TEORIA MODERNĂ A EVALUĂRII PATRIMONIULUI

Autor: Svetlana Albu, conf.univ., dr. Universitatea Tehnică a Moldovei

Recenzent: Tudor Bajura, prof.univ., dr.hab.

Rezumat: In this article the author examined the modern theory of appraisal, the
appraisal concepts, and existing schools and devolving direction, the correct type of
value application problems in depends of valuation using.

Cuvinte cheie: teoria evaluării, valoare, valoare de piață, tipuri de valori, cost, piață,
proprietate, teorii, școli, curente științifice.

Introducere
Spre deosebire de teoria valorii, care explică modalitatea de creare a valorii,
evaluarea reprezintă „un proces de determinare a valorii obiectului evaluării ...”[2].
Altfel spus, valoarea reprezintă obiect al măsurării în procesul evaluării. Utilizându-
se etalonul monetar, se dă o formă vizibilă valorii, formă ce apare în teorie sub
denumirea de preţ. Totodată conceptul de „valoare” este diferit de cel de „preţ”.
Deosebirea fiind dictată de mai multe considerente ce ţin de obiectivitate şi
subiectivitate, certitudine şi incertitudine, implicaţiile factorului timp etc. (tab.1.).

Tabelul 1. Deosebirea noţiunilor „valoare” şi „preţ”

Valoare
Sumă presupusă în prealabil
Reflectă părerea evaluatorului
Se determină înaintea tranzacției
Exprimarea bănească a utilităţii
curente, a veniturilor viitoare
Rezultatele evaluării diferă
Sursa: [1, p.10]
Preţ
Sumă reală, achitată în cadrul
tranzacției
Reflectă acordul părţilor în tranzacție
Se determină în procesul tranzacției
Exprimarea bănească a nivelului
preţului şi profitului
Rezultatul este strict, concret
 Însă această tratare a evaluării (proces de măsurare a valorii create a bunului) nu
se regăsește (cu mici rezerve) în teoria evaluării. Atât școala americană cît și cea
engleză au pus la baza evaluării (în special al imobilului) teoria economică
neoclasică1. Valoarea de piață a imobilului era considerată funcție a echilibrului
cererii și ofertei pe un orizont de timp îndelungat. Astfel, valoarea de piață era
considerată un preț normal (normal price) iar prețul de piață (market price) se putea
abate de la acesta. Prin urmare, valoarea de piață trebuie extrasă din prețurile pieței, și
ea are o bază etică, axată pe prețul just. În aceste condiții s-au creat cele trei abordări
în evaluare: abordarea prin comparație, abordarea prin cost și abordarea prin venit.

1. Critica teoriei evaluării

Actual, în teoria evaluării (appraisal theory) se petrec modificări considerabile.
Teoria tradițională a evaluării a fost criticată începând cu anii 60 ai secolului trecut
[3]. Școala nouă în teoria evaluării s-a creat în baza lucrărilor savanților P.F.Wendt,
R.U. Ratcliff și W.N.Kinnard.
Wendt încă în 1956 a pus la îndoială prevederile teoriei tradiționale a evaluării.
El afirma că nu există nici o argumentare a faptului că în urma tuturor trei abordări
trebuie căpătate rezultate identice a valorii estimate. Savantul vedea problema
evaluatorilor în decalajul creat între prevederile teoriei economice moderne și teoria
estimării valorii. Evaluatorii nu au luat în considerație dezvoltatea teoriei economice
axându-se pe teoriile anterioare. Ulterior Wendt afirma că teoria valorii se referă la
izvoarele și bazele valorii, pe când teoria estimării valorii este preocupată de
metodele de calcul a valorii. Prin urmare, deoarece evaluatorii continuă să se axeze
pe concepțiile neoclasice în teoria valorii, teoria lor este incorectă.
Poziția lui Wendt poate fi rezumată la următoarele:
 Prețul de piață trebuie să devină concepția de bază a evaluării și indicatorul
valorii de piață. Concepția „cumpărătorului cointeresat / vânzătorului
cointeresat” precum și ideia „corelării (reconcilierii) a trei abordări” introduc în

1
De exemplu: Richard Hurd, Principles of Urban land values (New York: Real Estate Record assoc., 1903); Marshall A.
The Principles of Economics (London: McMillan, 1925); Herbert Dorau and Albert Hinman, Urban land Economics
(New York: Macmillan, 1925); Frederick M. Babcock, The Valuation of Real Estate (New York: MacGraw-Hill, 1932)
 evaluare subiectivism și posibile erori. Astfel, abordarea prin comparație
devine cea mai importantă metodologie în procesul estimării valorii.
 Capitalizarea fluxurilor de numerar nete este o metodologie acceptabilă în
special pentru estimarea valorii în scopuri investiționale. Prezintă interes și
multiplicatorii profirului net și brut. Pe când metodele axate pe estimări
reziduale (residual approaches) nu sporesc precizia evaluării, iar metodele
aplicate pentru pronosticare venitului și determinarea ratelor de capitalizare
conduc la căpătarea unor rezultate extrem de diverse ale valorii.
 Abordarea prin cost este incorectă în majoritatea cazurilor, însă în calitate de
tehnică de calcul poate fi aplicată în unele situații, având în vedere că costul
înlocuirii este un concept corect (proprietatea spre înlocuire este un analog
adecvat) pe când costurile de reconstituire nu.
 Metoda examinării stării fizice (the observed condition method) este unica
tehnică exactă de estimare a deprecierii. Calculele estimative ale deprecierii
sunt artificiale, de asemenea și dezmembrarea deprecierii pe categorii fizică,
funcțională și economică este artificială și duce în eroare.
Ratcliff propune o schimbare radicală a viziunii asupra evaluării. Pornind de la
ideea fundamentală că „evaluarea este o analiză economică” Ratcliff a încercat să
îmbrace teoria estimării valorii într-o formă logică și necontradictorie.
Evaluarea, conform savantului, trebuie să se orienteze spre soluționarea
problemelor și primirea deciziilor. Beneficiarul se adresează cu o anumită problemă,
care trebuie soluționată, și evaluarea trebuie efectuată de pe pozițiile acestei probleme
și a concepției corespunzătoare a valorii. În final evaluarea trebuie să-l ajute pe
beneficiar în primirea deciziei și de aceia trebuie să se acomodeze la necesitățile
beneficiarului, dar nu la concepția stereotip standardizată a valorii de piață.
Cele mai importante propuneri ale lui Ratcliff pot fi rezumate la următoarele:
Pentru evaluarea în baza valorii de piață evaluatorul trebuie să facă prognoza
celui mai probabil preț de vânzare;
Bazele valorii patrimoniului au drept surse productivitatea patrimoniului, care
la rândul său, este funcție de caracteristicile fizice și de amplasament.
 Evaluarea trebuie să se înceapă cu studierea acestor caracteristici de
productivitate a obiectului considerând limitările impuse de sistemul politic și
juridic;
Există două metode de bază în evaluare: concuzii statistice (statistical
inference) și simularea pieței (market simulation)2. Aceste abordări trebuie
aplicate pentru prezicerea celui mai probabil preț, și deoarece pronosticarea
conține incertitudine, trebuie utilizat formatul probabilistic de prezentare a
rezultatelor.
Este pusă la îndoială abordarea prin cost. Ideea neoclasicilor, că cheltuielile și
valoarea corespund pe un orizont de timp îndelungat, a fost preluată din teoria
valoare-muncă. Aplicarea pe larg a abordării prin cost denotă necesitatea
evaluatorilor într-o valoare etică sau intrinsecă (ethical or intrinsic value) –
rudiment al teoriei valoare – muncă ce se trage din evul mediu.
Afirmația că cele trei abordări sunt echivalente presupune examinarea pieței
din punctul de vedere al orizontului îndelungat de timp (se presupun
orizonturile de funcționare a pieței conform viziunii Marshall) și al valorii pe
un orizont îndelungat al pieței, înrădăcinată în costurile de producție. Poziția
lui Ratcliff constă în faptul că evaluatorii încearcă să estimeze costurile ofertei
echilibrate pe un orizont îndelungat (long run equilibrium supply cost), iar
beneficiarii sun cointeresați în a cunoaște prețul de vînzare pe un orizont scurt
(short term selling price). Altfel spus, evaluatorii fac una pe când beneficiarii
doresc alta.
Ratcliff a divizat teoria evaluării în tradițională (traditional) și contemporană
(contemporary). Școala contemporană a divizat-o în două curente. Primul
cuprinde grupul de cercetători orientați tehnico-mecanic, cei ce aplică tehnica
lui Ellwood, tehnicile DCF și analiza statistică computerzată în calitate de cea
mai justă abordare în evaluare. A doua direcție este orientată comportamental.
Evaluatorii ce se referă la această direcție pun accent pe perceperea
comportamentului uman pe piața proprietăților.

2
Făcând o paralelă cu terminologia uzuală „concluzii statistice” corespund „punctului de vedere de pe poziția pieței”,
iar „simularea pieței” – „punctului de vedere de pe poziția tranzacției”.
 Kinnard, de asemenea, s-a atârnat critic față de bazele neoclasice ale
metodologiei tradiționale de evaluare. William N. Kinnard, Jr. [9] în articolul O nouă
gândire în teoria evaluării proprietății imobiliare indică dezvoltarea a două direcții
în teoria evaluării: cantitativă și calitativă. Direcția cantitativă este axat ă pe
aparatul matematico-statistic, pe dezvoltarea tehnologiilor informaționale, iar direcția
calitativă – axată pe dezvoltarea științelor sociale, comportamentale (sociologie,
psihologie, antropologia culturală, finanțe comportamentale). Savantul presupuse că
anume direcția calitativă va comporta o dezvoltare mai amplă, ca urmare a tendin ței
spre simplitatea de percepere pentru utilizatorul final al rezultatului evaluării.
O altă direcție de dezvoltare a teoriei evaluării o constituie utilizarea analizei
investiționale în cadrul abordării prin venit, aplicarea pe larg a teoriei capitalului.
Criticând neoclasicismul economic, s-a pus la îndoială corectitudinea
conceptului „celei mai eficiente utilizări”. Astfel, „homo economicus” (individul
economic rațional) din cadrul teoriei neoclasice reprezintă un maximalizator fără
scrupule, care totul cunoaște – cumăprătorul tipic (hotărât) din definiția valorii de
piață. El își maximizează bunăstarea proprie care, în majoritatea cazurilor, se
măsoară prin maximizarea venitului net. Se ajunge la următoarea concluzie: dac ă
decidentul, sau investitorul doresc să maximizeze ceva, atunci acel ceva este compus
din remunerarea bănească și „satisfacțiile” ce nu sunt măsurabile, rezultatul fiind
optimizare și nu maximizare. Posedând o bază empirică considerabilă și
posibilitatea prelucrării datelor, este mai corect a discuta despre căutarea optimului
dar nu a maximului. Această consluzie conduce la propunerea unui interval de valori
pentru decident. Valorile mai mici sau mai mari decât limitele determinate nu
corespund cerințelor decidentului sau a investitorului.
Un alt concept propus este conceptul celei mai probabile utilizări. Având în
vedere faptul că cumpărătorul potențial nu cunoaște toate variantele posibile de
utilizare a terenului și construcțiilor, se propune a reieși din cea mai probabil ă
utilizare pe piață. Legat de acest concept este și conceptul „celui mai probabil preț
de vânzare”, care este valabil dor pentru cea mai probabilă utilizare a bunului.
John D. Dorchester Jr. a recunoscut că procesul evaluării nu posedă
explicitate privind volumul, caracterul și calitatea datelor necesare. El a afirmat c ă
evaluatorii cunosc faptul că lucrează cu informație incompletă, însă majoritatea nu
posadă o imagine formată privind cantitatea și caracterul informației suficiente.
Savantul a propus clasificarea informației în cinci categorii: 1) raionale,
regionale, naționale; 2) cu referință la vecinătate; 3) cu referință la proprietate; 4)
cu referință la piața bunurilor analogice; 5) date privind costurile. După care a
examinat volumul informației necesare în cadrul fiecărei categorii. Ca urmare a
cercetării efectuate a propus bazele teoriei de argumentare a informației în evaluare.
De asemenea, el insista asupra faptului că baza informațională și prelucrarea
informației se află la baza întrebărilor privind ce este evaluarea și valoarea de piață.
Concomitent a ridicat întrebarea privind ce vor reprezenta evaluările, raționamente
etice impuse de procesul de evaluare ce trebuie parcurs de evaluator, sau vor fi
concluzii obiective efectuate în urma analizei științifice a datelor în conformitate cu
principii prestabilite.

2. Conceptele de baz ă în cadrul teoriei evalu ării

O parte din propunerile menționate au fost preluate de către teoria evaluării
modernă și sunt reflectate în Standardele internaționale de evaluare ediția a opta,
2007.
Astfel, preţul (conform SIE 2007 [6]) „este termenul utilizat pentru o sumă
cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau un serviciu. Preţul de vânzare este un fapt
istoric, indiferent dacă a fost făcut public sau dacă a fost confidenţial. Datorită
capacităţii financiare, motivaţiilor sau intereselor speciale ale unui vânzător sau
cumpărător, preţul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu legătură cu
valoarea care ar putea fi atribuită de către alţii acelor bunuri sau servicii. Totuşi,
preţul constituie, în general, o indicaţie asupra valorii relative date bunurilor sau
serviciilor de către un anumit cumpărător şi/sau vânzător, în anumite situaţii
particulare”.
Valoarea (conform SIE 2007) „este un concept economic referitor la preţul cel
mai probabil convenit de cumpărătorii şi vânzătorii unui bun sau serviciu disponibil
pentru cumpărare. Valoarea nu reprezintă un fapt, ci o estimare a celui mai probabil
preţ care va fi plătit pentru bunuri şi servicii, la o anumită dată, în conformitate cu o
anumită definiţie a valorii. Conceptul economic de valoare reflectă optica pieţei
asupra beneficiilor celui care deţine bunurile sau primeşte serviciile, la data
evaluării”.
Prin urmare, valoarea este un preţ ipotetic, iar ipoteza pe baza căreia se face
calculul este determinată de tipul de valoare adoptat. Un tip de valoare este definit în
IVS32 ca o reflectare a principiilor fundamentale de evaluare, la o dată specificată. Un
tip de valoare defineşte natura tranzacţiei ipotetice, de exemplu dacă există sau nu
expunere pe piaţă şi motivaţia, şi comportamentul asumate ale părţilor implicate.
Se consideră că valoarea reflectă părerea evaluatorului, este o sumă presupusă
care exprimă utilitatea curentă a veniturilor viitoare, determinată anterior încheierii
tranzacţiei. În funcţie de scopul şi destinaţia evaluării se estimează diverse tipuri de
valori, cum ar fi: valoarea de piaţă, valoarea normativă, valoarea investiţională,
valoarea de asigurare, valoarea fiscală, valoarea de reconstituire, valoarea de
înlocuire, valoarea de bilanţ: iniţială şi restantă, valoarea întreprinderii în funcţiune,
valoarea de lichidare, valoarea efectivă şi altele (tab.2). Standardele internaționale de
evaluare însă le divizează în două categorii: valoarea de piaţă şi alte valori (în afara
valorii de piaţă).

Tabelul 2. Interdependenţa dintre destinația evaluării şi tipurile de valori

utilizate în cadrul evaluării

Destinaţia evaluării Tipul valorii

1 2
A ajuta cumpărătorul / vânzătorul potenţial în Valoarea de piaţă
determinarea preţului probabil
A determina oportunitatea investiţiilor Valoarea investiţională
Asigurarea cererii pentru împrumuturi Valoarea de piață,
Valoarea de înlocuire
Valoarea de piaţă sau
Evaluarea patrimonială oricare acceptată de
legislaţia fiscală
Determinarea valorilor asigurate sau în cazul Valoarea de piață,
formulării cerinţelor pentru bunurile pierdute sau Costul de înlocuire net
deteriorate
Posibila lichidare (totală sau parţială) a Valoarea de lichidare
3
IVS2 – Standardul Internațional de Evaluare 2: Tipuri de valoare diferite de valoarea de piață.
 patrimoniului Costul de înlocuire net
Sursa: elaborat de autor

Estimarea valorii de piaţă este practic cel mai întâlnit tip de evaluare, pentru
achiziţii, privatizare, fuziuni, înregistrări în documentele financiar-contabile etc.
Definiţia comună a autorităţii internaţionale şi europene în domeniul standardelor de
evaluare International Valuation Standards Comitee (IVSC)4 şi The European Group
of Valuers Associations (TEGoVA), legiferată şi de primul Standard Moldovean SM
249:2004 este:
Valoarea de piaţă este suma estimată pentru care un obiect al evaluării poate fi
schimbat, la data evaluării, între un cumpărător hotărât să cumpere şi un vânzător
hotărât să vândă, după un marketing adecvat, într-o tranzacţie liberă (nepărtinitoare),
în care fiecare parte va acţiona competent, cu prudenţa necesară (în cunoştinţă de
cauză) şi neconstrâns.
Însă în ediția a opta (2007) a Standardelor Internațioanle de Evaluare definiția
valorii de piață a fost modificată: „Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi
schimbată, la data evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o
tranzacţie cu preţ determinat obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care
ambele părţi au acţionat în cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere”.
SIE subliniază că „estimarea profesionistă a valorii de piaţă este o evaluare
obiectivă a drepturilor de proprietate asupra unor proprietăţi anumite, la o anumită
dată. În această definiţie apare implicit conceptul de piaţă în ansamblu, care reflectă
mai degrabă activitatea şi motivaţia mai multor participanţi decât imaginea sau
interesul preconceput ale unui anumit participant. Valoarea de piaţă este o estimare
fundamentată de piaţă”.
Alte tipuri de valori (conform SIE ediția a opta) sunt cuprinse în trei categorii
principale:
Prima categorie reflectă beneficiile pe care o entitate le obţine din deţinerea
unui activ. Valoarea este specifică pentru acea entitate. Deşi, în anumite situaţii,
valoarea specifică pentru acea entitate ar putea fi identică cu suma care ar putea fi
obţinută din vânzarea activului, această valoare reflectă beneficiile încasabile din

4
Definiția prezentă în Standardele internaționale de evaluare edițiile 2000, 2003 și 2005.
deţinerea activului şi, ca urmare, nu presupune în mod necesar un schimb ipotetic.
Din această categorie face parte valoarea de investiţie sau subiectivă. Diferenţele
dintre valoarea unui activ pentru o anumită entitate şi valoarea lui de piaţă exprimă
motivaţia intrării pe piaţă a cumpărătorilor sau vânzătorilor.
A doua categorie reprezintă preţul care, în mod rezonabil, ar fi convenit între
două părţi anumite, care tranzacţionează un activ. Deşi părţile ar putea să fie
independente şi ar putea să negocieze în condiţii nepărtinitoare, activul nu este în mod
necesar expus pe piaţa largă, iar preţul convenit ar putea să reflecte mai degrabă
avantajele (sau dezavantajele) specifice ale proprietăţii pentru părţile implicate decât
piaţa în ansamblul ei. Din această categorie fac parte valoarea justă, valoarea
specială şi valoarea sinergiei.
A treia categorie cuprinde valoarea determinată conform unei definiţii
prezentată într-un statut sau într-un contract.
Prin urmare, pe plan internațional bază a evaluării poate fi valoarea de piață,
valoarea investiției (sau subiectivă), valoarea justă, valoarea specială și valoarea
sinergiei.
Valoarea de investiţie sau subiectivă. Valoarea proprietăţii pentru un anumit
investitor sau clasă de investitori, pentru obiective de investiţii sau pentru obiective
de exploatare identificate. Acest concept subiectiv relaţionează o anumită proprietate
de un anumit investitor, grup de investitori sau entitate, care au obiective şi/sau
criterii de investiţii identificabile;
Valoarea justă. Suma pentru care un activ ar putea fi schimbat de bunăvoie, între
două părţi interesate, aflate în cunoştinţă de cauză, într-o tranzacţie în care preţul este
determinat în mod obiectiv.
Valoarea specială. O sumă de bani peste valoarea de piaţă, care reflectă atributele /
caracteristicile particulare ale unui activ ce sunt valoroase numai pentru un
cumpărător special. Cumpărător special. Un cumpărător pentru care un anumit activ
are o valoare specială datorită avantajelor provenite din deţinerea acestuia, avantaje
de care nu pot beneficia ceilalţi cumpărători de pe piaţă.
Valoarea sinergiei. Un element suplimentar de valoare care este creat în urma
combinării / fuziunii a două sau mai multe proprietăţi, în urma căreia valoarea
proprietăţii rezultată din combinare este mai mare decât suma valorilor proprietăţilor
individuale înainte de combinarea lor.
În practica evaluării din Republica Moldova ne putem întâlni și cu definiții ale
valorilor ce au fost excluse din Standardul 2 SIE ediția a opta (2007), valori ce nu mai
reprezintă bază de evaluare, însă ele se regăsesc în Standardele Internaționale de
Practică în Evaluare, precum și în Standardul Moldovean 249:2004.
În evaluarea unor afaceri care conţin una sau mai multe unităţi operaţionale
distincte se utilizează conceptul de valoare a afacerii (going concern value) definită
în două moduri în Standardele Internaţionale şi cele Europene.
Definiţia IVSC: "Valoarea afacerii este valoarea globală a unei întreprinderi
care va continua să funcţioneze şi în care repartizarea acestei valori globale a afacerii,
pe părţile ei componente, se face în funcţie de contribuţia lor la afacerea totală şi nu
funcţie de valoarea de piaţă însumată a componentelor ei".
Definiţia TEGoVA, dată în Ghidul Albastru: "Valoarea afacerii (a unei
întreprinderi în funcţionare) este valoarea generată de activitatea ei comercială
dovedită. Ea este expresie a unei afaceri stabilite şi rezultă din analiza cash-flow-ului
actualizat sau din capitalizarea profiturilor, care reflectă cifra de afaceri şi eventualele
datorii viitoare condiţionate. Valoarea astfel calculată include contribuţia terenului,
clădirilor, maşinilor, echipamentelor, goodwill-ul şi alte intangibile".
Tipul valorii estimate se află într-o dependență directă de destinaţia evaluării, de
necesitățile decidentului sau investitorului (tab.3). Spre exemplu, în cazul deciderii
vânzării sau cumpărătii va fi estimată valoarea de piață. Tot valoare de piață se va
estima în cazul privatizării bunului, însă când patrimoniul posedă valoare culturală
(arhitecturală) valoarea estimată va fi diferită de valoarea de piață. Includerea în
capitalul statutar al bunului presupune estimarea valorii de piață, însă referindu-ne la
utilaje valoarea estimată va fi concetizată: a utilajului instalat, a utilajului în cazul
deplasării etc. Valoare de piață se raportează și în cazul lichidării (fie a întreprinderii,
fie a bunului), însă suma estimată va fi diferită de valoarea de piață necondiționată.
Pe lângă valoarea de piață și alte tipuri de valori au evoluat și celelalte
concepte ale evaluării. Unul din cele mai importante concepte în teoria evaluării
modernă este conceptul CMBU – cea mai bună utilizare.
 Tabelul 3. Concretizarea tipului valorii estimate în funcție de destinația evaluării
nr.cr Destinația Valoarea Caz particular Valoarea estimată
t. evaluării estimată
1 2 3 4 5
în termeni restrânși de lichidare forțată
vânzare- obiect în funcțiune – nu va de piață pentru utilizare
1 de piață
cumpărare fi modificată destinația existentă
(modul de utilizare)
- de lichidare ordinară
situații speciale - de lichidare forțată
construcție nefinalizată - de reconstituire
- de înlocuire
cu condiția păstrării
genului de activitate ( a de piață pentru utilizare
destinației patrimoniului) existentă
patrimoniu cu valoare de piață pentru utilizare
2 privatizare de piață
culturală (arhitecturală) existentă
arendașul a suportat - de piață pentru utilizare
cheltuieli de reparație existentă cu considerarea
capitală a imobilului cheltuielilor suportate
- valoare specială
teren în pantă - supus de piață cu considerarea
alunecărilor cheltuielilor necesare
pentru consolidare
3 includere în de piață a utilajului - de piață
capital - valoarea de piață a
statutar utilajului instalat
- valoarea de piață în cazul
deplasării
4 expropriere de piață imobil cu grad de uzură
pentru avansată reziduală
utilizare
existentă
5 divizarea de piață imobil comercial, de piață pentru utilizarea
patrimoniului industrial cu condiția existentă
imposibilității schimbării
destinației
6 fuziune de piață în cadrul elaborării - investițională
pentru planului de afaceri (sau a - specială
utilizare proiectului investițional)
existentă
7. depunere în de piață ipotecă de piață și
gaj sau de de înlocuire
lichidare întreprindere de piață pentru utilizare
existentă
8. lichidarea de lichidare obligatorie în de lichidare forțată
patrimo- lichidare termeni restrânși
niului ordinară utile sunt doar materialele reziduală
componente
 Sursa: elaborat de autor

SIE explică respectivul concept astfel: terenul este privit ca un activ permanent,
dar amenajările terenului şi construcţiile ataşate acestuia au o durată de viaţă finită.
Datorită fixităţii terenului, fiecare lot de proprietate imobiliară are o localizare unică.
Permanenţa terenului înseamnă şi că este de aşteptat ca terenul să existe şi după
dispariţia construcţiilor ataşate acestuia, care au o durată de viaţă finită.
Caracteristicile unice ale terenului determină utilitatea lui optimă. Atunci când terenul
este evaluat separat de construcţiile de pe el, principiile economice cer ca amenajările
terenului şi construcţiile ataşate să fie evaluate ca o contribuţie sau o deteriorare
adusă la valoarea totală a proprietăţii. Astfel, valoarea de piaţă a terenului, bazată pe
conceptul de „cea mai bună utilizare”, reflectă utilitatea şi permanenţa terenului, în
contextul pieţei, iar valoarea amenajărilor terenului şi a construcţiilor ataşate lui
reflectă diferenţa dintre valoarea terenului şi valoarea de piaţă a proprietăţii ca fiind
construită.
Cea mai bună utilizare este definită ca: cea mai probabilă utilizare a proprietăţii
care este fizic posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care
conduce la cea mai mare valoare a proprietăţii evaluate. Urmînd concretizările lui
Kinnard, vom avea în vedere cea mai probabilă utilizare pe piața dată, dar nu o
utilizare ce reiese din optimizarea tuturor posibilităților existente.
Conceptul de cea mai bună utilizare este o parte fundamentală şi integrantă a
estimărilor valorii de piaţă.
Costul este fie preţul plătit pentru bunuri sau servicii, fie suma necesară pentru a
crea sau produce bunul sau serviciul respectiv. A doua tratare a noţiunii este mai
frecventă, întâlnindu-ne cu costuri fixe şi variabile, costuri de producţie, distribuţie şi
vânzare, costuri de administrare, costuri directe şi indirecte, dar şi cu cost de
achiziţie, cost de înlocuire, cost de reproducţie, cost istoric. Preţul plătit pentru un
bun devine un cost pentru cumpărător. Când el este înfăptuit el devine un fapt istoric.
Preţul plătit pentru un bun sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru
cumpărător.
 Piaţa este locul în care se vând şi se cumpără obiecte ale proprietăţii, locul unde
se manifestă raportul dintre cerere şi ofertă, unde acţionează mecanismele de creare a
preţurilor. Conceptul de piaţă presupune că bunurile şi/sau serviciile se pot
tranzacţiona fără restricţii, între cumpărători şi vânzători. Există mai multe criterii de
clasificare a pieţelor. După amplasare ea este locală, naţională şi internaţională. După
bunurile tranzacţionate - imobiliară, a bunurilor mobile, a întreprinderilor (cotate sau
necotate la bursă), a obiectelor de proprietate intelectuală etc.
Proprietatea din timpuri străvechi a trezit cele mai vii interese şi cele mai aprige
conflicte atât între persoane, cât şi între state. Adam Smith scria: „Până atunci, până
când nu este proprietate, nu poate fi nici stat, scopul căruia şi constă în aceea, de a-i
apăra avuţia şi a-i apăra pe cei avuţi de cei săraci” [5, p.262 – 265]. În Dreptul
Roman proprietatea se definea ca atitudine a oamenilor faţă de obiecte, considerarea
lor ca ale sale şi a nimănui altuia. Economia politică defineşte proprietatea ca
„totalitatea stărilor faţă de bunuri, raporturile dintre oameni la determinarea atitudinii
faţă de bunuri” [7, p.65], sau ca raporturi create între subiectele proprietăţii cu privire
la atribuirea mijloacelor de producţie şi a rezultatelor muncii [10, p.69]. În aspect
juridic proprietatea se explică ca o totalitate de drepturi de posesiune, dispunere şi
utilizare a obiectelor / bunurilor.
Proprietatea stă la baza activităţii economice atât la etapa iniţierii proceselor de
producţie, în faza de dirijare a procesului economic, cât şi la repartiţia şi consumul
produsului creat. După cum menţionează teoreticienii, „ ... economia nu se ocupă de
proprietate ca atare, ci de procesul creării obiectului proprietăţii, de crearea bunurilor.
Altfel spus, în sens economic, proprietatea se subînţelege ca o activitate complexă de
creare a avuţiei, care apoi, prin legi anumite, devine proprietate” [7, p.66].
Proprietatea (conform SIE) „reprezintă un concept juridic ce se referă la toate
avantajele, drepturile şi beneficiile legate de deţinerea acesteia. Dreptul de proprietate
se referă la un anumit avantaj (profit) sau la toate avantajele implicate de exercitarea
acestuia. Trebuie făcută distincţia între termenul de proprietate imobiliară, ca entitate
fizică şi exercitarea dreptului de proprietate asupra acesteia, ce reprezintă un concept
juridic. În anumite ţări, suma prerogativelor asociate dreptului de proprietate
constituie un cumul de atribute. În temeiul dreptului de proprietate asupra unui bun,
titularul îl poate folosi, vinde, închiria ori înstrăina în alt mod, având opţiunea de a
exercita oricare dintre aceste atribute sau nici unul. Păstrarea numai a dreptului de
dispoziţie echivalează cu nuda proprietate”.
Astfel, vorbind de proprietate, vom deosebi obiectul proprietăţii şi dreptul
asupra proprietăţii. Standardele internaţionale de evaluare, standardele europene şi
legislaţia naţională definesc următoarele categorii de proprietate: proprietatea
imobiliară, proprietatea asupra bunurilor mobile, proprietatea asupra afacerii
(întreprinderii), proprietate asupra activelor financiare, proprietate intelectuală.
Referindu-ne la obiectul proprietăţii, alături de tipurile de valoare prezentate
anterior, în procesul evaluării se evidenţiază şi următoarele tipuri de proprietăţi ce pot
influenţa alegerea tipului de valoare estimat.
 Proprietatea cu piaţă limitată reprezintă acea proprietate sau afacere care, din
cauza condiţiilor pieţei, atrage relativ puţini cumpărători potenţiali, la un anumit
moment. Vânzarea unor astfel de proprietăţi sau afaceri necesită o durată de
marketing mai mare.
 Proprietăţi speciale, cu destinaţie specială sau proiectate special au o utilizare
restrânsă şi sunt rareori vândute pe piaţa liberă, în afara cazului când reprezintă
parte dintr-o întreprindere. Această categorie vizează: rafinăriile, centralele
atomoelectrice, utilităţile publice, bisericile, muzeele etc.

3. Curente în cadrul teoriei evaluării

Analizând interdependența dintre tipul pieței, proprietatea tranzacționată pe
această piață și modul de evaluare a proprietății, observăm o diferențiere vădită a
teoriilor aplicabile (tab. 4.).
Tabelul 4.
Tipul pieței, necesitățile practicii de evaluare și teoriile evaluării corespunzătoare
Piața Domeniul practii de evaluare și Abordările în evaluare
teoria evaluării aplicată
1 2 3
Piața statică Domeniul: evaluarea financiar – Abordările ...
(convențional investițională (EFI). …Eestimarea valorii
echilibrată) Obiectul evaluării: active fundamentale
dezvoltată a financiare lichide, mărfuri („normale”):
obiectelor agricole, etc. Abordarea prin cost 
evaluării Scopul evaluării: analiza valorii abordarea prin venit
omogene fundamentale (remunerarea echilibrată -
(standartizate, Teoria evaluării: teoria metoda САРМ);
tipizate) economică neoclasică (analiza …Valoarea de iață la data
Piața este fundamentală cu aplicarea teoriei evaluării, când piața nu se
determinată, sau moderne a portofoliului afă în stare de echilibru:
incertitudinea investițional, teoria posibilităților Ierarhia importanței::
pieței poate fi de arbitraj, teoria opțiunilor) nivelul I: abordarea prin
caracterizată în comparație;
limitele nivelul II: abordarea prin
indicatorilor venit (raportul așteptat între
statistici și câștiguri și costuri –
legilor remunerarea neechilibrată);
distribuției

«Tip pendul» Domeniul: Obiectele evaluării, Abordările…

piață dezvoltată comercializate pe aceste piețe,
neechilibrată a trebue examinate în limitele
obiectelor estimării profesioniste a valorii
evaluării (EPV) precum și a EFI
omogene Obiectul evaluării: imobilul
(standartizate) nespecializat, în special locativ;
sau mărfuri nespecializate, oferta
indivinualizate cărora nu întotdeauna se poate
(imobil). adapta cererii (extracția
Ca regulă, astfel petrolieră);
sunt piețele Scopul evaluării: estimarea
reale dezvoltate. valorii de piață la data evaluării;
Comportamentu prognozarea prețurilor pe un
l acestor piețe orizont de timp fix
adesea este Teoria evaluării:
incert și nu postneoclasică, axată pe
poate fi descris următoarele elemente: finanțe
în mod statistic. comportamentale, teoria analizei
sistemelor dinamice neliniare și
principiile analizei empirico-
statistice de prezicere. În special
se aplică abordarea prin
comparația vânzărilor și tehnicile
specializate corespunzătoare de
raționalizare prin inducție
(tehnica analizei „micilor
eșantioane”, etc.). Pentru
prognozarea prețurilor se aplică
așa numita „analiză tehnică”.
… Eestimarea valorii
fundamentale
(„normale”):
nu are sens, această mărime
nu va putea fi observată pe
piață în majoritatea
momentelor de timp. Însă cu
ajutorul analizei tehnice pot
fi efectuate prognoze pentru
o anumită perioadă de timp
(este domeniul EIF) sau pe
baza tendințelor în cadrul
datelor pieței a efectua
formarea prețurilor
(domeniul EPV)
…Valoarea de piață
(valoarea de schimb la
data evaluării)
(este domeniul EPV):
Ierarhia importanței:
nivelul I: abordarea prin
comparație;
nivelul II: pentru obiectele
generatoare de venit –
abordarea prin venit
(raportul așteptat dintre
câștiguri și costuri
(remunerarea), nu este
numaidecât echilibrat.
Piața Domeniul: estimarea
subdezvoltată a profesionistă a valorii (EPV)
tranzacțiilor Obiectul evaluării: active cu
individualizate grad scăzut de lichiditate
între două părți (proprietate specializată, active
cu obiecte nemateriale etc. care pot fi sau
netipice nu generatoare de venit)
(unicale, Scopul evaluării: determinarea
specializate, valorii de schimb în cadrul unor
nestandartizate) supoziții concrete privind
active rar mecanismul schimbului sau
comercializate. valoarea investițională pentru
investitori concreți
Teoria evaluării: teoria evaluării
practică postneoclasică, axată pe
următoarele elemente: finanțe
comportamentale; teoria
jocurilor (teoria elaborării
mecanismelor de schimb –
Gurvits L., Maierson R., etc.)
Sursa: adaptat de autor în baza [8]
Metodele de formare a
prețurilor (aprecierea
valorii juste conform SIE):
Pentru active generatoare
de venit: modelul
tranzacțional de formare a
prețurilor, alte modele ale
abordării prin venit ce nu
sunt dependente de piața
dezvoltată echilibrată, ci
folosesc criteriile
comportamentale ale
investitorilor.
Pentru alte active:
raționamente colegiale ale
experilor: metoda evaluare –
contingent. În calitate de
derivată a valorii minime de
schimb – costul, dacă el
poate fi determinat.

Teoria evaluării, din respectivul punct de vedere, se bifurcă. Aceste două direcții
se dezvoltă paralel și în ultimii ani capătă un contur tot mai clar: evaluarea financiar –
investițională (EFI) și estimarea profesionistă a valorii (EPV).
Din punctul de vedere al evaluării deosebim trei tipuri de piață: piața dezvoltată
convențional echilibrată, piața dezvoltată însă neechilibrată și piața subdezvoltată.
Evaluările pe piața dezvoltată presupun aplicarea teoriilor financiar – investiționale
(aplicarea metodei CAMP). Evaluările pe piața dezvoltată „tip pendul” au la bază atât
teoriile financiar - investiționale cât și teoriile specifice estimării profesionale a
valorii (formarea prețurilor), iar evaluările pe piața subdezvoltată presupun doar
estimarea profesională a valorii.
Teoria estimării profesionale a valorii (EPV) indică aprecierea valorii de piață,
practica – diferențiază modalitățile de apreciere a valorii. Astfel, vânzătorul dorește să
cunoască cu cât și -ar putea vinde proprietatea, adică care este prețul vânzătorului?
Cumpărătorul dorește să cunoască cu cât ar trebui să procure bunul pentru a nu fi în
pagubă, adică care este prețul cumpărătorului? Statul este cointeresat în valoarea
bunului: a) pentru a calcula taxele, impozitele, b) pentru a-l vinde. În primul caz este
necesar prețul de echilibru, valoarea justă (valoarea de piață), în al doilea caz – prețul
vânzătorului.
Prin urmare, deosebim în funcție de destinația evaluării două modalități de
estimare: prin prisma teoriei formării prețurilor sau a teoriei prețurilor de arbitraj.

Destinația evaluării

Comercializare Impozitare

Estimarea presupune aprecierea

Prețului cumpărătorului
≡ Intervalul Prețul echilibrat
valorii de ≡ valoarea de piață
piață
Prețului vânzătorului

Suportul teoretic

Teoria formării prețurilor Teoria prețurilor de

arbitraj

Rolul evaluatorului / Modalitatea estimării valorii

A forma prețul / Evaluare directă A arbitra prețul /

Evaluare de arbitraj

Scopul analizei din cadrul evaluării

Determinarea celui mai probabil Determinarea valorii

preț de vînzare juste

Sursa: elaborat de autor

Fig.1. Modalități de estimare a valorii

Urmând raționamentele expuse în fig.1., observăm două căi de dezvoltare în

cadrul estimării profesionale a valorii. Prima, cea mai des întâlnită în practică –
aprecierea celui mai probabil preț de vânzare. A doua – limitată de hotarele
domeniului public și interesele statului – aprecierea valorii estimative (valorii juste).
 Evidențierea a două direcții în teoria și, în special, practica evaluării o putem
găsi și în lucrarea recentă (2006 trad.2009) a savanților și practicienilor englezi Sara
Sayce, Judy Smith, Richard Cooper și Piers Venmore-Rowland5 Real estate
appraisal: from value tu worth [4]. Autorii atrag atenția asupra estimării valorii
propriu-zise (valuations) a patrimoniului și evaluarea utilității pentru consumator
(appraisals), executată din punctul de vedete al investitorului instituțional. În lucrare
este argumentat punctul de vedere, conform căruia discuțiile controversate create în
practică de prea mult timp sunt concentrate asupra necesităților proprietarului
instituțional – investitor în imobil, ignorându-se astfel rolul și necesitățile arendașului
sau utilizatorului (occupier). Însă, fără arendașul predispus și doritor de a încheia
acum sau în viitor contractul de arendă, investițiile în imobil nu posedă valoare reală
(real worth).

Concluzii
Generalizând cele expuse putem evidenția următoarele momente principale.
1. teoria evaluării la etapa actuală are o formă definită în baza teoriei
valoare – utilitate;
2. metodologia combinării (reconcilierii) a trei abordări se axează pe teoria
economică neoclasică, prin care se argumentează ideea corespunderii
într-un orizont lung de timp a valorii de piață cu costurile. Teoria
economică modernă acceptă că costurile și valoarea de piață într-un
orizont îndelungat pot avea tendința de apropiere, însă totodată
menționează, că în realitate nu există motiv intern obligator pentru
asugurarea acestei apropieri sau a echivalenței pe termen lung. Teoria
evaluării trebuie să se axeze pe teoria economică modernă, ca urmare
însemnătatea metodologiei de reconciliere a valorilor trebuie să se
diminueze;
3. deoarece piețele patrimoniului sunt incerte, teoria evaluării trebuie să
utilizeze noțiuni probabilistice cum ar fi cel mai probabil preț de vânzare
5
Sarah Sayce – profesor și conducătorul Școlii de surveying Universitatea Kingston, Piers Venmore-Rowland - profesor
Școala de surveying Universitatea Kingston, Judy Smith – lector superior Școala de surveying Universitatea Kingston,
Richard Cooper – chartered surveyor.
 și cea mai probabilă utilizare în schimbul valorii de piață și celei mai
eficiente utilizări;
4. evaluările trebuie să se utilizeze la primirea deciziilor concrete și să fie
adaptate special pentru soluționarea problemelor specificate de
beneficiar. Aceste probleme pot presupune dar și pot să nu presupună
raportarea valorii de piață;
5. atât Wendt cât și Ratcliff insistau asupra îmbunătățirii analizei cererii și
ofertei în procesul evaluării;
6. cea mai acceptabilă pentru prognozarea prețurilor probabile de vînzare
este abordarea prin comparație. Trebuie aplicate tehnicile statistice
moderne (de pe poziția pieței) și tehnicile simulării pieței (de pe poziția
tranzacției, a comportamentului uman);
7. utilizarea costului de reconstituire în abordarea prin cost este axată pe
idei teoretice alogice. Sumarea valorii terenului cu valoarea
îmbunătățirilor nu formează cel mai probabil preț de vânzare. Mai mult
decât atât, divizarea deprecierii în componente fizice, funcționale și
economice este incorectă și duce în eroare. Wendt considera că costurile
de înlocuire din cadrul abordării prin cost pot fi utile în cazuri
particulare, deoarece sunt reprezentative pentru reflectarea prețului de
create a mărfii – substituibile;
8. abordarea tradițională a capitalizării venitului cu tehnicile reziduale de
evaluare, prognozarea venitului și tehnicile de alegere a coeficientului de
capitalizare conduce la subiectivism și posibile erori. Metoda DCF, axată
pe veniturile nete (după impozitare) și tehnicile de estimare a ratei de
actualizare poate fi aplicată doar pentru aprecierea valorii investiționale;
9. una din tendințele moderne ale teoriei evaluării constă în divizarea
activității de evaluare în două direcții: evaluarea financiar –
investițională (EFI) și estimarea profesionistă a valorii (EPV). În cadrul
EPV observăm două căi de dezvoltare: aprecierea celui mai probabil preț
de vânzare și a doua – limitată de hotarele domeniului public și interesele
statului – aprecierea valorii estimative (valorii juste);
 10. școala modernă a evaluării profesioniste poate fi divizată în două direcții:
tehnico-mecanică (măsutare, examinare, reflectarea pieței) și
comportamnetală (modelarea / simularea proceselor active de formare a
prețurilor);
11. diferența dintre estimarea profesionistă a valorii și evaluarea
investițională devine tot mai transparentă;
12. teoria evaluării se află în permanentă modificare. O parte din ideile
menționate au fost deja aplicate în practică prin intermediul Standardelor
Internaționale de Evaluare.
Astfel, teoria evaluării poate fi considerată drept o știință aplicativă 6 derivată,
parte componentă a științei economice, ce se dezvoltă în conformitate cu teoriile și
regulile economice unanim acceptate, în cadrul căreia întâlnim diverse curente și
școli științifico-practice (fig.2). Totodată evaluarea se află la hotar dintre teoria
economică, finanțe, inginerie, statistică și management.

Teoria valorii (economică)

Teoria evaluării

Teoria estimării valorii (appraisal theory) Teoria evaluării (valuation theory)

Evaluarea financiar – economică Evaluarea finanicar-investițională EFI

Estimarea profesionistă a valorii EPV

Analiza tehnico- Analiza Evaluarea Analiza modernă

mecanică comportamentală investițională a portofoliului
≡ ≡ ≡ ≡
estimarea valorii de estimarea valorii de estimarea valorii în estimarea valorii
piață (de schimb) piață (de schimb) utilizare (worth) investiționale

Estimarea valorii Estimarea celui mai probabil preț Analiza Analiza

juste a patrimoniului de vânzare (valoarea de piață) fundamentală tehnică
public
Sursa: elaborat de autor

Fig. 2. Curentele științifico-practice în cadrul teoriei evaluării

6
Dar nu o tehnică de calcul, precum o consideră unii economiști.
 Necesitatea și rolul evaluării în economia de piață este demonstrată și testată în
timp. Rolul evaluării nu se rezumă doar la constatarea valorii, ea joacă un rol activ în
procesul de gestiune a valorii patrimoniului, precum și în procesul de reglare a pieței
proprietăților.

Bibliografie:
1. Albu I., Albu S., Țurcanu N. Analiza factorială a valorii de piaţă a imobilului rezidenţial.
Monografie. Ch.: UTM, 2007. – 128 p.
2. Legea R. Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr.989-XV din 18.04.2002. MO al
RM nr.102 din 16.07.2002
3. Pearson A. Body of Knowledge for Appraisers. (The Appraisal Journal, October, 1988)
traducere în Вопросы оценки №4, 2008, pag.2-8.
4. Sayce S., Smith J., Cooper R., Venmore-Rowland P. Real estate appraisal: from value tu
worth; пер. с англ. Г.И.Микерина, А.И.Артеменкова; Под ред. Г.И.Микерина,
А.И.Артеменкова. – М.: Общероссийская общественная организация «Российское
общество оценщиков», 2009. – 504с.
5. Smith Adam. Avuţia naţiunilor. Vol.II. – Chişinău: Universitas, 1992
6. Standardele Internaționale de Evaluare ediția a opta 2007
7. Umaneţ Valeriu. Economie politică. – Ch.: CE USM, 2001
8. Артеменков А. И., Михайлец В. В.. Неоклассические и постнеоклассические
перспективы в теории оценки стоимости Или ФСО, но не для ПСО (Драфт для
обсуждения- февраль 2008) http://www.appraisal.ru/phys/seepubl.asp?ID=2991
9. Кинард В. Новое мышление в теории оценки недвижимого имущества. Пер. с англ.
Вопросы оценки № 1 2008. с. 2 - 9.
10. Прусова Л.Г. Экономика в схемах. Экономика в таблицах. – Киев, 1995.