SOGECIM

C/O Mr Michel PÉRÉ

Résidence Hippocampe Bât A, 10 allée des Fauvettes
64600 ANGLET
tel 05.47.64.08.40 et 06.71.01.83.41

Michel PÉRÉ
Gérant

DOMAINE DE SOKOBURU
LES PERSPECTIVES COURRÈGES – PORT HENDAYE

Après les deux réunions sur place, des 5 octobre et 24 novembre, ainsi que les rendez-vous avec Maître Paoli
et son clerc les 26 octobre et 8 novembre, il est nécessaire d’établir un canevas qui permettra de guider nos
prochaines rendez-vous

Les Perspectives Courrèges-Port Hendaye constituent un ensemble immobilier complexe, selon l’expression
consacrée, qui prend tout son sens en l’occurrence.
Cet ensemble a fait l’objet, lors de sa création,
- d’un état descriptif de division en volumes,
- d’une association syndicale libre qui lui est associée, pour régir l’ensemble immobilier.
- de deux syndicats de copropriétaires, l’un pour les habitations et l’autre pour les commerces.
Les statuts de l’ASL et l’EDD en volumes ont été déposés le même jour (27 novembre 1991) au rang des
minutes de Me Goguet, dont le successeur pour ce dossier est Me Paoli.
Ces statuts n’ont pas été mis en conformité avec l’ordonnance du 1er juillet 2004 et n’ont pas, non plus, fait
l’objet d’une déclaration avec publication en Préfecture, lui donnant sa pleine capacité juridique.

Les volumes, au nombre de 15 à ce jour, sont les suivants

N° volume Étendue et situation Type Propriété

1 Supprimé et remplacé par n° 13 à 15
2 partie du sous-sol, côté Sud-Est (Port) parkings Commune d’Hendaye
3 sous-sol centre parkings Syndicat cop commerces
3 rez-de-chaussée commerces Syndicat cop commerces
ème
4 Bât 1, du sous-sol au 4 + combles logements et accès Syndicat cop Persp. Habit°
ème
5 Bât 2, du sous-sol au 4 + combles logements et accès Syndicat cop Persp. Habit°
ème
6 Bât 3, du sous-sol au 4 + combles logements et accès Syndicat cop Persp. Habit°
ème
7 Bât 4, du sous-sol au 4 + combles logements et accès Syndicat cop Persp. Habit°
ème
8 entre bât 1 et 3, du r-d-c au 3 salle conf. + div Commune d’Hendaye
ème
9 entre bât 2 et 4, du r-d-c au 3 salle polyval. + div Commune d’Hendaye
10 sous-sol central celliers ou caves Syndicat cop Persp. Habit°
11 sous-sol côté Ouest parkings Syndicat cop Persp. Habit°
12 sous-sol côté Est parkings Syndicat cop Persp. Habit°
13 partie du sous-sol côté Sud-Ouest parkings Commune d’Hendaye
14 partie du sous-sol côté Sud-Ouest parkings 1 copropriétaire commerce
15 partie du sous-sol côté Sud-Ouest parkings 1 copropriétaire commerce
16 partie du sous-sol côté Sud-Ouest parkings 1 copropriétaire commerce
* Fonctionnement
C’est l’ASL qui a en charge la gestion du complexe immobilier dénommé : "Ensemble Immobilier Les
Perspectives Courrèges Port Hendaye"
C’est elle seule qui peut, donc, prendre les décisions concernant l’administration, les réparations et
l’entretien des biens qui composent cet ensemble et doit en répartir les charges aux propriétaires de volumes.
- La Commune pour les volumes 2, 8, 9 et 13
- Les propriétaires individuels pour les volumes 14, 15 et 16
- Le syndicat des copropriétaires "Résidence Perspectives Courrèges-Port Hendaye" pour les lots volumes
n° 4, 5, 6, 7, 10, 11 et 12 qui se chargera de la sous-répartition auprès de chacun de ses copropriétaires
en fonction des tantièmes généraux de leur règlement de copropriété.
- Le syndicat des copropriétaires des "Commerces Port-Hendaye" pour le volume 3, qui agira de la même
façon auprès de ses propres copropriétaires.
Il est important de vérifier, en amont, le dossier de l’EDD en volumes détenu par Madame Monedero,
géomètre-expert, successeur de Mr Elgoriaga ; ce que nous allons faire avec Madame Zugasti.
* Règles de répartitions au sein de l’ASL
- De façon générale les charges sont réparties entre les propriétaires de tous les lots volumes au prorata de
la surface hors œuvre nette construite de chaque lot.
C’est conforme à l’ordonnance de 2004 et facile à appliquer ; mais est-ce juste, bien que tous les lots
soient concernés, car les caves ou les parkings devraient être affectés de coefficients de minoration ?
- Pour les toitures et les façades, les frais d’entretien, de réparation ou de ravalement sont répartis entre
les seuls lots 4 à 9 à l’exclusion de tous autres.
Ceci est totalement inégalitaire ; pourquoi exclure de ces répartitions, les commerces qui, qu’on le
veuille ou non, bénéficient de la couverture générale de l’ensemble et disposent de façades au même
titre que les logements ?
À mon sens, les caves et parkings devraient également y participer
- La prise en charge des frais relatifs à l’entretien de la dalle est, elle aussi, sujette à caution.

Il est donc indispensable de prévoir des modifications et de les réaliser, le plus simplement possible, mais de
façon légale.

1) Mettre les statuts en conformité avec l’ordonnance du 01/07/2004 et tenir la première assemblée:
a- Je proposerai un projet pour la réunion que nous tiendrons chez Maître Paoli avec Maître Goguet,
Maître Miranda, Madame Zugasti et moi.
b- Ils me préciseront les corrections à y apporter
c- Convocation d’une assemblée générale de l’ASL par l’un de ses membres (le syndic d’une des deux
copropriétés, par exemple)
* Adoption de la mise en conformité des statuts, à l’unanimité.
* Décision de déclarer et de publier les statuts mis à jour, à la Préfecture
* Nomination d’un directeur de l’association, toujours à l’unanimité
➨ L’existence de l’ASL ne semble pas mise en cause par son défaut de publication, mais simplement
son opposabilité aux tiers. L’unanimité des résolutions devrait couvrir tout risque de contestation en
son sein. Qui plus est, les acquéreurs de lots d’appartements et de commerces n’ont pas été mis en
possession des statuts de cette ASL.
➨ En cas de doute, il est préférable de suivre la procédure préconisée par Maître Miranda :
nomination par le juge des référés d’un administrateur ad hoc qui convoquera l’assemblée….

2) Procéder aux modifications de répartition des charges

Comme indiqué plus haut, l’égalité de traitement entre les volumes, face à la répartition des charges,
n’est pas respectée. Certaines clés de répartition sont contestables et sujettes à procédure.
 ➨ La seule clé qui respecte cette égalité est celle qui établit une répartition proportionnelle à la
superficie hors œuvre nette de chaque volume, avec, cependant, un bémol pour les caves et les
parkings.

Je vais demander, dès demain, à Guy Balhadère, architecte de l’opération, qu’il recherche dans ses
archives les superficies hors œuvre nettes des différents lots, y compris ceux de la Commune.
➨ À défaut, il faudra désigner un géomètre expert pour établir ces calculs et donner son avis sur la
suppression des clés de répartition prévues pour les toitures et les façades.
➨ Dans le cas d’une réponse positive de G. Balhadère, je pourrai vous établir le tableau de répartition.
➨ Je propose que, lors de la première assemblée, cette question soit prévue et tranchée
- adoption du tableau de répartition en fonction de la SHON de chaque volume, avec une
pondération pour les caves et les parkings.
- Ou bien adoption de ce qu’aura préconisé le géomètre-expert.
➨ Il y aura, bien sûr, en même temps, une modification de la répartition des voix pour les votes
d’assemblée, afin de se conformer aux dispositions de l’ordonnance de 2004 qui stipule que : "les
droits de vote appartiendront aux propriétaires de lots en proportion des surfaces hors œuvres nettes
(SHON) attachées à chaque lot."

3) Déclarer l’ASL à la Préfecture et la publier par le fait même

4) Remettre à chaque copropriétaire de logement ou de commerce un exemplaire des statuts

Voici les questions auxquelles il convient de répondre ou qu’il faut traiter, me semble-t-il, pour avancer sur
ce dossier.

Michel Péré