INFILTRACIÓN

FACULTAD DE INGENIERÍA,
ARQUITECTURA Y URBANISMO
ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE

INGENIERÍA CIVIL
TASACIÓN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

DE 2 NIVELES
AUTOR (a):
VALLEJOS MEDIANERO JOICIE
DOCENTE:
Ing. BALLENA DEL RIO PEDRO MANUEL.
PIMENTEL-PERÚ
2018-II
TASACIÓN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE 2 NIVELES 2018-II
ÍNDICE
I.- INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 3
II.- OBJETIVOS.............................................................................................................. 4
2.1.- OBJETIVO GENERAL .................................................................................................... 4
2.2.- OBJETIVOS ESPECÍFICOS ........................................................................................... 4
III.- MARCO TEÓRICO ................................................................................................. 5
IV.- PLANOS DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE DOS NIVELES .................................. 11
V.- TASACIÓN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE DOS NIVELES ............................... 16
VI.- CONCLUSIONES ................................................................................................. 18
VII.- REFERENCIAS ..................................................................................................... 19
VIII.-ANEXOS ............................................................................................................. 20
EVALUACIÓN Y REPARACIÓN DE ESTRUCTURAS 2

I.- INTRODUCCIÓN
El presente trabajo de investigación perteneciente al curso de Evaluación

y Reparación de Estructuras está orientado básicamente a tratar el tema
de la elaboración de una tasación, en este caso se realizará la tasación
de una vivienda multifamiliar de 2 niveles.
Para la elaboración de este informe fue necesario primero detallar

algunos conceptos generales y teóricos referente a la Tasación de
Viviendas, posterior a ello se elaboraron los planos correspondientes a la
VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE 2 NIVELES, dichos planos fueron realizados de
manera muy genérica y específica detallando el área construida, el área
libre y el área total; tal y como se indicó previamente en clases.
Finalmente se realizó la tasación en la hoja de cálculo EXCEL con una
plantilla brindada previamente por el Ingeniero Ballena, docente del
presente curso.
También es importante recalcar que se hizo uso de tablas como los

VALORES UNITARIOS DE EDIFICACIONES, los cuales fueron obtenidos según
el año en el que se realizó la tasación. Otra de las tablas que se usaron
fue la TABLA DE DEPRECIACIÓN la cual cumple parámetros de acuerdo
al estado de la vivienda y a la cantidad de años de antigüedad.
Con lo expuesto anteriormente fue como llevamos a cabo con éxito la

realización de la TASACIÓN encargada. A su vez se desea recalcar la
importancia que tiene conocer mejor el procedimiento necesario para
llevarla a cabo, dado que en un futuro se podría presentar oportunidades
de trabajo relacionadas con este tema, las cuales no debemos perder.

II.- OBJETIVOS
2.1.- OBJETIVO GENERAL
REALIZAR LA TASACIÓN DE UNA VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE 2 NIVELES
2.2.- OBJETIVOS ESPECÍFICOS
 RECONOCER LOS PROCEDIMIENTOS ADECUADOS PARA LA

CORRECTA ELABORACIÓN DE UNA TASACIÓN.
 HACER USO DE LAS TABLAS COMPLEMENTARIAS PARA LA TASACIÓN.
 IDENTIFICAR LA IMPORTANCIA DE ELABORAR CORRECTAMENTE UNA

TASACIÓN.

III.- MARCO TEÓRICO
La tasación, es un documento que suscribe un profesional competente

para hacerlo y tiene como objetivo establecer de forma justificada el
valor de un bien, de acuerdo con unos criterios previamente establecidos
y desarrollando una metodología adecuada al fin propuesto.
La tasación de un bien está sujeta a una estricta normativa legal que no

sólo establece los criterios y metodología para realizarla, sino que
también establece quién puede hacerla.
El valor de tasación se refleja en un certificado que puede contener

observaciones, advertencias o condicionantes, si existen aspectos sobre
los que conviene hacer un comentario, documentación pendiente o
cuestiones que deben resolverse definitivamente para que el valor
calculado sea firme para la finalidad concreta para la que se emite el
informe de valoración.
Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son:
 La ubicación.
 Los servicios próximos: zonas verdes, lugares de ocio, servicios
escolares, médicos, supermercados...
 La superficie: m2 y distribución, si tiene o no garaje o trastero...
 La calidad de los materiales de construcción.
 La situación del inmueble dentro del edificio: se valora más si es
orientación sur y los pisos altos.
 La antigüedad.

Disponer de la tasación oficial de una vivienda, realizada por una

empresa especializada, es un valor añadido a la hora de vender o
comprar. Si partimos del concepto de valor como “el precio que un
comprador está dispuesto a pagar libremente por adquirir un bien” no es
difícil pensar que existen factores de carácter emocional que afectan a
dicho precio, además de interesen encontrados.
Desde el punto de vista del vendedor, éste siempre va a querer obtener

el mayor valor posible por su inmueble y el comprador siempre va a tratar
de obtener el menor valor por él.
El valor de tasación se calcula empleando diferentes parámetros

variables, caso de la ubicación y los servicios que existan en la zona, su
situación dentro del edificio, la tipología (unifamiliar o plurifamiliar), la
superficie del inmueble y su distribución, la calidad de los materiales
empleados en la construcción y las terminaciones de carpintería, suelo,
la antigüedad y su estado de conservación, etcétera.
¿POR QUÉ ES IMPORTANTE UNA TASACIÓN?
Como hemos dicho, en la compraventa de una vivienda, una tasación

es imprescindible para el comprador, para el vendedor y para el banco.
Además, es importante realizar una tasación porque es la mejor forma

de saber si la casa de tus sueños tiene un valor razonable, te da
capacidad de negociación en caso contrario y, en último caso, es la
mejor vía para que ambos podáis alcanzar el mejor acuerdo posible.

¿QUÉ MÉTODOS DE VALORACIÓN EXISTEN?
 MÉTODO DE COMPARACIÓN:
Es el método más utilizado y consiste en valorar el bien objeto de la
tasación mediante su comparación con otros bienes de similares
características cuyo valor sea conocido. La normativa exige como
mínimo 6 “inmuebles testigo” que serán ponderados por coeficientes
para asemejarlos al bien objeto de valoración. Con ello obtendremos un
valor unitario del m2 de inmueble que multiplicado por los m2 del
inmueble objeto de valoración supondrá el valor de mercado del mismo.
 MÉTODO RESIDUAL:
Cuando el método de comparación no es posible, ya que no es posible
encontrar suficientes inmuebles testigo de características similares, se
suele utilizar el método residual. Consiste en calcular el valor del inmueble
con el que tendría la construcción una vez finalizada y restarle los gastos
en los que hay que incurrir para que el inmueble llegue a ese estado.
 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN:
Cuando el inmueble es susceptible de producir rentas y se pueden
estimar de una manera lógica el importe de las mismas se utiliza el
método de capitalización. Consiste en calcular el valor del inmueble
mediante la actualización a la fecha de tasación de todas las rentas
netas que generará el inmueble mediante fórmulas económicas. Es un
método para la valoración de grandes negocios.

 MÉTODO DEL COSTE:

El método del coste pocas veces es utilizado de manera exclusiva, sino
más bien como apoyo al tasador de que la valoración que ha realizado
por el método de comparación tiene lógica. Consiste en calcular el coste
de re-emplazamiento o reposición del inmueble objeto de valoración.
¿QUÉ ASPECTOS COMPRENDEN LAS TASACIONES?
Las comprobaciones que se realizan en las tasaciones, incluyen los

siguientes aspectos técnicos y legales:
 Localización de la vivienda, comprobando que realmente existe

 Inspección ocular por un técnico competente, que comprueba los
metros cuadrados de superficie, distribución, número de
dormitorios y baños, calidades constructivas, instalaciones visibles.
 Su estado de conservación aparente, y su estado constructivo (si
está o no terminada).
 La existencia de servidumbres visibles que pudiesen afectar al valor.
 Comprobación de que la vivienda coincide con la descripción que
consta en la documentación de la tasación, la registral y la
catastral.
 Comprobación del estado de ocupación aparente del inmueble y
el uso al que se destina en el momento en el que se visita.
 Investigación por si la vivienda está sujeta a algún régimen de
protección pública que pudiera suponer limitaciones en su valor.
Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico

vigente, comprobando si existe en esta normativa algún punto que
pudiese afectar al valor de la vivienda.

Para poder realizar la tasación el tasador deberá disponer de la

documentación registral del inmueble objeto de la tasación, ya bien sea
copia de las escrituras de propiedad del mismo o nota simple emitida por
el Registro de la Propiedad.
Dicha documentación deberá ser aportada en el informe de tasación y

en caso de la nota simple no deberá tener una antigüedad superior a tres
meses entre el momento de su emisión y la fecha de emisión del informe
de tasación.
En el caso de viviendas sujetas a protección pública, los documentos

administrativos que permitan determinar el precio máximo en venta o
alquiler.
FACTORES QUE AFECTAN A LA TASACIÓN
Existen algunos factores que los tasadores tienen en cuenta para efectuar
la tasación y obtener un valor más preciso de la propiedad:
 VENTAS RECIENTES:
Aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas

recientes de viviendas en la misma zona. Esta es la clave los demás
criterios servirán para terminar de perfilar el valor de tasación.
 SUPERFICIE:
El tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños –además

de su distribución- importan a la hora de tasar de vivienda.
 ANTIGÜEDAD:
En general, una finca de obra nueva tiene más valor que una antigua, a
no ser que se trata de un edificio catalogado o con valor arquitectónico.

 ESTADO DE CONSERVACIÓN:
Ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una

reforma, si está recién reformado, etc.
 MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN E INSTALACIONES:
Tipo de acabados, aire acondicionado, calefacción, etc.
 EDIFICACIÓN:
Si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc.
 ENTORNO:
La proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da

más valor a la vivienda e influye en la tasación.
 TRANSPORTE PÚBLICO:
La cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener

en cuenta.

IV.- PLANOS DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE DOS NIVELES
LOS PLANOS DE LA VIVIENDA MULTIFAMILIAR SE

MUESTRAN A CONTINUACIÓN

1 NIVEL


2 NIVEL


V.- TASACIÓN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE DOS NIVELES


VI.- CONCLUSIONES
 Se logró reconocer los procedimientos adecuados para la correcta

elaboración de una tasación, los cuales a decir verdad resultaron
muy sencillos de realizar, para ello se tuvo en cuenta la explicación
brindada anteriormente por nuestro docente.
 Se hizo uso de las tablas complementarias para la tasación, las

cuales fueron la tabla de depreciación y la tabla de valores
unitarios de edificación ; siendo la primera de ellas la que nos
permitió saber el porcentaje de la depreciación de la vivienda
según los parámetros de antigüedad y de estado de vivienda;
mientras que el segundo fue la base principal para nuestra
valorización ya que gracias a esta tabla(la cual esta dada por
años) logramos establecer los precios para cada uno de los criterios
que compondrá la vivienda en cuestión.
 La principal importancia que logramos identificar al elaborar la

tasación es que en un futuro cuando ya seamos profesionales se
nos pueden presentar oportunidades de trabajo relacionados al
tema de tasación de viviendas y al tener un mayor conocimiento
del tema podremos desarrollarnos competitivamente sin ningún
problema.

VII.- REFERENCIAS
 https://www.st-tasacion.es/es/informes/glosario/definicion-de-
tasacion-inmobiliaria.html
 https://www.tinsa.es/blog/tasaciones/el-valor-de-tasacion-de-
una-vivienda/
 https://www.idealista.com/hipotecas/informacion-sobre-
hipotecas/tasacion

VIII.-ANEXOS

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ESCUELA ACADÉMICO PROFESIONAL DE

TASACIÓN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

I.- INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 3

2.1.- OBJETIVO GENERAL .................................................................................................... 4

2.2.- OBJETIVOS ESPECÍFICOS ........................................................................................... 4

III.- MARCO TEÓRICO ................................................................................................. 5

IV.- PLANOS DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE DOS NIVELES .................................. 11

V.- TASACIÓN DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE DOS NIVELES ............................... 16

VI.- CONCLUSIONES ................................................................................................. 18

VII.- REFERENCIAS ..................................................................................................... 19

EVALUACIÓN Y REPARACIÓN DE ESTRUCTURAS 2

El presente trabajo de investigación perteneciente al curso de Evaluación

Para la elaboración de este informe fue necesario primero detallar

También es importante recalcar que se hizo uso de tablas como los

Con lo expuesto anteriormente fue como llevamos a cabo con éxito la

EVALUACIÓN Y REPARACIÓN DE ESTRUCTURAS 3

2.1.- OBJETIVO GENERAL

REALIZAR LA TASACIÓN DE UNA VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE 2 NIVELES

2.2.- OBJETIVOS ESPECÍFICOS

 RECONOCER LOS PROCEDIMIENTOS ADECUADOS PARA LA

 HACER USO DE LAS TABLAS COMPLEMENTARIAS PARA LA TASACIÓN.

 IDENTIFICAR LA IMPORTANCIA DE ELABORAR CORRECTAMENTE UNA

EVALUACIÓN Y REPARACIÓN DE ESTRUCTURAS 4

III.- MARCO TEÓRICO

La tasación, es un documento que suscribe un profesional competente

La tasación de un bien está sujeta a una estricta normativa legal que no

El valor de tasación se refleja en un certificado que puede contener

Los factores que influyen en la valoración de un inmueble son:

EVALUACIÓN Y REPARACIÓN DE ESTRUCTURAS 5

Disponer de la tasación oficial de una vivienda, realizada por una

Desde el punto de vista del vendedor, éste siempre va a querer obtener

El valor de tasación se calcula empleando diferentes parámetros

¿POR QUÉ ES IMPORTANTE UNA TASACIÓN?

Como hemos dicho, en la compraventa de una vivienda, una tasación

Además, es importante realizar una tasación porque es la mejor forma

EVALUACIÓN Y REPARACIÓN DE ESTRUCTURAS 6

¿QUÉ MÉTODOS DE VALORACIÓN EXISTEN?

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 MÉTODO DEL COSTE:

¿QUÉ ASPECTOS COMPRENDEN LAS TASACIONES?

Las comprobaciones que se realizan en las tasaciones, incluyen los

 Localización de la vivienda, comprobando que realmente existe

Se confirma la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico

EVALUACIÓN Y REPARACIÓN DE ESTRUCTURAS 8

Para poder realizar la tasación el tasador deberá disponer de la

Dicha documentación deberá ser aportada en el informe de tasación y

En el caso de viviendas sujetas a protección pública, los documentos

FACTORES QUE AFECTAN A LA TASACIÓN

Aunque cada propiedad es distinta, depende del valor de las ventas

El tamaño del piso, así como el número de habitaciones y baños –además

EVALUACIÓN Y REPARACIÓN DE ESTRUCTURAS 9

Ver el estado actual de conservación del inmueble, si necesita una

 MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN E INSTALACIONES:

Tipo de acabados, aire acondicionado, calefacción, etc.

Si dispone de ascensores, zonas comunes, accesos, etc.

La proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas da

La cercanía a medios de transporte público es otro de los factores a tener

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IV.- PLANOS DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE DOS NIVELES

LOS PLANOS DE LA VIVIENDA MULTIFAMILIAR SE

EVALUACIÓN Y REPARACIÓN DE ESTRUCTURAS 11

EVALUACIÓN Y REPARACIÓN DE ESTRUCTURAS 12

EVALUACIÓN Y REPARACIÓN DE ESTRUCTURAS 13