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UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL SISTEMAS Y ARQUITECTURA


ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERÍA CIVIL

INDICE
1. INTRODUCCIÓN ........................................................................................ 4
2. OBJETIVOS ................................................................................................ 5
2.1 OBJETIVO GENERAL .............................................................................. 5
2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS .................................................................... 5
3. MARCO TEÓRICO ..................................................................................... 6
3.1 ASPECTOS LEGALES ............................................................................. 6
3.1.1. Revisión del Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios . 6
3.1.2. Estudio de Títulos .............................................................................. 6
3.1.3. Contrato de Compra Venta ................................................................ 6
3.1.4. Ámbito De Aplicación ......................................................................... 6
3.1.5. Tipos de tasaciones ........................................................................... 6
3.1.5.1. Tasación o Valuación Reglamentaria .......................................... 6
3.1.5.2. Tasación o Valuación Comercial ................................................. 6
3.2 COMPONENTES DEL COSTO DE UN PROYECTO ............................... 7
3.2.1. Terreno .............................................................................................. 7
3.2.2. Elaboración Del Proyecto................................................................... 7
3.2.3. Construcción ...................................................................................... 7
3.2.4. Licencias ............................................................................................ 7
3.2.5. Titulación............................................................................................ 7
3.2.6. Gastos Administrativos ...................................................................... 8
3.2.7. Cartas Fianza..................................................................................... 8
3.2.8. Publicidad .......................................................................................... 8
3.2.9. Imprevistos......................................................................................... 8
3.2.10. Gastos Generales De La Constructora ........................................... 8
3.2.11. Honorarios De Gerencia Fijo .......................................................... 8
3.2.12. Pago De Igv .................................................................................... 8
4. MEMORIA DESCRIPTIVA .......................................................................... 9
4.1 PROPIETARIO ......................................................................................... 9
4.2 SOLICITANTE .......................................................................................... 9
4.3 SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO .................................................. 9
4.4 OBJETO DE LA VALUACIÓN .................................................................. 9

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4.5 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA VALUACIÓN .......................... 9


4.6 REGLAMENTACIÓN EMPLEADA ........................................................... 9
4.7 UBICACIÓN.............................................................................................. 9
4.8 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO .................................... 11
4.9 ÁREA DEL TERRENO ........................................................................... 11
4.10 LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS ......................................... 11
4.11 DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE ........................................................ 11
4.11.1. Descripción general (terreno o inmueble) ..................................... 11
4.11.2. Distribución de planta. .................................................................. 13
4.11.2.1. Primer piso ............................................................................. 13
4.11.2.2. Segundo piso ......................................................................... 13
4.11.3. Características técnicas de la edificación ..................................... 13
4.11.3.1. Cimentación ........................................................................... 13
4.11.3.2. Muros y columnas .................................................................. 13
4.11.3.3. Techos y coberturas ............................................................... 13
4.11.3.4. Pisos y contra pisos ............................................................... 13
4.11.3.5. Revestimientos....................................................................... 13
4.11.3.6. Carpintería de Puertas y Ventanas ........................................ 13
4.11.3.7. Baños ..................................................................................... 14
4.11.3.8. Pintura .................................................................................... 14
4.11.4. Obras Complementarias e instalaciones fijas y permanentes ...... 14
4.11.5. Antigüedad, estado de conservación y depreciación .................... 14
4.12 TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN ........................................................... 14
4.13 CARACTERÍSTICAS E INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO ...................................................... 14
4.14 SERVIDUMBRES................................................................................ 14
4.15 GRAVAMENES Y CARGA .................................................................. 15
4.16 FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA INFORMACION.......................... 15
4.17 OBSERVACIONES ............................................................................. 15
5. TASACIÓN ................................................................................................ 15
5.1.1. 5.1 TASACIÓN REGLAMENTARIA ................................................. 15
5.1.1.1. 5.1.1 TASACIÓN DEL TERRENO ............................................. 15
5.1.1.2. 5.1.2 TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN .................................... 17
5.1.1.3. 5.1.2.1 Valor de la Edificación ................................................... 17
5.1.1.4. 5.1.2.2 Cálculo del Valor Similar Nuevo (VSN) ......................... 17

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5.1.1.5. 5.1.2.3 Cálculo del valor del área techada ................................ 18


5.1.1.6. 5.1.2.3.1 Para el Primer Nivel .................................................... 19
5.1.1.7. 5.1.2.3.2 Para el Segundo Nivel ................................................ 19
5.1.1.8. 5.1.2.4 Cálculo del valor de las obras complementarias e
instalaciones fijas y permanentes ............................................................. 19
5.1.1.9. 5.1.2.4.1 Cerco Perimétrico en fachada .................................... 19
5.1.1.10. 5.1.2.5 Depreciación de la edificación .................................... 20
5.1.1.11. 5.1.2.6. Valor de la Edificación (VE) ....................................... 21
5.1.1.12. 5.1.2.7 VALOR TOTAL DEL PREDIO .................................... 21
5.1 TASACION COMERCIAL ....................................................................... 21
5.1.1. TASACIÓN DEL TERRENO ............................................................ 21
5.1.2. TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN ................................................... 23
5.1.2.1. Valor del área techada .............................................................. 23
5.1.2.2. Valor de las obras complementarias ......................................... 26
5.1.2.3. Valor de la edificación ............................................................... 26
5.1.2.4. Valor de Reposición .................................................................. 26
5.1.2.5. VALOR TOTAL DEL PREDIO ................................................... 27
6. CONCLUSIONES ..................................................................................... 28
7. ANEXO...................................................................................................... 30
REGISTRO FOTOGRÁFICO ........................................................................... 30

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1. INTRODUCCIÓN

En la actualidad, la necesidad de vivienda en el Perú motiva a los empresarios

a incursionar en nuevos proyectos, en lo cual lo más habitual es una vivienda

familiar, es así que en el presente trabajo presentamos toda la investigación y

procedimiento a seguir para realizar la tasación de una vivienda familiar tanto

comercial como reglamentario guiándonos en el reglamento nacional de

tasaciones.

Para esto presentamos en primer lugar la teoría necesaria sobre tasaciones de

acuerdo al RNT para luego aplicar lo expuesto en un ejemplo práctico o real, en

nuestro caso tasaremos una vivienda familiar ubicado en el centro de Chiclayo.

El interés de este trabajo es conocer el valor de las tasaciones por tanto

finalmente compararemos los valores obtenidos y verificaremos que la tasación

comercial es mucho mayor que la reglamentaria.

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2. OBJETIVOS

2.1 OBJETIVO GENERAL


Evaluar y determinar la Tasación de una vivienda familiar ubicada en la

Ciudad de Lambayeque.

Desarrollar y evaluar económica y financieramente una propuesta de

una vivienda familiar.

2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS


Analizar las diferentes formas de evaluación de un proyecto; además

valorar la oferta y demanda de dicha zona.

Evaluar las alternativas de alquiler o venta de una vivienda familiar en un

proyecto inmobiliario.

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3. MARCO TEÓRICO

3.1 ASPECTOS LEGALES


3.1.1. Revisión del Certificado de Parámetros Urbanísticos
y Edificatorios
Se analizan las características de la propiedad tomando en cuenta el certificado
de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, y que muestra lo que se puede
aplicar en la propiedad.

3.1.2. Estudio de Títulos


Permite evaluar si el terreno no tiene problemas legales, solicitando en
Registros públicos a nombre de quien está el inmueble, y que no se encuentre
en riesgo de hipoteca o alguna anotación que pueda afectar a la propiedad.

3.1.3. Contrato de Compra Venta


Es un acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir
una relación jurídica patrimonial. Las partes pueden determinar libremente el
contenido del contrato, siempre que no sea contrario a norma legal de carácter
imperativo.

3.1.4. Ámbito De Aplicación


El RNT es de alcance nacional y su aplicación es obligatoria para la
elaboración de tasaciones comerciales y reglamentarias que soliciten las
entidades y empresas estatales de derecho público o privado

3.1.5. Tipos de tasaciones


3.1.5.1. Tasación o Valuación Reglamentaria
Cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o
valores unitarios oficiales de terrenos y de edificación que son aprobados por
los dispositivos legales correspondientes.

3.1.5.2. Tasación o Valuación Comercial


Se denomina tasación o valuación comercial cuando los valores
corresponden a los del libre mercado.
El uso del RNT es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una
valuación comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna
medida y para la ejecución de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas
por terceros.

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3.2 COMPONENTES DEL COSTO DE UN


PROYECTO
3.2.1. Terreno
Este ítem se refiere a la adquisición del terreno sobre el cual se construirá el
edificio de departamentos.

3.2.2. Elaboración Del Proyecto


En este rubro están incluidos los gastos del desarrollo de especialidades del
proyecto, es decir el diseño arquitectónico, estructural, de instalaciones
eléctricas y sanitarias, evacuación y señalización, entre otros. Asimismo todos
los estudios necesarios para poder efectuar el diseño: estudio de mecánica de
suelos, topografía, estudio de impacto ambiental y vial. También se incluyen
otros gastos relacionados al desarrollo de las especialidades como la
elaboración de planos de independización y declaratoria de fábrica.

3.2.3. Construcción
Los costos de construcción corresponden a los gastos por la ejecución del
edificio de departamentos en sí mismo (mano de obra, materiales de
construcción, controles de calidad, etc.)

3.2.4. Licencias
Se refiere a los gastos referidos a trámites municipales necesarios para la
construcción del proyecto hasta la finalización del mismo como son:
 Certificados de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios
 Anteproyecto en Consulta
 Licencia de Demolición
 Licencia de Construcción
 Finalización de obras de demolición,
 Declaratoria de fábrica de la demolición
 Finalización de Obras de construcción
 Declaratoria de fábrica de construcción
 Certificados de numeración
 Otros trámites municipales relacionados al proyecto
 Los gastos de este rubro se hacen una sola vez.

3.2.5. Titulación
En esta partida se refiere a los Gastos Notariales y Registrales desde la
compra del terreno hasta la independización de las unidades finales, tales
como la inscripción, hipoteca y levantamiento de hipoteca del terreno, la
inscripción de la independización y la declaratoria de fábrica, Certificados
Registrales Inmobiliarios, Inscripción de numeración, honorarios de abogados,
etc.

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3.2.6. Gastos Administrativos


Comprende básicamente los costos de Honorarios de terceros (por trámites
municipales y otros), gastos de contabilidad, gastos de útiles y oficina, gastos
de mantenimiento (guardianía, servicios, limpieza, etc.) del inmueble en donde
se desarrolla el proyecto, supervisión del banco, impuestos municipales como
Arbitrios Prediales, etc. Y otros gastos que no están ligados directamente a la
construcción del proyecto.

3.2.7. Cartas Fianza


Esta partida corresponde a la emisión de cartas fianzas, que son requeridas
por los bancos como garantía. Se asume el costo de las cartas fianzas
requeridas por los bancos para que los clientes financien su crédito hipotecario.

3.2.8. Publicidad
En esta partida se incluyen los gastos referentes a publicidad y ventas del
proyecto (folletos, gigantografías, anuncios, etc.)

3.2.9. Imprevistos
Esta partida consta básicamente de un monto de reserva del proyecto, en el
caso de querer hacer mejoras o cubrir gastos no presupuestados o cubiertos
en su momento.

3.2.10. Gastos Generales De La Constructora


Se refiere a los gastos que la empresa genera durante la construcción del
proyecto pero que están fuera del costo de construcción. Por ejemplo: pago de
servicios en la oficina central, alquiler de local de la oficina central, etc.

3.2.11. Honorarios De Gerencia Fijo


Esta partida incluye todos los gastos de la gerencia del proyecto, durante la
construcción del proyecto.

3.2.12. Pago De Igv


Es el impuesto general a las ventas que corresponde a un porcentaje de
18.00%

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4. MEMORIA DESCRIPTIVA

4.1 PROPIETARIO
Sra. Mirian Botella Acuña

4.2 SOLICITANTE
Ing. MONDRAGÓN CASTAÑEDA CARLOS

4.3 SITUACIÓN REGISTRAL DEL PREDIO


N° de partida de registro: 10004360

4.4 OBJETO DE LA VALUACIÓN


Determinar el valor reglamentario y comercial de la edificación ubicada en la Av
Leoncio Prado #232, distrito, provincia de Chiclayo y departamento de
Lambayeque, para fines requeridos por los solicitantes.

4.5 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA


VALUACIÓN
02 de junio de 2018

4.6 REGLAMENTACIÓN EMPLEADA


Para la presente valuación se ha empleado el vigente Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú; aprobado por R. M. Nº126-2007-VIVIENDA de fecha07-
05-2007, efectuándose por el método de Tasación Directa, la misma que
corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del
inmueble, inspección ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras
fotográficas.

4.7 UBICACIÓN
La vivienda se encuentra ubicada en la Av. Leoncio Prado #232, Distrito de
Chiclayo, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.

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IMAGEN N° 1.- Ubicación del predio en estudio.

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4.8 ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL


PREDIO
El inmueble se encuentra ubicado en zona residencial de densidad media.

4.9 ÁREA DEL TERRENO


6.75m (frente) ,16.00m (largo)
Área total del terreno es de: 108.00 m2
Área de la edificación: 108.00 m2
Sus áreas construidas son como se detallan a continuación.
Área techada primer nivel 60.74 m2.
Área techada segundo nivel 60.74 m2.
Área total techada 121.48 m2.
Área libre 47.26 m2.

4.10LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS


Frente: Con 6.75 ml, colinda con la Av. Leoncio prado.
Derecha: Con 16.00 ml, colinda con el lote 08 (propiedad de terceros).
Izquierda: Con 16.00 ml, colinda con el lote 06 (propiedad de terceros).
Fondo: Con 6.75 ml, colinda con los lotes 06 y 32 (propiedad de terceros).
Perímetro: 45.50 ml.

4.11DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE


4.11.1.Descripción general (terreno o inmueble)
Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado en la parte céntrica de la
Av. Leoncio Prado en el cual se ha construido una vivienda unifamiliar.

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4.11.2. Distribución de planta.


4.11.2.1. Primer piso
 Sala
 Escalera de acceso al segundo piso
 Lavandería – patio
 Baño de visita
 Baño completo
 Comedor
 Cocina
 Cuarto depósito

4.11.2.2. Segundo piso


 Escalera de acceso a la Azotea
 pasadizo que comunica los siguientes ambientes:
- Dormitorio 1
- Dormitorio 2
- Dormitorio 3
- Dormitorio 4
- Baño completo 1
- Baño completo 2

4.11.3. Características técnicas de la edificación


4.11.3.1. Cimentación
La edificación está hecha a base de concreto simple con f’c = 175 kg/cm2.

4.11.3.2. Muros y columnas


En el primer piso y segundo piso los muros son de ladrillo artesanal (arcilla
cocida) tarrajeados y pintados, esta edificación no presenta columnas.

4.11.3.3. Techos y coberturas


Los techos son losas aligeradas tarrajeados con mortero en el primer piso y en
el segundo piso.

4.11.3.4. Pisos y contra pisos


El primer piso es de cerámica nacional y en el segundo piso es de parquet

4.11.3.5. Revestimientos
Los muros en el primer y segundo piso están revestido con mortero (una
mezcla de cemento- arena) y pintado.

4.11.3.6. Carpintería de Puertas y Ventanas


En el primer piso, la puerta de entrada son de madera, las puertas interiores
también son de madera pero con lunas de vidrio, las ventanas son de vidrio
con perfiles de madera.

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En el segundo piso, las puertas son contra placadas de madera cedro, las
ventanas son de vidrio con perfiles de madera.

4.11.3.7. Baños
Un baño completo en cada piso con aparatos sanitarios de color blanco y pisos
de mayólica nacional.

4.11.3.8. Pintura
Pintura látex lavable de color blanco granito en interiores y exteriores del primer
nivel.

4.11.4. Obras Complementarias e instalaciones fijas y


permanentes
Cuenta con las siguientes obras complementarias: tanque elevado y cisterna.

4.11.5. Antigüedad, estado de conservación y


depreciación
La edificación fue construida en el año 1955 por lo que tiene una antigüedad
de: 63 años.
Estado de Conservación: La vivienda se encuentra en un estado de
conservación BUENO.
Depreciación: Presenta una depreciación de 38%.

4.12TITULACIÓN E INSCRIPCIÓN
El dominio de la propiedad se encuentra inscrito a favor de la señora Mirian
Botella Acuña.

4.13CARACTERÍSTICAS E
INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS
URBANOS DEL ENTORNO DEL PREDIO
El inmueble cuenta, en sus alrededores, con obras de infraestructura urbana
como: Pistas, edificaciones vecinas, Veredas, Redes de Agua Potable y
Alcantarillado, así como Alumbrado Público.

4.14SERVIDUMBRES

El inmueble sí cuenta con servidumbre debido a que las personas son de la


tercera edad y necesitan de algunos cuidados.

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4.15GRAVAMENES Y CARGA
El inmueble no cuenta con deudas obligaciones y/o pleitos que tenga el
propietario, vigentes a la fecha de tasación de acuerdo a la información inscrita
en la Partida de Registros Predios, por lo cual dicha edificación está libre de
embargos e hipotecas.

4.16FUENTE Y PROCEDENCIA DE LA
INFORMACION
Para realizar la tasación de la vivienda se solicitó información tanto a los
propietarios de la vivienda como a la misma municipalidad de Chiclayo la cual
nos proporcionó datos sobre el caso del valor arancelario del terreno por m2 de
acuerdo a la zona, el título de propiedad del inmueble.

4.17OBSERVACIONES
Ninguna debido a que la edificación no cuenta con discrepancias existentes
entre la documentación Técnico – Legal

5. TASACIÓN

5.1.1. 5.1 TASACIÓN REGLAMENTARIA


5.1.1.1. 5.1.1 TASACIÓN DEL TERRENO
Para obtener el valor del terreno se tomó como base el Valor Arancelario de
Terreno Urbano (VATU) correspondiente obtenido del Plano de Valores
Arancelarios de Terrenos Urbanos del departamento de Lambayeque provincia
de Chiclayo distrito de Chiclayo, proporcionados por el Centro de Gestión
Tributaria de la Municipalidad Provincial de Chiclayo.

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IMAGEN. - Plano de Valores Arancelarios de Terrenos Urbanos del


departamento de Lambayeque provincia de Chiclayo distrito de Chiclayo
FUENTE. - Centro de Gestión Tributaria de la Municipalidad Provincial de
Chiclayo
Como se trata de un lote de terreno urbano con un solo frente a vía pública; se
procede de acuerdo al Artículo 19 del Capítulo III del Reglamento Nacional de
Tasaciones:
TASACIÓN REGLAMENTARIA DE UN LOTE DE TERRENO URBANO CON
UN SOLO FRENTE A LA VÍA PÚBLICA
DATOS
- Valor arancelario del terreno S/185.00 /
- Datos del terreno

L = 16 m

F = 6.85 m

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PROCEDIMIENTO

1 Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se


compara con el área del terreno.

Área del terreno = 110


Triple del cuadrado del = 141
frente del terreno

2 Si el área de terreno es igual o menor al triple del cuadrado del


frente del terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor
Arancelario de Terreno

Triple del cuadrado del


Área del terreno
frente del terreno
110 141

Valor del Área del Valor


=
terreno terreno Aranelario

RESULTADOS

1 Se procederá a calcular el valor del terreno

Valor del
= S/20,276.00
terreno

5.1.1.2. 5.1.2 TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN


5.1.1.3. 5.1.2.1 Valor de la Edificación
Comprende la sumatoria del valor de las áreas techadas, de las obras
complementarias y de las instalaciones fijas y permanentes, cuyo valor
depende las características predominantes de cada una.

5.1.1.4. 5.1.2.2 Cálculo del Valor Similar Nuevo (VSN)

𝑉𝑆𝑁 = ∑(𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑈𝐴𝑡) + ∑( 𝑒𝑡𝑟.𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶) + ∑( 𝑒𝑡𝑟.𝐼𝑓𝑝 ∗ 𝑉𝑈𝐼𝐹)

𝐴𝑡 = 𝐴𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎
𝑉𝑈𝐴𝑡 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒𝑙 á𝑟𝑒𝑎 𝑡𝑒𝑐ℎ𝑎𝑑𝑎
𝑒𝑡𝑟.𝑜𝑐 = 𝑀𝑒𝑡𝑟𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑜𝑏𝑟𝑎𝑠 𝑐𝑜 𝑝𝑙𝑒 𝑒𝑛𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎𝑠
𝑉𝑈𝑂𝐶 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑜𝑏𝑟𝑎𝑠 𝑐𝑜 𝑝𝑙𝑒 𝑒𝑛𝑡𝑎𝑟𝑖𝑎𝑠
𝑒𝑡𝑟.𝐼𝑓𝑝 = 𝑀𝑒𝑡𝑟𝑎𝑑𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑖𝑛𝑠𝑡𝑎𝑙𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠 𝑓𝑖𝑗𝑎𝑠 𝑦 𝑝𝑒𝑟 𝑎𝑛𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠
𝑉𝑈𝐼𝐹 = 𝑉𝑎𝑙𝑜𝑟 𝑢𝑛𝑖𝑡𝑎𝑟𝑖𝑜 𝑑𝑒 𝑙𝑎𝑠 𝑖𝑛𝑠𝑡𝑎𝑎𝑙𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛𝑒𝑠 𝑓𝑖𝑗𝑎𝑠 𝑦 𝑝𝑒𝑟 𝑎𝑛𝑒𝑛𝑡𝑒𝑠

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5.1.1.5. 5.1.2.3 Cálculo del valor del área techada


Se utilizan los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de Edificación, aprobados
por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento vigentes para el
Ejercicio Fiscal 2018.

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5.1.1.6. 5.1.2.3.1 Para el Primer Nivel

PARTIDA CATEGORÍA PRECIO POR M2


MUROS Y COLUMNAS D 206.21
ESTRUCTURAS
TECHOS C 157.29
PISOS B 154.46
PUERTAS Y VENTANAS D 77.81
ACABADOS
REVESTIMIENTOS F 58.78
BAÑOS E 15.69
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS E 56.82
Precio por m2 de Área Techada en soles 727.06

5.1.1.7. 5.1.2.3.2 Para el Segundo Nivel

PARTIDA CATEGORÍA PRECIO POR M2


MUROS Y COLUMNAS D 206.21
ESTRUCTURAS
TECHOS C 157.29
PISOS B 154.46
PUERTAS Y VENTANAS D 77.81
ACABADOS
REVESTIMIENTOS F 58.78
BAÑOS A 94.84
INSTALACIONES ELECTRICAS Y SANITARIAS E 56.82
Precio por m2 de Área Techada en soles 806.21

5.1.1.8. 5.1.2.4 Cálculo del valor de las obras complementarias e


instalaciones fijas y permanentes

Consideramos la siguiente: - Cerco perimétrico en


fachada
Se valorizan de acuerdo a los Cuadros de Valores Unitarios Oficiales de
Edificación:

5.1.1.9. 5.1.2.4.1 Cerco Perimétrico en fachada


- Ancho: 5.90m
- Alto: 0.50m

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𝑉𝑆𝑁 = ∑(𝐴𝑡 ∗ 𝑉𝑈𝐴𝑡) + ∑( 𝑒𝑡𝑟.𝑜𝑐 ∗ 𝑉𝑈𝑂𝐶) + ∑( 𝑒𝑡𝑟.𝐼𝑓𝑝 ∗ 𝑉𝑈𝐼𝐹)

𝑉𝑆𝑁 = (77 ∗ 727.06 + 77 ∗ 806.21) + (153.54 ∗ 5.90 ∗ 0.50)

𝑉𝑆𝑁 = 𝑆/ 118514.73

5.1.1.10. 5.1.2.5 Depreciación de la edificación


Debido a la antigüedad y el estado de conservación, según el material
constructivo predominante, se determina con la siguiente fórmula:
𝑃
𝐷=( ) ∗ 𝑉𝑆𝑁
100
Donde:
𝐷 = 𝐷𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛 𝑑𝑒 𝑙𝑎 𝑒𝑑𝑖𝑓𝑖𝑐𝑎𝑐𝑖ó𝑛
𝑃 = 𝑃𝑜𝑟𝑐𝑒𝑛𝑡𝑎𝑗𝑒 𝑑𝑒 𝑑𝑒𝑝𝑟𝑒𝑐𝑖𝑎𝑐𝑖ó𝑛
La depreciación se ha tomado igual al indicado en la Tabla N° 1 del Anexo I del
Reglamento Nacional de Tasaciones:

𝑃 = 38%
38
𝐷=( ) ∗ 118514.73
100
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𝑫 = 𝑺/ 𝟒𝟓𝟎𝟑𝟓. 𝟔𝟎

5.1.1.11. 5.1.2.6. Valor de la Edificación (VE)


𝑉𝐸 = 𝑉𝑆𝑁 − 𝐷
𝑉𝐸 = 118514.73 − 45035.60
𝑽𝑬 = 𝑺/ 𝟕𝟑𝟒𝟕𝟗. 𝟏𝟑

5.1.1.12. 5.1.2.7 VALOR TOTAL DEL PREDIO


𝑉𝑇𝑃 = 𝑉𝑇 + 𝑉𝐸
𝑉𝑇𝑃 = 20276.00 + 73479.13

𝑽𝑻𝑷 = 𝑺/ 𝟗𝟑𝟕𝟓𝟓. 𝟏𝟑
𝑽𝑻𝑷 = $ 𝟐𝟖𝟔𝟕𝟏. 𝟐𝟗

5.1 TASACION COMERCIAL


5.1.1. TASACIÓN DEL TERRENO
Para la determinación del valor unitario comercial del terreno, se ha tenido en
cuenta el estudio de mercado inmobiliario de la zona donde se ubica el predio.
Según los valores comerciales actuales y a criterio del perito, al terreno matriz
ubicado en la calle Leoncio Prado 232, tiene los siguientes Valores Unitarios.

ESTUDIO DE MERCADO_TASACIÓN COMERCIAL

1 Según el estudio de mercado se obtuvo los siguientes precios, de lotes


de terreno, con similares características, y de la zona en que se encon_
traba el lote de terreno a tasar de forma comercial.

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Por lo tanto en aplicación del Título II, Artículo 23 del Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, tenemos:

TASACIÓN COMERCIAL DE UN LOTE DE TERRENO


URBANO CON UN SOLO FRENTE A VÍA PÚBLICA

DATOS
- Datos del terreno:

16 mm
L = 19.94 L = 20.23 m

Prom. De
Lados
= 20.09 m

6.85
F = 6.06 mm

- Del estudio de mercado, se determinó 3 valores unitarios:

458.33soles/m2
1)1) 3678.75 soles/m²
451.13soles/m2
2)2) 3715.91 soles/m² Promedio = 497.60 soles/m²
3)3) 3474.36 soles/m2
583.33 soles/m² (Valor Comercial)

- La tasación comercial, de este terreno de un solo frente, se hará de


acuerdo al procedimiento establecido en el artículo 19 del Reglamento
Nacional de Tasaciones.

PROCEDIMIENTO

1 Se calcula el triple del cuadrado del frente del terreno y se compara con el área
del terreno

Área del terreno = 110 m2 m²


121.72

Triple del cuadrado del


= 140.77 m2
110.17 m²
frente del terreno

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2 Si el área del terreno es igual o menor al triple del cuadrado del frente del
terreno, se multiplica el área de terreno por el Valor Arancelario del Terreno
Urbano
Si el área del terreno es mayor al triple del cuadrado del frente del terreno, se
multiplica el triple del cuadrado del frente del terreno por el Valor Arancelario
del Terreno Urbano, y se suma el producto del exceso del área de terreno por el
50% del Valor Arancelario de Terreno Urbano.

RESULTADOS

1 Se procederá a calcular el valor del terreno (VT)

Valor del
terreno
= S/ 57693.00
𝑇𝑖𝑝𝑜 𝑑𝑒 𝑐𝑎 𝑏𝑖𝑜 = S/ 3.27
2 Se procederá a calcular el valor total del predio (VTP), que será igual
al valor del terreno (VT)
𝑽𝒂𝒍𝒐𝒓 𝒅𝒆𝒍 𝑻𝒆𝒓𝒓𝒆𝒏𝒐 = 𝐔𝐒$ 𝟏𝟐𝟏𝟖𝟕𝟒. 𝟗𝟓
VTP = VT
VTP = S/ 57693.00

5.1.2. TASACIÓN DE LA EDIFICACIÓN


5.1.2.1. Valor del área techada
Para determinar el valor de la edificación, para el análisis de tasación
comercial, se han tomado en cuenta los valores proporcionados por el
Suplemento técnico de la Revista “Constructivo” brindado en clase por el
docente del curso, teniendo en consideración también la depreciación por la
antigüedad y estado de conservación que le corresponde a la edificación.

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El cálculo del costo por m2 se realizará mediante el uso de la ECUACION


TIPOLÓGICA, mostrada en el suplemento, adicionándose posteriormente

COSTO DE METRO CUADRADO DE CONSTRUCCIÓN POR TIPO Y AMBIENTE


COSTOS ESTIMADOS EN DÓLARES AMERICANOS. TIPO DE CAMBIO = 3.3

LUJOSO DE PRIMERA MEDIA NORMAL ECONÓMICA


+ ESTUDIO + ESTUDIO
+ RECEPCIÓN + RECEPCIÓN + RECEPCIÓN
SALA + SS.HH. VISITA + SS.HH. VISITA + SS.HH. VISITA + SS.HH. VISITA

61.45 33.89 19.78 15.39 7.47


+ BAR + BAR

COMEDOR

25.99 15.98 12.07 12.67 9.25


+ COMEDOR DIARIO + COMEDOR DIARIO
+ PATIO / LAVAND. + PATIO / LAVAND. + PATIO / LAVAND. + PATIO / LAVAND.
COCINA + DORMIT. SERVICIO + DORMIT. SERVICIO
+ SS.HH. SERVICIO + SS.HH. SERVICIO

60.30 53.52 29.46 16.08 9.82


+ SS.HH. + SS.HH. + SS.HH. + SS.HH. + SS.HH. COMPARTIDO
+ VESTIDOR + CLOSET + CLOSET + CLOSET
DORMITORIO

49.96 35.11 29.53 22.95 13.02


2 DORMITORIOS 2 DORMITORIOS 2 DORMITORIOS 1 DORMITORIO 1 DORMITORIO
CLOSET CLOSET
HABITACIÓN SALA ESTAR SALA ESTAR
2 SS.HH. 2 SS.HH. 1 SS.HH. 1 SS.HH. SS.HH. COMPARTIDO

96.67 75.11 41.30 21.85 11.67


Todo en material noble de acuerdo a las normas sismorresistente, ACI y R.N.E.
CASCO
238.66 218.48 201.65 178.28 147.25
COSTO DE M2
533.03 432.09 333.79 267.22 198.48
POR TIPO
Gastos Generales (15%), Utilidad (20%) e IGV (18%).

Ejemplo de la ecuación topológica

COMEDOR DE COCINA DE DORMITORIO HABITACIÓN CASCO DE US$


SALA LUJOSO
ET = + PRIMERA + PRIMERA + DE PRIMERA + NORMAL + PRIMERA + 406.39
61.45 15.98 53.52 35.11 21.85 218.48 x M2

Utilizando el cuadro de costos de metro cuadrado de construcción por tipo y


ambiente, y aplicando la ecuación topológica, hemos determinado el valor de
cada metro cuadrado de área techada que tiene la edificación objeto de
tasación.

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TASACIÓN COMERCIAL DE LA EDIFICACIÓN

AMBIENTE TIPO PRECIO POR M2


ECONÓMICA
SALA 7.47 US$/m²
No cuenta con SS.HH Visita
NORMAL
COMEDOR 12.67 US$/m²
No cuenta con Bar
NORMAL
COCINA 16.08 US$/m²
Patio/Lavand
ECONÓMICA
DORMITORIO 13.02 US$/m²
SS.HH Compartido
ECONÓMICA
HABITACIÓN 1 Dormitorio 11.67 US$/m²
SS.HH Compartido
CASCO NORMAL 178.28 US$/m²
VALOR POR M2 239.19 US$

VALOR TOTAL POR METRO CUADRADO


= 302.12 US$/m²2
239.19US$/m = soles/m2
987.93 soles/m²
789.33
DE ÁREA TECHADA

TIPO DE CAMBIO 1 DÓLAR = 3.30 Soles


3.27 soles

FACTOR DE DEPRECIACIÓN = 36 8.00


% %

VALOR DE LA AREA TECHADA


DESCRIPCIÓN A.C V.U.E F.D V.E
1ER NIVEL 60.74 m² 239.19 US$/m² 0.92 13366.13 US$
2DO NIVEL 60.74 m² 239.19 US$/m² 0.92 13366.13 US$
COSTO DIRECTO 26732.26 US$
GASTOS GENERALES (15 %) 4009.84 US$
UTILIDAD (20 %) 5346.45 US$
36088.55 US$
IGV (18 %) 6495.94 US$
VALOR DE LA EDIFICACIÓN 42584.49 US$

V.E
V.E! ==$ 47,434.68
42584.49 US$

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5.1.2.2. Valor de las obras complementarias

CUADRO DE VALORES DE OBRAS COMPLEMENTARIAS


VALOR
DESCRIPCIÓN UND. METRADOS F.D V.O.C
UNITARIO

Tanque elevado Glb 1 473.34 0.92 435.4728


Portón Glb. 1 1500 0.92 1380
Cisterna Glb. 1 480 0.92 441.6
𝑉. 𝑂. 𝐶 = 𝑆/. 289.88
VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS 2257.07 US$

𝑉. 𝑂. 𝐶 = 88.65 𝑈𝑆 $

5.1.2.3. Valor de la edificación

𝑉. 𝐸 = 𝑉. 𝐸! + 𝑉𝑂𝐶
𝑉. 𝐸 = 47734.68 + 88.65
𝑽. 𝑬 = 𝑼𝑺$ 𝟒𝟕𝟖𝟐𝟑. 𝟑𝟑

5.1.2.4. Valor de Reposición

VALOR DE REPOSICIÓN
DESCRIPCIÓN A.C V.U.E F.D V.E
1ER NIVEL 60.74 m² 239.19 US$/m² 1 14528.40 US$
2DO NIVEL 60.74 m² 239.19 US$/m² 1 14528.40 US$
COSTO DIRECTO 29056.80 US$
GASTOS GENERALES (15 %) 4358.52 US$
UTILIDAD (20 %) 5811.36 US$
39226.68 US$
IGV (18 %) 7060.80 US$
VALOR DE LA EDIFICACIÓN 46287.48 US$

V.E.R! == $46287.48
V.E.R! US$
74,116.68

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5.1.2.5. VALOR TOTAL DEL PREDIO

𝑉. 𝑇. 𝑃 = 𝑉. 𝐸 + 𝑉. 𝑇
𝑽. 𝑻. 𝑷 = 𝟒𝟕𝟖𝟐𝟑. 𝟑𝟑 + 𝟏𝟐𝟏𝟖𝟕𝟒. 𝟗𝟓

𝑽. 𝑻. 𝑷 = 𝑼𝑺$ 𝟏𝟔𝟗𝟔𝟗𝟖. 𝟐𝟖

𝑽. 𝑻. 𝑷 = 𝑺/. 𝟓𝟓𝟒𝟗𝟏𝟑. 𝟑𝟖

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6. CONCLUSIONES
De acuerdo a lo evaluado, podemos concluir lo siguiente:

Se realizó la Valuación Reglamentaria de una Vivienda Familiar ubicado


en el centro de Chiclayo Distrito Chiclayo , Provincia Chiclayo y
Departamento de Lambayeque, dando un Valor de 𝑈𝑆$ =
$ 𝟐𝟖𝟔𝟕𝟏. 𝟐𝟗 .

Se realizó la Valuación Comercial de una Vivienda Familiar ubicado en


el centro de Chiclayo Distrito Chiclayo , Provincia Chiclayo y
Departamento de Lambayeque, dando un Valor de 𝑈𝑆$ =
$ 𝟏𝟔𝟗𝟔𝟗𝟖. 𝟐𝟖 .

El Proyecto de acuerdo a lo evaluado, presenta un estado de


conservación Bueno, por lo que su precio corresponde para este tipo de
edificación.

El proyecto se encuentra ubicado en una zona estratégica , de valor


adquisitivo elevado, cerca de centros recreativos, tiendas y
supermercados, motivo por el cual las posibilidades de éxito son
elevadas.

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7. ANEXO

REGISTRO FOTOGRÁFICO

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