CURSO PRÁCTICA DE LA USUCAPIÓN EN EL CÓDIGO CIVIL Y

COMERCIAL.

MODULO IV
TEMARIO:
APLICACIÓN PRÁCTICA. MODELOS
La demanda de usucapión aplicando el Código Civil y Comercial
Usucapión Veinteañal o Prescripción Larga
Procedimiento
Requisitos para iniciar el juicio de usucapión
Partes en el juicio demandante y demandado
Pruebas. El pago de los impuestos. Los testigos
Competencia
La sentencia
Inscripción registral del Dominio
Costas
Honorarios
MODELOS
a) Promueve demanda de usucapión. Adquisición de dominio por usucapión.
Posesión veinteañal. Desconocimiento total del domicilio del dueño
b) Contestación de la demanda alegando propiedad del inmueble. Negación de
abandono total de la propiedad
c) Modelo. Promueve demanda por usucapión veinteañal
d) Modelo de cancelación de dominio por reconocimiento de usucapión en
proceso de mediación ley 26.589
e) Modelo de registración de título por usucapión
1) Introducción
2) Instructivo n° 11 del Registro de la Propiedad
3) Registración
4) Tratamiento impositivo
5) Modelo de escritura
f) Modelos de edicto de prescripción adquisitiva
1) Modelo I
2) Modelo II
g) Modelo. Inicia demanda por prescripción adquisitiva

APLICACION PRACTICA. MODELOS

LA DEMANDA DE USUCAPIÓN APLICANDO EL CÓDIGO CIVIL V

COMERCIAL
• La usucapión es un término jurídico que indica un modo de adquirir la
propiedad por el transcurso del tiempo. Esta adquisición se lleva a cabo
mediante una posesión continuada durante el tiempo que exige la ley, Si no
existe justo título o buena fe, el plazo es de veinte años. No puede invocarse
contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su inscripción, ni la mala
fe de su posesión y de 10 años con justo título.
• La demanda que pretende la usucapión del inmueble debe sustanciarse
con quien resulte titular de dominio o quienes acrediten ser sus sucesores y su
objeto lo constituye el logro de una declaración judicial que reconozca operada
en favor del o de los accionantes la prescripción respecto del bien en cuestión
como uno de los modos que el Código Civil y Comercial regula para adquirir el
dominio.

Usucapión Veinteañal o Prescripción Larga

La prescripción adquisitiva “larga”, o extraordinaria, como la contemplada en
el régimen del Código derogado, es un modo de adquirir derechos reales por
medio de la posesión continuada en el tiempo de cosas que, en este caso, no
le pertenecen al poseedor.

Expresa el precepto que esta prescripción para adquirir no requiere ni justo

título ni buena fe. De manera que basta el carácter de poseedor para
peticionar el reconocimiento de la adquisición operada.
Se trata de la mala fe admitida por el Código Civil y Comercial, es decir, mala
fe en la posesión significa, no mas ni menos que eso y nada mas. No se trata
de actos delictivos, se trata de saberse sin derecho a poseer y sin embargo se
posee. No se trata del uso de la fuerza para mantenerse en la posesión, se
trata de la posesión pacífica.

La posesión debe ser sostensible y continua. En el nuevo código se elimina la

exigencia de que sea pacífica y sin vicios, en tanto la calificación de la posesión
ya no tendrá importancia. Teniendo en cuenta que el art. 1930 presume la
continuidad, la prueba de ser discontinua la posesión estará a cargo de quien
la afirme.

Procedimiento
El Código Civil y Comercial no tiene normas de procedimiento para la
adquisición del dominio por medio de la prescripción adquisitiva, son los
Códigos de Procedimientos los que regulan los pasos procesales que conducen
a la sentencia declarativa del derecho al dominio o, como se guste,
“propiedad” No obstante ello, nada impedía al codificador decidir un
procedimiento determinado, puesto que, como sostiene la jurisprudencia, el
derecho que tienen las provincias de dictar sus propios Códigos Procesales, no
impiden que, a los efectos de asegurar un correcto resultado en la aplicación
de la ley sustancial, deba seguirse un procedimiento establecido en las leyes
de fondo.

Vale decir: que muchas veces nos vemos en la situación de tener que admitir
que no pueda reglamentarse por las provincias el procedimiento a seguir,
sencillamente por cuanto, un determinado procedimiento, es el absolutamente
necesario para que la ley se cumpla.
El procedimiento uniforme debe respetarse conforme a la ley 14.159 de
Catastro Métrico Parcelario modificada por Decreto/Ley 5756/1958 y las
nuevas disposiciones del Código Civil y Comercial.

Requisitos para iniciar el juicio de usucapión

1) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien
resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del catastro,
Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble,
cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la demanda. Si
no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al tiempo de
promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos de
procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas;

2) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por

profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la
hubiere en la jurisdicción;

3) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse

exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por
parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los
recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión;

4) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con

el representante legal de la Nación, de la provincia o de la municipalidad a
quien afecte la demanda.

5) Iniciado el trámite, se solicitan informes a distintas reparticiones

públicas, se ordena la publicación de edictos, y se coloca un cartel en la
propiedad con las referencias necesarias acerca de la existencia del juicio, en
en lugar del inmueble visible desde el principal camino de acceso.

6) Se debe señalar que la adquisición de la propiedad se realiza por el solo

transcurso del tiempo de la posesión, el juicio de usucapión tiene efectos
declarativos y tiene como fin poder inscribir la titularidad del inmueble a
nombre del poseedor.

Partes en el juicio demandante y demandado

La demanda que pretende la usucapión del inmueble debe sustanciarse con
quien resulte titular de dominio o quienes acrediten ser sus sucesores y su
objeto lo constituye el logro de una declaración judicial que reconozca operada
en favor del o de los accionantes la prescripción respecto del bien en cuestión
como uno de los modos que el Código Civil y Comercial estatuye para adquirir
el dominio.
Conforme se advierte de la norma de referencia, demandante puede ser
únicamente el poseedor, de buena o de mala fe y demandado no el titular del
derecho real, sino quien figure como titular en el Registro de la Propiedad
Inmueble y en la ley catastral, catastral respectiva, debiendo sanearse con la
demanda, la reciprocidad o correspondencia entre lo que figura como titular de
derecho en uno y otro Registro, puesto que, se debe acompañar, como dice la
ley, el plano de mensura correspondiente, y ello obedece a que la Dirección de
Catastro, y los Catastros Provinciales, que tienen por objeto delimitar
claramente, la superficie de los terrenos, y sus titulares y a aquellos con
pretensos derechos a usucapir, para que presentando el plano de mensura se
conozca e individualice concretamente la superficie a usucapir y contra quien
debe dirigirse la acción usucapiente.

Propietario desconocido Cuando de los informes respectivos no surge quién es

el titular de dominio y no aparecen comprometidos intereses fiscales o
municipales, en este caso se debe proceder en la forma que los códigos de
procedimiento señalan para la citación de personas desconocidas.

Pruebas
1) El pago de los impuestos
Es tenido como especial medio de prueba, pero, como elemento demostrativo
de la posesión y su continuidad, el pago de impuestos de una sola vez, o la
entrada á un plan de pagos o moratoria, no es demostrativo de la posesión por
el curso del tiempo. Hay aquí un error sustancial de parte de muchas
personas.

2) Los testigos
Testigos, (aunque está única prueba no será suficiente). Los mismos deberán
dar fe de haber visto habitando tal inmueble del tiempo que la ley marca, y
todo lo que pueda agregar en relación a lo que esta persona ha efectuado en
el mismo.
Expresa el Jurista Juan Carlos Muse Generch: Si bien la ley refiere a que no
será admisible únicamente la prueba testimonial, no es menos cierto que es
admisible dicha prueba, en comprobación con otras. Los ejemplos de posesión,
que tiene el Código Civil derogado, como por ejemplo, la plantación, pueden
involucrar 3 medios de prueba: el señor X, plantó un árbol, el árbol está, que
es materia de pericia química, luego la pericia química demuestra la
antigüedad, y resulta ser que, dicha antigüedad, es de mas de 20 años, los
testigos dice que vieron al señor X plantar el árbol, con lo cual tenemos 3
elementos de prueba: la plantación del árbol acreditada con testigos, y la
pericia que acredita su antigüedad: mas de 20 años.
Han habido en este sentido algunos fraudes en los tribunales, con
declaraciones falsas y árboles transplantados, pero eso, es harina de otro
costal, la cuestión es la posesión continuada, y ella puede demostrarse, por
ejemplo, mediante estos medios de prueba. La plantación es un ejemplo típico
de posesión.
El Código Civil Comercial regula los actos posesorios en varios de sus artículos:
Art. 1962 - Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble
construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su
valor. Si es de mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los
materiales pertenecen al dueño del inmueble, quien debe indemnizar el mayor
valor adquirido. Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede
exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su costa, a menos que la
diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los
materiales y el trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización
del valor del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo
o materiales ajenos en inmueble ajeno, quien efectúa el trabajo o quien
provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del inmueble,
pero puede exigirle lo que deba al tercero. El art. 1928 expresa: Constituyen
actos posesorios sobre la cosa los siguientes: su cultura, percepción de frutos,
amojonamiento o impresión de signos materiales, mejora, exclusión de
terceros y, en general, su apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.

Competencia
Para iniciar juicio de usucapión, será competente el juez civil del lugar donde
se encuentre ubicado el inmueble. La competencia la fijan los Códigos
Procesales de cada provincia; el de la Nación que en su art. 5o expresa:
“Art. 5o - La competencia se determinará por la naturaleza de las pretensiones
deducidas en la demanda y no por las defensas opuestas por el demandado.
Con excepción de los casos de prórroga expresa o tácita, cuando procediere, y
sin perjuicio de las reglas especiales contenidas en este Código y en otras
leyes, será juez competente:
1) Cuando se ejerciten acciones reales sobre bienes inmuebles, el del lugar
donde esté situada lo cosa litigiosa. Si éstas fuesen varias, o una sola pero
situada en diferentes jurisdicciones judiciales, será el del lugar de cualquiera
de ellas o de alguna de sus partes, siempre que allí tenga su domicilio el
demandado. No concurriendo tal circunstancia, será el del lugar en que esté
situada cualquiera de ellas, a elección del actor.
La misma regla regirá respecto de las acciones posesorias, interdictos,
restricción y límites del dominio, medianería, declarativa de la prescripción
adquisitiva, mensura y deslinde y división de condominio.”

La sentencia
Expresa el Jurista Ornar Diez Solimine, que el dominio se adquiere por la
prescripción, no por la sentencia. Correlativamente, el anterior propietario
pierde su derecho, porque otra persona ha poseído el inmueble durante el
término y bajo las condiciones legales, y no simplemente porque ha dejado de
ejercerlo, ya que el dominio es perpetuo y consiguientemente, inextinguible
por el no uso (art. 1942, CCyC).
Reunidos los requisitos de admisibilidad y fundabilidad de la pretensión, el juez
debe dictar sentencia declarando adquirido el dominio por el actor respecto del
inmueble de que se trate y rodeando la correspondiente inscripción en el
Registro de la Propiedad, así como la cancelación del anterior si existiere.
Dicha sentencia, en razón de configurar el acto conclusivo de un proceso
contradictorio y plenario, posee eficacia de cosa juzgada en sentido material,
importando un obstáculo a la admisibilidad de la eventual pretensión relativa
al dominio del inmueble que pudiere interponer el anterior propietario.
Asimismo, a partir de la fecha de su inscripción en el Registro de la Propiedad,
la sentencia tiene efectos erga omnes.
La sentencia podrá ser objeto del recurso de apelación,que se concederá
libremente y con efecto suspensivo (art. 243, CPCCN), aclarando que “el
recurso de apelación comprende el de nulidad por defectos de la sentencia”
(art. 253, CPCCN).

Inscripción registral del Dominio

La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar inscribir el dominio en
el Registro de la Propiedad Inmueble a nombre del usucapiente y
correlativamente, disponer la extinción de la inscripción anterior.
El título acordado por la sentencia se proyecta estrictamente sobre el inmueble
usucapido, en base a las constancias que emergen del plano de mensura. En
consecuencia, si la posesión hubiera abarcado una extensión mayor a la
comprendida en la sentencia, respecto del excedente, no habrá título, y al
interesado no le quedará otra alternativa que promover una nueva acción. Por
ello la ley exige acompañar el plano de mensura y el informe de dominio con el
inicio de la demanda, para verificar tempranamente este tipo de desajustes y
peticionar en consecuencia.

Costas
El juez está facultado a eximir total o parcialmente de las costas al litigante
vencido, siempre que encontrare mérito para ello, con tal que lo exprese en su
pronunciamiento bajo pena de nulidad como lo expresa el art. 68 del Código
Procesal Civil y Comercial.

Honorarios
Los honorarios, en el orden nacional este regulado por la Ley 21.839 de
Aranceles y Honorarios de Abogados y Procuradores no regula específicamente
este tipo de proceso, por lo cual serán fijados de acuerdo con las pautas
establecidas por los arts. 6o a 9o y 14 de la ley. Sin embargo, como el monto
del proceso estará dado por el valor del inmueble usucapido, rige el art. 23 de
la ley mencionada y, si no existe conformidad entre el profesional y el obligado
al pago acerca de aquel valor, será determinado por un perito tasador de
oficio, designado a tal efecto.

MODELOS DE APLICACIÓN PRÁCTICA

Promueve demanda de usucapión. Adquisición de dominio por

usucapión. Posesión veinteañal. Desconocimiento total del domicilio
del dueño
Señor Juez:

por derecho propio, con domicilio real en , de la Ciudad

Autónoma de Buenos Aires, con el patrocinio letrado del Dr. inscripto
en el T°. ... .., F° , CPACF, CUIT
,Monotributista/Responsable Inscripto, Dirección de correo electrónico: ,
Tel: , constituyendo domicilio legal en P.B. de la misma Ciudad a V.S.
me presento y respetuosamente digo:
Que vengo por el presente a promover formal demanda de ADQUISICIÓN DE
DOMINIO POR USUCAPIÓN contra y/o propietarios del inmueble ubicado
en (hoy ) en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,
individualizado según datos de catastro como Circunscripción: Sección .
.Manzana . . Parcela.. . Partida Inmobiliaria . .. con una superficie de m2.
El dominio del inmueble que se pretende usucapir se encuentra anotado en el
Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, bajo el folio
En mérito a la documentación que se adjunta y se glosara en autos, prueba
que se producirá, el derecho invocado y hechos que se acreditaran, solicito se
haga lugar a esta demanda en todas sus partes y como consecuencia de ello
se ordene la cancelación de la inscripción citada y se impongan costas a los
demandados.

II.-ANTECEDENTES DE DOMINIO Y DESCRIPCIÓN DEL BIEN

De acuerdo al título el inmueble se designa como parcela .... de la manzana
.... con frente a la calle ...... (hoy ) entre las calles y de la
Ciudad Autónoma de Buenos Aires; mide ....... metros de frente a la calle ,
por ; ; .;..... metros de fondo, o sea una superficie total de
metros cuadrados.
De acuerdo con el certificado de dominio que se adjunta la titularidad del
inmueble se encuentra a nombre de ... . desde el año
El inmueble se encuentra perfectamente deslindado y medido en el plano de
posesión que realizara por intermedio del agrimensor , que está
identificado con el número que se adjunta al presente.

III.- HECHOS QUE ACREDITAN LA POSESIÓN CON ÁNIMO DE DUEÑO

El inmueble objeto de este juicio lo ocupo desde aproximadamente el año
1990.
Durante la década de 1980 a 1990 viví con mi familia en el inmueble lindero al
que actualmente ocupo y pretendo usucapir.
Ante el abandono en que se encontraba el lote comencé a cultivar la tierra en
la cual sembraba y cosechaba legumbres y hortalizas exteriorizando así mi
posesión con ánimo de dueño.
Aproximadamente en el año 1980 comienzo a construir un galpón y su
respectivo acceso desde la calle con el objeto de destinarlo a guardar
herramientas y distintos objetos de mi propiedad, acreditando de esta forma la
exteriorización de los actos materiales que demostraban la posesión del
inmueble.
Mas adelante durante le año 1992 y 1995, realizo los primeros trabajos en
cuanto a la colocación de bases y cimientos en lo que luego sería mi vivienda
permanente.
De esta forma y con grandes sacrificios propios y de su familia el suscripto fue
construyendo su casa en el lote objeto de esta usucapión hasta su total
finalización, a la que se arribó luego de aproximadamente cinco años.
En 1996 solicité la conexión de energía eléctrica a EDE- SUR que tramitó por
expediente n° acompañándose los correspondientes recibos que así lo
demuestran.
En 1999 se abonaron los impuestos y Tasas Municipales que se adeudaban
sobre el inmueble en los últimos nueve años y a partir de esa fecha se fueron
abonando en forma regular a cada vencimiento. Se adjuntan los recibos
correspondientes.
De igual modo aboné a partir del año 2000 el Impuesto Inmobiliario
acompañándose los recibos que así lo acreditan.
Todos estos pagos fueron realizados con ánimo de dueño y durante las mismas
fechas que indican los mismos, con lo cual se acredita fehacientemente el
animus domini, fue realizado en forma continua e ininterrumpida a través de
mas de veinte años, razón por la cual oportunamente se deberá hacer lugar a
la presente acción.

IV- DILIGENCIAS PARA DETERMINAR EL DOMICILIO DE LOS DEMANDADOS

Como ignoro el domicilio de la demandada y cualquier dato tendiente a
localizarlo, de acuerdo con lo dispuesto por el art. 681 del Código Procesal*,
solicito se libren los pedidos de informes allí indicados, para con su resultado
determinar si deben ser citados por edictos.
Para el diligenciamiento de los mismos deberá autorizarse al suscripto.

* Art, 681, CPCC: Traslado. Informe sobre domicilio. De la demanda se

dará traslado al propietario, o al Fiscal de Estado o municipalidad, en
su caso. Cuando se ignore el domicilio del propietario, se requerirán
informes de la secretaría electoral y delegaciones locales de policía y
correos con relación al último domicilio conocido o supuesto del
demandado. De dar resultado negativo se lo citará por edictos por diez
días en el Boletín Judicial y en un diario de la zona, previniéndosele
que si no se presenta y contesta la demanda, se le nombrará defensor
al de ausentes en turno. Serán citados, además, quienes se consideren
con derecho sobre el inmueble.

V- CUMPLIMIENTO DE LOS RECAUDOS DEL ART. 679 DEL CÓDIGO PROCESAL

Con el plano confeccionado por el agrimensor , y registrado con el n° , se ha
dado cumplimiento al requisito exigido por el art. 679, inc. 3 del CPCC.
En lo que atañe al informe requerido por el inc. 2 se acompaña certificado
expedido por el Registro de la Propiedad de la Capital Federal, en el que pese
haberse solicitado para el juicio de usucapión y lo determinado por la norma
procesal pertinente, no informa sobre los datos personales de los titulares de
dominio.
A efectos de suplir la deficiencia informativa apuntada, como así también para
cumplir con la norma legal citada, solicito se ordene oficio al Registro de la
Propiedad de la Capital Federal, para que informe sobre los datos que omitió
proporcionar.

VI.- PRUEBA
Como prueba de los hechos invocados ofrezco las siguientes medidas:
a) DOCUMENTAL: Se acompaña la siguiente documentación: plano
posesorio; catorce comprobantes de compra de materiales; libreta de
enrolamiento; fotocopia del documento nacional de identidad; cincuenta
comprobantes de pago de Aguas Argentinas; setenta y nueve facturas de
EDESUR; treinta y cuatro comprobantes de pago de impuesto inmobiliario;
treinta comprobantes de pago de Metrogas; cuarenta comprobantes de pago
de la tasa Municipal.

b) INFORMATIVA: Se libren los siguientes oficios de pedidos de informes:

1.- A LA MUNICIPALIDAD DE LA CIUDAD DE BUENOS AIRES: A fin de que
informe sobre los siguientes puntos:
a) si los cuarenta comprobantes de pago de tasa municipal que se
agregaran son auténticos y si fueron recibidos los pagos allí indicados; b) si el
inmueble correspondiente a la
partida se encuentra al día en el pago de
servicios municipales que afectan al mismo.

2 - A LA DIRECCIÓN GENERAL DE RENTAS DE LA CAPITAL FEDERAL: a)

autenticidad de los treinta y cuatro comprobantes de pago de impuesto
inmobiliario que se adjuntan; b) si los pagos allí indicados fueron percibidos
por esa dirección; c) si el referido inmueble se encuentra al día con los pagos
respecto del impuesto inmobiliario.
3.- AL REGISTRO NACIONAL DE LAS PERSONAS: A fin de que informe sobre el
domicilio denunciado por . . . . al gestionar su Documento Nacional de
Identidad.

4 - EDESUR: A fin de que se informe si los recibos que se acompañaran

fueron otorgados por esa empresa a . . . . en el expediente n°
5 - METROGAS: A fin de que informe si los recibos que se acompañan
fueron otorgados por esa empresa a

c) CONFESIONAL: Se designe audiencia a fin de que los demandados

absuelvan posiciones y reconozcan documentos a tenor del pliego que
oportunamente se acompañara.

d) TESTIMONIAL: Se cite a prestar declaración testimonial a las siguientes

personas quienes depondrán en base a los interrogatorios que oportunamente
se acompañaran en autos:
1- , almacenera, domiciliada en
2- médica, domiciliada en
3- farmacéutica,
domiciliada en

e) INSPECCIÓN OCULAR: Que a efectos de determinar el estado de ocupación

por parte de mi mandante del inmueble motivo de autos, como así también
inventariar el mismo, solicito que oportunamente el Sr. Actuario se constituya
en el mismo y realice la inspección ocular correspondiente informando
posteriormente de dicha circunstancia a V.S.

VII - DERECHO
Fundo mi derecho a la inspección instaurada en lo dispuesto por los arts. 1909,
1899,2065 y siguientes y concordantes del Código Civil y Comercial; ley
14.159; y arts. 679 y 680 y siguientes y concordantes del Cód. Procesal Civil y
Comercial, Doctrina y Jurisprudencia del fuero sobre el particular*.

Art. 1909, CCyC: Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o
por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa,
comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no.

Art. 1899, CCyC: Prescripción adquisitiva larga Si no existe justo *

título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o
de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una
cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su
nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo,
siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el
respectivo régimen especial sean coincidentes.

Art. 2065, CCyC: Representación legal. El administrador es

representante legal del consorcio con el carácter de mandatario.
Puede serlo un propietario o un tercero, persona humana o jurídica.

Art. 579, CPCC: Vía sumaria. Requisitos de la demanda. Cuando se

trate de probar la adquisición del dominio de inmuebles, por la
posesión, de conformidad a las disposiciones de las leyes de fondo, se
observarán las reglas del proceso sumario, con las siguientes
modificaciones:
1) Se admitirá toda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá
basarse exclusivamente en la testifical;
2) La demanda deberá acompañarse de certificados otorgados por
el Registro de la Propiedad, donde conste la condición jurídica del
inmueble, debiendo informar dicho organismo con precisión y
amplitud, todos los datos sobre el titular o titulares del dominio;
3) También se acompañará un plano firmado por profesional
matriculado, que determine el área, linderos y ubicación del bien, el
que será visado por el organismo técnico-administrativo, que
corresponda.
4) Será parte en el juicio quien figure como propietario en el
Registro de la Propiedad, o, en su defecto, el señor Fiscal de Estado, o
la municipalidad correspondiente a la ubicación del inmueble, según se
encuentren o no afectados intereses fiscales, provinciales o
municipales.

Art. 680, CPCC: Propietario ignorado. Toda vez que se ignore el

propietario del inmueble se requerirá informe del organismo técnico-
administrativo, que corresponda, de la Provincia, sobre los
antecedentes del dominio y si existen intereses fiscales
comprometidos.

VIII - PETITORIO
Por todo lo expuesto a V.S. respetuosamente solicito:
1. Me tenga por presentado, por parte y con el domicilio legal constituido.
2. Por iniciada la presente demanda y ofrecida la prueba pertinente.
3. Se ordenen las medidas solicitadas en los puntos IV y V del presente.
4. En su oportunidad se haga lugar a la demanda instaurada en todas sus
partes, con costas a la demandada. Quiera V.S.,

proveer de conformidad,
SERÁ JUSTICIA

Contestación de la demanda alegando propiedad del inmueble.

Negación de abandono total de la propiedad

Señor Juez:
por derecho propio, con domicilio real en , de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, con el patrocinio letrado del Dr. inscripto
en el T°. . ., F°. . . ., CPACF, CUIT ,
Monotributista/Responsable Inscripto, Dirección de correo electrónico:
Tel: , constituyendo domicilio legal en de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, en autos caratulados “ c/ s/
Usucapión” a VS dice:
PRELIMINAR
• Personería.- Que la demandada doña (datos) me ha constituido
en mandataria para que conteste la presente acción y prosiga su trámite hasta
su finalización, como lo pruebo en el Poder que se acompaña.
• Objeto-Cumpliendo instrucciones de mi poderdante, vengo a contestar la
demanda interpuesta por la Señora solicitando para su
oportunidad el rechazo de la misma con costas y en virtud de lo que paso a
exponer:

I. - HECHOS
• Desconocimiento de los hechos - Mi Mandante expresamente niega:
a) Que el actor detente la posesión del inmueble de la calle . . . hoy
, desde hace mas de veinte años,
b) Todo hecho expuesto en el escrito de la demanda que no reconozca
expresamente mediante este escrito de responde.
• Compra lote - El día de de 1980 adquirí el lote en cuestión, por
medio de los martilleros y instalados en la calle de esta Capital,
por la suma de U$S
• No ocupación lote - La accionante no ha ocupado, como expresa en su
demanda, el bien en litigio desde hace mas de veinte años, ya que al
adquirirlo, mi poderdante, según se ha expuesto, lo visitó, visitas que
asimismo realizó posteriormente en diversas oportunidades, sin que se
advierta signo alguno de ocupación.

II. - DERECHO
• Disposiciones legales - Funda mi mandante su derecho, en lo que
dispone los artículos 1123 y ss. del Código Civil y Comercial*.

* Art. 1123, CCyC: Definición. Hay compraventa si una de las partes se

obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra a pagar un precio
en dinero.

III - PRUEBA
• Ofrecimiento- Ofrezco a VS la prueba que hace al derecho de mi parte y que
consiste en la siguiente:
a) CONFESIONAL: Se cite al actor a fin de que absuelva posiciones a tenor
del interrogatorio que se acompañara en el momento de la audiencia a
designarse, bajo apercibimiento de tenerlo por confeso en caso de
incomparecencia.
b) DOCUMENTAL:
1) Escritura Pública;
2) Recibos de pago
c) TESTIMONIAL: Se cite a prestar declaración testimonial a las
siguientes personas, a tenor de interrogatorio:
1) comerciante, domiciliado en
2) ... . bioquímico, domiciliado en
3) médica, domiciliada en
4) martillero, domiciliado en
d) INFORMES: Se requieran informes mediante el libramiento de los
correspondientes oficios a:
1) Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, a fin de que indique: a) a
nombre de quien figura inscripto el lote desde el año 1980 hasta la fecha, con
indicación de domicilio de las personas que revistieran tal carácter; b) si se
solicitó permiso para construir en el referido bien, desde el año 1995 hasta la
fecha, con mención del nombre y domicilio de las personas que hubiesen
efectuado tal solicitud; c) inspecciones efectuadas al lote, causa de las
mismas, diligencias practicadas, comprobaciones efectuadas.
2) Registro de la Propiedad, a fin de que indique si el lote se halla inscripto
a nombre de con mención de los nombres y domicilio de las
personas que detentaron su dominio desde el año 1980 hasta la fecha.
3) y (martilieros), a fin de que indiquen, a) si por intermedio
de ellos se vendió a , el lote en cuestión, la fecha de venta,
condiciones de pago, escrituración y posesión; b) si al ofrecer el lote en venta
se colocaron carteles y/o se efectuaron anuncios.

IV.- PETITORIO
Por lo expuesto, de VS solicito:
a) Se me tenga por presentado, por parte a mi mandante y por constituido
el domicilio legal,
b) Se agregue el testimonio de poder, la escritura pública y recibos de pago
de impuestos que acompaño,
c) Se tenga por contestada la demanda,
d) Oportunamente se rechace, con costas.

Proveer de conformidad,
SERÁ JUSTICIA

Modelo. Promueve demanda por usucapión veinteañal

Señor Juez:
 abogado, inscripto al T° F° CPACF, C.U.I.T.
n° ;Monotributista/Responsable Inscripto, Dirección de correo
electrónico: Tel: constituyendo domicilio legal en la calle de esta ciudad;
por la representación de la actora que seguidamente acreditaré; en autos que
en lo sucesivo se caratularán “ c/ s/ USUCAPIÓN”, a V.S. digo:

I.- PERSONERÍA
Que tal como lo acredito con la copia simple de mandato que acompaño, según
escritura número del.... de de . ..., otorgado en , por ante el Titular
del Consulado General de la República Argentina en ; el señor , con
domicilio real en de . , de la ciudad de me ha
otorgado poder suficiente para que lo represente en estos actuados.
En consecuencia, solicito de V.S. ser tenido por presentado, parte y con el
domicilio legal constituido.

II.- OBJETO
Con la personería acreditada, y en cumplimiento de expresas instrucciones
recibidas de mi conferente, vengo a promover JUICIO DE PRESCRIPCIÓN
ADQUISITIVA contra la empresa * SOCIEDAD ANÓNIMA”, con
domicilio en la calle de Capital Federal, con relación al
inmueble ubicado en , de esta ciudad, cuya Nomenclatura Catastral es la
siguiente:
, con dominio inscripto en Legajo , a mérito de los antecedentes
que se exponen a continuación:

III.- ANTECEDENTES
El inmueble objeto de este juicio de usucapión fue adquirido por mi comitente,
aproximadamente en el año .... a la sociedad demandada, según boleto de
compraventa que se suscribiera en dicha oportunidad. Resulta necesario
aclarar que el precio de venta fue satisfecho íntegramente y desde dicha fecha
es que el comprador gozaba de la posesión pública y pacífica del
departamento.
El citado instrumento privado fue extraviado cuando mi mandante encomendó
a una tercera persona la iniciación de los trámites para lograr la
correspondiente escritura de compraventa; razón por la cual nos resulta
imposible acompañarlo.
El señor , tuvo la posesión pacífica y sin turbaciones de ninguna
especie desde la época mencionada supra; y la prueba evidente de ello lo
constituye el hecho de la ocupación del inmueble por parte de mi comitente y
su familia en temporadas, ya sea de invierno o estivales, o la existencia de
contratos de locación a terceros.
Pero lo que acredita sin lugar a dudas la posesión pacífica y continuada de mi
mandante, amén de la restante prueba a rendirse en autos, es la documental
que acompañamos, que avala nuestra afirmación. En efecto, existen
comprobantes de pago de expensas extendidos a nombre de nuestro
mandante, fechado el primero de ellos el de de , y siguen los
comprobantes en orden cronológico.
• A los efectos de dar cumplimiento a los requisitos enumerados en los arts.
679 y ss. del C.P.C., que rigen el procedimiento para la adquisición del dominio
por usucapión, acompaño los siguientes elementos:
A) Plano suscripto por el Agrimensor , estableciendo la ubicación del
inmueble, sus medidas, linderos y superficies propia y común, debidamente
visado por la Dirección Provincial de Catastro Territorial.
B) Informe de dominio proveniente del Registro de la Propiedad, de donde
surge la titularidad de dominio a nombre de la demandada de autos,
Sociedad
Anónima, Comercial, Industrial, Financiera, Constructora e Inmobiliaria.
C) Recibo de pago de expensas comunes del edificio, desde el año a la
fecha.
D) Recibos de pago de Obras Sanitarias S.E. y de deuda Municipal
correspondiente a la cuenta n° correspondiente al inmueble cuya
usucapión se persigue.
D) Recibos de pago de Distribuidora de Gas Pampeana y de E.S.E.B.A. por la
reanudación de los servicios de suministro de gas y de electricidad del
departamento.

IV.- PRUEBA
Como prueba de nuestra parte, ofrecemos la siguiente:

A) DOCUMENTAL
Todos los recibos y constancias que se acompañan a la presente, que de ser
desconocidos, se dispondrá el libramiento de oficios a las reparticiones que los
expidieran, para que dictaminen sobre su autenticidad, a cuyo efecto se
desglosarán y se acompañarán a las comunicaciones a librarse.

B) TESTIMONIAL
Se fije audiencia para que se cite por intermedio del juzgado a declarar a las
siguientes personas:
1o) , empleado, con domicilio en de esta ciudad.
2o) , empleado, domiciliado en , también de esta ciudad

C) TESTIMONIAL DE RECONOCIMIENTO SUPLETORIA Para el supuesto de

desconocerse la documentación relacionada con el pago de expensas
acompañada, dejo ofrecida en forma supletoria la testimonial de
reconocimiento; para la cual se citará a la actual Administradora del Consorcio
de Propietarios del Edificio con domicilio en de esta ciudad.

D) PERICIAL CONTABLE SUPLETORIA Igualmente ante el supuesto de

desconocimiento expreso de las constancias de pago de expensas del inmueble
objeto de autos, dejo ofrecida en forma supletoria la pericia contable a
realizarse sobre los libros de la actual administración, para que se constate el
ingreso de las sumas mencionadas en las mismas.
V- PETITORIO
En mérito de lo expuesto, corresponde y pedimos a V.S. se sirva proveer de la
siguiente forma:
1o) Nos tenga por presentados, por parte y con el domicilio legal constituido.
2o) Por promovido este juicio de adquisición del dominio por usucapión,
oportunamente confiera traslado de la demanda a quien aparece como titular
de dominio del inmueble, por el término y bajo apercibimiento de ley.
3o) Tenga presente la prueba ofrecida por mi parte, mande agregar la
documental acompañada, y en su momento, ordene la producción de la
restante, teniendo para ello en cuenta que el suscripto, y/o quien éste
designe, se encuentran autorizados para diligenciar los oficios que
correspondan, con las mas amplias facultades de ley.
4o) Por último, dicte sentencia, haciendo lugar a la demanda en todos sus
términos, con expresa imposición de costas, y ordenando la inscripción
correspondiente del dominio a nombre de mi mandante, y la cancelación de
todo dominio anterior.

Sírvase V.S., proveer de conformidad.

ES JUSTICIA

Modelo de cancelación de dominio por reconocimiento de usucapión en

proceso de mediación ley 26.589

usucape a ,y otros.
En mi sede en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, capital de la República
Argentina, a de de dos mil comparecen ante mí, , en
mi doble carácter de Notario Titular del Registro . de Capital
Federal y Mediador inscripto en el Ministerio de Justicia de la Nación bajo
Matrícula ........ y y o ; y y o
 ; .y, como parte usucapida; la letrada de éstos, doctor ;

como parte usucapiente; el letrado de éste, doctor ; mayores de

edad, a quienes doy fe conocer excepto a , en cuyo conocimiento
soy introducido por los restantes usucapidos, quienes al efecto actúan
como testigos de conocimiento en los términos del artículo 306 del Código Civil
y Comercial.
• PRIMERA EXPOSICIÓN: La parte usucapida declara ser descendiente del
titular registral de la FINCA sita en esta
ciudad, calle . . . . entre y catastro: edificada
en el lote que cita su título que mide (en metros lineales): de
frente al sudeste, por de fondo en el costado noreste y en el
sudoeste, lo que encierra una superficie total de metros
cuadrados; lindando: por el frente al sudeste con calle . .; por el
fondo al noroeste con parte del lote ; por el costado noreste con parte del lote
y por el sudoeste con el lote
Partida: ....... Valuación fiscal: Aguas Argentinas, Identificación de Cliente

1. INSCRIPCIÓN: Folio Real

• SEGUNDA EXPOSICIÓN: En los términos de la ley 26.589 y su decreto
reglamentario n° 1467/2011, han recurrido a mediación privada ante mí,
habiéndose realizado varias audiencias desde el del corriente año.
Del
resultado de esas audiencias, los usucapidos han reconocido que el
usucapiente adquirió derechos por la posesión continua (requisito legal),
pública y pacífica (requisito jurisprudencial) de la cosa, cuya posesión le fue
otorgada en el año .... por el propio titular registral, Sr. ,
posteriormente fallecido en el año circunstancia que algunos de los
usucapidos desconocían y de la que otros sí tenían noticias, y que fue
aceptada en proceso de mediación; reconocen en el usucapidor el animus
domini, y que desde el comienzo de la posesión, ésta fue adquirida con justo
título y buena fe (artículos 1898 y 2565 Código Civil y Comercial)*; que
asimismo el usucapidor hizo mejoras y construcciones en la propiedad, abonó
tasas e impuestos aunque no en forma del todo continua, y forjó convicción,
elementos todos que conducen al reconocimiento por los herederos del titular
registral.

* Art. 1898, CCyC: Prescripción adquisitiva breve. La prescripción

adquisitiva de derechos reales con justo titulo y buena fe se produce
sobre inmuebles por la posesión durante diez años. Si la cosa es
mueble hurtada o perdida el plazo es de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a
partir de la registración del justo título.
Art. 2565, CCyC: Regla general. Los derechos reales principales se
pueden adquirir por la prescripción en los términos de los arts. 1897 y
siguientes.

• En consecuencia han resuelto otorgar:

a) la cancelación de dominio por reconocimiento del hecho de la posesión
continua del poseedor usucapiente y
b) el acuerdo de mediación ley 26.589, ambos que se documentan por esta
misma escritura.
DECLARACIONES DE VOLUNTAD: Los usucapidos,
1) En virtud de la transacción realizada en proceso de mediación instado
para usucapir y
2) Reconociendo la posesión de buena fe que ejerce el usucapidor desde
hace más de años, declaran cancelado el dominio en favor de
declaración y dominio que éste acepta por prescripción adquisitiva,
integrándose en cabeza de este último el dominio por la posesión ya adquirida
con anterioridad (modo) y por este título;
3) Solicitan del registrador se cancele el dominio contra cuyo titular se
prescribe.
DECLARACIONES COMPLEMENTARIAS: Las partes manifiestan conocerse entre
sí; los usucapidos decláranse no inhibidos para reconocer derechos y que el
dominio consta a nombre de su antecesor, sin gravámenes ni restricciones de
ningún tipo; el usucapidor tiene a su cargo el pago de la totalidad de los
impuestos, tasas y servicios desde su ocupación en el año ; respecto de
Obras Sanitarias, las partes usucapiente y usucapida pactan entre ellas la
solidaridad frente a cualquier deuda conforme artículo 5o ley 22.427
liberándome a mí; entregan en este acto al usucapidor el título original del Sr.
,
escritura , folio . . . ., autorizada el.. . ./ /. .. .
por titular del registro de esta
ciudad a su cargo, inscripto el. . ../ / en Diario
del. ./ en el Registro de Propiedades bajo número inscripción 1a
al folio ... del tomo ... de zona sud;. única hija de
y -la madre fallecida como se comprobará-, renuncia toda acción
sobre el inmueble ya que si bien la sucesión de su madre no ha sido abierta y
por ende no puede renunciar a ella (artículo 2286 del Código Civil y
Comercial), el único derecho que habría contenido es el referido a este
inmueble desde que no dejó otros bienes, por lo que carece de sentido su
apertura ya que la prescripción adquisitiva ejercida por el usucapidor lo es
como acto único de posesión sobre todo el bien como unidad, sobre la que
ejerció y ejerce el derecho; asimismo, respecto de su padre, manifiesta que
desconoce si éste vive o no y en su caso dónde pueda vivir ya que perdió
contacto con él desde su juventud; no disponiendo en consecuencia su padre
de acción de reivindicación puesto que nunca poseyó la cosa ni tuvo el título a
ella ni la poseyeron sus antecesores desde
la posesión del usucapiente en el año , (artículos 2758 y 2790 Código Civil,
ídem Cámara Nacional en lo Civil Sala C, 23/3/93, La Ley, 1993-E-508), a todo
evento, doña -quien ningún derecho habría tenido si la cesión citada
más adelante, en “Legitimación pasiva para usucapir, punto 3)”, se hubiera
hecho acertadamente se obliga frente al usucapiente y se hace responsable
ante terceros, de cualquier acción a la que su padre en caso de vivir, pudiese
creerse con derecho ya que cualquiera que ésta fuese, no podría tener otro
contenido que el puramente económico entre coherederos, y nunca el
reivindicatorio de la cosa misma ni por acción real ni por acción posesoria
(argumento del artículo 4000 Código Civil, precisamente derogado por ley
17.711, y prescripción de la acción de reivindicación) ya que el ausente nunca
tuvo la posesión física de la cosa; ni tampoco ningún contenido sucesorio
(acción de colación, artículo 2451, reducción, de petición de herencia, Código
Civil y Comercial) ya que o no se dan los presupuestos de hecho, o aplica la
prescripción; como parte del acuerdo en mediación, el usucapidor se hace
cargo de los gastos incurridos y de los honorarios de los letrados que
intervinieron en el sucesorio de doctores patrocinantes
de . (presentación de fs ), por (únicamente en
sus presentaciones de fs. ... y .....), y por las restantes
presentaciones de y por las de todos los demás herederos, de quienes tiene
extendidos recibos cancelatorios; declaran datos personales: nacido
el.
de y casado en primeras nupcias con DNI:
CUIL: domiciliado en el inmueble usucapido; casada en
primeras
nupcias con DNI: CUIL: , domiciliada en ; , casada en
primeras nupcias con , DNI: CUIL , domiciliada en ; ,
casado
en primeras nupcias con , DNI: , CUIL: , domiciliado en ;
viuda de primeras nupcias de , DNI: , CUIL: , domiciliada
en ; viudo de primeras nupcias de LE: CUIL:
domiciliado en ; viuda de primeras nupcias de
DNI: , CUIL: , domiciliada en ;
abogada, divorciada, DNI: domiciliada en piso oficina . . .
abogado, divorciado, DNI: , domiciliado en todos argentinos
y vecinos de esta ciudad.
CONSTANCIAS NOTARIALES: Yo el autorizante, dejo constancia:
• Legitimación pasiva para ser usucapidos: Los usucapidos adquirieron el
inmueble así:
1) Por escritura del... ./ / ,
ante al folio .... del registro .... de esta ciudad el Sr. . . . . ,
viudo, compró a inscripción número folio ..... del
tomo ,
2) Fallecido “ s/sucesión”
tramitó ante el Juzgado Nacional de Primera Instancia en lo Civil a cargo
del doctor
secretaría de donde se dictaron autos a fojas . . . .: “Buenos Aires,
... de de por fallecimiento de le suceden sus hijos
y ., y y por fallecimiento de
le suceden sus hijos y
y y también su esposo

Juez”; a fojas . ...: “Buenos Aires,.... de de , rectifiqúese la

declaratoria de fojas .... por fallecimiento de le suceden sus hijos
y y su esposo Juez”;
3) Por escritura del. ante al folio del registro de esta
ciudad; y (hermanos entre sí e hijos de ) y
y (hermanos de ), cedieron los derechos y acciones hereditarios en la
sucesión del Sr. a favor de ; he aquí un error en tanto la cesión -
con vistas a continuar una legitimación activa sobre los derechos al inmueble-,
no debió ser hecha por y (nietos) respecto de los derechos en la sucesión
del abuelo --, sino en la sucesión de su madre ;
circunstancia que deviene intrascendente a la luz de que el dominio se
trasmite no por tracto de derecho (en virtud del que habrían tenido los
titulares, artículo 399, Código Civil y Comercial, “Nemo potest transferre in
allium, plus quam ipse habet”), sino por reconocimiento de la adquisición del
derecho del usucapidor que prescribe en virtud del hecho de su posesión, por
lo que sólo se requiere la legitimación pasiva para el reconocimiento, y no la
perfección de la titularidad de los derecho habientes;
4) Por escritura del... ./ / ante
el mismo Sr. .al folio ..... del mismo registro porteño el Sr cedió
sus derechos y acciones hereditarios en la sucesión de su cónyuge a
......;
5) Fallecido “ s/sucesión” tramita el expediente ante el Juzgado
Civil de Capital Federal. .. ., a cargo del doctor ,
secretaría de , donde a fs se dictaron autos: “Buenos
Aires,.... de de , por fallecimiento de le suceden como únicos y universales
herederos sus sobrinos y y (en representación de su padre prefallecido
y• ).y y
y (en representación de su padre prefallecido y
), únicas personas presentadas en autos invocando derechos en el
presente sucesorio ...
Juez”; a fojas . . . .: “Buenos Aires,... de
de , amplíase la declaratoria de herederos... por fallecimiento de lo
heredan también su sobrino (en representación de su madre prefallecida )
además de los allí declarados... Juez”;
6) falleció en esta ciudad el /. . /. (prefalleciendo al titular
dominial, , pero con posterioridad al fallecimiento de su madre, ),
conforme partida que agrego de la que surge la anotación asentada
el / / al tomo , número
de ; su matrimonio con .. . ,
ocurrió el .... de de , conforme acta . . . ., sección . . . ., tomo del
Registro Civil de esta ciudad; de la unión nació el . . . ./. /...., anotándose
en acta , sección tomo del Registro Civil de la Municipalidad de
Buenos Aires; todo ello conforme Libreta de Familia del Registro Civil de
la Ciudad de Buenos Aires:
• Legitimación formal: Certificados
de dominio, y y de inhibiciones, los dos primeros del / /
y el último de hoy, prueban que el dominio consta a nombre de
sin gravámenes de ninguna especie y que ni él ni los usucapidos se
encuentran inhibidos para reconocer derechos; solicito se cancele dominio
conforme artículo 9o del decreto 2080, t.o. 1999;
• Legitimación del proceso de mediación: Las partes han sido asistidas en
todas las audiencias por sus letrados; se pactó confidencialidad excepto en
cuanto a lo que aquí se expresa y las partes firman; el. . . ./ / se
abonó
en Banco Nación Tribunales, Caja , el derecho de $ establecido por el
decreto reglamentario 1467/2011 de la ley 26.589, adjunto boleta para el
mediador;
• Legitimación para la acción de usucapión: Conforme artículo 24 de la Ley
de Catastro Nacional y Prescripción Adquisitiva de Inmuebles 14.159
reformada por decreto-ley 5756/58, requerí informe de dominio que fuera
expedido por el Registro de la Propiedad Inmueble el . . . ./ /
bajo número del que surge la titularidad registral de
(asiento 1), y las cesiones de acciones y derechos descriptas en los puntos 3 y
4 de la “Legitimación pasiva para ser usucapidos”; la pretensión usucapidora
coincide exactamente con la descripción del bien inmatriculado por lo que no
requerí plano de mensura para usucapión; del dominio no surge la existencia
de excedencias, res nullius, existe titular concreto del dominio y en
consecuencia no es de aplicación el inciso d) del artículo 24 de la ley 14.159;
no existe superposición de asientos (artículo 108 decreto 466/99) y el acuerdo
en proceso de mediación por acción de usucapión no se encuentra excluido de
la ley 26.589 por lo que sustituye la sentencia a que se refiere el art. 96 del
decreto 466/99. Las costas del proceso de mediación son asumidas por el
usucapidor como también los honorarios de mediación, los cuales, los
interesados, declaramos cancelados.
• Legitimaciones fiscales: a) Impuestos al acto. No se encuentra gravado ni
por el impuesto de sellos ni por los impuestos a la trasferencia de inmuebles o
ganancias por tratarse de un acto declarativo no oneroso; b) Impuestos al
inmueble: Retengo $ para abonar la deuda de Alumbrado, Barrido,
Limpieza e impuesto municipal que surge del certificado expedido por
el / /
LEO esta escritura a los otorgantes, quienes la firman ante mí, doy fe. Están
las firmas de los otorgantes. Están
mi firma y dos sellos: Notario;
Dr. Mediador, Ley 26.589. Habilitación n°

Modelo de registración de título por usucapión

1) Introducción
El poseedor de una cosa inmueble adquiere por prescripción el dominio de la
misma por la posesión continua de veinte años, con ánimo de tener la cosa
para sí, sin necesidad de título y buena fe de su parte (artículos 1899, 2565 y
concordantes del Código Civil y Comercial).
La Nación sancionó la ley n° 14.159, que incorporó al Código Civil las reglas
básicas aplicables a los juicios de prescripción de inmuebles.
Respecto de la inscripción de una sentencia favorable de adquisición de
dominio por usucapión, el art. 682 del Cód. Procesal Civil y Comercial de
nuestra Provincia dispone que “dictada la sentencia acogiendo la demanda, se
dispondrá su inscripción en el Registro de la Propiedad y la cancelación de la
anterior si estuviera inscripto el dominio”.
El Registro de la Propiedad reguló el procedimiento mediante las disposiciones
técnico-regístrales n° 13/1968, 6/1975, 7/1975 y 19/1991.
La disposición técnico registra! n° 14/1983 dispuso el carácter enunciativo y
no taxativo de la enumeración del art. 16 de la ley n° 17.801, siempre y
cuando el documento expresara la relación del dominio, o de los derechos
motivo de la transmisión o adjudicación, a partir del que figure inscripto en el
Registro.
La disposición técnico registral n° 19/1991 prohibió la aplicación de esta
metodología para dichos supuestos, en concordancia con la resolución
aprobada en septiembre de
ese año, en Córdoba, por la XXVIII Reunión Nacional de Directores de
Registros de la Propiedad. El fundamento de esta disposición es que el tracto
abreviado supone el tracto sucesivo. Como en el caso de las sentencias que
reconocen usucapión, se trata de adquisiciones originarias, mal puede hablarse
de tracto sucesivo, por lo cual resultaba material y jurídicamente imposible
aplicar este sistema.

2) Instructivo n° 11 del Registro de la Propiedad

El instructivo n° 11 del Registro de la Propiedad, del 9 de septiembre de 2005,
dispuso que a partir de esa fecha la cancelación judicial de la inscripción del
antecedente de dominio, no sólo se puede hacer mediante oficio judicial, sino
que también puede protocolizarse, en el supuesto en que la inscripción de la
sentencia de usucapión se realice mediante protocolización notarial.
Esta metodología brindará a la comunidad un procedimiento sumamente
práctico porque genera una gran economía de tiempo y esfuerzos, al permitir,
sin tener que esperar a la inscripción de los oficios judiciales, que el titular del
derecho de usucapión reconocido judicialmente, disponga del bien en la
escritura siguiente a la de protocolización de la sentencia.
Además, estos títulos instrumentados notarialmente gozan de los beneficios de
la matricidad, en los supuestos de deterioro total o parcial o pérdida del
documento portante del derecho.

3) Registración
El notario deberá confeccionar la matrícula nueva, consignando todos los datos
que emanen del plano de mensura, tomado como base del reconocimiento
judicial, sin antecedente dominial alguno por cuanto, como dijimos, es una
inscripción originaria. Deberán adjuntarse también dos minutas, una
para la adquisición del nuevo domino por el usucapiente y otra por la
cancelación de la inscripción a nombre del ex titular de dominio. En ambos
supuestos, mientras el SiPrEs no cree nuevos códigos, podrán emplearse el
749-00 y la minuta de inscripción no electrónica.
Junto con la documentación consignada deberá glosarse el certificado
catastral, ley n° 10.707 y sus modificatorias, del inmueble y una copia
entelada del plano de usucapión.
4) Tratamiento impositivo
La ley impositiva de nuestra Provincia grava, con impuesto de sellos, las
adquisiciones de dominio como consecuencia de los juicios de prescripción, con
una tasa del diez por ciento de la valuación fiscal del inmueble adquirido.
El Código Fiscal establece, en el art. 274, inc. 48, la exención de dicho
impuesto a las adquisiciones de dominio que reúnan los siguientes requisitos:
a) sean inmuebles edificados cuyo avalúo total fiscal no supere la suma que
fije la ley impositiva para inmuebles de uso familiar; b) sean inmuebles
destinados exclusivamente a vivienda familiar permanente; c) el beneficiario
no sea titular de otro bien inmueble; d) no superar los ingresos mensuales del
peticionante, al momento de solicitar el beneficio, el monto de cuatro sueldos
correspondientes a la categoría 4 de la Administración Pública, según ley n°
10.430.
Por último, deberá abonarse el cuatro por mil de tasa de inscripción.205

5) MODELO DE ESCRITURA

ESCRITURA NÚMERO . .
PROTOCOLIZACIÓN de SENTENCIA de USUCAPIÓN:
contra y otra s/usucapión”. En
la ciudad de partido de provincia de Buenos Aires, a... días
del mes de del año dos mil , ante mí,
notario titular del Registro número , COMPARECEN:
Doña , argentina, nacida el , con
documento nacional de identidad número
y CUIL , casada en primeras nupcias
con domiciliada en
persona capaz y de mi conocimiento, doy fe. INTERVIENE por sí y EXPONE:
PRIMERO: Que en los autos caratulados
“ c/ y otra s/usucapión”
que tramitan ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Comercial
número del Departamento Judicial de que tengo a la vista,
a fojas se dictó la sentencia cuya parte resolutiva
dice: “ de de Y
VISTOS ... RESULTANDO ... POR ELLO: FALLO: I.-Haciendo lugar a la demanda
promovida por contra por prescripción adquisitiva de dominio
del inmueble descripto en el primer resultando (arts. 1899 y 2565, Código Civil
y Comercial, 24 de la ley 14.159, 679/81 y 384 del CPCC). II- Ordenando la
cancelación de dominio a nombre de los accionados en el Registro de la
Propiedad Inmueble y su inscripción a nombre de la actora (art. 682, CPCC)*
... REGISTRESE. NOTIFIQUESE. Hay
una firma ilegible y un sello; Dra Juez”.

* Art. 1899, CCyC: Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo

título o buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o
de su inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una
cosa mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su
nombre pero la recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo,
siempre que los elementos identificatorios que se prevén en el
respectivo régimen especial sean coincidentes.

Art. 2565, CCyC Regla general. Los derechos reales principales se

pueden adquirir por la prescripción en los términos de los arts. 1897 y
siguientes.

Art. 682, CPCC: Inscripción de sentencia favorable. Dictada sentencia

acogiendo la demanda se dispondrá su inscripción en el Registro de la
Propiedad y la cancelación de la anterior si estuviere inscripto el
dominio. La sentencia hará cosa juzgada material.

SEGUNDO: Que conforme al plano de mensura que pretende prescribir,

característica que agrego a la presente, el inmueble objeto de la
sentencia se designa como LOTE .... de la MANZANA , ubicado en
partido de provincia de Buenos Aires, con frente a la calle
número . . . entre y ,
compuesto de metros de frentepor metros centímetros de fondo, lo
que hace una SUPERFICIE total de metros decímetros cuadrados,
lindando por su frente al norte con la calle ; al este con los lotes y
de la misma manzana; al sur con el lote y al oeste con el lote
NOMENCLATURA CATASTRAL: circunscripción ;
sección ; manzana parcela ;
partida número ; valuación fiscal $
TERCERO: Que conforme al plano agregado al folio .... del partido de , el
inmueble designado como LOTE de la MANZANA , cuya inscripción se
cancela, era número año del partido de
Que el mismo medía metros de frente por metros
centímetros de fondo, superficie total de metros decímetros
cuadrados*.

* En ocasiones, la superficie objeto de la posesión no coincide con la

superficie del inmueble registrado, o abarca parcialmente varios de
ellos, o sobre inmuebles inscriptos en forma conjunta. En estos
supuestos se deben consignar todas las inscripciones afectadas y el
Registro inscribirá el nuevo dominio por las medidas y superficie
consignadas en el plano de usucapión, cancelando parcialmente las
anteriores.
El titular registral del remanente, cuando quiera disponer del mismo,
deberá proceder a la confección de un nuevo plano que lo mensure.

CUARTO: Que a fojas consta la regulación de honorarios de las

letradas intervinientes. A fojas
y... el Juzgado da por cumplido el artículo 21 de la
ley n° 6716 (modificado por ley 12.526). QUINTO: Que solicita de mí, el
autorizante, expida testimonio de la presente a efectos de su inscripción en el
Registro de la Propiedad. LEO a la compareciente, quien la otorga y firma ante
mí, doy fe.

Modelos de edicto de prescripción adquisitiva

Por Disposición de Sr. Juez de ,

en los autos caratulados “ ”
(Expte. n° ) s/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA,
se cita al Sr. y/o sus herederos, y/o
quienes se consideren con derecho sobre el inmueble que se pretende usucapir
para que dentro del quinto día de la última publicación comparezcan a estar a
derecho y deducir oposición en la gestión promovida por
sobre adquisición del dominio por usucapión del siguiente
inmueble: / /
Fdo.: Dr. Secretario.
Modelo II
Él Juzgado Nacional de Ia Instancia en lo Civil N° ,
Secretaría Única de la Capital Federal, cita y emplaza por
quince (15) días a herederos de
y de a fin de que tomen la intervención .
que corresponda en los autos: “. s/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA”, en
trámite por ante dicho Juzgado y Secretaría, bajo apercibimiento de
designarse al Defensor Oficial para que los represente en juicio.

Modelo. Inicia demanda por prescripción adquisitiva

Sr. Juez:

, por derecho propio,

con domicilio real en de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con el
patrocinio letrado del Dr. , inscripto en el T°. . F°. . . .,
CPACF, CUIT Monotributista/Responsable Inscripto, Dirección de
correo electrónico: , Tel: , constituyendo domicilio legal en ,
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a VS dice:
I- PERSONERÍA:
Que como lo acredito con el poder especial que en original y copia acompaño,
soy apoderado del señor , domiciliado en calle N° de la
ciudad de y cuyos demás datos de identificación obran en el referido
instrumento y se dan aquí por reproducidos en su totalidad en honor a la
brevedad.
II.- OBJETO:
Siguiendo expresas instrucciones de mi mandante, vengo a iniciar DEMANDA
ORDINARIA DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA contra quien resulte propietario
o se considere con derechos sobre el inmueble que a continuación se
describirá, tendiente a que se declare adquirido el dominio del mismo por
parte de mi instituyente, en virtud de las razones de hecho y consideraciones
de derecho que a continuación paso a exponer.
III.- HECHOS:
Como habré de probarlo en la etapa procesal oportuna, mi mandante posee
animus domini, en forma pública, pacífica, continua e interrumpida desde el
día del inmueble ubicado en y que según plano N° inscripto
en el Departamento Topográfico de la Dirección General de
Catastro se identifica como el lote N° de la Manzana (parcela) N° , y del
que se desconocen datos de titularidad registral, tal como se acredita con el
respectivo certificado, expedido por dicho registro a los efectos dispuestos por
el art. 24 de la ley 14.159 (modif. Dec. Ley 5756/58).
Desde dicha fecha mi mandante viene realizando actos posesorios tales como
……………………..
Así las cosas cumplidos los requisitos legales que sustentan la adquisición del
dominio y a los fines preparatorios de la presente demanda, se confeccionó
por parte del Ingeniero Agrimensor señor el plano de mesura que se
acompaña y que según consta en el mismo, se encuentra inscripto en el
Departamento Topográfico de la Dirección General de Catastro bajo el N°
De lo actuado en la mensura, según constancias respectivas del
acta y memoria de mensura realizada en fecha con citación de linderos, el
inmueble descripto mide .... . mts. en su lado ; mts. en su
lado y reconoce como linderos en su lado calle pública de por
medio lote N°
IV- COMPETENCIA*:

* Para iniciar juicio de usucapión, será competente el juez civil del

lugar donde se encuentre ubicado el inmueble.

V-PETITORIO:
Por todo lo expuesto, de V.S. solicito:
a) Me tenga por presentado en el carácter invocado, por constituido
domicilio legal y se me otorgue la participación que por derecho me
corresponda.
b) Tenga por iniciada la presente DEMANDA ORDINARIA POR
PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA en los términos del art. 1897 y concordantes del
Código Civil y Comercial* contra quien resulte propietario del inmueble
descripto y/o se considere con derechos sobre el mismo.

* Art. 1897, CCyC: Prescripción adquisitiva. La prescripción para

adquirir es el modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere un
derecho real sobre ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado
por la ley.

c) Cite y emplace V.S. a la parte demandada para que en el término y bajo

apercibimiento de ley comparezca a estar a derecho, publicándose los
respectivos edictos de conformidad a lo normado por el art. 73 del C.P.C.C. en
el Boletín Oficial y diario “ ”, dándose asimismo intervención a la
Municipalidad de la ciudad de y a la Provincia de para que tomen la
respectiva intervención en caso de haber interés fiscal comprometido.

Provea V.S. de conformidad;

SERÁ JUSTICIA

APÉNDICE LEGISLATIVO

LEY N° 14.159
EJECUCION DEL CATASTRO GEOMETRICO PARCELARIO DE TODO EL
TERRITORIO DE JURISDICCION NACIONAL
(B.O., 10/10/1952)
TITULO I
El catastro nacional
Artículo 1°.- Procédase a la ejecución del catastro geométrico parcelario de
todo el territorio de jurisdicción nacional, en sus dos aspectos fundamentales,
el físico y el jurídico, con el propósito determinante de obtener la correcta
localización de los bienes inmuebles, fijar sus dimensiones lineales y
superficiales, su naturaleza intrínseca, su no- menclaturay demás
características y sanear en definitiva los respectivos títulos de propiedad.
Art. 2°.- Los trabajos a que se refiere la presente ley estarán a cargo de la
Dirección Nacional del Catastro, que funcionará como organismo centralizado
dependiente del Ministerio de Obras Públicas de la Nación.
TITULO II
Art. 3°.- La ejecución del catastro físico se llevará a cabo separada o
simultáneamente en forma de obtener:
a) El catastro preparatorio;
b) El catastro geométrico parcelario definitivo.
Art. 4°.- Para la formación del catastro preparatorio se utilizarán todos los
trabajos catastrales relacionados con el territorio de jurisdicción nacional, los
que serán sometidos a un riguroso análisis que permita establecer su grado de
bondad y, correlativamente, la posibilidad de su aprovechamiento.
Art. 5°.- En la ejecución del catastro preparatorio se procederá, asimismo, a la
demarcación de los límites de los territorios de jurisdicción nacional y sus
divisiones con intervención del Ministerio del Interior, cuando así corresponda.
Art. 6°.- En las zonas territoriales donde no existieran trabajos catastrales, o
en las que aun existiendo no resultaren aprovechables, se realizarán aquéllos,
con vistas a servir tanto al catastro preparatorio (complementación) como al
catastro geométrico parcelario definitivo.
Art. 7o.- El catastro geométrico parcelario que permitirá obtener con carácter
definitivo la correcta localización y descripción física de los inmuebles, se
ejecutará en forma de satisfacer a las exigencias técnicas modernas que esta
labor impone. A tal fin los trabajos geodésicos fundamentales que sirvan de
apoyo a la confección de la carta del país (ley 12.696) servirán a su vez para
el catastro geométrico parcelario del territorio.
Art. 8°.- Si la urgencia en acelerar las tareas para la localización geográfica de
los inmuebles en las zonas donde no existiere triangulación geodésica, así lo
exigiera, se podrán apoyar los trabajos del levantamiento en triangulaciones
topográficas y poligonaciones con arranques y controles en puntos
determinados por posiciones de astronomía expeditiva. Tales puntos se
vincularán posteriormente a la triangulación geodésica fundamental.
Art. 9°.- Para el cumplimiento de lo estipulado en el art. 7° de la presente ley,
el Ministerio de Obras Públicas (Dirección Nacional del Catastro), tendrá
derecho a exigir, con prioridad, la realización de los trabajos geodésicos
fundamentales por parte del Instituto Geográfico Militar, donde así lo
necesitare, quedando eximido de las erogaciones que estipula el art. 14 de la
ley 12,696
Art. 10.- El catastro geométrico parcelario definitivo comportará,
esencialmente, la ejecución de los trabemos siguientes:
a) Precatastrales;
b) Catastrales propiamente dichos o de levantamiento parcelario.
Como trabajos precatastrales deberán entenderse todos aquellos
que sirvan de apoyo a los de levantamiento parcelario (trabajos geodésico-
astronómicos, incluso los complementarios de orden topográfico).
Trabajos catastrales propiamente dichos se considerará los que sirven para
obtener la delimitación y mensura de todos y cada uno de los predios
contenidos en las unidades político-administrativas a que han de aplicarse.
Art. 11.- Las operaciones de campo y de gabinete que requieran la realización
del catastro físico a que se hace referencia en el art. 3o y siguientes, así como
la confección de cartas de distintas escalas, registros, fichas, nomenclaturas,
etcétera, quedarán especificadas en la reglamentación correspondiente de la
presente ley.
TITULO III
Régimen de mensuras
Art. 12.- La Dirección Nacional del Catastro, para una mejor coordinación de
los trabajos catastrales, intervendrá en todas las operaciones de mensura que
se realicen; sean éstas judiciales administrativas o particulares, con
aprobación judicial o administrativa.
Art. 13.- En forma concordante con lo dispuesto en el artículo anterior, la
Dirección Nacional del Catastro preparará de inmediato y someterá a la
aprobación del Poder Ejecutivo una reglamentación nacional de mensuras con
vistas a su aplicación general en el país, debiendo utilizarse dicha
reglamentación tanto en las operaciones de mensura como en los
levantamientos del catastro geométrico parcelario que se realice por imperio
de la presente ley.
TITULO IV
El catastro jurídico
Art. 14.- Las tareas y operaciones inherentes a la realización del catastro
jurídico deberán concurrir al establecimiento fehaciente del derecho real de
dominio sobre los inmuebles y tendrán por finalidad;
a) El catastro jurídico preparatorio, como operación delimitativa tendiente a
establecer los presuntos o reales propietarios de los inmuebles y sus
respectivos colindantes;
b) El catastro jurídico definitivo, como operación instrumental a fin de
demostrar en forma auténtica el derecho de dominio.
Para la ejecución del catastro jurídico preparatorio se tomarán como base las
constancias que ya figuran registradas y las que se obtengan del catastro físico
preparatorio.
En la realización del catastro jurídico definitivo se aplicarán todos los
procedimientos administrativos y legales que correspondan, en perfecta
correlación con el catastro físico geométrico parcelario definitivo.
Art. 15.- El cotejo entre las situaciones de hecho surgidas como resultado de la
ejecución del catastro físico y las de derecho originadas en las constancias del
catastro jurídico, servirán para establecer las diferencias existentes, tanto en
la correcta localización de los inmuebles, como en las medidas lineales y de
superficie correspondientes y para obtener con ello el paulatino saneamiento
de los títulos de propiedad.
Art. 16.- Declárase de propiedad fiscal, nacional o municipal, a todos los
excedentes que resulten dentro de las superficies de los terrenos particulares,
cubiertos que sean sus legítimos títulos y siempre que sobrepasen las
tolerancias técnicamente admitidas en la materia.
Art. 17.- Se reconoce a favor del propietario el derecho de ubicar el excedente,
siempre que sea sobre un costado del terreno y en superficie continua. En
caso que el propietario no ejerciere su derecho, la ubicación del excedente se
efectuará por la Dirección Nacional del Catastro.
Art. 18.- El propietario tendrá a su favor el derecho de preferencia en la
compra del excedente y en caso de no hacerlo, igual derecho se reconoce al
lindero de mayor extensión lineal.
En ambos casos el precio de venta será determinado por el Tribunal de
Tasaciones que crea el art. 74 del decreto del Poder Ejecutivo 33.405/44,
ratificado por la ley 12.922, integrado a este solo efecto por un representante
del Ministerio de Obras Públicas.
Cuando se trate de tierras situadas en jurisdicción de las municipalidades o
comisiones de fomento de los territorios nacionales, el funcionario de la
Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires, a que se refiere el art. 74, inc. f),
del mencionado decreto 33.405/44, será substituido por un representante del
Ministerio del Interior.
Art. 19.- El comprador de un excedente que lo adquiera en el ejercicio del
derecho de preferencia a que se refiere el art. 18 de la presente ley, en caso
de evicción y saneamiento, sólo podrá exigir del Estado nacional o municipal,
el importe del precio abonado.
TITULO V
La conservación del catastro
Art. 20.- La conservación del catastro deberá satisfacer el propósito de reflejar
actualmente la correcta localización, delimitación y extensión superficial y la
posesión real de los inmuebles.
Deberá también establecer una conexión permanente entre el catastro y los
registros de la propiedad inmueble.
Art. 21.- A medida que una zona se habilite a efecto del funcionamiento del
catastro, conforme a lo establecido en el art. 35 de la presente ley, los
escribanos de registro, actuarios judiciales y demás funcionarios que autoricen
actos traslativos o declarativos de dominio, estarán obligados a solicitar a la
Dirección Nacional del Catastro, el certificado catastral correspondiente en
base al cual se otorgará el acto.
Art. 22.- Paralelamente con lo establecido en el precedente artículo, el
Registro de la Propiedad, a medida que el desarrollo del catastro lo permita,
irá estructurando un índice real, referido a las constancias de la Dirección
Nacional del Catastro y que se llevará simultáneamente con el índice alfabético
a que se refiere la ley 1893.
Art. 23.- En los casos de subdivisión o fraccionamiento de tierras, los
propietarios -con la firma del profesional debidamente autorizado- presentarán
los planos respectivos a la Dirección Nacional del Catastro, la que le asignará
la nomenclatura correspondiente, como requisito previo a cualquier acto de
transferencia o enajenación.
TITULO VI
La prescripción adquisitiva de inmuebles
Art. 24.- En el juicio de adquisición del dominio de inmuebles por la posesión
continuada de los mismos (art. 4015 y concordantes del Cód. Civil), se
observarán las siguientes reglas:
a) El juicio será de carácter contencioso y deberá entenderse con quien
resulte titular del dominio de acuerdo con las constancias del
Catastro, Registro de la propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del
inmueble, cuya certificación sobre el particular deberá acompañarse con la
demanda. Si no se pudiera establecer con precisión quién figura como titular al
tiempo de promoverse la demanda, se procederá en la forma que los códigos
de Procedimientos señalan para la citación de personas desconocidas;
b) Con la demanda se acompañará plano de mensura, suscripto por
profesional autorizado y aprobado por la oficina técnica respectiva, si la
hubiere en la jurisdicción;
c) Se admitirá toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse
exclusivamente en la testimonial. Será especialmente considerado el pago, por
parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los
recibos no figuren a nombre de quien invoca la posesión;
d) En caso de haber interés fiscal comprometido, el juicio se entenderá con
el representante legal de la Nación, de la provincia o de la Municipalidad a
quien afecte la demanda.
Las disposiciones precedentes no regirán cuando la adquisición del dominio por
posesión treintañal no se plantea en juicio como acción, sino como defensa.
Serán asimismo subsidiarias del régimen especial a que puede someterse por
leyes locales, la adquisición por posesión de inmuebles del dominio privado de
la Nación, Provincias o Municipios (art. sustituido por decr. ley 5756/58).
Art. 25.- El precedente artículo se tendrá por incorporado al Código Civil y se
aplicará de inmediato a todos los juicios de adquisición de inmuebles por
prescripción, en los que aun no se haya dictado sentencia con autoridad de
cosa juzgada.
TITULO VII
Disposiciones generales
Art. 26.- Los trabajos inherentes a la realización parcial o integral del catastro
geométrico parcelario podrán ser ejecutados por administración o por
contrato, con organismos estatales o empresas particulares especializadas.
La Dirección Nacional del Catastro fijará, en todos los casos, las condiciones
técnicas de su ejecución y tendrá a su cargo el contralor correspondiente.
Art. 27.- Las autoridades y los organismos nacionales, provinciales y
municipales, quedan obligados a contestar las encuestas técnico informativas
que la Dirección Nacional del Catastro considere de interés realizar para el
mejor cumplimiento de la presente ley.
La misma obligación existirá para las empresas y sociedades particulares que
ejecuten o hayan ejecutado trabajos relacionados con la especialidad.
Art. 28.- Los propietarios deberán exhibir a la Dirección Nacional del Catastro
los títulos de propiedad que se requieran para el cumplimiento de la presente
ley.
En su defecto, estarán obligados a presentar un extracto de dichos títulos
autorizado por escribano de registro o a indicar la entidad pública o bancaria
donde el título se encuentre.
Los datos e informes que la Dirección Nacional del Catastro obtenga por la
aplicación del presente artículo, serán de carácter absolutamente reservados y
no podrán ser invocados en juicios por terceros.
Art. 29.- El Ministerio de Obras Públicas (Dirección Nacional del Catastro), está
autorizado para adquirir el instrumental, maquinarias, equipos y accesorios,
que le sean necesarios para el cumplimiento de la presente ley.
Art. 30.- Todos los instrumentos, vehículos y materiales que se requieran para
el cumplimiento de la presente ley, que por no construirse en el país deban
adquirirse en el extranjero, quedan liberados de derechos de aduana y de toda
otra carga impositiva.
Art. 31.- El Poder Ejecutivo o la respectiva municipalidad podrá disponer la
enajenación en pública subasta de los bienes vacantes que no están afectados
al tesoro escolar y de los excedentes a que se refiere el art. 16 de esta ley -
supuesto que no se ejercite sobre éstos, el derecho de preferencia establecido
por el art. 18- cuyo producido ingresará a un fondo específico, dentro de cada
jurisdicción, que concurrirá a solventar los gastos que la ejecución del catastro
determine.
También ingresará al referido fondo el producto de la recaudación que la
Dirección Nacional del Catastro lleva a cabo, en concepto de derechos
arancelarios por prestación de servicios que le sean requeridos, venta de
planos, publicaciones, etc.
Lo que se deja dispuesto es sin perjuicio de las partidas que el Ministerio de
Obras Públicas destine a los efectos de esta ley en el plan de trabajos públicos
o en el presupuesto y dentro de la suma total que anualmente se le asigne a
esa secretaría de Estado.
Art. 32.- Los propietarios de inmuebles rurales tienen la obligación de admitir
la ubicación de mojones, marcas o señalamientos geodésicos astronómicos o
topográficos que materialicen un punto catastral.
La respectiva marcación, estará defendida permanentemente por un área no
cultivada de hasta dos metros de radio, según la importancia y localización del
punto.
Art. 33.-Todo aquel que a título de propietario, de simple poseedor o cualquier
otro, resistiere de hecho la ejecución de los estudios u operaciones técnicas
dispuestas por la presente ley, incurrirá en una multa de mil a diez mil pesos
moneda nacional ($ 1 000 a 10.000 m/n.) al arbitrio del juez, quien procederá
a su aplicación, previo informe sumarísimo del hecho. La multa se ejecutará
por vía de apremio.
Art. 34.- Las marcas o señales que sea necesario establecer con carácter
permanente o transitorio, serán consideradas como obra pública nacional y
toda persona que deteriore, inutilice o haga desaparecer las marcaciones, será
castigada conforme a lo establecido en los arts. 183 y 184 del Cód. Penal.
Las autoridades nacionales y locales quedan obligadas a prestar su
cooperación para la custodia y conservación de las expresadas marcaciones.
Art. 35.- El Poder Ejecutivo nacional, determinará en el curso de la realización
del catastro geométrico parcelario, las zonas territoriales catastradas, a los
efectos de la gradual aplicación de la presente ley.
Art. 36.- Todas las publicaciones cartográficas que edite la Dirección Nacional
del Catastro serán propiedad de la Nación, en orden a lo que se establezca en
la respectiva legislación sobre propiedad intelectual.
Art. 37.- Las provincias podrán adherirse al régimen del catastro nacional, si
por conducto de sus autoridades competentes así lo resolvieran.
Art. 38.- El Poder Ejecutivo nacional reglamentará la presente ley dentro de los
sesenta (60) días de su promulgación.
Art. 39.- Deróganse todas las disposiciones de otras leyes que se opongan a la
presente.
Art. 40.- Comuniqúese al Poder Ejecutivo.
LEY N° 24.374
Establécese un régimen de regularización dominial en favor de ocupantes que
acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante 3 años, con
anterioridad al 1/1/92, y su causa licita, de inmuebles urbanos que tengan
como destino principal el de casa habitación única y permanente (Sane.:
7/9/1994. Prom, pare.: 22/9/1994)
Artículo 1o.- Gozarán de los beneficios de esta ley los ocupantes que, con
causa lícita, acrediten la posesión pública, pacífica y continua durante tres (3)
años con anterioridad al 1o de enero de 2009, respecto de inmuebles
edificados urbanos que tengan como destino principal el de casa habitación
única y permanente, y reúnan las características previstas en la
reglamentación.
En las mismas condiciones podrán acceder a estos beneficios los agricultores
familiares respecto del inmueble rural donde residan y produzcan.
(Art. sust. por art. 35 de la Ley N° 27.118, B.O. 28/1/2015).
Art. 2°.- Podrán acogerse al régimen, procedimientos y beneficios de esta ley,
en el orden siguiente:
a) Las personas físicas ocupantes originarios del inmueble de que se trate;
b) El cónyuge supérstite y sucesores hereditarios del ocupante . originario
que hayan continuado con la ocupación del inmueble;
c) Las personas, que sin ser sucesores, hubiesen convivido con el ocupante
originario, recibiendo trato familiar, por un lapso no menor a dos años
anteriores a la fecha establecida por el art. 1o, y que hayan continuado con la
ocupación del inmueble;
d) Los que, mediante acto legitimo fuesen continuadores de dicha posesión.
Art. 3o.- Los beneficiarios del presente régimen gozarán del beneficio de
gratuidad en todos los actos y procedimientos contemplados en esta ley, los
que fijare la reglamentación o la autoridad de aplicación en sus respectivas
jurisdicciones. En ningún caso constituirán impedimentos, la existencia de
deudas tributarias, impositivas o de tasas que recaigan sobre el inmueble, ya
sean de Jurisdicción nacional, provincial o municipal, con excepción de la
o
contribución especial establecida por el art. 9 de la presente ley.
Art. 4o.- Quedan excluidos del régimen de la presente ley:
a) Los propietarios o poseedores de otros inmuebles con capacidad para
satisfacer sus necesidades de vivienda;
b) Los inmuebles cuyas características excedan las fijadas en la
reglamentación.
Art. 5o.- Las provincias determinarán en sus respectivas Jurisdicciones la
autoridad de aplicación de la presente ley. En caso la Capital Federal será la
Municipalidad de la Ciudad de Buenos Aires. Asimismo, dictarán las normas
reglamentarias y procedimientos para su cumplimiento, teniendo en cuenta las
normas de planeamiento urbano y procediendo en su caso, a un
reordenamiento adecuado.
Art. 6o.- Procedimiento: A los fines de esta ley, se establece el siguiente
procedimiento:
a) Los beneficiarios deberán presentar ante la autoridad de aplicación, una
solicitud de acogimiento al presente régimen, con sus datos personales, las
características y ubicación del inmueble, especificando las medidas, linderos y
superficies, datos domiciliares y catastrales si los tuviese, y toda
documentación o titulo que obrase en su poder.
A la solicitud, deberá acompañar una declaración jurada en la que conste su
carácter de poseedor del inmueble, origen de la posesión, año de la que data
la misma, y todo otro requisito que prevea la reglamentación:
b) La autoridad de aplicación practicará las verificaciones respectivas, un
relevamiento social y demás aspectos que prevea la reglamentación, pudiendo
desestimar las solicitudes que no reúnan los requisitos exigidos.
Si se comprobase falseamiento de cualquier naturaleza en la presentación o en
la declaración jurada, se rechazará la misma sin más tramite;
c) Cuanto la solicitud fuese procedente, se remitirán los antecedentes a la
Escribanía de Gobierno o las que se habilitasen por las Jurisdicciones
respectivas, la que requerirá los antecedentes dominiales y catastrales del
inmueble.
No contándose con estos antecedentes se dispondrá la confección de los
planos pertinentes y su inscripción;
d) La Escribanía citará y emplazará al titular del dominio de manera
fehaciente en el último domicilio conocido y sin perjuicio de ello lo hará
también mediante edictos que se publicarán por tres días en el Boletín Oficial y
un diario local, o en la forma más efectiva según lo determine la
reglamentación, emplazándose a cualquier otra persona que se considere con
derechos sobre el inmueble, a fin de que deduzcan oposición en el término de
30 días;
e) No existiendo oposición y vencido el plazo, la escribanía labrará una
escritura con la relación de lo actuado, la que será suscrita por el interesado y
la autoridad de aplicación, procediendo a su inscripción ante el registro
respectivo, haciéndose constar que la misma corresponde a la presente ley;
f) Si se dedujese oposición por el titular de dominio o terceros, salvo en los
casos previstos en el inc. g), se interrumpirá el procedimiento;
g) Cuando la oposición del titular del dominio o de terceros se fundare en el
reclamo por saldo de precio, o en impugnaciones a los procedimientos,
autoridades o intervenciones dispuestas por esta ley, no se interrumpirá el
trámite, procediéndose como lo dispone el inc. e), sin perjuicio de los derechos
y acciones judiciales que pudieren ejercer;
h) Si el titular del dominio prestase consentimiento para la transmisión en
favor del peticionante, la escrituración se realizará conforme a las normas de
derecho común, siendo de aplicación, y las que se dictasen en las respectivas
jurisdicciones.
Art. 7o.- Inmuebles del Estado: Cuando los inmuebles fuesen de dominio
privado del Estado nacional, provincial o municipal, se procederá a la
inmediata escrituración por intermedio de las escribanías habilitadas, con los
beneficios previstos en el art. 3o.
En caso de incumplimiento por parte del Estado, los peticionantes podrán
adherir al régimen y procedimientos de esta ley.
Si el Estado nacional, provincial o municipal no habilitare este procedimiento,
procederá la acción de amparo.
(Art. observ. por art. 1o del Decreto N° 1661/1994 B.O. 27/09/1994)
Art. 8o.- La inscripción registral a que se refiere el inc. e) del art. 6 se
convertirá de pleno derecho en dominio perfecto transcurrido el plazo de diez
años contados a partir de su registración. Los titulares de dominio y/o quienes
se consideren con derecho sobre los inmuebles que resulten objeto de dicha
inscripción, podrán ejercer las acciones que correspondan inclusive, en su
caso, la de expropiación inversa, hasta que se cumpla el plazo aludido.
Las provincias dictarán las normas reglamentarias y disposiciones catastrales y
regístrales pertinentes para la obtención de la escritura de dominio o título.
(Art. sust. por art. 1° de la Ley N° 25.797, B.O. 18/11/2003).
Art. 9o.- A los efectos del financiamiento del sistema, crease una contribución
única de 1 % del valor fiscal del inmueble, la que estará a cargo de los
beneficiarios. La reglamentación determinara la forma de percepción y
administración de estos fondos.
Art. 10.- La presente ley es de orden público y el Poder Ejecutivo reglamentará
la misma en lo que fuese de su competencia, dentro de los 60 días de su
publicación en el Boletín Oficial. Las provincias y la Municipalidad de la Ciudad
de Buenos Aires, dictarán las normas complementarias y reglamentarias en el
plazo de 60 días a contar de la reglamentación.
Art. 11.- Comuníquese al Poder Ejecutivo.

LEY 26.737
REGIMEN DE PROTECCION AL DOMINIO NACIONAL SOBRE LA PROPIEDAD,
POSESION O TENENCIA DE LAS TIERRAS RURALES
(Sanc.: 22/12/2011. Prom.: 27/12/2011)
CAPITULO I
Ámbito territorial y personal de aplicación de la ley
Art. 1o.- La presente ley rige en todo el territorio de la Nación Argentina, con
carácter de orden público.
Debe ser observada según las respectivas jurisdicciones, por las autoridades
del gobierno federal, provincial y municipal, y se aplicará a todas las personas
físicas y jurídicas que, por sí o por interpósita persona, posean tierras rurales,
sea para usos o producciones agropecuarias, forestales, turísticas u otros usos.
A los efectos de la presente ley se entenderá por tierras rurales a todo predio
ubicado fuera del ejido urbano, independientemente de su localización o
destino.
CAPITULO II
Objeto
Art. 2o.- Configura el objeto de la presente ley:
a) Determinar la titularidad, catastral y dominial, de la situación de
posesión, bajo cualquier título o situación de hecho de las tierras rurales, y
establecer las obligaciones que nacen del dominio o posesión de dichas tierras,
conforme las previsiones de la presente ley;
b) Regular, respecto de las personas físicas y jurídicas extranjeras, los
límites a la titularidad y posesión de tierras rurales, cualquiera sea su destino
de uso o producción.
CAPITULO III
De los límites al dominio extranjero sobre la propiedad o posesión de las
tierras rurales
Art. 3o.- A los efectos de la presente ley, se entenderá como titularidad
extranjera sobre la propiedad o posesión de las tierras rurales, toda
adquisición, transferencia, cesión de derechos posesorios, cualquiera sea la
forma, denominación que le impongan las partes, y extensión temporal de los
mismos, a favor de:
a) Personas físicas de nacionalidad extranjera, tengan o no su domicilio real
en territorio de la Nación Argentina, con las excepciones establecidas en el art.
4o de la presente ley;
b) Personas jurídicas, según el marco previsto en el art. 32 del Código Civil,
constituidas conforme las leyes societarias de la Nación Argentina o del
extranjero, cuyo capital social, en proporción superior al 51%, o en proporción
necesaria para formar voluntad social mayoritaria independientemente del
porcentaje accionario, sea de titularidad de personas físicas o jurídicas, de
nacionalidad extranjera, en las condiciones descriptas en el inciso precedente.
Toda modificación del paquete accionario, por instrumento público o privado,
deberá ser comunicada por la persona jurídica al Registro Nacional de Tierras
Rurales, dentro del plazo de 30 días de producido el acto, a efectos del
contralor del cumplimiento de las disposiciones de la ley. Asimismo quedan
incluidas en este precepto:
1. Las personas jurídicas, cualquiera sea su tipicidad social, que se
encuentren en posición de controladas por cualquier forma societaria o
cooperativa extranjera, de conformidad con las definiciones que se establecen
en esta ley, en un porcentaje mayor al 25%, o tengan los votos
necesarios para formar voluntad social mayoritaria independientemente del
porcentaje accionario.
2. Aquellas personas físicas o jurídicas extranjeras que sin acreditar
formalmente calidad de socios actúan en una sociedad como si lo fueren.
3. Las sociedades que hayan emitido obligaciones negociables o debentures
y ello permita a su legítimo tenedor acrecer en sus tenencias accionarias o
convertirlas en acciones en un porcentaje superior al 25%, o que se les
permita formar voluntad social mayoritaria independientemente del porcentaje
accionario, y se trate de personas físicas o jurídicas extranjeras, de
conformidad con las definiciones que se establecen en esta ley.
4. Cuando se transfiera la propiedad, bajo cualquiera de las formas
previstas en las leyes vigentes, en virtud de un contrato de fideicomiso y
cuyos beneficiarios sean personas físicas o jurídicas extranjeras en porcentaje
mayor al autorizado en el inciso anterior.
5. Las sociedades de participación accidentad, las agrupaciones de
colaboración y las uniones transitorias de empresas, según la regulación de la
Ley de Sociedades, y toda otra forma de colaboración empresarial de carácter
accidental y provisorio que se regule en el futuro, cuando en ellas participen
personas físicas o jurídicas extranjeras en porcentaje mayor al autorizado en
esta ley;
c) Personas jurídicas de derecho público de nacionalidad extranjera;
d) Simples asociaciones en los términos del art. 46 del Código Civil o
sociedades de hecho, en iguales condiciones respecto de su capital social, a las
previstas en el inciso b) de este artículo.
Art. 4o.- Quedan exceptuadas de la aplicación de la presente ley, las siguientes
personas físicas de nacionalidad extranjera:
a) Aquellas que cuenten con diez (10) años de residencia continua,
permanente y comprobada en el país;
b) Los que tengan hijos argentinos y demuestren una residencia
permanente, continua y comprobada en el país de cinco (5) años;
c) Aquellas que se encuentren unidas en matrimonio con ciudadano/a
argentino/a con cinco (5) años de anterioridad a la constitución o transmisión
de los derechos pertinentes y demuestre residencia continua, permanente y
comprobada en el país por igual término.
Art. 5o.- La reglamentación determinará los requisitos que deberán observar
las personas físicas y jurídicas extranjeras para acreditar el cumplimiento de
las disposiciones de esta ley, quedando a cargo de la autoridad de aplicación
su control y ejecución.
Art. 6o.- Queda prohibida toda interposición de personas físicas de
nacionalidad argentina, o de personas jurídicas constituidas en nuestro pais, a
los fines de configurar una titularidad nacional figurada para infringir las
previsiones de esta ley. Ello se considerará una simulación ilícita y fraudulenta.
Art. 7°.- Todos los actos jurídicos que se celebren en violación a lo establecido
en la presente ley serán de nulidad total, absoluta e insanable, sin derecho a
reclamo indemnizatorio alguno en beneficio de los autores y partícipes del acto
antijurídico. A los efectos de esta disposición se considerarán participes
quienes hicieran entrega de las tierras u otorgaren instrumentos, públicos o
privados, que conformaren el obrar antijurídico, los que responderán en forma
personal y solidaria con su patrimonio por las consecuencias dañosas de estos
actos. La autoridad de aplicación está facultada a examinar los actos jurídicos
conforme su naturaleza real, sin sujetarse al nombre que le impongan las
partes otorgantes.
Art. 8o.- Se establece en el 15% el límite a toda titularidad de dominio o
posesión de tierras rurales en el territorio nacional, respecto de las personas y
supuestos regulados por este capítulo. Dicho porcentual se computará también
sobre el territorio de la provincia, municipio, o entidad administrativa
equivalente en que esté situado el inmueble rural.
Art. 9o.- En ningún caso las personas físicas o jurídicas, de una misma
nacionalidad extranjera, podrán superar el 30% del porcentual asignado en el
artículo precedente ala titularidad o posesión extranjera sobre tierras rurales.
Art. 10.- Las tierras rurales de un mismo titular extranjero no podrán superar
las mil hectáreas (1.000 ha) en la zona núcleo, o superficie equivalente, según
la ubicación territorial. Esa superficie equivalente será determinada por el
Consejo Interministerial de Tierras Rurales previsto en el art. 16 de la presente
ley, atendiendo a los siguientes parámetros:
a) La localización de las tierras rurales y su proporción respecto del
municipio, departamento y provincia que integren;
b) La capacidad y calidad de las tierras rurales para su uso y explotación.
La autoridad de aplicación, a los efectos del otorgamiento del certificado de
habilitación, deberá controlar la cantidad de tierras rurales que posea o sea
titular la persona adquirente.
Asimismo, se prohíbe la titularidad o posesión de los siguientes inmuebles por
parte de las personas extranjeras definidas en el art. 3o de la presente ley:
1. Los que contengan o sean ribereños de cuerpos de agua de envergadura
y permanentes.
2. Los inmuebles ubicados en zonas de seguridad de frontera con las
excepciones y procedimientos establecidos por el decr. ley 15.385/44
modificado por la Ley 23.554.
Art. 11.- A los fines de esta ley y atendiendo a los Tratados Bilaterales de
Inversión (TBI) suscriptos por la República Argentina y que se encuentren
vigentes a la fecha de entrada en vigor de esta ley, no se entenderá como
inversión la adquisición de tierras rurales, por tratarse de un recurso natural
no renovable que aporta el país receptor.
Art. 12.- Los propietarios o poseedores de tierras rurales, personas físicas o
jurídicas, que invistan la condición de extranjeros, deberán dentro del plazo de
180 días, contados desde la fecha de entrada en vigencia de la reglamentación
de la presente ley, proceder a la denuncia ante el Registro Nacional de Tierras
Rurales, previsto por el art. 14, de la existencia de dicha titularidad o
posesión.
Art. 13.- Para la adquisición de un inmueble rural ubicado en zona de
seguridad por una persona comprendida en esta ley, se requiere el
consentimiento previo del Ministerio del Interior.
CAPITULO IV
Del Registro Nacional de Tierras Rurales
Art. 14.- Créase el Registro Nacional de Tierras Rurales en el ámbito del
Ministerio de Justiciay Derechos Humanos, con integración del Ministerio de
Agricultura, Ganadería y Pesca de la Nación, que será la autoridad de
aplicación con las siguientes funciones específicas:
a) Llevar el registro de los datos referentes a las tierras rurales de
titularidad o posesión extranjera en los términos de la presente ley;
b) Requerir a las dependencias provinciales competentes en registración,
catastro y registro de personas jurídicas, la información necesaria para el
cumplimiento de sus funciones;
c) Expedir los certificados de habilitación de todo acto por el cual se
transfieran derechos de propiedad o posesión sobre tierras rurales en los
supuestos comprendidos por esta ley. Los certificados de habilitación serán
regulados por la reglamentación de la presente ley y serán tramitados por el
escribano público o autoridad judicial interviniente;
d) Ejercer el control de cumplimiento de la presente ley, con legitimación
activa para impedir en sede administrativa, o reclamar la nulidad en sede
judicial, de los actos prohibidos por esta ley.
Art. 15.- Se dispone la realización de un relevamiento catastral, dominial y de
registro de personas jurídicas que determine la propiedad y la posesión de las
tierras rurales, conforme las disposiciones de la presente ley, el que se
realizará dentro del término de 180 días de la creación y puesta en
funcionamiento del Registro Nacional de Tierras Rurales.
CAPITULO V
Del Consejo Interministerial de Tierras Rurales
Art. 16.- Créase el Consejo Interministerial de Tierras Rurales, el que será
presidido por el Ministerio de Justicia y Derechos Humanos y conformado por
el Ministerio de Agricultura, Ganadería y Pesca, por la Secretaría de Ambiente
y Desarrollo Sustentable de la Jefatura de Gabinete de Ministros, por el
Ministerio de Defensa y por el Ministerio del Interior, con los representantes de
las provincias, el que tendrá las siguientes funciones:
a) Dirigir las acciones para el cumplimiento de la presente ley;
b) Ejecutar la política nacional sobre tierras rurales;
c) Recabar la colaboración de organismos de la administración centralizada
y descentralizada del Estado nacional y las provincias;
d) Determinar la equivalencia de superficies del territorio nacional a que
hace referencia el art. 10 de la presente ley, sobre la base de los instrumentos
técnicos elaborados por los organismos oficiales competentes.
Art. 17.- La presente ley no afecta derechos adquiridos y sus disposiciones
entrarán en vigencia el día siguiente al de su publicación.
Art. 18.- Cláusula transitoria: toda adquisición, transferencia, cesión de
derechos posesorios, cualquiera sea la forma, denominación y extensión
temporal que le impongan las partes, a favor de personas físicas o jurídicas
extranjeras en los términos del art. 3o, que se realice en el período
comprendido entre la entrada en vigencia de la ley y su reglamentación por el
Poder Ejecutivo nacional, queda alcanzada por las disposiciones de la presente
ley y sujeta a las consecuencias previstas en el art. 7°.
Art. 19.- Comuniqúese al Poder Ejecutivo nacional.
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN
LEY. 26.994. (Parte pertinente)
(B.O., 08/10/2014)

CAPÍTULO 2
Adquisición, transmisión, extinción y oponibiiidad
ARTÍCULO 1892.- Título y modos suficientes. La adquisición derivada por actos
entre vivos de un derecho real requiere la concurrencia de título y modo
suficientes.
Se entiende por título suficiente el acto jurídico revestido de las formas
establecidas por la ley, que tiene por finalidad transmitir o constituir el
derecho real.
La tradición posesoria es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales que se ejercen por la posesión. No es necesaria, cuando la cosa es
tenida a nombre del propietario, y éste por un acto jurídico pasa el dominio de
ella al que la poseía a su nombre, o cuando el que la poseía a nombre del
propietario, principia a poseerla a nombre de otro. Tampoco es necesaria
cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose la tenencia y
constituyéndose en poseedor a nombre del adquirente.
La inscripción registral es modo suficiente para transmitir o constituir derechos
reales sobre cosas registrables en los casos legalmente previstos; y sobre
cosas no registrables, cuando el tipo del derecho así lo requiera.
El primer uso es modo suficiente de adquisición de la servidumbre positiva.
Para que el título y el modo sean suficientes para adquirir un derecho real, sus
otorgantes deben ser capaces y estar legitimados al efecto.
A la adquisición por causa de muerte se le aplican las disposiciones del Libro
Quinto.
ARTÍCULO 1893.- Inoponibilidad. La adquisición o transmisión de derechos
reales constituidos de conformidad a las disposiciones de este Código no son
oponibles a terceros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente.
Se considera publicidad suficiente la inscripción registral o la posesión, según
el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva, la registración es
presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho real.
No pueden prevalerse de[ la falta de publicidad quienes participaron en los
actos, ni aquellos que conocían o debían conocer la existencia del título del
derecho real.
ARTÍCULO 1894.- Adquisición legal. Se adquieren por mero efecto de la ley,
los condominios con indivisión forzosa perdurable de accesorios indispensables
al uso común de varios inmuebles y de muros, cercos y fosos cuando el
cerramiento es forzoso, y el que se origina en la accesión de cosas muebles
inseparables; la habitación del cónyuge y del conviviente supérstite, y los
derechos de los adquirentes y subadquirentes de buena fe.
ARTÍCULO 1895.-Adquisición legal de derechos reales sobre muebles por
subadquirente. La posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles
no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los
derechos reales principales excepto que el verdadero propietario pruebe que la
adquisición fue gratuita.
Respecto de las cosas muebles registrables no existe buena fe sin inscripción a
favor de quien la invoca.
Tampoco existe buena fe aunque haya inscripción a favor de quien la invoca, si
el respectivo régimen especial prevé la existencia de elementos identificatorios
de la cosa registrable y éstos no son coincidentes.
ARTÍCULO 1896.- Prohibición de constitución judicial. El juez no puede
constituir un derecho real o imponer su constitución, excepto disposición legal
en contrario.
ARTÍCULO 1897.- Prescripción adquisitiva. La prescripción para adquirir es el
modo por el cual el poseedor de una cosa adquiere . un derecho real sobre
ella, mediante la posesión durante el tiempo fijado por la ley.
ARTÍCULO 1898.- Prescripción adquisitiva breve. La prescripción adquisitiva de
derechos reales con justo título y buena fe se produce sobre inmuebles por la
posesión durante diez años. Si la cosa es mueble hurtada o perdida el plazo es
de dos años.
Si la cosa es registrable, el plazo de la posesión útil se computa a partir de la
registración del justo titulo.
ARTÍCULO 1899.- Prescripción adquisitiva larga. Si no existe justo título o
buena fe, el plazo es de veinte años.
No puede invocarse contra el adquirente la falta o nulidad del título o de su
inscripción, ni la mala fe de su posesión.
También adquiere el derecho real el que posee durante diez años una cosa
mueble registrable, no hurtada ni perdida, que no inscribe a su nombre pero la
recibe del titular registral o de su cesionario sucesivo, siempre que los
elementos identificatorios que se prevén en el respectivo régimen especial
sean coincidentes.
ARTÍCULO 1900.-Posesión exigible. La posesión para prescribir debe ser
ostensible y continua.
ARTÍCULO 1901.- Unión de posesiones. El heredero continúa la posesión de su
causante.
El sucesor particular puede unir su posesión a la de sus antecesores, siempre
que derive inmediatamente de las otras. En la prescripción breve las
posesiones unidas deben ser de buena fe y estar ligadas por un vínculo
jurídico.
ARTÍCULO 1902- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción
adquisitiva es el que tiene por finalidad transmitir un derecho real principal
que se ejerce por la posesión, revestido de las formas exigidas para su validez,
cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al efecto.
La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido
ni podido conocer la falta de derecho a ella.
Cuando se trata de cosas registrables, la buena fe requiere el examen previo
de la documentación y constancias regístrales, así como el cumplimiento de los
actos de verificación pertinente establecidos en el respectivo régimen especial.
ARTÍCULO 1903.- Comienzo de la posesión. Se presume, salvo prueba en
contrario, que la posesión se inicia en la fecha del justo título, o de su
registración si ésta es constitutiva.
La sentencia declarativa de prescripción breve tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión, sin perjuicio de los derechos de terceros
interesados de buena fe.
ARTÍCULO 1904 - Normas aplicables. Se aplican a este Capítulo, en lo
pertinente, las normas del Título I del Libro Sexto de este Código.
ARTÍCULO 1905.- Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se
dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser
contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción,
se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al
tiempo en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de
prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con
relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
ARTÍCULO 1906.- Transmisibilidad. Todos los derechos reales son
transmisibles, excepto disposición legal en contrario.
ARTÍCULO 1907.- Extinción. Sin perjuicio de los medios de extinción de todos
los derechos patrimoniales y de los especiales de los derechos reales, éstos se
extinguen, por la destrucción total de la cosa si la ley no autoriza su
reconstrucción, por su abandono y por la consolidación en los derechos reales
sobre cosa ajena.
TÍTULO II
Posesión y tenencia
CAPÍTULO 1
Disposiciones generales
ARTÍCULO 1908.- Enumeración. Las relaciones de poder del sujeto con una
cosa son la posesión y la tenencia.
ARTÍCULO 1909 - Posesión. Hay posesión cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como
titular de un derecho real, lo sea o no.
ARTÍCULO I910.-Tenenoia. Hay tenencia cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como
representante del poseedor,
ARTÍCULO 1911.- Presunción de poseedor o servidor de la posesión. Se
presume, a menos que exista prueba en contrario, que es poseedor quien
ejerce un poder de hecho sobre una cosa. Quien utiliza una cosa en virtud de
una relación de dependencia, servicio, hospedaje u hospitalidad, se llama, en
este Código, servidor de la posesión.
ARTÍCULO 1912.- Objeto y sujeto plural. El objeto de la posesión y de la
tenencia es la cosa determinada. Se ejerce por una o varias personas sobre la
totalidad o una parte material de la cosa.
ARTÍCULO 1913.- Concurrencia. No pueden concurrir sobre una cosa varias
relaciones de poder de la misma especie que se excluyan entre sí.
ARTÍCULO 1914 - Presunción de fecha y extensión. Si media título se presume
que la relación de poder comienza desde la fecha del título y tiene la extensión
que en él se indica.
ARTÍCULO 1915.-Interversión. Nadie puede cambiar la especie de su relación
de poder, por su mera voluntad, o por el solo transcurso del tiempo. Se pierde
la posesión cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor manifiesta por
actos exteriores la intención de privar al poseedor de disponer de la cosa, y
sus actos producen ese efecto.
ARTÍCULO 1916 - Presunción de legitimidad. Las relaciones de poder se
presumen legítimas, a menos que exista prueba en contrario. Son ilegítimas
cuando no importan el ejercicio de un derecho real o personal constituido de
conformidad con las previsiones de la ley.
ARTÍCULO 1917.- Innecesariedad de título. El sujeto de la relación de poder
sobre una cosa no tiene obligación de producir su título a la posesión o a la
tenencia, sino en el caso que deba exhibirlo como obligación inherente a su
relación de poder.
ARTÍCULO 1918.- Buena fe. El sujeto de la relación de poder es de buena fe si
no conoce, ni puede conocer que carece de derecho, es decir, cuando por un
error de hecho esencial y excusable está persuadido de su legitimidad.
ARTÍCULO 1919.- Presunción de buena fe. La relación de poder se presume de
buena fe, a menos que exista prueba en contrario.
La mala fe se presume en los siguientes casos:
a) cuando el título es de nulidad manifiesta;
b) cuando se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición de
esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
c) cuando recae sobre ganado marcado o señalado, si el diseño fue
registrado por otra persona.
ARTÍCULO 1920.- Determinación de buena o mala fe. La buena o mala fe se
determina al comienzo de la relación de poder, y permanece invariable
mientras no se produce una nueva adquisición.
No siendo posible determinar el tiempo en que comienza la mala fe, se debe
estar al día de la citación al juicio.
ARTÍCULO 1921.- Posesión viciosa. La posesión de mala fe es viciosa cuando
es de cosas muebles adquiridas por hurto, estafa, o abuso de confianza; y
cuando es de inmuebles, adquiridos por violencia, clandestinidad, o abuso de
confianza. Los vicios de la posesión son relativos respecto de aquel contra
quien se ejercen. En todos los casos, sea por el mismo que causa el vicio o por
sus agentes, sea contra el poseedor o sus representantes.
CAPÍTULO 2
Adquisición, ejercicio, conservación y extinción
ARTÍCULO 1922-Adquisición de poder. Para adquirir una relación de poder
sobre una cosa, ésta debe establecerse voluntariamente:
a) por sujeto capaz, excepto las personas menores de edad, para quienes
es suficiente que tengan diez años;
b) por medio de un contacto con la cosa, de la posibilidad física de
establecerlo, o cuando ella ingresa en el ámbito de custodia del adquirente.
ARTÍCULO 1923.- Modos de adquisición. Las relaciones de poder se adquieren
por la tradición. No es necesaria la tradición, cuando la cosa es tenida a
nombre del propietario, y éste pasa la posesión a quien la tenía a su nombre,
o cuando el que la poseía a nombre del propietario, principia a poseerla a
nombre de otro, quien la adquiere desde que el tenedor queda notificado de la
identidad del nuevo poseedor. Tampoco es necesaria cuando el poseedor la
transfiere a otro, reservándose la tenencia y constituyéndose en representante
del nuevo poseedor. La posesión se adquiere asimismo por el apoderamiento
de la cosa.
ARTÍCULO 1924 - Tradición. Hay tradición cuando una parte entrega una cosa
a otra que la recibe. Debe consistir en la realización de actos materiales de,
por lo menos, una de las partes, que otorguen un poder de hecho sobre la
cosa, los que no se suplen, con relación a terceros, por la mera declaración del
que entrega de darla a quien la recibe, o de éste de recibirla.
ARTÍCULO 1925.- Otras formas de tradición. También se considera hecha la
tradición de cosas muebles, por la entrega de conocimientos, cartas de porte,
facturas u otros documentos de conformidad con las reglas respectivas, sin
oposición alguna, y si son remitidas por cuenta y orden de otro, cuando el
remitente las entrega a quien debe transportarlas, si el adquirente aprueba el
envío.
ARTÍCULO 1926.- Relación de poder vacua. Para adquirir por tradición la
posesión o la tenencia, la cosa debe estar libre de toda relación excluyente, y
no debe mediar oposición alguna
ARTÍCULO 1927.- Relación de poder sobre universalidad de hecho. La relación
de poder sobre una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados,
pero unidos bajo un mismo nombre, como un rebaño o una piara, abarca sólo
las partes individuales que comprende la cosa.
ARTÍCULO 1928-Actos posesorios. Constituyen actos posesorios sobre la cosa
los siguientes: su cultura, percepción de frutos, amojonamiento o impresión de
signos materiales, mejora, exclusión de terceros y, en general, su
apoderamiento por cualquier modo que se obtenga.
ARTÍCULO 1929.- Conservación. La relación de poder se conserva hasta su
extinción, aunque su ejercicio esté impedido por alguna causa transitoria.
ARTÍCULO 1930.- Presunción de continuidad. Se presume, a menos que exista
prueba en contrario, que el sujeto actual de la posesión o de la tenencia que
prueba haberla ejercitado anteriormente, la mantuvo durante el tiempo
intermedio
ARTÍCULO 1931.- Extinción. La posesión y la tenencia se extinguen cuando se
pierde el poder de hecho sobre la cosa. En particular, hay extinción cuando:
a) se extingue la cosa;
b) otro priva al sujeto de la cosa;
c) el sujeto se encuentra en la imposibilidad física perdurable de ejercer la
posesión o la tenencia;
d) desaparece la probabilidad razonable de hallar la cosa perdida;
e) el sujeto hace abandono expreso y voluntario de la cosa.
DEMANDA USUCAPIÓN

Señor Juez:
(…), abogado, inscripto en la matrícula respectiva al folio (…) del tomo (…), con fianza vigente
para el ejercicio de la procuración, constituyendo domicilio ad litem en la calle (…) Nº (…) de esta
ciudad de (…), ante V.S. comparezco y digo:

I. PERSONERÍA
Que tal como lo acredito con Poder Especial que acompaño, soy apoderado del Sr. (…),
domiciliado en calle Nº (…) de la ciudad de (…) y cuyos demás datos obran en el referido
instrumento y se dan aquí por reproducidos en honor a la brevedad.

II. OBJETO
Siguiendo expresas instrucciones de mi mandante, vengo a promover Demanda de Prescripción
Adquisitiva contra el Sr. (…), domiciliado en calle (…) Nº (…) de la ciudad de (…), Provincia de
(…), tendiente a que se declare adquirido el dominio por parte de mi poderdante respecto del
inmueble que a continuación se describirá
Baso el mismo en las cuestiones de hecho y consideraciones de derecho que a continuación
expongo:

III. HECHOS
Mi mandante posee, animus domini, en forma pública, pacífica, continua e ininterrumpida desde el
día (…/…/…) el inmueble inscripto a nombre del demandado bajo el nº (…), al folio (…), tomo
(…), Sección (…) del Registro General de la Propiedad de la ciudad de (…), tal como se acredita
con el respectivo certificado expedido por el dicho registro.
Mi representado tiene un título legítimo pro de relicto que exterioriza el corpus por el hecho de la
posesión, para la cual sirve de base el animus como relación jurídica entre el primero y el
segundo. A ello se une la inmutabilidad de la posesión de parte de mi representado a través de
los años.
Desde dicha fecha el usucapiente viene realizando actos posesorios tales como cultivar la tierra y
realizar una huerta, reformas constructivas (…) y mejoras como (…), y en definitiva una serie de
actos posesorios con ánimo de dueño. Además de ello ha pagado todos los impuestos, tasas y
contribuciones correspondientes al inmueble en cuestión.
Por otra parte se confeccionó por parte del Ingeniero (…) el Plano de Mensura que se acompaña
y que se encuentra inscripto en (…), del que surge que el inmueble descripto mide (…) y
reconoce como linderos (…).
En definitiva mi mandante reúne todos los requisitos exigidos por la ley a los fines de la
prescripción por posesión veinteñal. Ha sido pública, dando en todo momento la posibilidad al
demandado de producir su interrupción, con lo que debe presumirse el abandono. Ha sido
pacífica (art. 2554 CCC.), continua (arts. 1898, 1902 y 1942 del CCC) y siempre con ánimo de
dueño (arts. 1929 y 1930 del CCC.) y en forma ininterrumpida.

IV. PRUEBA
Instrumental:
Las fuentes documentales que se acompañan son las siguientes:
- Testimonio de Escritura (…)
- Plano de Mensura (…)
- Recibos (…)
- Comprobantes de pagos ante la Dirección de Rentas y Tasas de la Municipalidad respecto del
inmueble (…)
- Comprobantes de pagos de luz, gas y agua respecto del inmueble (…)
- Permiso de edificación correspondiente al año (…)
Testimonial:
Se citará para que depongan en la audiencia respectiva, a tenor del pliego que se adjuntará, a las
siguientes personas: (…)
Informativa:
- A la Municipalidad de (…), a fin de que informe sobre los siguientes puntos: a) si los (…)
comprobantes de pago de tasa municipal que se agregaran son auténticos y si fueron recibidos
los pagos allí indicados; b) si el inmueble correspondiente a la partida (…) se encuentra al día en
el pago de servicios municipales que afectan al mismo; c) si la solicitud de pago en cuotas que se
acompaña fue expedida por Ud., si son auténticos los sellos que en ella lucen y si se efectivizaron
los pagos que en ella se establecieron.
- A la Dirección General de Rentas de (…), a fin de que informe sobre los siguientes puntos: a)
autenticidad de los (…) comprobantes de pago de impuesto inmobiliario que se adjuntan; b) si los
pagos allí indicados fueron percibidos por esa dirección; y c) si el referido inmueble se encuentra
con los pagos al día respecto del Impuesto Inmobiliario.
- Al Registro General de las Personas de (…), a fin de que infome el domicilio denunciado por el
Sr.(…) al gestionar su Documento Nacional de Identidad.
- Al Sr. (…), a fin de que infome si los recibos que se acompañan fueron confeccionados y
firmados por él y si instrumentaban la deuda por instalación, tramitación y aprobación del plano.
También si fue realizado por él el plano de instalación para gas natural que también se
acompañará.
- A la Empresa Provincial de la Energía Eléctrica (…), a fin de que informe si los recibos que se
acompañarán fueron otorgados por esa empresa respecto del servicio de luz del mencionado
inmueble.
- A la Empresa de Gas (…), a fin de que informe si el recibo que se acompañará fue otorgado por
esa empresa al Sr (…) por la conexión de gas natural en su domicilio.
Confesional:
Se designe audiencia a fin de que el demandado absuelva posiciones y reconozca documentos a
tenor del pliego que oportunamente se acompañará.
Inspección ocular:
A efectos de determinar el estado de ocupación por parte de mi mandante del inmueble motivo de
autos, como así también inventariar el mismo, solicito que oportunamente el Sr. Actuario se
constituya en el mismo y realice la inspección ocular correspondiente, informando posteriormente
de dicha circunstancia a V.S.

V. DERECHO
Fundo la presente demanda en las normas de los arts. 1897, 1899, 1939 y 1942 del CCC, normas
citadas del mismo cuerpo legal y en los arts. (…) del Código de Procedimientos de la Provincia de
(…).

VI. CUESTIONES Y CONSIDERACIONES ESPECIALES

(Cuestiones de competencia, tipo de proceso, inflación, reserva del caso federal)

VII. PETICIÓN
Por lo expuesto de V.S. solicito:
a) Me tenga por presentado, domiciliado y, en el carácter que invoco, se me acuerde la
participación que por derecho corresponda.
b) Tenga S.S. iniciada la presente Demanda de Usucapión contra (…), a quien se citará y
emplazará para que en término y bajo apercibimientos de ley comparezca a estar a derecho (o se
corra traslado de la demanda bajo apercibimientos de ley), mediante las notificaciones por ley que
correspondan –oficina de notificaciones– o según sea el domicilio del demandado, quedando
autorizado para el diligenciamiento el Dr. (…).
c) Se agregue la documental acompañada, reservándose en Secretaría los originales respectivos.
Y téngase por ofrecida la restante.
d) Oportunamente, al dictar sentencia, se declare la prescripción y se otorgue el título
correspondiente, librándose el oficio de estilo al Registro de la Propiedad para la inscripción
respectiva. Se extienda testimonio de la resolución que se dicte.
Proveer de conformidad.
SERÁ JUSTICIA.