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Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1090531-24.2014.8.26.0100 e código 1569028.
SENTENÇA
CONCLUSÃO
Em 15 de setembro de 2015, faço estes autos conclusos à MMª Juíza Doutora Priscilla Buso
Faccinetto. Eu, Alexandre Leme Bovo (Assistente Judiciário) subscrevi.
Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por PRISCILLA BUSO FACCINETTO, liberado nos autos em 15/09/2015 às 13:43 .
Vistos.
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O E. Supremo Tribunal Federal já de há muito se posicionou no sentido de que a
necessidade de produção de prova em audiência há de ficar evidenciada para que o julgamento
antecipado da lide implique em cerceamento de defesa.
Afasto a preliminar de ilegitimidade passiva suscitada pela ré BANCOOP, pois a
parte autora pleiteia a outorga de escritura definitiva de imóvel adquirido antes da transferência
do empreendimento à corré OAS, ou seja, em setembro de 2005.
No mérito, os pedidos são parcialmente procedentes. A parte autora afirma que
aderiu ao contrato de adesão junto à Bancoop referente ao apartamento nº 138, bloco A, em a-
gosto de 2001, pelo valor total de R$ 60.176,97. Alega, ainda a parte autora que a requerida Ban-
coop, teria realizado o saque do Fundo de garantia no montante de R$ 18.996,61, a título de qui-
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tação em 03 de maio de 2005.
Nenhuma das Rés impugna tais alegações. Assim, considerando que a autora pa-
gou o preço à ré BANCOOP antes da cessão do empreendimento à OAS, tem direito à escritura
definitiva, conforme decisões reiteradas do TJSP. Nesse sentido:
"COOPERATIVA DOS BANCÁRIOS - Bancoop - Conjunto Altos do Butantã - A-
quisição de unidade pela autora integralmente paga, nos limites do contrato celebrado. Recusa
na outorga da escritura definitiva, ao fundamento de que os aderentes se reuniram em assembleia
e aprovaram o trespasse do empreendimento para a Construtora OAS, que revende as unidades a
preço de mercado; inclusive para os que já haviam recebido as unidades respectivas, como a
autora. Ilegalidade à luz do CDC. Provimento para outorga de escritura definitiva. Dano moral
inexistente. Dissabor decorrente do risco do negócio". (Apelação nº 0121931-78.2011.8.26.0100,
Rel. Des. Enio Zuliani, 4ª Câmara de Direito Privado, j. 04/04/2013).
Assim, considerando quitação por ocasião do pagamento integral do débito e
sendo aplicável o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a ré BANCOOP age como for-
necedora ao angariar consumidores para suas unidades habitacionais, tem a parte autora o direito
ao imóvel adquirido e quitado, não sendo obrigada a sujeitar-se às imposições financeiras da co-
operativa e a novas condições impostas pela corré OAS, que sucedeu os direitos e obrigações da
Bancoop.
E, em que pese a realização de assembleia pela BANCOOP em que houve apro-
vação da transferência dos direitos e obrigações para OAS, há que se observar que esta assem-
bleia realizou-se em 28 de janeiro de 2013, ou seja, após a quitação da unidade pela parte autora.
Logo, a assembleia e o posterior acordo entre a Bancoop e a OAS não poderiam,
evidentemente, alcançar o ato jurídico perfeito e a situação jurídica já consolidada da parte re-
querente, sendo inquestionável a inexigibilidade da cobrança a título de reforço de caixa ou qual-
quer outra, em vista do pagamento integral, não podendo ser a parte autora apenada em razão da
demora na realização e entrega do empreendimento.
Doravante, devem as requeridas outorgar à parte autora a escritura definitiva do
apartamento descrito na petição inicial.
Sobre as cobranças a título de resido e reforço de caixa, já se pronunciou o E.
Tribunal de Justiça:
"Apelação cível Ação de cobrança Regime de incorporação imobiliária e cons-
trução travestido de regime cooperativo Aplicação do CDC e CC Princípios de probidade con-
tratual - Cláusula de apuração final Inespecífica previsão de rateio final - Regime de aquisição
pelo preço de custo Gastos deveriam ter sido apresentadas ao longo da construção Ausência de
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demonstração específica da origem das despesas, apresentadas em assembleia geral da coope-
rativa, não se tratando apenas dos cooperados do Residencial Casa Verde - Confirmação da
sentença por seus próprios fundamentos, segundo o art. 252 do RI - Recurso desprovido (Voto
3691)" (Relator(a): Silvério da Silva; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 8ª Câmara de Direito
Privado; Data do julgamento: 01/10/2014; Data de registro: 22/10/2014)
Devidos também são os lucros cessantes, trata-se de empreendimento datado de
2001, e que, ao que conste dos autos, não foi entregue. O atraso na entrega, ainda que alegue a
requerida que a responsabilidade pelo atraso se deu em virtude da inadimplência de terceiros, não
pode prejudicar a parte autora que quitou a sua contraprestação respectiva e, ficou sem o seu i-
móvel em virtude da má administração da ré (Bancoop) que teve, inclusive que ceder o empre-
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endimento para ser concluído por terceiro. É de rigor, portanto, a indenização pelas perdas e da-
nos causados ao autor.
Neste sentido:
"COOPERATIVA. Termo de adesão para aquisição de unidade habitacional. I-
nadimplência da cooperativa. Atraso na entrega da obra. Resolução. Devolução integral e ime-
diata das parcelas. Dedução de valores afastada. Cobrança de saldo residual. Inadmissibilidade.
Necessidade de aprovação prévia em assembleia. O prazo estimado para conclusão das obras na
qual se inseria o imóvel compromissado à autora, era de quatro anos. Sucede que, decorridos
mais de quatro anos da data prevista, sequer havia começado as obras, razão pela qual a au-
tora ajuizou a presente ação. Resolvido o contrato por culpa exclusiva da compromissária
vendedora, a compromissária compradora tem direito à devolução integral e imediata
das parcelas pagas. Uma vez resolvido o contrato por culpa exclusiva da parte contrata-
da, devem as partes voltar ao estado anterior e responder a culpada pelas perdas e danos
sofridos pela autora, nos termos do art. 389 do Código Civil, afastada qualquer previsão
de retenção estabelecida no ajuste. A ré efetuou a cobrança de saldo residual, não pre-
visto em contrato e que demanda prévia aprovação da cobrança dos adicionais em as-
sembleia. A aprovação das contas da cooperativa não é suficiente para substituir a deli-
beração envolvendo a exigência de saldo residual. A conduta da ré em cobrar saldo resi-
dual, fixado unilateralmente, a qualquer tempo e sem prévia aprovação pelos cooperados
fere o princípio da boa-fé objetiva, visto que cria uma situação de insegurança para os
cooperados, que são surpreendidos com nova cobrança, sem nunca obter a quitação da
unidade adquirida. Sentença mantida. Recurso não provido.". (Relator(a): Carlos Alberto
Garbi; Comarca: São Paulo; Órgão julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Data do
julgamento: 15/10/2013; Data de registro: 17/10/2013).
Quanto ao prejuízo material neste caso dispensa provas, pois independentemente
do destino que fosse dado ao apartamento, é certo que a parte autora com ele contava em seus
planos e teve que rever as finanças por conta do atraso na entrega. Como indenização material de
lucros cessantes entendo condizente com o ato praticado no mercado a fixação de aluguel no valor
equivalente a 0,8% do valor atual do imóvel, que deverá ser avaliado em perícia em liquidação de
sentença, até a data da efetiva entrega do bem.
Não há que se falar em anulação dos termos do acordo pactuado pelas partes re-
queridas e homologado em juízo, contudo, considerando o ato jurídico perfeito consistente na
quitação do contrato mediante o pagamento integral do valor acordado pela parte autora, antes da
cessão do empreendimento, são inexigíveis as cobranças posteriores a título de retenção de caixa
ou valores residuais, e não se aplicam aos autores os seus termos.
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Ante o exposto JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE a ação para: a)
declarar inexigíveis as cobranças referentes ao contrato pactuado originalmente pela autora e re-
querida Bancoop; b) Condenar as rés COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCÁRIOS
DE SÃO PAULO - BANCOOP e OAS EMPREENDIMENTOS S/A a outorgar a escritura defi-
nitiva do apartamento nº 138, bloco A, do Condomínio Residencial Casa Verde, situado à Rua
Reims, nº 120, servindo a presente sentença, após seu trânsito em julgado como título hábil à
transferência, junto ao Registro de Imóveis respectivo, e, por fim, c) condenar as rés
(solidariamente) a indenizarem os autores pelos lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega
da obra, em 0,8% do valor atual do imóvel, que deverá ser avaliado em perícia em liquidação de
sentença, até a data da efetiva entrega do bem, no período referente aos últimos cinco (05) anos a
contar da propositura da ação, e até a data da entrega definitiva das chaves.
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Sucumbentes, as corrés arcarão, solidariamente, com custas e despesas processu-
ais, e com honorários advocatícios da autora, que fixo em 15% sobre o valor da condenação em
dinheiro, atualizado, que será apurado em apurado em liquidação de sentença.
P.R.I.C.
São Paulo, 15 de setembro de 2015.
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