RESUMEN

NULIDAD E INOPONIBILIDAD DEL CONTRATO VS. EL

PRINCIPIO DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL, BASADO EN
LA CASACIÓN Nº 336-2006-LIMA.

El Autor Abogado, Magister Rómulo Morales Hervías realiza un análisis

de la Casación N° 336-2006 – Lima. Donde se aplica indebidamente el
artículo 2014 del CC para inaplicar el primer párrafo del artículo 315 del
CC. Así mismo el artículo 2014 del CC protege relativamente a los
subadquirentes con contratos inscritos de buena fe y a título oneroso
porque es una norma impracticable frente a los contratos declarados
nulos si son pedidos dentro del plazo legal o inoponibles por ausencia de
legitimidad para contratar”.

I. PROPÓSITO

Sobre el primer propósito el autor realiza un comentario de la

casación N° 336-2006 – Lima expedida el 28 de agosto de 2016
publicada en el diario oficial el Peruano, así mismo indica que el
incumplimiento previsto del primer párrafo del artículo 315 cc produce
la nulidad por ausencia de manifestación de voluntad de los titulares
del derecho de propiedad y por ser contrarias a la leyes de orden
público. El autor hace mención al subadquiriente con contrato inscrito
de buena fe y a titulo oneroso contra la nulidad o cualquier declaración de
ineficacia conforme al primer párrafo del artículo 315 del CC. Así mismo no
existe un tercero (subadquirente) de buena fe y a título oneroso conforme al
artículo 2014 CC. Sin embargo no han faltado resoluciones judiciales se
refiere a un contrato de mutuo con garantía hipotecaria entre un cónyuge y
un acreedor. Pues el acreedor no es un tercero (subadquirente con contrato
inscrito) de buena fe y a título oneroso, la aplicación indebida del artículo
2014 del CC que establece la Casación Nº 336-2006-Lima. El autor discute
la segunda conclusión de la casación, indica que en el artículo 2014
predomina sobre la declaración de nulidad o de ineficacia y para ello formula
dos casos hipotéticos.
El primer caso engloba distintos hechos jurídicos múltiple de producción
sucesiva. El bien está inscrito en los Registros Públicos a nombre de un
cónyuge. El aludido bien fue adquirido durante la vigencia de la sociedad de
gananciales. Luego, el cónyuge transfiere el derecho de propiedad a un
comprador mediante un contrato de compraventa que se inscribe. El
comprador desconocía que el vendedor era casado al momento de la
celebración de tal contrato. Luego de varios meses el comprador ahora
transmitente vende el mismo bien a un tercero (subadquirente).

El segundo contrato también se inscribe. El otro caso hipotético comprende

dos contratos de compraventa que también se inscriben en los registros
públicos. El primer contrato es nulo por alguna causal de nulidad. A pesar de
ello el adquirente ahora transmitente acuerda un segundo contrato de
compraventa con un tercero (subadquirente) quien desconoce la existencia
de una causal de nulidad del primer contrato. El autor se pregunta así mismo
¿El CC protege al subadquirente de buena fe y a título oneroso e inscrito a
pesar que el título inscrito a favor del transmitente es inoponible o nulo? en
realidad, el verdadero propósito de escribir el presente es desmitificar
(privar) el principio de la fe pública registral regulado en el artículo 2014 del
CC, frente a los remedios de la nulidad y de la inoponibilidad. Es decir, la
protección del tercero (subadquirente con contrato inscrito) de buena fe y a
título oneroso se basa en la inscripción. El efecto jurídico de esta inscripción
es la oponibilidad de los contratos inmobiliarios. Así mismo el autor menciona
que existe una conciencia generalizada que la nulidad de un contrato es
inaplicable frente a la inscripción de un título oneroso a favor de un
subadquirente que acciono de buena fe y su título inscrito tiene la calidad de
oneroso. Esta conciencia social ha sido regulada en el artículo VIII del TUO
del Reglamento General de los Registros Públicos aprobado por la
Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos Nº 079-
2005-SUNARP/SN regula el principio de fe pública registral: “La inexactitud
de los asientos registrales por nulidad, anulación, resolución o rescisión
del acto que los origina, no perjudicará al tercero registral que a título
oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre
que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales”.

El autor indica que la presente norma es equívoca, así mismo el propio autor
indica que es el artículo 948 del CC que establece la adquisición de un bien
mueble de quien no es propietario si se reúnen los requisitos de la posesión,
de la buena fe (creencia de adquirir el bien de quien es propietario) y el acto
de disposición, de igual manera el autor Rómulo Morales menciona “que Si
un transmitente falso entrega un bien mueble al adquirente, se protege al
adquirente en perjuicio del verdadero propietario aunque quien enajenó
carecería de legitimidad para contratar. En efecto, en teoría el propietario
tendría el remedio de la inoponibilidad en el sentido de considerar que el
contrato celebrado no le afecta. Pero para proteger la circulación de las
situaciones jurídicas, la ley opta por proteger al adquirente otorgándole la
oponibilidad como remedio. Pero si el contrato mobiliario es nulo el
adquirente no será protegido porque el título debe ser abstractamente
idóneo para transferir efectos jurídicos. Esta protección jurídica sana el
defecto de legitimidad para contratar pero no el vicio de invalidez del
título”. El grupo analizando el artículo 2014 sobre el principio de la buena fe
pública registral del Código Civil de 1984 menciona que carece de eficaz
frente a este tipo de controversia. Y por ende no presta la garantía debida.

GLOSARIO
1. Nulidad: dejar de tener efectos legales, sin validez del acto
jurídico.
2. Anulabilidad: una causa de invalidez de un acto jurídico, que deriva de
un vicio de la voluntad.
 3. Anulación: acción de anular
4. Recisión: Anulación de un contrato

5. Subadquirente: es la persona que, mediante un contrato con una de

las partes recibe los derechos que en éste adquirió el ahora transmitente

PREGUNTAS

1.- ¿Cómo se denonima a un subadquiriente ?

R = Se denomina tercer adquirente

2.- ¿Que se entiende por título oneroso?

R= Es aquel beneficio, contraprestación que se genera de una relación

Jurídica.

3.- ¿Que pretende proteger el principio de fe pública registral?

R= Proteger las adquisiciones que por negocio jurídico efectúen los terceros
adquirentes que se hayan producido confiados en el contenido del Registro.

4.- ¿Que es el orden público?

R= El orden público es aquel orden que emana de la existencia de una
sociedad con normas que se respetan y que ayudan a una convivencia
Pacífica.

5.- ¿Que opta la ley para proteger al adquiriente?

R= Opta la inoponibilidad

6.- ¿Qué es la inoponibilidad?

R= es la ineficacia de un acto jurídico o la ineficacia de su nulidad, respecto de
ciertos terceros, por no haber cumplido las partes algún requisito externo,
dirigido precisamente a proteger a los terceros
7.- ¿Que es la Nulidad?
R= Una situación genérica de invalidez del acto jurídico, deje de desplegar sus
efectos jurídicos.

8.- ¿Que es la Inoponibilidad?

R= es la ineficacia de un acto jurídico o la ineficacia de su nulidad, respecto de
ciertos terceros, por no haber cumplido las partes algún requisito externo,
dirigido precisamente a proteger a los terceros