Universidad Autónoma de Santo Domingo

Facultad de Ciencias Jurídicas y Políticas

Escuela de Derecho

Asignatura

Derecho Inmobiliario

Tema

Desarrollo de los capítulos 1 al 4 del programa

Profesora

Agustina Heredia

Sección

19

Sustentante:

Roberto Ángel Rondón B. DB-4825

Santo Domingo, R. D.
24 de noviembre de 2017
TEMA I LOS DERECHOS REALES

1. El patrimonio

En el ámbito legal, el concepto es «el conjunto de relaciones jurídicas

pertenecientes a una persona, que tienen una utilidad económica y por ello son
susceptibles de estimación pecuniaria, y cuya relaciones jurídicas están
constituidas por deberes y derechos» (activos y pasivos). Desde este punto de
vista, la consideración del valor de un bien patrimonial se descontará del
mismo el valor de las cargas que se hallen gravando los bienes patrimoniales.

2. División de los bienes

De acuerdo a un sentido lógico la división de los bienes en muebles e

inmuebles tiene su fundamento en la naturaleza misma de las cosas, tomando
en cuenta su susceptibilidad o no de desplazamiento, bien sea por su
posibilidad o imposibilidad de traslación, lo cual excluye a los bienes
incorporales a simple vista.

3. Distribución entre bienes muebles e inmueble

Los Bienes Muebles a son aquellos elementos de la naturaleza, materiales o

inmateriales, que pueden desplazarse de forma inmediata y trasladarse
fácilmente de un lugar a otro, ya sea por sus propios medios o por una fuerza
interna o por una fuerza extraña y manteniendo su integridad.
Los Bienes Inmuebles son aquellos elementos de la naturaleza, que no pueden
trasladarse de forma inmediata de un lugar a otro sin su destrucción o
deterioro porque responde al concepto de fijeza.

4. Distinción de los bienes inmuebles

Los bienes muebles son aquellos que pueden desplazarse de un lugar a otro, es
decir, los cuerpos móviles que pueden transportarse de un sitio a otro, por su
propia fuerza, como los animales; o, movidos por una fuerza exterior. aquellos
que pueden transportarse de un lugar a otro sin cambiar su naturaleza.

Los bienes inmuebles, aquellos que estando adheridos a la tierra, su

desplazamiento se hace imposible y por su ubicación fija no se pueden
transportar de un sitio a otro, como los terrenos, edificios.

5. Derechos personales

Son los que solamente pueden reclamarse de ciertas personas, que por un
hecho suyo o la sola disposición de la Ley han contraído las obligaciones
correlativas.

Si tenemos en consideración que las obligaciones se establecen entre personas

las llamaremos derechos personales, si tomamos en cuenta al sujeto activo a
acreedor que tiene la posibilidad de ejercer una acción contra el deudor,
fundada en su crédito, las llamaremos derechos creditorios, y si apuntamos
hacia el sujeto pasivo que debe cumplir una prestación a la que está obligado,
le daremos el nombre de obligaciones.
Cualquiera sea la denominación escogida, los derechos personales, creditorios
u obligaciones, suponen un vínculo jurídico establecido entre dos partes (una
acreedora y otra deudora) por el cual la parte acreedora, puede demandar a la
deudora el cumplimiento de una prestación, surgiendo para esta última una
responsabilidad.

6. Derechos reales

Es el poder jurídico que ejerce una persona (física o jurídica) sobre una cosa
de manera directa e inmediata para un aprovechamiento total o parcial, siendo
este derecho oponible a terceros. La figura proviene del Derecho romano ius
in re o derecho sobre la cosa. Es un término que se utiliza en contraposición a
los derechos personales o de crédito.

El derecho de propiedad

Concepto, caracteres y fundamento.

El derecho de propiedad es el derecho real de contenido pleno, ya que atribuye

a su titular la más amplia potestad o señorío sobre una cosa. En el Código
Civil aparece regulado en el título II del Libro segundo que principia por el
artículo 348 cuyo tenor literal dice: "La propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El
propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para
reivindicarla".
La definición legal es criticada por que ofrece un concepto individualista del
derecho de propiedad sin hacer referencia a las concepciones colectivas. Por
otro lado, se critica también porque parece definir la propiedad como una
suma de facultades sobre la cosa. La propiedad no se puede definir como una
suma de facultades sino que habría que definirla como un centro unitario de
inserción de facultades sobre la cosa. Esas facultades serían facultades de libre
disposición (transmisión de la cosa), de libre aprovechamiento (uso y
disfrute), y de exclusión (reivindicación).

Las notas características del derecho de propiedad son:

o Generalidad. El derecho de propiedad abarca la totalidad de usos

y facultades sobre la cosa.
o Abstracción. El dueño de la cosa lo será con independencia de la
concesión a terceros de otros derechos reales sobre la cosa.
o Elasticidad. La propiedad tiene fuerza para atraer para sí todas las
facultades sobre la cosa.
o Exclusividad. Solo puede ser dueño el titular del bien,
otorgándosele para la defensa del mismo una acción de reivindicación.
o Perpetuidad. El derecho de propiedad tiene vocación de durar
indefinidamente.
Existen infinidad de teorías que tratan de fundamentar el derecho de
propiedad:
 Usufructo, uso y habitación

El usufructo da derecho a disfrutar los bienes ajenos con la obligación de

conservar su forma y sustancia, a no ser que el título de su constitución o la
ley autoricen otra cosa. El usufructo es un derecho real de disfrute que recae
sobre cosas ajenas, tanto muebles como inmuebles, y que está sometido a
límites temporales (30 años para personas jurídicas y vitalicio para personas
físicas) y estructurales (obligación por parte del usufructuario de conservar la
forma y sustancia de la cosa).

El uso da derecho a percibir de los frutos de la cosa ajena los que basten a
las necesidades del usuario y de su familia, aunque ésta se aumente. La
habitación da a quien tiene este derecho la facultad de ocupar en una casa
ajena las piezas necesarias para sí y para las personas de su familia.

Al igual que el usufructo estos derechos son de disfrute sobre cosa ajena,
por lo que sus diferencias se basan en:

o Su constitución. El usufructo puede ser legal o voluntario

mientras que el uso y la habitación no suelen ser legales.
o Su objeto. El uso y el usufructo recaen sobre toda clase de bienes,
la habitación solo sobre inmuebles.
o Su contenido. La habitación sólo comprende el uso mientras que
el usufructo comprende el uso y el disfrute.
o Su transmisibilidad. El uso y la habitación no se pueden
transmitir, el usufructo sí.
Servidumbres

Es un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro

perteneciente a distinto dueño. El inmueble a cuyo favor está constituida la
servidumbre, se llama predio dominante; el que la sufre, predio sirviente.
También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más
personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.

Las servidumbres se configuran como limitaciones al derecho de propiedad

basadas en las relaciones de vecindad entre fincas. No pueden existir si no
reportan una utilidad al fundo dominante y en todo caso la interpretación de
las mismas ha de ser estricta y favorecer al predio sirviente.
TEMA 11.- ORÍGENES DEL DERECHO DE PROPIEDAD Y SU
REGISTRO. PERIODO ANTIGUO. PERIODO MODERNO.

Ley sobre Registro y Conservaduría de Hipotecas de 1890.

El 21 de junio de 1890 se promulga en el país la Ley Sobre Registro y

Conservaduría de Hipotecas, Ley No. 2914, con la cual entra en
funcionamiento el Sistema Ministerial, de origen francés. Esta norma estaba
inspirada en la Ley dictada en Francia en fecha 23 de Marzo de 1855, con la
única diferencia que en aquel país europeo la transcripción era obligatoria y en
la República Dominicana era facultativa. La función del Conservador era
transcribir actos y percibir los tributos establecidos por la ley. Era un sistema
de Registro de Actos únicamente declarativo de derechos, pues no depuraba
los derechos que eran transcritos. Por la naturaleza del registro de actos era
complicado obtener informaciones sobre la existencia de cualquier afectación
o transferencia sobre los objetos de registro.

Conservador de Hipotecas.

Según Ley la Núm. 2914.- el Art. 3º de LEY sobre Registro y Conservación

de hipotecas. El conservador de hipotecas está encargado: 1º de inscribir y
transcribir, en los libros correspondientes y con las formalidades prescritas por
el Código Civil y la presente Ley, todos los actos que se le entreguen para la
conservación de las hipotecas y la consolidación de las mutaciones de
propiedades inmobiliarias; y 2º de la percepción de los derechos establecidos
por la presente Ley, para entregarlos en la forma que se establecerá más
adelante.
TEMA III.- EL SISTEMA TORRENS.

Orígenes y establecimiento.

El Sistema Torrens es un sistema de Registro de la propiedad propio

del Derecho anglosajón, cuyo objetivo principal es lograr celeridad en los
negocios inmobiliarios; pero no brinda toda la seguridad jurídica que sería de
desear. Tanto es así, que en los países que lo utilizan, han prosperado los
llamados seguros de títulos para dotar de cierta garantía la propiedad de
los bienes inmuebles.

Si bien el propietario que figura en la inscripción no tendrá que probar una

cadena de transmisiones con título suficiente del bien inmueble en cuestión,
existe, como dijimos, la posibilidad de fáciles estafas y defraudaciones que
obligan a los seguros mencionados. Este sistema se contrapone al sistema
registral existente en los países más desarrollados jurídicamente hablando,
como es el caso de España, Italia y Francia, dotados de un sistema notarial
latino. En estos sistemas, la persona de un funcionario imparcial actúa en la
confección del acto o negocio jurídico, garantizando así la libre voluntad de
los contratante y la posibilidad de volver sobre las causas de adquisición y
analizarlas respecto a su valía y veracidad, lo que no ocurre en los sistemas
anglosajones.

El sistema Torrens aparece por primera vez en Australia Meridional, tras la

implementación realizada por su Premier, Sir Robert Torrens, en 1858. Hasta
entonces, existían dos tipos de propiedad distinguidas por su origen. Aquellos
propietarios cuyo derecho provenía directamente de la Corona tenían una
propiedad de especial solidez. No así aquellos que habían obtenido la
propiedad mediante transmisión (compraventa, sucesión, donación, etc),
quienes podían sufrir las consecuencias de eventuales ventas por parte de no
propietarios, evicciones y demás.

La llegada del sistema Torrens unificaría los tipos de propiedad en Australia,

pero más tarde, movido por los intereses de capitales de las aseguradoras, se
extendería a otros países, cuyos derechos no evolucionados admitieron el
sistema sin advertir la inseguridad que genera. Aún hoy las grandes
aseguradoras procuran hacer insertar este primitivo sistema para mejorar los
frutos de sus servicios.

Orden ejecutiva No.511 de 1920.

La Orden Ejecutiva No.511 del 1º de Julio de 1920, con dicha disposición

legal del Gobierno Militar de Ocupación Norteamericana, se hizo las bases
jurídicas e institucionales de lo que sería el régimen legal de las tenencias de
las tierras en República Dominicana, introducción en nuestros territorios el
Sistema Torrens de registro de propiedad inmobiliaria.

Rasgos y características del sistema Torrens: publicidad, legalidad,

individualidad y autenticidad.

Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o características

que encontramos en el sistema torrens: publicidad, legalidad, autenticidad y
especialidad.
La publicidad

La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea

sobre el inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante
el proceso de saneamiento catastral, hasta la inscripción de los derechos en el
Libro-Registro.

Consiste en organizar una fuente de información para los terceros; es decir,

cuando se transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Títulos
correspondiente; el cual consiste en copiarlo in extenso en el libro registro en
la oficina de Registro de Títulos; es de ahí que los actos constitutivos o
traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a terceros deban ser
sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos que
recaen sobre los inmuebles. Los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de
Tierras disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione
con los derechos registrados solamente surtirá efectos frente a los terceros
cuando se haya cumplido con las formalidades previstas por esas
disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a terceros.

La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la

sentencia final del saneamiento, los terrenos en cuestión se consideraran
registrados, sin importar que el registro material no se haya efectuado en el
libro registro. Esto se debe a que a partir de la sentencia final de saneamiento,
ya los derechos están depurados y reconocidos.
La legalidad

Para que no se registre y no se transmita ningún derecho que no haya sido

previamente depurado; es decir, como consecuencia de una decisión o fallo del
Tribunal de Tierras, producto del proceso del saneamiento. Este elemento
encuentra su consagración legal en el artículo primero de la Ley actual que
define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones que se refieren a
la competencia del Tribunal en el Artículo No. 86 de la citada Ley.

La expresión empleada por la Ley "SANEARÁ el título relativo a dichos

terrenos", frase que reproduce la misma idea contenida en el Artículo No. 70
de la Ley de Registro de Tierras de 1920, cuando decía: "todos los intereses
encontrados serán resueltos por el tribunal", convierte al Juez en un elemento
activo en el procedimiento, por oposición al papel pasivo que desempeña el
Juez en los tribunales ordinarios. Lo obliga a analizar todas las pretensiones de
los reclamantes, aún buscando prueba que ellos no le hayan presentado, con el
propósito de dar el derecho a quien realmente lo tiene aunque no lo haya
solicitado.

De ahí que ante el Tribunal de Tierras pueda resultar adjudicataria de un

derecho una persona que no lo haya reclamado. Esa misma disposición obliga
al Juez a hacer una investigación amplia, plena, en relación con el inmueble
objeto del saneamiento y sus mejoras, y en relación con todos los derechos
reales que puedan afectar esa propiedad y que deban ser objeto de registro,
hipotecas, anticresis, servidumbres, medianeria entre otros, sin exclusión
alguna, puesto que la forma general empleada por la Ley no excluye ningún
derecho. Esto obliga también al Juez a aplicar de oficio disposiciones legales
que en el derecho común sólo podrían aplicarse si las partes lo solicitan, por
ejemplo, la prescripción. El principio de la legalidad se cumple, al depurar el
Tribunal por su sentencia el derecho cuyo registro se ordena.

Autenticidad

La autenticidad le viene del Certificado de Título, que es oponible a todo el

mundo, incluyendo al Estado. Y tiene la garantía de éste. Para que la persona
titular de ese derecho; acto que, por emanar de un funcionario competente
para expedirlo, deba tener fe; es decir la autenticidad queda otorgada por el
Certificado de Títulos que es expedido por el Registrador de Títulos del
departamento correspondiente una vez se haya transcrito el correspondiente
Decreto de Registro. Este documento tiene fuerza legal de conformidad con el
Artículo 173 de la Ley de Registro de Tierras. Por consiguiente, el Estado
pone en manos de la persona que ha saneado catastralmente su inmueble un
documento auténtico, el Certificado de Título, el cual le da o le reconoce en
todo momento su derecho frente a todo el mundo, de manera que tiene
un carácter erga omne, es imprescriptible, irrevocable e inatacable. Hace
prueba legal ante todos los Tribunales de la República.

Ese acto, por satisfacer todas las exigencias de la ley, y emanar de un

funcionario creado para otorgarlo, es un acto auténtico. Su fuerza probatoria es
absoluta. El principio de la autenticidad puede concretarse en esta idea: la
autenticidad es una consecuencia de la legalidad y la publicidad y resulta del
hecho de investir a una persona del derecho registrado por medio de un
documento que expide el oficial público que está autorizado para ello, con
todos los requisitos que la ley exige para el caso.
La especialidad

Esta resulta como una de las características del sistema Torrens, para la
individualización del inmueble por la mensura catastral y del hecho de
reservarle en el Libro Registro un lugar especial a cada inmueble, lo que viene
a ser algo así como la prueba del estado civil de ese inmueble, desde que se
hizo el primer registro.

La especialidad consiste en la correcta determinación e individualización de

los sujetos, objetos y causas del derecho a registrar.
TEMA IV.- LEY DE REGISTRO INMOBILIARIO.

Ley No.108-05, de Registro Inmobiliario.

Principios Generales.

El objeto de la Ley 108-05 es regular todo lo concerniente al registro de

derechos inmobiliarios.

Se fundamente en la publicidad de los procedimientos antes los tribunales de

la jurisdicción inmobiliaria.

Se establece una presunción de propiedad a favor del Estado, es decir, que el

Estado Dominicano es propietario de todos los terrenos donde no se pueda
probar que estén registrado a favor de alguien.

Una vez un derecho de propiedad esté registrado es imprescriptible, es decir,

que perdura.

Se le da prioridad a la ley antes convenciones particulares.

Se instituye el carácter supletorio de otras normas y reglamentos, y en caso de

contradicción prevalecerá la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario.

En lo referente a la interpretación se establece el carácter supletorio del

derecho común.
Marco institucional de la jurisdicción inmobiliaria.

Tribunal Superior de Tierras.

Son tribunales colegiados, compuesto por varios jueces nombrados por la

Suprema Corte de Justicia, uno de los jueces funge como Presidente. Para
estar constituido validamente debe estar presentes 3 jueces y sus decisiones se
tomaran por mayoría simple.

Competencia:
Los tribunales superiores de tierras conocen en segunda instancia de todas las
apelaciones que se interpongan contra las decisiones emanadas de los
tribunales de jurisdicción original.

Tribunales de Jurisdicción original.

Ley 108-02, Articulo 9.- “Son tribunales unipersonales que constituyen el

primer grado de la Jurisdicción Inmobiliaria.” (P. 20)

 Dirección Nacional de Registro de Títulos, Ley 108-05, Art. 13:

Es la institución encargada de coordinar, dirigir y regular el
desenvolvimiento de las oficinas de Registro de Títulos. Es una institución
con carácter nacional.

 Dirección Nacional de Mensuras Catastrales, Ley 108-05, Art.15:

Es el órgano de carácter nacional, dentro de la Jurisdicción Inmobiliaria,
encargado de coordinar, dirigir y regular el desenvolvimiento de las
Direcciones Regionales de Mensuras Catastrales.
Competencia, Art. 3.- La competencia es capacidad que tiene un tribunal para
conocer de un determinado asunto, en este caso la jurisdicción inmobiliaria
puede conocer lo relativo a derechos inmobiliarios así como su registro.

El Abogado del Estado.

El Estado ante los tribunales superiores es representado por el Abogado del

Estado.

Funciones:
De acuerdo al Art. 12, esta son: representación y defensa del Estado
dominicano en todos los procedimientos que así lo requieran ante la
Jurisdicción Inmobiliaria, a la vez ejerce las funciones de Ministerio Público
ante la jurisdicción en función de esto.

Art. 12.1. Someter ante la jurisdicción que corresponda a los autores de las
infracciones castigadas por la ley.

Art. 12.2.- Emite dictámenes, opiniones, mandamientos y todas las demás

atribuciones que como Ministerio Público le correspondan.

Art. 12.3.- Ejecuta las sentencias penales dictadas por la Jurisdicción

Inmobiliaria, y las demás decisiones que sean susceptibles de ejecución
forzosa, pudiendo requerir el auxilio de la fuerza pública.
Dirección Nacional de hechos Judiciales.
Respecto a las funciones de la misma, la Ley 108-05, dice:
Art. 18.- Definición. La Secretaría es la unidad operativa que asiste a uno o
varios despachos judiciales en la función administrativa y jurisdiccional. (P.
25).

La Secretaria como en los demás tribunales, esta a cargo de un secretario y

varios auxiliares. Cuando existe una demanda inmobiliaria el apoderamiento
del tribunal se realiza en la secretaria mediante el depósito de instancia escrita.