LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

La finalidad del procedimiento registral es la inscripción del título en el Registro, y

se inicia con la presentación de éste en la oficina respectiva, en consecuencia el
procedimiento registral se sustenta solo en el documento público, y si el mismo
llega a inscribirse, entonces el título es el fundamento de la inscripción.

Podemos establecer que para llegar a la inscripción registral, debe existir el

documento o los documentos, la presentación del mismo, su calificación registral
y finalmente el asiento de inscripción correspondiente.

Se puede indicar que la inscripción registral constituye un acto administrativo, ya

que reúne los requisitos establecidos para el acto administrativo, sin embargo
carece de motivación no obstante se fundamenta en el documento o
documentos públicos los mismos que sirven de sustento a la actividad efectuada
por el registrador.

¿Qué es la inscripción registral?

La inscripción, como constancia en el Registro, es un medio de conceder una

protección jurídica específica al titular inscrito, mediante la publicidad registral,
esto es, la publicidad que ofrece el Registro de la Propiedad. Y esta especial
protección se deja a la voluntad de los adquirentes los cuales pueden decidir si
inscribir o no.

¿Cuáles son las funciones de la inscripción registral?

A pesar de que es una facultad voluntaria, la publicidad registral ofrece una
garantía o seguridad jurídica en el tráfico jurídico. Se considera que el Registro de
la Propiedad tiene las siguientes funciones:

– Se inscriben los actos que afectan a la propiedad o a los derechos reales sobre
bienes inmuebles, ya sean éstos de titularidad pública o privada. Puede también
inscribirse determinadas concesiones administrativas y bienes de dominio público.

– El Registro de la Propiedad hace públicos los hechos, actos y derechos inscritos

para quienes tengan legítimo interés en conocerlos.
¿Cuáles son los efectos que produce la inscripción en el Registro de la Propiedad?
Los efectos que produce la inscripción en el Registro de la Propiedad son:

• Legitimación registral: Se presumirá que los derechos reales inscritos existen y

pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De
igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales
tiene la posesión de los mismos.

• Inoponibilidad: Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes

inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad no perjudican a terceros.

• Fe pública registral: La persona que de buena fe adquiera a título oneroso

algún derecho de alguien que en el Registro aparezca con facultades para
transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su
derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por
razones que no consten en el Registro.

• Presunción de veracidad: Los asientos por los que se inscriben los títulos en el
Registro de la Propiedad producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud. Es decir, se presume que lo inscrito en el Registro de la Propiedad se
corresponde con la realidad mientras no se demuestre lo contrario.

• Salvaguarda judicial: Los asientos del Registro están bajo la salvaguarda de los
Tribunales y producen todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en
los términos establecidos por la Ley.

• Protección judicial de los derechos inscritos: Las acciones reales procedentes

de derechos inscritos pueden ejercitarse a través de un proceso legal contra
quienes sin título inscrito se opongan a tales derechos o perturben su ejercicio.
INSCRIPCIÓN Y ASIENTO. TIPOS DE ASIENTOS

En un sentido más estricto, el término inscripción puede ser utilizado en una

acepción genérica (como equivalente a asiento registral, y comprensivo de toda
clase de asientos que se practican en el registro) y en una acepción más limitada
(como un tipo concreto de asiento registral: el asiento de inscripción).

A) En sentido amplio o genérico, de inscripción como asiento registral, se puede

definir como la constatación o expresión formal y solemne, hecha en los libros del
Registro, de los hechos, actos y contratos que por su naturaleza pueden tener
acceso al mismo, para que surtan los efectos previstos por la Ley.

Existen, por lo tanto, distintos tipos de asientos registrales:

• Las inscripciones, propiamente dichas.

• Los asientos de rechazo.

• Anotaciones preventivas.

• Cancelaciones.

• Notas marginales.

Por lo tanto, muchas veces se habla de que algo está inscrito en el Registro y no
siempre ello tiene por qué coincidir con el asiento de inscripción, propiamente
dicho.

B) En su sentido más restringido, la inscripción es un tipo concreto de asiento

registral: el llamado asiento de inscripción, se trata del asiento principal de los
libros registrales: el asiento final y definitivo, que se practica en los libros de
inscripciones, y constata o publica la constitución o modificación de un derecho
real.

En nuestro sistema, el propio asiento de inscripción consiste en hace constar en el

Registro un extracto o resumen del contenido del documento (el título que tiene
acceso al mismo) comprensivo de los pactos del mismo que tengan eficacia real
erga omnes (trascendencia real). Por lo tanto, la inscripción no tiene un
contenido propio, sino aquél que le “presta” el negocio que refleja o contiene.

Por lo tanto, la inscripción no supone una reproducción literal del negocio inscrito,
sino una depuración jurídica del mismo, ya que mediante la calificación registral
se determina qué aspectos de dicho negocio son susceptibles de obtener la
protección especial que el Registro dispensa, inscribiéndose sólo las cláusulas de
transcendencia real.
El acta de inscripción aparece así como el juicio que hace el Registrador del acto
registrado, por el que se precisa con toda exactitud “qué es lo que inscribe”, es
decir, qué derechos o situaciones merecen la protección que dispensa el
Registro.

Por último, la inscripción, una vez realizada, queda bajo la salvaguardia de los
Tribunales.

Clases de inscripción

a. Inscripción constitutiva
Esta clase de inscripción constituye un requisito indispensable para que la
transferencia o constitución de un derecho real tenga lugar. Gracias a esta
clase de inscripción, queda perfeccionada la transmisión o constituido el
derecho real.
Ejemplo de esta clase de inscripción es la Hipoteca, pues si ésta no es
inscrita en el registro correspondiente, aunque haya sido elevada
a Escritura pública, no existe la garantía real.
b. Inscripción declarativa
Esta clase consiste en publicar un cambio ya ocurrido,
independientemente del registro. Para esta clase de inscripción, basta la
existencia del título para la transmisión del derecho real.
Reconoce la pre-existencia de los derechos reales, de los que se toma nota
para su oportuna publicidad y demás efectos que establezca la ley.

EL TERECERO ANTE LA INSCRIPCIÓN REGISTRAL

La protección otorgada al tercer adquirente, es lo que se conoce como fe

pública registral y su consecuencia jurídica es el mantenimiento del tercero en su
adquisición, haciendo inatacable su título adquisitivo frente a cualquier acción
ejercitada. Es un hecho que quien adquiere confiando en la veracidad y
exactitud del Registro de la Propiedad es protegido en su adquisición.

Esta situación de protección del tercero y la consiguiente consumación de la

adquisición a non domino, determina la irreivindicabilidad por parte del
propietario extrarregistral. Este sólo tendrá un derecho de naturaleza personal
para dirigirse contra el causante del daño, dependiendo de las circunstancias
que se hayan dado. Si el transmitente no propietario, aunque titular registral,
actuó con dolo o mala fe -sin perjuicio de la responsabilidad penal en la que
haya podido incurrir-, deberá resarcir al verdadero titular extrarregistral del daño
causado. Si por el contrario actuó sin culpa, también lo debe resarcir del daño
causado, al haberse producido un enriquecimiento injusto del transmitente a
costa del propietario extrarregistral.

A todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, y de
igual modo se presume que quien tenga inscrito el dominio o los derechos reales
tiene la posesión de los mismos.
En consecuencia, los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes
inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la
Propiedad no perjudican a terceros, y la persona que de buena fe adquiera a
título oneroso algún derecho de quien en el Registro aparezca con facultades
para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su
derecho, aunque después el derecho del transmitente resulte no ser válido por
razones que no consten en el Registro.
Es decir, pocas posibilidades de recuperar su inmueble le quedan al propietario
que decidió no inscribir la titularidad de su dominio en el Registro de la Propiedad
y que no tuvo conocimiento de su enajenación o venta a favor de un tercero.

¿Quién es el dueño del subsuelo?

Partiendo de esta manera la pregunta parece, o la preocupación por el tema,

parece un poco abstracta y tal vez difícil de comprender. Los abogados
dedicados al derecho minero, los empresarios mineros, los sindicalistas, podrían
estar interesados en el tema más allá de un ámbito estrictamente limitado al de la
actividad.

Para presentar el problema y tratar de explicar porque la propiedad del subsuelo

es relevante, política y económicamente.

Si encuentras petróleo en tu casa, oro, plata, cobre, estaño o lo que fuere, pues
no es tuyo, es del gobierno. Y el Estado puede asignarlo a través de determinados
procedimientos, más o menos parecidos en los países de América latina, a quien
le parezca.

En Guatemala la legislación en materia minera es bastante parecida a la de

América Latina, en cuanto que la propiedad del subsuelo le pertenece al Estado,
la propiedad de los recursos naturales le pertenece al Estado. Esto es así en todo
el derecho civil latinoamericano y plantea una excepción en el régimen general
de la propiedad.

La regla en el derecho civil latinoamericano, siguiendo por lo demás el derecho

romano, es que la propiedad se extiende del suelo hacia arriba, el sobresuelo, y
hacia abajo, el subsuelo, en la medida que se útil para el propietario. Ese es el
principio general, esto es verdad siempre salvo que encontremos mineral, gas o
petróleo en el subsuelo, en ese caso se produce una excepción. Yo soy dueño del
sobresuelo, del suelo y del subsuelo a menos que se encuentre algún recurso
natural en cuyo caso el subsuelo le pertenece al Estado.

Esencialmente el concepto es que el régimen general de la propiedad es sin

embargo el de respetar la propiedad del subsuelo y que sólo excepcionalmente
las personas dejan de ser propietarias del subsuelo y esto ocurre cuando el
subsuelo contiene alguna riqueza minera, mientras que cuando no la tiene, el
subsuelo es nuestro, cuando la tiene el gobierno la expropia.

Si usted necesita hacer un sótano porque le conviene o a su empresa, se

construyen los sótanos que fueren necesarios para la utilidad del propietario. El
problema se plantea cuando el subsuelo tiene una relevancia económica porque
contiene minerales, metales, petróleo o gas, en cuyo caso se convierte
automáticamente en propiedad estatal.

Esta regla del derecho latinoamericano es una reminiscencia del derecho

indiano. El derecho indiano era aquella parte del derecho castellano aplicable a
América, a Las Indias. El derecho castellano aparentemente, tiene normas
discrepantes o por lo menos no unánimes respecto a la propiedad del subsuelo.
No obstante, el derecho indiano en materia de minería recoge una reserva
absoluta de la propiedad del subsuelo: la propiedad del subsuelo es del Rey y el
Rey de España era el dueño del subsuelo en las Américas.

Las repúblicas latinoamericanas heredan esa facultad real y la incorporan a la

legislación, al extremo de que, por ejemplo, los pagos que en algunos países hay
que hacer de algún tipo en concepto de concesión o de derecho minero, se
denominan regalías hasta el día de hoy, lo cual es una reminiscencia del derecho
real, del derecho regio que existe sobre la propiedad Estatal del subsuelo. El rey
era el propietario del subsuelo y durante la colonia se le pagó el quinto real por
toda explotación minera hispanoamericana y el rey cobró un impuesto, un
derecho en realidad, como propietario del subsuelo, como una compensación
que se le pagaba como consecuencia de la extracción de minerales.