Id.6 Modulo6pdf Autor.166 - 16 10 2017

Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1
Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal - www.ligadelconsorcista.org
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estando prohibida la reproducción total o parcial del mismo.
MÓDULO 06
RENDICIÓN DE CUENTAS
Finalmente, digamos que al igual que cualquier otro mandatario que

gerencia fondos ajenos, el Administrador de Consorcios deberá rendir
cuentas a sus mandantes del destino dado a los fondos recaudados en
concepto de expensas comunes, como así también de su gestión en general.
Esta obligación se encuentra legislada en los artículos 1909 y subsiguientes
del viejo Código Civil y también por los Reglamentos de Copropiedad y
Administración en oportunidad de reglar las Asambleas Ordinarias,
instituidas precisamente con esa finalidad. En el CCC está regulada la
rendición de cuentas en los arts. 858 al 864, como veremos más
adelante.
Retomando ahora el examen de la segunda parte del art. 9, recordemos que

decía que el Reglamento de Copropiedad y Administración debía...
b) Determinar las bases de remuneración del representante y la forma
de su remoción; debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto
de escritura pública;
c) La forma y proporción de la contribución de los propietarios a los
gastos o expensas comunes;
d) La forma de convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la
persona que presidirá la reunión, las mayorías necesarias para modificar el
reglamento y adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que
en esta ley se exige una mayoría especial".
En cuanto al inc. b), digamos que contiene tres mandatos: El primero es el

de determinar las bases de la remuneración del Administrador. Aquí cabe
decir que las funciones que desempeña un Administrador de
Consorcios nacen de un contrato legal de locación de servicios,
asimilable al contrato que nos liga con cualquier otro profesional
liberal: médico, abogado, arquitecto, etc.
El artículo dice que el Reglamento debe determinar cómo se lo deberá

remunerar, de modo que cuando el Consorcio cambia de Administrador se
supone que es la Asamblea la encargada de adoptar esa determinación, que

en la práctica será fruto de un consenso con el futuro administrador.
El segundo mandato es la necesidad de determinar la forma de remoción del

administrador. La remoción del Administrador sólo puede ser hecha por
Asamblea o eventualmente por decisión judicial. La gran mayoría de los
reglamentos establece como condición para su destitución una mayoría de
dos tercios del total de votos del Consorcio.
El inciso, además y según lo hemos visto ya, exige que el reemplazante sea
nombrado por acto de escritura pública. Esta norma, estrictamente aplicada,
requeriría, en oportunidad de cada recambio de administradores la
presencia de un Escribano Público en la asamblea.
Sin embargo, en los hechos y por razones de economía, se ha aceptado que
el acta sea llevada posteriormente a la Escribanía para su formalización en
escritura pública o por medio de una simple acta extraprotocolar en
aquellas jurisdicciones en que los colegios de notarios lo permiten.
Actualmente esa exigencia no está prevista en el CCC.
El inc. c) requiere que los Reglamentos determinen la forma y proporción de

la contribución de los propietarios a los gastos o expensas comunes.
Ya hemos visto, cuando estudiamos el art. 8vo., que los propietarios tienen
a su cargo el pago de las expensas comunes en proporción al valor de sus
pisos o departamentos. Pero el texto agregaba: "salvo convención en
contrario". ¿Qué quiere esto decir? Que la ley 13.512, que fue una ley-
marco, establece esa relación expensa-valor de la unidad, como norma
general. Pero al agregar "salvo convención en contrario" permite que el
primer propietario, autor del Reglamento, o la Asamblea mediante reforma
posterior, determinen otra forma en que las unidades deberán concurrir al
pago de las expensas comunes.
Por supuesto que, según lo hemos señalado más arriba, la reforma que
establezca una alteración tan importante requerirá el voto de la unanimidad
de los integrantes del Consorcio, salvo el caso que se efectúe por vía
judicial, es decir, mediante un juicio y una sentencia que así lo disponga.
El nuevo CCC (ley 26994) dispone sobre Rendición de cuentas:

“ARTICULO 858.- Definiciones. Se entiende por cuenta la descripción de los

antecedentes, hechos y resultados pecuniarios de un negocio, aunque
consista en un acto singular.
Hay rendición de cuentas cuando se las pone en conocimiento de la persona
interesada, conforme a lo dispuesto en los artículos siguientes.
ARTICULO 859.- Requisitos. La rendición de cuentas debe:
a) ser hecha de modo descriptivo y documentado;
b) incluir las referencias y explicaciones razonablemente necesarias para su
comprensión;
c) acompañar los comprobantes de los ingresos y de los egresos, excepto
que sea de uso no extenderlos;
d) concordar con los libros que lleve quien las rinda.
ARTICULO 860.- Obligación de rendir cuentas. Están obligados a rendir
cuentas, excepto renuncia expresa del interesado:
a) quien actúa en interés ajeno, aunque sea en nombre propio;
b) quienes son parte en relaciones de ejecución continuada, cuando la
rendición es apropiada a la naturaleza del negocio;
c) quien debe hacerlo por disposición legal.
La rendición de cuentas puede ser privada, excepto si la ley dispone que
debe ser realizada ante un juez.
ARTICULO 861.- Oportunidad. Las cuentas deben ser rendidas en la
oportunidad en que estipulan las partes, o dispone la ley. En su defecto, la
rendición de cuentas debe ser hecha:
a) al concluir el negocio;
b) si el negocio es de ejecución continuada, también al concluir cada uno de
los períodos o al final de cada año calendario.
ARTICULO 862.- Aprobación. La rendición de cuentas puede ser
aprobada expresa o tácitamente. Hay aprobación tácita si no es
observada en el plazo convenido o dispuesto por la ley o, en su defecto, en
el de treinta días de presentadas en debida forma. Sin embargo, puede ser
observada por errores de cálculo o de registración dentro del plazo de
caducidad de un año de recibida.
ARTICULO 863.- Relaciones de ejecución continuada. En relaciones de
ejecución continuada si la rendición de cuentas del último período es
aprobada, se presume que también lo fueron las rendiciones
correspondientes a los periodos anteriores.
ARTICULO 864.- Saldos y documentos del interesado. Una vez aprobadas
las cuentas:
a) su saldo debe ser pagado en el plazo convenido o dispuesto por la ley o,

en su defecto, en el de diez días;
b) el obligado a rendirlas debe devolver al interesado los títulos y
documentos que le hayan sido entregados, excepto las instrucciones de
carácter personal.”
LA ASAMBLEA DE PROPIETARIOS
Finalmente, el inciso d) exige que el Reglamento "contenga la forma de

convocar la reunión de propietarios en caso necesario, la persona que
presidirá la reunión, las mayorías requeridas para modificar el reglamento y
adoptar otras resoluciones, no tratándose de los casos en que en esta ley se
exige una mayoría especial".
Estas previsiones se complementan con lo que establece el Art. 10 en su

primera parte: "Los asuntos de interés común que no se encuentren
comprendidos dentro de las atribuciones conferidas al representante de los
condóminos, serán resueltos, previa deliberación de los propietarios, por
mayoría de votos. Estos se computarán en la forma que prevea el
reglamento y, en su defecto, se presumirá que cada propietario tiene un
voto.
Si un piso o departamento perteneciera a más de un propietario, se
unificará la representación".
Como vemos, con harta razón hemos calificado a esta ley como "ley marco",
pues delega la mayoría de las cuestiones relacionadas con la convivencia en
el Consorcio, en los Reglamentos de Copropiedad y Administración (hoy
llamados en el CCC de Propiedad Horizontal) de cada edificio. Ya se
dijo que, además, dicho instrumento era redactado prácticamente a su
gusto por el propietario del inmueble que se propone dividir, por lo cual bien
puede imaginarse que existen Reglamentos de toda índole, con una gran
variedad de cláusulas y distintos sistemas en cuanto a la forma de
convocación a las asambleas, el procedimiento a seguir en ellas, las
mayorías, etc.
Como principio rector, digamos que los Reglamentos pueden adoptar

cualquier cláusula que no sea contraria a las leyes en general ni a la vieja
Ley 13.512 en particular. Ello es así debido a la naturaleza "contractual"
que se les ha asignado. El Reglamento de Propiedad Horizontal es, así, un

"contrato de adhesión". Una de las partes -el vendedor- lo redacta y cada
una de las otras partes -los compradores- se adhieren al momento de
adquirir sus respectivas unidades.
Los contratos de adhesión están previstos en el CCC en los arts.984
al 989, a saber :
Contratos celebrados por adhesión a cláusulas generales predispuestas
ARTICULO 984.- Definición. El contrato por adhesión es aquel mediante el
cual uno de los contratantes adhiere a cláusulas generales predispuestas
unilateralmente, por la otra parte o por un tercero, sin que el adherente
haya participado en su redacción.
ARTICULO 985.- Requisitos. Las cláusulas generales predispuestas deben
ser comprensibles y autosuficientes.
La redacción debe ser clara, completa y fácilmente legible.
Se tienen por no convenidas aquellas que efectúan un reenvío a textos o
documentos que no se facilitan a la contraparte del predisponente, previa o
simultáneamente a la conclusión del contrato.
La presente disposición es aplicable a la contratación telefónica, electrónica
o similares.
ARTICULO 986.- Cláusulas particulares. Las cláusulas particulares son
aquellas que, negociadas individualmente, amplían, limitan, suprimen o
interpretan una cláusula general. En caso de incompatibilidad entre
cláusulas generales y particulares, prevalecen estas últimas.
ARTICULO 987.- Interpretación. Las cláusulas ambiguas predispuestas
por una de las partes se interpretan en sentido contrario a la parte
predisponente.
ARTICULO 988.- Cláusulas abusivas. En los contratos previstos en esta
sección, se deben tener por no escritas:
a) las cláusulas que desnaturalizan las obligaciones del predisponente;
b) las que importan renuncia o restricción a los derechos del adherente, o
amplían derechos del predisponente que resultan de normas supletorias;
c) las que por su contenido, redacción o presentación, no son
razonablemente previsibles.
ARTICULO 989.- Control judicial de las cláusulas abusivas. La
aprobación administrativa de las cláusulas generales no obsta a su control
judicial. Cuando el juez declara la nulidad parcial del contrato,
simultáneamente lo debe integrar, si no puede subsistir sin comprometer su
finalidad.
La Asamblea es el órgano supremo de gobierno de un Consorcio destinado a

deliberar y resolver sobre aquellos asuntos que no son de competencia del
Administrador. La vieja ley la llamaba "reunión", pero esta denominación
ha quedado desplazada por la de "asamblea", que resulta más apropiada.
Vale decir que salvo que se trate de algún tema que la ley establece como
de competencia privativa del Administrador, la Asamblea es el órgano
adecuado para resolver "cualquier otra cuestión".
El nuevo CCC (ley 26994) dispone:

“ARTICULO 2058.- Facultades de la asamblea. La asamblea es la reunión
de propietarios facultada para resolver:
a) las cuestiones que le son atribuidas especialmente por la ley o por el
reglamento de propiedad horizontal;
b) las cuestiones atribuidas al administrador o al consejo de propietarios
cuando le son sometidas por cualquiera de éstos o por quien representa el
cinco por ciento de las partes proporcionales indivisas con relación al
conjunto;
c) las cuestiones sobre la conformidad con el nombramiento y despido del
personal del consorcio;
d) las cuestiones no contempladas como atribuciones del administrador o
del consejo de propietarios, si lo hubiere.”
ENCUESTAS
Muchas veces, cuando se trata de consorcios integrados por un gran

número de unidades, las asambleas fracasan por falta de concurrencia
suficiente para deliberar y resolver. Por eso muchos administradores se ven
tentados a requerir la aprobación o desaprobación de alguna propuesta
determinada mediante una planilla donde cada uno expresa su voluntad,
reemplazando de ese modo, a las reuniones presenciales.
Lamentablemente, la vieja ley 13512 ley no permitía ese procedimiento y

nuestros tribunales tampoco. Se ha declarado reiteradamente que "no se
puede reemplazar el régimen asambleario de la Propiedad Horizontal". Este
criterio se funda en lo que establece expresamente el art. 10 de la ley: las
cuestiones a cargo de la Asamblea "serán resueltas previa deliberación de
los propietarios".
Al respecto el nuevo CCC (ley 26994) establece otra posibilidad, al disponer:

“ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben ser
convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento de
propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que debe
redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento de otros
temas, excepto si están presentes todos los propietarios y acuerdan por
unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se
adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban
por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.
Son igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad
unánime del total de los propietarios aunque no lo hagan en
asamblea.”
LOS CONSEJOS DE PROPIETARIOS. FACULTADES
Si bien ninguna ley los preveía hasta el 1-8-15, muchos Consorcios cuentan
con un órgano atípico al que generalmente se conoce como "Consejo de
Administración", consistente en un grupo de tres o cinco (generalmente
número impar) propietarios cuya misión es colaborar con la Administración
y en alguna medida, en algunos casos, controlarla.
En rigor de verdad, estos órganos tendrán las funciones que les asigna el ex
Reglamento de Copropiedad y Administración que los prevea o la Asamblea
extraordinaria que decide crearlos, pero atento a la estructura legal de la
Propiedad Horizontal, sus poderes no pueden ir más lejos que ser simples
consejeros del Administrador. No obstante, en la práctica, estos grupos de
vecinos suelen en cierta medida compartir las tareas o incluso interferir en
las decisiones que el administrador adopte, imponiéndole determinadas
pautas de conducta. Se trata en todos los casos de situaciones de hecho
cuya relevancia y magnitud dependerá del talento personal de cada
administrador para asumir las funciones que la ley le encomienda, pues las
únicas autoridades de un consorcio, legalmente hablando, hasta el
31-7-2015, han sido la Asamblea de Propietarios y el Administrador.
Al respecto el nuevo CCC (ley 26994) incorpora legalmente una
tercera autoridad, de carácter opcional: el Consejo de Propietarios, a
saber:
Consejo de propietarios
“ARTICULO 2064.- Atribuciones. La asamblea puede designar un
consejo integrado por propietarios, con las siguientes atribuciones:
a) convocar a la asamblea y redactar el orden del día si por cualquier causa
el administrador omite hacerlo;
b) controlar los aspectos económicos y financieros del consorcio;
c) autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva, ante
gastos imprevistos y mayores que los ordinarios;
d) ejercer la administración del consorcio en caso de vacancia o ausencia del
administrador, y convocar a la asamblea si el cargo está vacante dentro de
los treinta días de producida la vacancia.
Excepto los casos indicados en este artículo, el consejo de propietarios no
sustituye al administrador, ni puede cumplir sus obligaciones.”
Podemos concluir que el Consejo tiene facultades o atribuciones,

pero no obligaciones. No es una cuestión de palabras. Las
obligaciones están para cumplirse indefectiblemente en todo su
alcance. Las facultades o atribuciones pueden limitarse, explicando
sus límites en asamblea convocada al efecto.
INQUILINOS Y OCUPANTES
De acuerdo a nuestro sistema legal, los inquilinos y ocupantes de una

unidad en propiedad horizontal no forman parte del Consorcio como persona
jurídica y por ello carecen de todo derecho dentro del edificio, salvo el que
pudiera corresponderle a cualquier ser humano que se encontrara
circunstancialmente allí. El motivo es que la Propiedad Horizontal ha sido
concebida en Argentina esencialmente como un negocio inmobiliario,
desprovisto prácticamente de consecuencias sociales. Es duro reconocerlo,
pero la realidad es esa. No se concibe, si no, que el administrador no esté
obligado, por ejemplo, a presentar a los nuevos vecinos, sean ellos
propietarios o inquilinos, al resto de los moradores.
Por fortuna, cierta jurisprudencia reciente ha comenzado tímidamente a

aceptar que el usufructuario, aunque no sea propietario, tiene el derecho de
accionar contra el Consorcio en procura de arreglos necesarios en la unidad
que ocupa. Esto es una buena señal, reveladora de la sensibilidad de
algunos jueces respecto a personas que no obstante no ser propietarias, sin
embargo pagan las expensas comunes contribuyendo al mantenimiento y

administración del edificio que ocupan. Hay varios proyectos de leyes de
reformas a la 13.512 que le otorgan a los inquilinos y ocupantes ciertos
derechos, como por ejemplo, el de asistir a las asambleas con voz pero sin
voto, o incluso con voto en el caso de ausencia del propietario cuando se
tratan cuestiones meramente administrativas.
Claro que si un inquilino u ocupante se presentara a una asamblea

pretendiendo representar al propietario de su unidad munido de una
autorización firmada por el mismo dentro de los límites reglamentarios,
podría hacerlo, como cualquier otra persona. Parece una obviedad esta
aclaración, pero ocurre que en la práctica a muchos consorcistas les cuesta
admitir que una persona pueda asumir simultáneamente diferentes roles
jurídicos. Otro caso es el del Encargado del Edificio que de pronto adquiere
en propiedad una de las unidades funcionales y luego se presenta a las
asambleas como legítimo propietario siendo a la vez, encargado.
El nuevo CCC( ley 26994) dispone:

“ARTICULO 2050.- Obligados al pago de expensas. Además del
propietario, y sin implicar liberación de éste, están obligados al pago
de los gastos y contribuciones de la propiedad horizontal los que
sean poseedores por cualquier título.”
El artículo se refiere a los usufructuarios y también los que tienen

boleto de compraventa con posesión incluida o por acta anexa de
posesión. También los herederos declarados tales en la sucesión del
difunto propietario No son los inquilinos porque no tienen posesión
de la unidad funcional, sino tenencia.
El CCC (ley 26994 ) aclara las diferencias entre posesión y tenencia:

ARTICULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una
cosa son la posesión y la tenencia.
ARTICULO 1909.- Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose
como titular de un derecho real, lo sea o no.
ARTICULO 1910.- Tenencia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta
como representante del poseedor.
CONVOCATORIA
Normalmente los Reglamentos establecen una forma de llamamiento a

asamblea, que se denomina "convocatoria". Es una citación expedida por el
Administrador a cada uno de los propietarios en particular, que debe
especificar claramente el día, la hora y el lugar de la reunión y los temas a
tratar en ella. En CABA hay que fijar también hora probable de finalizaciòn.
Cualesquiera sean las previsiones que ordene el Reglamento, la

convocatoria debe ser remitida al domicilio del propietario y le debe llegar
con los días de anticipación que indique ese Reglamento. Éstos suelen
diferenciar esos plazos según se trate de asambleas ordinarias o
extraordinarias.
Por lo general se establece un plazo de entre cinco y quince días. Más largo
para las asambleas ordinarias y más corto para las extraordinarias, en
previsión de que éstas estén motivadas por cuestiones que exijan cierta
premura. Es una corruptela muy frecuente notificar una asamblea colocando
simplemente avisos en lugares visibles del edificio sin cumplir con la
notificación personalizada.
El administrador puede adoptar cualquier sistema para convocar a los

propietarios, pero cada uno de éstos tiene que estar anoticiado
personalmente y quedar de esa notificación debida constancia. De no ser
así, cualquiera que no haya sido notificado podrá pedir judicialmente la
nulidad de la asamblea en cuestión.
El nuevo CCC(ley 26994) establece:

“ARTICULO 2059.- Convocatoria y quórum. Los propietarios deben
ser convocados a la asamblea en la forma prevista en el reglamento
de propiedad horizontal, con transcripción del orden del día, el que
debe redactarse en forma precisa y completa; es nulo el tratamiento
de otros temas, excepto si están presentes todos los propietarios y
acuerdan por unanimidad tratar el tema.
La asamblea puede autoconvocarse para deliberar. Las decisiones que se
adopten son válidas si la autoconvocatoria y el temario a tratar se aprueban
por una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios. Son
igualmente válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime del total
de los propietarios aunque no lo hagan en asamblea.”
ORDEN DEL DÍA
La citación debe contener claramente los temas que van a ser tratados en la
asamblea. Esto se llama "orden del día". Otra práctica habitual consiste en
colocar, dentro de esos puntos, uno denominado "varios", lo cual resulta
absolutamente incorrecto, porque la razón que puede mover a un
propietario a asistir o no es, precisamente, el interés especial que puede
tener en las cuestiones que se irán a debatir o en las medidas que se
discutirán y resolverán. Recordemos el artículo precedentemente citado del
CCC.
En caso de que en una asamblea se pretenda tratar algún tema que no

figure claramente en el orden del día, legalmente sólo se pondrá conversar
informalmente acerca del mismo, pero jamás se podrá adoptar ninguna
resolución. Podría ser declarada nula una resolución asamblearia adoptada
en esas condiciones.
PRESIDENCIA
Toda reunión de personas destinada a deliberar y resolver precisa de

alguien que la presida a fin de organizar el debate. Algunos reglamentos
disponen que deberá actuar como presidente el propietario de mayor edad.
Otros dicen que deberá ser elegido cualquier propietario entre los presentes.
Mientras que otros, finalmente, reservan esa función al propio
Administrador. Este último sistema, resulta inequitativo por cierto. Piénsese
que, salvando las distancias, un Consorcio de Propietarios es semejante a
un Estado en miniatura, donde el Asamblea es el poder Legislativo y el
Administrador el Ejecutivo.
Permitir que el Administrador presida la Asamblea puede entorpecer en

ciertos casos las deliberaciones, pues algunos asambleístas podrían sentirse
incómodos o inhibidos a la hora de juzgar lo actuado por la Administración,
la aprobación de sus cuentas, etc. Por ello, en esos supuestos, cuando los
temas de debate se relacionan directamente con la gestión del
Administrador, se impone por razones de ética que éste se excuse de estar
presente, delegando brevemente en alguno de los presentes su función de

presidente hasta que la Asamblea haya votado el punto del orden del día
que lo involucraba.
FUNCIONES DEL PRESIDENTE DE LA ASAMBLEA
Lo que el presidente debe hacer en primer lugar, es constatar la legalidad

del acto, lo cual significa verificar y asegurar que se cumpla la voluntad de
la ley y se hayan cumplimentado los requisitos que impone el Reglamento
de Copropiedad y Administración para la convocatoria a Asambleas, a saber:
si existe una convocatoria y un orden del día expreso, si se está en el lugar
y hora allí indicados y si las personas presentes son propietarios del edificio
o mandatarios legítimos. Sólo una vez verificados estos extremos el
presidente dará por iniciada la Asamblea.
A continuación, pedirá al grupo que elijan un Secretario de actas, y una vez

elegido éste se hará cargo del Libro de Actas o en su defecto, si no se
contare con él por alguna razón, de unos folios de "papel oficio" adonde irá
volcando de manera circunstanciada todo lo que allí acontezca.
ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la
administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de
Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el que los
presentes deben firmar como constancia de su asistencia. Las firmas que
suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el administrador con las
firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por
los propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la
transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la
mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la
asamblea y dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe
dejar constancia de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las
oposiciones recibidas y de las eventuales conformidades expresas.
AUSENCIA DE LIBRO DE ACTAS

A veces ocurre que por extravío, accidente o cualquier otro motivo las
personas están reunidas y no disponen del Libro foliado y autorizado por el
Registro de la Propiedad Inmueble donde deben labrarse las actas
correspondientes. En estos casos, es necesario tener en cuenta que el libro
no es más que un medio de probar que la Asamblea se ha realizado, pero la
Asamblea en sí son las personas reunidas con un propósito determinado. De
manera que a falta de libro, se tomará razón en una hoja de papel, que
luego se transcribirá al viejo libro si aparece, o al nuevo, si es necesario
habilitar otro. Es la firma al pie de los concurrentes lo que le da validez a la
Asamblea y no el hecho de figurar o no en el Libro de Actas.
Como el libro de actas es obligatorio, está foliado y debe ser rubricado por
el Registro de la Propiedad Inmueble, como hemos dicho, sólo se podrá
habilitar uno nuevo en caso de pérdida, hurto o cualquier circunstancia
grave, de la cual se deberá hacer la denuncia policial correspondiente.
ADMISIBILIDAD DE LOS PARTICIPANTES
En razón de que en las asambleas, finalmente todo se resuelve por cantidad

de votos, la cuestión del número de participantes es esencial y por ello suele
ser una fuente importante de conflictos entre los propietarios o entre éstos
y la administración. En principio, sólo deberán ser admitidos los
propietarios, por sí o a través de un representante. No pueden participar en
las deliberaciones ni votar quienes no sean titulares de dominio de las
unidades, como ser: inquilinos, usufructuarios u ocupantes. Salvo, por
supuesto, que se presenten en nombre del propietario, con una autorización
de éstos.
Cierta jurisprudencia ha establecido que, como excepción, merece

protección legal y por ende, tiene derecho a ser admitido en la asamblea
aquél comprador de una unidad que aún no ha escriturado y sólo posee un
boleto de compraventa, pero que tiene la posesión del bien, paga sus
expensas y es reconocido por el resto de los propietarios como integrante
de hecho de la comunidad consorcial. Pero por ahora se trata de una
jurisprudencia aislada.
Otra limitación al derecho a participar en las asambleas es la mora en el

pago de las expensas. Entendemos que si no es una penalidad que figura en
el Reglamento, no podrá ser instaurada por una Asamblea, a no ser por

unanimidad de votos de la totalidad del Consorcio, pues el asistir a las
mismas es un derecho directamente vinculado con el derecho de propiedad,
el cual está garantizado por la Constitución Nacional.
A veces algún propietario concurre acompañado por otra persona, que

puede ser cotitular del inmueble, amigo, familiar o un profesional contador,
abogado o escribano. En estos casos el presidente debe informarles que
deberán unificar la representación. Vale decir, sólo uno podrá intervenir en
las deliberaciones y votar.
De todos modos, salvo que el propietario le otorgue verbalmente un poder

allí mismo, la permanencia de personas extrañas en la Asamblea
siempre estará sujeta a la aprobación de la mayoría de los
presentes, pues cabe remarcar que ese cuerpo colegiado, siendo soberano,
puede establecer sus propias reglas de procedimiento siempre y cuando no
contraríe alguna norma expresa de la ley o del Reglamento. Lo mismo cabe
decir respecto de la admisibilidad de los apoderados. Siempre, en caso de
duda, deberá decidir en última instancia la Asamblea por voto de la mayoría
de los presentes.
Resta decir que el artículo 10 de la vieja ley decía que en caso de que una
unidad sea de propiedad de varios condóminos, éstos deberán unificar la
representación. Esta medida, motivada por elementales razones, es a veces
causa de conflictos en la propia asamblea cuando aquellos copropietarios
pujan entre sí por asumir la representación del condominio. En estos
incidentes debe decidir el asamblea y, en casos extremos, a instancias de
cualquiera de los propietarios, el Juez.
PODERES
Los reglamentos suelen establecer los requisitos para la representación de

aquellos propietarios que no pudiendo o no queriendo concurrir al acto
asambleario deciden otorgar un poder a un tercero para que los represente.
Si nada dicen, hay que estarse a las normas civiles del mandato que, como
lo hemos visto, dicen que el mandato puede ser formal o informal, expreso
y hasta tácito (por ejemplo, entre condóminos de una misma unidad, o
entre padres e hijos), de modo que será la costumbre seguida en cada
consorcio la norma rectora, o la propia asamblea quien determine la

validez del mandato en cada caso. Por regla general, el propietario extiende
a favor de un tercero, que puede ser propietario o no, una simple
autorización por escrito con su firma, donde deja constancia que comisiona
a esa persona, cuya identidad individualiza con número de documento, para
representarla en el asamblea de tal o cual fecha.
Pero algunos reglamentos disponen ciertos requisitos adicionales, tales

como la cláusula limitativa del número de poderes, que impide que el
apoderado represente a más de un número determinado de propietarios
(uno, dos, tres, cinco, etc.).
Hay una cláusula bastante común y puede decirse que constituye una
verdadera traba al derecho de representación: la que exige como requisito
de validez, que la firma de los poderes esté autenticada por Escribano
Público u otra autoridad. Todos sabemos que este tipo de formalidades
suelen ser bastante caras y a menos que exista un interés específico que lo
justifique, el propietario ausente preferirá quedar sin representación.
El nuevo CCC (ley 26994) establece:

“ARTICULO 2056.- Contenido. El reglamento de propiedad horizontal debe
contener:
………..
n) especificación de limitaciones a la cantidad de cartas poderes que
puede detentar cada titular de unidad funcional para representar a
otros en asambleas;
…………………”
IDENTIDAD DE LOS PARTICIPANTES
Es comprensible la necesidad de introducir normas que garanticen que quien

concurre a las asambleas por sí o mediante representación sea realmente el
titular del dominio que invoca. En este caso, si el Administrador lleva una
lista actualizada de la identidad de todos los integrantes/propietarios del
Consorcio y las convocatorias que distribuye las hace nominativas, es decir,
dirigidas a quien corresponde y no en forma de panfleto impersonal, es
obvio que la presentación de la citación, junto con la exhibición de un
documento de identidad será garantía suficiente.

“ARTICULO 2062.- Actas. Sin perjuicio de los restantes libros referidos a la
administración del consorcio, es obligatorio llevar un Libro de Actas de
Asamblea y un Libro de Registro de firmas de los propietarios.
Debe labrarse acta de cada asamblea en el libro respectivo, en el
que los presentes deben firmar como constancia de su asistencia.
Las firmas que suscriben cada asamblea deben ser cotejadas por el
administrador con las firmas originales registradas.
Las actas deben confeccionarse por un secretario de actas elegido por los
propietarios; éstas deben contener el resumen de lo deliberado y la
transcripción de las decisiones adoptadas o, en su caso, propuestas por la
mayoría de los presentes, y ser firmadas por el presidente de la asamblea y
dos propietarios. Al pie de cada acta, el administrador debe dejar constancia
de las comunicaciones enviadas a los ausentes, de las oposiciones recibidas
y de las eventuales conformidades expresas.”
Autor
Dr. Osvaldo Loisi

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Primer Curso On Line de Administración de Consorcios de Propiedad Horizontal 1

Fundación Liga del Consorcista de la Propiedad Horizontal - www.ligadelconsorcista.org

Finalmente, digamos que al igual que cualquier otro mandatario que

Retomando ahora el examen de la segunda parte del art. 9, recordemos que

En cuanto al inc. b), digamos que contiene tres mandatos: El primero es el

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supone que es la Asamblea la encargada de adoptar esa determinación, que

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El inc. c) requiere que los Reglamentos determinen la forma y proporción de

El nuevo CCC (ley 26994) dispone sobre Rendición de cuentas:

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Finalmente, el inciso d) exige que el Reglamento "contenga la forma de

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embargo pagan las expensas comunes contribuyendo al mantenimiento y

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