EFECTO RETROACTIVO DE LA PRESCRIPCIÓN

Conforme al artículo 952 del Código Civil:

“Quien adquiere un bien por prescripción puede entablar juicio para que
se le declare propietario.
La sentencia que accede a la petición es título para la inscripción de la propiedad
en el registro respectivo y para cancelar el asiento a favor del antiguo
dueño”.
El efecto de la prescripción es la adquisición de la propiedad. Los bienes inmuebles
se adquieren por prescripción cuando transcurre el plazo exigido por el artículo
950 del Código Civil.
(*) Abogado por la Pontificia Universidad Católica del Perú (PUCP), con Maestría en la Universidad de
Boston. Profesor en la PUCP.
Francisco Avendaño Arana
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Para adquirir la propiedad de un bien por prescripción adquisitiva no es necesario
acudir al Poder Judicial. Se recurre al proceso para que el juez declare la prescripción
y el poseedor, convertido en propietario por el transcurso del tiempo, cuente
con un título que acredite su derecho. El título de propiedad, entendido como el instrumento
donde consta el derecho, es la sentencia final. La sentencia es declarativa.
Es decir, el juez no hace propietario al poseedor, sino que declara que el poseedor se
ha vuelto propietario al cabo de un tiempo.
Ahora bien, ¿desde cuándo se adquiere un bien por prescripción? Existe discusión
sobre el efecto retroactivo de la prescripción. Algunos sostienen que la prescripción
tiene efecto retroactivo, por lo que se adquiere el derecho de propiedad desde el
momento en que se inicia la posesión. En otras palabras, el efecto adquisitivo se retrotrae
al comienzo de la posesión.
Hace algunos años se presentó en sede registral la discusión a propósito de la
inmatriculación de un inmueble. La inmatriculación es el acto por el que se incorpora
un predio a los Registros y se realiza con la primera inscripción de dominio.
El ingreso de un predio a los Registros supone un procedimiento destinado a asegurar
la descripción y ubicación del bien y que el derecho de propiedad del titular esté
acreditado.
Con respecto al derecho de propiedad, para inmatricular un inmueble el interesado
debe probar su derecho de propiedad. En ese sentido, el artículo 2018 del Código
Civil señala que para la primera inscripción de dominio se debe presentar a los Registros
Públicos títulos por un período ininterrumpido de cinco años o, en su defecto,
títulos supletorios. La exigencia de los títulos por cinco años se debe a que ese es el
plazo de la prescripción adquisitiva corta y es a través de la prescripción como se
prueba o acredita la propiedad(1).
Pues bien, resulta que Centro de Madres Tambo Blanco siguió un proceso
judicial de prescripción adquisitiva de dominio respecto de un predio. La sentencia
declaró fundada la demanda y el juez ordenó la protocolización del los actuados, lo
que se hizo mediante escritura pública del 2 de septiembre de 1995. El título (la escritura
de protocolización) ingresó a los Registros Públicos para la inmatriculación del
predio. Sin embargo, el registrador observó el título porque no tenía cinco años de
antigüedad. El interesado apeló y el Tribunal Registral, mediante Resolución Nº 124-
95-ORLC/TR revocó la observación y dispuso la inmatriculación del predio.
El Tribunal Registral sostuvo, citando a Manuel Albadalejo, que “ (…) si bien la
adquisición (de la propiedad por prescripción) se produce al cumplirse el plazo que,
en cada caso, la ley marca, sin embargo, tiene efectos retroactivos que alcanzan hasta
el momento en que empezó a usucapirse. Es decir, el usucapiente se convierte en
(1) La norma es cuestionable porque en estricto lo que se debe acreditar es posesión, y esa posesión debe ser
durante diez años, que es el plazo de la prescripción larga. Los títulos no acreditan necesariamente posesión.
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Efecto retroactivo de la prescripción y su eficacia contra el registro
titular del derecho al final del plazo, pero este le es reconocido como si le correspondiese
desde el principio. Efecto retroactivo que viene exigido por el propio papel que
la usucapión desempeña, ya que consolida los actos que como titular (sin serlo) del
derecho, realizó el usucapiente durante el transcurso de la posesión; y sin tal efecto
de la adquisición, aquellos actos serían atacables en cuanto realizados por quien no
tenía derecho a verificarlos”. En tal sentido, para el Tribunal Registral el interesado
era propietario desde que comenzó a prescribir, plazo que excedía los cinco años
exigidos por el artículo 2018 del Código Civil. Por tanto, Centro de Madres Tambo
Blanco no debía esperar cinco años desde que se declaró fundada su demanda de
prescripción
adquisitiva.
La resolución del Tribunal Registral constituyó precedente de observancia obligatoria.
Años después, mediante Resolución del Superintendente Nacional de los
Registros Públicos Nº 540-2003-SUNARP-SN se aprobó el antiguo Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios, estableciéndose en el artículo 16, letra b, que
cuando se trata de inmatriculaciones en base a sentencias de prescripción adquisitiva
de dominio, no se requería títulos con una antigüedad de cinco años(2).