UNIVERSIDADE DE BRASÍLIA

FACULDADE DE TECNOLOGIA

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL E AMBIENTAL

AVALIAÇÃO DOS BENEFÍCIOS DA MANUTENÇÃO

PREVENTIVA EM EDIFICAÇÕES APOIADA EM MODELO
BIM

BIANCA FONSECA PINTO

ORIENTADOR: EVANGELOS DIMITRIOS CHRISTAKOU

MONOGRAFIA DE PROJETO FINAL EM ENGENHARIA CIVIL

NA ÁREA DE REPRESENTAÇÃO GRÁFICA

BRASÍLIA / DF: MARÇO/2018

 UNIVERSIDADE DE BRASÍLIA
FACULDADE DE TECNOLOGIA
DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL E AMBIENTAL

AVALIAÇÃO DOS BENEFÍCIOS DA MANUTENÇÃO

PREVENTIVA EM EDIFICAÇÕES APOIADA EM MODELO
BIM

BIANCA FONSECA PINTO

MONOGRAFIA DE PROJETO FINAL SUBMETIDA AO DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA

CIVIL E AMBIENTAL DA UNIVERSIDADE DE BRASÍLIA COMO PARTE DOS REQUISITOS
NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE BACHAREL EM ENGENHARIA CIVIL.

APROVADA POR:

_________________________________________
EVANGELOS DIMITRIOS CHRISTAKOU, DSc. (UnB)
(ORIENTADOR)

_________________________________________
CLÁUDIA MÁRCIA COUTINHO GURJÃO, DSc. (UnB)
(EXAMINADOR INTERNO)

_________________________________________
ALBERTO DE FARIA, MSc. (UniCEUB)
(EXAMINADOR EXTERNO)

DATA: BRASÍLIA/DF, 14 DE MARÇO DE 2018.

ii
FICHA CATALOGRÁFICA

PINTO, BIANCA FONSECA

Avaliação dos Benefícios da Manutenção Preventiva Apoiada em Modelo BIM
[Distrito Federal] 2018.
ix, 56 p., 297 mm (ENC/FT/UnB, Bacharel, Engenharia Civil, 2018)
Monografia de Projeto Final - Universidade de Brasília. Faculdade de Tecnologia.
Departamento de Engenharia Civil e Ambiental.
1. Manutenção Preventiva 2. BIM
3. Modelo 6D 4. Manutenção Predial
I. ENC/FT/UnB II. Título (série)

REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA
PINTO, B. F. (2018). Avaliação dos Benefícios da Manutenção Preventiva Apoiada em Modelo
BIM. Monografia de Projeto Final, Departamento de Engenharia Civil e Ambiental,
Universidade de Brasília, Brasília, DF, 65 p.

CESSÃO DE DIREITOS
NOME DO AUTOR: Bianca Fonseca Pinto
TÍTULO DA MONOGRAFIA DE PROJETO FINAL: Avaliação dos Benefícios da
Manutenção Preventiva Apoiada em Modelo BIM.
GRAU / ANO: Bacharel em Engenharia Civil /2018

É concedida à Universidade de Brasília a permissão para reproduzir cópias desta monografia

de Projeto Final e para emprestar ou vender tais cópias somente para propósitos acadêmicos e
científicos. O autor reserva outros direitos de publicação e nenhuma parte desta monografia de
Projeto Final pode ser reproduzida sem a autorização por escrito do autor.

_____________________________
Bianca Fonseca Pinto
SHJB Condomínio Jardim Botânico VI conjunto A casa 18
71680-369 - Brasília/DF - Brasil

iii
 RESUMO

A manutenção predial sempre foi uma atividade de extrema importância para a preservação
adequada de edificações. Porém, com a chegada da Norma de Desempenho no cenário
brasileiro, o assunto passou a ser fundamental na vida de qualquer profissional da construção
civil. Pode-se compreender o processo construtivo como uma indústria invertida, em que o
produto é fixo no local em que foi produzido e a fábrica é quem tem mobilidade (ao contrário
do que ocorre em processos de fabricação convencionais). A edificação é, portanto, o produto
e, como qualquer outro bem produzido numa indústria, precisa ter manuais de utilização,
preservação e garantias. Aliado a isso, há o conceito trazido pelo Building Information
Modeling, que agrega ferramentas de gestão às informações técnicas da construção, trazendo
dados relativos a custos de implementação, cronograma da obra, desempenho da edificação e
planos de manutenção. Esta última característica foi a explorada no presente trabalho: elaborou-
se um plano de manutenção simplificado para uma edificação habitacional, comparando os
valores despendidos nas correções de falhas com os valores que seriam investidos na execução
deste plano. Com isso, foi possível verificar a vantagem financeira da aplicação deste plano,
em vez de realizar intervenções apenas depois da falha dos sistemas ou dos componentes da
edificação. Além disso, verificou-se a aplicabilidade do BIM, por meio do software Autodesk
Revit, no aspecto da inserção desses custos no modelo virtual 3D da edificação.

iv
 SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO 1
1.1 Considerações Iniciais 1
1.2 Objetivos 2
1.2.1 Objetivo Geral 2
1.2.2 Objetivos Específicos 2

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA 3
2.1 BIM (Building Information Modeling) 3
2.1.1 Definindo o BIM 4
2.1.2 Aplicações do Building Information Modeling 6
2.1.3 Impactos Avaliados com a Aplicação do BIM 10
2.1.3.1 Visão Geral 10
2.1.3.2 BIM no Brasil x no Mundo 14
2.2 Manutenção de Edificações 15
2.2.1 Tipos de Manutenção 16
2.2.2 Aspectos da Manutenção 17
2.2.2.1 Vida Útil de Projeto 18
2.2.2.2 Desempenho 20
2.2.2.3 Manifestações Patológicas 22
2.2.3 O Planejamento da Manutenção 23
2.2.4 Manual do Proprietário 28

3 MATERIAIS E MÉTODOS 30
3.1 Recursos 35

4 RESULTADOS 36
4.1 Manutenção Corretiva 36
4.1.1 Infiltração: manchamento do piso cerâmico 36
4.1.2 Trincas e fissuras na alvenaria 37
4.1.3 Enferrujamento de esquadrias 39
v
4.1.4 Hidrossanitárias: vertimento de ralos e instalações elétricas: falta de aterramento 40
4.2 Manutenção Preventiva 41

5 DISCUSSÃO 44
6 CONSIDERAÇOES FINAIS 48
7 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 49

Apêndice 56

vi
 LISTA DE FIGURAS

Figuras Página

2.1 Exemplo de aplicação do BIM 2D e 3D 7

2.2 Exemplo de aplicação do BIM 4D 8
2.3 Exemplo de aplicação do BIM 5D 8
2.4 Exemplo de aplicação do BIM 6D e 7D 9
2.5 Tempo despendido nas diversas fases de projeto – CAD x BIM 12
2.6 Gráfico de MacLeamy 13
2.7 Tempo de Uso do BIM por Parte dos Projetistas 14
2.8 Desempenho da edificação ao longo do tempo 21
2.9 Resumo das Periodicidades de Manutenção 24
2.10 Periodicidade de Manutenção dos Sistemas Prediais 26
2.11 Relações de Custo de Manutenção ao Longo do Tempo 27
3.1 Patologias detectadas no PMCMV de Cuiabá 32
3.2 Fluxograma de atividades do Projeto Final 34
4.1 Tabela do Revit e piso manchado em destaque no modelo 3D 37
4.2 Composição de custos para realização do tratamento de fissuras 38
4.3 Tabela no modelo 3D para a correção de fissuras/trincas 39
4.4 Tabela no modelo 3D para a correção de janelas enferrujadas 40
4.5 Composição de custos da manutenção preventiva 41
4.6 Resumo do plano de manutenção para a habitação do PMCMV 42
4.7 Exemplo para Manual de Manutenção em alvenarias de vedação 43
5.1 Queda do viaduto da Galeria dos Estados, em Brasília 45
5.2 Comparativo de detalhes das informações entre tabela no modelo e no Excel 47

vii
 LISTA DE QUADROS

Quadros Página

2.1 As dimensões do BIM e suas palavras-chave 10

2.2 Vantagens da aplicação do BIM para profissionais da construção 11
2.3 Principais tipos de manutenção definidos na NBR 5462:1994 16
2.4 Custo de Manutenção e Reposição ao Longo da Vida Útil 18
2.5 Categoria de VUP para Partes do Edifício 19

LISTA DE TABELAS

Tabela Página

2.1 Vida Útil de Projeto para Sistemas Prediais 18

2.2 Critérios para o Estabelecimento da VUP nas Partes do Edifício 19
3.1 Relação de ocorrências de patologias na edificação 31

viii
 LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas

ANEEL Agência Nacional de Energia Elétrica
BIM Building Information Modeling
CAD Computer Aided Design
CBIC Câmara Brasileira da Indústria da Construção
CGU Controladoria Geral da União
CREA/DF Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Distrito Federal
DOU Diário Oficial da União
IPT Instituto de Pesquisas Tecnológicas
NBR Norma Brasileira Regulamentadora
ORSE Orçamento de Obras de Sergipe
PMCMV Programa Minha Casa, Minha Vida
SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil
SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil
TCDF Tribunal de Contas do Distrito Federal
VUP Vida Útil de Projeto

ix
 1 INTRODUÇÃO

1.1 CONSIDERAÇÕES INCIAIS

As edificações são um dos principais bens gerados pela indústria da Construção Civil, e podem
ter diversas finalidades, como habitação, comércio, serviços e indústria. Entretanto, por se
tratarem de produtos tão versáteis e diferenciados, em que a fábrica possui mobilidade e o
edifício não, muitas vezes o fato de que elas precisam de manuais para melhor uso é esquecido
pelos próprios profissionais da área. Além disso, como qualquer outro bem complexo e de alto
valor agregado, elas necessitam de manutenção adequada e constante para que se mantenham
em pleno funcionamento. Aliando, então, a falta de conhecimento do usuário com a falta de
transmissão de informações do construtor para o proprietário do imóvel, criou-se um cenário
totalmente desfavorável para a durabilidade adequada das construções brasileiras.

Neste contexto, foram desenvolvidos normativos para corrigir essas questões, sendo o mais
relevante deles a Norma de Desempenho, a NBR 15.575:2013. Ela apresenta uma série de
determinações e métodos para avaliar o desempenho da edificação em diversos aspectos. Além
disso, há também recomendações quanto à execução, o uso e a manutenção desses bens,
abordados na própria Norma de Desempenho e também nas NBR 5674:2012 – Manutenção de
Edificações e NBR 14.037:2011 – Manual de Operação, Uso e Manutenção. Apesar de
relativamente recentes, essas regulamentações já trouxeram resultados positivos, como a maior
conscientização dos usuários e proprietários, melhorando o estado de conservação das
edificações.

Para compor esta atmosfera favorável ao compartilhamento de informações, existe uma

metodologia, ainda em expansão no Brasil, que engloba todas as particularidades e sistemas de
uma edificação, unindo-as em um único modelo: o Building Information Modeling (ou BIM).
Essa metodologia tem auxiliado profissionais da construção civil a compatibilizarem melhor
seus projetos, reduzindo erros de execução e, consequentemente, as alterações de projeto e os
custos da obra. As aplicações dessa metodologia são chamadas de dimensões, e uma delas está
relacionada à manutenção e operação das edificações. Com ela, é possível armazenar dados de
garantias, ciclos de vida e até elaborar um plano de manutenção para o projeto em questão.

1
Outro ponto importante a se levar em consideração é a de que no Brasil, em linhas gerais, não
se leva em conta o gasto com manutenção nos custos anuais de operação de uma edificação –
apesar de este valor ser pequeno em relação ao custo de operação. O presente trabalho, irá,
portanto, unir as três questões: elaborar um plano de manutenção para uma edificação já
existente, levantar os custos deste plano e compará-los com os valores despendidos com
intervenções anteriores na edificação. Com isso, será possível avaliar os benefícios de se aplicar
um plano de manutenção em vez de apenas corrigir falhas constatadas.

1.2 OBJETIVOS

1.2.1 OBJETIVO GERAL

O objetivo geral deste trabalho foi avaliar as vantagens da realização de manutenções

preventivas em relação à aplicação de manutenções corretivas, para uma edificação
habitacional, utilizando uma ferramenta de tecnologia BIM.

1.2.2 OBJETIVOS ESPECÍFICOS

1. Detectar e listar as principais causas de demanda de manutenção da edificação avaliada

2. Levantar os custos de manutenção preventiva e corretiva (dos mesmos elementos);
3. Comparar os dois resultados, verificando qual é mais vantajosa e efetiva em termos
financeiros.
4. Avaliar a extensão da aplicabilidade do BIM, por meio do aplicativo Autodesk Revit.

2
 2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

2.1 BIM (Building Information Modeling)

Para que se compreenda o BIM, primeiramente é importante estabelecer diferenças entre a sua
tecnologia e a do CAD. Em meados dos anos 60, foi criado o Sketchpad, o primeiro sistema de
CAD (Computer Aided Design), a partir de uma tese de doutorado. Porém sua utilização só foi
ampliada quase 20 anos depois, durante as décadas de 80 e 90, quando ocorreu a consolidação
desses sistemas no mercado (SIMÕES, 2013). Essencialmente, o CAD tem a característica de
criar formas geométricas precisas, podendo ser em 2 ou 3 dimensões, de maneira que cada
trabalho é elaborado separadamente (SILVEIRO, 2010). Daí para a frente, foram aplicados nas
mais variadas funções, levando a uma busca por processos mais eficientes e específicos para
cada caso em que era empregado (SIMÕES, 2013).

Este processo tradicional para implementar uma edificação passa por diversas etapas e depende
muito da comunicação entre os projetistas – que é, basicamente, por meio do papel. Assim, é
frequente ocorrerem erros e omissões nesses documentos, aumentando o custo das obras e
atrasando-as – além de enfraquecer as relações comerciais. Desta forma, se tornava muito
trabalhoso fazer qualquer intervenção, visto que uma pequena alteração no projeto estrutural,
por exemplo, poderia impactar nos sistemas hidráulico e elétrico, demandando tempo para a
adaptação de todos esses e tornando-os mais suscetíveis a falhas de compatibilização
(EASTMAN et. al, 2014).

Numa tentativa de sanar tais problemas, surgiram algumas ferramentas, como o CAD 3D, que
trouxeram definições mais avançadas e ferramentas mais complexas para a representação
virtual de superfícies. Apesar de terem melhorado um pouco a troca de informações técnicas da
construção, as incompatibilidades continuaram ocorrendo (EASTMAN et. al, 2014). Dentro
desse contexto, em meados de 1992 foram desenvolvidas as primeiras versões de softwares
baseados no Building Information Modeling, ou simplesmente BIM. Apesar de os conceitos por
trás desta metodologia remontarem dos anos 1970, pode-se dizer que ele foi a evolução do
CAD, aplicado à construção civil e englobando suas mais diversas etapas. (SANTOS, 2012 e
SIMÕES, 2013).

3
2.1.1 Definindo o BIM

Especificamente sobre esta metodologia, o BIM pode ser definido como um processo virtual
que engloba todos os aspectos, as particularidades e os sistemas de uma edificação, por meio
de um único modelo, permitindo a colaboração mais precisa e eficiente de todo o corpo técnico
responsável. Ao contrário do que se realiza hoje, os sistemas e seus respectivos projetos são
compatibilizados já no modelo, de modo que a visualização de possíveis erros é muito
facilitada. O BIM, ao simular a construção em ambiente virtual, sintetiza aquilo que a
engenharia e a arquitetura, bem como a indústria da construção como um todo, têm buscado
nas ferramentas disponíveis atualmente. (AZHAR, 2011)

Esses modelos virtuais da construção caracterizam a geometria, as noções espaciais, as

informações geográficas, os quantitativos e as propriedades dos elementos da edificação, além
dos custos, dos materiais disponíveis e do cronograma físico. Por fim, é possível ainda simular
o funcionamento dos sistemas prediais ao longo de toda a vida útil da edificação, podendo-se
identificar antecipadamente os problemas e prevenir futuras patologias antes mesmo de o
projeto ser de fato executado. (AZHAR, 2011).

Outra visão deste assunto afirma que o BIM pode ser descrito como um sistema técnico-social,
devido à sua capacidade de abranger tanto dimensões técnicas, como a modelagem em 3D,
quanto dimensões de impacto social, como o processo de reengenharia. A chamada “tendência
BIM” levou a mudanças na maneira como projetistas (arquitetos, engenheiros e designers) e
contratantes interagem, agora de forma colaborativa, em que as informações são compartilhadas
(LIU et. al, 2016).

Santos (2012), por outro lado, compreende este cenário como a integração entre dois setores: a
Tecnologia de Informação e a Construção Civil, e define a Modelagem da Informação da
Construção (tradução brasileira para BIM) como:

(...) um processo de produção, uso e atualização de um modelo de informações da

edificação durante todo o seu ciclo de vida. Esse modelo, além da geometria da
construção, contém numerosas informações sobre seus diferentes aspectos,
potencialmente abrangendo todas as disciplinas envolvidas num empreendimento.
Dessa forma, serve a diferentes propósitos, desde o estudo de viabilidade, passando
pelo desenvolvimento do projeto, simulações, orçamentação, planejamento, controle,
4
 (pré-)fabricação, construção, visualização, colaboração, representação e registro, até
a manutenção, reforma e, eventualmente, demolição da edificação (SANTOS, 2012,
p. 01).

Baseado no trabalho de Azhar (2011), a definição apresentada por Gerrish et. al (2017) é a de
que o BIM é um processo sistemático de gerenciamento e disseminação de informações globais
e abrangentes, extraídas a partir de um modelo da construção desenvolvido em um ambiente
virtual, incluindo seu desenvolvimento e sua operação. Para este autor, em linhas gerais, esse
processo serve para trocar, interpretar e gerir dados de forma mais complexa que os modelos
em CAD, abordando múltiplas funções para produzir conteúdo de interesse às partes envolvidas
no processo construtivo e operacional de obras.

Percebe-se, por meio de todas essas definições, que não há um consenso preciso a respeito do
significado e do conceito de BIM, por ser uma metodologia ampla e abrangente. Diante disso,
Suermann (2009) avaliou, por meio de questionários online, algumas impressões que os
usuários têm sobre o BIM. Os participantes foram divididos em categorias: gestores, designers,
acadêmicos e outros e, por fim, submetidos a perguntas a respeito do conceito e das aplicações
do BIM. Como não há uma definição precisa sobre esse assunto, foram colocadas três opções
para que os participantes escolhessem a que mais se alinhava às suas percepções:

a) “BIM é um banco de dados para armazenar informações sobre os ciclos de vida de

sistemas e equipamentos”
b) “BIM é uma ferramenta para visualização e coordenação dos projetos de arquitetura e
de engenharia, para evitar possíveis erros técnicos ou negligências” e:
c) “Outro”.

Os participantes da pesquisa eram usuários, em grande parte, do software Revit, da Autodesk,

porém, os percentuais de cada resposta variaram dentro das categorias “gestores”, “designers”
e “acadêmicos”. Em geral cerca de 44% dos participantes escolheram a segunda opção, seguida
por 31% na primeira opção e 25% para “outro”. Com isso, verifica-se a observação de Brito
(2016), de que as definições dessa metodologia convergem em grande parte para a ideia de que
podem ser extraídas informações sobre o ciclo de vida de uma edificação, a partir de um modelo
tridimensional, construído com o auxílio de um software.

5
No próximo tópico, serão abordadas com mais detalhes as aplicações do BIM, aprofundando
na temática das dimensões que compõem esta metodologia.

2.1.2 APLICAÇÕES DO BUILDING INFORMATION MODELING

Os modelos BIM se revelaram uma excelente ferramenta não só durante as fases de

planejamento e de construção, mas também na de manutenção. Isso se deve à sua grande
capacidade de armazenar informação, junto ao modelo 3D (SIMÕES, 2013).

Azhar (2011), de maneira bastante concisa, citou algumas das diversas aplicações de BIM:
a) Visualização do modelo em 3D fácil e rápida;
b) Organização da sequência construtiva, com informações detalhadas a respeito dos materiais,
fabricantes e cronogramas de montagem dos componentes da edificação;
c) Processos mais rápidos e eficientes, devido ao recurso de "autoavaliação" e de
compartilhamento de informações dessas ferramentas;
d) Orçamento e estimativa de custos com pequena margem de erro (cerca de 3%);
e) Possibilidade de programação e de descrição de custos de programas de manutenção da
edificação;
f) Recursos para simulação do funcionamento dos sistemas prediais;
g) Representação geométrica da construção com a influência das condições do meio em que
está inserida.

O BIM é caracterizado também pela abrangência de suas ferramentas, distinguidas em

dimensões. Há autores que consideram a existência de 6, outros de 7 dimensões, e a seguir serão
descritas com mais detalhes, conforme definido pelos autores Mattos (2014) e Justi (2017).

O BIM 3D consiste na consolidação dos projetos da obra em um mesmo ambiente virtual, em

três dimensões, e com todos os elementos necessários para sua caracterização e posicionamento
espacial (MATTOS, 2014). Essa dimensão significa tanto a modelagem da forma de um
elemento em si quanto a associação desse elemento aos atributos que caracterizam sua função
no modelo virtual (os materiais que o compõem, se terá função estrutural ou de vedação, o nível
em que será construído, entre outros) (JUSTI, 2017). Um dos diferenciais desta dimensão é a

6
possibilidade de detectar conflitos, por meio do clash detection; ele verifica inconsistências
entre projetos, como pilares passando no meio de uma esquadria, por exemplo (MATTOS,
2014).

Figura 2.1: Exemplo de aplicação do BIM 2D e 3D (BIM, 2016).

A quarta dimensão, 4D, está relacionada à interação de elementos gráficos da edificação com
informações do tempo e das tarefas a serem executadas na construção, ou seja, o cronograma
da obra (JUSTI, 2017; MATTOS, 2014). Isso possibilita ao gestor o acompanhamento do
avanço físico da construção e até mesmo gerar um pequeno filme que simula a evolução das
fases de construção da edificação. Esta ferramenta é bastante atraente no ponto de vista
comercial, visto que o filme torna a construção bastante visual e, de certa forma, encantadora
para os prováveis clientes (MATTOS, 2014).

Já o BIM 5D traz ao modelo tridimensional as referências de custos, em que cada elemento ou

componente do projeto está vinculado a um valor monetário. Desta forma, a alvenaria de um
determinado pavimento está ligada ao seu orçamento e aos respectivos insumos e serviços para
produzi-la. Ao alterar alguma dimensão do elemento em planta, é possível atualizar também o
orçamento referente a este, evitando perdas de informações e erros. (MATTOS, 2014; JUSTI,
2017).

7
Figura 2.2: Exemplo de aplicação do BIM 4D (McCULLEN, 2014).

Figura 2.3: Exemplo de aplicação do BIM 5D (MATTOS, 2014)

8
Por fim, o BIM 6D envolve o processo de alimentar o modelo virtual com informações para dar
suporte às atividades de uso e manutenção da edificação após ser entregue (JUSTI, 2017). Ele
está associado ao gerenciamento do ciclo de vida de todos os bens envolvidos na construção,
por meio da ferramenta facilities management. Com ela, é possível controlar a garantia de
equipamentos, organizar planos de manutenção, armazenar dados de fabricantes e fornecedores,
além de custos de operação e fotos (MATTOS, 2014).

Figura 2.4: Exemplo de aplicação do BIM 6D e 7D (FELLER, 2016).

Alguns autores consideram ainda a existência de uma sétima dimensão do BIM, o 7D – por
vezes é associado também ao 6D. Ele envolve estudos sobre eficiência e sustentabilidade da
edificação, com o armazenamento de informações sobre os elementos da construção. É possível
simular seu funcionamento quanto ao consumo energético, desempenho térmico, entre outros
(JUSTI, 2017).

Em suma, pode-se associar cada dimensão do BIM descrita acima com termos que a
representem resumidamente, como no Quadro 2.1 a seguir.

9
 Quadro 2.1 – As dimensões do BIM e suas palavras-chave.
Dimensão
3D 4D 5D 6D 7D
BIM
Orçamento e
Modelo Cronograma Manutenção e
Palavra-chave virtual da obra
custo de
operação
Sustentabilidade
atividades

A disponibilidade de informação integrada e consistente facilita e fomenta o uso de aplicativos

de simulação e análise, a colaboração e o uso de novas formas de gestão do empreendimento
(SANTOS, 2012). Dentre os exemplos de ferramentas como essa atualmente, há o Autodesk
Revit, o Autodesk Navisworks, o Graphisoft ArchiCAD e o Vico Software (DE SOUZA, 2016).

2.1.3 IMPACTOS AVALIADOS NA APLICAÇÃO DO BIM

2.1.3.1 VISÃO GERAL

De acordo com Santos (2012), os benefícios do BIM são amplos e variados, favorecendo a
todos os que participam do empreendimento, de formas e graus diferentes. No Quadro 2.2
apresenta-se um resumo das colocações do autor a respeito dos benefícios da aplicação desta
metodologia, a partir da atuação de diversos profissionais envolvidos na indústria da
construção.

A implementação bem-sucedida do BIM resulta em ganhos relevantes de eficácia e eficiência

nos principais processos operacionais, melhorando o planejamento e a coordenação, e
antecipando a correção e detecção de conflitos (SIMÕES, 2013). Foi percebido também maior
rigor no orçamento e na gestão de fornecedores, de modo que essa metodologia se mostrou
fundamental para uma boa gestão estratégica, já que ela facilita também o controle de alterações
de projeto (LIU et. al, 2016).

Para ilustrar essas informações, o gráfico da Fig. 2.5 mostra uma série de relações entre o tempo
investido e o tipo e a tecnologia empregada nas diversas fases de execuções de projetos de
construção. Na curva que representa a tecnologia 2D do CAD, percebe-se que não há
investimento inicial anterior à fase de concepção da edificação, além de a maior parte do tempo
ser consumido na produção de documentos (plantas, cortes, detalhamentos e fachadas, por
exemplo) e na coordenação entre os diferentes projetos.
10
 Quadro 2.2 – Vantagens da aplicação do BIM para profissionais da construção.

Arquitetos Construtores Incorporadores Projetistas

Pré-construção e Estudo de viabilidade;
Estudos de massa; fabricação;
Estudo de movimentação
Planejamento da de terra;
V Estudos de construção;
a alternativas de Extração de quantitativos
projeto; Aprovisionamento e orçamentação; Dados de entrada
n
otimizado (modelos 5D); de análises e
t Análises e simulações Coordenação 3D; simulações;
a preliminares; Visualização de detalhes
g complexos; Detecção de Desenvolvimento
e Automação para interferências; do projeto em 3D;
correções de baixo Projetos livre de omissões
n nível; e interferências; Verificação de programa, Facilidade de
s diretrizes e código de integração com
Produção de Facilidade de reação obras; outras disciplinas;
d documentos (plantas, quando mudanças são
o cortes, elevações, feitas no projeto; Monitoramento da Geração de
perspectivas e construção; documentos
detalhes); Melhoria da segurança no (plantas, cortes,
B canteiro e da Redução de desperdícios etc.)
I Comunicação de construtibilidade; e melhoria da qualidade e
M ideias aos clientes e da sustentabilidade do
aos demais membros Geração de as built; empreendimento;
que participam do
empreendimento. Aumento da produtividade Redução de riscos.
em campo.
Fonte: Adaptado de SANTOS, 2012, p. 12.

Já na curva que representa o BIM sem templates1 que seria uma fase de transição entre essa
metodologia e o CAD, há ainda bastante demanda de tempo na concepção e na documentação
dos projetos, entretanto a coordenação já se mostra bastante facilitada. Por outro lado, as curvas
que envolvem a tecnologia BIM, tanto os cenários com início na fase de configuração dos
templates quanto a de BIM idealizado (ou seja, com os templates já estabelecidos), é possível
perceber que o tempo investido em cada fase (templates, concepção, documentação e
coordenação) é consideravelmente menor, reduzindo o tempo de execução total do projeto.

O formato desse gráfico se assemelha bastante à curva de MacLeamy, representado na Fig. 2.6
e pode ser feito um paralelo entre cada aspecto deles. A linha tracejada, correspondente à

1
Template: uma espécie de arquivo inicial a partir do qual se desenvolve o projeto em BIM. Apresenta uma série
de elementos pré-configurados, como materiais e representações gráficas de elementos e componentes.

11
metodologia tradicional para design de projetos, é análoga à tecnologia do CAD: despende-se
muito tempo nas fases de detalhamento do projeto e na documentação; nesse caso, o custo de
uma intervenção no projeto é bastante alto e, quanto mais próxima da fase de implementação
do projeto (a construção propriamente dita), menos funcional é essa alteração. Já a linha
contínua representa a tecnologia do BIM, em que se investe mais tempo nas fases de concepção
e detalhamentos do projeto, facilitando intervenções e viabilizando a redução de custos.

Figura 2.5: Tempo despendido nas diversas fases de projeto – CAD x BIM (BANKS, 2015)

Esta tecnologia, apesar de muito benéfica, não possuía grande aderência por parte dos
projetistas até meados da década passada, principalmente em empresas de pequeno porte
(adaptado de EASTMAN et. al, 2014). O BIM não é a solução plena dos problemas atuais de
projetos na construção civil, tampouco traz só vantagens, e deve-se considerar que a
implementação de novas tecnologias requer tempo, além de investimentos financeiros e de
aprendizados (SIMÕES, 2013).

Os maiores motivos para os profissionais não adotarem o BIM são: a falta de demanda, o alto
custo de implementação e algumas falhas de interoperabilidade (ou seja, a falta de comunicação
adequada e recíproca entre dois sistemas diferentes). Alguns profissionais que aderiram ao uso
de softwares com essa metodologia inclusive se queixam de falta de retorno financeiro em
relação ao investimento feito, devido à pequena experiência dos projetistas na aplicação dessa

12
metodologia e à falta de aderência por parte das empresas ou órgãos públicos com os quais se
relacionam (GHAFFARIANHOSEINI et. al, 2017).

Figura 2.6: Gráfico de MacLeamy (VANTAGGI, 2016)

Porém, de encontro a essa relutância, há os usuários mais otimistas. Segundo o boletim

SmartMarket Report (McGRAW HILL CONSTRUCTION, 2014), 97% dos contratantes de
projetos relativos à construção civil no Japão, na Alemanha e na França relataram retorno
positivo do investimento na tecnologia do BIM. No Brasil, o número é um pouco menor, 85%,
e essa redução provavelmente se deve ao fato de os usuários brasileiros terem menos tempo de
contato com ferramentas desse tipo, como mostra o gráfico da Fig. 2.7.

13
Figura 2.7: Tempo de Uso do BIM por Parte dos Projetistas (Adaptado de McGRAW HILL CONSTRUCTION,
2014, p. 10)

2.1.3.2 BIM NO BRASIL E NO MUNDO

Devido aos benefícios apresentados, atualmente há países que já adotam o BIM

obrigatoriamente para grandes projetos de obras públicas, como os EUA, a Coreia do Sul e
Singapura (BRITO, 2016). Enquanto isso, a Finlândia e a Noruega determinaram a
obrigatoriedade da aplicação do BIM para qualquer projeto público. (SIMÕES, 2013). Em
2016, o Reino Unido concluiu o processo de implementação obrigatória do uso do BIM em
todos os projetos de obras públicas, incluindo documentação, armazenamento de dados e
informações patrimoniais (McGRAW HILL CONSTRUCTION, 2014; GRANADEIRO,
2016). Iniciado em 2011, este processo prevê ganhos de 20% na construção e na operação de
edifícios públicos (GRANADEIRO, 2016).

Quanto aos tipos de projeto, no Brasil, em geral, não se aplicam ferramentas associadas ao BIM
em todos os níveis de projeto; apenas 26% dos projetos relacionados à indústria da construção
civil utilizam essa metodologia, enquanto no França este número chega a 64%. O nível de
implementação do BIM no Brasil também se encontra atrasado em relação aos parâmetros

14
mundiais: 17% de empresas mundiais investem pesadamente2 na implementação, enquanto no
Brasil apenas 2% reproduzem essa prática (McGRAW HILL CONSTRUCTION, 2014).

Apesar deste notável atraso do Brasil em relação aos outros países avaliados, foi publicado no
DOU de 06/06/2017 o decreto presidencial que institui o Comitê Estratégico de Implementação
do BIM (CE-BIM), cujo caráter é temporário e terá a função de propor, no âmbito do Governo
Federal, a disseminação do BIM. Além disso, a CBIC (Câmara Brasileira da Indústria da
Construção) tem promovido palestras em diferentes cidades brasileiras, divulgando os
benefícios do BIM e elaborando programas para a promoção desta metodologia.

Esse cenário de incentivos converge para a informação retratada no SmartMarket Report: em

2013, o Brasil tinha cerca de 24% de implementação de projetos utilizando BIM, com projeção
de chegar a 73% em 2015 (adaptado de McGRAW HILL CONSTRUCTION, 2014).
Evidentemente esta meta não foi alcançada, porém nota-se esforço das autoridades
governamentais de equiparar o Brasil com os países que lideram as estatísticas relativas à
implementação com excelência desta metodologia.

2.2 MANUTENÇÃO DE EDIFICAÇÕES

A manutenção de edificações é um tema cuja importância tem crescido no setor da construção

civil, superando gradualmente a cultura de se pensar que o processo construtivo se limita até o
momento da entrega da edificação e entra em utilização (ABNT NBR 5674, 2012). Ela pode
ser entendida como o conjunto de atividades técnicas, operacionais e administrativas que
garante o melhor desempenho da edificação para atender as necessidades dos usuários, com
confiabilidade e disponibilidade, ao menor custo possível (GOMIDE, 2009).
Segundo Trojan, Marçal e Baran (2013), com a evolução da manutenção em gerações, também
evoluíram os conceitos sobre os tipos de manutenção mais eficientes para serem aplicados em
cada contexto. A primeira geração deu suporte para o conceito da manutenção corretiva,
chamada também de “conserto pós-avaria”. Já a segunda geração agregou elementos para
formular o conceito da manutenção preventiva, baseada em revisões, sistemas de planejamento

2
Segundo o boletim Smart Market Report 2014, considerou-se investimento pesado aqueles cujas empresas
possuem 60% (ou mais) dos projetos executados com ferramentas de aplicação do BIM.
15
e controle do trabalho. Enquanto isso, a terceira geração baseou-se no monitoramento de
condições, análise de falhas e de riscos para a concepção da manutenção preditiva.

Portanto, o objetivo da evolução desses conceitos e suas aplicações é diminuir a manutenção

corretiva e beneficiar a manutenção preditiva, por meio da aplicação de ferramentas de controle
e planejamento.

Ainda, é importante salientar o papel da inspeção predial neste contexto. Esta atividade
classifica as deficiências constatadas na edificação, aponta o grau de riscos observados para
cada uma delas e gera uma ordem de prioridades técnicas com orientações e recomendações de
correção (PARANÁ, 2016). Logo, a atividade de inspeção é um instrumento por meio do qual
a manutenção predial se faz necessária.

2.2.1 TIPOS DE MANUTENÇÃO

As terminologias que determinam os tipos de manutenção por vezes variam, porém é importante
padronizá-las para auxiliar na escolha do tipo de manutenção mais conveniente para
determinado equipamento, instalação ou sistema. (TROJAN, MARÇAL e BARAN, 2013). A
NBR 5462:1994: Confiabilidade e Mantenabilidade define diversos tipos de manutenção, e os
principais encontram-se resumidos no Quadro 2.3.

Quadro 2.3 – Principais tipos de manutenção definidos na NBR 5462:1994

Tipo de Manutenção
Preventiva
Corretiva
Controlada/Preditiva
(Adaptado de ABNT NBR 5462:1994, p.7)
Definição
Efetuada em intervalos predeterminados, ou de acordo
com critérios prescritos, destinada a reduzir a
probabilidade de falha ou degradação do funcionamento
Efetuada após a ocorrência de uma pane destinada a
recolocar um item em condições de executar uma função
requerida
Permite garantir uma qualidade de serviço desejada, com
base na aplicação sistemática de técnicas de análise,
utilizando-se de meios de supervisão centralizados ou de
amostragem, para reduzir ao mínimo a manutenção
preventiva e diminuir a manutenção corretiva.

16
Com base nas definições da NBR 5462:1994, alguns autores ampliam as categorias relativas
aos tipos de manutenção. Para Gomide (2009), há subcategorias e combinações dentro de cada
uma dessas:
a) Corretiva não-planejada: efetuada após a falha do sistema ou componente (exemplo:
substituição de lâmpadas após a queima);
b) Corretiva planejada: ocorre após o desempenho do sistema ou componente reduzir-se a um
patamar mínimo aceitável (exemplo: substituição de lâmpadas após os primeiros sinais de
desgaste, como a redução da luminosidade);
c) Preventiva preditiva: baseada na análise da evolução de um sistema ou de uma degradação
(exemplo: substituição de lâmpadas pouco antes do final da vida útil, ou seja, antes de
mostrarem sinais de desgaste);
d) Preventiva detectiva: desenvolvida para apurar falhas ocultas por meio de ensaios, atuando
na causa da anomalia (exemplo: substituição de lâmpadas que apresentarem desempenho
inferior ao esperado, após a atividade de monitoramento).

Ainda, a NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações traz o conceito da manutenção rotineira,

caracterizada por um constante fluxo de serviços padronizados e periódicos, como a limpeza
geral e a lavagem de áreas comuns. Nota-se, portanto, que essas tipologias, apesar de terem a
mesma finalidade (que é manter a edificação em pleno funcionamento), possuem
aplicabilidades totalmente diferentes, e é necessário avaliar qual delas é a mais adequada para
cada caso.

2.2.2 OS ASPECTOS DA MANUTENÇÃO

Para se discutir os diversos aspectos da manutenção de edificações, é importante estabelecer

alguns conceitos associados a ela. Dentre os mais relevantes, tem-se a Vida Útil de Projeto
(também chamada de VUP), o Desempenho e a Durabilidade. Além disso, também cabe
destacar as principais manifestações patológicas que geralmente ocorrem em habitações.

17
2.2.2.1 VIDA ÚTIL DE PROJETO

A Vida Útil de um item qualquer é definida na NBR 5462:1994 como o intervalo de tempo
desde o instante em que um item é colocado pela primeira fez em estado de disponibilidade, até
o instante em que a intensidade de falha3 torna-se inaceitável ou até que o item seja considerado
irrecuperável depois de uma pane4.

Já a Vida Útil de Projeto é definida pela NBR 15.575:2013 como o período estimado de tempo
em que um determinado sistema é projetado para atender aos requisitos normativos de
desempenho, seguindo o estado da arte no momento do projeto, também supondo o atendimento
às prescrições de manutenção. O normativo traz alguns parâmetros relativos à vida útil mínima
de diversos sistemas que compõem as construções habitacionais, conforme mostra a Tabela 2.1.

A Norma de Desempenho apresenta também uma classificação de custos da manutenção para

cada tipo de serviço, como se apresenta no Quadro 2.4. Já no Quadro 2.5, a Norma categoriza
a VUP para cada parte do edifício, separando-os pelo grau de facilidade na substituição. Por
fim, a Tabela 2.2 relaciona o valor sugerido da VUP para sistemas, componentes e elementos à
categoria de custos e de facilidade de substituição de cada um deles.

Tabela 2.1 – Vida Útil de Projeto para Sistemas Prediais

VUP Mínima
Sistema
(anos)
Estrutura ≥ 50
Pisos internos ≥ 13
Vedação vertical externa ≥ 40
Vedação vertical interna ≥ 20
Cobertura ≥ 20
Hidrossanitário ≥ 20
(Adaptado de ABNT NBR 15.575:2013 – parte 1)

3
Falha: Término da capacidade de um item desempenhar a função requerida.
4
Pane: Estado caracterizado pela incapacidade de desempenhar a função requerida, excluindo a incapacidade de
durante a manutenção preventiva ou outras ações planejadas, ou pela falta de recursos externos. Em geral, é o
resultado de alguma falha ocorrida no item.
18
 Quadro 2.4 – Custo de Manutenção e Reposição ao Longo da Vida Útil
Categoria Descrição Exemplos Típicos
A Baixo custo de manutenção Vazamentos em metais sanitários
B Médio custo de manutenção ou reparação Pintura de revestimentos internos
Médio ou alto custo de manutenção ou reparação
Pintura de fachadas, esquadrias de
C Custo de reposição (do elemento ou sistema)
portas, pisos internos e telhamentos
equivalente ao custo inicial
Alto custo de manutenção e/ou reparação Revestimentos de fachada e
D
Custo de reparação superior ao custo inicial estrutura de telhados
Alto custo de manutenção ou reparação
E Custo de reposição muito superior ao custo Impermeabilização de piscinas
inicial
(Adaptado de ABNT NBR 15.575:2013 – parte 1)

Quadro 2.5 – Categoria de VUP para Partes do Edifício

Categoria Descrição Vida Útil Exemplos Típicos
Mais curta que a do edifício,
1 Substituível sendo sua substituição fácil e Muitos revestimentos de
prevista em projeto
Duráveis, porém necessitam de
manutenção periódica e são Revestimentos de fachadas
2 Manutenível
passíveis de substituição ao e janelas
longo da vida útil da edificação
Mesma vida útil do edifício,
Fundações e elementos
3 Não-Manutenível pois não possibilitam
estruturais
manutenção
(Adaptado de ABNT NBR 15.575:2013 – parte 1)

Tabela 2.2 – Critérios para o Estabelecimento da VUP nas Partes do Edifício

Valor Sugerido da VUP para os sistemas, Categoria de
Categoria de VUP
elementos e componentes Custos

Entre 5% e 8% da VUP da estrutura 1 A

Entre 8% e 15% da VUP da estrutura 1 B

Entre 15% e 25% da VUP da estrutura 1 C

Entre 25% e 40% da VUP da estrutura 2 D

Entre 40% e 80% da VUP da estrutura 2 D, E

Igual a 100% da VUP da estrutura 3 qualquer

(Fonte: ABNT NBR 15.575:2013)
19
Dadas estas informações, nota-se que, quanto menor a vida útil do elemento, mais facilitada e
mais econômica é a sua substituição ou manutenção. Já para os elementos mais duráveis, a
substituição é dificultada e os custos aumentam consideravelmente, tornando-se até inviáveis.

2.2.2.2 DESEMPENHO

O desempenho é definido como o comportamento em uso de uma edificação e seus sistemas,

que varia em função do local e do ocupante, pois depende das condições do ambiente (aplicação
de cargas, ações externas, cargas de utilização, entre outras) (ABNT NBR 15.575, 2013). Já a
durabilidade é a capacidade que um elemento ou sistema da edificação tem de desempenhar
uma função requerida sob condições de uso e manutenção, até que o fim da vida útil seja
alcançado (ABNT NBR 5462, 1994).

A partir da demanda para a padronização de critérios de avaliação deste quesito, em 1997 foi
publicado nos Estados Unidos o Operation Breakthroug, documento que continha definições
importantes acerca deste tema. No Brasil, porém, esses critérios foram estabelecidos já nos anos
2000 (BORGES, 2010).

Com base numa publicação técnica do IPT (Instituto de Pesquisas Tecnológicas) de 1998, foi
criada uma comissão de estudos na ABNT dois anos depois e o fruto deste trabalho foi a NBR
15.575:2013 – Edificações habitacionais – Desempenho, popularizada no meio técnico como a
Norma de Desempenho. O objetivo deste normativo é estabelecer padrões de eficiência para
edificações, promovendo o aumento da qualidade na oferta de moradias e adequando os
procedimentos de execução, uso e manutenção desses imóveis. Com isso, a Norma de
Desempenho tornou-se uma das regulamentações técnicas mais relevantes promovidas no
Brasil (NETO et. al, 2013; KELCH, 2016).

Essa Norma apresenta diversos métodos de avaliação do desempenho para verificar

atendimento aos requisitos por ela estabelecidos, considerando a realização de ensaios em
laboratório ou em campo, inspeções, simulações e análises de projeto. Os relatórios gerados a
partir destes estudos devem conter informações sobre o edifício ou sistema avaliado, explicação

20
dos resultados e descrição da metodologia dos ensaios realizados, e os resultados servirão de
fundamento para o parecer do desempenho.

O gráfico representado na Figura 2.8 consta na NBR 15.575:2013 e apresenta a evolução do

desempenho da construção ao longo do tempo. Percebe-se que a vida útil sem a realização de
manutenção é bastante reduzida em comparação com o cenário em que são feitas as
intervenções necessárias. Outra observação importante é a de que, com a realização das
manutenções periódicas, o desempenho da construção se mantém em níveis bastante superiores
ao patamar mínimo requerido. Ou seja, a realização de manutenção (seja ela de qualquer
natureza) não só aumenta a vida útil como mantém o desempenho da edificação em níveis
adequados por mais tempo.

Figura 2.8: Desempenho da edificação ao longo do tempo (PARANÁ, 2016)

Além dos pontos já citados, a NBR 15.575:2013 estabelece também recomendações para prazos
de garantia, um de seus pontos mais importantes. Durante a garantia, a responsabilidade dos
reparos fica a cargo do construtor ou do incorporador, caso não haja mau uso, falta de
manutenção, atos de terceiros ou força maior. A partir do vencimento desse prazo, deve-se
apurar e comprovar ao construtor ou incorporador o porquê de ele ser responsável por essa
intervenção.

21
Tomemos alguns exemplos da norma: as paredes de vedação e estruturas de cobertura devem
permanecer seguras e íntegras no prazo de 5 anos de utilização; já instalações hidráulicas de
água quente devem permanecer também íntegras e garantir a estanqueidade por pelo menos 5
anos, e a mesma regra vale para impermeabilização. Esquadrias de madeira devem permanecer
sem empenamento, indeslocáveis e fixas por 1 ano, bem como esquadrias de aço, que devem
permanecer fixas e inoxidáveis também por 1 ano.
Nota-se, portanto, que o desempenho, de uma forma geral, está diretamente ligado à qualidade
da edificação, seja no nível técnico ou até mesmo em níveis de percepção do próprio usuário,
afinal, um prédio malconservado não transmite segurança aos que circulam por ele.

2.2.2.3 MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS

Manifestações patológicas são irregularidades manifestadas em decorrência de falhas de

projeto, fabricação, instalação, execução, montagem, uso ou manutenção (ABNT NBR 15.575,
2013). Já patologia é a ciência formada por um conjunto de teorias que explicam o mecanismo
e a causa de determinada manifestação patológica – muitas vezes, os conceitos se confundem e
o termo patologia é empregado no lugar da manifestação patológica. Desta forma, uma fissura,
por exemplo, é um sintoma (manifestação patológica) cujo mecanismo de degradação é a
corrosão de armaduras ou a deformação excessiva da estrutura (ou seja, as “doenças” da
estrutura) (SILVA, 2011).

Elas estão geralmente associadas aos materiais componentes e ao processo construtivo, reflexo
da falta de controle de qualidade técnica e executiva (SILVA, 2011). Neste sentido, as normas
NBR 15.575:2013, NBR 5674:2012 e NBR 14.037:2011 citadas anteriormente são
importantíssimas no processo de reversão deste cenário: com o estabelecimento de critérios de
desempenho e instruções para manter a edificação funcionando plenamente, os imóveis
apresentarão menos problemas, os custos de operação e manutenção serão menores e a vida útil
do bem aumenta (SANTOS, 2012).
Essas manifestações patológicas podem ter origens distintas e, em geral, as origens endógenas
prevalecem, ou seja, as inerentes da própria edificação. Elas podem vir desde a fase de projeto
até a operação predial, abrangendo a qualidade dos materiais empregados, o gerenciamento

22
(controle de qualidade) e também o próprio processo construtivo (PAULA E SILVA e JONOV,
2016; SILVA, 2011).

Ademais, as ocorrências podem variar de acordo com as condições climáticas da região.

Brandão (2007) avaliou, no estado do Goiás, que as principais manifestações patológicas em
alvenarias eram trincas no concreto (43%), ausência de verga e contraverga (19%) e trincas na
alvenaria (18%). Já em Pernambuco, as maiores ocorrências nesses sistemas eram provenientes
de corrosão de armaduras, representando 50%, seguidas por bolor, 31%, e fissuras na estrutura
de concreto, 19% (FONSECA et. al, 2013).

Os problemas patológicos são decorrentes dos vícios construtivos, e o conhecimento do

processo é fundamental para definir seu tratamento (PAULA E SILVA e JONOV, 2013). A
patologia das construções possui abordagem parecida com a da medicina para tratar as
anomalias prediais. Logo, é preciso diagnosticar o problema para que se intervenha da forma
correta (SILVA, 2011). Primeiramente, são identificados os sintomas (as manifestações
propriamente ditas), a origem e as causas do problema. Com a compreensão do mecanismo
patológico, pode-se intervir adequadamente, sem que a anomalia volte a se manifestar (PAULA
E SILVA e JONOV, 2013).

2.2.3 O PLANEJAMENTO DA MANUTENÇÃO

A elaboração e a implantação de um programa de manutenção corretiva e preventiva nas

edificações, além de serem importantes para a segurança e qualidade de vida dos usuários, são
essenciais para a manutenção dos níveis de desempeno ao longo da vida útil projetada. A
omissão em relação à manutenção de edificações se mostra nas frequentes demandas de
serviços desse tipo antes de se atingir a VUP (ABNT NBR 5674, 2012).

Segundo Gomide (2009), o planejamento dessa atividade deve ser definido em planos de curto,
médio e longo prazos, para que seja possível:
a) Coordenar os serviços de manutenção para reduzir a necessidade de sucessivas intervenções;
b) Minimizar a interferência dos serviços de manutenção no uso da edificação e a interferência
dos usuários sobre a manutenção;

23
c) Otimizar o aproveitamento de recursos humanos, financeiros e equipamentos.

Este assunto é de tamanha relevância e tão amplo que órgãos públicos brasileiros elaboram
padrões com alguns requisitos, como o Plano Mínimo de Manutenção da ANEEL. Nele são
definidas as atividades básicas de manutenção preditiva e preventiva, com suas respectivas
periodicidades, para cada elemento que compõe o produto (BRASIL, 2014). Por fim, é possível
elaborar um resumo das atividades relativas à manutenção, com observações rápidas, a fim de
facilitar sua identificação, como na Fig. 2.9.

Figura 2.9: Resumo das Periodicidades de Manutenção (BRASIL, 2014).

No aspecto da construção civil, o planejamento da manutenção predial é fundamental para

manter a edificação em boas condições técnicas, do uso, da administração e da própria
manutenção, favorecendo a preservação da garantia imobiliária e evitando desgastes e conflitos
judiciais onerosos entre condomínios e construtoras (GOMIDE, 2009).

Para a realização desses serviços de intervenção, existem alguns requisitos estabelecidos na

norma NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações. O primeiro deles é a consideração dos
aspectos construtivos, ou seja, a tipologia e o uso efetivo da edificação, seu tamanho e
24
complexidade (bem como de seus sistemas), localização e implicações do entorno da
edificação. Segue-se então um conjunto de diretrizes, que asseguram a preservação do
desempenho previsto ao longo do tempo (para minimizar a depreciação patrimonial)
estabelecem e compartilham informações pertinentes e determinam as responsabilidades e
autonomia de decisão dos envolvidos.

Ademais, é importante prever a infraestrutura material, técnica, financeira e humana para

atender às demandas da construção, com manutenções rotineiras, corretivas e preventivas. Deve
ser especificado o responsável pela execução do serviço (empresa terceirizada ou equipe de
manutenção local), avaliando periodicamente os indicadores de eficiência do sistema de
intervenção. Esses indicadores demonstrarão o atendimento a diversos parâmetros, como a
própria Norma de Desempenho, acordo de prazo e conclusão adequada do serviço prestado,
periodicidade e registro das inspeções prediais estabelecidas no Manual do Proprietário (ABNT
NBR 5674, 2012; GOMIDE, 2009).

Neste âmbito do planejamento das atividades de intervenção, Campos e Vargas (2014)

propuseram um programa de manutenção preventiva para um edifício residencial, segundo a
NBR 5674:2012 – Manutenção de Edificações e a NBR 14.037:2011 – Manual de Operação,
Uso e Manutenção das Edificações. Primeiramente, foram elencadas as principais
características da construção, em seguida, identificados os sistemas e seus respectivos
componentes. Os sistemas foram organizados em duas partes, áreas comuns e áreas privadas, e
desta forma foram estabelecidas as periodicidades para a realização dos serviços de intervenção
em cada um deles. A Figura 2.10 mostra como foram divididos os períodos de manutenção de
cada sistema.

Por fim, os autores supracitados descreveram os procedimentos e as rotinas para cada item que
compunha a edificação (seus sistemas). Por exemplo, o item referente a Alvenaria de Vedação
possuía as seguintes rotinas:

● Contratação de profissional ou empresa habilitada;

● Avaliação dos projetos;
● Inspeção visual;

25
 ● Levantamento de anomalias;
● Correções e limpeza;

Em seguida, detalham-se os procedimentos:

● Acompanhamento de serviços prestados pela empresa;

● Verificação de nível, prumo e esquadro das alvenarias de vedação;
● Inspeção da integridade das paredes de alvenaria de vedação;
● Inspeção e documentação dos locais em que a alvenaria foi perfurada ou alterada;
● Documentação em forma de inspeção predial com fotos das inconformidades
encontradas;
● Registro das eventuais anomalias e solicitação de manutenção;
● Correção dos locais que apresentam mau uso e limpeza inadequada.

Figura 2.10: Periodicidade de Manutenção dos Sistemas Prediais (CAMPO e VARGAS, 2014)

26
Com esta proposta, os autores concluíram que o plano de manutenção promove a
conscientização dos usuários e proprietários, levando a uma maior conservação dos imóveis.
Além disso, o maior controle sobre as atividades de intervenção predial ajuda a diminuir os
custos não planejados.

Para avaliar a importância deste planejamento em termos financeiros, a Figura 2.11 mostra a
evolução do custo das diferentes fases de uma edificação: projeto, execução e manutenções.
Percebe-se que a relação de custo da manutenção preventiva em relação à corretiva é de 25:125,
ou seja, é possível economizar em cinco vezes o valor despendido se a manutenção for realizada
antes da falha do elemento, componente ou sistema.

Figura 2.11: Relações de Custo de Manutenção ao Longo do Tempo (PARANÁ, 2016).

Apesar da enorme vantagem da manutenção preventiva em relação à corretiva, há diversas

falhas no processo de planejamento dessa atividade. Como já foi mencionado anteriormente, é
fundamental conhecer os recursos financeiros necessários para a realização de manutenções,
porém grande parte das edificações brasileiras (construídas antes da publicação da Norma de
Desempenho) não possuem sequer plano de manutenção. A verba necessária à manutenção
predial gira em torno de 1% ao ano, em relação ao custo total da edificação, e deveria ser
considerada no montante da verba anual de despesas condominiais. (GOMIDE, 2009; ABNT
NBR 15.575, 2013).

27
2.2.4 MANUAL DO PROPRIETÁRIO

As edificações apresentam uma característica diferente dos outros produtos das indústrias
convencionais: elas são construídas para atender usuários durante muitos anos, devendo
apresentar condições adequadas de uso ao qual se destinam. Assim, sob o ponto de vista
econômico e ambiental, não se pode tratá-las como um produto descartável e facilmente
substituível (ABNT NBR 5674, 2012).
Além disso, mesmo com o avanço tecnológico dos materiais e aprimoramento de técnicas
construtivas, são recorrentes as ocorrências de manifestações patológica em edificações. Isso é
reflexo da falta de cuidados e do uso incorreto dos elementos e sistemas prediais, fatores que
levam os condomínios a ter despesas extras com reparos (FONSECA et. al, 2013). É a partir
deste contexto que surgem os Manuais de Usuários (ou Proprietários) das Edificações.

O Manual do Proprietário é definido e regulamentado nas NBR 14.037:2011 (onde é

denominado Manual de Operação, Uso e Manutenção) e NBR 5674:2012. Este documento faz
parte do plano (ou programa) de manutenção e reúne apropriadamente todas as informações
necessárias para orientar atividades de operação, uso e manutenção da edificação, além de
armazenar informações atualizadas caso haja intervenções na edificação. A linguagem escrita
deve ser direta e simples, para que seja acessível a qualquer nível de conhecimento técnico de
quem o lê. Sua finalidade é:

● Informar aos usuários as características técnicas da edificação construída;

● Descrever procedimentos recomendáveis para o melhor aproveitamento da edificação;
● Orientar usuários para a realização de atividades de manutenção;
● Prevenir a ocorrência de falhas e acidentes decorrentes de uso inadequado;
● Contribuir para o aumento da durabilidade da edificação.

Motivadas pela publicação da Norma de Desempenho, e baseadas nas normas referentes a

manutenção citadas anteriormente, diversas construtoras tem apresentado o Manual do
Proprietário (semelhante aos manuais entregues após a compra de um automóvel, por exemplo).
Segundo o SINDUSCON-PR, o Manual da Edificação deve acompanhar o Termo de Garantia
Contratual (cuja duração deve ser de pelo menos 5 anos).

28
O conteúdo deste Manual deve contemplar, minimamente, segundo a NBR 14.037:2011:

● Descrição da edificação construída (como as propriedades previstas em projeto, sistema

construtivo, dimensões e projetos);
● Informações sobre procedimentos de uso da edificação (por exemplo, ligação de
serviços públicos, documentações importantes);
● Recomendações de procedimentos de operação da edificação (como a localização de
dispositivos de segurança, registros hidráulicos e disjuntores);
● Instruções sobre procedimentos de emergência (como incêndios e vazamentos de gás
ou nas instalações hidrossanitárias);
● Informações sobre procedimentos recomendáveis para inspeções técnicas (por exemplo,
a frequência de inspeções prediais necessárias, incluindo os roteiros para a realização
desta atividade);
● Recomendações para a manutenção (procedimentos gerais aplicáveis a todos os
componentes, instalações e equipamentos, até mesmo uma sugestão de programa de
manutenção preventiva, ressaltando os itens de maior relevância);
● Responsabilidades e garantias.

É válido ressaltar que, independentemente do modelo adotado, é importante que o manual seja
sucinto e claro; para facilitar a compreensão dos usuários, é possível fazer uso de explicações
complementares, fotos e ilustrações. Além de tornar a leitura mais agradável, esta abordagem
diminui a possibilidade de má compreensão por parte dos leitores, já que nem sempre eles serão
membros do meio técnico da construção civil.

29
 3 MATERIAIS E MÉTODOS

Este trabalho se trata de uma avaliação a respeito da aplicação do BIM 6D (facilities

management) para verificar os benefícios da manutenção preventiva em relação à manutenção
corretiva, que é a mais requisitada atualmente. A natureza do estudo é qualitativa; o objeto de
estudo veio de uma amostragem e, desta, não foram tomados casos reais. Por isso, não se deve
caracterizar o estudo como quantitativo, apesar de tratar de situações reais, incluindo custos
com valores de mercado atuais (GÜNTHER, 2006).

Foi realizado um estudo de caso aplicado a uma edificação habitacional popular de pequeno
porte, projeto padrão oriundo do Programa Minha Casa Minha Vida, do Governo Federal. O
Programa tem o objetivo de reduzir o déficit habitacional brasileiro, concentrado fortemente
nas classes sociais menos favorecidas. Por isso, as especificações visam atender aos municípios
de recursos escassos e necessitam de uma habitação de baixo custo de produção, para que seja
possível atender um maior número de famílias.

Para o presente trabalho, foi considerado o projeto da habitação de 42m², para a cidade de
Vitória, no estado do Espírito Santo, no ano de 2007. As características da residência são as
seguintes:
● Residência térrea unifamiliar;
● Área total construída de 41,87m²;
● 5 Cômodos: uma sala, dois quartos, banheiro e cozinha;
● Estrutura e fundações de concreto armado;
● Alvenaria de blocos de concreto;
● Esquadrias: portas em madeira e janelas de alumínio.

Primeiramente, foi levantada a listagem dos dados referentes aos maiores pontos de demanda
de serviços de manutenção. As informações foram extraídas do Relatório de Avaliação da
Execução de Programa de Governo nº 66, da CGU, em que foram avaliados 55
empreendimentos de estados brasileiros variados. Destes, 90,9% (50 unidades) apresentavam
conservação das características do projeto arquitetônico, porém 56,4% delas continham

30
elementos deteriorados antes do fim do prazo de garantia. No caso dessas habitações, este prazo
é de 5 anos.

As principais manifestações patológicas relatadas pelos usuários foram infiltrações (46,0%),

piso (35,6%), falta de prumo e esquadros (32,4%), vazamentos (24,2%) e trincas (23,6%), como
se verifica na Tabela 3.1 abaixo.

Tabela 3.1 - Relação de ocorrências de patologias na edificação

Ocorrências
Patologias identificadas pelos usuários
(%)
Infiltrações 46,00%
Outras deficiências que comprometam a qualidade e a
durabilidade da obra 40,90%
Piso 35,60%
Falta de prumo e de esquadros 32,40%
Vazamentos 24,20%
Trincas 23,60%
Fissuras 23,10%
Nas esquadrias 19,80%
Nas instalações elétricas 19,30%
Pintura interna 19,10%
Nas instalações hidráulicas 17,60%
Depressões 13,80%
Nas instalações sanitárias 11,80%
Pintura externa 9,60%
Na cobertura 7,10%
Recalques 4,70%
Não se aplica 1.010
(Adaptado de CGU, 2017 e Soares et al., 2014)

Porém, devido à falta de especificidade técnica de alguns itens constantes no Relatório nº 66 da

CGU, não é possível detectar claramente a patologia às quais eles se referem. Com isso, foram
desconsiderados os casos de “outras deficiências que comprometem a qualidade e a

31
durabilidade da obra”, “pintura interna”, “pintura externa”, “depressões” e “na cobertura”.
Como esses elementos podem apresentar inconformidades variadas, cujas soluções de
manutenção corretiva variam da mesma forma, seria inviável abranger todos os casos em um
único estudo.

A amostra do estudo realizado pela CGU é abrangente e representativa, pois avaliou os danos
em residências do PMCMV em diversos estados brasileiros. Portanto, no intuito de manter a
amostra e poder considerar adequadamente (ou seja, com a descrição detalhada da patologia)
os itens de maior relevância, adotou-se também o estudo de Soares et al. (2014). Nele o autor
quantifica o percentual de ocorrências das manifestações patológicas de um condomínio
residencial do PMCMV localizado na Baixada Cuiabana, estado do Mato Grosso, como mostra
a Fig. 3.1.

Figura 3.1 – Patologias detectadas no PMCMV de Cuiabá (Fonte: Adaptado de Soares et al., 2014)

A partir da combinação de informações do estudo de Soares et. al (2014) e do Relatório nº 66

da CGU, foi obtida uma lista das manifestações patológicas mais recorrentes nas residências do
PMCMV, são elas:

32
 • Infiltração (46%): consideradas as ocorrências de manchamento do revestimento
cerâmico, conforme levantamento do estudo de Soares et. al (2014);
• Trincas/fissuras (23,6% e 23,1%, respectivamente): agrupados devido à semelhança na
definição técnica e no percentual de ocorrências);
• Enferrujamento de esquadrias (19,8%);
• Instalações elétricas (19,3%): ausência de aterramento.
• Instalações hidrossanitárias (17,6%): considerados os vertimentos de ralo;

De posse da listagem das manifestações patológicas mais recorrentes, sendo estes também os
principais itens que criaram demanda na manutenção corretiva, foram elaboradas, numa
planilha do Excel, as composições de custos unitários para cada um desses elementos (ou seja,
os valores necessários para a execução de cada atividade descrita, por unidade de serviço –
como metro quadrado de parede ou unidade de esquadria, por exemplo). Em seguida, no modelo
3D elaborado no software Revit, cada elemento teve, em suas propriedades no modelo, a
descrição dos itens que foram extraídos das bases de referência (SINAPI e ORSE) para a
elaboração de suas respectivas composições de custos.

Ainda nas propriedades dos elementos, foram incluídos também os custos unitários de
manutenção corretiva, que haviam sido calculados na planilha Excel. Por fim, foram geradas
tabelas automáticas de cálculo de quantitativos. Nestas, os quantitativos foram associados aos
custos unitários, forneceram o custo total da execução de cada serviço de manutenção corretiva
nos elementos considerados (por exemplo: uma atividade de remoção de piso cerâmico que
custa R$ 9,23/m²; multiplicando este valor por uma área de piso de 20m², tem-se o custo total
da remoção do piso, que será de R$ 184,60).

De posse desses dados, foram verificadas as questões propostas nos objetivos deste trabalho:
uma ferramenta de BIM facilita realmente a aplicação dos conceitos de manutenção preventiva?
A manutenção preventiva representa de fato ganhos financeiros aos usuários da edificação?
Quais as limitações desse tipo de modelagem e desse tipo de manutenção?

O fluxograma das atividades realizadas no Projeto Final encontra-se na Fig. 3.2.

33
Figura 3.2:Fluxograma das atividades do Projeto Final
34
3.1 RECURSOS

Em linhas gerais, os recursos utilizados neste trabalho foram:

a) Software Autodesk Revit 2016 (Versão Educacional);
b) Dados relativos às manutenções corretivas previamente realizadas;
c) Microsoft Excel 2016;
d) Composições de custos e tabelas de insumos do SINAPI (agosto/2017), ORSE (agosto/2017)
e SETOP (junho/2017).

35
 4 RESULTADOS

4.1 MANUTENÇÃO CORRETIVA

Os custos de manutenção corretiva foram levantados a partir de duas bases de referência para
orçamentos: o SINAPI (Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil,
desenvolvido pela Caixa Econômica Federal) e o ORSE (Sistema de Orçamento de Obras do
Sergipe, desenvolvido pela CEHOP – Companhia Estadual de Habitação e Obras Públicas.
Foram considerados itens de composições de ambas as bases. Nos casos em que o serviço não
estava diretamente contemplado nessas bases de referência, foram elaboradas composições de
próprias de custos unitários, partindo-se de uma composição pronta semelhante que conste no
SINAPI ou no ORSE. A composição de custos completa encontra-se no Apêndice I.

4.1.1 INFILTRAÇÃO: MANCHAMENTO DO PISO CERÂMICO

Segundo o Relatório nº 66 da CGU, as infiltrações foram a patologia mais recorrente nas

residências avaliadas, manifestando-se em 46% delas. Como não houve descrição precisa desta
patologia, sabendo-se que infiltrações podem ocorrer em pontos diversos da edificação, foi
considerado o estudo de Soares et. al (2014), para conferir-lhe maior especificidade. Com a
junção das informações, considerou-se que a consequência da infiltração foi o manchamento
do piso cerâmico.

O serviço de correção desta patologia deve consistir em remover o piso danificado, realizar
nova impermeabilização e aplicar o revestimento piso novamente. Por meio de uma composição
própria de custos unitários (Fig. 4.1), constituída pelos itens abaixo, foi obtido o custo por
unidade de serviço (metro quadrado) de R$ 55,63.
- ORSE/0018: demolição de piso cerâmico.
- ORSE/1967: impermeabilização com argamassa polimérica
- SINAPI/93389: execução de novo piso cerâmico de mesmo padrão do anterior, aplicado em
áreas pequenas, incluindo rejuntamento.

36
No modelo 3D da residência, foi possível vincular o custo unitário, a descrição dos itens da
composição de custos e os códigos de composições utilizadas ao elemento de piso cerâmico,
como mostra a Fig. 4.1. Desta forma, visualiza-se rapidamente a composição de custos de forma
sintética, além de criar um tipo de piso diferenciado, delimitando a área em que o serviço será
executado. No caso desta patologia, como a área de piso manchado pode ser variável, foi
considerada toda a região do piso do banheiro (3 m²).

Fig 4.1: Tabela do Revit e piso manchado em destaque no modelo 3D

4.1.2 TRINCAS E FISSURAS NA ALVENARIA

As trincas e fissuras foram consideradas como patologias semelhantes, visto que há pouca
variação em sua definição técnica. Segundo Thomaz (2014), ambas são oriundas de
movimentos de dilatação e contração que são restringidos pelos vínculos dos elementos

37
constituintes do concreto. Assim, surgem tensões no material que o fazem trincar ou fissurar.
Portanto, foram agrupadas devido à similaridade de sua definição.

No ORSE consta uma composição de custos específica para o tratamento de fissuras (código
4114). Trata-se do preenchimento das aberturas com até 5cm de profundidade, aplicando
argamassa com aditivo redutor de permeabilidade. O custo unitário desta composição é de R$
12,13/m, cujos itens se encontram detalhados na Fig 4.2. As trincas e fissuras foram vinculadas
aos elementos de parede do modelo (internas e externas), entretanto, não é possível quantificar
precisamente a extensão das aberturas, nem representá-las graficamente no Revit. Por isso,
foram inseridos manualmente os comprimentos fictícios para as fissuras, na tabela que consta
no modelo 3D, obtendo assim uma estimativa de custos (Fig. 4.3).

Figura 4.2: composição de custos para realização do tratamento de fissuras (ORSE, 2017).

38
 Fig 4.3: Tabela no modelo 3D para a correção de fissuras/trincas

4.1.3 ENFERRUJAMENTO DE ESQUADRIAS

Esquadrias enferrujadas foram a terceira patologia mais recorrente segundo o Relatório nº 66

da CGU, relatadas por 19,8% dos moradores. Como as portas que constam no projeto objeto de
estudo são de madeira, foram consideradas apenas as janelas de alumínio.

Para a correção desta patologia, foram propostos os serviços de remoção da esquadria

danificada e fixação de nova esquadria em bom estado, totalizando R$ 269,53 por m² de
abertura. Da mesma forma que as trincas e a infiltração, as janelas do modelo 3D tiveram este
custo associado a cada uma delas, e, com o quantitativo de suas respectivas áreas, forneceram
o custo total de reparo por unidade de janela (Fig 4.4).

39
 Fig 4.4: Tabela no modelo 3D para a correção de janelas enferrujadas

4.1.4 HIDROSSANITÁRIAS: VERTIMENTO DE RALOS E INSTALAÇÕES

ELÉTRICAS: FALTA DE ATERRAMENTO

As patologias associadas à falta de aterramento e ao vertimento de ralos corresponderam,

respectivamente, a 19,3% e 17,6% das queixas dos usuários. A correção dos ralos foi o serviço
de custo unitário mais alto, correspondendo a R$ 691,64. Visto que o problema pode ser
causado pela inclinação incorreta de um ramal, ela consistiria na correção da tubulação e na
instalação de uma válvula de retenção. Já em relação ao aterramento, foi elaborada uma
composição com os materiais constituintes deste conjunto: caixa para aterramento pré-moldada
em concreto, conjunto para aterramento (haste e cordoalha) e eletrodutos. O total deste item foi
de R$ 160,25.

Segundo Pereira (2016), o Revit ainda demanda adaptações para que seja completamente
adequado às normas brasileiras relativas a instalações prediais. O mesmo autor afirma que
“ainda é mais viável utilizar outros programas específicos já consolidados no país para
elaboração desses projetos” (PEREIRA, 2016, p.75). Consideradas estas dificuldades, esses
itens não foram representados no modelo 3D.

40
4.2 MANUTENÇÃO PREVENTIVA

Nas bases de referência utilizadas para estimar os custos de manutenção corretiva, SINAPI e
ORSE, não há itens diretamente relacionados à elaboração de manuais do usuário ou a
inspeções para a avaliação do desempenho de componentes e sistemas residenciais. Entretanto,
na planilha de custos da SETOP – Secretaria de Estado de Transportes e Obras Públicas –
constam itens relacionados à elaboração de manuais do usuário para utilização, manutenção e
reforma das edificações.

Além disso, como o caso estudado é referente a uma residência unifamiliar, é possível estimar
o custo total da atividade de manutenção preventiva em toda a construção – diferente das
atividades de correção, em que seriam necessários serviços mais específicos envolvendo
profissionais de diferentes especialidades. Portanto, este valor foi calculado como o custo da
mobilização de uma pequena equipe periódica para vistoriar cada uma das unidades do conjunto
habitacional. Os detalhes se encontram na Fig. 4.5.

O Relatório nº 66 da CGU apontou que os usuários receberam um manual de uso e manutenção

de suas edificações, portanto, o custo de elaboração deste não foi contemplado. Ademais, os
custos de manutenção preventiva não foram transportados para o modelo 3D pois, como estes
foram calculados como uma equipe para vistoriar toda a edificação, não seria possível associá-
los a nenhum elemento isolado – ao contrário do que foi feito com a manutenção corretiva.

CUSTO
ITEM FONTE CÓDIGO DESCRIÇÃO UNIDADE QUANTIDADE CUSTO TOTAL
UNITÁRIO
01 Vistoria e relatório R$ 632,58
01.01 SINAPI 90778 Engenheiro C ivil - vistoria h 4 R$ 87,67 R$ 350,68
01.02 SINAPI 90778 Engenheiro C ivil - relatório h 2 R$ 87,67 R$ 175,34
01.03 SINAPI 88255 Auxiliar técnico de engenharia h 4 R$ 26,64 R$ 106,56
02 Manual do usuário R$ 24,50
FiguraMANUAL
4.5: Composição de ÃO
DE USO, OPERAÇ custos
E da manutenção preventiva
MANUTENÇ ÃO DAS
02.01 SETOP REL-TEC -185 EDIFIC AÇ ÕES PARA m² 50,00 R$ 0,49 R$ 24,50
C ONSTRUÇ ÕES NOVAS - AREA
ATÉ 1.000 M2

Os profissionais responsáveis por esta vistoria deverão seguir um plano de manutenção

previamente elaborado, o qual deve constar também no manual do usuário, para que o
proprietário possa realizar pequenas inspeções em sua própria residência. Desta forma,
incentiva-se a prevenção e promove-se a consciência de que a construção é um bem que possui
41
validade (vida útil) e demanda cuidados (manutenções), assim como qualquer outro objeto
produzido por uma indústria.

Por se tratar de uma residência de pequeno porte, constituída de sistemas simples, tomou-se
como referência a proposta de plano de manutenção predial elaborada por Campos e Vargas
(2014), reproduzida na Fig. 2.10. Foram suprimidos os itens que não constam no objeto
estudado, como sistema de prevenção de descargas atmosféricas e instalações de combate a
incêndio. Juntamente ao resumo do plano de manutenção deve haver um Manual de
manutenção, no qual são elencadas as rotinas, os procedimentos e a periodicidade das inspeções
e os procedimentos emergenciais (Fig. 4.6). O exemplo apresentado na Fig 4.7 se aplica a
alvenarias de vedação, porém, cada um dos sistemas ou componentes constantes no resumo do
plano de manutenção deve possuir uma ficha com essas informações.

MESES
SISTEMA/COMPONENTE Frequência
12 24 36 48 60
Reservatório Cada 12 meses
Alvenaria Cada 24 meses
Estrutura Cada 24 meses
Iluminação Cada 6 meses
Instalações Elétricas Cada 12 meses
Instalações Hidráulicas Cada 12 meses
Impermeabilização Cada 12 meses
Esquadrias de madeira Cada 12 meses
Esquadrias metálicas Cada 24 meses
Louças sanitárias Cada 12 meses
Válvulas de descarga Cada 12 meses
Telefonia Cada 12 meses
Revestimentos de piso/parede Cada 24 meses
Pintura Cada 36 meses
Vidros Cada 12 meses
Figura 4.6: Resumo do plano de manutenção para a habitação do PMCMV (Adaptado de CAMPOS; VARGAS,
2014)

42
 Figura 4.7: Exemplo para Manual de Manutenção em alvenarias de vedação (CAMPOS; VERAS, 2014).

Salienta-se que, apesar de a manutenção preventiva ter sido orçada como apenas a vistoria nas
residências, este não é o único serviço que constitui essa atividade. Quaisquer intervenções
realizadas após a verificação de suas demandas também fazem parte dos custos desse tipo de
manutenção. Da mesma forma, as atividades de correção, orçadas no item 4.1, devem também
considerar uma vistoria para a realização do levantamento das patologias. Entretanto, como já
havia dados relativos a estes itens, considerou-se que a vistoria já havia sido realizada e,
portanto, o seu custo não foi incorporado à composição.

43
 5 DISCUSSÃO

Para a avaliação dos resultados obtidos, serão retomados os objetivos específicos deste trabalho
(tópico 1.2.2). A respeito destes objetivos específicos:

1. Detectar e listar as principais causas de demanda de manutenção da edificação avaliada:

Por meio deste trabalho, foi possível detectar que as principais causas de demanda de
manutenção nas habitações são infiltrações e fissuras. Como estão diretamente associadas à
aparência dos elementos e componentes em que se manifestam (como pisos, forros, paredes e
estrutura), os usuários, mesmo que leigos, são capazes de percebê-las facilmente e tomar
providências para que sejam corrigidas antes de causarem danos maiores. No caso abordado,
por exemplo, a infiltração no piso poderia levar ao descolamento das placas cerâmicas ou
mesmo causar doenças respiratórias, devido ao surgimento de mofo.

A origem dessas patologias é variada, pois elas podem ocorrer devido à baixa qualidade dos
materiais utilizados na construção, erros de projeto, falhas na execução e até mesmo má
conservação por parte dos usuários. Entretanto, no Relatório nº 66 da CGU foram apontadas
diversas unidades (16,8% de 1051 unidades avaliadas) com destinação indevida dos imóveis
anteriormente financiados, como aluguel e revenda. Esta permuta de usuários devido a aluguéis
e vendas ilegais pode ser também um fator apontado para as recorrências de manifestações
patológicas nessas construções.

2. Levantar os custos de manutenção preventiva e corretiva (dos mesmos elementos) e

3. Comparar os dois resultados, verificando qual é mais vantajosa e efetiva em termos
financeiros:

Nas bases de referência adotadas neste trabalho (SINAPI e ORSE, citadas anteriormente), há
poucos itens relacionados diretamente à manutenção preventiva das edificações. Como já foi
abordado na revisão bibliográfica, o Brasil ainda caminha lentamente em direção a essas
técnicas, mesmo que elas se mostrem vantajosas financeiramente em relação aos custos de
reparo. Em prédios residenciais de médio e grande porte, é viável para o condomínio manter

44
uma equipe para a realização de manutenções programadas, tanto nas áreas comuns quanto nas
privadas, por conta do custo rateado entre os condôminos. Porém, quando se trata de residências
unifamiliares em que o proprietário arca direta e unicamente com os custos da manutenção,
principalmente as de baixa renda, como é o caso do PMCMV, torna-se mais difícil a
conscientização e a programação destas atividades.

Apesar de ainda pouco frequentes na rotina brasileira, os assuntos relativos à manutenção,

principalmente a preventiva, tem se mostrado altamente relevantes para prevenir acidentes.
Ocorrências recentes desse tipo em Brasília, como a queda do viaduto da Galeria dos Estados
(em 06/02/2017), cuja causa apontada foi a falta de manutenção ao longo da vida útil da
estrutura, acenderam o debate sobre a falta de investimento nessas atividades por parte dos
órgãos públicos responsáveis. O CREA/DF e o TCDF haviam alertado o GDF, respectivamente,
em 2011 e 2012 sobre as condições graves de manifestações patológicas no local. Como não
foram tomadas as providências adequadas na época, ocorreu a queda da estrutura poucos anos
depois (Sinduscon, 2018).

Figura 5.1: Queda do viaduto da Galeria dos Estados, em Brasília (CAMPOREZ; MARIZ, 2018)

45
Em termos comparativos, segundo as informações levantadas, o valor total de uma primeira
inspeção para manutenção preventiva é de R$ 657,08. Já para as atividades corretivas, os custos
variam bastante entre si, porém, considerando um caso em que a residência apresentasse todas
as principais patologias abordadas neste estudo, o custo total seria de R$ 3.072,58. O custo da
correção é 4,68 vezes maior, e com isso verifica-se a informação constante na Fig. 2.11, em que
o gráfico mostra um aumento de 5 vezes do custo de uma intervenção para prevenir patologias
do que uma para corrigi-las.

No caso do objeto de estudo avaliado neste trabalho, por se tratar de uma pequena habitação
unifamiliar, há diversos elementos da construção que podem ser verificados e reparados pelo
próprio usuário, sem a necessidade de mobilização de uma equipe para realizar a vistoria –
como a troca programada de lâmpadas em alguns cômodos, por exemplo. Portanto, é
fundamental que não apenas a equipe técnica tenha a consciência da importância da realização
dessas manutenções, mas também todos os moradores que usufruem da edificação.

4. Avaliar a extensão da aplicabilidade do BIM, por meio do aplicativo Autodesk Revit:

A visualização rápida dos custos das atividades de manutenção vinculados à informação e aos
elementos geométricos do modelo 3D indicam que o BIM é uma ferramenta útil para os
responsáveis pela elaboração de planos de manutenção e pela programação dessas atividades,
sejam elas de correção ou de inspeção. Entretanto, as tabelas geradas no Revit (AutoDesk) –
software utilizado no presente trabalho – ainda não são tão versáteis quanto as do Excel
(Microsoft). Por exemplo: não é prático inserir toda a composição de custos detalhada do
serviço de correção no Revit, pois a visualização de todas as informações se torna confusa.

No presente trabalho, as composições foram elaboradas primeiramente no Excel. Nele há a

possibilidade de inserir custos, coeficientes de consumo de mão de obra ou de material,
descrição completa do serviço executado, incluindo diversos itens de insumos ou serviços
intermediários. Posteriormente, apenas os códigos da composição de custos foram transferidos
para o modelo de forma resumida, não contemplando a descrição completa dos itens ou os
detalhes de consumo de materiais e mão de obra. Também não é possível incluir no modelo

46
detalhes relativos aos custos, apenas o valor total do serviço por unidade em que é orçado (área,
volume, comprimento ou unidades contáveis).

Figura 5.2: Comparativo de detalhes das informações entre tabela no modelo e no Excel

A vantagem da aplicação deste programa se dá, portanto, na atualização rápida dos quantitativos
de cada elemento. Um piso da edificação que tem sua área alterada no modelo, por exemplo, é
automaticamente atualizado na tabela de quantitativo, reduzindo o tempo de execução e revisão
do projeto. Além disso, se cada elemento possuir o custo unitário associado, é possível gerar
orçamento da execução do serviço de correção de forma bastante rápida dentro do próprio
modelo, sem precisar transferir informações entre arquivos do Revit e outros programas como
o Excel ou o Word – e, assim, diminuem-se as chances de ocorrência de erros.

47
 6 CONSIDERAÇÕES FINAIS

A realização de manutenções periódicas em edificações de qualquer porte é importante ao longo

de toda a sua vida útil, para que ela conserve suas características de projeto e funcione de acordo
com o que é esperado dela – ou seja, que ela mantenha o desempenho. Porém, a conscientização
da necessidade de se realizarem atividades desse tipo ainda é pouco difundida no Brasil, o que
se mostra inclusive em tabelas para referência de elaboração de orçamentos, que não
apresentam custos dessas atividades. Com a ocorrência de acidentes de repercussão nacional,
cujas causas apontadas foram a falta de manutenção adequada, este assunto deve entrar
progressivamente na rotina dos usuários, proprietários e principalmente dos profissionais da
indústria da construção.

O Revit se mostrou uma ferramenta útil para a inclusão de informações rápidas e resumidas no
modelo 3D, entretanto, ainda não é um software totalmente adequado para a elaboração de um
orçamento com composições de custos. Ainda é necessário transferir informações entre ele e
outros programas, o que pode levar a erros durante a elaboração do projeto e comprometer a
qualidade final da obra. Tem que se considerar as limitações de uma ferramenta com base
geométrica como adotada neste trabalho para descrever eventos patológicos das edificações,
fissuras/trincas, por exemplo.

Alguns pontos que não foram abordados neste trabalho, porém são igualmente relevantes e se
enquadram em temas afins. Como as instalações da residência não foram modeladas no Revit
devido à sua incompatibilidade com as normas brasileiras. Sugere-se para trabalhos futuros a
elaboração de uma metodologia para levar estes itens em consideração também no modelo,
elaborando, assim, um modelo completo com os custos das atividades de correção das
patologias detectadas. Outra possibilidade seria avaliar os custos de manutenção em uma
edificação em grande porte, em que as questões financeiras têm maior peso e se mostram com
mais clareza. Neste, pode-se propor um plano de manutenção completo, calculando o custo de
sua implementação ao longo de determinado período.

48
 7 REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS – ABNT. NBR 5462:

Confiabilidade e Manutenabilidade. Rio de Janeiro, 1994.

. NBR 14.037: Manual de operação, uso e manutenção das edificações - Conteúdo e

recomendações para elaboração e apresentação. Rio de Janeiro, 2011.

. NBR 5674: Manutenção de Edificações – Requisitos para o sistema de gestão e

manutenção. Rio de Janeiro, 2012.

. NBR 15.575 – Edificações Habitacionais - Desempenho. Rio de Janeiro, 2013.

AZHAR, S. Building Information Modeling (BIM): Trends, Benefits, Risks, and Challenges
for the AEC Industry. Leadership and Management in Engineering, Auburn, v. 11, n. 20, p.
241-252, jul. 2011.

BANKS, J. Why Bim is Still Bankrupting Your Firm. Disponível em

<http://www.shoegnome.com/2015/12/09/bim-still-bankrupting-firm/>. Acessado em
14/05/2017.

BARONI, L. L. Manual de uso: além de preservar a vida útil do imóvel, manuais de uso e
manutenção resguardam direitos das construtoras; saiba como elaborar o documento. Revista
Construção Mercado, São Paulo, ed. 111, out. 2010. Disponível em <
http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-incorporacao-construcao/111/artigo282416-
1.aspx>. Acessado em 19/06/2017.

BIM Modelling: Professional, expecienced and cost effective BIM modelling, 3D Revit and
MEP coordination experts. Disponível em <http://www.cadnet.ltd.uk/services/bim-
modelling/>. Acessado em 24/05/2017.

49
BORGES, C. A. O Significado de Desempenho nas Edificações. Revista Construção Mercado,
São Paulo, ed. 103, fev/2010. Disponível em <http://construcaomercado.pini.com.br/negocios-
incorporacao-construcao/103/norma-de-desempenho-o-significado-de-desempenho-nas-
edificacoes-282364-1.aspx>. Acessado em 18/06/2017.
BRANDÃO, R. M. L. Levantamento das manifestações patológicas nas edificações, com até 5
anos de idade, executada no Estado de Goiás. 2007. 196f. Dissertação (Mestrado em Engenharia
Civil) – Curso de Mestrado em Engenharia Civil, Escola de Engenharia Civil, Universidade
Federal do Goiás, Goiânia, 2007.

BRASIL. Plano Mínimo de Manutenção da ANEEL. Disponível em

<http://www2.aneel.gov.br/aplicacoes/audiencia/arquivo/2014/022/documento/anexo_-
plano_minimo_de_manutencao.pdf>. Acessado em 06/06/2017.
. Ministério da Transparência, Fiscalização e Controladoria Geral da União. Relatório
de Avaliação da Execução de Programa de Governo nº 66 Programa Minha Casa, Minha Vida
– FGTS. Disponível em < https://auditoria.cgu.gov.br/download/9775.pdf>. Acessado em
20/08/2017.

BRITO, A. N. (2016). Avaliação da modelagem BIM 5D no orçamento de obras públicas.

Monografia de Projeto Final, Departamento de Engenharia Civil e Ambiental, Universidade de
Brasília, Brasília, DF, 36 p.

CAIXA ECONÔMICA FEDERAL. Minha Casa Minha Vida – Recursos FAR. Disponível em
<http://www.caixa.gov.br/poder-publico/programas-uniao/habitacao/minha-casa-minha-
vida/Paginas/default.aspx>. Acessado em 28/10/2017.

CAMPOREZ, P.; MARIZ, R. (2018). Queda de viaduto em Brasília é ‘tragédia anunciada’, diz
Crea. Disponível em <https://oglobo.globo.com/brasil/queda-de-viaduto-em-brasilia-tragedia-
anunciada-diz-crea-22370424>. Acessado em 09/02/2018.

CAMPOS, R. M.; VARGAS, A. (2014). Proposta de Plano de Manutenção Predial Preventiva

para um Edifício Residencial. Disponível em <

50
https://docente.ifrn.edu.br/cleideoliveira/disciplinas/manutencao-predial/artigos-
tecnicos/artigo-tecnico>. Acessado em 10/06/2017.

DE SOUZA, M. A. S. (2016). Aplicação de metodologia BIM na compatibilização de projetos

e na documentação de obra: Estudo de caso sobre obra em Águas Claras/DF. Trabalho de
Projeto Final, Publicação, Departamento de Engenharia Civil e Ambiental, Universidade de
Brasília, Brasília, DF, 59 p.

EASTMAN, C; TEICHOLS, P; SACKS, R.; LISTON, M. Manual de BIM – um guia de

modelagem da informação da construção para arquitetos, engenheiros, gerentes, construtores e
incorporadores. Porto Alegre: Bookman Editora, 2014.

FELLER, V. BIM: Do 3D ao 7D. Disponível em <http://blog.render.com.br/construcao/bim-

do-3d-ao-7d/>. Acessado em 04/06/2017.

FONSECA, T.; SILVA, D.; MONTEIRO, E. Manifestações Patológicas em Edifícios

Residenciais na Região Metropolitana do Recife. Disponível em
<nppg.org.br/cirmare/artigos/download.php?artigo=MT21.pdf>. Acessado em 19/06/2017.

GERRISH, T.; RUIKAR, K.; COOK, M.; JOHNSON, M.; PHILLIP, M.; LOWRY, C. (2017).
BIM application to building energy performance visualisation and management: Challenges
and potencial. Energy and Buildings, Reino Unido, n. 144, p. 218-228, mar.2017.

GHAFFARIANHOSEINI, A.; TOOKEY, J.; GHAFFARIANHOSEINI, A.; NAISMITH, N.;

AZHAR, S.; EFIMOVA, O.; RAAHEMIFAR, K. (2017). Building Information Modeling
(BIM) uptake: Clear benefits, understading its implementation, risks and challenges.
Renewable and Sustainable Energy Reviews, n. 75, p. 1046-1053, dez. 2016.

GOMIDE, T. L. F. (2009). Reflexos do Planejamento de Manutenção Predial. Disponível em <

http://techne.pini.com.br/engenharia-civil/145/artigo286584-2.aspx>. Acessado em
03/06/2017.

51
GRANDEIRO, M. (2016). A normatização do BIM na Inglaterra, um exemplo para o Brasil.
Disponível em <
http://www.tibahia.com/tecnologia_informacao/conteudo_unico.aspx?c=ART_TECH&fb=&h
b=&bl=&r=ART_TECH&nid=34905>. Acessado em 04/07/2017.

GÜNTHER, H. (2006). Pesquisa Qualitativa Versus Pesquisa Quantitativa: Esta É a Questão?.

Psicologia: Teoria e Pesquisa, Departamento de Psicologia, Universidade de Brasília, Brasília,
v. 22, n. 2, p. 201-210, ago. 2006.

JUSTI, A. (2017). A Tecnologia BIM. Disponível em <http://alexjusti.com/bim/>. Acessado

em 24/05/2017.

KELCH, B. (2016). Como definir a Vida Útil de Projeto segundo a NBR 15.575. Disponível
em <http://www.sinduscon-ba.com.br/conteudo/pub/003/cont/002833/002833.pdf>. Acessado
em 20/06/2017.

LIU, Y.; VAN NEDERVEEN, S.; HERTOGH, M. (2016). Understanding effects of BIM on
collaborative design and construction: An empirical study in China. International Journal or
Project Management, n. 35, p. 686-698, jul. 2016.

MATTOS, A. D. (2014). BIM 3D, 4D, 5D e 6D. Disponível em

<http://blogs.pini.com.br/posts/Engenharia-custos/bim-3d-4d-5d-e-6d-335300-1.aspx>.
Acessado 22/05/2017.

McCULLEN, M. (2014). REAL-WORLD FIRMS NEED REAL-WORLD BIM. Disponível

em <http://www.bimplus.co.uk/people/real-world-contractors-need-real-world-bim/>.
Acessado em 04/06/2017.

McGRAW-HILL CONSTRUCTION (2014). The Business Value of BIM for Owners.

SmartMarket Report. Disponível em <https://www.icn-
solutions.nl/pdf/bim_construction.pdf>. Acessado em 31/05/2017.

52
NETO, C. S. A; NETO, F. M; NETO, J. F. A; VITALE, O. (2013). Norma de Desempenho:
Um marco regulatório na Construção Civil – Manual de Orientação. Disponível em
<http://precisao.eng.br/public/manual-nd.pdf>. Acessado em 10/06/2017.

ORSE – Sistema de Orçamento de Obras de Sergipe. Disponível em <

http://187.17.2.135/orse/default.asp>. Acessado em 20/09/2017.
PAULA E SILVA, A.; JONOV, C. M. P. (2016). Curso de especialização em Construção Civil.
Área: Sustentabilidade e Gestão do Ambiente Construído. Disponível em <
http://www.demc.ufmg.br/adriano/Manifest_%20Pat_2016.pdf>. Acessado em 19/06/2017.

PARANÁ (Estado). Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Inspeção e

Manutenção Predial. Disponível em <http://177.92.30.55/ws/wp-
content/uploads/2016/12/inspecao-e-manutencao-predial.pdf>. Acessado em 01/06/2017.

PEREIRA, A.B.M. (2016). Introdução ao BIM e a Utilização do Software Revit nos Projetos
de Instalações Prediais de uma Edificação. Monografia de Projeto Final, Publicação em 2016,
Departamento de Engenharia Civil e Ambiental, Universidade de Brasília, Brasília, DF, 95 p.

ROGRIGUES, A. C. (2013). Levantamento das principais manifestações patológicas em

edificações residenciais de uma construtora de Porto Alegre. Trabalho de Diplomação,
Departamento de Engenharia Civil, Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre,
p. 102.

SANTOS, A. (2012). Brasil avança no combate à patologia das construções. Disponível em

<http://www.cimentoitambe.com.br/brasil-avanca-no-combate-a-patologia-das-
construcoes/#sthash.1nS2ye6d.dpuf>. Acessado em 18/06/2017.

SANTOS, E. T. (2012). BIM – Building Information Modeling: um salto para a modernidade

da Tecnologia da Informação aplicada à Construção Civil. Criação, representação e
visualização digitais: tecnologias digitais de criação, representação e visualização no processo
de projeto. Organizado por Edson Ferreira Pratini e Eleudo Esteves de Araújo Silva Júnior.

53
Faculdade de Tecnologia, Universidade de Brasília, Brasília, 2012. L-VIS, n. 01, p. 25-62, fev.
2012.

SETOP – Consulta à Planilha Preço SETOP – Região Triângulo e Alto Paraíba. Disponível em
<http://www.transportes.mg.gov.br/component/gmg/page/2245-consulta-a-planilha-preco-
setop-regiao-triangulo-e-alto-paranaiba>. Acessado em 22/01/2018.
SILVA, F. B. (2011). Patologia das construções: uma especialidade na engenharia civil.
Disponível em <http://techne.pini.com.br/engenharia-civil/174/artigo285892-2.aspx>.
Acessado em 18/06/2017.

SILVEIRO, L. A. (2010). Gestão e manutenção de edifícios históricos da UFRGS: aplicação

da tecnologia BIM no Castelinho. Trabalho de Diplomação, Departamento de Engenharia Civil,
Universidade Federal do Rio Grande do Sul, Porto Alegre, p.71.

SIMÕES, D. G. (2013). Manutenção de edifícios apoiada no modelo BIM. Dissertação

(Mestrado em Engenharia Civil) – Curso de Mestrado em Engenharia Civil, Técnico Lisboa,
Lisboa, p. 105.

SINAPI – Índices da Construção Civil. Disponível em

<http://www.caixa.gov.br/site/Paginas/downloads.aspx#categoria_644>. Acessado em
20/09/2017.

SOARES, R.C.; CARVALHO R, K. P.; VALIN JR, M. O.; ROCHA, A. F. (2014). Verificação
de Manifestações Patológicas do Programa “Minha Casa, Minha Vida” Ocasionados oir Falta
de Manutenção Preventiva da Baixada Cuiabana. Disponível em <
https://www.researchgate.net/publication/309899636>. Acessado em

SUERMANN, P. C. (2009). Evaluating the impact of building information modeling (BIM) on

construction. Disponível em <http://etd.fcla.edu/UF/UFE0024253/suermann_p.pdf>. Acessado
em 24/04/2017.

54
THOMAZ, E. Trincas em edifícios: causas, prevenção e recuperação. São Paulo, Pini/Escola
Politécnica da Universidade de São Paulo: Instituto de Pesquisas Tecnológicas, 2014.

TROJAN, F; MARÇAL, R. F. M.; BARAN, L. R. (2013). Classificação dos Tipos de

Manutenção pelo Método de Análise Multicritério Electre Tri. Disponível em
<http://www.din.uem.br/sbpo/sbpo2013/pdf/arq0338.pdf>. Acessado em 05/06/2017.

VANTAGGI dei BIM: come il Building Information Modeling cambia il nostro modo di
lavorare. (2016). Disponível em <http://biblus.acca.it/come-il-bim-cambia-il-nostro-modo-di-
lavorare/>. Acessado em 14/05/2016.

55
 CUSTO UNITÁRIO
FONTE CÓDIGO DESCRIÇÃO UNIDADE QUANTIDADE CUSTO TOTAL
(R$/m²)

Substituição das esquadrias enferrujadas R$ 269,53 R$ 2.037,65

Remoção de esquadria metálica, com ou
ORSE 4942 m² 7,56 R$ 12,63 R$ 95,48
sem reaproveitamento
Janela de alumínio de correr, 2 folhas,
SINAPI 94582 fixação com argamassa, com vidros, m² 7,56 R$ 256,90 R$ 1.942,16
padronizada
Tratamento de fissuras
Tratamento de fissuras com argamassa
ORSE 4114 de cimento e areia traço 1:3 com aditivo m - R$ 12,13 -
bianco ou similar (Seção até 5 x 5 cm)

Correção de ralos R$ 691,94

C orreção de vazamentos em ramais
ORSE 6186 prediais de água DN 50mm, un. 1 R$ 153,53 R$ 153,53
pavimentação em ladrilho cerâmico
Fornecimento e instalação de válvula de
SINAPI 7379515 un. 1 R$ 538,41 R$ 538,41
retenção
Remoção de piso manchado e execução do novo R$ 55,63
ORSE 0018 Demolição de piso cerâmico m² - R$ 9,23 -
Impermeabilização - Aplicação de 3
APÊNDICE I

ORSE 1967 m² - R$ 18,26 -

demãos de denvertec 100 ou similar
Revestimento cerâmico para piso com
placas tipo esmaltada padrão popular de
SINAPI 93389 dimensões 35x35 cm aplicada em m2 - R$ 28,14 -
ambientes de área menor que 5 m2.
af_06/2014
Aterramento R$ 160,25
C aixa pré moldada em concreto c/tampa
ORSE 9200 para aterramento (20x20x15)cm, padrão un. 1 R$ 20,23 R$ 20,23
Energisa
Aterramento composto de haste de
ORSE 3290 cobre l = 2,40m, interligada com cabo un. 1 R$ 62,73 R$ 62,73
de cobre tipo cordoalha
C urva 45° para eletroduto de pvc rígido
ORSE 11343 un. 1 R$ 4,30 R$ 4,30
roscável, diâm = 25mm (3/4")
Eletroduto de pvc rígido roscável, diâm
ORSE 0353 m 3 R$ 24,33 R$ 72,99
= 25mm (3/4")

56