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Master : Droit Foncier et Management des Affaires

Exposé sur le thème de :


Fiscalité d’acquisition immobilière : Cas de la France et la
Tunisie

Réalisé par : Encadré par le professeur :

-BEN MESSAOUD M.SAIDI Abdelmajid

-BOUDAR Azz-eddine

-BOUABDELLAOUI Abdellghani

Année Universitaire :
2018/2019
Introduction

Les impôts sont nécessaires ; la meilleure manière de les lever est celle qui facilite davantage le
travail et le commerce. Citation de Voltaire ; Les dialogues et entretiens philosophique(1763

Les impôts sont la prime d'assurance que les peuples donnent aux gouvernements pour tous les
maux dont ils doivent les préserver, et tout le bien qu'ils peuvent leur faire.
Citation de Louis de Bonald ; Les pensées sur divers sujets (1817)

L’ordre économique mondial est caractérisé par la mondialisation, la financiarisation le


développement de nouvelles technologies des informations et de communications, la concurrence
acharnée ainsi que l’instabilité de l’environnement face à ces mutations

Tous les pays doivent mettre en place des choix stratégiques pour réaliser des chantiers
structurants pour assurer leur compétitivité a l’échelle mondiale en effet le financement de ces
projets nécessite des ressources provenant de la dette publique, des subventions ou bien de la
fiscalité.

La fiscalité constitue un instrument indispensable pour financer les investissements publics des
Etats et elle joue un rôle primordiale dans l’amélioration du bien être des individus.

Les pays en développement sont conscients que pour bâtir une économie prospère, attirer les
entreprises, créer des emplois et éradiquer la pauvreté, ils doivent renforcer leurs capacités,
étoffer leurs infrastructures, lutter contre la corruption et instaurer des systèmes financiers
transparents. Ils doivent aussi, à l’échelle mondiale, combattre les flux financiers illégaux et
réduire l’impact des paradis fiscaux, afin de préserver leurs ressources qui sont déjà limitées.
Les recettes fiscales jouent un rôle crucial pour atteindre ces objectifs Un cadre budgétaire
stable et prévisible favorise la croissance et, à plus long terme, réduit la dépendance envers
l’aide au développement. La fiscalité est aussi liée à la « bonne gouvernance », car les systèmes
fiscaux sont un vecteur d’amélioration des relations entre l’État et la société, et de renforcement
de la responsabilité à l’égard des citoyens. En d’autres termes, déterminer comment prélever
l’impôt est aussi important que de savoir combien il rapporte. En outre, les réformes engagées
dans l’administration fiscale inspirent parfois des réformes dans d’autres domaines du secteur
public. Une bonne chose pour les pays en développement qui souhaitent relancer leur processus
de réforme.
Nous distinguons entre plusieurs fiscalité notamment selon l’acteur concerne en
distinguant entre la fiscalité de l’État , fiscalité locale ou selon la nature d’activité en
séparant entre la fiscalité bancaire ,fiscalité des opérations financières, fiscalité immobilière,
cette dernière constituera l’objet de notre sujet de recherche et spécialement la fiscalité
d’acquisition en réalisant une étude comparative entre la France et la Tunisie concernant les
différents impôts ;taxes droits d enregistrements qu’incombe à un acheteur de payer lors de
l’acquisition immobilière

LA fiscalité française présente les grandes lignes du système fiscal français. Il convient au
préalable de définir la place de la fiscalité dans l'ensemble des prélèvements obligatoires,
puis de resituer la fiscalité dans l'ordre juridique français.– DÉFINITION DE L'IMPÔT PAR
RAPPORT AUX AUTRES PRÉLÈVEMENTS OBLIGATOIRES Les prélèvements obligatoires
comprennent les impôts, les redevances pour services rendus, les droits de douane et les
cotisations sociales. Les impôts sont des prestations pécuniaires mises à la charge des
personnes physiques et morales en fonction de leurs capacités contributives et sans
contrepartie déterminée en vue de la couverture des dépenses publiques et de la réalisation
d'objectifs économiques et sociaux fixés par la puissance publique. Les redevances pour
services rendus, dues en cas d'utilisation de certains services publics ou en contrepartie du
droit de les utiliser, sont également des prélèvements obligatoires. Elles ne constituent
toutefois pas des impôts à proprement parler, dès lors qu'elles donnent droit à des
contreparties. Quant aux droits de douane, ils se distinguent des impôts en raison de leur
caractère économique, leur objet étant de protéger le marché intérieur. Enfin, en dépit de
leur caractère obligatoire, les cotisations sociales ne sont pas des impôts dans la mesure où
elles sont perçues dans un but déterminé la protection sociale - et où le versement de
prestations en constitue la contrepartie.

La nécessité de l'impôt est affirmée par l'article 13 de la Déclaration des droits de l'homme
et du citoyen du 26 août 1789 : « Pour l’entretien de la force publique, et pour les dépenses
d’administration, une contribution commune est indispensable ». Le même article pose le
principe d’égale répartition « entre tous les citoyens, en raison de leurs facultés ». L'article
14 de la Déclaration dispose que les citoyens ont le droit de constater, par eux-mêmes ou
par leurs représentants, « la nécessité de la contribution publique, de la consentir librement,
d'en suivre l'emploi et d'en déterminer la quotité, l'assiette, le recouvrement et la durée »

L’ancien système fiscal était caractérisé par sa complexité et notamment par son
incohérence et son inadaptation avec un environnement politique, économique et social qui
ne cesse d'évoluer dans le temps. En effet, les textes qui ont défini ce système sont
éparpillés dont, essentiellement, celui de I ‘impôt sur le revenu des valeurs mobilières qui
date de 1918 et de I ‘impôt sur les revenus des capitaux mobiliers qui date de 191 9. La
complexité du système est due aux impositions cédulaires applicables aux personnes
physiques c'est-à-dire que chaque catégorie de revenu est imposable à un impôt cédulaire
ou catégoriel. Tel est le cas de I ‘impôt sur les bénéfices industriels et commerciaux, de I
‘impôt sur les professions non commerciales, de I ‘impôt sur les traitements et salaires, etc.
En sus de ces impôts cédulaires, un impôt général de superposition appelé "la contribution
personnelle de I ‘État" (C.P.E) s'applique au revenu des contribuables

A propos des tarifs, il suffit de rappeler que les taux des impôts cédulaires varient entre O
à 20% et que le taux élevé du barème de la CPE atteint 68% alors que celui des activités
industrielles et commerciales des personnes morales s'élève respectivement à 48% et à 54%
en tenant compte de la contribution de la solidarité qui est estimée à 10% de I ‘impôt sur les
bénéfices.

Réforme fiscale est, de toute évidence, un des principaux mécanismes mis en place pour
garantir le succès du passage de I ‘économie tunisienne d'une économie régulée à une
économie de marché. La fiscalité, processus par lequel les pouvoirs publics s'assurent des
fonds prélevés par voie obligatoire afin de payer les dépenses publiques, constitue un
moyen important de l'intervention de I ‘État en matière de développement économique et
sociale. A cet égard, la réforme fiscale a pour objectifs : > La redistribution le plus
équitablement possible de la charge fiscale; > La stimulation de la production; P L'équilibre
des finances publiques; > La baisse des taux d'imposition; > L'élargissement de l'assiette
fiscale; > L'amélioration de rendement du système fiscal; > La réorganisation des modes de
tel passage nécessite une période transitoire, ce qui explique l'exécution progressive de la
réforme fiscale', tout en recherchant le maximum d'efficacité et d'équité. Elle a été articulée
autour de quatre principaux axes : 9 l'institution de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) en
remplacement des taxes sur les chiffres d'affaires (TP, TC et TPS) et l'aménagements des
autres taxes indirectes; 9 I ‘institution de l'impôt unique sur les revenus des personnes
physique en remplacement des impôts cédulaires et de I ‘impôt général de superposition (la
CPE) et I ‘aménagement de l'imposition des bénéfices distribués et des revenus des capitaux
mobiliers; 9 l'ajustement des droits de douane; 3 le renforcement des ressources fiscales
des collectivités publiques locales. 1.2.1 .Les impositions directes La loi no 89-1 14 du 30
décembre 1989 a apporté les principales innovations caractérisant la fiscalité directe des
personnes physiques et morales. La nouvelle réforme vieil remplacer un système complexe
et lourd constitué des impôts cédulaires par catégorie de revenus, coiffés par un impôt
général de superposition (CPE). De même, I ‘ancien système est caractérisé par l'existence
des taux d'imposition, jugés, très élevés dont les textes sont dépassés par les modifications
économiques et sociales. La fiscalité directe est largement fraudée. C'est ce qui explique
d'ailleurs la faible proportion des impôts directs, par rapport aux impôts indirects, estimée à
20% environ (voir la section II)

. De plus, la multiplication des exonérations et des changements partiels frappant la


législation en vigueur ont rendu le système d'imposition directe peu homogène et donc peu
cohérent. Dans ce contexte, la réforme de 1989 a trouvé sa place et qui a pour objectif I
‘harmonisation et la modernisation de l'imposition directe en mettant fin aux impôts
cédulaires et de la contribution personnelle de I ‘État, pour céder la place à un nouveau
système marqué par deux impôts à caractère unique et global, l'un pour les personnes
physiques, dit impôt sur les revenus des personnes physiques ([RPP) et l'autre pour les
sociétés, dit impôt sur les sociétés (1s).

Le contexte international pose de nouveaux défis également. La plupart des États évitent
aujourd’hui de taxer les échanges, ce qui amoindrit les recettes publiques (les pays africains
tirent plus de 40 % de leurs recettes des taxes sur les échanges). Trouver le juste équilibre
entre un régime fiscal attractif pour l’investissement et la croissance et des recettes
suffisantes pour financer les dépenses publiques est un dilemme majeur.

Entant qu’instrument fondamental de la politique du développement de l’investissement


de tout État la fiscalité d’acquisition immobilière représente- t-elle des convergences et des
divergences entre les deux pays Tunisie et France ? Et répondent-elles aux mutations
internationales ?

Pour répondre à ces questions, on va traiter dans une première partie la fiscalité
d’acquisition en France en Tunisie (Partie 1) à travers la TVA (A) et les droits
d’enregistrement ou de publicité (B) alors que dans une seconde partie, on va analyser l
impact économique fiscalité d’acquisition en Tunisie et en France en évoquant l impact
positif (A), l impact négatif (B).

Partie I : fiscalité d’acquisition immobilière en France et en Tunisie


A- Cas de la France
a) La TVA
Pour calculer le montant de la taxe sur la valeur ajoutée que doit payer l’acquéreur d’un
bien immobilier en France, on doit distinguer entre deux cas d’acquisition à savoir :

-Acquisition dans le neuf

On parle d’une acquisition de l’immobilier dans le neuf ou la vente en état futur


d’achèvement (VEFA) lorsque le terrain ou le logement a été objet de la première cession
moins de cinq ans après l’achèvement des travaux :

-TVA est égale à 20,60% incluse dans le prix de vente.

-Droits de mutation réduits aux taux de 0,06% calculé hors son prix de TVA.

-Acquisition dans l’ancien


Un bien immobilier dans l’ancien est celui qui s’existe dans le cas inverse de bien dans le
neuf, c'est-à-dire qui a dépassé cinq ans après sa première cession, dans ce cas, on trouve
plusieurs prélèvements qui s’ajoutent , qui sont les suivants :

-Taux communal égal à 1,20% du prix de vente

-Taux régional égal à 1,60% du prix de vente.

-Taux départemental de 4,2% jusqu’à 5% selon les régions.

-Prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement de 2,50 % calculé sur le montant de


la taxe i

L’acquéreur immobilier peut bénéficier de certains abattements :

Abattement de 5,5% en cas de livraison des locaux agissant sans but lucratif, ou en cas de
livraison des travaux de logements qui sont prêts à usage de résidence.

Abattement de 10% des terrains à bâtir de logements sociaux à usage lucratif.

b) Droits de publicité foncière ou d’enregistrement


Les droits d’enregistrement sont les droits relatifs à l’établissement de l’acte d’acquisition,
selon l’article 635 du Code Général des Impôts français, tous les actes qui portent sur la
transmission de propriété ou d’usufruit de biens immeubles doivent être enregistrés dans un
délia d’un mois à compter de leur date.

Ainsi, elles doivent être déclarées les mutations verbales d’immeubles, d’un droit portant
sur tout ou partie d’immeuble au service des impôts de la situation des biens.

Divers frais et débours

Il s’agit des sommes acquittées par le notaire pour le compte de son client. Ces frais et
débours servent à rémunérer les différents intervenants en charge de produire les
documents nécessaires au changement de propriété (conservateur des hypothèques,
inscription des garanties hypothécaires, frais de publication de vente, extrait du cadastre,
géomètre expert, syndic, etc...). Il y a lieu de prendre également en compte, certains frais
exceptionnels engagés, à la demande du client, comme des frais de déplacement.

B) CAS DE LA TUNISIE
Ce n’est pas un secret, les finances publiques en Tunisie sont au plus bas, c est la raison pour
laquelle les frais lies à l acquisition immobilière ont illisiblement augmenté a partir de 1 janvier 2018
a cette mesure s’ajoute l instauration d une tva à 13 % sur les ventes dans le neuf (auprès d un
promoteur) au grand dam des professions immobilier qui doivent faire face actuellement a la plus
grande crise de leur existence.

Les frais légaux sont calculé sur le TTC (double imposition) et peuvent atteindre dans certains cas 7
à 8 % de la valeur du bien notamment dans le cas de l’ancien

A noter que dans la note fiscale commune n° 5 de 2017 en cas de règlement de la vente
immobilière à 100% en devise seule due la taxe de 1 % (dite taxe CPF taxe de conservation foncière)

a)- Les personnes imposables


On déduit de l’article 1 de code de l’impôt sur le revenu des personnes physique et de l’impôt sur
les sociétés que les personnes imposable sont les personnes physiques et les personnes morales

Cet article dispose que : les textes annexés a la présente loi est relatif à l imposition des revenus et
des bénéfices des personnes physiques et des personnes morales sont réunis sur le titre (code de l
impôt sur le revenu des personnes physiques et de l impôt sur les sociétés.

b- La territorialité
La territorialité de la fiscalité d’acquisition immobilier peut s étendre soit dans le territoire tunisien
ou en dehors de la Tunisie selon les dispositions suivants :

L’ article 2 de chapitre 1 (impôt sur le revenu des personnes physiques) dispose que : sous réserve
des dispositions des conventions international et des accords particuliers l impôt sur le revenu est du
au 1 janvier de chaque année par toute personne physique ayant une Tunisie une résidence
habituelle sur l’ensemble de ses bénéfices réalisé pendant l année précédente

On déduit de l’article 4 de code de la taxe sur la valeur ajouté que les travaux immobiliers réalisés
dans le cadre de marché ainsi que de marché sous traitance s y rapportent demeurent soumis aux
taux de 13 hors taxe sur la valeur ajouté.

L’article de 37 de code de droit d’enregistrement et de timbre dispose que les droits d


enregistrement du sur les donations et successions sont liquidés sur l immeubles et les immeubles
situés en Tunisie quel que soit le lieu de résidence du défunt ou de donateur

Les immeubles et les meubles situent en Tunisie ou à l’étranger dans le cas ou le défunt ou le
donateur est résident en Tunisie.

De l’alinéa 4 de l’article 10 de code d’enregistrement et de timbre : les actes sous seing privé
portant transmission de la propriété des biens des immeubles sont enregistrés au registre de finance
de la situation des biens.

c -Les exonérations
Exonération des droits d’enregistrement.

On déduit de l article 25 de code d enregistrement et timbre que les opérations suivant sont
exonérés de droit d’enregistrement.
Les contrats de vente de Salam conclu par les établissements de crédit

Exonération des droits d enregistrements sur les successions

La mutation des immeubles agricoles à condition que les héritiers produisent un engagement
stipulant le maintient de la propriété agricole en copropriété et son exploitation d une manière
collective durant une période de 15 ans au moins.

L’habitation principale de défunt dans la limite de 1000 m2 de superficie y compris les dépendances
bâties et non bâties

Taxes sur les immeubles bâtis calculés sur la bas de 2% du prix de référence du mètre carré
construit pour chaque catégorie d’immeuble, la superficie couverte à des taux variante de 8% à 14
%.

La taxe sur les terrains non bâtis calculé sur la valeur vénale réelle du terrain au taux de 0,3%.

Exonération de TVA

De l’article 42 de code de la taxe sur la valeur ajouté.

Exonérations de tva pour les promesses de ventes d immeuble conclus avant 1 janvier en 2018

d- TVA
Extension du champ d’application de la tva aux ventes d’immeuble d’ habitation( art 42 de code de
taxe de TVA)

A partir du 1 janvier 2018 les ventes d’immeuble à usage d’habitation autres que logement sociaux
par les promoteurs immobiliers sont soumises à la tva au taux de 13% sera relevé à 19 % à partir du 1
janvier 2020. Demeurent exonères de la tva les ventes ayant fait l objet de promesse conclues avant
le 1 janvier 2018.

Transformation des donnés en tableau

Opération concerné Taux de TVA prélevé


L’achat d’un bien immobilier 13%
Enregistrement et la taxe de la conservation foncière.

Taxe de L’enregistrement
On déduit de l article 20 et de l’article 26 jusqu’ a 55 ce qui suit

La formalité de l’enregistrement est souvent accompagnée par la perception de droits fixes,


progressifs ou proportionnels

Les principaux actes soumis à la formalité de l’enregistrement et leur régime d’enregistrement.

Vente d immeuble : 5% et certains acquisitions bénéficient de régime de faveur.


L’acquisition auprès des promoteurs immobiliers de bâtiments ou terrains aménagés pour l
exercice d activités économiques bénéficiant des dispositions du code d incitations aux
investissements ou usages d habitations

Acquisitions de lots de terrains de bâtiments aménagés conformément aux plan d’aménagement


urbain pour l’exercice d activité économiques bénéficiant des disposition du code ‘ incitation aux
investissement

Acquisitions de terrains destinés a la construction d’immeuble individuel a l’usage d’habitations et ce


dans la limite des 600 m2

Droit progressifs fixé à 1%, 2% et 3% selon la superficie de lot.

Vente de fonds de commerce : 2,5 du prix de vente

Echange d’immeuble : 2,5 la soulte soumise aux taux de 5%

Partage : 0,5 de l actif net à partage, la soulte est soumise au droit proportionne l’exigible sur les
mutations de biens

Locations d immeuble autres que ceux destinés à l’habitation et la location de fonds de commerce
1% de montant de loyer annuel.

Successions : droit variant entre 2,5% et 35 % selon le degré de parenté.

Donations : donations de bien entre ascendants et descendants et entre époux : droit fixe de 20
dinars par acte

Autres donation : droit variant entre 5% et 35% selon le degré de parenté.

Actes de société : actes de constitution de société et de groupement d’intérêt économique


d’augmentation ou de réduction de montant capital de prorogation de leur durée, de leur
transformation ou de leurs dissolution qui ne comportent pas obligation libération et transmission
de biens meubles ou immeubles entre les associes, membre et entres les associes , membres ou
autres personnes :150 dinars par acte.

Les actes et écrits précédant le procès verbal de l assemblé générale constitutive et relative a la
constitution des societé par actions ou les actes ou écrits précédent le procès verbal constatant
l’augmentation de leur capital et qui ne comportent pas obligations, libération ou transmission de
biens meubles ou immeubles entre les associes, membres ou autres personnes 20 dinars par acte

Concessions et marchés : 0,5 de la valeur totale du marché

Leasing : 20 dinars page/ copie

Remarque : il ne peut être perçu moins de 20 dinars pour l enregistrement des actes et mutations
dont les sommes et valeurs produiraient moins de 20 dinars de droit proportionnels ou de droit
progressifs.

Transformation des donnés en tableau


Le bien grevé d’imposition Taux et montant d’imposition

-Vente d immeuble 5% et certaines acquisitions bénéficient de


régime de faveur.
Vente de fonds de commerce 2,5 du prix de vente

Echange d’immeuble 2,5 la soulte soumise aux taux de 5%

Partage 2,5 de l actif net à partage, la soulte est soumise


au droit proportionne l’exigible sur les mutations
de biens

Successions droit variant entre 2,5% et 35 % selon le degré


de parenté.

Donations donations de bien entre ascendants et


descendants et entre époux : droit fixe de 20
dinars par acte

Actes de société 150 dinars par acte.

Concessions et marchés 150 dinars par acte. 0,5 de la valeur totale du


marché

Leasing 20 dinars page/ copie

La taxe de la conservation foncière :


Taxe dans le neuf (achat auprès d’un promoteur immobilier)
Ses taxes sont calculées sur la valeur TTC de bien.

Si la valeur de l’immeuble est inferieure de 200000 dinars : on fait déduction de 1% de la valeur TTC
(taxe de la conservation de la propriété foncière)

Si la valeur de bien entre 200000 et 500000 dinars : on fait déduction de 1% de le valeur TTC( taxe de
TPF) + 3% de la valeur du bien comprise entre 200000 et 500000 dinars.

Si la valeur de l’immeuble entre 500000 et 750000 dinars : on fait déduction de 1% de la valeur TTC5
TAXE TPF) + 3% sur la valeur de bien compromise.

Si la valeur de l’immeuble entre 750000 et 1000000 de dinars : on fait déduction de 2% sur la avaleur
totale du bien depuis le premier dinar.
Si la valeur de l immeuble dépasse 1000000 : on fait déduction de 4% sur la valeur totale du bien
depuis dinar tunisien.

Transformation des donnés en tableau

Valeur de l’immeuble Le taux grevé

Si la valeur de l’immeuble est inferieure de on fait déduction de 1% de la valeur TTC (taxe de


200000 dinars la conservation de la propriété foncière)

Si la valeur de bien entre 200000 et 500000 on fait déduction de 1% de le valeur TTC( taxe de
dinars TPF) + 3% de la valeur du bien comprise entre
200000 et 500000 dinars.

Si la valeur de l’immeuble entre 500000 et on fait déduction de 1% de la valeur TTC5 TAXE


750000 dinars TPF) + 3% sur la valeur de bien compromise.

Si la valeur de l’immeuble entre 750000 et on fait déduction de 2% sur la valeur totale du


1000000 de dinars bien depuis le premier dinar.

Si la valeur de l immeuble dépasse 1000000 on fait déduction de 4% sur la valeur totale du


bien depuis dinar tunisien.

Taxes dans l’ancien (achat auprès d’un particulier)

Si la valeur de l’immeuble est moins de 500000 dinars : on fait déduction de 1% (taxe CPF sur la
valeur de bien + 5% sur la valeur totale.

Si la valeur de bien dépasse 500000 : on fait déduction de 1% (taxe TPF) sur la valeur de bien + 5 %
de la valeur compris + 2% sur la valeur totale dés le premier dinar tunisien.

Les taxes sont calculées sur la valeur nette du bien

La valeur de l’immeuble La taxe perçue


Si la valeur de l’immeuble est moins de 500000 on fait déduction de 1% (taxe CPF sur la valeur
dinars de bien + 5% sur la valeur totale.

Si la valeur de bien dépasse 500000 on fait déduction de 1% (taxe TPF) sur la valeur
de bien + 5 % de la valeur compris + 2% sur la
valeur totale dés le premier dinar tunisien.
Partie II : Impact économique de la fiscalité immobilière en France et en
Tunisie.

A) Impacte positif
En France, le secteur immobilier connaît un développement considérable. Les transactions
immobilières ont atteint leur record en 2016 et maintiennent encore la tendance cette
année-ci, grâce à des taux de crédits relativement bas. En outre, les constructions de
logements sont aussi encouragées par le dispositif Pinel qui a été prolongé jusqu’à fin
décembre prochaine.

L’année 2016 a été marquée par une progression importante du marché de l’immobilier. En
effet, les taux de prêts immobiliers n’ont jamais été aussi bas depuis les vingt dernières
années. En plus, le prêt à taux zéro lancé par l’État a favorisé les acquisitions de logements.

Par ailleurs, un leader mondial de l'audit et des services professionnels a publié une étude
selon laquelle la France est l’un des pays le plus constructeurs d’immobiliers actuellement,
ce qui est bénéfique pour l’économie du pays.

B) Impact négatif

à l’opposé en Tunisie, La Loi de finances 2018 vient d’être adoptée apportant de nouvelles
taxations et charges pour tous les contribuables, personnes physiques ou morales. Parmi
elles, l’instauration d’une taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 13% sur les ventes de
logements par les promoteurs immobiliers (à l’exception des logements sociaux), et qui
passera à 19% à partir du 1er janvier 2020 (art.44). Les ventes et promesses de vente
conclues au plus tard le 31 décembre 2017 en sont exonérées.

Certes, cette nouvelle taxation sera payée par les acheteurs, les sociétés n’étant que des
collecteurs de TVA, mais elle a créé la colère des promoteurs immobiliers, qui vivent déjà un
calvaire à cause d’une conjoncture difficile : le pouvoir d’achat de leurs clients étant touché
de plein fouet. Un pouvoir d’achat qui sera sinistré davantage avec les diverses
augmentations en droits, taxes et impôts décidées par la Loi de finances 2018, majorées par
les répercussions des hausses décidées pour les sociétés qui bien sûr auront un impact sur
les prix des biens et services qu’elles offrent.

Depuis la révolution, ce secteur est confronté à une hausse de ses coûts globaux, qui va se
creuser davantage avec la hausse de l’inflation, le glissement du dinar et l’augmentation des
prix de plusieurs intrants, vu les dernières hausses décidées par la LF 2018. Ces dernières
années, tous les prix se sont envolés : ceux des matières premières, des terrains, des
salaires, ceux des prestataires de services privés et publics, le tout accouplé à un manque
flagrant d’ouvriers qualifiés. A ceci, s’ajoute un laxisme de l’administration tunisienne et des
retards cumulés liés à l’obtention des différentes autorisations et permis (PV de recollement,
permis de bâtir, …) ou liés aux retards causés par les prestataires de services publics (STEG,
SONEDE, municipalités, gouvernorats, ONAS, Protection civile, etc.).

En outre, les promoteurs immobiliers se retrouvent confrontés à la rareté et la cherté des


terrains constructibles, le terrain représentant jusqu’à 50% du coût final du projet. Certains
promoteurs dénoncent, d’ailleurs, l’absence de l'Agence foncière de l'habitat (AFH), qui ne
joue pas son rôle en leur proposant de nouveaux lotissements.

En parallèle, il y a un renchérissement et une difficulté d’accès aux crédits rendant


l’acquisition de biens immobiliers encore plus difficile, alors que le revenu locatif pour les
investisseurs en biens immobiliers ne permet plus d’amortir le bien dans les délais.

Tout ceci a fait flamber les prix de l’immobilier. Et cette nouvelle taxation représente une
très mauvaise nouvelle pour les promoteurs qui peinent déjà à s’en sortir : un coup de
massue !

Les droits d’enregistrement imposés dans la Loi de finances 2017 avaient impacté leurs
ventes. Imposer une TVA représente, pour eux, une double taxation qu’ils ne comprennent
pas. Pour eux, cette nouvelle taxation est synonyme de baisse de leurs chiffres d’affaires, et
donc qui se matérialisera par un manque à gagner pour les caisses de l’Etat, en termes de
droits d’enregistrement, d’impôts sur les revenus et d’impôts sur les bénéfices. Ils
s’interrogent sur l’efficacité d’une telle mesure et sur son rendement.

Pire, cette nouvelle mesure pourrait créer une injustice sociale : Ainsi, deux voisins dans un
immeuble, l’un qui aurait acheté le 31 décembre 2017 et l’autre qui aurait acheté le
1er janvier 2018, vont payer deux sommes totalement différentes (des milliers de dinars en
plus) pour deux biens similaires en tout point, ce qui est une véritable aberration en termes
d’équité entre citoyens !

13% de TVA sur l’achat d’un bien immobilier est une somme conséquente pour un ménage
tunisien. Pour faire une petite simulation, un logement qui coûterait 200.000 dinars,
l’acquéreur devra payer en plus 1% en droit d’enregistrement (soit 2.000 dinars) et une TVA
de 13% (soit 26.000 dinars). Le coût global du bien passera, donc, de 200.000 dinars à
228.000 dinars, ce qui n’est pas négligeable.

L’aberration est que l’imposition de ces 13% de TVA est en totale contradiction avec la
politique de l’Etat, qui veut aider les Tunisiens à acquérir leurs logements. En effet, le
gouvernement avait mis en place en 2017 un nouveau programme Premier Logement,

Avec cette nouvelle taxe, l’Etat n’est-il pas en train de prendre d’une main ce qu’il a donné
de l’autre ! Comment aider les ménages tunisiens à acquérir leurs biens avec toutes les
hausses ou nouvelles taxions qu’imposent la Loi de finances 2018 (des hausses de prix qui
toucheront notamment l’alimentaire, l’habillement et chaussure ainsi que les véhicules). Le
ménage tunisien pourrait-il joindre les bouts ?

Pour l’instant, les promoteurs se disent pour l’élargissement de la base d’imposition mais
pas d’une manière improvisée. Ils appellent à ce que la nouvelle TVA ne touche que les
promotions immobilières qui vont démarrer en 2018. Ils sont même prêts pour accepter une
TVA de 7% sur les biens qui seront achevés en 2018. Ils revendiquent, par contre, qu’aucune
TVA ne soit imposée sur les logements déjà finis ou qui le sont presque.

Les promoteurs demandent aussi la libéralisation du marché et de permettre aux étrangers


d’acquérir des biens en Tunisie, sans le permis du gouverneur, ou au moins qu’il soit imposé
aux logements au-dessous d’un certain montant pour ne pas concurrencer les Tunisiens. Ceci
permettra des entrées en devise à l’Etat, qui en a grand besoin en cette période difficile.

Certes la nouvelle TVA de 13% sur la vente d’un logement est un coup dur pour le secteur
sinistré de la promotion immobilière, mais c’est un véritable poignard dans le dos des
Tunisiens qui rêvaient d’acquérir un bien, un chez-soi où ils pouvaient réunir leurs familles et
penser à un avenir meilleur. Un rêve bien loin, avec toute cette pression fiscale que subit le
citoyen lambda et qui devient insupportable !

Conclusion :
Même si la fiscalité immobilière en France n est pas connu comme la plus attractive de monde la
France reste l une des plus belles destinations touristiques et d investissement immobilière soit pour
les français ou les étrangers

De plus, Le secteur immobilière en Tunisie passe par une mauvaise plusieurs de leur client ajournent
voire même annulent leur gros investissement tel que l achat de bien immobilière soit ils ne sont plus
capable de s engager financièrement soit ils ont peur de devenir la cible de service fiscal
Bibliographie :

Lois et règlements :

-Code Général des Impôts français.

-Code de l’Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques et de l’Impôt sur les Sociétés
tunisien.

-Code de droit d’enregistrement et de timbre tunisien

-Code de taxe sur la valeur ajouté tunisien

Web graphie :

http://allobledi.tn

www.cabinet-roche.com

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