El Fideicomiso como herramienta

en el Desarrollo de Proyectos
Inmobiliarios
 FIDEICOMISO
Concepto: La fiducia es un negocio jurídico
en virtud del cual una persona natural o
jurídica llamada FIDEICOMITENTE entrega uno
o más bienes a otra persona FIDUCIARIO,
quien se obliga a administrarlos o enajenarlos
y cumplir una finalidad determinada, a favor
del contribuyente o de un tercero llamado
BENEFICIARIO o FIDEICOMISARIO
Base Legal: Código de Comercio Art. 766 al Art. 769
 RAIZ ETIMOLOGIA

Proviene de la palabra latina “FIDES” la cual significa FE o

CONFIANZA.
Se refiere a la relación que existe entre el Fideicomitente
(cliente) y el Fiduciario ( Banco o Financiera); a la fe que
deposita el Fideicomitente en que el actuar del Fiduciario será
de acuerdo a sus instrucciones.
El Fiduciario debe mantener una separación total entre su
patrimonio y los bienes que se le transmitan o encarguen en
fideicomiso
Base Legal: Art. 41 Ley de Bancos y Grupos Financieros
 FINES DEL FIDEICOMISO

Para constituir un fideicomiso lo más importante es

definir el fin que se persigue. Debe quedar muy
claro dentro del contrato, si:

Desea proteger sus bienes

Desea garantizar con sus bienes

Desea que le administren sus bienes

 ELEMENTOS PERSONALES

FIDEICOMITENTE: Propietario de los bienes, transmite el dominio

de los bienes hacia el fiduciario. Puede conservar el derecho
de girar instrucciones.

FIDUCIARIO: Un Banco o Sociedad Financiera, quien tendrá el

dominio, más no la disposición de los bienes.

FIDEICOMISARIO: Quien recibirá los frutos de los bienes a lo

largo del Fideicomiso y/o los bienes, al finalizar el plazo / fines
de éste.
 ELEMENTOS MATERIALES

El patrimonio puede estar integrado por:

Toda clase de bienes muebles, inmuebles, que estén en el
comercio de los hombres, que sean lícitos.

De igual forma pueden aportarse derechos y otros bienes

intangibles.
 TIPOS DE FIDEICOMISOS

 De administración
 De inversión
 De garantía
 Mixtos
 FIDEICOMISO DE ADMINISTRACIÓN

Se constituye para desarrollar una labor administrativa y

obtener el cumplimiento de una finalidad especifica
determinada por el Fideicomitente:

Administración de recursos
Administración de bienes y/o servicios
 FIDEICOMISO DE INVERSION

Mediante este fideicomiso, se reciben fondos de el/los

fideicomitentes, con el encargo de invertirlos en valores que
de acuerdo a la legislación y su experiencia, reúnan la mayor
seguridad y el mejor rendimiento del mercado financiero.
 FIDEICOMISO DE GARANTIA

“La garantía está vinculada al concepto de seguridad, de

protección, contra uno o más riesgos. La garantía es un medio
para que una persona prevenga o se resarza de un riesgo o
de una perdida” ( Manrique Nieto)

“Se presenta en todos aquellos supuestos en los cuales el

deudor transfiere bienes a la entidad fiduciaria con el objeto
de respaldar el cumplimiento de una obligación principal a
favor de un tercero para que, en el evento de que no se
satisfaga oportunamente, proceda a venderlos y destinar su
producto a la cancelación de la deuda” Sergio Rodríguez
Azuero
 DERECHOS REALES DE
GARANTIA EN GUATEMALA

 Hipoteca
 Cédulas Hipotecarias
 Prenda
 Fideicomiso de Garantía
 CREDITOS GARANTIZADOS
CON FIDEICOMISO

Cuando el Código de Comercio le otorga al fideicomiso en

garantía los efectos de una garantía real, lo que quiere decir
es que el acreedor garantizado, o sea, el beneficiario, tiene
pago preferencial sobre los bienes que constituyen la garantía
porque los demás acreedores no pueden perseguir estos
bienes que salieron de la propiedad del deudor.

La finalidad es que los bienes del patrimonio autónomo

respondan por el incumplimiento, y que, con el producto de la
subasta, se cancele la deuda que se tiene con el acreedor.
 ASPECTOS IMPORTANTES A
ESTABLECER EN LOS
FIDEICOMISOS DE GARANTIA
1. Valuación del bien al momento de constituirse el
fideicomiso y en forma periódica, según la naturaleza del
crédito garantizado
2. Determinación del eventual precio de venta
3. Determinación del eventual plazo de venta
4. Determinación de las reglas sobre la tenencia del bien
5. Determinación del procedimiento definitivo y exacto a
seguir, en caso de subasta publica notarial del patrimonio
en garantía
 VENTAJAS PARA EL ACREEDOR

1. Se libera del costo administrativo de ejecutar la garantía

por la vía judicial
2. Agiliza la recuperación de su capital
3. El procedimiento de subasta pública ante notario
garantiza el pago de la deuda
4. Mejora la información sobre el comportamiento del
deudor
 SUBASTA PUBLICA NOTARIAL

INCUMPLIMIENTO FIDEICOMISARIO SOLICITUD / CERTIFICACIÓN

CONTABLE
FIDUCIARIO
ACREEDOR

2da. NOTIFICACIÓN 1RA. NOTIFICACION

8 – 15 días NOTARIAL
NOTARIAL

ACTA DE ADJUDICACIÓN
SUBASTA NOTARIAL / TRASLADATIVA DE
DOMINIO

NUEVA SUBASTA
 EJEMPLO UNO
APLICACIÓN DEL FIDEICOMISO
A DESARROLLOS INMOBILIARIOS
PROPIETARIO “A”
APORTA BIEN FIDEICOMISO PAGA A
FIDEICOMISO PROPIETARIO “A”
FIDUCIARIO RECIBE
BIENES EN FIDEICOMISO Y
PROPIETARIO “B” CONSTITUYE NUEVA FIDEICOMISO PAGA A
APORTA BIEN FINCA PROPIETARIO “B”
FIDEICOMISO

PROPIETARIO “ C”
FIDEICOMISO PAGA A
APORTA BIEN
PROPIETARIO “C”
FIDEICOMISO a) Se vende la propiedad
a un mejor precio
b) Se desarrolla proyecto
PROPIETARIO “D” Inmobiliario FIDEICOMISO PAGA A
APORTA BIEN PROPIETARIO “D”
FIDEICOMISO
 EJEMPLO DOS
APLICACIÓN DEL FIDEICOMISO
A DESARROLLOS INMOBILIARIOS
SI

CLIENTE
DESARROLLADOR FIDUCIARIO FIDUCIARIO
• Paga totalidad del
(FIDEICOMITENTE) Recibe Tierra y Garantiza 1. Paga crédito a
bien
Constituye Fideicomiso a Banco Acreedor Banco Acreedor
• Fiduciario devuelve
de Administración y (FIDEICOMISARIO) 2. Traslada remanente
la propiedad al
Garantía a Desarrollador
comprador

NO

FIDUCIARIO CLIENTE
1. Desmembra tierra 1. Maneja flujos • No paga totalidad
2. Aportan lotes producto de las del bien
individuales al ventas individuales • Fiduciario realiza
fideicomiso 2. Recibe carteras en PUBLICA SUBASTA
garantía NOTARIAL DEL BIEN

Banco Acreedor
Se desarrolla y libera
comercializa propiedades
proyecto individualmente
 ! GRACIAS POR SU ATENCION !

CONTACTOS

Ignacio Lejarraga – Gerente General

ignacio.lejarraga@summa.com.gt

Alfredo Santos – Asesor Legal

alfredo.santos@summa.com.gt

Naty de Segura – Gerente de Fideicomisos

naty.desegura@summa.com.gt