MODULO 2

5 - Publicidad registral - la publicidad y los principios registrales.

5.1 - La publicidad registral en la república argentina. Definición. Noción histórica.

Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las partes
solamente, los derechos reales atañen a la comunidad entera, pues ésta tiene el deber
de respetarlos. En derecho, dar “publicidad” significa hacer público y notorio un hecho
jurídico, una relación o situación jurídica relevante para la comunidad, al respecto la
nota al art. 577 del CC decía: “El derecho real debe manifestarse por otros caracteres,
por otros signos que no sean los del derecho personal, y que estos signos deben ser
tan visibles y tan públicos como sea posible. No se concibe que una sociedad esté
obligada a respetar un derecho que no conoce.
Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurídico relevante, en la época colonial
estaban los preguntadores, que lo hacían en lugares públicos, o bien se pegaban
edictos en el muro de las iglesias a la salida de la misa dominical. Tradicionalmente se
ha distinguido entre dos modalidades de publicidad relativa a los derechos reales: la
posesoria y la registral.
Publicidad posesoria: era la elegida por el codificador para dar a conocer las mutaciones
de todos los derechos reales que se ejercen por la posesión, y parte de la doctrina
entiende que es insuficiente en las grandes poblaciones (por imposibilidad material de
dar a conocer).
Publicidad registral: fue utilizada por Vélez sólo para las hipotecas, puesto que en ese
caso el inmueble queda en poder del deudor y no es posible publicitar la mutación de
otro modo. En la nota al viejo 3203 Vélez explicaba las causas por las cuales no adoptó
el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos reales, tales como la
carencia de experiencia en el país, falta de efecto saneatorio de la inscripción, ausencia
de título en la mayoría de los inmuebles de la época, poco valor de los mismos, falta de
personal capacitado para emplear en los registros.
No obstante, las provincias extendieron las funciones de los registros de hipotecas
(únicos previstos por el CC) a las inscripción de todos los actos jurídicos que causaban
mutaciones en los derechos reales sobre inmuebles.
El primero fue el Registro de la Provincia de Buenos Aires Inaugurado en 1879. Las
leyes que creaban los registros provinciales, solían exigir la inscripción de los títulos a
los fines de dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser materia delegada el régimen
de adquisición y pérdida de la propiedad, etc) eran inconstitucionales, tal como lo
manifestó la CSJN, en casos extremos se llegó a dotar de carácter constitutivo a la
inscripción de derechos reales sobre inmuebles deshabitados (la rioja). La doctrina
consideró esto una “sana anomalía” y llegaron algunos a considerarlo parte del poder
de policía no delegado. En un principio estos registros estuvieron a cargo de particulares
(como actualmente los registros automotor) a posteriori del Estado y en algunos casos
del Poder Judicial.
Con la reforma de la 17 711, se modifica el 2505 del CC agregando un requisito a la
transmisión de los derechos reales sobre inmuebles: la inscripción. Ello dio lugar a la
Ley Nacional registral 17.801 (Registro de la propiedad inmueble). El actual CCyC en el
art. 1883 dispone que “la adquisición o transmisión de derechos reales constituidos de
conformidad a las disposiciones de este Código no son oponibles a terceros interesados
de buena fe mientras no tengan publicidad suficiente”.
Se considera PUBLICIDAD SUFICIENTE… la inscripción registral o la posesión, según
el caso.
Si el modo consiste en una inscripción constitutiva (como pasa en algunos casos), la
registración es el presupuesto necesario y suficiente para la oponibilidad del derecho
real (1893).
LA INSCRIPCION ES MERAMENTE DECLARATIVA, PORQUE EL DERECHO REAL
NACE CON EL TITULO Y EL MODO (TRADICIÓN), y el efecto es la OPONIBILIDAD,
lo cual surge del art. 20 de la ley: “Las partes, sus herederos y los que han intervenido
en la formalización del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su
caso, no podrán prevalerse de la falta de inscripción, y respecto de ellos el derecho
documentado se considerará registrado. En caso contrario, quedarán sujetos a las
responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder”.
La ley 17.801 del Registro de la Propiedad Inmueble en el 68, trajo aparejada la
adecuación de las leyes provinciales.
López de Zavalia define publicidad registral como “la congnoscibilidad permanente y
general de hechos jurídicos en base a la declaración señalativa de un órgano
competente, puesta a disposición del público por los medios previstos por la ley”.
Publicidad no es conocimiento efectivo, sino posibilidad de conocer (que se alcanza a
través de las diligencias que se presumen conocidas por los particulares a la hora de
celebrar un acto jurídico – comentario propio). La cognoscibilidad será posible gracias
a una declaración efectuada por el registrador (el asiento), que señala o hace presente
los datos que figuran en los títulos presentados. Por último, los medios de publicidad
mencionados pueden ser: exhibición directa de libros, copias, informes o certificados.
5.2 - Los principios registrales: definición. Consagración en la ley 17.801 de
Registro inmobiliario y en otros registros. Situación actual. - MODULO 2
Son lineamientos generales o ideas fuerza que inspiran la ley 17.801, no se encuentran
consignados expresamente sino que son elaboraciones doctrinarias. Tienen su fuente
en la doctrina alemana y francesa y en la reglamentación del mismo Vélez en materia
de hipoteca. La ley inmobiliaria fue modelo para otras que siguieron estos principios.
Con la diferencia que los órganos de registración, en otros casos están en manos de
particulares (ej: el studbook donde se inscriben los pura sangre de carrera a cargo del
Jockey Club, o los registros seccionales del automotor, bajo la supervisión del
encargado de registro persona física que debe reunir ciertas características y obtener la
concesión por parte del PE).
En la actualidad, los registros inmobiliarios son administrados por cada provincia,
siguiendo las pautas de su ley propia, que a su vez no puede contradecir la normativa
nacional y que por el contrario – la complementa- brindando mayores detalles, como por
ejemplo la faz recursiva contra las decisiones del registrador, que no está desarrollada
en la 17.801, el mecanismo para enmiendas de errores, la mecánica de matriculación
de folios reales, los requisitos de los formularios de rogación, el detalle de profesionales
idóneos autorizados para el diligenciamiento de oficios y rogaciones en el registro.
Saucedo en obra de Gurfinkel (Derechos reales):
Fueron caracterizados por la Carta de Buenos Aires como las orientaciones
fundamentales que informan esta disciplina (el derecho registral) y dan las pautas de
solución de los problemas jurídicos planteados en el derecho positivo. Son directivas
que en sí mismas son de corte formal, neutro y abstracto.
El principio de inscripción, en abstracto, alude en nuestra materia a la toma de razón de
los negocios inmobiliarios. Dependerá de la manera como se legisle sobre él para saber
si la inscripción resulta en los hechos facultativa u obligatoria.
No debe concluirse indefectiblemente que la vigencia y operatividad de estas directivas
dependa exclusivamente de su recepción expresa en una norma. Es posible que la
adopción de un principio registral determinado, se derive de manera implícita o virtual
del ordenamiento positivo, o que esté parcialmente contemplado en alguna de sus
soluciones normativas. Así el ppio de de pública registral supone que la información del
Registro inmobiliaria es exacta, integra y completa, por ende condicionante de la buena
fe del tercero que contrate en base a ella. Esto quiere decir que quien adquiera del titular
registral y haga inscribir su derecho se verá amparado frente a contingencias posteriores
a ese evento que impliquen, por ejemplo, la ineficacia de los derechos del transmitente
inicial, aunque en nuestro derecho no contamos con una norma que lo diga
expresamente, por lo menos en la órbita extrarregistral, el razonamiento encuentra
confirmación en el artículo 392 que opera como convalidante extrarregistral en materia
de nulidades.
Los principios sirven también para sintetizar determinados aspectos definitorios de un
sistema registral concreto. Así, la adopción del principio de rogación o instancia implica
la no actuación oficiosa del registrador, salvo casos excepcionales; el principio de tracto
sucesivo, el necesario encadenamiento lógico y cronológico, entre los asientos
registrales relativos a un mismo bien, de modo que se refleje toda su historia jurídica,
sin alterarse ningún eslabón, el de no convalidación, advierte sobre la no subsanación
de errores u omisiones en la documentación presentada por el solo hecho de haber sido
admitida por el registro.
Los principios registrales están vinculados entre sí, de manera de conformar un
entramado de soluciones positivas armónicas, que dan existencia y coherencia a un
determinado sistema registral.
La adopción del sistema de inscripción con carácter obligatorio, tiene su correlato o
consecuencia en el de publicidad, que indica los medios por los cuales se difundirá la
información la información que debe recabarse previo a inscribir o anotar un documento
en el registro inmobiliaria.
El ppio de tracto sucesivo se vincula con el de legalidad, que supone el control que hará
el registrador al momento de examinar la documentación cuya toma de razón se
peticiona, de la observancia del encadenamiento ordenado y sucesivo de las
titularidades de los derechos y situaciones registrables, igualmente, con el de prioridad,
que implica la observancia del orden cronológico en los distintos asientos registrales.

5.3 - Principio de prioridad. Definición. La publicidad en los derechos reales y en

los personales. - MODULO 2
PRIORIDAD: El principio de prioridad surge de la máxima primero en el tiempo mejor
en el derecho. La prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobre
otro derecho real o una medida cautelar, presentados para su inscripción o anotación
con posterioridad. Implica que goza de oponibilidad el derecho que primero se publicite
adecuadamente. Es una preferencia temporal que cobra valor cuando hay un conflicto
entre dos o más pretensiones y el patrimonio del deudor no alcanza para satisfacer
todas.
Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y coexistir en un orden jerárquico
o rango (hipoteca de primer grado y segundo grado, embargantes sucesivos) o puede
haber incompatibilidad absoluta o excluyente, cuando sólo uno de estos derechos puede
registrarse (ej: dos personas que reclaman la inscripción del dominio de un inmueble a
su nombre y sabemos que el DOMINIO ES ABSOLUTO Y EXCLUYENTE).
La regla para establecer la preferencia temporal sobre los derechos reales en la realidad
extra registral, consiste en lo siguiente: quien primero junta los elementos título y modo,
gana. Ej: si varios compradores tienen escritura sobre un inmueble pero uno de ellos
consigue que se le haga tradición, adquiere preferencia y su derecho real es el único
constituido. El resto de los adquirentes, deberán resumir su pretensión en un juicio por
daños y perjuicios contra el vendedor.
En materia registral, adquiere preferencia quien primero anoticia el registro de una
situación jurídica. Empero, el propio sistema admite la posibilidad que las partes se
sustraigan a dicho régimen, fijando de común acuerdo un orden de preferencias
distinto. La Ley 17.801 expresa en tal sentido:
Art. 19. La prioridad entre dos o más inscripciones o anotaciones relativas al mismo
inmueble se establecerá por fecha y el número de presentación asignado a los
documentos (…). Con respecto a los documentos que provengan de actos otorgados
en forma simultánea, la prioridad deberá resultar de los mismos. No obstante las partes
podrán, mediante declaración de su voluntad formulada con precisión y claridad,
substraerse a los efectos del principio que antecede estableciendo otro orden de
prelación para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que ésta sea
compartida.
El art. 5 consigna que “Las escrituras públicas que se presenten dentro del plazo de 45
días corridos desde su otorgamiento, se consideraran registradas a la fecha de su
instrumentación.
La “reserva de prioridad”: a través del certificado registral instaurado por los arts.
23/24, también conocida como “bloqueo registral” con efectos de garantizar la
inmutabilidad de la situación jurídica registral del inmueble por el lapso de 15, 35 o 30
días corridos en los cuales deberá celebrar la escritura pendiente. Las medidas
cautelares y los derechos reales que ingresen al registro durante la vigencia del
certificado, se inscribirán o anotaran de manera condicionada a las resultas del
certificado, Art. 24: El plazo de validez de la certificación comenzará a contarse desde
la hora cero hora del día de su expedición, será de 15, 25 o 30 días según se trate
respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios públicos
con domicilio legal en la ciudad asiento del registro en el interior de la provincia o
territorio o fuera del ámbito de la provincia, territorio o capital Federal.
El plazo de validez del certificado se cuenta en días corridos, pues los escribanos están
autorizados a realizar escrituras en días inhábiles. Los únicos que pueden solicitar
certificados registrales son los escribanos con un registro otorgado en provincia. Si se
solicita un nuevo certificado mientras el primero está vigente, tal circunstancia será
consignada en el segundo certificado: Art. 17. Inscripto o anotado un documento, no
podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible,
salvo que el presentado en segundo término se hubiere instrumentado durante el plazo
de vigencia de la Certificación.

5.4 - Diversos casos. Reserva de prioridad. El certificado: bloqueo, cierre y

retroprioridad. Autonomía de la voluntad. - MODULO 2
Prioridad directa: Puede ser inicial o final, según la colocación registral se obtenga al
ingreso del documento presentado, o al momento de su efectivo asiento en la matricula.
En el sistema germánico, la prioridad es directa final, pues el tiempo se determina por
el asiento efectivo en el libro correspondiente y el asiento que se encuentra antes en la
matricula, es el que prevalece. Si dos escrituras son presentadas simultáneamente,
triunfa la primera que logra que se practique el asiento.
Nuestro sistema es DIRECTA INICIAL, no se tiene en cuenta el momento del asiento
definitivo sino el momento de ingreso al libro de entradas al registro, por eso en la
matricula (retroprioridad endógena, porque el asiento en el folio real retrocede al
momento del asiento en el libro diario).
Prioridad indirecta: Cualquier factor que contravenga la prioridad directa, la torna
indirecta (retroprioridad exógena) PORQUE VA A TOMAR LUGAR FUERA DEL
REGISTRO. Es el caso del art. 5° de la Ley N° 17.801 (Registro de la propiedad
inmueble), cuando la escritura es presentada para su registración dentro de los 45 días
de celebrada y el asiento toma la fecha de celebración del instrumento y no el de
presentación. Tb es el caso de la reserva de prioridad acaecida con el bloqueo registral
– la reserva retrotrae la fecha de la prioridad a la de expedición o solicitud del certificado-
. El efecto del bloqueo es mantener inmutable la situación jurídica registral del inmueble
por el plazo de validez del certificado (15, 25, o 30 días corridos, Art. 24) con más el de
la subsanación de los vicios señalados y/o de la tramitación de los recursos
administrativos contra dichas observaciones o el rechazo del instrumento presentado.
La certificación está tb prevista en el régimen de automotores y produce un bloqueo de
15 días.
El único que puede solicitar certificado en relación a inmuebles, es el escribano que se
propone autorizar un acto que causará una mutación de los derechos reales sobre el
mismo. Para el caso de subasta judicial, no se pide el certificado sino anotación
preventiva de subasta y quien libra el oficio es el juez interviniente, y el martillero
designado por el juez debe diligenciarlo. Llevado a cabo el remate, el juez comunica
que dicha anotación preventiva de subasta, debe volverse definitiva.
La certificación expedida a solicitud de escribanos y la anotación preventiva para la
subasta, cumplen una doble función:
1- Brindar informes sobre el estado jurídico del bien y de los titulares (si están inhibidos
o inhabilitados).
2- Produce el bloqueo registral (art. 25) a favor de quien requiera en el plazo legal la
inscripción del documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado (art. 25). El
registro puede seguir anotando embargos, inscribir transferencias, otorgar nuevos
certificados y hasta anotar previamente nuevas subastas, pero todas esas anotaciones
e inscripciones sólo le serán oponibles al beneficiario del bloqueo.
Si se dejan vencer los plazos del bloqueo (ej no se presenta la escritura de venta o
comunicación de la subasta) quienes lograron inscribir luego sus títulos tendrán
prioridad temporal sobre el ex beneficiario. El que gozaba del bloqueo pierde los que
se llama “colocación registral”.
Autonomía de la voluntad: Se lleva a cabo mediante los pactos registrales que son actos
o negocios jcos en los términos del art. 259 CCyC, atípicos, formales y de disposición
del rango registral.
5.5 - Principio de inscripción. Definición y naturaleza. Situaciones jurídicas
registrables. Efectos de la toma de razón. Documentos que acceden al registro.
Registración Acción de asentar situaciones jurídicas
registrables.
Inscripción Para el asiento de nuevos derechos
reales.
Anotación Para las medidas cautelares y notas de
correlación.
Cancelación Para el asiento que deja sin efecto a las
dos anteriores (inscripción y anotación).
En algunos países la inscripción registral es optativa (España) en tanto que en nuestro
país es obligatoria, surge del art. 2 de la ley 17801 “… para su publicidad, oponibilidad
a terceros y demás previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirán
o anotarán, según corresponda, los siguientes documentos” y el art. 23 “Ningún
escribano o funcionario público podrá autorizar documentos de transmisión,
constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la
vista el titulo inscripto en el registro…”. De esta forma, el inmueble con títulos no
registrados, sale del comercio jurídico. El art. 2° nos dice qué documentos ingresan al
registro:
1) los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles (mutaciones jurídico reales);
2) los que dispongan embargos, inhibiciones y demás providencias cautelares;
3) Los establecidos por otras leyes provinciales.
El art. 3 brinda los requisitos que deben tener los documentos que ingresen al registro:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolución judicial o administrativa,
según legalmente corresponda;
b) tener formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados
c) Revestir el carácter de auténticos y hacer fe por sí mismos o con otros
complementarios en cuanto al contenido que sea objeto de la registración, sirviendo
inmediatamente de título al dominio, derecho real o asiento practicable.
Para los casos de excepción que establezcan las leyes podrán ser inscriptos o anotados
los instrumentos privados siempre que la firma de sus otorgantes esté certificada por
escribano público, juez de paz o funcionario competente.
Instrumentos privados que acceden: El principio es que sólo ingresan instrumentos
públicos al registro. Las excepciones son pocas y deben estar consignadas
expresamente en la ley nacional o provincial. Ej: los boletos de compraventa de lotes
adquiridos en remate (Ley 14.005, normas para la ventas de inmuebles), boletos de
compraventa de PH, Ley 19.724 (Ley de Prehorizontalidad) o contratos de leasing (Ley
25.248 contrato de leasing).
No son documentos registrables: del dominio público del Estado, los documentos que
corresponden a bienes y restricciones que se realizan en interés público. El art. 10 in
fine de la 17801 excluye de la exigencia de la matriculación de los inmuebles a los del
dominio público. Ello en razón de que son inalienables, imprescriptibles e
inembargables. Por ello no son registrables los documentos en los que conste la
transmisión de derechos sobre sepulcros, cualquiera sea la variante o característica. El
dominio puede ser objeto de limitaciones fundadas en el interés público, las que
conforme al CCyC están regidas por el derecho administrativo.
Clasificación de los Registros:
De recepción Registran principalmente documentos
confeccionados fuera del registro (Automotor/
Inmobiliario).
De actuación Registran principalmente documentos
confeccionados dentro del registro, por
ejemplo el de Capacidad de las personas, que
inscribe las actas de matrimonio o nacimiento,
labradas allí mismo.

A su vez pueden dividirse en:

Transcripción Copia todo el contenido del documento.
Inscripción El asiento se conforma de breves notas sobre
los datos principales del documento, tal es el
caso del de la propiedad inmueble. El art. 12
reza “El asiento de matriculación llevará la
firma del registrador responsable. Se
redactará sobre la base de breves notas que
indicarán la ubicación y descripción del
inmueble, sus medidas, superficie y linderos
y cuantas especificaciones resulten
necesarias para su completa
individualización.
Enlegajamiento La oficina recibe el documento y lo glosa a un
legajo abierto para la cosa registrada, es el
caso del registro automotor.

Clases de asientos. Matriculación. - MODULO 2

Asiento: instrumento público registral que consta en el libro respectivo y donde se
plasma por escrito la situación jurídica registrada.
Clases:
  Según los efectos que puede tener la inscripción:
Constitutivos Cuando produce una mutación real. Es el
caso del Registro Automotor y de Equinos
de pura sangre y de carrera. El derecho
real nace o muta a partir de que es
asentado en el registro. ANTES NO
GENERA EFECTOS NI SIQUIERA PARA
LAS PARTES.
Declarativo La mutación real tienen lugar fuera del
registro y la inscripción otorga
oponibilidad frente a los terceros. El
derecho real nace antes de la
registración. Es el caso del Registro de la
Propiedad Inmueble, el de Buques
(19170) o el de Aeronaves (art. 50 del
Código Aeronáutico).

 Según las formas

Dan cuenta de una mutación real. Tal es
el caso de la inscripción de una
Positivos
transferencia dominial o la constitución de
una hipoteca.
Dejan sin efecto un asiento anterior. Es el
caso de la cancelación de hipoteca,
Negativos
extinción de servidumbres, levantamiento
de medidas cautelares.

 Según la situación registrada:

Inscripción Se asienta una mutación real.
Anotación Se asienta una medida cautelar o una
nota aclaratoria (por ej: de subsanación
de un error en una fecha o nombre de
matrícula) o notas de correlación (como
las que vincula una matrícula madre con
las desmembraciones por subdivisión del
inmueble); también se usa el término para
designar todos los asientos que obran
fuera de la matrícula, por ejemplo
constancias del libro de entradas.

 Según la función calificadora

Definitivo Cuando el documento es admitido por el
registrador.
 Provisional Cuando el documento es observado, se
inscribe provisionalmente hasta los 180
días desde su presentación, a los fines de
que sea subsanado. Cuando el
documento es rechazado, se inscribe
provisionalmente por el plazo del recurso
respectivo. Las inscripciones
provisionales caducan de pleno derecho
cuando se convierten en definitivas o
transcurre el plazo de su vigencia. La
registración definitiva es retroactiva.

 Según su relación con el resto de los asientos.

Condicionado Es el art. 18 inc. b) de la 17801 “…Si al
solicitarse la inscripción o anotación
existieren otras carácter provisional, o
certificaciones vigentes, o esté corriendo
respecto de esas el plazo previsto por el
art. , aquella se practicara con
advertencia de la circunstancia que la
condiciona, por lo tanto dependen del
resultado de otra anotación o inscripción
para producir efectos.
Incondicionado Cumplen sus efectos sin ser afectadas
por el resto de los asientos relacionados.

Matriculación: Procedimiento que, tomando como base una inscripción de dominio,

tiene por objeto el ingreso en forma originaria o por vuelco al nuevo sistema de un
inmueble al registro, abriendo folio donde se le determina y se le da una característica
de ordenamiento que, mientras no se presente otro documento público posterior que
modifique dicha determinación, permanece inalterable (arts. 10, 11,12 y 44 Ley 17801).
Art. 10: Los inmuebles respecto de los cuales deban inscribirse o anotarse los
documentos a que se refiere el artículo 2, serán previamente matriculados en el Registro
correspondiente a su ubicación. Exceptúense los inmuebles del dominio público.
Artículo 11: La matriculación se efectuará destinando a cada inmueble un folio especial
con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo
Sistema argentino. Caracteres:
 La inscripción tiene un carácter meramente declarativo, que se LIMITA AL
PERFECCIONAMIENTO DE LA ADQUISICIÓN del derecho PARA SU
OPONIBILIDAD a terceros, NO PARTICIPA EN LA CONSTITUCION DEL
DERECHO REAL NI CONVALIDA LOS TITULOS VICIADOS.
 La falta de inscripción no invalida la adquisición del derecho real, pero si
menoscaba su valor, el carácter erga omnes del derecho real: su derecho no
será oponible a aquel que haya obtenido su colocación registral.
  ES UN REGISTRO DE TITULO: la función registral consiste en la toma de razón,
mediante breves notas, de los puntos principales que hacen a las personas,
causa y objeto de la situación asentada.
 El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la documentación que
dio origen en los casos en que el protocolo notarial se hubiese destruido.
 TECNICA DEL FOLIO REAL: consiste en destinar a cada inmueble un folio
especial con una característica de ordenamiento que servirá para designarlo (N°
de matrícula). En la matricula hay un tracto sucesivo vertical (encadenamiento
de las titularidades) y un tracto sucesivo horizontal (encadenamiento y
coherencia entre las medidas cautelares).
Proceso inscriptorio:
La primera inscripción es la que conduce a la matriculación. Es el primer asiento. Todos
los ingresados después son “asientos posteriores” (ej: la transferencia de dominio).
Cronológicamente, lo primero es el pedido del certificado que efectúa el Escribano
Público que se propone autorizar el acto jurídico de constitución, modificación,
transferencia o extinción de un derecho real sobre un inmueble (arts. 23, 24 Ley 17801).
Para llevar a cabo el acto la ley otorga un 15, 25 o 30 días corridos desde que el
certificado ha sido expedido (si quiere conservar el bloqueo registral que se generó con
la solicitud – art. 24 Ley 17801-.
Celebrado el acto hay 45 días para presentar el título al registrador (art. 45), distinto al
caso de subasta en que el tribunal debe comunicar su realización inmediatamente.
Presentado el documento al Registro para la toma de razón, éste da inicio a un proceso
de calificación o control de legalidad del instrumento, y puede adoptar 3 actitudes
básicas:
 Rechazo
 Admitirlo y practicar la registración definitiva.
 Sólo admitirlo y observarlo practicando registración provisional que deja en
suspenso la suerte final de la inscripción o anotación que se pretende para el
caso de que el interesado subsane los defectos que se observen.
Por lo tanto, un proceso donde un documento ha sido observado puede terminar más
adelante en una inscripción definitiva o caducidad del proceso por vencimiento de su
término sin que hayan sido subsanadas las observaciones.
El art. 9 dice que si no puede ser inscripto el documento en forma definitiva porque tiene
vicios subsanables, la oficina hace registración provisional, asiento con plazo de validez
de 180 días corridos desde la fecha de presentación, ampliables.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se
convierten en definitivas o cuando transcurre el plazo de su vigencia.
La registración provisional se convierte en definitiva a través de dos procedimientos:
1. ACEPTANDO LA CALIFICACION DE LA OFICINA, Y CONSECUENTEMENTE
SUBSANANDO LOS DEFECTOS.
2. OBTENIENDO UNA RESOLUCION FAVORABLE EN LA ETAPA RECURSIVA
QUE SE ENTABLA POR NO COMPARTIR LA OBSERVACION EFECTUADA.
En ambos casos debe practicarse un asiento que recoja la registración definitiva, el cual
tendrá efectos retroactivos a la fecha de registración provisional.
Si se ordenó inscribir como consigna el ítem 1, ha finalizado el proceso en forma exitosa.
Pero puede pasar que se rechace u observe el documento, cuando surjan en forma
manifiesta, defectos en los mismos que ataquen su validez. Si los defectos no son
manifiestos, no tendrá forma de saber que su información no es veraz y los inscribirá
(serán estos documentos anulables). Artículos pertinentes: 8° “El registro examinará la
legalidad de las formas extrínsecas de los documentos cuya inscripción se solicite,
ateniéndose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos” y el artículo 9°
consigna “Si observare el documento, el Registro procederá de la siguiente manera: a)
rechazará los documentos viciados de nulidad absoluta y manifiesta, b) si el defecto
fuere subsanable, devolverá el documento al solicitante dentro de los 30 días de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribirá o anotará
provisionalmente por el plazo de ciento ochenta días, contado desde la fecha de
presentación del documento, prorrogable por periodos determinados, a petición fundada
del requirente. Si éste no estuviere de acuerdo con la observación formulada, deberá
solicitar al Registro que rectifique la decisión. Esa solicitud implica la prórroga del plazo
de la inscripción o anotación provisional si antes no se hubiere concedido. Cuando la
decisión no fuese rectificada podrá promoverse el recurso o impugnación que
correspondiere según la ley local, durante cuya sustanciación se mantendrá vigente la
inscripción o anotación provisional. La reglamentación local fijará los plazos máximos
dentro de los cuales deberán sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones
provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre
el plazo de vigencia.
 SE RECHAZA  Cuando estos defectos provocan una nulidad absoluta (afectan
intereses de orden público) ej: faltan las firmas y no hay certeza de su veracidad
o contienen objeto ilícito, o cuando faltan formalidades que la ley exige para ese
acto (ej: donación de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de
nulidad absoluta). La nulidad absoluta es insubsanable y deberá realizarse un
acto jurídico de acuerdo a la ley.
 SE OBSERVA  Cuando el documento está viciado por nulidad relativa y puede
subsanarse. Ej: un acto celebrado por menor de edad, es nulo pero puede
subsanarse celebrado un nuevo acto donde el representante legal del menor
preste conformidad y ratifica lo actuado por él.
 SE ANULA  En el caso de anulabilidad o sea cuando es anulable el
documento, el registrador deberá inscribirlo y será plenamente válido hasta que
un juez lo declare nulo. Por ejemplo si hubo amenazas o coacción no surgirá del
documento.
A partir de la presentación del documento, hay un plazo de 180 dias para subsanar las
observaciones, reductibles porque dentro de los primeros 30 días el Registro está
calificando. Ej: si el 29 se planteó la observación, el presentante tendrá 151 días para
subsanar. Pero las leyes dan plazos de gracia o prorroga. Durante todo el plazo para
subsanar, el documento es inscripto provisionalmente y si las observaciones son
subsanadas a tiempo el proceso inscriptorio habrá finalizado con éxito.
Puede ser que el usuario del registro o presentante, no esté de acuerdo con el rechazo
del documento o con las observaciones, ahí la ´última parte del artículo prevé una serie
de recursos. La encargada de dar forma a estos recursos administrativos son las
provincias (por ser los procedimientos facultades reservadas por las provincias, por
ende materia no delegada).
Art. 15. Si el documento presentado al Registro General de la Provincia fuere observado
por un defecto subsanable, el registrador interviniente lo inscribirá o anotara
provisionalmente por el término de 180 días. Dentro de ese término el interesado podrá
aceptar la observación y solicitar una nueva prórroga de la inscripción provisional por
90 días, la cual será concedida por la Dirección General. En caso de excepción la
Dirección General podrá conceder, además de ésta, nuevas prórrogas de la inscripción
o anotación provisional, las que serán otorgadas cuando existiere fundamento suficiente
a criterio de la Dirección General, mediante resolución fundada mencionado las causas
que las motiven. Transcurrido el término de inscripción o anotación provisional sin que
se hubieren subsanado los defectos que impedían el registro definitivo o sin que se
hubiere recurrido en la oportunidad prevista en el artículo siguiente, la inscripción
provisional caducará de pleno derecho. El rechazo del documento por estar viciado de
nulidad absoluta y manifiesta será dispuesto por la Dirección General, suscribiendo el
acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado podrá recurrir ante la
justicia en la forma y plazos previstos en el art. 19. El documento que fuere rechazado,
será inscripto o anotado provisionalmente por el término para interponer el mencionado
recurso.
Artículo 16º.- En los casos en que mediara observación motivada, el interesado podrá
interponer recurso de rectificación fundado ante el Registrador interviniente, dentro de
los 30 días de haber sido notificado formalmente de la observación que impugna,
debiendo acompañar todos los elementos de prueba que hagan a su derecho. El
registrador resolverá la cuestión dentro de los 15 días. Los escritos en que se
interpongan los recursos previstos en este artículo y en los siguientes, deberán reunir
las formalidades que establece la Ley de Procedimiento Administrativo. Todos los
plazos establecidos en este capítulo, con excepción del de inscripción o anotación
provisional, se contarán de acuerdo a lo establecido por la Ley de Procedimiento
Administrativo. La presentación de los escritos podrá hacerse hasta los primeros 30
minutos del horario administrativo del día hábil inmediato siguiente al del vencimiento
del plazo, a cuyo efecto se deberá requerir la colocación del cargo respectivo en la
oficina designada para la recepción del documento.

Artículo 17º.- Contra la resolución que mantenga la observación, o si no fuera resuelta

dentro del plazo previsto, podrá el interesado interponer dentro del plazo de 15 días, un
recurso de apelación ante el Director General, quien deberá dictar resolución dentro del
plazo de 30 días. El plazo para interponer este recurso se computará a partir de la fecha
de notificación de la resolución denegatoria del recurso de rectificación o a partir del
vencimiento del plazo para resolver, según el caso. La resolución del Director cerrará
la instancia administrativa y dejará expedita la jurisdiccional.
Artículo 18º.- En caso de que la resolución recaída en el recurso de apelación dispusiere
la toma de razón requerida, la inscripción o anotación provisional se convertirá en
definitiva. Si la resolución mantuviere la observación del documento, para lograr su
registro definitivo deberá el interesado subsanar las observaciones dentro del nuevo
plazo de inscripción provisional que deberá fijar la resolución denegatoria y que será de
60 días contados desde la fecha de notificación; todo ello sin perjuicio de su derecho a
recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo que establece el artículo siguiente.
Transcurrido el plazo de inscripción o anotación provisional y su prórroga, sin que
hubieren subsanado los defectos que impedían el registro definitivo o sin que se
hubieren intentado los recursos establecidos en este capítulo, la inscripción o anotación
provisional caducará de pleno derecho.
Artículo 19º.- Contra la resolución denegatoria de la Dirección General se podrá recurrir
por ante la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El
recurso deberá interponerse ante el Registro General dentro de los diez días de
notificada la resolución denegatoria en el mismo acto. Interpuesto el recurso, la
Dirección General deberá elevarlo dentro de los 5 días al Excmo. Tribunal Superior de
Justicia para su remisión a la Cámara que corresponda. La Cámara resolverá el recurso
sin sustanciación. Mientras dure la sustanciación de este recurso se considera extendido
el plazo de la inscripción o anotación provisional.
Artículo 20º.- En los casos en que los Tribunales insistieran en las inscripciones
dispuestas, la Dirección General elevará los antecedentes al Excmo. Tribunal Superior
de Justicia para su remisión a la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de turno
de la Capital, dentro de los 15 días en que se devolviere el documento al Registro
General, para que resuelva el conflicto, manteniéndose la inscripción o anotación
provisional durante la sustanciación del mismo. Los efectos y consecuencias de la
Resolución de la Cámara se regirán por lo dispuesto en el artículo 18.
En resumen: contra la decisión de rechazo del documento se puede interponer recurso
de apelación en el plazo de diez días, acompañando toda la prueba. Rechazado, queda
expedita la vía civil en los tribunales. Contra la decisión del registrador de observar el
documento se puede interponer recurso de rectificación en el plazo de 15 días,
acompañando toda la prueba. De mediar silencio o rechazo, queda abierta la vía
jurisdiccional para que decida la Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial que por
turno corresponda. Para el caso en que el registro se negare a proceder a un asiento
ordenado por un juez, éste puede interponer recurso de “insistencia” (art. 20) y resuelve
la Cámara en lo Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el recurso, se mantiene
la inscripción provisional “… mientras dure la sustanciación de los recursos registrales
se considera extendido el plazo de la inscripción o anotación provisional...”. En la ley
provincial registral se receptan 3 recursos registrales divididos en dos etapas claramente
diferenciadas, por ser la primera interna al registro y la segunda externa a este.
Interna o primera etapa Recursos de rectificación (ante el
registrador interviniente) y de apelación
(ante el director general).
Externa o segunda etapa Recurso jurisdiccional ante la justicia
ordinaria