Los periodos de la propiedad inmobiliaria en

República Dominicana
El profesor y juez en materia catastral, Manuel Ramón Ruiz Tejada, fue quien
clasificó y dividió en siete períodos la evolución de la propiedad inmobiliaria
local en su obra “Estudio Sobre la Propiedad Inmobiliaria de la República
Dominicana

Primer período
Se inicia con la bula Inter Caétera, otorgada por el papa Alejandro VI, en
fecha 3 de mayo de 1493, en que los Reyes Católicos fueron beneficiados con
el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y las que se pudieran
descubrir en el Nuevo Mundo.

Segundo período
Se inicia con la aparición de la Ley de Ampara real de fecha 20 de noviembre
de 1578, a través de la cual los Reyes Católicos pusieron en manos de la
Corona el derecho de propiedad de las tierras descubiertas y se estructuró un
sistema organizativo en interés de garantizar y proteger a quienes tenían
prueba escrita sobre el derecho de propiedad.

Se perseguía que todas las tierras que no estaban amparadas en títulos fueran
recuperadas, reservando aquellas que tendrían como destino plazas, poblados,
pastos, baldíos y egidos. A los nativos se les otorgó terrenos para su labranza,
fomentar crianzas y se reconoció el derecho de propiedad de “lo que ahora
tienen”.

Tercer período Con la aplicación del Tratado de Basilea de 1798 se estableció

la cesión de plazas ocupadas en España a cambio del territorio dominicano a
favor de Francia. Desde entonces comenzó a tener aplicación el Código Civil
francés, también conocido como Código Napoleónico.

Cuarto período
La proclamación de la Independencia Nacional el 27 de febrero de 1844 y la
Constitución del 6 de noviembre del mismo año trae el cuarto período de la
evolución de la propiedad inmobiliaria. República Dominicana adquirió todos
los derechos de riqueza patrimonial. “La parte española de la isla de Santo
Domingo y sus islas adyacentes, forman el territorio de la República
Dominicana”, reza la Constitución en su artículo 2.
Quinto período

Con la Ley sobre Terrenos Comuneros del 21 de abril de 1911, se conjura una
situación que se había generado con la aplicación del Código de
Procedimiento Civil francés y el procedimiento de partición. Esta disposición
legal es retenida como el primer esfuerzo legislativo para organizar la división
de los terrenos comuneros, aquellos tenidos mediante acciones y que
pertenecen a dos o más personas, lo que hoy se pudiera definir como la
“copropiedad”. Se caracterizó por haber simplificado la partición.

Sexto período

Se inicia con la publicación de la Orden Ejecutiva 511, sobre Registro de

Tierras el 31 de julio de 1920, durante la ocupación norteamericana, mediante
el cual se instituyó el sistema Torrens, que aún está vigente. Esta disposición
fue derogada por la Ley 1542 en octubre de 1947, que consagró el Torrens
como un sistema registral aceptado por los dominicanos.

Séptimo período

Las modificaciones constitucionales del año 1994 dieron paso a la escogencia

de los nuevos integrantes de la Suprema Corte de Justicia en el año 1997. El
alto tribunal selección los jueces de la jurisdicción de tierras y los
registradoras de títulos el 22 de octubre de ese año, marcando el inicio del
séptimo período de la evolución de la propiedad inmobiliaria. La Suprema
impulsó el Programa de Modernización de la Jurisdicción de Tierras con
objetivos específicos que dieron como resultado la aprobación de la Ley 108-
05 sobre Registro Inmobiliario, promulgada el 23 de marzo de 2005.

Con esta ley, sus reglamentos y una posterior modificación, se definieron las
funciones del Registro de Títulos, los tribunales de Tierra, la Dirección de
Mensuras Catastrales, la Dirección de Catastro Nacional y el abogado del
Estado, como dependencias del Poder Ejecutivo.
Concepto de derecho inmobiliario
Es el «conjunto de normas que regulan las formas de publicidad de los actos
de constitución, transmisión, etc., de los derechos reales sobre inmuebles, y las
garantías de ciertos derechos personales o de crédito a través del Registro de
la propiedad». Es, en suma, aquella parte del ordenamiento jurídico relativa al
Registro de la propiedad, y a los efectos civiles que desarrollan las
inscripciones practicadas en él.

El Derecho inmobiliario es la rama del Derecho de bienes, de contenido

especial, que regula todo lo relacionado a los bienes inmuebles. Esta
regulación especial, se caracteriza por el hecho de que los actos y contratos,
que tienen por objeto dichos bienes, son solemnes. Además, los bienes
inmuebles están sujetos a un sistema registral.

El Derecho inmobiliario tiene como objeto de estudio los diversos aspectos

legales que competen a los bienes que la legislación civil considera como
inmuebles. Dichos aspectos abarcan el nacimiento, adquisición, modificación,
transmisión y extinción de los derechos de propiedad y sus desmembraciones
y gravámenes sobre este tipo de bienes.

El Derecho inmobiliario tiene como marco legal lo establecido tanto en la

Constitución como en el Código Civil y Legislación Complementaria
promulgados por el Estado. Dentro de esta Legislación se encuentra, entre
otras temáticas legales, el conjunto de normas y principios que regulan las
relaciones jurídicas que existen entre los sujetos y los bienes inmuebles.

El Derecho Inmobiliario es un área específica de práctica del derecho que

regula, principalmente, las transacciones inmobiliarias. Es un campo en auge
surgido del aumento de la importancia del mercado inmobiliario y las
situaciones que este plantea entre las partes implicadas.