Control de la edificación y uso del

suelo
Bajo el rótulo de "Control de la edificación y uso del suelo" se propone el estudio de los
siguientes temas de interés:

 Licencias urbanísticas

 Comunicación previa y declaración responsable

 Ley de ordenación de la edificación

 Código técnico de la edificación

 Certificación energética

Bajo la rúbrica de "Control de la edificación y uso del suelo" se propone el estudio,

dentro del más amplio rótulo de "Urbanismo y vivienda", de aquellas figuras que de
algún modo u otro tienen lugar, desde el punto de vista lógico, en un momento
posterior al del planeamiento urbanístico (sea este general o de desarrollo) y al de su
ejecución, en el entendimiento de que una de las vocaciones primordiales de esta
disciplina es la de favorecer el fenómeno edificatorio, fenómeno que, en sí mismo, o
en relación con los usos a los que dé lugar, debe ser controlado por la Administración
pública:
Al efecto se abordarán los siguientes puntos dignos de interés:

 Licencias urbanísticas (Ver tema: Licencias urbanísticas)

 Comunicación previa y declaración responsable (Ver tema: Comunicación previa

y declaración responsable)

 Ley de ordenación de la edificación (Ver tema: Ley de ordenación de la

edificación)

 Código técnico de la edificación (Ver tema: Código Técnico de la Edificación)

 Certificación energética (Ver tema: Certificación de eficiencia energética)

El punto de partida en esta materia es lo recogido en los apdos. 3, 4 y 5 del Art.

11 ,Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , precepto que, por cierto, se ha
visto afectado por la Sentencia del TC 143/2017, de 14 de diciembre de
2017 (Recurso de inconstitucionalidad 5493-2013):
3. Todo acto de edificación requerirá del acto de conformidad, aprobación o
autorización administrativa que sea preceptivo, según la legislación de ordenación
territorial y urbanística, debiendo ser motivada su denegación. En ningún caso podrán
entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que
contravengan la ordenación territorial o urbanística.
4. Con independencia de lo establecido en el apartado anterior, serán expresos, con
silencio administrativo negativo, los actos que autoricen.
a) Movimientos de tierras, explanaciones, parcelaciones, segregaciones u otros
actos de división de fincas en cualquier clase de suelo, cuando no formen parte
de un proyecto de reparcelación*.
b) Las obras de edificación, construcción e implantación de instalaciones de
nueva planta. (NOTA: Inciso destacado de este apdo. 4.b) se declara
constitucional en los términos establecidos por el fundamento jurídico 23 de la
Sentencia 143/2017)
c) La ubicación de casas prefabricadas e instalaciones similares, ya sean
provisionales o permanentes. (NOTA: Apdo. 4.c) se declara constitucional en los
términos establecidos por el fundamento jurídico 23 de la Sentencia 143/2017)
d) La tala de masas arbóreas o de vegetación arbustiva en terrenos incorporados a
procesos de transformación urbanística y, en todo caso, cuando dicha tala se
derive de la legislación de protección del domino público*.
(*NOTA: Incisos destacados de los apdos. 4.a) y 4.d) declarados
inconstitucionales y nulos)
5. Cuando la legislación de ordenación territorial y urbanística aplicable sujete la
primera ocupación o utilización de las edificaciones a un régimen de comunicación
previa o de declaración responsable, y de dichos procedimientos no resulte que la
edificación cumple los requisitos necesarios para el destino al uso previsto, la
Administración a la que se realice la comunicación deberá adoptar las medidas
necesarias para el cese de la ocupación o utilización comunicada. Si no adopta dichas
medidas en el plazo de seis meses, será responsable de los perjuicios que puedan
ocasionarse a terceros de buena fe por la omisión de tales medidas. La
Administración podrá repercutir en el sujeto obligado a la presentación de la
comunicación previa o declaración responsable el importe de tales perjuicios.
Tanto la práctica de la comunicación previa a la Administración competente, como las
medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que aquella pudiera adoptar
en relación con el acto comunicado, deberán hacerse constar en el Registro de la
Propiedad, en los términos establecidos por la legislación hipotecaria y por esta ley.

La licencia de obras está siendo sustituida por la comunicación previa efectuada por el ciudadano
como técnica de control preventiva de la edificación cuando se pretende ejecutar obras menores,
con el fin de reducir los trámites burocráticos. El problema surge cuando el ciudadano se escuda en
una comunicación previa para ejecutar obras mayores. Aquí no opera la figura del silencio
administrativo, conservando la Administración municipal sus facultades para lograr el
restablecimiento de la legalidad urbanística infringida.