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LE DROIT A LA PORTEE DE TOUS

Cette brochure fait partie d’une série de documents juridiques simplifiés préparés par les
Centres d’Information Juridiques du RADI, le Ministère de la Justice et la Coopération
française.

Débarrassés du vocabulaire très ésotérique de juristes, ils constituent des outils de


vulgarisation que nous espérons accessibles à un très grand public.

A travers ces écrits, nous nous engageons à donner à une large majorité de sénégalais les
moyens de comprendre, de s’approprier leurs droits et d’en exiger le respect.

Le RADI, fidèle à sa mission qui consiste à aider les populations à compter sur leurs propres
forces pour apporter des solutions à leurs problèmes à travers la promotion d’un
développement durable, intégré et participatif, attend vos critiques et suggestions pour
améliorer l’œuvre entreprise.

COMMENT ACHETER OU VENDRE UNE MAISON

Acheter une maison ou un terrain est un acte important. C’est pourquoi la loi l’a
soumis à certaines conditions pour en assurer la sécurité. La procédure est
cependant différente selon qu’il existe ou non un titre foncier.

1er Cas : il y a un permis d’occuper

Dans ce cas, le terrain en lui-même peut être cédé à quelqu’un d’autre mais il faut
une autorisation de l’administration.

Mais les peines et soins (exemple : constructions) qui y sont édifiés peuvent être
vendu.

Quelle procédure faut-il suivre ?

La procédure est très simple. En principe, un acte sous-seing privé (contrat) signé
entre les deux parties (acheteur et vendeur) suffit.

Il doit être passé devant des témoins et faire l’objet d’un enregistrement aux Impôts
et Domaines (4ème bureau).

2ème Cas : il y a un titre foncier (immeubles immatriculés)

La procédure est plus complexe.

En effet, dans cette hypothèse la vente ou l’achat du terrain ou de la maison doit se


faire obligatoirement devant le notaire territorialement compétent c'est-à-dire le
notaire du lieu où se situe la maison ou le terrain.
A défaut, l’acte sera nul. De plus si c’est un mandataire qui est chargé de la vente ou
de l’achat, il doit avoir une procuration notariée.

3ème Cas : le bail emphytéotique : c’est un bail de longue durée (99 ans)

Quelles sont les formalités à respecter pour ces deux derniers cas ?

Une fois le contrat conclu, le nom du nouveau propriétaire doit être mentionné sur le
titre foncier. Ce transfert de droit est inscrit à la conservation de la propriété foncière.

Qu’en est-il du prix ?

Le prix doit être indiqué strictement dans le contrat. Aucun accord tendant à exiger
un supplément au prix fixé dans le contrat n’est admis.

Si le montant du prix et des charges dépasse dix millions (10.000.000) FCFA, il faut
une autorisation.

Qui délivre cette autorisation ?

C’est le Ministère des Finances au terme de la loi N°77- 85 du 10 Août 1977.

Comment est rédigée la demande ?

La demande est rédigée sur papier libre en 3 exemplaires et déposée à la Direction


Générale des Impôts et Domaines.

Quelles indications doit-elle contenir ?

Elle doit indiquer :

- Les prénoms, noms, date et lieu de naissance, domicile, profession et


nationalité des parties ;

- La nature de l’opération ;

- Le numéro du titre foncier ;

- Les descriptions sommaires de l’immeuble ou la désignation des droits


immobiliers qui font l’objet de l’opération ;

- Les conditions financières de l’opération s’il y a lieu ;

- Le but de l’opération.

Dans quel délai le Ministère doit-il donner sa réponse ?

Dans les 2 mois sauf s’il décide de faire une enquête. A défaut, l’autorisation est
considérée comme accordée.
Qui prend en charge les frais du contrat ?

En principe, c’est l’acheteur sauf si les parties en décident autrement.

Que doit faire le vendeur ?

Il doit mettre la copie du titre foncier ou le certificat d’inscription à la disposition de


l’acquéreur pour qu’il puisse y faire inscrire la mutation du droit. S’il refuse,
l’acquéreur peut l’y obliger par voie de justice.

LE TITRE FONCIER

1. Qu’est ce qu’un titre foncier ?

Le titre foncier est un droit de propriété définitif et inattaquable sur un immeuble (bâti
ou non). Il garantit au propriétaire une occupation permanente et durable.

2. L’immeuble sur lequel il existe un titre foncier peut-il faire l’objet d’une
expropriation ?

Oui, le titre foncier peut faire l’objet d’une expropriation, mais seulement en cas de
nécessité publique légalement constatée et sous réserve d’une juste et préalable
indemnité.
Exemple : Pour construire une route, une école etc. L’Etat peut faire déplacer les
personnes même si elles ont des titres fonciers. Cependant, l’Etat a l’obligation de
les indemniser.

3. Comment peut-on acquérir un titre foncier ?

 On peut l’acquérir directement en l’achetant à une personne qui en dispose


déjà : Dans ce cas, on paie le prix, les frais d’enregistrement et les frais de
mutation (ou de conservation foncière).

 On peut l’acquérir indirectement, mais là, la procédure est plus complexe. On


doit nécessairement avoir un bail emphytéotique sur le terrain d’abord et
ensuite, solliciter la cession définitive.

NB. : La pratique administrative exige 2 ans de bail pour pouvoir solliciter la cession
définitive.

La cession définitive est celle accordée par l’Etat sur son domaine privé.

Lorsque la cession définitive est accordée, le titulaire du bail peut accéder au titre
foncier. C’est le conservateur qui crée ce titre foncier à partir du titre foncier qui
existe déjà au nom de l’Etat : on parle de morcellement.

4. Comment acheter ou vendre un titre foncier ?


 L’achat ou la vente d’un titre foncier doit obligatoirement se faire devant un
notaire.
 Si le prix de vente et les charges excèdent dix millions (10.000.000) FCFA, il
faut nécessairement une autorisation du Ministère des Finances.

5. Quels sont les intérêts d’avoir un titre foncier ?

Le titre foncier est un droit de propriété à part entière. Son titulaire peut le vendre, le
léguer, l’hypothéquer etc. Il est souvent demandé par les banques pour garantir un
crédit.

LE BAIL A USAGE D’HABITATION

Le bail à usage d’habitation est un contrat par lequel le bailleur (propriétaire) s’oblige
à fournir au preneur (locataire) pendant un certain temps la jouissance d’un local
contre le paiement d’un loyer. Il peut être conclu pour une durée déterminée ou une
durée indéterminée.

NB : L’écrit est obligatoire pour le bail à durée indéterminée.

Le contrat de bail fait-il naître des obligations (devoirs) à la charge des parties
et lesquelles ?

Oui.
 Le bailleur doit délivrer le reçu lors d’un paiement partiel, remettre le
décompte et la quittance lors du paiement du loyer et garantir l’état et l’usage
du local contre les troubles de jouissance ;

 Le locataire doit payer le loyer et les charges au terme convenu, entretenir les
lieux et en jouir paisiblement et garantir les biens meubles.

Comment met-on fin à un bail à durée indéterminée ?

 Le locataire doit donner un préavis de congé (délai) minimum de 2 mois par


acte extrajudiciaire. Aucune raison ou motif ne lui sera demandée ;

 Le bailleur doit donner un préavis de congé justifié par deux raisons :


(l’occupation personnelle, la démolition ou la reconstruction) d’une durée
minimale de six mois par acte extrajudiciaire (devant huissier) ;

 Le bailleur sera redevable envers le locataire évincé ou envers ces ayant-


droits (héritiers) d’une indemnité forfaitaire égale à 24 mois de loyer. La
preuve de sa défaillance peut être rapportée par tous moyens.

Comment met-on fin à un bail à durée déterminée ?

 Le locataire doit donner un préavis de congé par voie d’Huissier au moins 6


mois avant l’expiration de la période triennale (3 ans) en cours et pour le
terme du bail. Aucun motif ne lui sera demandé.
S’il quitte les lieux sans préavis de congé et sans accord du bailleur, il est redevable
envers ce dernier des loyers jusqu’au terme du contrat sauf si le local a été reloué.

 Le bailleur adopte la même procédure que pour le bail à durée indéterminée


(c'est-à-dire que le propriétaire suit la même procédure que pour le bail à
durée déterminée).

Quelle est la durée du bail à durée déterminée ?

- La durée minimale d’un contrat à durée déterminée est de 3 ans.


- Le bail est renouvelé pour une durée de 3 ans soit expressément soit par
tacite reconduction.

Quel est le juge compétent en la matière ?


Pour déterminer le juge compètent en matière immobilière il faut distinguer les trois
types de contrats pouvant porter sur un immeuble : la vente d’immeuble, le bail à
usage d’habitation, le bail professionnel.
1. La vente d’immeuble.
Toute action en justice relative à la vente d’un immeuble relève de la compétence du
tribunal de Grande instance du lieu de situation de l’immeuble.
2. Le bail à usage d’habitation.
Les actions en justice relatives au bail à usage d’habitation relèvent de la
compétence du Tribunal d’instance qui statuera en premier ressort quel que soit
l’objet du litige.
3. Le bail professionnel.
En cette matière, c’est le Tribunal d’instance qui est compètent pour connaitre de
l’action en justice quel que soit l’objet du litige mais à la condition que le loyer
n’excède pas 100.000 F CFA. Au cas contraire, c’est le tribunal de Grande instance
qui est compètent.
En outre le Tribunal d’instance est désormais compétent pour connaitre des
demandes en matière de saisies en général à la double condition que la cause et
l’objet de la demande soit dans les limites de sa compétence et qu’elle ne porte pas
sur des salaires, émoluments, rémunérations traitements et autres revenus
périodiques.

NB : la résiliation conventionnelle (par un accord entre les deux parties) dispense du


préavis de congé et d’accord de volonté.

Adresse des Centres d’Informations Juridiques(CIJ) du RADI :

- Dakar : Colobane – Parc à Mazout - BP 12085 - Tél. : 33 825 75 33 ; Fax : 33 825 75


36 - E-mail : radi@sentoo.sn ;

- Pikine : Tally Icotaf, en face du marché « syndicat » - Tél. : 33 853 09 32 - E-mail :


coppikine@sentoo.sn ;
- Kaloack : rue Galliéni face à l’Alliance franco-sénégalaise - BP 365 - Tél. : 33 941 32
95 - E-mail : radikaolack@sentoo.sn ;

- Saint-Louis : rue Macodou Ndiaye, face au domicile de Me Ousmane Ngom - BP


5097 - Tél. : 33 961 34 30 - E-mail : cijradi@sentoo.sn ;

- Thiès : Villa n° 140, quartier 10ème à côté de la manufacture des arts décoratifs - BP
653 annexe - Tél. : 33 951 69 84 - E-mail : cijradith@sentoo.sn ;

Adresses des structures étatiques :

Les Maisons de Justice :

- Maison de Justice des HLM, quartier HLM 2 ancien centre social - BP : 10 897
Dakar HLM - Tél. : 33 864 69 05 E-mail : mjusticehlm@yahoo.fr ;

- Maison de Justice de Diamaguène Sicap Mbao Villa n°77 à cote du poste de police
BP 34 294 Thiaroye - Tél. : 33 853 07 90 - E- mail : maisondejusticedsm@yahoo.fr ;

- Maison de Justice de Rufisque, Keury Kao 36, 36 rue Pierre Verger x Démozy - BP
484 Rufisque - Tél. : 33 836 74 51, E-mail : maisonjusticerufisque@yahoo.fr ;

- Maison de Justice des Parcelles Assainies, Unité 17-Immeuble Jappo FM ; Tél :


33 835 19 15 ; E-mail : mdj.parcellesassainies@justicedeproximite.sn

- Maison de Justice de Keur Massar, Parcelles Assainies Unité 3 – Tel : 33 8787078 ;


E-mail : maisondejusticekm@gmail.com

- Maison de Justice de Grand-Yoff, HLM Grand-Yoff, quartier Shelter2 Tel : 338673228 ;


E-mail : maisondejusticegrandyoff@gmail.com

- Maison de Justice : de Mbour, quartier Santessou/EFCAN rue 24 -


Tél. :33.957.39.82 ; E-mail : mdj.mbour@justicedeproximite.sn

- Maison de Justice de Ziguinchor, quartier Boucotte Est immeuble Mamadou Barry.


Tél. : 33.991.95.00 ; E-mail : mdj.ziguinchor@justicedeproximite.sn

- Maison de Justice de Gossas, quartier Dandou, Tel : 339471257 ;


E-mail : maisondejusticegossas2015@yahoo.fr

- Maison de Justice de Fatick, quartier Darel, Tel : 339492226 ; E-mail :


maisondejusticefatick2015@gmail.com

- Maison de Justice de Kédougou, quartier Togoro, Tel : 339851991

- Maison de Justice Tambacounda, quartier Salikénié ; Tel : 339810765 ; E-mail :


mdj.tambacounda@justicedeproximite.sn
- Maison de Justice Dahra, quartier Medina Ndiaye, Tel : 339686634 ; E-mail :
maisondejusticedahra@yahoo.fr
- Maison de Justice de Tivaoune, quartier Keur Mass (face à l’agence Sonatel /
Orange), Tel : 339552929 ; E-mail : mdj.tivaoune@justicedeproximite.sn
- Maison de Justice de Koungheul, quartier Mali, Tel : 339467266 ; E-mail :
mdjkoungheul@justicedeproximite.sn

- Maison de Justice de Richard Toll, quartier Khouma gallo Malick, Tel : 339333480 ;
E-mail : idiamanka@ymail.com

- Maison de Justice de Kaolack, quartier HLM Sara, Tel : 339422828 ; E-mail :


mdj.kaolack@justicedeproximite.sn

- Maison de Justice de Mbacké, quartier Gawane, Tel : 33 9760704 ; E-mail :


mdj.mbacke@justicedeproximite.sn

Les Bureaux d’information du justiciable(BIJ) :

- Université Cheikh Anta Diop de Dakar, bâtiment de la faculté de droit, Dakar -


Fann ; Tél. : 33 825 43 75 ;

- Université Gaston Berger de Saint-Louis, Tél. : 77 552 13 53 ;

- Université de Ziguinchor, quartier Diabir Tél. : 77 650 33 65 ;

Sites Internet : www.justice.gouc.sn et www.demarches.gouv.sn