el procedimien-

to judicial, sabiendo que la misma y las cargas posteriores
quedarán canceladas tras la subasta y que las cargas ante-
riores deberá pagarlas el adjudicatario si desea evitar que le
subasten el inmueble recién adquirido.

No son cargas registrales, pero también son deudas inhe-

rentes al inmueble los recibos impagados de IBI y las cuo-
tas atrasadas de comunidad, cada uno con sus respectivos
límites temporales.

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 3. Comprobar la
existencia del inmueble

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Sin duda lo peor que te puede suceder en las subastas judi-
ciales es comprar algo cuya existencia sea solo virtual, que
solo exista en el Registro de la Propiedad.

Es decir, que tenga número de finca registral y una descrip-

ción, pero que no exista realmente.

¿Cómo puede ocurrir algo así?

Es más frecuente de lo que los ciudadanos creen.

Por ejemplo, el promotor incluyó un local en el proyecto ori-

ginal con el que hizo la división horizontal, pero luego la rea-
lidad le llevó por otros senderos y al final ese espacio se lo
comieron otras fincas quedando reducido a solo 10 m2 que
actualmente se dedican a cuarto de calderas.

O bien, un gran latifundio del que fueron segregándose otras

fincas rústicas mayores de lo que en su día se fue declaran-
do, de forma que finalmente ha quedado un resto registral
que no existe en la realidad.

O, finalmente, una gran parcela sobre la que se ha urbaniza-

do y que tras el proyecto, los tiras y aflojas y los pasteleos
con la administración de turno, tal o cual parcela es en rea-
lidad uno de los viales de la urbanización.

Para evitarlo hay que averiguar en el expediente judicial la

dirección postal correcta para lo cual también puede ayudar
la Referencia Catastral.

Visitarlo y hablar con el demandado es imprescindible para

que aflore cualquier error en este sentido.

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 4. ¿Quién lo posee?

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Los inmuebles que salen a subasta pueden estar siendo ha-
bitados por los demandados, por inquilinos, por okupas o
también pueden estar vacíos.

¿A que no es lo mismo una cosa que la otra?

Si la inversión inmobiliaria la hacemos con idea de comprar

en rentabilidad podría no tener importancia que el inmueble
esté alquilado.

Aunque siempre será importante conocer los datos del

arrendamiento: fecha, plazo, renta mensual, etc.

Por el contrario, si hacemos la inversión exclusivamente

para especular, entonces el arrendamiento será la peor si-
tuación posible.

En tal caso nuestro orden de preferencia será:

1. Que la casa esté vacía

2. Que esté okupada por alguien con coleta
3. Que al okupa le haya metido ahí la mafia de los clanes
4. Que la casa sea la vivienda familiar del demandado
5. Lo peor, que la casa esté arrendada
6. Aún peor, que exista un usufructuario que se nos haya
pasado por alto al estudiar el expediente

En cualquier caso, igual que en el punto anterior, se hace im-

prescindible una visita al inmueble y una larga conversación
con quien lo esté disfrutando.

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 5. Valorarlo con
exactitud

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No importa que todo lo anterior lo hayamos hecho correc-
tamente si al final cometemos el error de valorar el inmueble
subastado por encima de su Valor Real Actual.

¿Qué es el Valor Real Actual?

Es el precio real al que podremos firmar la venta en un plazo

de unos cuatro o seis meses desde que hayamos iniciado la
comercialización.

Además de las webs inmobiliarias habituales es muy impor-

tante la opinión de las agencias inmobiliarias de la zona pero
la verdadera clave del precio actual la tiene solo la familia o
agencia que haya vendido el último inmueble similar lo más
cerca posible de la dirección postal del inmueble subastado.

Solo el último vendedor conoce exactamente el precio al

que se firmó esa venta.

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