Almacenamiento

Cómo elaborar un proyecto

de construcción de un Centro de
Colombia vive un
auge en la construc-
ción de bodegas in-
Distribución (I)
dustriales en casi to-
das las ciudades del
país, esto es muestra
del buen desempeño
de las empresas y a
que se ha creado una
mayor cultura logís-
tica en el país, las
empresas quieren
soluciones para sus
sistemas de logística
que incorporen los
últimos adelantos
tecnológicos, las
mejores especifica-
ciones técnicas y los
mejores costos por
metro cuadrado.
Por: Diego Luis Saldarriaga Restrepo
diegosr@familia.com.co

E
l almacén es el pilar de la lo-
gística y debe comportarse
como un amortiguador (bu-
ffer) entre las plantas de pro-
ducción y los canales de distribución;
sin un centro de distribución adecuado,
los tiempos de preparación de los pedi-
dos y los costos de operación son altos,
lo que repercute en un nivel de servicio
bajo y por ende en una baja
competitividad.
En la actualidad muchas empresas es-
tán estudiando la alternativa de tener
nuevas instalaciones entre otras cosas
por que las reglamentaciones municipa-
les están imponiendo regulaciones que
hacen que los centros productivos y sus
operaciones de logística se deslocalicen
y utilicen los perímetros urbanos.
Ante esta necesidad Zonalogistica pre-
senta este manual que se completará en
varias ediciones y que le permite a los
responsables tener una guía práctica que
muestra todos los elementos constructi-
vos a tener en cuenta (número de puer-
tas, iluminación, ventilación, especifi-
caciones de pisos, altura, ubicación, ➱

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➱ entre otras) para planificar nuevas ins-
talaciones.
Existen varias alternativas a la hora de
emprender este tipo de proyectos. Inver-
sión propia, un inversionista que cons-
truya y bajo un contrato alquile la bo-
dega, contratos de leasing que no im-
pliquen desembolsos de dinero, etc.
vertir en terrenos para ofrecer un nuevo
concepto que cubra los requerimientos
demandados.
Una gran influencia en la evolución de
los diseños de los inmuebles industria-
les para la Cadena de Suministro se está
presentando, se debe principalmente por
parte de las empresas tercerizadoras de
los servicios logísticos y consultoría,

La situación actual de la logística en No siempre es más costo-

Colombia y en casi todos países de so desarrollar una solución
la región está demandando espacios
de almacenaje lo que ha producido nueva que utilizar una bo-
efectos en el sector inmobiliario in- dega sin las condiciones
dustrial, dichas demandas vienen mínimas de operatividad.
acompañadas de exigencias con ca-
racterísticas de bodegas de clase mun- quienes determinan las características e
dial, más modernas, de mayor altura y infraestructura óptimas con las que de-
funcionales; estas son nuevas exigencias ben contar estos inmuebles.
de nuestros mercados acostumbrados a Actualmente, el mercado ofrece una
operar en bodegas con pisos malos, altu- gran diversidad de opciones, desde pro-
ra baja y sin suficientes y adecuadas puer- yectos Build to suit (traje a la medida),
tas de cargue y descargue. hasta parques industriales de buen ni-
vel, con bodegas disponibles para clien-
Ante la demanda de espacios "más efi- tes, principalmente logísticos. También
cientes", algunos empresarios con gran estamos observando el concepto de par-
visión, pero con timidez, decidieron in- ques logísticos, plataformas logísticas

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➱ o zonas especiales de logística que agru-
pan todas las soluciones de la Cadena
de Suministro en un mismo lugar.
Hoy en día existe una gran actividad de
las fuerzas del mercado (oferta y deman-
da) en el mercado nacional de desarro-
llos inmobiliarios industriales, principal-
mente en las grandes capitales como
Bogotá, Medellín, Cali y Barranquilla,
pero también en ciudades intermedias
como Pereira, Tulúa y Cartagena.
Uno de los principales factores críticos
que enfrenta el desarrollo inmobiliario
industrial, son los permisos de uso de
suelo, ya que es indispensable cumplir
gran cantidad de requisitos y en algu-
nas ciudades la utilización en áreas te-
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Cuando se presenten varios proponentes, al momento de
tomar una decisión definitiva, algunos de los factores que
se deben analizar en la comparación de alternativas son:
● Calidad y cantidad de accesos a la propiedad o al parque logístico
● Calidad de la construcción en materiales, diseño, funcionalidad
● Patios de parqueo y patios de maniobra
● Calidad de los vecinos
● Calidad y reputación del propietario
Buscar una solución en un nuevo centro de distri-
bución, es una decisión importante y compleja, que
lleva asociada unas labores delicadas y que mere-
cen conocimiento y mucha responsabilidad.
chadas sólo llega hasta un 40% del área,
esto ha hecho que los precios de las ins-
talaciones se incrementen, pero aún así,
estamos viendo una buena dinámica en
este mercado.
Cada empresa tiene sus necesidades es-
pecíficas de almacenamiento dependien-
do del producto que maneje, por lo que
puede decirse que no es muy claro que
se puedan presentar soluciones precon-
cebidas o trajes estándar, pero se pue-
de decir que hay elementos esenciales y
prioritarios como: Ubicación geográfica;
ubicación operativa; dimensionamiento;
facilidades operativas; estructura; cubier-
tas (techos); pisos; áreas de cargue y des-
cargue; patios de maniobras y áreas de
estacionamiento; oficinas; servicios; in-
fraestructura, áreas de cargue de bate-
rías, cuarto de transformadores, salón de
reuniones, cuarto de primeros auxilios,
cuarto de brigada de seguridad, cuarto
de basura, cuarto de aseo, restaurante o
cafetería, zona de descanso de conduc-
tores, áreas de seguridad, áreas de reci-
bo de averías y devoluciones.
Es importante destacar las áreas que de-
ben interactuar en la toma de decisiones
sobre estos asuntos, lo más recomenda-
ble es integrar un comité constituido por
el área de logística, el área de planeación
financiera o de proyectos y las áreas de
compras y por supuesto él área inmobi-
liaria, si existe en la compañía.
Las primeras decisiones que se deben
tomar para iniciar el proceso de selec-
ción de un nuevo centro de distribución ➱
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 Almacenamiento

➱ son de carácter operativo, y son las que

le dan forma al proyecto, entre otras
encontramos: superficie techada, super-
ficie exterior (patios), número de ande-
nes, altura libre requerida, resistencia de
pisos, zona geográfica deseada para la
ubicación del nuevo centro de distribu-
ción. Estos datos pueden estar en una
etapa preliminar y se pueden manejar
rangos, pero no se puede iniciar el pro-
ceso sin éstos; seguidamente vienen los
análisis financieros y de justificación
financiera de la nueva solución.

El tema de dimensionamiento de la nue-

va solución es de suma importancia, se
han visto casos de compañías que reali-
zan una solución y pasados tres años
están requiriendo más área de almace-
namiento por que no dimensionaron
bien los crecimientos; es necesario te-
ner muy claras las expectativas de cre-
cimiento para el nuevo centro de distri-
bución a corto, mediano, y largo plazo.
Muchas empresas piensan erróneamen-
te que construir una solución nueva con
todos los detalles operativos es muy
costoso y prefieren arrendar bodegas
sencillas sin las mínimas especificacio-
nes técnicas, La posibilidad de encon-
trar hoy en día una bodega moderna
(existente en el mercado) es difícil, y
localizar un centro de distribución va-
ría mucho dependiendo de las dimen-
siones y características del requerimien-
to, así como la ciudad donde se busque
instalar éste. Estas soluciones tempora-
les de bodegas existentes engendran
costos ocultos que son de difícil con-
trol, en todo caso es importante tener
respuestas a las siguientes preguntas:
●¿Qué tan grande deben ser las instala-
ciones, teniendo en cuenta las necesi-
dades actuales pero también los creci-
mientos futuros?
● ¿Cuál es el año final del proyecto y en
qué momento se acaba el espacio?
● ¿Pueden reconvertirse y ampliarse las
instalaciones existentes para extender su
vida útil esperada?
● ¿La instalación actual ha sido pensada
para albergar soluciones automatizadas?
● ¿Cuál es el plan maestro de capacida-
des de almacenamiento que ofrece la
utilización máxima del sitio?
● ¿Cuáles son los sistemas de manejo de
materiales y del proceso más productivos?
● ¿Cuáles son los materiales y sistemas
de construcción más económicos, pero
al mismo tiempo durables?
● ¿Cuánto costará y cuánto tiempo se
requerirá? ➱

Un proyecto de construcción de una nueva solución de almacenamiento debe contar con los
siguientes elementos:
● Revisión de literatura relacionada con el tema, modalida- ● Definición del Proyecto
des de construcción de centros de distribución etc. ● Justificación
● Referenciación de otras soluciones actuales, consiste en ● Antecedentes
visitar las actuales instalaciones que tienen uno o varios ele- ● Ventajas Cualitativas del proyecto
mentos modernos, los cuales se quieren incorporar en la ● Ubicación
nueva instalación. ● Características técnicas
● Información básica ● Diseño de la solución
* Volúmenes actuales y proyecciones por unidades de negocio ● Materiales de construcción
* Revisión de las políticas de inventario en lo relacionado ● Equipo y Tecnología de manejo de materiales
con días de cobertura ● Dimensionamiento del Almacén
* Intensidad del picking ● Evaluación Económica
* Perfiles de operación de la bodega actual ● Simulación de la Solución
* Actualización de sistemas de paletización ● Licitación para proponentes
* Definición de áreas especializadas, por ejemplo cuartos ● Selección de alternativas
fríos o a temperatura controlada. ● Contrato de construcción o contrato de arrendamiento

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Los elementos esen-

ciales para una ins-
talación nueva son:
U b i c a c i ó n ,
dimensionamiento,
sistema constructi-
vo y tipo de contra-
to.
➱ ¿Cuál es el retorno sobre la in-
●

versión - ROI?
El proyecto debe ser liderado por
una persona aunque exista como se
dijo anteriormente un comité, esta
persona debe tener muy claros las
definiciones estratégicas de toda la
compañía y un conocimiento am-
plio de la operatividad y de los pro-
cesos; es importante que éste res-
ponsable siempre se apoye en las
personas que día a día manejan la
operación y recoger de ellos todas las des-
ventajas de la bodega actual y sus nuevas
necesidades.

Gráfico de Elementos Esenciales de un Centro de

Distribución

Por último las empresas podrían empren-

Ahorros en la
der proyectos de este tipo con el conoci- construcción
miento de los recursos existentes (ejecu- (por ejemplo en
tivos, operarios) o subcontratar con fir-
mas de consultoría especializadas en es-
las especifica-
tos temas, las dos son igualmente váli- ciones del piso)
das, aunque las empresas de consultoría desencadenan
tienen gran experiencia de soluciones
implementadas y podrían ir más rápido. en costos ocul-
tos en la opera-
En las próximas ediciones empezaremos ción de los cen-
a desarrollar detenidamente cada uno de
los componentes del proyecto definidos tros de distribu-
anteriormente. Zl g ción.
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