PROCEDIMIENTO REGISTRAL EN

PRIMERA Y SEGUNDA INSTANCIA

Mg. Rosario del Carmen Guerra

Macedo
 FUNCIÓN REGISTRAL: NATURALEZA Y DIFERENCIAS
CON LA FUNCIÓN JUDICIAL Y ADMINISTRATIVA
• La función registral tiene una naturaleza especial
o sui generis que no se puede reducir ni a la
función jurisdiccional ni a la administrativa.
• La función registral no es una función
administrativa, porque a esta ultima le son
indiferentes las relaciones privadas en que la
administración no es parte, pues están en juego
cuestiones y efectos del derecho civil. En la
función registral no hay jerarquía como si hay en
la función administrativa.
 ORGANIZACIÓN E INSTANCIAS
REGISTRALES
REGISTRADOR PUBLICO
• Funcionario Público, características especiales como la
autonomía en la calificación registral con sujeción a la
legalidad aplicable.
• En el ejercicio de sus funciones es autónomo, actúa de manera
independiente, personal e indelegable.
• Para asumir al cargo se requiere ser peruano, con 02 años en
la función de asistente registral y 04 años de ejercicio
profesional de abogado y haber aprobado el concurso público
de méritos. Son nombrados en cada zona registral por el Jefe
zonal.
• Efectúa el proceso de inscripción y publicidad de los actos y
contratos
 TRIBUNAL REGISTRAL
• Cinco Salas conformada por tres Vocales: Tres en Lima, Una en
Arequipa y una en Trujillo
• El pleno registral es la reunión de los vocales que
integran el tribunal y sus atribuciones esta la de
aprobar y modificar o dejar sin efecto los precedentes
de observancia obligatoria.
• Adopta acuerdos simples y Acuerdos que constituyen
Precedentes de observancia Obligatoria
 ETAPAS DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

REGISTRADOR
PRESENTACIÓN DE
TÍTULO CALIFICACIÓN INSCRIPCIÓN
(RECONSIDERACIÓN)

OBSERVACIÓN
TACHA:
OPOSICIÓN
Notario, Juez, Funcionario,
Arbitro

TACHA PROCESAL

CONTENCIOSO APELACIÓN
ADMINISTRATIVO
TRIBUNAL REGISTRAL
 Título: Concepto y Características
1. Es el documento o documentos en que se
fundamenta inmediata y directamente el derecho o
acto inscribible y que por si solo acreditan su
existencia. También lo son los coadyuvantes a la
inscripción.
2. Instrumentos Públicos.- (Art. 9 RG y Art. 235 CPC).-
Traslados o copias certificadas expedidas por el
notario o funcionario autorizado que conserve en su
poder la matriz. Salvo norma expresa en contrario.
 PRESENTACIÓN DEL TÍTULO
Principio de rogación
• Se inicia a solitud de parte: Los otorgantes del acto o
derecho, el tercero interesado, el notario.
• El presentante podrá desistirse antes de la inscripción,
por escrito con firma legalizada por notario o
autenticada por funcionario de la SUNARP
• Plazo de Vigencia: 35 días prorrogable por 25 días adicionales:
G.R.
• Prórroga automática: Recurso de apelación, observaciones o
liquidación ,informe catastral.
• En ningún caso el plazo de vigencia excederá de 60 días.
 PRESENTACIÓN EN LINEA

• Resolución 234-2014-SUNARP-SN, Se deja sin efectos la Res- 05-2012-

SUNARP-SN, se sustituye sobre presentación de constitución de
empresas, poderes de personas naturales y transferencia vehicular.
• Resolución 179-2015-SUNARP-SN, amplía al resto del país
• Resolución 068-2016-SUNARP-SN presentación de compra venta en la
Zona IX Lima.
 EL SISTEMA NOTARIO
• Administrado por la SUNARP
• Vigente a partir del 26 de diciembre de 2016
• Los notarios de todo el país que no se encuentren
suscritos al Módulo Sistema Notario, no podrán
presentar títulos para su calificación ante el Registro.
• Herramienta informática que permite a los notarios
incorporar, cambiar o retirar información de sus
dependientes (trabajador de la notaría que presenta los
títulos al registro) y cualquier otra información
pertinente para su conocimiento por el Registro.
 SUSPENSION DEL PLAZO DE VIGENCIA DEL
ASIENTO DE PRESENTACION

1. Por incompatibilidad con un titulo anterior

referida a la misma partida y estar vigente su
asiento de presentación. O cuando la
prioridad fue reservada a través de un
bloqueo.

2. Por encontrarse en procedimiento de

reconstrucción la partida o título archivado.
 La Oposición
• Ley 30313
• Apersonamiento, del notario, Juez, árbitro y funcionario para
plantear su oposición por suplantación de identidad o
falsificación de documentos.
• Se presenta al Registro Público en trámite dentro de la vigencia
del procedimiento registral.
• No cabe la oposición a la inscripción.
• Cabe el rechazo de la oposición presentada por persona no
legitimada.
• Admitida la oposición el Registrador tachará el título.
 Calificación: Alcances
1. Adecuación de los títulos con el asiento de inscripción de la partida y
complementariamente con los antecedentes: Titularidad y descripción física del
predio.
2. Verificar la existencia de obstáculos de la partida: Medidas cautelares,
inscripciones incompatibles.
3. Comprobar que el acto o derecho es inscribible- Art. 2019 del Código Civil.
4. Competencia del funcionario administrativo o notario. Arbitro se verifica que
el titular registral haya suscrito en convenio arbitral
5. Capacidad de los otorgantes y su representación.
6. Rectificar de oficio o disponer la rectificación de asientos donde existe errores.
7. Resoluciones judiciales se sujetara a lo dispuesto por Art.2011CC. No se califica
el fondo. Sólo se solicita aclaraciones
 Calificación Negativa
1. Observación : Adolece de defecto subsanable o existe
obstáculo de la partida:
Tacha sustantiva del título .- (Art. 42 RG).
 Adolece de defecto insubsanable:
1. Que afecta la validez del contenido del título y contenga
acto no inscribible;
2. Se haya generado el asiento en el diario de una oficina no
competente;
3. Existan obstáculos insalvables que emanan de la partida;
4. El acto o derecho no preexista al asiento de presentación;
No se tachara si se efectúa con el objeto de subsanar una
observación.
5. Por falsedad documentaria (Art. 36 RG).
Tacha Procesal
• Al vencimiento de la vigencia del asiento de
presentación

• Tacha especial
– Por presentación de copias simples
– Plazo de 3 días en primera y segunda instancia.
 Liquidación de Derechos
• Caso de calificación positiva
• Derechos registrales: Son las tasas que se pagan
por los servicios de inscripción, publicidad y otros
que presta el Registro.
• No procede exoneración que no se ampara en Ley.
• Conceptos que lo integran:
– Derechos de Calificación
– Derechos de inscripción
 CALIFICACIÓN POSITIVA
EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN
• Nuestro derecho sigue el sistema de inscripción,
en el que el asiento es un extracto del contenido
del título, expresivo de sus datos fundamentales.
• El Reglamento general no define, pero siguiendo a
Roca Sastre “ La constatación de un título, hecho,
acto o circunstancia en los libros del Registro para
que surta los efectos hipotecarios
correspondientes”
 Clases de Asientos de Inscripción
• Inscripciones primeras y segundas o posteriores
• Inscripciones Declarativas (Compra-venta) y
Constitutivas (Hipoteca, constitución de Persona
Jurídica)
• Inscripciones de Derechos y Hechos (Fábricas,
Habilitaciones Urbanas, en general las
modificaciones de predios, o del vehículo)
• Inscripciones necesarias y voluntarias ( En RPV, la
mayoría de asientos son necesarios)
 ANOTACIONES PREVENTIVAS:
• Concepto y Características: Son asientos
provisionales y transitorios que tienen por
finalidad reservar la prioridad y advertir la
existencia de una eventual causa de
modificación del acto o derecho inscrito.

• Efectos: Aseguran el cumplimiento de un fallo

judicial o la eficacia de cualquier derecho real
que no ha sido aún consolidado.
 ACTOS O DERECHOS SUSCEPTIBLES DE A.P
(Arts 64-70 RGRP)

• JUDICIALES:
• a) Las demandas y demás medidas cautelares;
• b) Las resoluciones judiciales que no den mérito a una
inscripción definitiva;

• REGISTRALES
• a) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse por
no estar inscrito el derecho de donde emane;
• b) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse
porque adolecen de defecto subsanable;
•
ANOT. PREV. POR DISPOSICION
LEGAL
• Saneamiento de bienes de Estado, D.S. 130-2001-
EF
• Saneamiento Catastral
• INTERVENCIÓN NOTARIAL
• Bloqueo, Art.. 103 del RIRP
• Procedimientos de Prescripción y rectificación de
área, linderos y medidas, Art.. 105 del RIRP
• Cuando se tome conocimiento de inscripciones en
virtud de escrituras públicas falsas o suplantación
de los otorgantes D. Leg. 1049.
 ANOTACIONES PREVENTIVAS
REGISTRALES
• Procede únicamente en el Registro de Propiedad
Inmueble y respecto de los actos señalados en los
numerales 1 al 6 del artículo 2019 del Código Civil.
• Se extiende a solicitud de parte luego de
formulada la correspondiente observación
• Vigencia de un año, contado a partir de la fecha
del asiento de presentación.
• Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho
ANOTACIÓN PREVENTIVA POR FALTA DE TRACTO
(Formal no Material)
• Sólo procede cuando se haya acreditado el derecho no
inscrito del otorgante a la fecha del asiento de
presentación, mediante:
– El respectivo contrato con firmas legalizadas notarialmente.
– Copia legalizada notarialmente del respectivo contrato
– Declaración jurada del solicitante, en el sentido que el
otorgante del acto adquirió su derecho del titular registral.
• En estos casos, el Registrador notificará al titular
registral que se ha practicado la anotación preventiva
• En cualquier momento durante la vigencia de la
anotación preventiva, el titular registral podrá solicitar
su cancelación, debiendo contener su solicitud la
declaración jurada con firmas legalizadas notarialmente
en el sentido que él no realizó transferencia alguna a
favor del otorgante del acto o derecho anotado.
• Por el sólo mérito de esta solicitud, el Registrador
procederá a cancelar la anotación preventiva, aún
cuando no hubiera transcurrido el plazo de un (01) año
a que se refiere el artículo anterior.
 IMPROCEDENCIA DE ANOTACIÓN
PREVENTIVA
• No procede la anotación preventiva sustentada en
otra anotación preventiva de la misma naturaleza.
(Compraventa de titularidad anotada,
Independización sin estar inscrita la fábrica)
• Cuando se refiere a los supuestos de tacha
sustantiva señalados en el artículo 42 del RGRP
• Cuando el instrumento que da mérito a la
inscripción no preexiste a la fecha del asiento de
presentación del título.
• Anotación preventiva de resoluciones judiciales
• Las anotaciones preventivas que procedan de resolución
judicial se extienden sin perjuicio de que hayan sido
impugnadas dentro del procedimiento, salvo disposición en
contrario.
•
• Indicación del plazo de vigencia
• Los asientos de anotación preventiva deben contener, de
ser el caso, la indicación del plazo de su vigencia, el cual se
encontrará determinado por las normas que autorizan su
extensión.
 PROCEDENCIA DE INSCRIPCIONES
POSTERIORES A ANOTACIÓN
 Art. 67.- Efectos no excluyentes de la
anotación preventiva
 Se permite la extensión de asientos
registrales relacionados con los actos y
derchos publicitados en la partida registral.
 Excepción: que el contenido mismo de la
anotación preventiva o la disposición
normativa que la regula establezca
expresamente lo contrario.
 EXTINCIÓN DE INSCRIPCIONES Y
ANOTACIONES PREVENTIVAS
• Extinción de inscripciones
• Las inscripciones se extinguen respecto de
terceros desde que se cancela el asiento
respectivo, salvo disposición expresa en
contrario. Ello, sin perjuicio que la inscripción
de actos o derechos posteriores pueda
modificar o sustituir los efectos de los asientos
precedentes
 CANCELACIÓN DE ASIENTOS
• Roca Sastre “Un asiento accesorio y definitivo, por
el que se extingue un asiento anterior y a
consecuencia del cual se presume extinguido el
derecho a que se refería el asiento cancelado.
• En doctrina se reconoce tres clases de asientos
cancelatorios:
– Con el consentimiento del titular registral
– Contra el consentimiento del titular registral
– Sin el consentimiento del titular registral (caducidad
remate)
 Extinción de anotaciones preventivas
(arts.
• Las anotaciones preventivas se extinguen por
cancelación, por caducidad o por su
conversión en inscripción.

• Clases de cancelación
• La cancelación de las inscripciones y
anotaciones preventivas podrá ser de carácter
total o parcial.
 Supuestos de cancelación total de las inscripciones y
anotaciones preventivas
• a) Cuando se extingue totalmente el bien, la persona jurídica o el
derecho inscritos;
• b) Cuando se declara la nulidad del título en cuya virtud se hayan
extendido;
• c) Cuando se declara la nulidad de la inscripción o anotación preventiva
por falta de alguno de los requisitos esenciales establecidos en el
Reglamento correspondiente, sin perjuicio de los supuestos de rectificación
de asientos previstos en este mismo Reglamento;
• d) Cuando se haya producido la caducidad de la inscripción o anotación
preventiva por mandato de la Ley o por el transcurso del tiempo previsto
en ella;
• e) Cuando por disposición especial se establezcan otros supuestos de
cancelación distintos a los previstos en los literales precedentes.
 Supuestos regulados en el RGRP
• Cancelación por inexistencia del acto causal o de
la rogatoria (Art. 95)
• Cancelación por comprobada inexistencia del
asiento de presentación o denegatoria de
inscripción (Art. 96)
• Cancelación por nulidad del título (Art.99)
• Cancelación parcial (Art. 100)
• Por mandato Judicial ( Arts. 101 y 102)
• Extinción de pleno derecho (Art. 103)
 Efectos
• No perjudica al tercero amparado en lo
establecido por el Artículo 2014 del Código Civil.
• Tampoco perjudicará la inscripción de los títulos
pendientes cuya prioridad registral sea anterior al
asiento cancelatorio.
• Se presume, para efectos registrales, que la
cancelación de un asiento extingue el acto o
derecho que contiene.
 CONCLUSIÓN DEL PROCEDIMIENTO
1. La inscripción:
a) Por calificación positiva en Primera Instancia.
b) Por ejecución de Resolución del TR, que revoca una
inscripción.
2. La tacha por caducidad del plazo de vigencia del
asiento de presentación
a. Transcurrido el plazo de 35 días o 60 días sin interponer
recurso de apelación.
b. Transcurrido 15 o 20 días sin subsanar las observaciones
confirmadas por el TR
c. Por falta de pago de derechos registrales
3. La aceptación del desistimiento total de la rogatoria.
 RECURSO DE APELACIÓN:
• PROCEDENCIA: Busca dejar sin efecto:
a) Observaciones, tachas y liquidaciones
b) Decisiones de Registradores y Abogados Certificadores
respecto de las solicitudes de expedición de certificados.
(Ejm: suspensión o enviar a catastro)
c) Las demás decisiones de los Registradores en el ámbito
de su función Registral
• IMPROCEDENCIA:
a) Contra las inscripciones
b) Ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación
para subsanar o pagar mayores derechos.
c) Para oponerse a una inscripción
 Personas legitimadas
•El presentante del título o la persona a quien éste
represente
•El solicitante del certificado o la persona a quien
represente.

PLAZO
•Dentro de la vigencia del asiento de presentación
• 15 días hábiles de puesto a disposición del
certificado.
 Requisitos de admisibilidad
N° de Titulo
Registrador
ante quien se
interpone Nombre del
recurrente y de su
representante si
Datos de
fuera el caso
identidad y
domicilio

Fundamentos La decisión que

se recurre y N°
Solicitar fecha para de título
informe oral

Lugar y fecha

Acompañar Firma del

el Título en abogado y
el caso de recurrente
tacha
El recurso debe El Registrador deberá
ser presentado verificar que el
en la oficina de recurso NO importe
Trámite una oposición o
Documentario. apersonamiento de
NO EN MESA DE terceros
PARTES, NI EL
DIARIO La verificación
de los
requisitos de
admisibilidad
esta a cargo
de Trámite
documentario
 Anotación de
apelación en la
partida: Título, Hoja
de trámite, fecha, y
actos contenidos en el
título

Tres días para

remitir el Recurso
con el Título, si
fuera el caso
• Clases: Desistimiento
– Del Recurso
– De la rogatoria: Parcial o Total
• Formalidad
– Con firma legalizada o autenticada (Jurisprudencia)
– Antes de expedirse la Resolución.
• Efectos:
– Pone fin al procedimiento cuando se trata de la
rogatoria
– Si es del recurso, se extiende el plazo del asiento por
20 días
 Tribunal registral
• Cinco Salas conformada por tres Vocales: Tres en
Lima, Una en Arequipa y una en Trujillo.
• La asignación de títulos a los ponentes se realiza
en estricto orden de ingreso, por el sistema
informático.
• Informe oral se solicita a los tres días de
ingresado el expediente por secretaría.
 Ponencias, votación y resolución de
recurso
• Los Vocales sustentan sus ponencias.
• Se necesitan 2 votos para hacer resolución.
• Se admiten los votos en discordia o singulares.
• Confirman o Revocan toda la observación.
• Confirman y revocan algunos extremos.
• Dejan sin efecto la observación.
• Declaran improcedente (extemporáneo, ampliación de plazo,
allanamiento tácito) o inadmisible (sin título, sin
fundamentos).
• Aceptan o deniegan los desistimientos (persona no legitimada)
 Plazo de resolución y notificación de
las resoluciones
• Notificación
• Resolución:
– Personal
– 30 días prorrogable • Domicilio consignado en el
por 30 días mas recurso, email si lo autoriza.
• Si no es posible, vía El
– El Tribunal NO se Peruano y en la Web
pronuncia sobre la – Registrador:
liquidación si no es • Con el cargo de notificación.
cuestionada en la • Simultáneo si los derechos se
apelación. encuentran cancelados y
todas las observaciones
revocadas.
 Ejecución de resoluciones
• Se Revoca todas las observaciones y se ordene
la inscripción
– El Registrador procederá a extender el asiento en 2
días de notificada la Resolución, por complejidad
hasta 10 días (múltiples partidas)
• Los derechos Registrales aún no han sido
cancelados:
– 10 días para cancelar a partir del requerimiento del
Registrador.
– 5 días para extender el asiento
Plazo para subsanar observaciones
• Supuestos: EL TR • SI NO SE SUBSANAN LAS
• Confirme observaciones OBSERVACIONES, EN EL
• Advierta nuevos defectos: PLAZO:
siempre que estén – El título es puesto a
disposición del usuario
expresamente
establecidos en las
normas. No se admiten
defectos por criterios.
• 15 días para subsanar,
desde la notificación.
 Segunda apelación
• Cuando el Registrador considera que los
documentos presentados en el Reingreso no
subsana las observaciones.
• El Segundo Recurso sólo debe referirse al
pronunciamiento del Registrador.
• Es improcedente cuestionar el
pronunciamiento del Tribunal Registral por
este medio.
 Impugnación de resoluciones del TR
• Proceso contencioso administrativo regulado por
la Ley 27584
• Para acogerse a la retroprioridad de la fecha del
asiento de presentación del título impugnado
debe anotarse la demanda dentro el plazo de tres
meses y quince días
• Si no se anota la demanda en el plazo el
Registrador debe tachar el título.
• Cabe el desistimiento del derecho de anotar la
demanda.
 PLENOS REGISTRALES
• Reunión de los Vocales que integran el
Tribunal Registral que, debidamente
convocados se pronuncian sobre diversos
aspectos vinculados a sus funciones.
• Su principal función es la de aprobar
precedentes y adoptar acuerdos para unificar
criterios.
 Alcances de los precedentes
• Establecen interpretaciones que deberán
seguirse de manera obligatoria por las
instancias registrales, en el ámbito nacional
mientras no sean expresamente modificados o
dejados sin efecto mediante otro acuerdo de
Pleno Registral, mandato judicial o norma
modificatoria posterior.
• Son de obligatoria cumplimiento a partir del
dia siguiente de su publicación en el Diario
Oficial El Peruano.
• También son publicados en la web.
 Acuerdos plenarios
• “Los acuerdos de Sala Plena del Tribunal
Registral obligan a sus miembros como pacto
vinculante”.
• Se emiten cuando no hay resolución que
sustente el criterio o cuando habiendo
resoluciones con criterios discrepantes no se
obtiene la mayoría calificada para aprobar un
precedente
Gracias por su participación

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