SÍNTESIS CURRICULAR

DRA. YURISHA ANDRADE MORALES

Yurisha Andrade Morales, Doctora en Derecho por el Centro de

Investigación y Desarrollo del Estado de Michoacán y Candidata a Doctora en
Derecho por la Universidad Complutense de Madrid. Licenciada en Derecho
por la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad Michoacana
de San Nicolás de Hidalgo. Maestra en Derecho por la División de Estudios de
Posgrado de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad
Michoacana de San Nicolás de Hidalgo, donde también ha cursado diversos
diplomados. Ha sido Asesora del C. Gobernador del Estado de Michoacán y
Secretaria Privada del Secretario de Gobierno en la administración 2002-2008.
Asesora jurídica del Senado de la República. Coordinadora de la Maestría en
Derecho Constitucional en la Universidad Latina de América y catedrática de la
misma, así como de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la
Universidad Michoacana de San Nicolás de Hidalgo. Ha participado en diversas
conferencias y congresos nacionales e internacionales como ponente y
organizadora. Ha publicado diversos artículos en libros y revistas jurídicas.
Actualmente se desempeña como Directora de Asuntos Constitucionales y
Amparo de la Consejería Jurídica del Ejecutivo del Estado, así como Secretaria
Ejecutiva de la Comisión de Estudios Jurídicos del Poder Ejecutivo del Estado,
Vicepresidenta del Instituto de Administración Pública del Estado de
Michoacán. Coordinadora de eventos culturales y académicos de Docentes
Juristas en Pro de la Educación en las Nuevas Tecnologías, A. C. y candidata a
ser miembro al Sistema Nacional de Investigadores SNI.
UNIVERSIDAD MICHOACANA DE
SAN NICOLÁS DE HIDALGO

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIAS

SOCIALES

“DERECHO NOTARIAL Y
REGISTRAL”

QUINTO GRADO

SECCIÓN 12

DRA. YURISHA ANDRADE MORALES

MORELIA, MICHOACÁN

Í N D I C E
INTRODUCCIÓN

CAPÍTULO I. HISTORIA DEL NOTARIADO

I.1. Evolución del Notariado en general
I.2. Evolución del Notariado en México
a) México precolonial
b) México colonial
c) México independiente
d) México contemporáneo

CAPÍTULO II. INSTRUMENTO NOTARIAL

II.1. El instrumento público
II.2. Documento notarial
II.3. Distinción entre escritura pública y acta notarial
II.4. La escritura pública como instrumento que eleva el contrato a la forma
debida
II.5. Testimonio notarial. Copias certificadas. Copias simples. Minutas

CAPÍTULO III. EL NOTARIO

III.1. El Notario conforme a la Ley
III.2. Función del Notariado
III.3. Requisitos para ser Notario
III.4. Licencias, suspensión y cesación de los notarios
III.5. Responsabilidad de los notarios y cancelación de garantía
III.6. Del Colegio de Notarios y su Consejo
III.7. Archivo General de Notarías e Inspección

CAPÍTULO IV. ESCRITURA PÚBLICA

IV.1. Estructura de la escritura pública
IV.2. Antecedentes
IV.3. Clausulado
IV.4. Representación
IV.5. Certificaciones
IV.6. Autorización

CAPÍTULO V. ESTRUCTURA DEL ACTA NOTARIAL

V.1. Definición, clasificación y estructura del acta notarial
V.2. Responsabilidad del Notario
V.2.1. Responsabilidad civil
V.2.2. Responsabilidad administrativa
V.2.3. Responsabilidad fiscal
V.2.4. Responsabilidad penal

CAPÍTULO VI. GENERALIDADES DEL DERECHO REGISTRAL

VI.1. Derecho Registral
VI.2. Reseña histórica de los sistemas registrales
VI.3. La publicidad
VI.4. Principio de legitimación registral en México
VI.5. Registro Público de la Propiedad en México
VI.6. Proceso registral

CAPÍTULO VII. PRINCIPIOS REGISTRALES EN DERECHO MEXICANO

VII.1. Inscripción
VII.2. Especialidad
VII.3. Consentimiento
VII.4. Tracto sucesivo o continuo
VII.5. Tracto breve
VII.6. Rogación o instancia
VII.7. Prioridad
VII.8. Legitimación
VII.9. Fe pública registral
VII.10. Publicidad
VII.11. Calificación
VII.12. Autenticidad

CAPÍTULO VIII. ESTUDIOS Y ANÁLISIS DE LAS DISTINTAS CLASES DE

ANOTACIONES E INSCRIPCIONES REGISTRALES
VIII.1. Folio real
VIII.2. Folio mercantil
VIII.3. Asientos de presentación
VIII.4. Avisos preventivos
VIII.5. Inscripciones principales y previas
VIII.6. Anotaciones marginales
VII.7. Asientos de rectificación

CAPÍTULO IX. EL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

IX.1. Breve historia
IX.1.1. Antecedentes nacionales
IX.1.2. Antecedentes del sistema registral mexicano
IX.2. Estructura del Registro Público de la Propiedad
IX.3. El sistema registral
IX.4. Ventajas y desventajas del sistema actual registral

CAPÍTULO I
 HISTORIA DEL NOTARIADO

1. Evolución del notariado en general.

No existe en el mundo un Estado donde no funcione un tipo de

notariado, pues esta institución cumple con un papel de suma importancia en la
sociedad, sin embargo sus características pueden variar. México pertenece al
grupo de países con un sistema romanista jurídico de tradición, el notario
puede ser un profesional de derecho altamente especializado, debe fungir, por
un lado, como asesor jurídico y consejero imparcial de las personas que
buscan sus servicios y, por otro, como custodio permanente y cuidadoso de la
fe pública que se ha depositado en él. El Estado, por su parte, considera
necesaria la forma notarial para ciertos actos en los que juzga, por su
importancia, que esa seguridad debe tener preferencia sobre cualquier otra
conciliación; por ello, le otorga al producto notarial, escritura pública o acta, el
máximo valor jurídico frente a todo el mundo.

Es así que el notario, se convierte en un factor de equilibrio entre los

intereses del Estado y de los particulares además, de aplicar cotidianamente la
norma estática al caso concreto y equilibrándolo de la inmovilidad y rigidez de
su texto, participa en la formación y evolución del derecho.

La existencia del notariado es tan antigua que durante casi cinco siglos
los notarios han ejercido la función de la fe pública recogiendo la herencia del
tlacuilo azteca y del escribano europeo.

El notario en su función cuida los requisitos necesarios para su eficacia

previendo los medios jurídicos más adecuados para ello, previa la calificación
de la legalidad del negocio jurídico dando fe de la capacidad de las partes que
intervienen y de conocerlas, acreditando la representación o personalidad con
la que comparecen a celebrar el acto examinando los títulos, antecedentes y en
general todos los requisitos para la validez y eficacia del negocio, explicando
las partes su contenido, el alcance y el valor legal de sus efectos, culminando
su tarea con la autorización del instrumento y logrando finalmente para éste la
fuerza probatoria que la ley confiere y reconoce.

Fe. Creer en algo que no percibimos por nuestros sentidos y su carácter

público consiste en la obligación que el Estado impone a los miembros de una
colectividad a dar por ciertos los actos o de tener por cierto lo que no
presenciaron y que consta en un documento.

EGIPTO
En el año 2600 a 2400 a.C. ya existía una persona llamada escriba, que
por medio de jeroglíficos que realizaba con papiros hacía constar diversos
hechos. El escriba daba fe de asuntos públicos del Estado.

ROMA
Surge la figura del tabellón, personas cultas en derecho que sabían
escribir, pero no formaban parte de la administración pública romana. En el
siglo VI Justiniano y sus Novelas creó algunos medios para darle actividad al
tabellón y reglamenta el protocolo, regula el documento notarial.

El protocolo es el documento donde se hace constar todos los actos de

los que se está dando fe. Se lleva en un orden progresivo, numerado y
ordenado.

EDAD MEDIA
Para el siglo VIII surge la figura del escriba, al escriba lo dotaron de
oponibilidad.

Con el impulso del comercio y la navegación surgen nuevas formas de

comunicación, surgiendo diversos problemas legales que requerían la creación
de nuevas formas jurídicas.
La forma notarial se desarrolló y fue objeto de regulaciones jurídicas más
correctas. Surgen en el siglo VIII leyes que llamaron escriba al notario y a su
dicho lo dotan de oponibilidad frente a cualquier juramento en contrario.
 La actividad notarial se reglamentó por la Ley del Veinticinco Ventoso del
año 11, marzo de 1803, que establecía, entre otras cosas, lo siguiente:

a) El notario es un funcionario público.

b) Se requiere de la transcripción del título para acreditar el derecho del
enajenante. Se necesitan 6 años para ser notario.

ESPAÑA
Se da en 1862 la primera Ley Orgánica del Notariado donde establece el
notariado y su función, el instrumento público notarial y la organización notarial.

2. Evolución del notariado en México.

a) Época precolonial. Antes del descubrimiento de América en Tenochtitlan no

existieron notarios, existía un personaje llamado tlacuilo que de manera del
escriba egipcio, era hábil para escribir y redactar documentos; era el artesano
azteca que dejaba constancia de los acontecimientos por medio de signos
ideográficos y pinturas, con lo que se guardaba memoria de ellos. Tlacuilo se
deriva de la palabra azteca tlacuiloa (escribir o pintar). Hernán Cortés fue
escribano.

b) México colonial. La conquista culminó en 1521 con la captura de

Cuauhtémoc, nace la Nueva España y la época colonial, los conquistadores se
dedicaban a organizar la vida política, jurídica, económica y religiosa. La
facultad de asignar al escriba la tenía el rey, por ser una de las actividades del
Estado. En la práctica los virreyes, alcaldes, cabildos, designaban
provisionalmente a los escribanos mientras que el rey los confirmaba. La
función notarial fue ejercida principalmente por escribanos peninsulares que
después fueron sustituidos por criollos. Una de las formas de recibir la
escribanía era la compra del oficio, las Leyes de Indias declararon vendibles y
renunciables las escribanías (susceptibles de ser propiedad privada). De
acuerdo con las Siete Partidas, Novísima Recopilación y Leyes de Indias,
además de la compra del oficio había otros requisitos para el ejercicio, ser
mayor de 25 años, tener buena fama, ser cristiano, reservado, de buen
entendimiento, conocedor del escribir y vecino del lugar, debía realizar sus
escrituras en papel sellado, con letra clara y en castellano, sin abreviaturas ni
guarismos (símbolos) y actuar personalmente, tener la obligación de tener el
documento íntegramente y dar fe del conocimiento y firma de los otorgantes.
Los instrumentos tenían valor pleno probatorio.

c) México independiente. La escribanía se conoce como oficio público. El 23 de

mayo de 1837 se dictó la ley para el arreglo provisional para la administración
de justicia en los tribunales y juzgados del fuero común. En los artículos 21 y
22 establecía la obligación de realizar un examen teórico-práctico como
requisitos para ingresar a la escribanía. El notario formaba parte de la
judicatura. El 27 de octubre de 1841 se dictan medidas para la conservación y
seguridad de los protocolos de los escribanos por interesarse en la protección
de las fortunas de los ciudadanos. En 1843 fueron aprobadas las Bases
Orgánicas de la República Mexicana expidiendo varios decretos sobre la
organización de los juzgados del ramo civil y criminal del Distrito Federal. El 30
de noviembre de 1843 se hizo referencia a los escribanos públicos y de
dirigencia en materia civil, se les integra a los juzgados. En 1854 se les notifica
la obligación que tienen para dar aviso de un testamento a las autoridades
políticas, una vez fallecido el testador. En 1856 se les autoriza a los escribanos
actuarios de los juzgados del ramo criminal abrir un despacho jurídico en el que
ejercieran su profesión.

En la Constitución de 1857 se estableció el sistema federal como

organización política.

Se creó una junta superior de gobierno, dentro de ella un poder ejecutivo

y una asamblea de notables, esta última acordó que el poder ejecutivo se
llamaría regencia, la cual en ejercicio de sus facultades, dictó el Decreto de
1864, que dictaba y regulaba las actividades del notario y, por primera vez se
habló de notario para referirse al escribano. Los dueños y encargados de las
notarías se llamarán notarios públicos del imperio y considerado como
funcionario público que el soberano investía con fe pública para redactar y
autorizar con su firma las escrituras de las últimas voluntades, actos y contratos
que se celebraran entre las partes; poseía funciones vitalicias, pero podía
privársele de ellas temporalmente o de manera perpetua por causa justa y
calificada. Se consideraba notario y su función como sólo la podía otorgar el
emperador, sin embargo, el nombramiento de notarios públicos con el cual se
proveía el despacho de las notarías, lo confería el Tribunal Superior.

d) Época contemporánea. A principios del siglo XX se estructuró y organizó el

notariado definitivamente, Porfirio Díaz promulgó el 19 de diciembre de 1901 la
Ley del Notariado para el Distrito Federal y Territorios Federales; en esta ley la
función notarial se consideró de orden público y se debería conferir por el
ejecutivo de la Unión; su dirección estaba a cargo de la Secretaría de Justicia,
y posteriormente se encomendó al gobierno del Distrito Federal. Cuando no
hubiese notario en el lugar, los jueces de primera instancia podían desempeñar
las funciones de notario por receptoría. La prestación del servicio era
remunerada e incompatible con otros cargos, empleos o comisiones públicas
excepto el de la enseñanza (docencia) tampoco empleos o comisiones bajo la
dependencia privada, con el desempeño del mandato y el ejercicio de la
profesión de abogado, con el ministerio de cualquier culto y con cualquier cargo
de elección popular.

La Ley del Notariado para el Distrito Federal y Territorios vigente a partir

de 1946 regía al notariado como una función de orden público a cargo del
ejecutivo de la Unión, quien a través del Departamento del Distrito Federal la
encomendaba a profesionales del derecho que obtuvieran la patente de
notario; correspondiendo al ejecutivo dictar todos los reglamentos necesarios
para regular la actividad notarial.

Se refería al notario como: “Persona, varón o mujer, investido de fe

pública para hacer constar los actos y hechos jurídicos a los que los
interesados quieran o deban dar autenticidad conforme a las leyes y autorizada
para intervenir en la formación de tales actos o hechos jurídicos revistiéndolos
de solemnidad y formas legales”.

El avance más importante de esta ley consistió en que confirmó el

examen de oposición para obtener la patente de notario; sólo podían participar
los que tuvieran la categoría de aspirante a notario, es decir, que hubieran
aprobado el examen teórico-práctico correspondiente. Una vez que obtenían la
categoría de aspirante, era necesaria una vacante, ya fuera por renuncia,
fallecimiento o destitución de un notario.

CAPÍTULO II
INSTRUMENTO NOTARIAL

1. El instrumento público.

El vocablo instrumento proviene del latín instruere, que significa mostrar

o enseñar algo.

El instrumento en general es todo aquello que sirve para dejar

constancia o fijar un acontecimiento (enseñar). El documento es el vehículo
necesario para acreditar y recordar los hechos.

El instrumento notarial que se conoce como escritura pública

principalmente se ha utilizado en materia inmobiliaria y mercantil.

El documento público. Los documentos pueden ser públicos o privados,

según provengan de personas investidas poder público o de un particular.

Las disposiciones legales que determinan cuáles son los documentos

públicos o privados, son los Códigos de Procedimientos Civiles, la ley adjetiva
federal establece lo que se entiende por documento público.

Documento público. Son documentos públicos aquellos cuya formación está

encomendada por la ley, dentro de los límites de su competencia, a un
funcionario público revestido de la fe pública, y los expedidos por funcionarios
públicos, en el ejercicio de sus funciones.

La calidad de público se demuestra por la existencia regular sobre los

documentos, de sellos, firmas autógrafas (ilegibles) u otros signos exteriores
que, en su caso prevengan las leyes.

Documento privado. Son los expedidos por particulares: vales, pagarés, libros
de cuenta, cartas y demás escritos firmados o formados por las partes o de su
orden y que no estén autorizados por escribanos o funcionario competente.

Son documentos públicos:

I. Los testimonios de las escrituras públicas otorgadas con arreglo a derecho y
las escrituras originales de las mismas.

II. Los documentos auténticos expedidos por funcionarios que desempeñen

cargo público, en los que se refieren al ejercicio de sus funciones.

III. Los documentos auténticos, libros de actas, estatutos, registros y catastros

que se hallen en los archivos públicos o los dependientes del gobierno federal,
de los ayuntamientos o del Distrito Federal.

IV. Las certificaciones de las actas de estado civil expedida por los oficiales del
Registro Civil.

V. Las certificaciones de constancias existentes en los archivos parroquiales y

que se refieren a actos pasados antes del establecimiento del Registro Civil.

VI. Los estatutos, reglamentos y actas de sociedades o asociaciones,

universidades, siempre que estuvieran aprobadas por el gobierno general de
los Estados y las copias certificadas que de ellos se expidieren.

V. Las actuaciones judiciales de toda especie.

ELEMENTOS NOTARIALES PARA SU CONFECCIÓN

Los elementos notariales pueden ser de dos clases:

a) Principales: Protocolo, apéndice, sello y notaría.

1 Protocolo: Libro o juego de libros autorizados por el Archivo y Dirección
del Notariado en los que el notario durante su ejercicio asienta y autoriza
con las formalidades de la ley las escrituras que se otorguen ante su fe.
2 Apéndice: Complemento del protocolo por separado, se van reuniendo
los documentos para integrar el protocolo.
3 Sello de autorizar: Se imprime en todos los documentos, lo que le da el
carácter de público y oficial.

b) Secundarios: Oficina, archivo, guía, índice y rótulo.

4 Guía de control: Es un índice, es como un control interno.
5 Índice: Libro que lleva el control de los diferentes actos que se realizan.
6 Rótulo: Es la placa o anuncio que va afuera de la notaría.

2. Documento notarial.

La fe pública notarial es siempre documental. Los documentos notariales

son aquellos que constan en forma original en el protocolo como la escritura
pública. También son los testimonios, copias certificadas y certificaciones que
de éstos se expiden.

Por ser el notarial un documento público, tiene pleno valor probatorio,

conserva una apariencia jurídica de validez mientras no sea declarado
judicialmente nulo.

Escritura pública. Es el original que el notario asienta en el protocolo o libro

autorizado para hacer constar un acto jurídico y que contenga las firmas de los
comparecientes y la firma y sello del notario.

La escritura pública es el instrumento público notarial por excelencia que

se utiliza para hacer constar actos jurídicos, es decir, aquellas manifestaciones
humanas en donde la voluntad es jurigénica, esto es, capaz de determinar las
consecuencias en derecho de lo que se celebra.

Acta notarial. Es el instrumento original autorizado, en el que se relaciona un

hecho o acto jurídico que el notario asienta bajo su fe, a solicitud de parte
interesada.

El acta contiene la descripción de los hechos jurídicos y materiales.

3. Distinción entre escritura pública y acta notarial.

La escritura pública contiene actos jurídicos y el acta de hechos

jurídicos, la escritura como el instrumento que hace constar un acto jurídico y el
acta que relaciona un hecho jurídico.

Contenido:
La escritura pública por hacer constar un acto jurídico revela una
manifestación interior de voluntad que se hace con el fin de crear, transmitir,
modificar o extinguir una obligación o un derecho que produce el efecto
deseado por su autor porque el derecho sanciona esa voluntad.

Diferencias específicas:
 En las escrituras hay un otorgamiento de voluntad y en las actas una
relación de acontecimientos que puedan engendrar o no consecuencias de
derecho.

En las actas sólo se da fe de lo que se percibe por los sentidos (oído,

vista, etc.). En la escritura los otorgantes manifiestan su voluntad de obligarse.
En cambio, en las actas el notario sólo da fe de aquello que vió u oyó, los
comparecientes no manifiestan su voluntad de obligarse, aunque de la
actividad del notario pueden nacer obligaciones.
La verdadera diferencia reside en las escrituras; no sólo se refieren a
contratos sino que los instrumentan, mientras que las actas se pueden referir a
contratos pero no los instrumentan.

Estructura de las escrituras y actas notariales:

 Escrituras: Proemio, antecedentes, clausulado, representación,
generales, certificaciones y autorización.

 Actas: Normalmente sólo contienen un proemio, el contenido del acta,

generales, certificación y en su caso, autorización.

Efectos:
Una escritura tiene como efecto hacer constar la expresión de la
voluntad en un acto jurídico, darle la forma notarial exigida por la ley. En
cambio, las actas, su efecto es crear un medio de prueba de la existencia o
realización de un hecho.

4. La escritura pública como instrumento que eleva el contrato a la forma

debida.

En primer lugar, hay que distinguir entre protocolización, ratificación y

certificación.

Cuando el notario hace constar un contrato en la forma notarial, no está

ratificando una firma, sino está constituyendo un acto o contrato jurídico, lo está
moldeando, dándole forma conforme a derecho, da fe de la manifestación de
voluntad de las partes. Puede o no estar precedido de un contrato preliminar.

Al hacer constar un acta, el notario se concreta a relacionar los hechos,

sin entrar en análisis. En cambio, al escriturar, examina el derecho, da fe de
conocimiento de las partes y estos elementos figuran la naturaleza de la
escritura pública.

 Protocolizar: Agregar al apéndice el original del hecho que se realizó.

Para la protocolización de un documento, el notario lo transcribirá en la
parte relativa del acta que al efecto se asiente o lo agregará al apéndice
marcado con el número que le corresponda.
La protocolización sólo prueba la fecha en que se entrega el documento
al notario.

 Ratificar: Es hacer constar por el notario la autenticidad de una forma

por medio de la fe de conocimiento respecto de la persona que lo
suscribió y la declaración de la misma por ser propia.

 Certificación: Hay dos tipos: cotejos (certificación de un documento

simple) y notarial (el notario certifica que se está llevando a cabo un
acto). Son licencias que se expiden a petición de la parte.

5. Testimonio notarial. Copias certificadas. Copias simples. Minutas.

Testimonio. Es la copia en la que se transcribe íntegra o parcialmente una

escritura o acta notarial con los anexos que obran en el apéndice, con
excepción de los que estuvieren redactados en idioma extranjero y los que se
hayan insertos en el instrumento. La ley determina que puede expedirse un
primero, segundo o ulterior testimonio en que debe decirse cuál es su número,
nombre de los que intervinieron, número de páginas y quién lo solicitó.

El testimonio será parcial cuando en él sólo se transcriba parte, ya sea

de la escritura o del acta, ya de los documentos del apéndice.
 El notario expedirá testimonio o copia parcial cuando con ello no cause
perjuicio a tercera persona.

La Ley del Notariado expresa en su artículo 109 que el testimonio es

nulo si:

I. Lo fuere la escritura o el acta en él consignados;

II. El notario no tenga expedito el ejercicio de sus funciones al autorizar el

testimonio;

III. Lo autorice fuera de su circunscripción;

IV. No esté autorizado con la firma y sello del notario; y,

V. Faltare algún otro requisito que produzca la nulidad por disposición expresa
de la Ley.

Copias certificadas. Copia fotostática de las escrituras contenidas en los

archivos registrales, con certificación por parte del registrador. Pueden
utilizarse como si fueran las escrituras originales.

Copias simples. Copia fotostática de las escrituras contenidas en los archivos

registrales, sin certificación por parte del registrador. Pueden utilizarse
solamente como información.

La copia simple en lenguaje es la copia de algún documento o acta de

un registro que no tiene validez de certificado oficial, pero sí es prueba de su
existencia.

Una copia simple se denomina al documento cuyo origen es notarial,

pero que se entrega sin que aparezca la firma del notario, pero (atención es la
diferencia con la mera fotocopia) en esta copia simple está el sello de la notaría
en todas sus páginas.

Cualquier persona física o moral podrá solicitar copias de los

documentos que obran en los archivos registrales, a excepción de lo relativo a
los índices y los testamentos ológrafos (escrito a mano) o manuscritos.
Minutas. Es un resumen de acuerdos a los que se ha llegado durante una junta
o reunión de trabajo. Es un borrador de un documento público.

Resumen:

I Muestra algo por medio de imágenes o formas distintas a los escritos

N Monumento (art. 3 frac. II de la Ley de Salvaguarda del Patrimonio Urbanístico
S Arquitectónico del D.F.)
T
R
U Privado Celebrado entre partes
M Documento
E (a través de Público Emana de autoridad o fedatario (art. 327 del Código de
N escritos) Procedimientos Civiles del D.F.)
T
O Instrumento público notarial
Escritura Público
pública y acta Auténtico
notarial Ejecutivo
inscribible

ESCRITURA PÚBLICA ACTA NOTARIAL

 Documento público  Documento público
 Actos jurídicos  Hechos jurídicos o acontecimientos

 Expresa voluntad de las partes  Da fe (sentidos)

 Se redacta en papel especial de  Se redactan en papel simple

protocolo

 Si lleva numeración y fecha  No llevan numeración

 Si lleva testimonios y copias  No puede extenderse en testimonios

ni copias

 Queda en poder del notario  Queda en poder del interesado

 Instrumentan contratos  No se instrumentan

CAPÍTULO III
 EL NOTARIO

1. Concepto de Derecho Notarial.

Rama autónoma del derecho público, que se encarga de estudiar a la

institución del notariado y a la teoría general del instrumento público notarial.

El Derecho Notarial también estudia la forma de la forma, es decir, la

forma como elemento de validez de los actos; indica la forma de llevar a cabo
la forma manifiesta en escrituras y actas notariales; pero también estudia al
notariado como institución y sus relaciones con otros entes.

Así tenemos que el contenido del Derecho Notarial es dual, estudia la

función pública notarial y al instrumento público notarial.

Cuando el Derecho Notarial se aboca al estudio de la institución del

notariado es porque existe interés en la regulación jurídica que hay entre el
notario y el Estado.

En cambio, cuando el Derecho Notarial estudia al instrumento público

notarial establece las reglas o principios que deben de regir a lo que ha
denominado la forma de la forma, los elementos de una escritura pública o acto
para ser válidas.

El Derecho Notarial es un derecho adjetivo pues señala procedimientos

y formas. Y el derecho sustantivo, en cambio, señala el derecho en sí. De esta
manera de dar forma a la forma.

Es una rama del derecho público el cual tutela el orden público. El

Estado encomienda la función notarial mediante patente a un particular y es así
como éste autoriza el nombre del Estado que siempre estará sujeto a las
normas que él imponga, bajo una relación de vigilancia y supervisión.
 Su fundamento constitucional lo encontramos directamente en el artículo
121 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Artículo 121. En cada Estado de la Federación se dará entera fe y

crédito a los actos públicos, registros y procedimientos judiciales de todos los
otros. El Congreso de la Unión, por medio de leyes generales, prescribirá la
manera de probar dichos actos, registros y procedimientos, y el efecto de ellos,
sujetándose a las bases siguientes:

I. Las leyes de un Estado sólo tendrán efecto en su propio territorio, y,

por consiguiente, no podrán ser obligatorias fuera de él.

II. Los bienes muebles e inmuebles se regirán por la ley del lugar de su
ubicación.

III. Las sentencias pronunciadas por los tribunales de un Estado sobre

derechos reales o bienes inmuebles ubicados en otro Estado, sólo tendrán
fuerza ejecutoria en éste, cuando así lo dispongan sus propias leyes.

Las sentencias sobre derechos personales sólo serán ejecutadas en otro

Estado, cuando la persona condenada se haya sometido expresamente o por
razón de domicilio, a la justicia que las pronunció, y siempre que haya sido
citada personalmente para ocurrir al juicio.

IV. Los actos del estado civil ajustados a las leyes de un Estado, tendrán
validez en los otros.

V. Los títulos profesionales expedidos por las autoridades de un Estado,

con sujeción a sus leyes, serán respetados en los otros.

El Derecho Notarial tiene autonomía legislativa lo que nos dice que es

una rama autónoma de derecho que no depende ni se aglutina en otros
cuerpos jurídicos.
2. Función del Notariado.

Artículo 1. El Notariado es una función de orden público. Estará bajo la

potestad del Poder Ejecutivo por conducto de la Secretaría de Gobierno y su
ejercicio se encomendará a los Notarios Públicos.

Artículo 2. Es facultad del Ejecutivo del Estado nombrar a los notarios públicos.

Artículo 3. El notario es el profesional del Derecho investido de fe pública para

hacer constar los actos y hechos jurídicos a los que los interesados deban o
quieran dar autenticidad conforme a las leyes, revistiéndolos de solemnidad y
formas legales.

Artículo 4. El notario, además de ejercer su función, solamente podrá:

I. Aceptar cargos docentes;

II. Representar instituciones de beneficencia pública o privada;

III. Resolver consultas jurídicas relacionadas exclusivamente con su función,

verbalmente o por escrito;

IV. Ser mandatario de su cónyuge, ascendientes, descendientes en línea recta,

y desempeñar la tutela y curatela legítima;

V. Redactar y formular proyectos de escrituras, contratos privados,

reglamentos, estatutos y cualquier clase de documentos, relacionados con su
función; y,

VI. Patrocinar a los interesados en los procedimientos administrativos

necesarios para el otorgamiento, registro y trámites fiscales de las escrituras
que otorgare.

Artículo 5. El notario no está sujeto a sueldo pagado por el Erario, pero tiene
derecho a cobrar de los interesados, en cada caso, los honorarios que
devengue de acuerdo al Arancel del Notariado.

Artículo 6. El cargo de notario es vitalicio y sólo se le puede destituir o

suspender conforme a la presente Ley.

Artículo 7. El notario no podrá desempeñar la procuración judicial, ni ejercer la

profesión de abogado, salvo los casos exceptuados en la presente Ley.

Tampoco autorizará actos en los que adquieran o trasmitan algún

derecho él, su cónyuge, ascendientes o descendientes en cualquier grado, sus
afines y colaterales hasta el segundo grado.

Artículo 8. El notario debe rehusar el ejercicio de su función, en los siguientes

casos:

I. Si el acto cuya autorización se le pide está prohibido por la Ley; si es

manifiestamente contrario a las buenas costumbres o si corresponde
exclusivamente su autorización legal a otra autoridad; y,

II. En el caso del artículo 7 o si el acto contiene disposiciones o estipulaciones

que interesen al notario, a su cónyuge, o alguno de sus parientes en los grados
que expresa dicho artículo.

Artículo 9. El notario puede excusarse de actuar:

I. En días festivos o en horas que no sean de oficina, salvo de que se trate de

testamento u otro caso urgente, sea particular u oficial; y,

II. Si alguna circunstancia fortuita le impide atender satisfactoriamente el asunto

que se le encomiende, si hubiere otro notario en la localidad.

Artículo 10. Las funciones del notario son incompatibles con:

I. El ejercicio de la profesión de corredor público;

II. El cargo de ministro de cualquier culto; y,

III. Todo empleo, cargo o comisión dependiente de los poderes de la

Federación, Estado o Municipio, organismos descentralizados o de
participación estatal o empleos particulares.

Artículo 11. Queda prohibido a los notarios conservar en depósito sumas de

dinero o documentos que representen numerario, con motivo de los actos o
hechos en que intervengan. Cuando reciban dinero lo deberán depositar dentro
de las 48 horas siguientes en la Tesorería General del Estado o en la oficina de
rentas o en cualquier institución bancaria del lugar. Si los documentos son
cobrables por el notario, dentro del mismo término los hará efectivos y
depositará su importe en la forma indicada, salvo en los casos de protesto que
se regirán por las leyes de la materia.

Se exceptúan de esta prohibición únicamente las cantidades que se

destinen al pago de impuestos o derechos de las operaciones que ante él se
efectúen, el cual deberá hacerlo dentro del término que establece la Ley.

Artículo 12. Los notarios, en el ejercicio de sus funciones, reciben las

confidencias de sus clientes; en consecuencia, deben guardar reserva sobre lo
pasado ante ellos, quedando sujetos a las disposiciones del Código Penal
sobre secreto profesional, salvo los informes que obligatoriamente establezcan
las leyes respectivas y los actos que deben inscribirse en el Registro Público de
la Propiedad y Archivo General de Notarías.

Artículo 13. El notario, como profesional del Derecho, ilustra a las partes en
materia jurídica y está obligado a explicarles el valor y consecuencias legales
de los actos que vayan a celebrar.

3. Requisitos para ser Notario.

Artículo 21. Para obtener nombramiento de notario, son indispensables los

requisitos siguientes:

I. Ser mexicano por nacimiento, haber cumplido treinta años de edad y cinco de
ejercicio profesional, estar en pleno uso de sus derechos, acreditar buena
conducta y no pertenecer al estado eclesiástico;

II. Tener residencia ininterrumpida en el Estado por más de tres años;

III. Haber obtenido título de licenciado en derecho, debidamente registrado;

IV. Gozar de buen estado de salud física y mental; y,

V. No haber sido condenado en sentencia ejecutoriada por delito doloso o

preterintencional.

Artículo 22. Los requisitos anteriores se acreditarán, en su orden, con:

Copia certificada del acta de nacimiento; acta expedida por la autoridad

competente; constancia de la autoridad política del lugar; certificado de
residencia otorgado por la autoridad municipal, título debidamente registrado o
copia certificada del mismo; certificado emitido por dos médicos oficiales; y,
constancia de la Procuraduría General de Justicia del Estado.

Otros casos en los que pueden intervenir los notarios se encuentran

contemplados en los artículos 87, 88, 89, 90, 91 92 y 93 de la Ley del
Notariado.

Artículo 87. Los notarios, además de intervenir en las escrituras públicas y

privadas, podrán hacerlo en:

I. Los testamentos, de conformidad con la Ley respectiva;

II. El reconocimiento de firmas;

III. El otorgamiento de carta-poder, de su revocación, sustitución parcial o total;

IV. Las certificaciones de entrega de documentos o valores que se hagan en su

presencia;

V. La expedición de copias certificadas de documentos que se les presenten,

de testimonios y certificados que procedan;

VI. Notificaciones, interpelaciones, requerimientos y protestos;

VII. Certificaciones de hechos que puedan apreciar por los sentidos;

VIII. Consignaciones de dinero conforme al artículo 11 de esta Ley; y,

IX. Los demás actos que prevengan las leyes.

Artículo 88. El reconocimiento de firmas, documentos y contratos privados, se

hará mediante una certificación puesta en los propios documentos.

El notario no podrá autorizar el reconocimiento de firma en blanco.

Artículo 89. Cuando el notario intervenga en la entrega de dinero o valores, lo

hará constar en un acta, en la que se especificarán las especies entregadas
precisando su monto si está determinado.

Artículo 90. Los notarios podrán expedir copias certificadas de documentos,

autos, razones y otras constancias que les exhiban los interesados, ya sea en
su oficina o en otro lugar.

Se abstendrán de expedir tales copias cuando se trate de documentos

que obren en expedientes y éstos no les sean mostrados por el responsable de
la oficina o con su autorización.

Artículo 91. Las notificaciones, los requerimientos, las interpelaciones, las

certificaciones de hechos y las diligencias para las que no señale forma
especial la Ley, se harán constar en actas destacadas que se levantarán por
duplicado. El original se entregará a los interesados y el duplicado lo
coleccionará y archivará el notario por riguroso orden de fechas, con
numeración progresiva.
Artículo 92. El reconocimiento de carta privada que contenga otorgamiento o
sustitución de poderes se hará constar en una certificación, asentada en el
propio documento, la que contendrá los nombres de las partes y la clase de
acto que tenga lugar. En caso de revocación, se levantará acta destacada, de
la cual el notario también guardará copia.

Artículo 93. Los interesados pueden consignar ante un notario dinero y valores,
quien levantará acta, cuya copia se entregará al interesado, la cual, producirá
el mismo efecto que si el escrito de consignación y los valores hubiesen sido
entregados al juez competente. El notario procederá en los términos del
artículo 11 de esta Ley y el interesado presentará al juez dicha copia y éste
recabará de la autoridad correspondiente los valores consignados, siguiéndose
luego las diligencias de consignación.

4. Licencias, suspensión y cesación de los notarios

LICENCIAS

Artículo 110. Los notarios podrán separarse del ejercicio de sus funciones o
ausentarse del lugar de su residencia en cada semestre, por diez días hábiles
consecutivos o alternados, dando aviso a la Secretaría de Gobierno y a la
Dirección del Registro Público de la Propiedad y Archivo General de Notarías.

Artículo 111. El Secretario General de Gobierno podrá conceder licencia al

notario que la solicite, para separarse de su cargo, hasta por el término de seis
meses, la que podrá ser renunciable.

Artículo 112. Cuando el Ejecutivo conceda una licencia a un notario, podrá

designar sustituto si lo estima necesario. Ordenará la publicación
correspondiente en el Periódico Oficial del Estado, comunicando esa
circunstancia al Director del Registro Público de la Propiedad y Archivo General
de Notarías.

SUSPENSIÓN

Artículo 113. Son causa de suspensión de un notario en el ejercicio de sus

funciones:

I. La declaración de formal prisión en su contra por delito doloso o

preterintencional;
II. Las faltas graves comprobadas en la función notarial;

III. Los impedimentos físicos o mentales transitorios, que coloquen al notario en

imposibilidad de actuar, en cuyo caso surtirá efectos durante el tiempo que
dure el impedimento; y,

IV. Las demás prevenidas por la Ley.

Artículo 114. El juez que dicte auto de formal prisión por delito doloso o
preterintencional en contra de un notario, inmediatamente remitirá copia
certificada de la resolución a la Secretaría General de Gobierno.

Artículo 115. En el caso de la fracción III del artículo 113, tan luego como la
Secretaría General de Gobierno tenga conocimiento de que un notario adolece
de impedimento físico o mental, designará a dos médicos oficiales para que
determinen la naturaleza del padecimiento y si éste lo imposibilita temporal o
definitivamente para el ejercicio de sus funciones.

CESACIÓN

Artículo 116. Cesa el notario en sus funciones por:

I. Renuncia expresa;

II. Muerte;

III. No desempeñar personalmente las funciones que le competen;

IV. Falta de probidad o conducta deshonesta debidamente comprobada;

V. No mantener subsistente la garantía que responde de sus actuaciones;

VI. No reanudar sus funciones notariales, sin causa debidamente justificada,

dentro de los tres días siguientes al término de la licencia concedida;

VII. Ser condenado por delito doloso o preterintencional en sentencia firme, aún
cuando en ésta no se le prive del cargo;

VIII. Haber sido suspendido en tres ocasiones durante un año;

IX. Ser declarado en estado de interdicción por enfermedad mental incurable; y,

X. Impedimento físico definitivo.

Artículo 117. El nombramiento expedido en favor del notario quedará sin efecto
si dentro del término de treinta días siguientes al de la protesta que haya
rendido ante el Secretario General de Gobierno, no procede a iniciar sus
funciones y a fijar su residencia en el lugar que conforme a esta Ley, debe
desempeñarlas.

Artículo 118. El notario renunciará:

I. Cuando sea llamado a desempeñar algún cargo directivo en cualquier partido

político; y,

II. Cuando acepte su candidatura para un cargo de elección popular o

desempeñe éste. En este caso, deberá renunciar noventa días antes de la
elección.

Si el notario no renuncia oportunamente en los casos precisados en las

fracciones que anteceden, será cesado y el Gobernador procederá a nombrar
el sustituto.

Artículo 119. El notario al renunciar a su cargo ante el Gobernador del Estado,

quedará impedido para intervenir como abogado en los litigios que se
relacionen con las escrituras o actos notariales que hubiere autorizado.

Artículo 120. El juez del registro civil remitirá a la Secretaría General de

Gobierno copia certificada del acta de defunción de un notario, tan luego como
tenga conocimiento de su fallecimiento.

Artículo 121. La autoridad judicial que dicte sentencia condenatoria

ejecutoriada en contra de un notario, remitirá copia certificada al Secretario
General de Gobierno.

Artículo 122. Siempre que se promueva judicialmente la interdicción de un

notario, por no hallarse expedito en el uso de sus facultades mentales, el juez
respectivo enviará copia certificada de la resolución al Secretario General de
Gobierno.

Artículo 123. Las causales de las fracciones III, IV, y VI del artículo 116 se
acreditarán con el resultado de la investigación que ordene el Secretario
General de Gobierno y que practicará el Director del Registro Público de la
Propiedad y Archivo General de Notarías o el funcionario que se designe.

Artículo 124. La declaración que el notario queda cesado de su cargo, la hará

el Gobernador en los términos del artículo 133, excepto en los casos de las
fracciones I, II, V, VII, VIII, IX y X del artículo 116 de esta Ley, en los que la
declaración se hará de plano fundándose en los documentos y copias
certificadas correspondientes.

Artículo 125. Cuando un notario dejare de prestar sus servicios por cualquier
causa, el Secretario General de Gobierno mandará publicar el hecho por una
vez en Periódico Oficial del Estado.

Artículo 126. Al cesar el notario en sus funciones, se recogerá el sello,

protocolo y cuanto documento exista en su oficina pública.

La Secretaría de Gobierno designará el funcionario que se encargue de

formular el inventario y remitir a la Dirección del Registro Público de la
Propiedad y Archivo General de Notarías los objetos y documentos citados, o
en su caso, entregarlos al notario que se designe.

Artículo 127. En el caso de separación o suspensión del notario por un término

mayor de seis meses, el sello de la notaría deberá depositarse en la Dirección
del Registro Público de la Propiedad y Archivo General de Notarías.

Artículo 128. Si el Gobernador designa un sustituto que se encargue del

despacho de la notaría, éste lo hará constar así en cada caso, autorizando los
actos con sello propio. El sustituto deberá llenar los requisitos de esta Ley para
ejercer sus funciones.

5. Responsabilidad de los notarios y cancelación de garantía

DE LA RESPONSABILIDAD

Artículo 129. Los notarios son responsables por las infracciones o faltas que
cometan con motivo del ejercicio de sus funciones; en consecuencia, quedarán
sometidos a la jurisdicción de las autoridades penales en todo lo concerniente a
los actos u omisiones delictuosos en que incurran.

De la responsabilidad civil conocerán los jueces de primera instancia, a

pedimento de parte legítima y en los términos de su respectiva competencia.

Artículo 130. El Ejecutivo del Estado determinará la responsabilidad

administrativa en que incurran los notarios por violación de los preceptos de
esta Ley, y la hará efectiva por conducto de los órganos administrativos
correspondientes.
Artículo 131. El Ejecutivo del Estado aplicará a los notarios las siguientes
sanciones administrativas por violaciones a los preceptos de esta Ley, según la
gravedad y circunstancias del caso;

I. Amonestación por oficio;

II. Multa equivalente al monto de 300 a 500 días de salario mínimo;

III. Suspensión del cargo hasta por un año; y,

IV. Cese.

Artículo 132. Para aplicar a los notarios las sanciones administrativas que
establecen las fracciones I y II del artículo anterior, la Secretaría General de
Gobierno ordenará que se practique una investigación con cuyo resultado,
tomando en cuenta la gravedad y demás circunstancias que concurran en el
caso de que se trate, previa audiencia del interesado, dictará la resolución
correspondiente, contra la que no procederá recurso alguno.

Artículo 133. Tratándose de actos u omisiones de los notarios que por su

gravedad motiven la suspensión o cesación del cargo que desempeñan, antes
de dictarse la resolución sobre el particular, se observará el procedimiento
siguiente: se ordenará la investigación respectiva en los términos de esta Ley y
emplazará al presunto infractor para que dentro del término de veinte días rinda
su informe, aporte las pruebas y formule alegatos que a sus intereses
convengan; el Ejecutivo del Estado, de considerarlo conveniente y dando
cuenta con el resultado de la investigación, solicitará la opinión del Consejo de
Notarios, la que deberá emitirse en el plazo de cinco días; con los elementos
referidos y dentro del término de diez días dictará la resolución definitiva, contra
la que no existirá ulterior recurso.

DE LA CANCELACIÓN DE GARANTÍA

Artículo 134. Se cancelará la garantía constituida por el notario, si se llenan

previamente los siguientes requisitos:

I. Que el notario haya cesado definitivamente en el ejercicio de sus funciones;

II. Que no haya queja alguna pendiente de resolución que implique

responsabilidad pecuniaria para el notario;

III. Que se solicite después de dos años de la cesación del notario por parte
legítima;

IV. Que se publique la petición en extracto, en el Periódico Oficial del Estado,

por una sola vez;

V. Que se oiga al Consejo de Notarios; y,

VI. Que transcurran tres meses, después de la publicación en el Periódico

Oficial, sin que se hubiere presentado opositor.

En caso de oposición se consignará el asunto a la autoridad judicial

respectiva para que proceda en términos de Ley.

6. Del Colegio de Notarios y su Consejo.

Artículo 135. Los notarios en ejercicio en el Estado se constituirán en un

organismo que se denominará "Colegio de Notarios de Michoacán", con sede
en la ciudad de Morelia.

Artículo 136. Para la constitución del organismo a que se refiere el artículo

anterior se estará a lo dispuesto por la legislación civil vigente y por lo que
establece la Ley Reglamentaria de los artículos Quinto y Noveno de la
Constitución General de la República.

Artículo 137. El Colegio de Notarios será representado por un Consejo que

estará integrado por los siguientes miembros: Presidente, Secretario, Tesorero
y tres Vocales, los que durarán en sus funciones dos años y serán electos por
mayoría, mediante el voto individual y público que cada notario emita en
asamblea del Colegio, la que se celebrará cada primer sábado del mes de
diciembre, del año en que corresponda renovar el Consejo Directivo.

La asamblea electoral será convocada por la Secretaría General de

Gobierno y requerirá de un quórum del cincuenta por ciento más uno de los
notarios de número en ejercicio; de no existir el porcentaje indicado, se citará a
una segunda, para el siguiente sábado del mismo mes, en la que se elegirá al
Consejo con los notarios que asistan.

Los tres primeros miembros del Consejo serán electos de entre los
notarios de la capital del Estado.

Artículo 138. El Colegio de Notarios estará facultado para formular sus propios
estatutos; tanto éste como su Consejo serán ajenos a toda actividad política o
religiosa, quedándoles prohibido tratar asuntos de esa naturaleza en sus
asambleas.

Artículo 139. Los cargos del Consejo de Notarios son gratuitos e irrenunciables
sin causa justificada. Los Consejeros sólo podrán estar separados de sus
cargos durante el tiempo que legalmente lo estén del desempeño de sus
funciones notariales. La suspensión o cesación del notario implica la del cargo
de consejero.

Artículo 140. Son atribuciones del Consejo de Notarios:

I. Auxiliar al Ejecutivo del Estado en la vigilancia sobre el cumplimiento de esta

Ley, reglamentos y disposiciones que aquel dictare en materia del notariado;

II. Estudiar y resolver los asuntos y problemas relacionados con la función

notarial que el Ejecutivo del Estado le encomiende;

III. Opinar en los casos que la Ley le señale;

IV. Resolver las consultas que les hicieren los notarios del Estado, referente al
ejercicio de sus funciones;

V. Pugnar por la superación de la función notarial; y,

VI. Las demás que les confiere esta Ley y sus reglamentos.

7. Archivo General de Notarías e Inspección.

ARCHIVO GENERAL DE NOTARÍAS

Artículo 141. Se establece en la ciudad de Morelia, un Archivo General de

Notarías; el titular del mismo será designado por el Gobernador del Estado, y
dependerá de la Dirección del Notariado.

Artículo 142. El Archivo General de Notarías se formará con:

I. Los documentos que los notarios deban remitirle según lo dispuesto por esta
Ley;

II. Los protocolos cerrados y sus anexos, que no sean aquellos que los notarios
están facultados para conservar en su poder;

III. Los archivos de las notarías cuyo titular haya quedado suspendido o cesado
y que por disposición del Ejecutivo del Estado deban depositarse en el Archivo
General de Notarías;
IV. Los sellos de los notarios que deban depositarse o inutilizarse conforme a
los preceptos de la Ley;

V. Los archivos de los notarios cuyo titular haya fallecido; y,

VI. Los demás documentos propios de la dependencia.

Artículo 143. Serán obligaciones y atribuciones del Director del Archivo General
de Notarías, las siguientes:

I. Comunicar por escrito a la Secretaría General de Gobierno cualquier defecto

o irregularidad que advierta en los protocolos o sus anexos que se le remitan, y
todo aquello que tenga relación con el buen servicio y el exacto cumplimiento
del presente ordenamiento;

II. Cuidar que los protocolos y demás documentos relativos no permanezcan

fuera del mueble en que estuvieren guardados, más que el tiempo
indispensable para el objeto por el que fueron removidos;

III. Vigilar que los documentos que se remitan para su archivo cumplan con los
requisitos establecidos por las leyes correspondientes;

IV. Expedir a los interesados, cuando proceda legalmente, los testimonios que
pidieran de las escrituras o actas notariales registradas en los protocolos, cuyo
depósito y conservación le encomienda la presente Ley, sujetándose en la
expedición de dichos testimonios a las reglas establecidas respecto de los
notarios;

V. Expedir asimismo, las copias y testimonios que le fueren requeridos

mediante decreto judicial. El decreto de la autoridad judicial se insertará en el
testimonio que se expida;

VI. Llevar un registro de notarios en el cual se asienten la fecha de su

nombramiento y aquella en que hayan dejado de ejercer el cargo; así como las
licencias, suspensiones y correcciones disciplinarias;

VII. Ordenar la práctica de visitas ordinarias y extraordinarias a las notarías del

Estado;

VIII. Conservar los documentos y papeles propios de su archivo debidamente

clasificados, llevando de ellos el inventario correspondiente;

IX. Rendir los informes que le solicite la superioridad;

X. Guardar personalmente las llaves de los muebles en que estén los libros y
demás objetos pertenecientes al Archivo; y

XI. Las demás atribuciones que sean propias y naturales del cargo, o que las
leyes le impongan.

Artículo 144. El Director del Archivo tendrá especial cuidado de ordenar los
protocolos y demás documentos relativos a cada notaría, separándolos de
manera que no haya confusión entre ellos.

Artículo 145. El Director del Archivo usará un sello semejante al de los notarios
que diga: "Michoacán de Ocampo. Archivo General de Notarías".

DE LA INSPECCIÓN DE NOTARÍAS

Artículo 146. Se practicarán inspecciones ordinarias a las notarías cuando se

considere necesario, y extraordinarias cuando exista denuncia debidamente
fundada, para el caso concreto de que se trate.

Artículo 147. El Gobernador del Estado y el Secretario General de Gobierno

podrán ordenar, indistintamente, la práctica de las diligencias señaladas en el
artículo anterior al Director del Registro Público de la Propiedad y Archivo
General de Notarías o a cualquier otro funcionario.

Artículo 148. En la inspección se observarán las reglas siguientes:

I. Si fuere ordinaria, el inspector revisará los documentos y títulos que el notario

tenga en su poder, en especial, el protocolo para cerciorarse de la observancia
de los requisitos legales. Además, hará constar el número de instrumentos y
actos, comparándolos con los datos del índice correspondiente;

II. De ordenarse la inspección de un tomo determinado, el comisionado se

limitará a examinar si se cumplieron los requisitos legales de redacción en las
escrituras, con exclusión de sus cláusulas y declaraciones, observando,
además, las instrucciones que por escrito hubiere recibido;

III. Si la inspección tiene por objeto un instrumento en especial, se examinarán

los requisitos de forma, la redacción de él y además, sus cláusulas y
declaraciones, en caso de que el instrumento sea de los sujetos a registro; y,

IV. En toda investigación se hará constar si los documentos notariales se

encuentran debidamente ordenados en la forma y términos establecidos por
esta Ley.

Artículo 149. El comisionado hará constar en el acta las irregularidades que

observe; consignará en general los puntos en que la Ley no haya sido fielmente
cumplida y los datos y fundamentos que el notario exponga en relación con los
hechos consignados.

Artículo 150. El acta a que se refiere el artículo anterior, se levantará por

cuadruplicado, un tanto será remitido al Secretario General de Gobierno, otro al
Director del Registro Público de la Propiedad y Archivo General de Notarías, el
tercero al Consejo de Notarios y el último quedará en poder del notario.

CAPÍTULO IV
ESCRITURA PÚBLICA

Se entiende por escritura pública el instrumento original o matriz que el

notario asienta en el protocolo, para hacer constar un acto o hecho jurídico, los
que además de las formalidades y solemnidades de ley, deberán contener la
firma y sello de autorizar del notario.

1. Estructura de la escritura pública.

Artículo 56. Las escrituras se asentarán en forma indeleble, con letra clara, sin
abreviaturas, salvo el caso de inserción de documentos, y sin guarismos, a no
ser que la misma cantidad aparezca asentada con letras. Los blancos o
huecos, si los hubiere, se cubrirán con líneas fuertemente grabadas,
precisamente antes de que se firme la escritura. Al final de ella se salvarán las
palabras testadas y entrerrenglonadas, de cuyo número se hará mérito; las
palabras equivocadas se testarán cruzándolas con una línea que las deje
legibles, haciendo constar que no valen; las entrerrenglonadas se harán
constar que sí valen. El espacio en blanco que pueda quedar antes y después
de las firmas en las escrituras, deberá ser llenado con líneas. Se prohíben las
borraduras y raspaduras.
Artículo 57. El notario redactará las escrituras en español; podrá usar palabras
en otro idioma que sean de uso general y que no tengan equivalente apropiado
en el idioma castellano.

En las escrituras observará las reglas siguientes:

I. Expresará el lugar y fecha en que se extienda la escritura, su nombre y

apellidos y el número de la notaría;

- Lugar del otorgamiento del instrumento: Determinación de la jurisdicción de

validez de la actuación notarial.
- Fecha: La determinación de la fecha de la escritura y acta notarial es
importante con relación con su aplicación temporal; o sea, cuándo empieza a
surtir efectos. Debe ser cierta y determinada.

a) Fecha del instrumento: Es la fecha cuando la escritura queda asentada

en el protocolo.
b) Fecha de firma: En la que se indica el momento en que los otorgantes
expresan su conformidad con el instrumento por medio de su firma o
huella digital (dactilar).
c) Fecha de autorización preventiva: Es importante después de la fecha
poner la fecha en que se asienta y el ante mí, firma y sello.
d) Fecha de autorización definitiva: Cuando el notario cubre los requisitos
fiscales y administrativos.

II. Indicará la hora en los casos en que la Ley así lo prevenga;

III. Consignará las declaraciones que hagan los otorgantes como antecedentes
y certificará que ha tenido a la vista los documentos que se hubieren
presentado y que se hayan relacionado o insertado en la parte expositiva o
proemio de la escritura. Si se tratare de inmuebles relacionará cuando menos
el último título de propiedad del bien o del derecho a que se refiere la escritura
y citará su inscripción en el Registro Público de la Propiedad y Archivo General
de Notarías o expresará la razón de no estar registrada, debiendo proceder a
su inscripción cuando menos en forma simultánea a la que se autoriza;

IV. Al citar algún instrumento pasado ante la fe de otro notario, anotará el

nombre de éste, el número de la notaría, el nombre de las partes que
intervinieron en el documento, la fecha de expedición y el número de su
registro;

V. Redactará el acto en cláusulas, con claridad y concisión, evitando toda

palabra y fórmula inútil o rebuscada;
VI. Designará con precisión las cosas que sean objeto del acto, evitando que
puedan confundirse con otras; si se tratare de bienes inmuebles, determinará
su naturaleza, ubicación, colindancias o linderos y, en cuanto fuere posible su
extensión superficial, sin que pueda aumentar la señalada en los antecedentes,
salvo la escritura de rectificación de superficie en los términos del Código Civil;
VII. Determinará las renuncias válidas del derecho o de leyes que hagan los
contratantes;

VIII. Dejará acreditada la personería de quien comparezca en representación

de los directamente interesados, insertando los documentos respectivos o bien,
agregándolos al apéndice y haciendo mención de ellos en el testimonio;

IX. Cuando se trate de enajenaciones, gravámenes o hipotecas de bienes

inmuebles, si el mandatario es persona física, el poder se insertará en la
escritura y el original se agregará al apéndice, salvo que conste en escritura
pública. La omisión de este requisito hará responsable al notario de los daños
que se causen;
X. Compulsará los documentos que deban insertarse a la letra, los cuales
sellará, rubricará y en su caso, agregará al apéndice;

XI. Al anexar al apéndice cualquier documento, expresará el número del legajo

y la letra bajo la cual se coloca en el mismo;

XII. Expresará el nombre y apellidos, edad, estado civil, lugar de origen,

nacionalidad, profesión u oficio y domicilio de los contratantes y de los testigos
de conocimiento e instrumentales, cuando alguna ley los prevenga; de los
intérpretes, cuando sea necesaria su intervención. Al expresar el domicilio no
sólo mencionará la población en general, sino también el número de la casa,
nombre de la calle o cualquier otro dato que precise dicho domicilio, hasta
donde sea posible; y,
XIII. Hará constar bajo su fe:
a) Que conoce a los otorgantes y que a su juicio tienen capacidad legal;
b) Que les leyó la escritura a los interesados, así como a los testigos de
conocimiento e intérpretes, si los hubiere, o que los otorgantes la leyeron por sí
mismos;

c) Que a los otorgantes les explicó el valor y consecuencias legales del

contenido de la escritura, así como la obligación, en su caso, de inscribirla en el
Registro Público de la Propiedad y Archivo General de Notarías;

d) Que los interesados manifestaron su conformidad con la escritura y firmaron

ésta, o no lo hicieron por declarar que no saben o no pueden hacerlo. En
sustitución del otorgante que se encuentre en cualquiera de estos casos,
firmará la persona que al efecto elija y aquél imprimará su huella digital del
pulgar derecho;

e) La fecha o fechas en que firmaron la escritura los otorgantes o la persona o

personas elegidas por ellos, los testigos e intérpretes, si los hubiere; y,

f) Los hechos que presencie el notario y que sean integrantes del acto que
autorice, como entrega de dinero o de títulos y otros efectos.

Artículo 58. Para que el notario dé fe de conocer a los otorgantes y de que

tienen capacidad legal, bastará que sepa su nombre y apellidos que no observe
en ellos manifestaciones patentes de incapacidad mental y que no tenga noticia
de que están sujetos a incapacidad civil.

Artículo 59. Si el notario no conoce a los otorgantes, hará constar su identidad

y capacidad por la declaración de dos testigos de su conocimiento o por otro
medio de prueba, expresándolo así en la escritura.

Los testigos deberán ser mayores de edad y saber leer y escribir; para
que éstos aseguren la identidad y capacidad legal de los otorgantes, bastará
que sepan sus nombres y apellidos; que el notario no observe en ellos
manifestaciones patentes de incapacidad mental y que no tenga conocimiento
de que están sujetos a incapacidad civil.

Artículo 60. La escritura podrá otorgarse si las partes comprueban en forma

legal su identidad, haciendo relación el notario de la prueba respectiva, y de ser
documental, la transcribirá en lo conducente.

Artículo 61. Los representantes deberán declarar bajo protesta de decir verdad,
que su personería no les ha sido revocada o modificada y esta declaración se
hará constar en la escritura.

Artículo 62. Si alguno de los otorgantes fuere sordo o mudo y supiera leer
revisará por sí mismo la escritura; y si declarare no saber o no poder leer,
designará una persona que la lea en sustitución de él quien le dará a conocer
el contenido de la escritura por medio de signos o de otra manera. En igual
forma se procederá tratándose de personas ciegas; todo lo cual hará costar el
notario.

Artículo 63. La parte que no supiere el idioma español, se acompañará de un

intérprete elegido por ella, que hará protesta formal ante el notario de cumplir
lealmente su cargo. La parte que conozca el idioma español podrá también
llevar otro intérprete para lo que a su derecho convenga.

Artículo 64. Si las partes quisieren hacer alguna adición o variación, antes de
que firme el notario, se asentará sin dejar espacio en blanco, mediante la
declaración de que se leyó y explicó aquélla, la cual será suscrita de la manera
prevenida por los interesados, intérpretes, testigos y el notario, quien firmará y
sellará asimismo, al calce, la adición o variación extendida.

Artículo 65. Firmada la escritura por los otorgantes, los testigos e intérpretes,
en su caso, inmediatamente después será autorizada por el notario,
preventivamente, con la razón "ante mí", su firma y su sello.

Artículo 66. Cuando se hayan cubierto los impuestos correspondientes, el

notario deberá autorizar definitivamente la escritura al calce de la misma.
La autorización definitiva contendrá la fecha y el lugar en que se haga, la firma
y el sello del notario, así como los demás requisitos que otras leyes prescriban.

Artículo 67. Si el notario que haya autorizado preventivamente una escritura

hubiere dejado de tener ese carácter por cualquier motivo, su sucesor podrá
autorizarla definitivamente con arreglo al artículo anterior.

Artículo 68. Si los interesados en una escritura no se presentan a firmarla con

sus testigos e intérpretes, en su caso, dentro de un plazo de treinta días
naturales, contados a partir de la fecha de su otorgamiento, ésta quedará sin
efecto y el notario pondrá al calce de la misma la razón de "no pasó" y firmará.

Artículo 69. Si la escritura fue firmada dentro del término a que se refiere el
artículo anterior, pero no se acredita al notario el pago oportuno del interés
fiscal, pondrá la razón de "no pasó" al margen de la escritura, dejando en
blanco el espacio destinado a la autorización definitiva, para utilizarse en caso
de revalidación. El plazo para revalidar no excederá de 90 días naturales.

Artículo 70. Cuando en una escritura consten varios actos jurídicos y dentro del
término que establece el artículo 68 los comparecientes otorguen y firmen uno
o algunos de tales actos, el notario los razonará y autorizará, dejando sin efecto
el o los que le indiquen los interesados y que no estuvieren dispuestos a
consentir, asentando la razón de "no pasó" respecto del acto o actos no
consentidos. Esta razón se pondrá también al margen del protocolo.

Artículo 71. El notario que haya comenzado a redactar en su protocolo una

escritura será el único que pueda concluirla hasta su autorización definitiva,
salvo el caso previsto en el artículo 67 de esta Ley.

Artículo 72. Cada escritura llevará al margen su número, la naturaleza del acto,
el nombre y apellidos de los otorgantes.

Artículo 73. El notario que autorice una escritura anotará al margen del título
que se le presente la naturaleza y demás circunstancias del acto jurídico que
otorgue, siempre que subsista algún derecho que se acredite con el propio
documento.

Artículo 74. Se prohíbe a los notarios revocar, rescindir o modificar el contenido

de una escritura autorizada definitivamente, por simple razón al margen de ella.
En estos casos debe extenderse nueva escritura y hacer las anotaciones
conducentes en la primera.

Artículo 75. Todos los actos notariales se harán constar en el protocolo, salvo
los siguientes:

I. Los documentos que no requieran este requisito conforme a la Ley General

de Títulos y Operaciones de Crédito, pero las actas respectivas se podrán
protocolizar, a solicitud de los interesados;

II. La certificación de actos que no pugnen con las prescripciones de la ley; la

ratificación y reconocimiento de firmas de contratos privados de compraventa,
constitución de hipotecas, cartas-poder y demás contratos que conforme a la
Ley puedan otorgarse en escritura privada;
III. La expedición de copias certificadas, certificación de toda clase de
documentos, así como cotejos de copias con sus originales; y,

IV. En los demás casos en que otra Ley lo autorice expresamente.

Artículo 76. Las enajenaciones de bienes inmuebles cuyo valor fiscal sea
mayor a 1 500 veces el salario mínimo y la constitución o transmisión de
derechos reales estimados en más de esa suma o que garanticen un crédito
por mayor cantidad que la mencionada, para su validez, deberán constar en
escritura pública.

Artículo 77. La obligación que tiene el notario de redactar por escrito las
cláusulas de los testamentos públicos abiertos, no implica el deber de
escribirlas por sí mismo.

Artículo 78. Siempre que se otorgue un testamento público abierto, los notarios
darán aviso enseguida al Director del Registro Público de la Propiedad y
Archivo General de Notarías, expresando la fecha, nombre del testador y sus
generales. El funcionario citado llevará un libro especialmente destinado a
asentar las inscripciones relativas, con los datos que se mencionan.
Los testamentos públicos cerrados se presentarán al notario en tres ejemplares
en sobres debidamente asegurados. Uno quedará depositado en la notaría;
otro se remitirá a la Dirección del ramo y el tercero lo conservará el testador. En
cada sobre el notario asentará la certificación procedente.

Artículo 79. Cuando un instrumento contenga evidente injusticia para alguno de

los contratantes, el notario deberá hacerles las observaciones
correspondientes; pero si las partes insisten en que el instrumento así se
autorice, hará constar que hizo las consideraciones de referencia.

PERSONAS QUE INTERVIENEN

 Notario.
  Sujeto: Persona que se ve afectada en su patrimonio en virtud del
otorgamiento de una escritura.
 Compareciente u otorgante: Es quien directa o personalmente realiza el
acto jurídico. El apoderado si es otorgante.
 Concurrente: Es quien no se obliga dentro del instrumento asiste sólo a
su otorgamiento.
 Testigos de conocimiento o de identidad: Cuando el notario no conozca
al otorgante, solicitará de la presencia de uno o dos testigos que
identifiquen al otorgante.
 Testigos de asistencia: Se requieren cuando una persona no sabe firmar
y éste lo hace a su ruego.
 Intérprete: Persona capacitada que se solicita para traducir la escritura.

2. Antecedentes.

Es la parte de la escritura donde se relacionan y describen los títulos que

dieron origen al derecho del enajenante.

Se describen las características del bien materia del contrato, tanto en

su aspecto jurídico, cuanto en lo físico.

- Jurídico: Se tendrá que ver quién es la persona capacitada para enajenar, su

inscripción, ubicación, etc.

- Físico: Se va a establecer cuáles son las características físicas del inmueble,

o sea, su descripción (superficie, linderos, colindancias, si hay o no
construcción, valor, etc.).

3. Clausulado.

Constituye la parte formal más importante de la escritura; es el elemento

medular del contrato, porque en él se concentra su objeto, se especifica lo
deseado por las partes, se establece la finalidad económica y se satisfacen las
necesidades jurídicas de los contratantes, determinándose la expresión del
consentimiento que recae sobre el objeto del contrato.

El artículo 102 fracción XIII de la Ley del Notariado del Distrito Federal,
menciona que se consignará el acto en cláusulas redactada con claridad,
concisión y precisión jurídica y de lenguaje preferentemente sin palabras ni
fórmulas inútiles o anticuada. De igual manera, lo establece el artículo 57 de la
Ley del Notariado del Estado de Michoacán en su fracción V.

Las cláusulas pueden ser:

 Esenciales: Sin las cuales el acto jurídico no puede prosperar, se
refieren principalmente al consentimiento y al objeto de este, por
ejemplo, el precio y la cosa vendida.
 Naturales: Las cuales pueden ser suplidas o complementadas por la ley,
por ejemplo, efectos del saneamiento para el caso de evicción.
 Accidentales: Las partes las pactan, aumentan o disminuyen sus efectos
u obligaciones en el acto celebrado, por ejemplo el pacto de un derecho
preferencial para adquirir en la eventual venta de las acciones de una
sociedad mercantil o de un inmueble.
 Cláusulas fiscales: Estas cláusulas o menciones son de carácter forzoso
en las escrituras públicas y son las que señala el Reglamento de la Ley
de Impuesto al Valor Agregado.
 Se refieren a la manifestación de qué pagos de carácter fiscal existen
sobre el bien, cuando se trata de actos de transmisión de propiedad o
constitución de derechos reales.
El notario en su supuesto está actuando como auxiliar de las
autoridades fiscales en cuanto al cálculo de los impuestos que deben
pagarse se apoya del Código Financiero del Distrito Federal en su
artículo 135, en el cual existe una tabla, una vez que se tiene
conocimiento del valor del inmueble, el notario con dicho valor y con la
tabla respectiva hace el cálculo del impuesto que debe pagarse.

El valor del inmueble que deberá tomarse en cuenta para que el

notario pueda hacer el cálculo de impuestos es el que resulte ser más
 alto de entre los siguientes:
 Valor catastral (normalmente este valor no se toma en cuenta
porque es muy bajo en el Distrito Federal).
 Valor de avalúo.
 Precio pactado.

4. Representación.

La facultad que tiene una persona de actuar, obligarse y decidir a

nombre y por cuenta de otra. La representación constituye una parte de la
escritura pública.

La representación para ejercer actos de dominio debe ser expresa y

universal.

Se clasifica en:
a) Directa
b) Indirecta
c) Voluntaria
d) Legal
e) Orgánica

Tanto la Ley del Notariado como la práctica notarial, enuncian esta parte
de la escritura (representación), con el nombre de personalidad.

Representación: Es la facultad que tienen una persona de actuar,

obligar y decidir en nombre o por cuenta de otra. La representación es una
institución jurídica muy antigua; su utilidad está fuera de duda, pues permite
actuar a una persona, simultáneamente y en lugares distintos.
 Doble ventaja de la representación:
1. Por parte del representado: Se da la ubicuidad por la utilización de la
habilidad ajena para los propios negocios
2. Del representante: En caso de representación legal se tiene la
posibilidad de activar la capacidad de ejercicio de quien la tiene limitada.
 La posibilidad de representación está restringida tratándose de actos
personalísimos, como en el testamento y el reconocimiento de hijos, que por
esencia tienen esta característica.

RELACIÓN DE LA REPRESENTACIÓN CON OTRAS FIGURAS JURÍDICAS

REPRESENTACIÓN Y ASISTENCIA: La diferencia estriba en la causa y grado

de incapacidad del representado.
Ejemplos:
Es representación cuando el incapaz no puede manifestar su voluntad
o no actúa en absoluto, sino por medio de otra persona, como cuando se está
sujeto a la patria potestad o tutela.

Es asistencia, cuando el incapaz actúa bajo control o con la

colaboración de otra persona como la curatela, la autorización judicial que
requiere el emancipado para la enajenación, el gravamen, y la hipoteca de
bienes raíces.

REPRESENTACIÓN Y LEGITIMACIÓN: En México el término legitimación

(Ramón Sánchez Medal y Leopoldo Aguilar Carbajal) se emplea como un
elemento de eficacia del contrato. En general, la legitimación, se considera
como la idoneidad de la persona para realizar un acto jurídico eficaz, inferido
de la posición que se tiene frente al acto.

Los anteriores autores consideran que la representación es un caso

típico de legitimación. En la legislación mexicana el término legitimación no es
usado dentro de los códigos civiles y de comercio, al estar esta figura
encuadrada dentro de la capacidad.

REPRESENTACIÓN Y PERSONALIDAD: El diccionario razonado de

legislación y jurisprudencia, dice: “Personero” el constituido procurador o
mandatario para desempeñar o solicitar el negocio ajeno.
 En la práctica notarial y procesal representación y personalidad se
emplean como sinónimos, indistinta mente representación y personalidad.

REPRESENTACIÓN Y PROCURA: El diccionario razonado de

legislación y jurisprudencia, define al “Procurador” como el que en virtud de
poder o facultad de otro ejecuta en su nombre alguna cosa. Hay procurador
para pleitos y procurador para negocios, o procurador judicial; el primero se
llama mandatario y el segundo se llama administrador.

CLASIFICACIÓN DE REPRESENTACIÓN

La representación se clasifica en:

a) Directa: Es cuando una persona actúa en nombre y por cuenta de otra
de otra persona, produciendo una relación directa e inmediata entre
representado y tercero. (poder y tutela).
b) Indirecta: Es cuando una persona actúa en nombre propio y por cuenta
de otra, adquiriendo para si los derechos y obligaciones del representado frente
al tercero. (mandato, prestación de servicios).
c) Voluntaria: cuando una persona en virtud de la autonomía de la
voluntad, autoriza a otra para actuar en su nombre y representación (poder y
fideicomiso).
d) Legal: cuando una persona por ser incapaz o encontrarse ausente es
representado por otra, de entre las señaladas por las disposiciones legales.
1. REPRESENTACIÓN VOLUNTARIA:

La representación voluntaria se clasifica en voluntaria directa y voluntaria

indirecta.
1.1. Representación Voluntaria Directa:
Es la actuación de una persona en nombre y representación de otra, y donde
los efectos jurídicos y patrimoniales recaen sobre el representado, toda vez que
se establece una relación directa e inmediata entre el representado y el tercero.
1.2. Representación Voluntaria Indirecta: es cuando una persona actúa en
nombre propio y por cuenta de otra, quien frente a terceros, adquiere
personalmente los derechos y obligaciones (mandato, prestación de servicios y
fideicomisos)

2. REPRESENTACIÓN LEGAL:

Es la impuesta por la ley, a diferencia de la voluntaria, que surge de la

autonomía de la voluntad. La podemos agrupar en los siguientes puntos:

1. Representación de menores: Tenemos dos instituciones jurídicas en este

apartado:

a) Patria Potestad: Es la institución que ejerce los padres y a falta d estos los
abuelos, sobre la persona y bienes de hijos menores de edad no emancipados.
b) Tutela: Es la institución jurídica que tiene por objeto, la guarda de una
persona incapaz y de sus bienes, según lo determina el código civil.
2. Representación de la Sucesión: La sucesión no tiene personalidad ni
tampoco la tiene la masa hereditaria. El albacea realiza la función de un
liquidador del haber hereditario y para ejercer su cargo debe tener libre
disposición de sus bienes. (El albacea es quien ejerce la representación de la
sucesión).
3. Representación en la quiebra y concurso: El patrimonio de liquidación
está representado por una persona física o moral denominada síndico, quien
tiene la función de liquidar el patrimonio del quebrado y concursado, enajenar
los bienes y con su producto, pagar a los acreedores.
4. Representación de Condóminos: El representante de los condóminos es el
administrador, quien tiene facultades de apoderado general para pleitos y
cobranzas y actos de administración, en relación a los bienes comunes.
5. Representación en el ejido: El representación del ejido corresponde al
comisariado ejidal, que es el órgano colegiado encargado de ejecutar los
acuerdos de la asamblea general.
6. Representación en caso de ausencia: La importancia de esta figura, es la
protección y administración de bienes del ausente.
 Primero el juez designa un depositario de los bienes. Posteriormente cita
por edicto o a su representante. Si no se presentaren designara a un
representante legal.

3. REPRESENTACIÓN ORGÁNICA:
a) Representación de personas morales: se considera que solo tiene
personalidad jurídica, aquellas entidades o corporaciones a quienes la ley
expresamente se las otorga. Las personas morales necesitan ser
representadas por personas físicas que tengan capacidad de goce y ejercicio.
b) Representación de los órganos del Estado: La Ley Orgánica de la
Administración Pública Federal, dispone que la administración pública
centralizada está compuesta por las secretarias de estado y departamentos
administrativos, y se auxilia con los organismos paraestatales.
c) Representación de las personas morales privadas:
1. Representación de las sociedades y asociaciones civiles: Las personas
morales obran y se obligan por medio de los órganos que las representan, sea
por disposición legal o conforme a lo dispuesto a los estatutos.

La representación de las sociedades civiles recae sobre el administrador

o administradores, la cual nunca puede quedar acéfala. (O sea que nunca
puede quedar sin administradores).

2. Representación de sociedades mercantiles: Las sociedades mercantiles

son representadas por 1 o varios administradores (LGSM).

La administración de la sociedad anónima estará a cargo de uno o varios

mandatarios temporales y revocables quienes pueden ser socios o personas
extrañas a la sociedad.

Las sociedades en comanditas por acciones si no se han nombrado

administradores, el comisario lo hará provisionalmente.

d) Representación de otras personas morales: Los sindicaos legalmente

constituidos son personas legales son personas morales, por tanto, tienen
personalidad jurídica. La representación corresponde al secretario general o a
la persona que designe su directiva, salvo disposición especial de los estatutos.

5. Certificaciones

Consiste en dar fe a un acto y originar la seguridad jurídica.

Estas tratan de la relación que hace el notario de un acto o un hecho que

obre en el protocolo así como en la afirmación de que esa trascripción o
reproducción coincide fielmente con el original o con la realidad.

En las certificaciones, el notario concretiza su función. Es la parte donde

manifiesta el contenido de su fe publica, que es: fe de conocimiento; fe de
capacidad; fe de existencia de los documentos relacionados con la escritura; fe
de lectura y explicación; y fe de otorgamiento de la voluntad.
El notario por su calidad de fedatario, al certificar formula un juicio de
certeza que se impondrá a los demás.

El notario puede certificar en idioma extranjero siempre y cuando sean

traducidos al español por un perito oficial. La traducción y el original se agregan
al apéndice y se hace una trascripción en el protocolo certificándose la copia
cuando proceda.

En el artículo 57 de la Ley notarial, en su fracción XX se desarrolla el

alcance de la certificación:

Artículo 57.- (. . .) En las escrituras observara las reglas siguientes:

XIII. Hará constar bajo su fe:

a) Que conoce a los otorgantes y que a su juicio tienen capacidad legal;

Lo cual se puede dar por tres situaciones: 1- Que el notario conozca

personalmente a los comparecientes; 2. que difiera su conocimientos a una
identificación con fotografía expedida por organismo oficial; 3. en caso de no
darse las dos anteriores, será identificado por dos testigos de identidad que
tendrán que identificarse a su vez con documento oficial con fotografía.

Cerciorándose entonces de la adecuación entre persona y nombre, es

por eso que “conocer personalmente” no significa que sea vecino o amigo, sino
que sepa y le conste al notario que la persona y el nombre coinciden.

Lo anterior queda asentado en la Ley del Notariado en su artículo 59.

El notario también debe hacer constar la capacidad natural y legal de las

personas que intervienen en un instrumento notarial. La certificación que otorga
se limita al acto en concreto. La incapacidad puede provenir de causa natural o
de la ley.

b) Que les leyó la escritura a los interesados, así como a los testigos de
conocimiento e intérpretes, si los hubiere, o que los otorgantes la leyeron
por sí mismos:

Quienes intervienen en una escritura pública, tienen derecho de

enterarse de su contenido antes de firmarla.

Puede ser leída por el notario, por quienes intervienen o por otra
persona, si se trata de persona afectada en capacidades auditivas, la leerá por
si misma, si no pudiere, lo hará un testigo de asistencia designado por él,
posteriormente la persona manifestara su rogación o adherencia, su
consentimiento y su conocimiento sobre las consecuencias jurídicas del mismo.

En caso de personas con deterioro en la vista se le leerá el acta dos

veces, una por el notario y otra por testigo de asistencia.

Una vez leída la escritura, el notario hará constar que “manifestaron

todos y cada uno su comprensión plena”.
c) Que a los otorgantes les explicó el valor y consecuencias legales del
contenido de la escritura, así como la obligación, en su caso, de
inscribirla en el Registro Público de la Propiedad y Archivo General de
Notarías:

Son objeto de certificación por parte del notario, la explicación que haga
a los otorgantes del contenido de la escritura, así como las consecuencias
jurídicas que tendrá su firma, en todo momento de la realización el notario debe
guiar a los que intervienen respecto del acto jurídico que se realiza.

d) Que los interesados manifestaron su conformidad con la escritura y

firmaron ésta, o no lo hicieron por declarar que no saben o no pueden
hacerlo. En sustitución del otorgante que se encuentre en cualquiera de
estos casos, firmará la persona que al efecto elija y aquél imprimará su
huella digital del pulgar derecho:

El notario certifica que los otorgantes manifestaron su voluntad, la cual

expresaron imprimiendo su firma.

Puede suceder que alguna de las partes no sepa o no pueda firmar, en

cuyo caso imprimirá su huella digital y firmara otra persona a su ruego. Esta
circunstancia también se prevé en el código civil para los contratos privados.

e) La fecha o fechas en que firmaron la escritura los otorgantes o la

persona o personas elegidas por ellos, los testigos e intérpretes, si los
hubiere; y,

Una escritura puede firmarse en un mismo día o parcialmente en varios,

toda vez que pueden contener dos o tres actos que impliquen la firma sucesiva
o bien, quienes intervienen no pueden acudir a la firma el mismo día.

f) Los hechos que presencie el notario y que sean integrantes del acto
que autorice, como entrega de dinero o de títulos y otros efectos.
 El notario también debe certificar los hechos que presencie relacionados
con la escritura que autorice. Como entregas de dinero de comprador a
vendedor, firma o endoso de cheques o entrega física de la posesión de un
objeto.

6. Autorización

Concretización de la facultad que el Estado otorga al notario; es el acto

de autoridad del notario que convierte al documento en auténtico, le da el
carácter de documento público, inscribible, quitándole la categoría de
documento privado. Puede ser: Previa, definitiva o preventiva.

La autorización requiere firma del notario y sello de autorizar. “Ante mí,

firma y sello” (Artículos 65, 66 y 67 de la Ley del Notariado).

La autorización de la escritura es el acto de autoridad del notario que

convierte al documento en autentico, quien ejerce sus facultades como
fedatario publico, da eficacia jurídica al acto de que se trate, permite en el caso
de un hecho, que las circunstancias asentadas produzcan los efectos de
prueba plena.

La autorización como lo ha expresado la doctrina española, es el acto

del autor y creador de la escritura o del acta notarial.

Algunos requisitos para la autorización de las actas y escrituras: tanto la

escritura como el acta deben asentarse en los folios que forman el protocolo
del notario, pues este no puede actuar fuera de él.
Contenido adjetivo. Autorización. Sanción

Podría decirse que la autorización es el acto por el que el notario da

nacimiento al instrumento público como tal, mediante la imposición de su firma
y sello. Eso es lo que se llama sanción. Es como un alumbramiento, pues
mientras no hay esa sanción, el instrumento público no existe en la vida
jurídica.

Fecha de autorización preventiva

Cuando todos los otorgantes han firmado ante el notario, este como
constancia, asienta la razón 'ante mi', su firma y su sello, quedando la escritura
autorizada preventivamente. Hay que recordar que es indispensable tanto la
firma como el sello pues la ley establece que la escritura será nula si no esta
autorizada con la firma y sello del notario. Una vez que la escritura se autoriza
preventivamente, se genera el crédito fiscal y administrativamente es necesario
satisfacer los requisitos. Independientemente de los requisitos fiscales o
administrativos que deban satisfacerse, con la autorización preventiva la forma
notarial queda perfeccionada. Así lo ha determinado la suprema corte de
justicia en jurisprudencia definida.

Fecha de autorización definitiva

Cuando el instrumento ha sido firmado por las partes y por el notario y

asimismo, se han satisfecho los requisitos legales (fiscales y administrativos),
el notario puede asentar la razón de autorización definitiva, su sello y su firma.

Ahora bien, si los requisitos legales de una escritura se hubieren

cumplido y el libro de protocolo o los folios donde conste ya estuvieren
depositados en el Archivo General de Notarias, su titular asentará en el
instrumento una razón de haberse cumplido con todos los requisitos, la que se
tendrá por autorización definitiva (113).
Fecha de inscripción en el Registro Público de la Propiedad. Para que una
escritura traslativa de dominio surta efectos frente a terceros, es necesaria la
inscripción del testimonio en el Registro Público de la Propiedad.

El procedimiento de inscripción del testimonio en el mencionado registro,

puede iniciarse desde la solicitud del certificado de libertad de gravámenes
(3016 del Código Civil) el cual surte efectos de aviso preventivo, como se
explica más adelante.

Algunos efectos de las deferentes fechas. Las diferentes fechas de la escritura

van a determinar el momento de exigibilidad de una obligación.

Para el cumplimiento de las obligaciones, se puede hablar de la fecha de

instrumento y la del contrato. La primera es cuando se pasa al protocolo y la
segunda, es la fecha en que se firma por los contratantes. Esta última es decir,
la fecha del otorgamiento del consentimiento, es la que se toma en cuenta para
el cumplimiento de las obligaciones, salvo que se pacte fecha diferente.

Si no se ha establecido fecha de cumplimiento y se trata de una

obligación de dar, simplemente se aplica el artículo 2080 del Código Civil, o
sea, será exigible treinta días después de la interpelación ya sea judicial o
extrajudicial. Se trata de una obligación de hacer, será desde el momento en
que sea posible la prestación.
 CAPÍTULO V
ESTRUCTURA DEL ACTA NOTARIAL

1. Definición, clasificación y estructura del acta notarial.

El acta notarial es el instrumento original autorizado, en el que se

relaciona un hecho o acto jurídico que el notario asienta bajo su fe, a solicitud
de parte interesada.

Interpelar: Se considera que es dar fe de la contestación que el sujeto pasivo o

interpelado da a las preguntas formuladas por el interesado.

El fin específico de las actas es hacer constar la existencia de un hecho

que afecta la situación del interesado para demandar su cumplimiento.

En cuanto a la estructura, contiene los siguientes elementos:

a) Proemio
b) Antecedentes
c) Representación
d) Generales
e) Certificación

ACTA NOTARIAL: Es el instrumento que autoriza el oficial público, fuera o

dentro del protocolo, cuyo fin exclusivo es fijar hechos y derechos,
comúnmente, declaraciones de ciencias, sucesos y diligencias.

CLASIFICACIÓN
Existen dos tipos de actas notariales:

a) ACTAS DE PRESENCIA: Las que documentan una actividad pasiva del

 notario: Una percepción. Son las actas de presencia. Son actas
notariales de presencia las que acreditan la realidad o verdad del hecho
que motiva su autorización. Ej. El hecho de la existencia de una persona
identificada previamente por el notario.
b) Las que documentan una actividad activa del notario: Son las actas de
preferencia a través de requerimientos, terminación de contrato, etc.
c) ACTA DE REMISIÓN DE DOCUMENTOS POR CORREO: Es cuando
consta en acta el envío de cartas u otros documentos por correo, sólo
acredita:
 El contenido de la carta o documento.
 La fecha de su entrega en la oficina postal o al funcionario de correos.
 La expedición del resguardo de imposición como certificado.
 La recepción por el Notario del aviso del recibo.

El notario sólo debe comprobar que el contenido de la carta o del

documento no es contrario a la ley penal, al orden público y a las buenas
costumbres.

En la carta o documentos remitidos quedará siempre constancia de la

intervención notarial.

d) ACTAS DE NOTIFICACIÓN Y REQUERIMIENTO:

 Acta de Notificación: Tiene por objeto dar a conocer a la persona

notificada una información o decisión del que solicita la intervención
notarial. Notificación: Es el acto de hacer saber a una persona
jurídicamente alguna cosa para que la noticia dada a la parte le pare
perjuicio en la omisión de lo que se le manda o estima o para que le
corra término. Pueden ser:
1) Judicial
2) Ante notario (siempre serán a petición de parte)
3) Ante dos testigos
  Acta de requerimiento: Compele o intima al requerido para que adopte
una determinada actitud.

Dichas actas podrán efectuarse por el notario personándose en el

domicilio o lugar en que deba personarse o bien siempre que la ley no indique
lo contrario podrá hacerlo enviando cédula, copia o carta por correo certificado
con aviso de recibo. En el acta se expresará la manera en que la notificación o
el requerimiento se haya realizado; si la persona con la que se hubiere
entendido la diligencia se negare a dar su nombre, a indicar su relación con el
destinatario o a hacerse cargo de la cédula, copia o carta.

El requerido o notificado tiene derecho a contestar ante el Notario dentro

de la misma acta en el plazo improrrogable de los dos días laborables
siguientes a aquel en que se haya practicado la diligencia o recibido el envío
postal. Y los derechos y gastos notariales de la contestación serán de cargo del
que solicitó dicho requerimiento (el requirente).

e) ACTAS DE EXHIBICIÓN DE COSAS O DOCUMENTOS:

 Actas de exhibición de cosas: El notario describirá o relacionará las
circunstancias que las identifiquen, diferenciando lo que resulte de su
percepción de lo que manifiesten peritos u otras personas presentes en
el acto, y podrá completar la descripción mediante planos, diseños,
certificaciones, fotografías o fotocopias que incorporará la matriz.
 Actas de exhibición de documentos: El Notario además transcribirá o
relacionará aquellos documentos o concretará su narración a
determinados extremos de los mismos, indicados por el requirente.

Entre otros supuestos, este tipo de actas sirve para dejar constancia en
el protocolo de la existencia de cosas o documentos en poder de una persona
o en un determinado lugar.

f) ACTAS DE REFERENCIA: Son similares a las actas de presencia, el

texto será redactado por el Notario de la manera más apropiada a las
declaraciones de los que en ella intervengan, usando las mismas
 palabras en cuanto fuere posible, una vez advertido el declarante por el
Notario del valor jurídico de las mismas en los casos en que fuese
necesario.

g) ACTAS DE NOTORIEDAD: Las actas de notoriedad tienen por objeto la

comprobación y fijación de hechos notorios o por todos conocidos sobre
los cuales puedan ser fundados y declarados derechos y legítimas
situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica. Por
medio de esta acta podrán legitimarse hechos y situaciones de todo
orden, cuya justificación, sin oposición de parte interesada, pueda
realizarse por medio de cualquier otro procedimiento no litigioso. La
declaración que ponga fin al acta de notoriedad será firme y eficaz, por
sí sola, e inscribible donde corresponda, sin ningún trámite o aprobación
posterior (Ej. en el Registro de la Propiedad para inscribir un asiento
reanudando el tracto sucesivo o cadena de transmisiones cuando la
misma hubiese sido interrumpida).

h) ACTAS DE PROTOCOLIZACIÓN: En las actas de protocolización, el

texto hará relación al hecho de haber sido examinado por el Notario el
documento que deba ser protocolado, a la declaración de voluntad del
requirente para la protocolización o cumplimiento de la providencia que
la ordene, ha de quedar unido el expediente al protocolo, expresando el
número de folios que contenga y los reintegros que lleve unidos.

i) ACTAS DE DEPÓSITO ANTE NOTARIO: Los Notarios pueden recibir en

depósito los objetos, valores, documentos y cantidades que por
particulares y corporaciones se les confíen, bien como prenda de sus
contratos, bien para su custodia.

 La admisión de depósitos es voluntaria por parte del Notario, quien podrá

imponer condiciones al depositante. Cuando el Notario acepte los depósitos
en metálico, valores, efectos y documentos, se extenderá un acta que
habrán de firmar el depositante o persona a su ruego, si no supiera o no
pudiera firmar, y el Notario. En dicha acta se consignarán las condiciones
 impuestas por el Notario al depositante para la constitución y devolución del
depósito y todo lo que fuere preciso para la identificación del mismo.

 Los depósitos en metálico y los de los objetos en que fuese necesaria su

identificación se entregarán al Notario, cerrándolos y sellándolos a su
presencia en forma que ofrezca garantía de no ser abiertos. Cuando
proceda la devolución de un depósito se extenderá en la misma acta nota
expresiva de haberlo efectuado, firmada por la persona que haya impuesto
el depósito o por quien tenga de ella su derecho u ostente la representación
legal o voluntaria, o por un testigo a su ruego (si no supiere o no pudiere
firmar), por un testigo de conocimiento, si el notario no conociese al
depositante o a quien le represente, y por el Notario mismo.

 El Notario rechazará todo depósito que pretenda constituirse en garantía de

un acto o contrato contrario a las leyes, a la moral o a las buenas
costumbres.

 Siempre que el Notario lo considere conveniente para su seguridad, podrá

conservar los depósitos que se le confíen en un Banco, y en caja de alquiler
arrendada a su nombre como tal Notario, advirtiéndolo así al depositante y
consignándolo en el acta. Dicha caja sólo podrá ser abierta por el Notario o
sustituto legal, o mediante orden escrita de la Junta directiva del colegio
Notarial respectivo o de la Dirección General, en su caso.

 También podrán recibir los Notarios cantidades en metálico, o valores, o

documentos, o resguardos u otros objetos en depósito retribuido o gratuito,
con los requisitos de forma que los interesados tengan por conveniente, o
por simples recibos privados que el Notario suscriba por sí mismo o por otra
persona con poder notarial bastante.

2. Responsabilidad del notario.

a) Responsabilidad civil. El notario tiene entre otras obligaciones la de

escuchar a las partes, interpretar su voluntad, aconsejarlas, preparar y
 revisar la documentación, redactar el documento, explicarlo y autorizarlo
para posteriormente reproducirlo e inscribirlo en el Registro Público de la
Propiedad.

En el incumplimiento, negligencia o ilicitud de las anteriores actividades,

el notario puede incurrir en responsabilidad.

Como máxima se establece para el notario vivir honestamente, dar a

cada uno lo suyo y no causar daños a los demás.

La responsabilidad civil del notario se reconoce mediante los siguientes

elementos:

 La realización de un daño, la culpa y el nexo causal entre ambos.

Es necesario primero que se haya causado o realizado un daño material

o moral en el sujeto pasivo.

 Que el daño se haya producido como consecuencia de una actuación

negligente, descuidada, por falta de previsión y cuidado (la probidad,
cuidadosamente) o con la intención de dañar, es decir, que haya un sujeto
culpable.

 Que exista una relación de causalidad entre el daño causado y la actuación

culpable.

La responsabilidad civil del notario puede ser de origen contractual o

extracontractual, dependiendo de la causa de quien lo origine; la consecuencia
es que debe otorgar resarcimiento de daños y perjuicios una vez comprobado
el nexo causal entre la abstención, conducta culposa o dolosa y el daño; el
notario debe pagar daños y perjuicios.

b) Responsabilidad administrativa: El notario incurre en responsabilidad

administrativa, cuando se dan los supuestos que la Ley del Notariado
 determina, sus reglamentos y otras leyes por violación a éstas y siempre
que se cause un perjuicio al particular que haya solicitado el servicio del
notario.

La fianza que otorga el notario sirve en primer lugar para garantizar esta
responsabilidad administrativa.

El notario es responsable ante la Secretaría de Gobierno, la

Subsecretaría de Asuntos Jurídicos y Legislativos (hoy Subsecretaría de
Enlace Legislativo) y ante la Dirección del Notariado de que la prestación del
servicio en la notaría a su cargo sea conforme a las disposiciones de la ley.

Determinada la responsabilidad del notario, precede imponerle una

sanción; esta sanción administrativa la realizan las autoridades antes
mencionadas y se imponen al notario cuando se derivan del cumplimiento
estricto en su función. Estas pueden ser:

 Amonestación por escrito: Procede mediante la queja del interesado por

tardanza injustificada en alguna actuación o trámite relacionado con su
ejercicio.

Por no dar aviso o no entregar los libros de los asuntos a su

conocimiento al Archivo de Notarías y al Registro Público de la Propiedad.

Separarse de sus funciones sin la licencia correspondiente o sin dar

aviso.

Por cualquier otra violación menor, tal como no llevar los índices, no
empastar oportunamente los volúmenes del apéndice u otras semejantes.

 Multa de 5 a 10 mil pesos: La multa procede cuando reincida en alguna de

las anteriores.

Por realizar cualquier actividad que sea incompatible con el desempeño

de sus funciones.

Por provocar, por negligencia, imprudencia o dolo la nulidad de algún

instrumento o testimonio.

Por no ajustarse al arancel y conservar en depósito cantidades de dinero

en contraversión a la ley.

Por negarse sin causa justificada al ejercicio de sus funciones cuando

hubiere sido requerido para ello.

 Suspensión del cargo hasta por un año: La suspensión del cargo hasta por
un año se da por la reincidencia de los supuestos de las fracciones
anteriores.

Actuar en asuntos que le encomienden si alguna circunstancia le impide

atender con imparcialidad.

Ejercer sus funciones si el acto o hecho interesa al notario, a su cónyuge

o a alguno de sus martinetes en los grados que expresa la ley.
 Separación definitiva: La separación definitiva se da por reincidir en los
supuestos anteriores señalados.

Por falta grave de probidad u honestidad en el ejercicio de su función.

Por no desempeñar personalmente sus funciones.

Por no constituir o mantener vigente la garantía que responda de su

actuación.

Por violar cualquiera de las prohibiciones que para estas sanciones

determine la ley.

La responsabilidad administrativa que le corresponde al notario surge

por la queja realizada por el cliente o por la inspección o visita que realizan las
autoridades a las que nos debemos en la función notarial, quienes concederán
al notario plazo para recurso de reconsideración antes de dictar resolución
definitiva.

c) Responsabilidad fiscal. Da el destino que se le encomendó a su guarda.

El notario frente al honor de estar investido ante fe pública tiene un doble

carácter: como liquidador y enterador de impuesto.

 Liquidador: Como liquidador tiene la obligación de identificar dentro del

plazo que se refiere cada ley y en las formas oficiales la cantidad de dinero
que por concepto de impuesto haya que pagar aun cuando la operación
esté exenta, existe el deber de llevar estas formas y presentarlas.
 Enterador: Como enterador de impuestos realiza el pago cuando ha sido
debidamente expensado de sus clientes, de no ser así, no autoriza la
escritura de forma definitiva.

La falta de cumplimiento puntual, tiene como consecuencia la

responsabilidad fiscal consistente en multas y recargos.

Por estas razones cuando un notario recibe dinero para el pago de los
impuestos y los destina para un fin distinto comete el delito de abuso de
confianza en servicio de cliente y no así el de defraudación fiscal.

Los ordenamientos fiscales que debe cumplir el notario en el desempeño

de su función son de naturaleza federal, estatal y municipal.

Los más importantes son el Código Fiscal de la Federación, la Ley del

Impuesto sobre la Renta, la Ley del IVA, las Leyes de Hacienda del Distrito
Federal, de los Estados de la República y de los municipios.

En Michoacán, leyes y reglamentos de Hacienda municipal, Hacienda

del Estado, etc., en los que contemplan el impuesto sobre adquisición y
enajenación de inmuebles y pagos administrativos.

d) Responsabilidad penal. El notario está sujeto a las penas corporales y

económicas que establece el Código Penal para el Distrito Federal o el
aplicable en el Estado en el que ejerce su función, pues no goza de
ningún fuero especial ni tratamiento distinto al común de los ciudadanos
en virtud de su cargo.

La aplicación de las sanciones penales es independiente de las

sanciones administrativas que procedan.

En cuanto a los delitos susceptibles de cometer por el notario los

podemos dividir de acuerdo a su tratamiento en dos:

1. Los delitos de orden común: En los que puede incurrir son:

 Revelación de secretos
 Falsificación de o en documentos públicos
 Fraude por simulación de un contrato o acto jurídico
 Abuso de confianza

2. Los delitos fiscales.

 CAPÍTULO VI
GENERALIDADES DEL DERECHO REGISTRAL

1. Derecho Registral.

CONCEPTO

Es el conjunto de sistemas, principios y normas que tienen por objeto

regular la estructura orgánica de los entes estatales encargadas de registrar
personas, hechos, actos, contratos derechos y obligaciones, así como la forma
y modo de practicarse tales inscripciones, sus efectos y consecuencias
jurídicas que se derivan de estas, orientado a darles fe y publicidad, otorgando
seguridad jurídica al acto inscrito.

Es un conjunto de normas jurídicas que regulan las relaciones entre

personas y cuyo fin es la publicidad registral (que no es más que el derecho
que tiene una persona de informarse de los actos de la vida pública), brindando
así seguridad jurídica a las personas.

DERECHO REGISTRAL.
El derecho registral es un sector del Derecho Civil, creado para la
protección de los derechos. De una parte del derecho de cosas y más
concretamente de los modos de adquirir y perder la propiedad.
 Regula los derechos reales sobre inmuebles y los efectos de la misma,
el tráfico jurídico y por eso tiene que ver con la adquisición, la trasmisión, la
pérdida de los derechos.

El Derecho Registral sirve al Derecho Civil, pues hace posible y facilita la

publicidad que deben revestir ciertos actos jurídicos o situaciones cuya
naturaleza así lo requiere para la debida seguridad jurídica.
La relación o dependencia que existe entre el Derecho Notarial y
Registral es muy estrecha puesto que perciben esta idea de seguridad jurídica,
así como cierta continuidad para recibir la publicidad que del Derecho Civil
exige del acto; es por ello, que el Derecho Registral es un sector del Derecho
Civil creado para la protección de los derechos tales como el modo de adquirir
y perder la propiedad estableciendo un conjunto de normas que tienden a
formar un ordenamiento sistemático y diferenciado del Derecho Civil.

2. Reseña histórica de los sistemas registrales

La Biblia
Estudiosos del derecho hipotecario pretenden encontrar en los pasajes
bíblicos los orígenes más remotos de la publicidad inmobiliaria o
manifestaciones rudimentarias de la transmisión de dominio, y estos se
encuentran en:
Génesis (capítulo 23; 16-18)
Levítico (capítulo 25; 24)

Más bien, son formas sacramentales de la transmisión de la propiedad.

Egipto
En Egipto existían dos clases de oficinas que era la bibliozeke demosion
logon (archivos de negocios) en donde se encontraban las declaraciones
hechas cada 14 años, que servían de base a la percepción del impuesto y en la
enkteseon bibliozeke (archivos de adquisición), regida por los funcionarios
análogos a nuestros registradores.
Grecia
Estudios de las frías instituciones griegas sin manías arqueológicas
deben reconocerse que los oroi (sillares en que se debían inscribirse los
débitos) fueron los principios simples mojones (termini di confini), y si más tarde
los colocaron en los campos de cerca de los edificios gravados con hipotecas
son siempre medios de una publicidad elemental, noticias sin sensación, no
condiciones indispensables para la validez de la hipoteca o para eficaz contra
terceros.

Roma
En el derecho romano la transmisión de la propiedad se otorgaba por los
actos exteriores que se dada una publicidad limitada; no había un registro que
protegiera a los terceros adquirentes.

Se distinguen dos periodos principales:

Clásico y justinianeo, aunque también existe un periodo después de justinianeo
al cual se denominara derecho romano moderno, consiste en las prácticas
jurídicas y estudios de los posglosadores hasta 1804, año en que se promulgó
el Código de Napoleón.

Derecho clásico: En este periodo había tres formas de transmitir la propiedad:

Mancipatio: Consistía en un procedimiento comercial efectuado sólo por los

ciudadanos romanos, tenía por objeto la transmisión de la res mancipi, se
realizaba frente a cinco testigos, el adquiriente, si era inmueble había que
simbolizarlo con una teja o un terrón.

In-jure cessio: Tuvo origen procesal, se trataba de un juicio ficticio; el

enajanante y el adquiriente, comparecían en Poma, ante el pretor del tribunal,
en las providencias ante el presidente. El adquiriente ponía su mano sobre la
cosa y afirmaba ser el propietario.

España
 En virtud de que las leyes españolas son los antecedentes de nuestra
legislación y estuvieron vigentes durante la Colonia y al inicio de México
independiente, se le da más importancia a las noticias más remotas de dar
publicidad a los censos sobre una finca, se encuentra la solicitud en 1528.

Antecedentes nacionales

El régimen de la tenencia de la tierra en el derecho azteca tuvo un

carácter público, y dentro de un círculo muy limitado existió una forma de
tenencia parecida a lo que conocemos como propiedad privada.

El tlacuilo fue el antecesor del escribano cuya tarea primordial consistía

en dejar constancia de todo tipo de acontecimiento dentro de la sociedad
azteca, por medio de signos ideográficos y pinturas.

Durante la etapa de aculturación y colonización el oficio de escribano era

específico de los españoles peninsulares, más tarde este oficio fue practicado
también por los criollos nacidos en la nueva España. Los rasgos principales de
la actividad del escribano fedatario eran asentar por medio escrito la fundación
de las ciudades, la creación de instituciones, los asuntos tratados en los
cabildos y todo hecho relevante en la vida de la época.

Antecedentes del sistema registral mexicano

Los antecedentes del actual Registro Público de la Propiedad datan del

antiguo derecho español en el que destacan los siguientes ordenamientos:
la bula inter coetera expedida por el Papa Alejandro VI, por petición de los
reyes católicos de España, la cual sirvió para poner fin a las disputas entre
España y Portugal. Posteriormente, con el triunfo de Hernán Cortés, a partir de
1521 adquirieron vigencia en el territorio que hoy es México, los siguientes
ordenamientos jurídicos españoles: las Leyes de Castilla, el Fuero Real, las
Siete Partidas, la Recopilación y la Novísima Recopilación, ordenamientos en
los cuales podemos decir que se encuentran los antecedentes de la evolución
de nuestro sistema registral.

En años subsecuentes, la instrucción de los señores fiscales de

hacienda aplicables a la nueva España, conoció del oficio de hipotecas; esa ley
que fue aprobada por la audiencia en septiembre de 1784, distinguió al oficio
con calidad de vendible y renunciable en todas las ciudades y villas, señalando
la diferencia entre un escribano del ayuntamiento y uno de hipotecas.

Una vez lograda la independencia de México, el Reglamento Provisional

Político del Imperio Mexicano de 1822, otorgó vigencia a las leyes, órdenes y
reglamentos promulgados hasta el 24 de febrero de 1821, siempre y cuando no
se opusiesen a aquel; así como a las leyes, órdenes y decretos que se
expidieren en consecuencia de la lucha de independencia.

La Ley y Arancel sobre el Oficio de Hipotecas, expedidos el 20 de

octubre de 1853, regularon la venta del oficio hipotecario y lo señalaron como
un oficio vendible y enajenable.

En 1867, el Presidente Benito Juárez expide la Ley Orgánica de

Notarios y Actuarios del Distrito Federal, siendo esta ley la que sienta las
bases de lo que hoy conocemos como: oficio del Registro Público.

Un Código Civil importante por ser uno de los más completos en su

época fue el del estado de Veracruz, expedido en 1868, cuyo título XXI
denominado del Registro Público de la Propiedad estuvo integrado por los
capítulos siguientes: disposiciones generales, títulos sujetos a inscripción, de
las personas que deben o pueden pedir la inscripción, del modo de hacerse la
inscripción, de los efectos de la inscripción, de los modos de extinguirse la
inscripción, de la anotación preventiva, de las subinscripciones y de la
teneduría del registro.

El Código Civil del Estado de México del año de 1870, por su parte,
mantuvo la forma anterior y agregó un capítulo más de disposiciones
transitorias.

En virtud de la ingobernabilidad prevaleciente en la época, el proyecto

de Justo Sierra y otro proyecto de Ley de Hipotecas y Registro Público
preparado por José María Iglesias, así como uno más iniciado por una
comisión nombrada por el emperador Maximiliano, no pudieron culminar en
ordenamientos vigentes. Es decir, que el Distrito Federal careció de un Código
Civil, hasta el Código Civil del Distrito Federal y territorio de Baja California de
1870, aprobado después de la restauración de la República.

Durante la presidencia de Benito Juárez, con fecha 28 de febrero de

1871, el Ministerio de Justicia e Instrucción Pública expidió el Reglamento
del título XXIII del Código Civil del Distrito Federal y de la California, con
ordenanza de instalación de la oficina denominada Registro Público de la
Propiedad. Este Registro dependía del ministerio mencionado y contemplaba
entre otras materias los requisitos para fungir como director y las obligaciones
del mismo; los títulos sujetos a inscripción; las bases para aquellos problemas
de duplicidad de títulos y la carencia de los mismos; la calidad de los
documentos auténticos; los efectos de la inscripción, de los asientos, así como
la fijación de reglas de observancia para los registradores; diferenció la
propiedad del suelo, edificio o plantaciones existentes en el mismo; regulaba la
sesión de derechos, la inscripción de derechos hereditarios, la rectificación de
los actos del Registro; la publicidad del registro; la consulta de los libros
existentes, certificaciones de inscripciones y solicitudes para atención, entre
otras actividades.

El Código Civil del Distrito Federal y territorio de la Baja California

del 31 de marzo de 1884, entró en vigor el 1° de junio de ese año y dispuso,
en su artículo 3213, que un reglamento especial establecería "los derechos y
obligaciones de los registradores, así como las fórmulas y demás
circunstancias con que debe extenderse el Registro", dicho reglamento nunca
fue expedido por lo que se mantuvo en vigor el de 1871. El Código de 1884
dedicó su título vigésimo tercero a regular el Registro Público de la Propiedad
en cuatro capítulos titulados: disposiciones generales, de los títulos sujetos a
registro, del modo de hacer el registro y de la extinción de las inscripciones.
Dispuso además, que habría oficinas del Registro Público de la Propiedad en
los lugares donde hubiera juzgados de primera instancia.

Mediante el Decreto del 3 de abril de 1917, Venustiano Carranza

introdujo reformas al Código Civil en materia registral. En 1921 se expidió un
nuevo Reglamento del Registro Público de la Propiedad. En 1928 fue
redactado un proyecto de Código Civil, mismo que una vez aprobado entró en
vigor el 1° de octubre de 1932. El 21 de junio de 1940 fue expedido un nuevo
Reglamento del Registro Público de la Propiedad, redactado por una comisión
presidida por Don Manuel Borja Soriano. Un nuevo Reglamento del Registro
Público de la Propiedad para el Distrito Federal fue publicado en el Diario
Oficial de la Federación el día 15 de diciembre de 1952, pero nunca entró en
vigor. En 1973 fue reformado el artículo 3018 del Código Civil (actual 3016),
regulándose lo que se conoce como aviso preventivo.

Las reformas de 1979 al Código Civil abrogaron todo el título relativo

al Registro Público de la Propiedad, en virtud de las cuales se estableció el folio
real en sustitución del anacrónico sistema de libros, a fin de conocer en un solo
documento la situación de la finca, su titular, los gravámenes y las anotaciones
preventivas, además de haberse instituido el folio para los bienes muebles y las
personas morales. Estas reformas de1979 también se refirieron al depósito de
los testamentos ológrafos diferidos del Registro Público de la Propiedad al
Archivo de Notarías, y al procedimiento de inmatriculación administrativa.

El Reglamento del Registro Público de la Propiedad de 1979 entró

en vigor el 17 de enero de ese mismo año y fue derogado por un nuevo
reglamento el 6 de mayo de 1980. En 1988 fue reformado el Código Civil en lo
se refiere a los requisitos para que los documentos privados sean inscritos en
el Registro Público de la Propiedad, así como respecto de los avisos
preventivos en tratándose de documentos privados y sobre la inmatriculación.

El actual Reglamento del Registro Público de la Propiedad del 6 de

agosto de 1988, consta de 118 artículos distribuidos en tres títulos: de las
disposiciones generales, del sistema registral y del procedimiento registral.

CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS.

El Registro Público de la Propiedad encuentra su fundamento jurídico
actual, en la Constitución de 1917, que en el artículo 121 que dispone: “en cada
Estado de la Federación se dará entera fe y crédito a los actos públicos,
registros y procedimientos judiciales de todos los otros”.

CÓDIGO CIVIL FEDERAL.

El Código Civil Federal, en su título segundo, habla “del Registro

Público”, dedicándole cinco capítulos, que van del artículo 2999 al 3074. Se
opina que, el artículo más importante de este título, es el 3009 del capítulo II,
que dice:

“El Registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe,
una vez inscritos aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante,
excepto cuando la causa de la nulidad resulte claramente del mismo Registro.
Lo dispuesto en este artículo no se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos
o contratos que se ejecuten u otorguen violando la ley”.

REGLAMENTO DEL REGISTRO PÚBLICO DEL DISTRITO FEDERAL.

El 21 de junio de 1940 se expidió un nuevo Reglamento del Registro
Público de la Propiedad del Distrito Federal, que fue publicado en el Diario
Oficial, el 13 de julio siguiente, por el que se abrogó el de 8 de agosto de 1921.
En este Reglamento de 149 artículos, se menciona, que se continuará con el
tradicional sistema de libros y que el Registro se integraría de siete secciones;
pero dentro de lo más sobresaliente en este Reglamento, está el que, por
primera vez, se regula el procedimiento de los recursos para inconformarse.

Este Reglamento que estuvo en vigor por casi cuarenta años, fue dado
en el Palacio del Poder Ejecutivo, durante el mandato del Presidente Cárdenas,
siendo Jefe del Departamento del Distrito Federal, Raúl Castellano Jiménez, y
por tanto, fue rubricado por el Presidente y el Jefe del Departamento del D. F.

Aquí conviene mencionar que los Estados Unidos Mexicanos, nombre

oficial de nuestro país, forman una República Federal, compuesta por Estados
libres y soberanos en todo lo concerniente a su régimen interior, pero unidos en
una Federación establecida según los principios de la Constitución Política de
los Estados Unidos Mexicanos, de la cual acabamos de hacer mención.

Curiosamente, el nombre de México, como es conocido nuestro país, de

manera oficial no existe, pues no figura ninguna mención en su Carta
Fundamental.

3. La publicidad.

Tiene como finalidad llevar al conocimiento de los terceros el hecho

publicado y robustecer la seguridad jurídica en el tráfico de inmuebles mediante
los asientos del registro referentes a la constitución, transmisión, extinción, etc.
De los derechos reales sobre inmuebles produciendo así un medio privilegiado
de prueba.

El Derecho Registral conlleva el principio de legitimación tomando en

cuenta que legitimar es justificar conforme a las leyes la verdad y la calidad de
una cosa.

Lo legítimo es lo que está conforme a las leyes, lo que es genuino y

verdadero. Es legítimo lo que ha sido completado o beneficiado con una cierta
producción de existencia, integridad, exactitud, que le concede mayor eficacia
jurídica.

Los instrumentos notariales legitiman los hechos y actos jurídicos que se

refieren al otorgarles una presunción de existencia que los exonera o absuelve
de la prueba. La legitimación es, en cierto aspecto, un traslado de la prueba: el
legitimado no tiene que probar nada.

4. Principio de legitimación registral en México.

La legitimación registral presume que el derecho registrado existe y que
corresponde con la realidad jurídica, que pertenece al titular inscrito, según su
asiento o anotación que el titular de la inscripción de dominio o de posesión
tiene la posesión o el derecho del inmueble inscrito y que la presunción opera
en contra o a favor del titular inscrito. Este principio legitima el tráfico del titular,
como dueño o como poseedor, por lo que puede vender, hipotecar, administrar,
efectuar actos procesales, impedir acción contradictoria de dominio, etc.
PRINCIPIOS DE LEGITIMACIÓN EN MÉXICO:

La legitimación es uno de los principios más importantes de la actividad

registral.

Otorga: Certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los bienes y su

transmisión.

Landaria:

La legitimación es el reconocimiento hecho por la norma jurídica del

poder de realizar un acto jurídico con eficacia.

En ocasiones la legitimación se asimila a la experiencia jurídica (la

apariencia es la causa de la legitimación, porque si se tienen suficientes
elementos para presumir la titularidad de un derecho, éste llega a ser válido).
 La legitimación se clasifica en: ordinaria y extraordinaria.

La ordinaria se da cuando existe coincidencia entre el derecho

protegido y la realidad jurídica.

La extraordinaria: Es cuando un acto eficaz se ejecuta por un autor que

no goza de la titularidad del derecho del que se trate ni respeta la esfera
jurídica ajena (La ley legitima ese acto basado en la apariencia jurídica).

La legitimación nace con el asiento o anotación del registro, mientras

que no se apruebe la inexactitud de lo escrito frente a lo real, prevalece lo que
se encuentra asentado.

Lo inscrito es eficaz y crea una presunción juris tan tum (que si admite
prueba en contrario) de que el titular aparente es real, pero si se trata de actos
en los cuales se efectué el interés de un ajeno, la presunción se vuelve juris et
de iure (que no admite prueba en contrario), en protección de los adquirentes
de buena fe, presumiendo que un derecho inscrito existe y pertenece al titular
registral.

Requisitos para que la protección legal del tercero funcione.

a) Que el derecho del transferente esté registrado primero, para que por la
legitimación podamos presumir que el derecho existe y pertenece al
titular.
b) Que el derecho pase al tercero mediante acto traslativo (compra-venta,
sesión, traslación, etc.).
c) Que el adquiriente inscriba su derecho, pues si no cumple con esa
elemental obligación, no merece ser protegido por el registro.
d) Se requiere la buena fe del adquiriente.
e) Que la adquisición sea hecha a título oneroso (por equidad no se
protege a los actos que son artículo gratuito).

5. Registro Público de la Propiedad en México.

La palabra "registro" significa anotación o inscripción que se realiza

sobre alguna cosa. Asimismo, con el término "registro" se hace referencia a la
oficina en donde se efectúan las anotaciones o asientos.

El Registro Público de la Propiedad es una institución administrativa

encargada de prestar un servicio público consistente en dar publicidad oficial
del Estado Jurídico de la Propiedad y Posesión de los bienes inmuebles;
algunos actos jurídicos sobre bienes muebles, limitaciones y gravámenes a que
ambos están sujetos, así como la existencia y constitución de personas
morales: asociaciones y sociedades civiles.

El Registro Público de la Propiedad es en sí una dependencia del Estado

(Poder Ejecutivo). Tiene por objeto proporcionar publicidad a los actos jurídicos
regulados por el Derecho Civil, con el fin de facilitar el tráfico jurídico a través
de un procedimiento legal, cuya consecuencia es en síntesis la seguridad
jurídica. De esta manera el Estado crea este organismo. Institución que por
medio de las inscripciones o de las anotaciones permite dar cuenta del estado
que guarda la propiedad y otros derechos reales, evitando así fraudes o
situaciones que pudieran conducir a los intervinientes en las transacciones
concernientes a la propiedad.

El Registro Público estará a cargo de un director general, quien se

auxiliará de registradores, un área jurídica y las demás que sean necesarias
para su funcionamiento, conforme al manual de organización que expida el jefe
del departamento, de conformidad con las disposiciones legales aplicables.

ORIGEN

El registro nació de la necesidad de llevar una cuenta a cada titular de

un derecho, ya que en sus inicios su finalidad era meramente administrativa sin
propósito de publicidad. La necesidad de la publicidad quedó manifiesta
cuando la clandestinidad de las cargas y gravámenes que recaían sobre los
inmuebles fue tal que se hacía imposible conocer la verdadera situación de
éstos; puede decirse que el registro nació como un medio de seguridad del
tráfico jurídico.
FINALIDAD

El Derecho Registral logra su finalidad mediante la atribución de efectos

a los asientos del Registro referente a la constitución, transmisión,
modificación, extinción, etc., de los derechos reales sobre inmuebles. El
Registro Público por la razón misma de su existencia lucha también contra la
clandestinidad, que es algo naturalmente contrario a la publicidad y mientras no
exista éste, el registro menos surgirá.

DIVERSAS DENOMINACIONES DEL DERECHO REGISTRAL

El Registro Público como institución pública que es y protectora de los

actos jurídicos, representa para varios autores una gran discrepancia en el
desarrollo del Derecho Registral, mientras unos opinan la existencia de un
Derecho Hipotecario, otros de un Derecho Inmobiliario y de un Derecho
Registral respectivamente, y por ende a grosso modo hago el señalamiento en
forma individual.

A) Derecho Hipotecario
Indudablemente que este Derecho tuvo origen y denominación en
España, esto debido a la Ley Hipotecaria que lo regula, entendiéndose que no
corresponde a su verdadero significado, ya que es impropio hablar únicamente
del término "Hipotecario", puesto que no solamente se ventilan ese tipo de
actos jurídicos, sino que también se registran compraventas, donaciones,
contratos de créditos, etc., se podría decir que este término se le asignó a que
el Derecho Hipotecario estuvo regido en un principio por un conjunto de
disposiciones, que permitieron asimismo ese calificativo. Se afirma que la Ley
Hipotecaria de 1861 es en realidad la que se instituyó a la publicidad registral
con el fin de evitar la clandestinidad o el ocultamiento en materia de tráfico
inmobiliaria y los consiguientes perjuicios a terceros que adquieren de buena
fe.

B) Derecho Inmobiliario
De igual manera este Derecho se considera impropio al igual que el
anterior, esto es cuanto se hace referencia al Registro Público ya que no sólo
tienen derecho a la inscripción los bienes inmuebles, sino otros derechos sobre
muebles. Así este Derecho establece la existencia de cuatro sistemas:
Francés, Alemán o Suizo, los sistemas intermedios como el Español y el
Mexicano y el sistema Australiano. En cuanto al sistema Francés es un
registro de publicidad negativa, ya que se puede confiar en algo que no está
registrado, y que se pensaba que estaba registrado. Los sistemas Alemán y
Suizo son de estructura semejante, ya que se llevan una especie de un sistema
de registro de folio real mismo que es constitutivo, es decir, que no hace caso
omiso del acuerdo de transferencia de creación o extinción del derecho, sino
que exige como requisito inexcusable. En cuanto al sistema Suizo para la
inscripción de la finca se requiere un plano oficial, esto es para que tenga en sí
una verdadera validez y referente a la transmisión de algún derecho es
necesario el consentimiento del propietario, al igual que para la cancelación de
un gravamen es indispensable la firma del acreedor para que deje de surtir
efectos jurídicos. Estos dos sistemas son los que prestan mayor eficacia en el
tráfico jurídico del Derecho Inmobiliario. El Derecho Registral Inmobiliario debe
resolver cuándo y cómo opera la transmisibilidad del derecho real, existiendo
así dos modos básicos de adquirir la propiedad: uno basado en las clásicas
doctrinas romanas que son las reglas fundamentales del Derecho Civil, y otro
que proviene de las doctrinas de publicidad Alemana y que está basado en la
publicidad del registro.

C) Derecho Registral
Este sistema es el propio para el sistema de registro que se lleva en
México, incluso algunos autores, tales como Luis Carral y de Teresa, Ramón
María Roca Sastre se inclinan sobre este calificativo de "Derecho Registral", ya
que en sí está integrado por un conjunto de normas, un ordenamiento
sistemático, mismo que se diferencia del Derecho Civil.

Independientemente que el Código Civil argumenta en su parte especial

al Registro Público y que éste abarque en sí un gran quehacer registral
complejo de operaciones y de actos, es regulado casi en su totalidad por otros
cuerpos legales, tales como el Código del Comercio, la Ley de Títulos y
Operaciones de Crédito y otros de acuerdo al tipo de negocio que se ventilan, y
se señala que la parte sustantiva del Derecho Registral la encontramos sin
lugar a dudas en el Código Civil. En sí este sistema es el más adecuado, ya
que el Registro Público no solamente incluye los bienes inmuebles y los
derechos reales, sino que comprende otros derechos sobre muebles, sin
embargo, aún con el señalamiento anterior el título de "Derecho Registral" es
muy pretencioso e inadecuado, no por la fuente legal del propio registro, sino
por el objeto y fin que se persigue y para los cuales fue instituido dicho
calificativo. Como es sabido el Derecho Registral, depende incondicionalmente
del Derecho Civil, esto de acuerdo a su esencia, naturaleza, objeto y fin, y por
lo tanto no es autónomo como otras disciplinas jurídicas.

GENERALIDADES

El Derecho Civil como se sabe representa una rama del Derecho

Privado, regula todas a las situaciones al que el ser humano se ve sometido
dentro del desenvolvimiento de la sociedad, esto es dentro del orden privado
de las obligaciones y de los derechos de las personas, referente a todos sus
bienes y relaciones jurídicas. El punto clave de todo procedimiento legal emana
de la Constitución Política y a través de ella se originan las otras normas
sustantivas, para que de esta manera los actos jurídicos puedan producir sus
efectos y así sucesivamente se lleva el Procedimiento Registral, en el cual los
actos jurídicos son sometidos a un orden legal.

FINALIDADES DEL REGISTRO

OBJETO

Su objeto se refiere a la cuestión que va a versar el Procedimiento

Registral, es decir, que el acto jurídico una vez que se haya protocolizado ante
el notario, adquiere asimismo forma notarial aspecto extrarregistral ya que sin
ésta es inconcebible su existencia para efectos registrales. Sin embargo, hago
el señalamiento de la existencia de algunas excepciones, tales como lo
referente a los contratos de crédito refaccionario o avío presenten o no
garantías de inmuebles y que puedan de alguna manera, esto a voluntad de los
interesados ser llevado a cabo como instrumento público (protocolizado ante
notario) o privado. De alguna manera en los contratos de sociedades civiles o
asociaciones es necesario formalizarse en escritura pública por mandato de
Ley, siempre que se pacte la adquisición de bienes de las partes.

FINALIDAD

La finalidad de la inscripción registral según el autor Guillermo Colín

Sánchez, se clasifican en principales y accesorios. A los primeros los podemos
clasificar en inmediatos o mediatos.

1. El fin principal inmediato es la publicidad del acto jurídico, la cual se logra

con la inscripción en el libro o folio correspondiente.

2. El mediato es la seguridad jurídica que la anotación o inscripción del acto

reporta, mediante su legitimación por virtud de la fe pública registral.

El fin accesorio del procedimiento registral se traduce en que los

asientos correspondientes, constituyen un medio de prueba singular y
privilegiado en diversos campos del Derecho, así como también todo el
documento que ha sido objeto de inscripción, ya que por sí sólo, a través de la
fórmula correspondiente a su registro produce los efectos plenos que le otorga
la Ley.

La institución del Registro Público de la Propiedad en nuestro

Estado, está organizada a través de una forma de función, tanto administrativa
como protectora de los derechos de propiedad y una de las principales
actividades que realiza el Estado como autoridad máxima, y en ejercicio de sus
atribuciones es dar satisfacción a las exigencias del hombre en la sociedad, de
esta manera su organización tiende a conllevar el bienestar en la misma. Así la
función registral estará a cargo del Departamento del Registro Público de la
Propiedad dependiendo éste de la Secretaría de Gobierno en el Estado,
estarán subordinadas a la Dirección de Asuntos Jurídicos, para el ejercicio de
sus funciones, apoyándose asimismo en su respectiva Ley, así como el Código
Civil y demás disposiciones legislativas que por necesidades de la misma se
requiera.

En base a lo anterior, la Dirección del Registro Público de la Propiedad

del Estado, deberá estar a cargo de un Jefe del Departamento, nombramiento
que le otorgará la Secretaria de Gobierno y obviamente que su remoción
correrá a cargo de esta dependencia y como todo funcionario público debe
reunir ciertos requisitos; de ahí la necesidad de adicionar un artículo al
Reglamento Público de la Propiedad en el que refiera: "Para ser Jefe del
Departamento se requiere": I. Ser de nacionalidad mexicana y haber cumplido
treinta años de edad; II. Ser Licenciado en Derecho con título legalmente
registrado en la Dirección General de Profesiones; III. Ser de reconocida
solvencia moral; y IV. Tener cuando menos cinco años de experiencia en
materia registral o notarial.

Referente a sus facultades como Jefe del mismo, un artículo que

establezca: "Son atribuciones del Jefe del Departamento": I. Ejercer la función
directiva en la institución del Registro Público de la Propiedad en todo el
territorio del Estado; II. Tener la representación legal de la institución: III.
Asignar y controlar las actividades del Departamento, encaminadas a la
coordinación de las funciones registrales y promover las reformas que estime
necesarias; IV. Girar instructivos y circulares tendientes a unificar criterios y la
práctica registral, proporcionando orientaciones para evitar controversias; V.
Conocer de los recursos administrativos que se impongan contra la calificación
registral y acordar con los dictaminadores las resoluciones que deban recaer
sobre los mismos; VI. Delegar la representación del Departamento a los
abogados de la institución en las controversias en que ésta fuera parte; VII.
Programar con una oficina de supervisión visitas a las oficinas registradoras
para atender sus problemas y supervisar su funcionamiento.

6. Procedimiento registral.

Este procedimiento enfocado dentro de sí al Registro Público, tiene la

obligación de dar publicidad a los actos jurídicos para darle una seguridad
misma a los actos propios de inscripción, es por ello que es parte integrante del
Derecho Civil, porque es esta disciplina quien lo instituye para lo cual, dentro
de su cuerpo de disposiciones, integrando un todo ordenado y sistematizado,
incluye capítulo especial sobre la institución del Registro Público de la
Propiedad, con esto se afirma que el Procedimiento Registral es de un orden
netamente público, ya que son normas jurídicas las que lo regulan, tienen
además un aspecto adjetivo ya que el procedimiento registral está encaminado
a un fin determinado para lo cual se organiza la institución, la regula y
establece de acuerdo con las formas y formalidades necesarias a que deben
de someterse los actos jurídicos para su inscripción, también presenta otro
aspecto el sustantivo, principalmente por los efectos que produce todo acto
jurídico registrado, es decir, las consecuencias jurídicas, ya sea otorgando o
privando de algunos derechos a los particulares.

DEFINICIÓN

Por procedimiento entendemos un conjunto de actos realizados

mediante ciertas normas para producir un acto.

Y por procedimiento registral se refiere al conjunto de actos, formas y

formalidades de necesaria observancia para determinados actos jurídicos,
previstos por la ley alcanzando la plenitud de sus efectos jurídicos ante
terceros. Respecto a señalamiento que he mencionado en el caso, tales como
los actos, formas y formalidades se encuentran reguladas por el Código
Sustantivo, esto en cuento a su fuente mediata y en el Reglamento, por la
inmediata respectivamente, sin embargo, a pesar de lo afirmado y debido al
gran auge por el que atraviesa la sociedad del constante tráfico o movimiento
inmobiliario, el Código Civil instituye el Registro Público de la Propiedad, esto
con el fin de que el Estado a través de su función proporcione publicidad
registral a todos aquellos actos que por cuestiones del orden jurídico deben
surtir efectos ante terceras personas el procedimiento del Registro Público de
la Propiedad se instituyó para proporcionar seguridad jurídica a los actos que
han adquirido forma entre otros, a través de un instrumento público autorizado
por algún notario; esto significa que en la función registral, dicha seguridad se
funda en la oportuna publicidad de ciertos actos y situaciones jurídicas,
logrando con ello su perfeccionamiento y la consiguiente perfección de los
derechos inscritos frente a posibles derechos contradictorios sustraídos a los
efectos de dicha publicidad.

INICIO DEL PROCEDIMIENTO

El servicio registral comenzará ante el Registro Público, mediante

solicitud que será llevada por escrito conforme al formato que establezca la
Dirección General, las cuales deberán de ir enumeradas y selladas, anexando
las copias que sean necesarias, esto será con la finalidad de tener un
instrumento probatorio y un medio de control.

Los contratos privados que estén debidamente ratificados, su duplicado

se encuadernará y archivará.

ÍNDICE

Estas son herramientas que facilitan la búsqueda de un asiento registral,

para brindar agilidad y certeza.

El Registro Público tendrá un sistema de índices que contendrá los

bienes muebles, inmuebles y las personas morales que se encuentren
debidamente registrados.

Según el asunto de que se trate llevará la siguiente forma:

INMUEBLES:

 Nombre de la finca, si lo tuviera.

 Calle, avenida, número de ubicación.
 Lote, manzana, fraccionamiento o colonia.
 Nombre, apellido y fecha de nacimiento de los propietarios.
PERSONAS MORALES.

 Será por medio de la denominación social.

MUEBLES
Será por los datos que se encuentran en la factura.

FOLIO
Cada documento tiene un número que lo identifica y diferencia de los
documentos similares. Esta numeración individual recibe el nombre de folio.

FOLIO REAL
Cuando por cada unidad inmobiliaria se abre una partida o un folio; la
apertura de una partida se hace por cada unidad inmobiliaria y no por la
persona del titular. Es una técnica registral por la cual todos los datos de
relevancia registral relacionada a una propiedad, son aglutinadas en una
partida.

FOLIO PERSONAL
En esta técnica, la partida o el folio se abre por la persona; ejemplo del
registro de personas jurídicas, el personal; de testamentos, mandatos y
poderes, de comerciantes, de sucesión intestada, etc., (todo lo relacionado a
una persona se consigna en la partida).

Dichos folios ya fueran reales o personales se hacían consistir en una

hoja plegada en tres partes, es decir, era un tríptico de cartulina que, valga la
redundancia tiene tres caras; en su carátula describirá la unidad básica y los
antecedentes, y a cada folio se le dará el número progresivo que le
corresponda.

En la primera parte del folio o de inscripciones, se producen las

inscripciones de propiedad; en la segunda parte del folio, se efectuarán los
gravámenes y limitaciones y, en la tercera parte del folio se destinará a las
anotaciones preventivas

Anteriormente se trabajaban los folios de manera física únicamente y

estaban contemplados en los artículos 20, 25, 26, 27 y 28 del Reglamento del
Registro Público de Comercio (RPPC) del 22 de enero de 1979 que disponían
entre otras cosas que:

“… Se entiende por folio la hoja o conjunto de hojas destinadas a

contener los asientos de presentación: y la hoja y hojas en que se practiquen
las inscripciones y anotaciones relativas a los actos o contratos mercantiles que
sean registrables…”

Además que en dichos artículos se establecía según fuera el caso, los

requisitos o información que debía contener cada folio, información que en la
actualidad aun es aquella que se usa y que se hace consistir en los siguientes
datos:

“…I. El rubro, según la localización de la oficina registral de que se trate;

II. La autorización, en los siguientes términos, se autoriza el presente
folio real, para los asientos relativos a la finca cuyos datos registrales y
de identificación se describen a continuación: fecha de autorización,
sello y firma del servidor público quien lo autoriza;
III. El número registra o de la matricula que será progresivo e invariable,
y número de cuenta catastral si lo hubiere; (esto no era obligatorio)
IV. Los antecedentes registrales, en su caso; y
V. Tratándose de bienes muebles:
A) descripción del mismo.
B) ubicación
C) denominación, si la tiene
D) superficie, y
E) rumbos, medidas y colindancias.
VI. En el caso de bienes muebles se contendrá su descripción, y
VII. Tratándose de personas morales, deberán establecerse los datos
esenciales de las mismas….”
 En la actualidad el sistema de registro por folios ha cambiado a lo que se
conoce como SIGER (sistema de información para la gestión registral) que
tiene como objetivo automatizar el proceso registral en las oficinas del registro
público de la propiedad y de comercio. El SIGER debe controlar y dar
seguimiento a las actividades y funciones relacionadas con la gestión registral,
que se desarrollan dentro del registro público de la propiedad, asistiendo el flujo
de trabajo de principio a fin en forma rápida y confiable, logrando con ello,
concluir rápida y satisfactoriamente el trámite que se haya solicitado; a
diferencia de cómo antes se utilizaba, ahora el registro del folio primordialmente
se hace de manera electrónica y es de fácil consulta por cualquier persona.

PROCEDIMIENTO REGISTRAL

Artículo 19 del Registro Público de la Propiedad determina: En la solicitud

de entrada y trámite, deberán incluirse los siguientes datos:

I. Nombre del solicitante;

II. Ubicación del inmueble, identificación del mueble, o en su caso, la
denominación o razón social de la persona moral de que se trate;
III. Naturaleza del acto, y
IV. Observaciones.

Artículo 20 del RPP ordena:

Al ingresar la solicitud se le irá agregando los siguientes datos:
I. Número de entrada del documento por riguroso orden progresivo, según el
ramo del registro a que corresponda;
II. La fecha y hora de presentación;
III. Área a la que se turne el documento;
IV. Nombre del registrador, fecha de calificación del documento.
V. La expresión de haber sido cancelado un asiento y fecha de la cancelación
cuando proceda.
VI. Observaciones.
Artículo 34 del RPP ordena:
Tratándose de los actos a que se refiere el primer párrafo del artículo
3016 del Código Civil, deberá adjuntarse un certificado por los 20 años
anteriores sobre los gravámenes o limitaciones que afecten la finca.

CAPÍTULO VII
PRINCIPIOS REGISTRALES EN DERECHO MEXICANO

PRINCIPIOS REGISTRALES

Son bases tomadas de la experiencia y que sirven como estructura a los

ordenamientos legales sin que dichos principios sean Leyes. Algunos autores
niegan categóricamente el nombre de "principio", señalándolos únicamente
como simples requisitos de inscripción. En nuestro sistema registral de acuerdo
a la última reforma de 1979 toman mayor importancia este nombramiento de
"principios registrales".

1. Inscripción.

Por inscripción se entiende todo asiento que se haga en el Registro. En

este principio para que un bien inmueble produzca efectos jurídicos ante
terceros, esto es, de un acto de enajenación o de gravamen o de limitación de
dominio sobre derechos reales es indispensable la inscripción hecha en el
Registro Público de la Propiedad.

Referente a la necesidad de llevarse a cabo la inscripción en el Registro

Público se establecen dos aspectos, primero, la inscripción forzosa, la cual se
puede exigir forzosamente sujetándose a determinadas condiciones, y en caso
de no realizarse el registro se hará de oficio en rebeldía de la parte interesada,
y el segundo punto, es que la inscripción es voluntaria y facultativa, quedando
el derecho igual con o sin registro. Aquí es propio el aforismo romano que dice
"Prior Tempore Poticar Jure", es decir "El que es primero en tiempo, es primero
en derecho". También en este principio los actos jurídicos realizados
extrarregistralmente, es decir, que se originan ante el Notario, adquieren mayor
firmeza, eficacia y protección, ya que van envestidos de fe pública, caso
contrario la de los contratos privados. Hago el comentario de la influencia que
tiene el Registro Público sobre los derechos para la inscripción del acto que es
propio de registro.

2. Especialidad.

A este principio también se le denomina de determinación, esto debido a

que la publicidad registral exige la precisión respecto del bien objeto de los
derechos. Su finalidad consiste en que solamente se le da importancia a la
inscripción registral de algún crédito garantizado y al predio gravado como la
hipoteca, sino el señalamiento de la inscripción de propiedad ó de otros
derechos reales sobre inmuebles en la que se especifiquen características del
inmueble, objeto del derecho real, tales como su valor, la naturaleza del
derecho, el acto jurídico el cual le dio origen, los nombres y generales de los
participantes que intervinieron en el acto, también la fecha del título y el
funcionario que lo autorizó. El jurista Ramón Sánchez Medal opina al respecto:
"que el principio de especialidad presenta dos aspectos en primer término, el
que cada derecho real sólo puede recaer sobre una determinada finca, y
nunca sobre todo el patrimonio, ni sobre un número indefinido de inmuebles
y en segundo lugar, que ha de indicarse numéricamente y en moneda nacional
la cuenta del gravamen que se impone".

3. Consentimiento.

Para que en los asientos del Registro Público de la Propiedad exista una
modificación, es necesario la voluntad del titular registral o de quien lo
substituya. En sentido negativo, nadie puede ser dado de baja en el Registro
sin su consentimiento tácito o expreso.

El cambio o modificación de los asientos tiene como causa un acto

jurídico en donde se haya expresado el deseo de la creación, transmisión,
modificación o extinción de un derecho real.
4. Tracto sucesivo o continuo.

Recibe el nombre también de Tracto Continuo, ya que el acto registrable

debe de tener una secuencia jurídica, es decir, debe de existir una ilación entre
el antecedente anterior y el antecedente actual. Aquí el titular queda protegido
contra todo cambio no consentido por el mismo, ya que no puede un mismo
derecho real estar inscrito al mismo tiempo en favor de dos o más personas
o a menos que sean copartícipes. Se funda en que nadie puede transmitir un
derecho real sin ser antes titular del mismo a cuyo efecto el registro exige la
previa constancia de la inscripción de dominio de la posesión como
antecedente obligado de las inscripciones subsecuentes. Nuestra legislación
civil en su artículo 2998 que a la letra dice: "Cada inscripción contendrá: I. Los
nombres de los contratantes o del causante y del causahabiente del derecho a
que se refiere la inscripción; II. El nombre de las personas jurídicas que
intervengan en el acto inscrito y, en su caso, su razón social o denominación;
III. La naturaleza, situación y linderos de los inmuebles objeto de la inscripción,
o a los cuales afecte el derecho que deba inscribirse; IV. La superficie del
inmueble a que se refiere la acción anterior, nombre y número si constare el
título o la referencia al registro anterior en el que consten esos datos; V. La
mención, en su caso, de haberse agregado el plano o croquis al legajo
respectivo. VI. La naturaleza, extensión, condiciones y cargas del derecho que
se constituya, transmita, modifique o extinga. VII. El valor de los bienes o
derechos a que se refiere las fracciones anteriores, o que le fijen los
interesados si el derecho no fue de cantidad determinada; VIII. Si se trata de
hipotecas, la fecha en que podrá exigirse el pago garantizado, y si causare
réditos, la tasa o el monto de éstos y la fecha desde que deban correr; IX. La
naturaleza del acto o contrato; X. La fecha del título y funcionario que lo haya
autorizado. XI. El día y hora de la presentación del título en el registro, y XII. El
día y hora de la inscripción".

5. Tracto Breve.

Dentro del principio de Tracto sucesivo, la ley prevé la posibilidad de

evitar una inscripción cuando se encuentra implícita en una segunda. A este
procedimiento la doctrina lo denomina tracto breve o comprimido.

6. Rogación o instancia.

La inscripción en el Registro Público de la Propiedad se realiza a

instancia de parte y nunca de oficio. Es potestativo solicitar la inscripción o
cancelación de los derechos reales, posesión, gravámenes y limitaciones.
Este principio está estrechamente ligado con el de consentimiento, pues en la
mayoría de los casos, la petición de inscripción debe ser hecha por el titular
registral.

La solicitud de inscripción puede "pedirse por quien tenga interés

legítimo en el derecho que se va a inscribir o anotar, o por el Notario que haya
autorizado la escritura de que se trate. Asimismo, puede solicitarse la
inscripción por los legítimos representantes del derechohabiente o por medio
de orden judicial. El interés jurídico del titular del derecho para inscribir, no es
excluyente de que otras personas soliciten el registro, pues en algunos casos
se podría admitir la solicitud del gestor oficioso que busca el beneficio del
gestionado y cuya actuación no lo perjudica.

7. Prioridad.

Este principio señala que "únicamente puede concebirse este principio,

por la posibilidad que se da, de que existan dos o más títulos contradictorios, la
contradicción puede ser de dos tipos: a) Porque se trate de derecho cuya
coexistencia sea imposible; verbigracia dos ventas de una misma cosa.
Estamos en presencia aquí de un caso de impenetrabilidad o de preclusión
registral. b) Que se trata de los derechos que aunque puedan coexistir, exigen
un puesto diferente, como por ejemplo, dos hipotecas sobre una misma cosa.
La existencia aquí si es posible, pero en orden diferente como por ejemplo, dos
hipotecas sobre una misma cosa. La existencia aquí si es posible, pero en
orden diferente como se llama rango.

Da lugar este principio al aforismo romano que dice: "El que es primero
en derecho, es primero en registro".

En nuestro Estado se encuentra fundamentado en el artículo 3003 del

Código Civil, que dice: "El Registro producirá sus efectos desde el día y la hora
en que el documento se hubiere presentado en la oficina registradora, salvo lo
dispuesto en el artículo 3004".

Este artículo hace una excepción a lo referente a los avisos preventivos

que los notarios dan, una vez que se firme una escritura, en la que se adquiere,
transmita, modifique o extinga la propiedad o posesión de bienes raíces, o lo
referente a un crédito en la que se tenga preferencia desde que sea registrado.

8. Legitimación.
 Legitimación en sentido jurídico es el reconocimiento hecho por la norma
jurídica del poder realizar un acto jurídico con eficacia. Este principio protege al
acto jurídico así como al titular o poseedor del mismo, la Ley dice que el
verdadero dueño es el de la realidad jurídica, ya que se constituyó en el
momento de realizarse la escritura, sin necesidad primero de la inscripción,
legítima el tráfico del titular, ya que puede vender, hipotecar, administrar, etc.,
dentro de su esfera jurídica y mientras no se demuestre la inexactitud registral
ya que se trata de una presunción. El Código Civil en nuestro Estado en su
artículo 2992 dice: "Si el acto o contrato inscrito es nulo, se aplicarán con
relación a su inscripción, las siguientes disposiciones: I. La inscripción no
convalida el acto o contrato que sea nulo con arreglo a las leyes; II. Los actos o
contratos que se otorguen o celebren por personas que en el Registro
aparezcan con derecho para ello, no se invalidarán en cuanto a tercero de
buena fe, si fueren inscritos y la nulidad o rescisión posterior del derecho del
causante, resulte de título anterior no inscrito o de causas que no aparezcan
del mismo registro; III. Lo dispuesto en la fracción anterior no se aplicará a los
contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen violando
una ley prohibitiva o de interés público; IV. Cuando antes de la adquisición se
hubiere hecho alguna anotación en el Registro, respecto al carácter litigioso de
los bienes, porque se haya reclamado la nulidad del título del otorgante, la
rescisión o nulidad del acto traslativo de dominio, el adquirente sufrirá las
consecuencias de la resolución ejecutoriada.

9. Fe pública registral.

En este principio el encargado del Registro, actúa como fedatario,

facultad que la Ley misma le otorga, esto es de que este principio se refiere a la
obligación que tiene como funcionario el Registrador de la Propiedad, esto por
la expedición de copias certificadas, o cualquier constancia que figuren en los
libros del Registro Público, incluyendo cualquier tipo de certificados, los cuales
sirven como medio de prueba ante cualquier institución o autoridad como una
verdad legal, ya que emanan de un asiento legítimo como lo es el Registro
Público de la Propiedad.
10. Publicidad.

Es la base de nuestro Derecho Registral, y alrededor de él funcionan

todos los demás principios, ya que es inconcebible el Registro Público sin este
principio. Su fundamento lo establecen los artículos siguientes: El artículo 2987
de nuestro Código Civil que dice: "El registro será público y los encargados de
él deben: I. Permitir a las personas que lo soliciten, que se enteren de las
inscripciones existentes en los libros del Registro y de los documentos que
estén archivados, relacionados con las inscripciones; II. Expedir copias
certificadas de las inscripciones o constancias que figuren en los libros del
Registro y de los documentos relativos; III. Certificar por escrito que un bien
determinado no está inscrito en la oficina a su cargo o que una persona,
también determinada no tiene inscrito a su nombre ningún bien, derecho o
gravamen; y IV. Expedir copias auténticas de las certificaciones a que se
refiere la fracción anterior.

El artículo 63 del Reglamento del Registro Público de la Propiedad de

nuestro Estado dice: "Los libros del Registro sólo se pondrán de manifiesto a
los que los pidan, durante el tiempo que el Registrador no los necesite para el
servicio de la oficina".

El artículo 64 del mismo ordenamiento legal establece: "Las

certificaciones de asientos de toda clase, relativas a bienes determinados;
comprenderán todas las inscripciones de propiedad verificadas en el período
respectivo y todas las inscripciones y notas marginales de los derechos reales
impuestos, sobre ellos en dicho período, siempre que no estuvieren
cancelados".

11. Calificación.

Denominado también de legalidad, consiste en que todo documento, al

ingresar al Registro Público de la Propiedad, dentro de su procedimiento de
inscripción, debe ser examinado por el registrador en cuanto a sus elementos
de existencia y validez, es decir, si satisface todos los requisitos legales que
para su eficacia exijan los ordenamientos jurídicos. A esta actividad se le llama
"calificadora" y puede ser concurrente con la notarial y la judicial.

Examinar el título es un derecho y una obligación del registrador, quien

bajo su responsabilidad y dentro del plazo señalado por la ley, lo debe realizar
de manera independiente, así como en forma personalísima y libre de cualquier
presión. Este examen debe ser de forma y fondo, analizando los elementos
extrínsecos e intrínsecos. También el registrador debe examinar los
documentos que se presentan para anotación preventiva. Además de examinar
si es un derecho inscribible o no, el registrador califica si el documento
satisface las formas extrínsecas señaladas por la ley; la capacidad de las
partes; y la validez del acto o contrato.

12. Autenticidad.

Este principio se basa también en el de Fe Pública Registral, siendo que

las certificaciones de los Registradores son documentos auténticos, esto en lo
referente a los actos jurídicos registrados. El Código Civil de nuestro Estado en
su artículo 3006 dice: "Hecha la inscripción, se devolverán los documentos al
interesado, con nota de haberse hecho el registro y los datos que identifiquen
éste", aquí desde el momento en que se presenta el documento al Registro
Público la inscripción tiene cuando se certifica, idéntica validez que el
documento inscrito a los efectos de prueba documental.
 CAPÍTULO VIII
ESTUDIOS Y ANÁLISIS DE LAS DISTINTAS CLASES DE
ANOTACIONES E INSCRIPCIONES REGISTRALES

1. Folio real.

Folio: Es una carpeta, destinada a inscribir o matricular cada uno de los bienes
inmuebles, las operaciones sobre muebles y las personas morales. Consta de
una carátula y tres partes que contienen los datos de identificación, así como
los datos que incidan en la finca, el mueble o persona moral.

Folio digitalizado: Es la captura en la base de datos de esta dependencia del

documento (carpeta o folio), que contiene los datos de identificación, así como
los actos jurídicos que incidan en la unidad básica registral (la finca, bien
mueble o persona moral).

Folio materializado: Es cuando físicamente ya se cuenta con la carpeta o folio

de la unidad básica registral (finca, bien inmueble o persona moral).

2. Folio mercantil.
El folio mercantil es el instrumento destinado a la realización material de
la publicidad registral, en relación con todos aquellos actos o contratos de
naturaleza mercantil que se refieran a un mismo buque, aeronave o empresa
que, reuniendo los requisitos formales de validez, precisen de registro,
conforme a la ley, para los efectos de su oponibilidad frente a terceros.

3. Asientos de presentación.

Asiento o inscripción: Es el acto procedimental a través del cual, el registrador

observando las formalidades legales, materializa en el libro o folio
correspondiente el acto jurídico, utilizando la forma escrita.
4. Avisos preventivos.
Las anotaciones de los avisos se practicarán de inmediato en la parte
que corresponda al folio de la finca afectada.

Si durante la vigencia de los avisos preventivos, y en relación con la

misma finca o derechos, se presentara otro documento contradictorio para su
registro o anotación, éste será objeto de una anotación preventiva, a fin de que
adquiera la prelación que corresponda, en caso de que se opere la cancelación
o caducidad de alguna anotación anterior; en caso contrario las anotaciones
preventivas de dichos documentos quedarán sin efecto.

De perderse la prelación, la anotación preventiva pasa a tomar el lugar

del aviso preventivo anterior.

5. Inscripciones principales e inscripciones preventivas.

Anotaciones preventivas. Es el asiento provisional que se hace en los

Registros Públicos para asegurar el cumplimiento de los fallos judiciales o la
eficacia de cualquier derecho real que aún no puede ser inscrito en forma
definitiva.

Clases:

A. Por vías de enumeración de las Anotaciones Preventivas.

a. Los embargos preventivos y definitivos.

b. Las demandas a juicio del juez que se refieren a actos inscribibles.

c. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse por no estar inscrito el

derecho de donde emane la transmisión gravamen.

d. Los títulos cuya inscripción no puede hacerse porque adolecen de

defectos subsanables.

e. Los títulos que en cualquier otro caso deben anotarse conforme a las
leyes.
 f. Los contratos de préstamos hipotecarios por adquisición de vivienda única
otorgados por entidades financieras especiales.

B. Por su función.

a. Publicidad Registral; en caso de anotarse preventivamente una demanda.

b. Constitutivas de Especial Garantía Registral y el embargo.

C. Por su modo de producirse en el Registro.

a. De oficio, puede hacerlo el registrador.

b. Solicitada, solicita los interesados.

c. Ordenadas, por los Jueces y Tribunales así como autoridades

administrativas.

D. Por su Duración.

a. Predeterminada, regla dominante.

b. Indefinida es la excepción.

E. Por su Naturaleza.
a. Judiciales; por demandas u otra que emane el Poder Judicial.

b. Registrales propiamente dichas, por defectos subsanables.

c. Legales; según por imperio de la ley.

Efectos de las Anotaciones Preventivas.

En el caso de los bienes muebles e inmuebles, estos podrán ser

enajenados o agravados, pero sin perjuicio del derecho de la persona a cuyo
favor se ha hecho la anotación.

Un caso típico de anotación preventiva es el embargo, y en la cual no se

coacta la facultad dispositiva del dueño.

No se puede enajenar en los siguientes casos:

 a. Anotaciones preventivas de prohibición de enajenar; durante la vigencia
de la anotación.

b. Anotaciones preventivas por defectos subsanables del título.

c. Anotaciones preventivas del derecho hereditario.

Estas tres anotaciones provocan cierre del Registro o cierre de partida,

ya que la relación básica anotada acapara toda la titularidad del inmueble o
derecho real objeto de la anotación.

d. El Bloqueo. Mientras esté vigente esta anotación.

Diferencias entre Anotaciones Preventivas e Inscripciones:

ANOTACIONES PREVENTIVAS INSCRIPCIÓN

 Publica indistintamente derechos

 Publica en general derechos
reales y personales, así como
reales o gravámenes de carácter real
situaciones jurídicas de mera
inmobiliario y sólo por excepción
proyección inmobiliaria.
derechos personales y contrato de
arrendamiento y de opción de
compra.

 La regla es la caducidad y sólo la

 Duración indefinida; la caducidad
de carácter judicial, puede en cierto
es hasta cierto punto excepcional.
supuesto tener una duración
indefinida registral.

 Se practica en virtud de un  Se extiende en base a su titulación

documento privado Ej. El Bloqueo. pública.

Extinción de las Anotaciones Preventivas:

 Caducan a los 60 días de la fecha del asiento de presentación

correspondiente, puede prorrogarse hasta por 180 días por justa causa o
resolución judicial.

 La cancelación puede ser total o parcial. En el caso de una cancelación total

puede pedirse u ordenarse:

a. Cuando se extinga del todo el derecho inscrito.

 b. Cuando se declare, la nulidad del título que se extendió la anotación.

c. Cuando se declaré la nulidad de la anotación preventiva por falta de

alguno de los requisitos esenciales.

La cancelación procesal puede pedirse u ordenarse cuando el derecho

que ha sido inscrito se reduzca o disminuya a favor de la finca gravada.

 Las anotaciones preventivas extendidas en virtud de escritura pública no se

cancelan sino por otra escritura pública otorgada por la persona a cuyo favor
estuviese extendido o por su representante legal. En caso de oposición, se
puede solicitar que sea judicialmente como la hipoteca.
 Si se extienden en virtud de una orden judicial no se cancela sino, por otro
mandato de juez, competente como los embargos y demandas.

6. Anotaciones marginales.

Anotación: Es el acto procedimental a través del cual se inscribe, al margen del

asiento o inscripción principal, en forma preventiva o provisional una situación
jurídica que afecta o grava el bien o el derecho que ampara dicha inscripción.

Anotación preventiva de demanda: Asiento de carácter provisional, que se hace

en el Registro de la Propiedad para la protección del derecho que sobre una
finca inscrita resulte tener la persona que la haya solicitado, contra las
facultades dispositivas del titular de acuerdo con las disposiciones del registro
de dicha institución.

7. Asientos de rectificación.

La rectificación de los asientos por causa de error material o de

concepto, sólo procede cuanto exista discrepancia entre el título y la
inscripción.

Se comete error material cuando se escriban unas palabras por otras, se

omita la expresión de alguna circunstancia o se equivoquen los nombres
propios o las cantidades al copiarlas del título sin cambiar por eso el sentido
general de la inscripción no el de alguno de sus conceptos.
 Se comete error de concepto cuando al expresar en la inscripción alguno
de los contenidos en el título se altere o varíe su sentido porque el registrador
se hubiere formado un juicio equivocado del mismo, por una errónea
calificación del contrato o acto en él consignado o por cualquiera otra
circunstancia.

Cuando se trate de errores de concepto en los asientos practicados en

los folios del Registro Público sólo podrán rectificarse con el consentimiento de
todos los interesados en el asiento.

A falta de consentimientos unánime de los interesados, la rectificación

sólo podrá efectuarse por resolución judicial.

CAPÍTULO IX

REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN MÉXICO

BREVE HISTORIA

ANTECEDENTES HISTÓRICOS

El Registro Público, no es una institución jurídica contemporánea, sus

orígenes se remontan al derecho Germánico; sin embargo, en la Roma antigua,
aunque no existió publicidad registral, fueron creadas instituciones de gran
importancia, como la mancipatio y la in jure cessio, en las cuales se ha
pretendido encontrar el antecedente remoto del Registro Público.

a) La mancipatio era una forma contractual, caracterizada por un acentuado

formalismo, complementado por solemnidades que permitían el
perfeccionamiento de la operación, para que adquiriera los efectos legales
deseados.

Las partes intervinientes eran, el transferente (mansipio dans), el

adquiriente mancipio accipiens), un agente público (libripens) y cinco testigos
(testis classicis).

La operación se realizaba estando presentes los sujetos, y quedaba a

cargo del agente público la observación del ritual acostumbrado (nuncupatio)
de acuerdo con el tipo de cosa que era objeto de la enajenación.

b) La in jure cessio, en cambio, era una especie de juicio reivindicatorio, en

donde el actor (reindincante) comparecía, al igual que el demandado (in jure
cedens), frente a un magistrado y como el vindicaus confesaba la demanda, el
órgano jurisdiccional mencionado pronunciaba sentencia, declarando el
derecho de propiedad para el demandado o reindicante.

Años más tarde, superada la etapa de las legis actiones, cuya

característica de formalidades acentuadas decreció considerablemente, la
traditio superó y eclipsó a las instituciones a las que hicimos referencia.

c) En Alemania se pretendió equiparar las formas adoptadas ante el thinx de la

mancipatio, a las observadas ante el Auflassung en la in jure cessio, en donde
para la transmisión de los inmuebles se observaban formalismos solemnes, en
un principio orales y más tarde escritos. Primeramente los actos se inscribían
en los archivos judiciales o en los municipales y después en libro especiales.

La influencia del Derecho Romano debilitó a las instituciones

germánicas, siendo hasta el siglo XVII cuando el antiguo sistema entró
nuevamente en vigor, para después alcanzar institucionalidad jurídica en el
Código Civil Alemán de 1896.
d) En España, una forma de Publicidad Registral se ha pretendido algunas
formalidades y solemnidades se transmitían los inmuebles utilizando un
documento (carta o escritura).

La Robración fue establecida por los distintos fueros que rigieron la vida
jurídica española.

La dominación romana se reflejó también en lo jurídico, y fueron, la

traditio y la in jure cessio las instituciones adoptadas hasta la creación de los
oficios de hipotecas. Estos eran públicos, aunque restringidos a las
transacciones sobre inmuebles, especialmente gravámenes e hipotecas, todo
lo cual arrogaba como consecuencia un índice considerable de publicidad.

Los historiadores del Derecho indican que, en los Oficios de Hipotecas,

para el registro se utilizaba la primera copia del documento formulado por el
escribano, misma que se anotaba al pie del testimonio con la referencia
correspondiente al registro.

Se afirma que la Ley Hipotecaria de 1861, es en realidad la que instituyó

la publicidad Registral, con el fin de evitar la clandestinidad o el ocultamiento en
materia de tráfico inmobiliario y los consiguientes perjuicios a terceros
adquirientes de buena fe.

Esa ley establece normas importantes en el orden registral y tuvo a la

vez, como fuentes de inspiración hasta cierto punto el sistema del Acta
Torrens, establecido en Australia, y algunos principios del Derecho Germánico.

ANTECEDENTES NACIONALES

El régimen de la tenencia de la tierra en el derecho azteca tuvo un

carácter público, y dentro de un círculo muy limitado existió una forma de
tenencia parecida a lo que conocemos como propiedad privada.

El tlacuilo fue el antecesor del escribano cuya tarea primordial consistía

en dejar constancia de todo tipo de acontecimiento dentro de la sociedad
azteca, por medio de signos ideográficos y pinturas.
 Durante la etapa de aculturación y colonización el oficio de escribano era
específico de los españoles peninsulares, más tarde este oficio fue practicado
también por los criollos nacidos en la Nueva España. Los rasgos principales de
la actividad del escribano fedatario eran asentar por medio escrito la fundación
de las ciudades, la creación de instituciones, los asuntos tratados en los
cabildos y todo hecho relevante en la vida de la época.

ANTECEDENTES DEL SISTEMA REGISTRAL MEXICANO

Los antecedentes del actual Registro Público de la Propiedad datan del

antiguo derecho español en el que destacan los siguientes ordenamientos:
La Bula Inter Coetera expedida por el Papa Alejandro VI, por petición de los
reyes católicos de España, la cual sirvió para poner fin a las disputas entre
España y Portugal. Posteriormente, con el triunfo de Hernán Cortés, a partir de
1521 adquirieron vigencia en el territorio que hoy es México, los siguientes
ordenamientos jurídicos españoles: las Leyes de Castilla, el Fuero Real, las
Siete Partidas, la Recopilación y la Novísima Recopilación, ordenamientos en
los cuales podemos decir que se encuentran los antecedentes de la evolución
de nuestro sistema registral.

El Registro Público de la Propiedad es la institución encargada de

otorgar seguridad jurídica al tráfico comercial a través de la publicidad que
proporciona, al inscribir las traslaciones de dominio, necesidad que se ha
reclamado desde los tiempos más remotos, según se desprende de las Leyes
Españolas que son los antecedentes de nuestra legislación y que estuvieron
vigentes durante la Colonia y al inicio del México independiente; al proliferar en
la antigüedad la rapidez de las ventas y a fin de determinar en forma veraz al
propietario, condiciones o cargas que pesen sobre determinado inmueble, fue
necesario la creación de un registro cuya finalidad era para proteger a los
compradores, en el cual se inscribían los “censos y tributos, e imposiciones e
hipotecas que tienen las casas y heredades que se adquirían, disposición ésta
que fue emitida por Carlos I en el año de 1539”.

La anterior legislación española metropolitana fue reemplazada o

complementada por otras disposiciones de carácter colonial; es así como
encontramos las Leyes de Reinos de las Indias, las Ordenanzas del Villar, las
Leyes de Intendentes y la Recopilación de Autos Acordados de la Real
Audiencia y Sala del Crimen de la Nueva España.

En años subsecuentes, la instrucción de los Señores Fiscales de

Hacienda aplicables a la Nueva España, conoció del oficio de hipotecas; esa
ley que fue aprobada por la Audiencia en septiembre de 1784, distinguió al
oficio con calidad de vendible y renunciable en todas las ciudades y villas,
señalando la diferencia entre un escribano del ayuntamiento y uno de
hipotecas.

Una vez lograda la independencia de México, el Reglamento Provisional

Político del Imperio Mexicano de 1822, otorgó vigencia a las leyes, órdenes y
reglamentos promulgados hasta el 24 de febrero de 1821, siempre y cuando no
se opusiesen a aquel; así como a las leyes, órdenes y decretos que se
expidieren en consecuencia de la lucha de independencia.

La Ley y Arancel sobre el Oficio de Hipotecas, expedidos el 20 de

octubre de 1853, regularon la venta del oficio hipotecario y lo señalaron como
un oficio vendible y enajenable. Más tarde constituido el país en República
centralista y siendo presidente Don Antonio López de Santa Anna, se dictó el
20 de octubre de 1853 una Ley y Arancel del Oficio de Hipotecas que más que
regular las inscripciones, se refiere a las ventas del oficio de Hipotecas a
particulares como “oficio vendible y enajenable”, encargándose ésta función a
los escribanos, quienes se encontraban bajo la vigilancia de los Ayuntamientos
de las cabeceras de Distrito.

Una vez constituido México en República Federal el 3 de junio de 1861

se dictó un decreto en el Estado de Veracruz en el que se ordenó el
otorgamiento de escrituras públicas y registro de las hipotecas a cargo del juez
de 1ª instancia del cantón en las cabeceras de Distrito.

En 1867, el presidente Benito Juárez expide la Ley Orgánica de Notarios

y Actuarios del Distrito Federal, siendo esta ley la que sienta las bases de lo
que hoy conocemos como: Oficio del Registro Público.
 Un Código Civil importante por ser uno de los más completos en su
época fue el del Estado de Veracruz, expedido en 1868, cuyo Título XXI
denominado Del Registro Público de la Propiedad estuvo integrado por los
capítulos siguientes: Disposiciones generales, Títulos sujetos a inscripción, de
las personas que deben o pueden pedir la inscripción, del modo de hacerse la
inscripción, de los efectos de la inscripción, de los modos de extinguirse la
inscripción, de la anotación preventiva, de las subinscripciones, y de la
Teneduría del Registro.

El Código Civil del Estado de México del año de 1870, por su parte,
mantuvo la forma anterior y agregó un capítulo más de Disposiciones
Transitorias.
En virtud de la ingobernabilidad prevaleciente en la época, el proyecto de Justo
Sierra y otro proyecto de Ley de Hipotecas y Registro Público preparado por
José María Iglesias, así como uno más iniciado por una comisión nombrada por
el Emperador Maximiliano, no pudieron culminar en ordenamientos vigentes.
Es decir, que el Distrito Federal careció de un código civil, hasta el Código Civil
del Distrito Federal y Territorio de Baja California de 1870, aprobado después
de la restauración de la República.

Durante la presidencia de Benito Juárez, con fecha 28 de febrero de

1871, el Ministerio de Justicia e Instrucción Pública expidió el Reglamento del
Título XXIII del Código Civil del Distrito Federal y de la California, con
ordenanza de instalación de la oficina denominada Registro Público de la
Propiedad. Este Registro dependía del Ministerio mencionado y contemplaba
entre otras materias los requisitos para fungir como director y las obligaciones
del mismo; los títulos sujetos a inscripción; las bases para aquellos problemas
de duplicidad de títulos y la carencia de los mismos; la calidad de los
documentos auténticos; los efectos de la inscripción, de los asientos, así como
la fijación de reglas de observancia para los registradores; diferenció la
propiedad del suelo, edificio o plantaciones existentes en el mismo; regulaba la
sesión de derechos, la inscripción de derechos hereditarios, la rectificación de
los actos del registro; la publicidad del registro; la consulta de los libros
existentes, certificaciones de inscripciones y solicitudes para atención, entre
otras actividades.

El Código Civil del Distrito Federal y Territorio de la Baja California del 31

de marzo de 1884, entró en vigor el 1° de junio de ese año y dispuso, en su
artículo 3213, que un reglamento especial establecería "los derechos y
obligaciones de los registradores, así como las fórmulas y demás
circunstancias con que debe extenderse el registro", dicho reglamento nunca
fue expedido por lo que se mantuvo en vigor el de 1871. El Código de 1884
dedicó su título vigésimo tercero a regular el Registro Público de la Propiedad
en cuatro capítulos titulados: Disposiciones generales, De los títulos sujetos a
registro, Del modo de hacer el registro y De la extinción de las inscripciones.
Dispuso además, que habría oficinas del Registro Público de la Propiedad en
los lugares donde hubiera juzgados de primera instancia.

Sin embargo, cabe hacer mención que en el mismo año de 1872 entró
en vigor el Reglamento del Registro Público el cual establece que éste quedará
a cargo de los Ayuntamientos y se establecerá en las Cabeceras de Distrito, no
obstante esta incongruencia entre el Código y el Reglamento sobre quien
conoció de los registros, si los Jueces o los Ayuntamientos, acorde a los
documentos que obran en esta institución se desprende la participación
conjunta, toda vez que las inscripciones las realizaba el Juez y los libros los
autorizaban con sus sellos los Ayuntamientos, considerando que estos últimos
realizaban la función de vigilantes.

Con posterioridad surge la Ley número 15 en el año de 1884 que

dispone: “cesa la intervención de los Ayuntamientos en el Registro Público”,
quedando éste, a cargo de una oficina que con tal objeto se establece en la
Capital del Estado y que se denominará Registro Público de la Propiedad;
complementariamente el reglamento del mismo año, dispuso que el Registro
Público de la Propiedad Raíz dependerá directamente del Ejecutivo del Estado.
A consecuencia de ello, ésta oficina se instaló en un local destinado al efecto
en Palacio de Gobierno, el día primero de marzo del año de 1884.
 No obstante esto, surge en 1904 la Ley sobre Reorganización del
Registro Público de la Propiedad en el Estado, la que disponía que en cada
una de las cabeceras de Distrito Judicial habría una oficina denominada
Registro Público de la Propiedad; y según constancias registrales, se
desprende que en efecto se volvieron a crear oficinas foráneas en donde se
realizaban las inscripciones, aunque dependiendo estas de la oficina central, la
que permaneció en la capital, esta ley fue derogada 8 años más tarde por
decreto del año de 1912 en que se ordenó que nuevamente se concentrarán
todos los registros foráneos a la Oficina Central, situación que perdura hasta
nuestros días.

Mediante el decreto del 3 de abril de 1917, Venustiano Carranza

introdujo reformas al Código Civil en materia registral. En 1921 se expidió un
nuevo Reglamento del Registro Público de la Propiedad. En 1928 fue
redactado un proyecto de Código Civil, mismo que una vez aprobado entró en
vigor el 1° de octubre de 1932. El 21 de junio de 1940 fue expedido un nuevo
Reglamento del Registro Público de la Propiedad, redactado por una comisión
presidida por Don Manuel Borja Soriano. Un nuevo Reglamento del Registro
Público de la Propiedad para el Distrito Federal fue publicado en el Diario
Oficial de la Federación el día 15 de diciembre de 1952, pero nunca entró en
vigor. En 1973 fue reformado el artículo 3018 del Código Civil (actual 3016),
regulándose lo que se conoce como Aviso Preventivo.

Las reformas de 1979 al Código Civil abrogaron todo el título relativo al

Registro Público de la Propiedad, en virtud de las cuales se estableció el Folio
Real en sustitución del anacrónico sistema de libros, a fin de conocer en un
solo documento la situación de la finca, su titular, los gravámenes y las
anotaciones preventivas, además de haberse instituido el folio para los bienes
muebles y las personas morales. Estas reformas de 1979 también se refirieron
al depósito de los testamentos ológrafos diferidos del Registro Público de la
Propiedad al Archivo de Notarías, y al procedimiento de inmatriculación
administrativa.

El Reglamento del Registro Público de la Propiedad de 1979 entró en

vigor el 17 de enero de ese mismo año y fue derogado por un nuevo
Reglamento el 6 de mayo de 1980. En 1988 fue reformado el Código Civil en lo
se refiere a los requisitos para que los documentos privados sean inscritos en
el Registro Público de la Propiedad, así como respecto de los avisos
preventivos en tratándose de documentos privados y sobre la inmatriculación.

El actual Reglamento del Registro Público de la Propiedad del 6 de

agosto de 1988, consta de 118 artículos distribuidos en tres títulos: De las
disposiciones generales, Del sistema registral y Del procedimiento registral.

Ya el siguiente Código Civil de 1886 y el actual Código Civil de 1936

reglamentan la estancia del Registro Público en la capital del Estado; estos son
a grandes rasgos los orígenes del Registro Público de la Propiedad.

ESTRUCTURA DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD Y DE

COMERCIO

ORGANIZACIÓN INTERNA

La organización interna en el Registro Público está a cargo de un

Director General, quien se auxilia de registradores, un área jurídica y las demás
que sean necesarias para su funcionamiento, de acuerdo al manual de
organización que se expide de conformidad con las disposiciones aplicables.

En los términos del Reglamento del Registro Público de la Propiedad y

de Comercio del Distrito Federal, publicado en el Diario Oficial de la Federación
el 5 de agosto de 1988, el Registro Público se encuentra dividido en cuatro
secciones: Dirección General, Área Jurídica, Registradores, y las demás que
sean necesarias.
ESTRUCTURA DEL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD EN
MICHOACÁN
 Secretaría de Gobierno

Subsecretaría de Enlace Legislativo y

Registral

Dirección del Registro Público de la

Propiedad

Subdirección del Registro Público de la

Propiedad

Departamento Jurídico Departamento del Registro de la

Propiedad Raíz en el Estado

Departamento de Certificaciones Departamento de Inscripciones

Departamento de Informática Departamento Administrativo

Oficina Regional de Apatzingán Oficina Regional de Uruapan

Oficina Regional de Ciudad Hidalgo Oficina Regional de La Piedad

Oficina Regional de Huetamo Oficina Regional de Zamora

Oficina Regional de Lázaro Cárdenas

EL SISTEMA REGISTRAL

En un sentido lato podemos decir que es el conjunto de reglas, principios

de derecho registral y administrativo, relacionados entre sí, formando un todo
orgánico, un cuerpo único con finalidad u objetivos específicos y con
jurisdicción dentro del ámbito nacional de un Estado.

Actualmente en el país se adoptan como sistemas regístrales, el de

libros; folio real o electrónico, lo que genera falta de una estandarización en el
sistema registral a utilizar.

Que no se pondere, que sistema es el idóneo para tener debidamente

resguardada la actividad e información registral.

HOMOLOGACIÓN DEL SISTEMA REGISTRAL

El contar con una norma homologada permite en un futuro, tener

sistemas y procesos registrales estandarizados que generen inscripciones que
contengan un mínimo de datos de identificación, tanto del acto jurídico que se
consigna, así como del bien a que se refiere la inscripción, con la finalidad de
que en con su consulta se brinden los elementos necesarios para una
adecuada toma de decisiones.

Por ejemplo: el implementar en todo el territorio nacional el sistema de

folio real, por ser este ser el sistema más avanzado y reconocido a nivel
internacional, elimina las inconveniencias de un sistema de libros, tales como la
dispersión de la información, la dificultad en el manejo y consulta de los
mismos, etc.

CLASIFICACIÓN DE LOS SISTEMAS

 POR SUS EFECTOS:

o DECLARATIVO. Llamado también potestativo, es aquel sistema

registral, por el cual se admite la existencia del acto a pesar de su
falta de inscripción.
 o OBLIGATORIO. Son aquellas que establecen sanciones para quienes
no cumplen con inscribir los actos correspondientes. Ejemplo:
hipoteca; empresa; asociaciones, es decir, el acto jurídico puede
realizarse fuera del registro, pero por mandato de la ley, se obliga a la
inscripción

o CONSTITUTIVO. Son aquellos sistemas que no admiten la existencia

de un acto si éste no se ha inscrito. La inscripción resulta un acto de
validez del acto jurídico. Es decir, cuando los derechos de las partes
nacen a partir de la inscripción y sólo a partir de ello nacen los
derechos y obligaciones.

 POR SUS MÉTODOS:

o TRANSCRIPTORIO. Son aquellos en los cuales los títulos que tienen

acogida registral son transcritos literalmente en los archivos del
registro sin abreviación ni omisión alguna (Francia).

o INSCRIPTORIO. Son aquellos en los cuales se extraen del título

materia de rogatoria los elementos esenciales los cuales son
transcritos.

 POR SUS TÉCNICAS:

o FOLIO REAL. Cuando por cada unidad inmobiliaria se abre una

partida o un folio; la apertura de una partida se hace por cada unidad
inmobiliaria y no por la persona del titular. Es una técnica registral por la
cual todos los datos de relevancia registral relacionada a una propiedad,
son aglutinadas en una partida.
o FOLIO PERSONAL. En esta técnica, la partida o el folio se abre por
la persona; ejemplo del registro de personas jurídicas, el personal; de
testamentos, mandatos y poderes, de comerciantes, de sucesión
intestada, etc. (todo lo relacionado a una persona se consigna en la
partida).

REFORMA ENCAMINADA AL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD

REFORMA AL ARTÍCULO 73 DE LA CONSTITUCIÓN POLÍTICA DE LOS
ESTADOS UNIDOS MEXICANOS, SUSCRITA POR DIPUTADOS DE
DIVERSOS GRUPOS PARLAMENTARIOS.

Los suscritos, diputados Héctor Larios Córdova, coordinador del Grupo

Parlamentario del Partido Acción Nacional, Emilio Gamboa Patrón, coordinador
del Grupo Parlamentario del Partido Revolucionario Institucional, María del Pilar
Ortega Martínez, Claudia Sánchez Juárez, Dora Alicia Martínez Valero y
Rogelio Carbajal Tejada , integrantes del Grupo Parlamentario del Partido
Acción Nacional; Raúl Cervantes Andrade, del Grupo Parlamentario del Partido
Revolucionario Institucional, y Patricia Obdulia de Jesús Castillo Romero, del
Grupo Parlamentario del Partido Convergencia, todos pertenecientes a la LX
Legislatura del honorable Congreso de la Unión venimos a someter a la
consideración de esta soberanía una iniciativa de decreto que busca la
consolidación, actualización, simplificación y homologación de la actividad
registral, a través de otorgar la facultad al Congreso de la Unión para expedir
una norma de carácter general y de observancia federal para todo el territorio,
ley que en todo momento se plantea sea respetuosa de la autonomía y
soberanía de los estados, así como el ámbito de la federación. Lo anterior se
promueve con fundamento en lo dispuesto en la fracción II, del artículos 71 y
fracción I y IV del Apartado A del artículo 122 de la Constitución Política de los
Estados Unidos Mexicanos, así como la fracción II, del artículo 55 del
Reglamento para el Gobierno Interior del Congreso de los Estados Unidos
Mexicanos, al tenor de la siguiente:

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS

Sin duda, el Registro Público de la Propiedad es una herramienta

fundamental para el funcionamiento de un sistema económico, ya que
contribuye a mejorar la seguridad de la titularidad y tenencia de los bienes y
disminuye los costos de intercambio de los mismos. Un sistema registral
eficiente promueve la inversión, incrementa las expectativas de recuperación
de las inversiones de capital y disminuye el riesgo para los acreedores
hipotecarios.
 El Registro Público de la Propiedad es la institución mediante la cual la
administración pública estatal (gobierno estatal) publicita los actos jurídicos
que, conforme a la ley, precisan de este requisito para surtir efectos frente a
terceros.

En términos generales, los actos jurídicos sujetos a inscripción en el

Registro de la Propiedad son: aquellos relativos a la propiedad y posesión de
bienes inmuebles; algunos actos sobre bienes muebles; a las limitaciones y
gravámenes sobre bienes inmuebles o muebles; y la existencia y constitución
de personas morales y sociedades civiles. Estos actos jurídicos deben quedar
materializados en documentos o títulos en los términos señalados en las
legislaciones locales, pero que por lo general son: testimonios de escrituras o
actas notariales u otros documentos auténticos; las resoluciones y providencias
judiciales que consten de manera auténtica; los documentos privados que, en
esta forma, fueren válidos con arreglo a la ley.

Con ello el Registro de la Propiedad facilita las transacciones, protege la

seguridad de los derechos a que se refieren dichos títulos, garantiza la certeza
jurídica de la titularidad de los inmuebles registrados, es garante de legalidad
en las transacciones del mercado inmobiliario y contribuye a reducir los costos
de averiguación, seguro, litigiosidad e incertidumbre. La figura del Registro de
la Propiedad es nodal para la definición y eficiente asignación de los derechos
de propiedad.

Como se estableció previamente, el Registro de la Propiedad es

manejado por cada una de las entidades federativas.

Según nuestro marco jurídico actual la administración de los Registros

Públicos de la Propiedad es una atribución que corresponde a los Estados y al
Distrito Federal, por lo que los criterios, pagos, procedimientos, tiempos de
respuesta, eficiencia y confiabilidad y agilidad varían en las entidades
federativas. El funcionamiento del Registro está regulado, en la mayoría de los
casos, por los Códigos Civiles locales, y en un número reducido de Estados,
por leyes especiales locales, así como los reglamentos expedidos para tal
efecto.
 Sin embargo, esta diversidad aunada, a una serie de problemas que se
repiten en la mayoría de los Estados han generado que esta institución no
responda a las demandas de seguridad jurídica en la protección de los
derechos de propiedad, ni a los retos que enfrenta una sociedad en evolución,
que demanda instituciones ágiles y modernas que contribuyan a fortalecer la
inversión y que incentiven el crecimiento económico.

En términos generales, los principales problemas que se identifican en el

sistema de Registro Público de la Propiedad del país son los siguientes:

Sistema de registro ineficiente. En la mayoría de las entidades

federativas, las diversas legislaciones y reglamentos aún establecen
como sistema registral al sistema de libros. Es muy importante realizar el
cambio del sistema de libros a un método ágil y moderno, como es el
folio electrónico. Con ello se optimizaría la función registral y se
generaría mayor seguridad y confiabilidad en el mismo, en virtud de que
un solo archivo contendría toda la información registral de una propiedad
con todos sus movimientos y afectaciones. Asimismo, el cambio del
sistema de libros al folio electrónico evitaría, entre otras cosas, los focos
de corrupción que se generan por el desorden que implica llevar
archivos regístrales con métodos anacrónicos.

Tecnología inadecuada. La mayoría de los Registros Públicos aún

continúan teniendo como sustento legal de inscripción el asiento en
libros. Este sistema es inseguro, genera retrasos, corrupción e
ineficiencia. Algunos estados han implementado sistemas de
información que pretenden mejorar los registros, pero, aún en estos
casos, hay gran disparidad en los sistemas utilizados.

En algunos Estados, los sistemas electrónicos empleados por los

Registros carecen de fundamento jurídico y, por ello, no constituyen
prueba plena de la inscripción efectuada.
El tiempo de respuesta de una inscripción puede oscilar actualmente
entre dos o tres días hasta seis meses, dependiendo de la entidad en la
que se encuentre la oficina registral.

Capacitación inadecuada del personal directivo y operativo. Los

salarios de los registradores son muy bajos y no corresponden a la
importancia de su encargo. En la mayoría de las entidades no se regula
con precisión el perfil que estos funcionarios deben tener, llegándose a
designar registradores que no cuentan con el perfil adecuado.

El sistema registral está desvinculado de los sistemas catastrales.

Los sistemas de registro de la propiedad documentan la propiedad legal,
mientras que el catastro registra las características físicas e identifica los
límites. Además, los registros son administrados por los gobiernos
estatales y los catastros son del orden municipal. Su desvinculación
genera frecuentemente diferencias en la delimitación de propiedades y
contradicciones entre ambos registros.

Falta de una coordinación. En los últimos años ha habido esfuerzos

institucionales por promover la modernización de los registros de la
propiedad. Por ejemplo, asociaciones de notarios, titulares de
organismos nacionales de vivienda (Onavis) y la Comisión Nacional de
Fomento a la Vivienda (Conafovi), acordaron un modelo de
modernización de los Registros Públicos de la Propiedad a través del
cual las autoridades estatales podrían instrumentar procesos de mejora,
modernización y actualización de los registros. Desafortunadamente, no
todos los gobiernos estatales han suscrito el convenio. Otros programas
que intentan modernizar los registros incluyen, por ejemplo, los
convenios de colaboración entre los Estados y la Federación, a través
de la Secretaría de Economía; convenios de colaboración entre la
Secretaría de Economía y el Colegio Nacional de Correduría Pública y la
Asociación Nacional del Notariado Mexicano, AC; aplicación del Sistema
Integral de Información Registral (Siger) de la Secretaría de Economía
respecto a los registros públicos de la propiedad. Sin embargo, estos
esfuerzos han sido dispersos y aunque en general, han comenzado a
 dar algunos resultados que se traducen en acciones de modernización,
los mismos no se han dado de manera uniforme y se continúa operando
con sistemas muy diversos.

Falta de uniformidad en el acceso a la información registral. Una de

las razones que pueden contribuir a inhibir la inversión es la forma tan
diversa de administrar los registros de propiedad y que no se tiene un
sistema único de acceso a la información registral en el país debido a la
regulación jurídica actual.

Es importante mencionar los esfuerzos del gobierno federal que a través

de la Secretaría de Gobernación y el Consejo Nacional de Vivienda,
promueven el programa de Modernización de las oficinas del Registro Público
de la Propiedad y Vinculación con el Catastro. En 2003, asociaciones de
notarios, titulares de organismos nacionales de vivienda (Onavis) y la
(Conafovi), se acordó un modelo de modernización de las oficinas y
procedimientos del Registro Público de la Propiedad a través del cual las
autoridades locales podrían instrumentar procesos de mejora, modernización y
actualización de los registros.

En efecto, la diversidad nacional en materia de Registros Públicos de la

Propiedad ha presentado problemas que han impedido, en la mayoría de los
casos, contar con Registros Públicos eficaces y eficientes, que garanticen la
certeza jurídica a través de inscripciones.

En resumen como ya se ha narrado entre esas causas se encuentra la

gran diversidad de leyes y disposiciones que norman la actividad registral tanto
local como federal; la falta de autonomía jurídica, presupuestal u operativa, lo
que ocasiona en muchos casos una desvinculación con el proceso de
desarrollo económico del Estado; la falta de programas de modernización; la
falta de infraestructura, lo que propicia procesos registrales lentos, obsoletos,
inseguros y, en algunos casos, con operaciones discrecionales, presupuestos
reducidos, falta de programas constantes de profesionalización para
registradores; legislación inoperativa para el uso de sistemas electrónicos,
firma digital y trámites en línea y desvinculación de otros registros; presencia
de una evolución desigual de la actividad registral, tanto humana como
tecnológica; y partir de una simple concepción de las oficinas registrales, como
simples archivos, y meros datos, mermando el fin para el que fueron creados.

Resolver los problemas en materia de registro inmobiliario es causa

impulsiva principal de esta iniciativa. Estamos convencidos de que México
requiere modernizar las instituciones registrales, que le permitan estar a la
vanguardia a nivel nacional e internacional. Existe la necesidad de crear
políticas de desarrollo en materia registral, tanto en el ámbito local como
federal, con el propósito de lograr una mayor seguridad jurídica en la tenencia
de la propiedad y en las operaciones inmobiliarias a fin de impulsar la
economía, en los diversos sectores.

La presente iniciativa propone facultar al Congreso de la Unión para

expedir leyes que establezcan las bases generales de coordinación de las
facultades concurrentes entre la Federación, los Estados y el Distrito
Federal para la operación de los registros públicos inmobiliarios y de
personas morales, mediante la adición de la fracción XXIX-N al artículo 73
de la Constitución General de los Estados Unidos Mexicanos.

La redacción sugerida, de ninguna manera significa federalizar los

Registros Públicos de la Propiedad, ya que estamos convencidos que esto no
es el mejor camino, dado que ello podría limitar la competencia y la búsqueda
de soluciones locales. Por el contrario, la redacción propuesta permite la
expedición de una base jurídica que establezca las bases generales de
coordinación de las facultades concurrentes entre los órdenes de
gobierno federal y local, a fin de obtener mejores resultados, mediante la
potenciación de esfuerzos de los diversos órdenes de gobierno en materia
registral inmobiliaria. Más aun cuando actualmente se encuentra una dispersión
de leyes, acuerdos y demás dispositivos en materia de registro inmobiliario,
que ha provocado políticas encontradas o dispares.

Por tanto, lo que se pretende es que el Congreso emita una ley en

materia de operación de los registros públicos inmobiliarios, pero que
implicará un desarrollo conjunto de las conductas y de las actividades de
los gobiernos, en el ámbito federal y local. Que el reconocimiento de la
concurrencia impone la distribución combinada, segmentaria y hasta
compartida que efectúa el constituyente en favor de los distintos órdenes de
gobierno federal y local, en relación con la materia. Como han sido en los
casos más típicos en nuestra experiencia constitucional tales como salud,
educación, protección al ambiente, turismo, pesca y acuacultura.

Por lo que la iniciativa es respetuosa de la soberanía y de la autonomía

de los Estados, ya que se seguiría conservando a favor de las entidades
federativas diversas facultades en la materia tales como el aspecto tributario
que sobre los ingresos de registro perciben estas, o la designación de los
funcionarios de dichos Registros, la administración de las instalaciones, entre
otras atribuciones; dejando prácticamente sólo al Congreso legislar los
aspectos relativos a la forma y términos del procedimiento de registro,
mecanismos de coordinación para la capacitación y modernización de los
mismos, y otras bases generales más.

La iniciativa tiene como objetivo que mediante la expedición de un marco

jurídico por parte del Congreso se unifiquen u homologuen los sistemas
registrales en todo el país, lo que se traduciría en los siguientes beneficios:

Simplificar procedimientos y agilizar trámites, lo que traerá como

resultado la reducción considerable de los tiempos y costos de operación.

Se lograría una mayor seguridad para el patrimonio inmobiliario de los

mexicanos, para el régimen jurídico de las personas morales, civiles y
mercantiles y para el comercio, nacional e internacional.

Se podría lograr la reducción de conflictos jurídicos que a su vez

impacten en la disminución de costos que por impartición de justicia y solución
de conflictos de esta índole.

Especial mención merecen los beneficios que la simplificación, mediante

la unificación que se propone, traerá para los programas inmobiliarios,
principalmente de vivienda, estatales y federal, en favor de los mexicanos con
menos oportunidades y de las operaciones crediticias con garantía, tanto civil
como mercantil, nacionales e internacionales.

La unificación registral, aunada al programa de modernización, permitirá

reunir en un solo sistema el registro del Distrito Federal, estatal o municipal, y
por ende todos aquellos referidos a una misma propiedad, independientemente
de la operación unificada del Registro Público de Comercio, que ya se realiza
en esas oficinas registrales.

Se podría ofrecer al usuario, el realizar consultas a través de medios

electrónicos en cualquier parte del país, ya que las bases generales normativas
para el registro permite una homologación, que le darían al usuario la confianza
de que el trámite registral se aplica de manera uniforme en todo el territorio
nacional.

Singularmente se señala la necesidad de reunir en las oficinas

registrales de la propiedad, a los registros catastrales y de uso de suelo, con la
consecuente simplificación de trámites y la reducción de costos para los
gobernados.

Se generaría la posibilidad de una base de datos para la planeación

local y regional. Se incentivaría la inversión y atracción de capitales, ya que se
tendría una mayor transparencia en las actividades y actos que se inscriben en
el Registro Público de la Propiedad.

En el supuesto especial de los registros catastrales, la reforma que se

propone es base necesaria a efecto de privilegiar la recaudación de impuestos
locales, la cual en general se encuentra muy por debajo de los promedios
internacionales.

En materia registral, la reforma que se presenta es fundamento formal

de otras acciones de gobierno. En efecto, el 6 de marzo de 2007, se
publicaron en el Diario Oficial de la Federación, los lineamientos para la
modernización de los Registros Públicos de la Propiedad, en los que se
establecen las reglas para que las entidades federativas accedan a recursos
federales destinados por la honorable Cámara de Diputados a ese fin. Para la
elaboración de los lineamientos y del modelo de modernización referidos, por
primera vez se logró un consenso nacional de todos los agentes, públicos y
privados, involucrados en las operaciones inmobiliarias. Cabe aquí señalar
también que la partida presupuestal mencionada es diez veces superior a
cualquier otra asignada a tal fin. Actualmente 19 entidades federativas han
aceptado el Programa de Modernización de Registros Públicos de la
Propiedad y se encuentran en diversas fases de operación.

Por las consideraciones expuestas, es que los abajo firmantes

sometemos a la consideración de esta asamblea el siguiente:

Proyecto de decreto por el que se adiciona una fracción XXIX-N al artículo

73 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Artículo único. Se adiciona una fracción XXIX-N al artículo 73 de la

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, para quedar como
sigue:

"Artículo 73. …

I. a XXIX-M. …

XXIX-N. Para expedir leyes que establezcan las bases generales de

coordinación de las facultades concurrentes entre la federación, los
estados y el Distrito Federal para la operación de los registros
públicos inmobiliarios y de personas morales.

Transitorio:

Único. El presente decreto entrará en vigor el día siguiente de su publicación

en el Diario Oficial de la Federación.

Nota:
1. La materia de los Registros Públicos de la Propiedad es de competencia
local, en términos del artículo 121 constitucional.
Palacio Legislativo de San Lázaro, México, Distrito Federal, a 26 de abril de
2007.

Diputados: Héctor Larios Córdova (rúbrica), coordinador del Grupo

Parlamentario del PAN; Emilio Gamboa Patrón (rúbrica), coordinador del Grupo
Parlamentario del PRI, María del Pilar Ortega Martínez (rúbrica), PAN, Claudia
Sánchez Juárez (rúbrica), PAN, Dora Alicia Martínez Valero (rúbrica), PAN,
Rogelio Carbajal Tejada (rúbrica), PAN, Raúl Cervantes Andrade (rúbrica), PRI,
Patricia Obdulia de Jesús Castillo Romero (rúbrica), Convergencia.

VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL SISTEMA ACTUAL REGISTRAL

VENTAJAS:

 En la actualidad, se cuenta con una gran diversidad de leyes y

reglamentos que norman la actividad registral tanto local como federal.

DESVENTAJAS:

 México requiere modernizar las instituciones registrales, que le permitan

estar a la vanguardia a nivel nacional e internacional.

 El desarrollo económico, es desigual en el país, lo cual genera

desequilibrios, ya que encontramos zonas modernas e industrializadas
y otras son pobres y poco desarrolladas.

 Existe la necesidad de crear políticas de desarrollo en materia registral,

tanto en el ámbito local como federal, con el propósito de lograr una
mayor seguridad en la tenencia de la propiedad y en el tráfico
inmobiliario a fin de impulsar la economía, en los diversos sectores.
  Existe una evolución desigual de la actividad registral entre los Estados,
tanto humana como tecnológica.

 Se ha dejado al margen la modernidad de la actividad registral del país

ante un mundo globalizado.

 Se señala a las oficinas registrales, como simples archivos, mermando

el fin para el que fueron creadas.

 Desventajas que nacen por la diversidad de normas en materia registral

existencia de un gran acumulo de normas para un solo fin.

 El gobernado no conoce en forma práctica el alcance de sus derechos y

obligaciones en materia registral.

 Diversos criterios al crear y aplicar normas registrales.

 Falta de un estándar en el sistema registral ya que en algunos Estados

utilizan el sistema de libros y otros el sistema de folio real.

 Falta de vinculación de los Registros Públicos con las oficinas

catastrales.

 Rezago en la implementación de tecnologías de vanguardia.

 Evolución desigual de las normas que regulan los Registros Públicos de

la Propiedad de los Estados.

PROPUESTAS A CONSIDERAR:

 Proponer la reforma a las leyes reglamentarias de los Registros Públicos de

la Propiedad así como a los Códigos Civiles de las entidades federativas,
con el propósito de:
  Generar una ley tipo, con las consideraciones y opiniones que hagan
llegar los involucrados en la materia registral, a efecto de unificar los
criterios en la materia, y contar con una norma homologada.

 Poner a consideración de las legislaturas de los Estados a través de las

comisiones correspondientes, la ley tipo para los efectos de su
aprobación e implementación en todo el territorio nacional.
 Crear los mecanismos necesarios, para que dicha normatividad con el
paso del tiempo se vaya perfeccionando y continué con el objetivo de
estar a la vanguardia y no se rezague ninguna entidad federativa.

 Respetar en todo momento las reformas constitucionales y la autonomía

de los Estados, al dejar intacto el aspecto tributario que sobre ingresos
del registro perciben estos.

EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

El procedimiento que sigue la inscripción de un acto o contrato en los

Registros Públicos se inicia con la formulación de una escritura pública que es
elaborada y refrendada por un notario. Esta es la única forma en que un acto o
contrato puede llegar a ser inscrito. La labor de los Registradores Públicos es
calificar dicho acto o contrato en razón de las normas que la rigen y que se
convierte en un Título, el cual debe cumplir con todos los requisitos de Ley,
para ser aceptado e inscrito en los Registros Públicos. Algunas veces los
Títulos son observados por algunas deficiencias en la escritura pública
generada por el Notario y otras veces por la falta de documentación, y si la
observación es grave, se procede a la Tacha, la cual también se aplica cuando
la observación emitida por el Registrador Público no es levantada en el tiempo
prescrito por la Ley.

Cuando un Título es aceptado y está listo para la inscripción, se procede

a la liquidación, que es consecuencia de que sólo al final del proceso de
calificación y habiéndose determinado la cantidad de actos a que a dado lugar
un Título, se puede determinar el costo de este servicio por aplicación de las
Tasas registrales. Es necesario señalar que el usuario paga en un inicio un
costo aproximado que es determinado por Preliquidación (área de consulta
sobre los costos de los servicios) o si lo desea tan solo cancela el mínimo que
es el costo del proceso administrativo, luego el costo determinado para el
servicio, que es comunicado al usuario al consultar por el estado del trámite de
su Título, se cancela por un monto que es la diferencia sobre lo que ya ha
cancelado.

Inscrito el Título, se genera el asiento de inscripción y es de este asiento

de inscripción sobre el que se da publicidad, y por el cual los Registros
Públicos otorgan seguridad jurídica sobre este, y al cual pueden consultar,
solicitar una copia simple o certificada, etc.

Estos asientos, que generan los Registros Públicos, gozan de un

respaldo jurídico al cual responde el Registrador Público, y este se puede
utilizar en cuestiones legales de respaldo jurídico y ser reconocido como tal.

DE LOS PROCESOS

El proceso actual utiliza una normatividad que describe puntualmente los

tipos de documentos que deben manejar todos los registros, es así como se
estipula que todo registro debe contar con libro de diario en el cual se deberán
registrar todos los Títulos que ingresaron en el día para el proceso de
inscripción en los Registros Públicos. Estas mismas normas legales que rigen
la gestión de los registros públicos, son los que crean los llamados libros, entre
los que podemos encontrar los libros de propiedad inmueble, los libros de
mandatos, libros de personal, etc. En estos libros se asienta las inscripciones o
tachas a que dieran lugar los procesos de inscripción.

Analizando en forma pragmática los procedimientos en los registros

públicos, las actividades de dicha institución, estaban normadas con
definiciones que se orientaban a una gestión manual, en otras palabras, los
diferentes libros a que se refieren estas normas no son otra cosa que los usos
que se heredaron de los tiempos de los españoles y que quedaron
incorporados en los reglamentos que se utilizan actualmente para enmarcar las
actividades de los registros públicos.

Cuando la actividad económica y la población creció, la demanda del

servicio registral aumentó notablemente, esto saturó el servicio, convirtiéndolo
en el más atrasado, lento y, por último, víctima de una corrupción de
funcionarios, por la misma importancia que tienen estos registros, lo que
sumado a la necesidad por un registro de esta naturaleza, dio lugar al tráfico de
influencias y al más notorio negocio de tramitadores.

Los tiempos de atención se pueden apreciar en el gráfico adjunto en el

cual es fácil reconocer la tremenda variación obtenida luego de la aplicación del
sistema de información registral.

La forma manual de los registros fueron luego llevados a la utilización de

la máquina de escribir, para ello fue necesario cambiar de libros a fichas, estas
si podían introducirse al rodillo de las máquinas y facilitarían el proceso de
asentar las inscripciones del registro. Esta se implementan en la década del
setenta y mejoran en mucho la claridad de los textos de los asientos, aunque
seguía siendo un procedimiento lento, porque aunque los escritos con máquina
de escribir fueran más rápidos que el manual, aún los mecanismos eran lentos,
vale decir, la búsqueda de los antecedentes era física, y cuando se estaba
siendo utilizado un Tomo por un Registrador Público, si había otro que lo
necesitara, tendría que esperar a que este lo desocupara para iniciar sus
investigaciones, y así también otros aspectos que para las necesidades
crecientes de la época, dejaban mucho que desear para llegar a colmar las
expectativas de los usuarios.

Los libros de diarios, generados al estilo de una biblioteca, constan de

tarjetas de índices, estos fueron creados para mejorar las búsquedas de las
inscripciones solicitadas por los usuarios y también fueron motivo de mejoras
aunque continuaron siendo insuficientes para el volumen de información que
manejan los registros públicos.
 El obtener información acerca de los Títulos inscritos o asientos de
inscripción, antes de la llegada de la fotocopiadora, eran generadas por
transcripciones, en una etapa manual, luego con máquinas de escribir y por
último con la aparición de la fotocopiadora se daría inicio a una atención rápida,
aunque ésta todavía no llegaría a satisfacer las necesidades de los registros
públicos hasta que se mejoraran los requerimientos de tipo de papel y el tiempo
de fotocopiado por hoja, además de lo caro de los insumos para este tipo de
equipo.

Aparecen en la década del ochenta las computadoras personales,

aunque rudimentariamente, sin llegar a desplazar todavía a la máquina de
escribir. Luego la tecnología de las microcomputadoras avanzaría en forma
asombrosa hasta la fecha, resultando de tan rápida evolución, que tecnologías
que recién empiezan a colocarse en el mercado al poco tiempo quedan
obsoletas

Aún su uso no es tan difundido y las aplicaciones escasas por los

software limitados, estos luego se ampliarían y terminarían desplazando
efectivamente a las máquinas de escribir con los procesadores de textos que
brindarían mejores rendimientos que éstas. Luego vendría la necesidad de
conectar un computador con otro y surgirían las primeras redes locales que
interconectan a unas pocas computadoras.

Los Registros Públicos, fueron observadores de estos cambios en

empresas e instituciones sin mayores aspiraciones, ya que terminaría la
década de los ochenta sin que esta cambiara en lo más mínimo. Se hablaba
por ejemplo que para la ejecución de un proyecto de presupuesto del registro
público aún se utilizaba una máquina y un batallón de máquinas sumadoras
para realizar los cálculos a que dieran lugar, cuando en el medio ya se utilizaba
para este tipo de gestión, las computadoras personales. Sabido es que siempre
el sector público fue en este aspecto atrasado respecto del sector empresarial
o particular, por lo que se podía también entender por que tardó tanto tiempo
en aplicarse esta tecnología en las labores más simples de los Registros
Públicos.
 Este era el ambiente antes de aplicarse el cambio, obviamente que
antes de la creación del Sistema de Información Registral, las computadoras
llegaron a desplazar definitivamente a las máquinas de escribir, aunque hasta
1996 se podía encontrar algunas áreas dentro de los Registros Públicos, que
utilizaban las máquinas de escribir para trabajos pequeños, rezagos de
personas que aún no se familiarizaban con el uso del microcomputador.

Síntesis:

 Concepto de Registro Público de la Propiedad: Institución por la que el gobierno estatal

da publicidad a los actos jurídicos para surtir efectos frente a terceros.
 Antecedentes a nivel internacional:
 Sus orígenes: Derecho Germánico.
 Roma - Mancipatio: Forma contractual con efectos legales.
- In jure cessio: Juicio reivindicatorio.

 Alemania - El Derecho Romano debilitó las instituciones germánicas.

- Formalismos solemnes al principio orales, después escritos.

 España - Robración (carta o escritura).

- Ley Hipotecaria de 1861 inspirada en el Acta Torrens (Australia) y
Derecho Germánico.

 Antecedentes del sistema registral mexicano:

 Tlacuilo: Antecesor del escribano (dejar constancia mediante signos y
escrituras).
 Origen en el antiguo derecho español (Bula Inter Coetera).
 Hernán Cortés (1521): Leyes de Castilla, Fuero Real, Siete Partidas,
Recopilación y Novísima Recopilación (antecedentes del sistema registral).
 La legislación española metropolitana fue reemplazada por la colonial.
 Antonio López de Santa Anna (1853): Ley y Arancel sobre el oficio de
Hipotecas.
 Benito Juárez (1867): Ley Orgánica de Notarios y Actuarios del D.F.
 Código Civil de Veracruz (1868).
 Código Civil del Estado de México (1870).
 Código Civil del D.F. y territorio de la Baja California (1884).
 Reglamento del registro Público (1872).
 Ley número 15 (1884).
 Ley sobre Reorganización del Registro Público de la Propiedad.
  Varios reglamentos del Registro Público (desde 1921 hasta 1988).

 Estructura del Registro Público de la Propiedad (ver cuadro).

 Estructura del Registro Público de la Propiedad en Michoacán (ver cuadro).
 Sistema Registral:
 Reglas, principios de derecho registral y administrativo relacionados entre sí,
formando un todo orgánico con jurisdicción en el Estado.
 Sistemas registrales actuales: Libros, folio real o electrónico.
 Clasificación de los sistemas:

Declarativo
 Por sus efectos Obligatorio
Constitutivo

Transcriptorio
 Por sus métodos
Inscriptorio

Folio real
 Por sus técnicas
Folio personal

 Problemas en el sistema del Registro Público de la Propiedad:

a) Sistema de registro ineficiente.
b) Tecnología inadecuada.
c) Sistemas electrónicos sin fundamento jurídico.
d) Tiempo de respuesta en la inscripción.
e) Capacitación inadecuada del personal.
f) Sistema registral desvinculado de los catastrales.
g) Falta de coordinación.
h) Falta de uniformidad en el acceso a la información registral.
i) Diversidad de leyes.

 Proyecto de Decreto por el que se adiciona la fracción XXIX-N al artículo 73

constitucional:
 Expedición de un marco jurídico por parte del Congreso para unificar u homologar
los sistemas registrales del país.
 Programa de Modernización de los Registros Públicos de la Propiedad (2007).

 Ventajas del sistema actual:

  Diversidad de leyes y reglamentos que norman la actividad registral local y federal.

 Desventajas:
 Requiere modernización.
 Desarrollo económico desigual.
 Mayor seguridad a la economía.
 Desigualdad en la evolución de la actividad registral.
 Oficinas registrales = simples archivos.
 Desconocimiento de derechos y obligaciones registrales.
 Desvinculación de los registros públicos con las oficinas catastrales.
 Rezagos tecnológicos.

 Propuestas: Reformar leyes reglamentarias de los Registros Públicos de la Propiedad y

Códigos Civiles para unificar criterios.

 Procedimiento registral:
1. Formulación de una escritura pública (por notario).
2. Convertirla en un título.
3. Tacha (observaciones graves).
4. Liquidación.
5. Pago.
6. Inscripción del Título.
7. Publicidad.
 FUENTES DE INVESTIGACIÓN

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VILLAPLANA GARCÍA: Fichero registral Inmobiliario: Jurisprudencia y doctrina
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LEGISLACIÓN:
Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.
Ley del Notariado.