UNIVERSIDAD DE…..

Asignatura:

Derecho Civil VI - Contratos

Docente:

…..

Alumnos:

…….

Tema:

Pacto de Arras

Sección:

Aula: B.

.
 ESTUDIO DE LA FIGURA JURÍDICA “ARRAS”

 Realizar una comparación de la figura jurídica con la legislación de 2 países

 Buscar un caso nacional sobre el tema revisado
 Citar a 3 autores nacionales
 Citar a 4 autores Internacionales (2 de cada país que anteriormente se ha analizado)

I. PARTE INTRODUCTORIA

El contrato de arras o arras, también conocido como anticipo, es un contrato privado donde las partes
pactan la reserva de la compraventa de bienes muebles o inmuebles (como podría ser una vivienda o
un automóvil), entregándose como prueba una cantidad de dinero en concepto de señal. Forma parte
de los denominados precontratos, dado que lo que se está contratando es la obligación de firmar un
contrato definitivo (el de compraventa) en el futuro.

La cuestión de las arras no solo tiene importancia en materia de compraventa si bien aquí se encuentra
su núcleo histórico, sino que, de manera general, en las garantías dentro del derecho de obligaciones,
tal como lo tratan los códigos más modernos.

La entrega de arras, es decir, la entrega de dinero u otros objetos de valor con ocasión de la celebración
o ejecución de un contrato, puede cumplir diversas funciones.

Las arras, la señal, y la reserva, son actos preparatorios de contratos de compraventa. El Código Civil,
en su art. 1454, establece que si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compraventa, podrá
rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

II. TIPOS

Las arras pueden ser confirmatorias, para ratificar la celebración de un contrato y darle cumplimiento, o
de retractación, en los casos en que en el futuro no se celebre el convenio definitivo al cual las partes
se habían comprometido, válidas sólo en los contratos preparatorios.

En las arras confirmatorias, si quien entregó las arras no cumple con la obligación por causa que le sea
imputable, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras. Si quien no cumplió es
la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.

Las arras penales (Art. 1478) son una consecuencia de las arras confirmatorias, no deben confundirse
con la “penalidad” o cláusula penal.
 Tratándose de las arras de retractación si se retracta la parte que entrega las arras las pierde en
provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras debe devolverlas dobladas al tiempo
de ejercitar el derecho.

Si se celebra el contrato definitivo, quien recibe las arras las devolverá de inmediato o las imputará
sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.

III. CONTENIDO

El contenido de un contrato de arras debe contener las mismas exigencias para el contrato definitivo y
debe contener los elementos esenciales.

En el contrato de arras deberá aparecer todo lo acordado entre el comprador y el vendedor. Este contrato
deberá contemplar como mínimo:

 Datos personales de comprador y vendedor y números de documentos de identidad

 Datos del objeto - bien

 Precio

 Cantidad de dinero que se pagará en concepto de arras

 Plazo máximo para formalizar la venta

Firmar un contrato de arras puede ser muy beneficioso para el comprador y vendedor ya que supone
una garantía que la venta se llevará a cabo. Para una mayor seguridad se puede legalizar las firmas del
contrato de arras.

IV. COMPARACIÓN DE LA FIGURA JURÍDICA CON LA LEGISLACIÓN DE 2 PAÍSES

PERÚ COLOMBIA ECUADOR

1. ARRAS CONFIRMATORIAS 1. ARRAS CONFIRMATORIAS 1. ARRAS SIMPLEMENTE
2. ARRAS DE RETRACCIÓN 2. ARRAS DE RETRACCIÓN CONFIRMATORIAS
3. ARRAS PENALES 3. ARRAS PENITENCIALES 2. ARRAS DE RETRACTACIÓN
3. ARRAS CONFIRMATORIAS
PENALES
ARRAS CONFIRMATORIAS
Definición y consecuencias:
Vienen a ser la reiteración material
de que las partes han concluido un
contrato y en muchos casos
representa un adelanto de la
prestación, cuya ejecución aún no
se ha materializado. De
conformidad con lo establecido en
el Art. 1477 del C. C., estas arras
importan la conclusión del
contrato, y presentan los
siguientes efectos: a. Si se cumple
el contrato, quien las recibió
deberá devolverlas, o a su elección
y salvo pacto distinto, las imputará
como adelanto de la prestación, si
ello es posible. b. Si se incumple el
contrato, por culpa de quien
entregó las arras, éste las pierde. Si
quien no cumplió es la parte que
las ha recibido, la otra parte puede
dejar sin efecto el contrato y exigir
el doble de las arras. Quien se
perjudica por el incumplimiento
del contrato, acepta la fórmula
establecida anteriormente o puede
pedir alternativamente, la
ejecución judicial del contrato o la
resolución del mismo, y en ambos
casos el cobro de la indemnización
por daños y perjuicios.
ARRAS DE RETRACCIÓN
Definición y consecuencias:
Se utilizan únicamente en
contratos preparatorios
(compromiso de contratar en el
futuro y contrato de opción),
facultándose a una de las partes o
ambas, a retractarse o arrepentirse
de celebrar el contrato definitivo.
El efecto de estas arras es el
siguiente: a. Si se celebra el
contrato definitivo, quien recibe
las arras las devolverá de
inmediato o las imputará sobre su
ARRAS CONFIRMATORIAS
Definición y consecuencias:
Se dan como prueba de que se
celebrará el contrato o como
garantía de que se ejecutará. Se
constituyen en prueba simbólica o
como muestra de la confirmación. Es
decir, si el contrato se ejecuta, las
arras se le devuelven al contratante
que las dio, o se abonan al precio; si
no se celebra, la parte que no fue
culpable de esto tiene derecho a
demandar el cumplimiento del
contrato y a pedir una indemnización
de perjuicios conforme a la
liquidación judicial pertinente, o
puede pedir indemnización y la
resolución del contrato.
En este tipo de arras es
recomendable estipular
explícitamente, mediante un acuerdo
escrito, el deseo de que las arras se
están dando para ratificar el contrato
o como parte del precio; de no
hacerlo así la Ley supone que son
arras de desistimiento o de
retractación.
ARRAS DE RETRACCIÓN
Definición y consecuencias:
También llamadas
de desistimiento o penitenciales, son
las arras en que el dinero se ha dado
con el propósito de que cada una de
las partes tenga un mecanismo para
renunciar al contrato, imponiendo
una sanción para que quien las
entrega y quiere retractarse las
pierda y quien las recibe y desee
retractarse cancele el doble al otro;
en este caso el contrato se deshace
ARRAS CONFIRMATORIAS
Definición y consecuencias:
Son las que se pactan y se dan con
el fin de abrir la posibilidad a
cualquiera de las partes de desistir
del contrato a través de una pena.
En ese sentido, si el extremo
negocial que dio las arras decide
hacerlas efectivas las perderá, pero
si la persona que ejerce el retracto
fue quien las recibió, está obligado
a restituirlas dobladas a su
contraparte. En cualquiera de los
dos eventos surge el derecho a
favor de quien se retracta de no
continuar con el contrato y de no
pagar perjuicios.
ARRAS DE RETRACTACIÓN O
PENITENCIALES
Definición y consecuencias:
El artículo 1861 del Código Civil
estipula que las arras
confirmatorias son aquellas que se
dan como señal o prueba de
quedar convenidos los
contratantes; por ende no
conceden la facultad para que
estos se retracten o desistan del
contrato.
Si el contrato se llega a ejecutar,
las arras confirmatorias deberán
crédito, de ser posible (Art. 1483
del C.C). b. Si se retracta la parte
que entrega las arras, las pierde en
beneficio de la otra parte. En
cambio, si se retracta quien recibe
las arras, debe devolverlas
dobladas al tiempo de ejercitar el
derecho.
ARRAS PENALES
Existen características muy
similares que han llevado a ciertos
autores a identificarlas, como por
ejemplo: a. Ambas aseguran una
indemnización convenida
anticipadamente. b. Ambas
plantean una valorización
convencional de los daños
ulteriores causados por
incumplimiento del contrato. c.
Ambas suponen que la parte
dispuesta a ejecutar su prestación
se vea indemnizada por la
retractación o incumplimiento de
la otra parte. Sin embargo, a pesar
de que presentan ciertas analogías,
su importancia radica en apreciar y
distinguir sus diferencias, tales
como: a. Las arras se entregan a la
firma del contrato, en cambio la
cláusula penal contiene una
indemnización convenida
anticipadamente, que se tiene que
cobrar judicialmente como
consecuencia del incumplimiento
contractual. b. Las arras de
retractación dan derecho a
desistirse del contrato y no supone
incumplimiento. La cláusula penal
por el contrario opera siempre en
caso de incumplimiento
contractual.
unilateralmente y sin que haya
intervención judicial.
Para tener en cuenta, en Colombia, el
Pacto de Arras es esencial en
la Promesa de Compraventa de un
inmueble. Además, el Código Civil
señala que, si no se estipula nada,
las arras se suponen de retractación.
ARRAS PENITENCIALES
Son las que uno de los contratantes
le da al otro como liquidación
anticipada de perjuicios, adquiriendo
la naturaleza de cláusula penal.
Como las simplemente
confirmatorias, también se usan
como prueba de la celebración y
como garantía de ejecución; de tal
manera que la parte que no es
culpable de la inejecución puede:
demandar su incumplimiento,
apoderarse de las arras si fue él
quien las recibió, o exigir que se las
den dobladas si fue quien las dio. Se
distinguen de las cláusulas penales
porque éstas se asignan desde un
principio y no es solo una suma
estipulada.
devolverse a la parte que las dio o
imputarse como pago parcial o
total del precio, según el caso.
ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES
Las arras confirmatorias penales
sirven como prueba de la
celebración del contrato y, a su
vez, como garantía para el
restablecimiento de los perjuicios
causados en caso de
incumplimiento de las obligaciones
del contrato.
La citada clase de arras se regula
con las normas de la cláusula penal
por su afinidad; sin embargo, es
importante aclarar que son
distintas, pues las arras
confirmatorias penales se
caracterizan porque existe una
entrega real y anticipada de una
cosa, por lo general dinero, y en
cambio en la cláusula penal no.
Las arras confirmatorias penales y
las simplemente confirmatorias no
fueron reguladas por el Código de
Comercio; a pesar de ello se
pueden pactar de manera válida
en los contratos mercantiles, toda
vez que no existe disposición legal
que lo prohíba.
 PLAZOS
ARRAS DE RETRACTACIÓN: El plazo
del compromiso de contratar no
será mayor de un año y cualquier
exceso se reducirá a este límite.
FORMALIDAD
Es una confusión muy común
pensar que las arras son en sí
mismas un contrato. En realidad las
arras son pactos que se pueden
incorporar en un contrato, pero no
son un fin en sí mismas y, por lo
tanto, no se celebra un contrato de
arras, sino que lo que se celebra es
alguna forma contractual a la cual
puede incorporarse un pacto sobre
arras. Siendo así, las arras son un
pago en dinero que se efectúa en
un contrato para cumplir dos
finalidades, la de constituir un signo
de la celebración de un contrato o
la de constituir un respaldo con
respecto a la celebración de un
contrato definitivo. Así, las arras se
PLAZOS
ARTICULO 1859. <ARRAS DE
RETRACTACIÓN>. De acuerdo al
art. 1859 del C.C. Colombiano se
determina que:
“Si las partes no hubiesen
establecido el término durante el
cual podría retractarse, perdiendo
las arras, se entenderá que
transcurridos dos meses contados
desde la celebración del acuerdo,
no habrá lugar a la retractación, ni
después de otorgada la escritura
pública o principiada la entrega”
ARTICULO 1861. <ARRAS
CONFIRMATORIAS>. Si
expresamente se dieren arras como
parte del precio, o como señal de
quedar convenidos los
contratantes, quedará perfecta la
venta, sin perjuicio de lo prevenido
en el artículo 1857, inciso 2o.
No constando alguna de estas
expresiones por escrito, se
presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad
de retractarse según los dos
artículos precedentes.
FORMALIDAD
Deben constar expresamente que
tipo de Arras se está pactando, no
constando alguna de estas
expresiones por escrito, se
presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad
de retractarse según los dos
artículos precedentes.
PLAZOS
Cuando los contratantes no
hubieren estipulado plazo dentro
del cual podrían retractarse,
perdiendo las arras, no hay lugar a
la retractación luego de los dos
meses posteriores a la
contratación, ni después de
otorgada escritura pública de la
venta o de iniciada la entrega.
La venta resulta perfecta cuando se
den arras por el precio o parte de
él, sin perjuicio de lo prevenido en
el Art. 1740, segundo inciso.
"No constando alguna de estas
expresiones por escrito, se
presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad
de retractarse según los dos
artículos precedentes”.
FORMALIDAD
No formal La ley no le exige a las
arras formalidad alguna, es decir, se
podrán pactar de manera verbal o
escrita, pero sometiéndose a las
reglas generales para la validez de
los contratos, como por ejemplo de
tratarse de un bien inmueble, se
realizará por escritura pública.
 diferencian, en función de su
finalidad, en arras confirmatorias y
arras de retractación.

V. CASO

A es propietario de un inmueble y firmó con B el día 20 de mayo del 2016 un contrato de opción en virtud del cual
le otorgó a este último el derecho de opción para la compra del inmueble. En el contrato se estableció lo siguiente:

• El plazo para el ejercicio de la opción sería hasta el 20 de diciembre del 2017

• “B” entregó en calidad de arras de retractación la suma de US$ 10 mil.

• Se estableció que el precio de venta en caso se llegase a celebrar el contrato definitivo de compraventa
sería de US$ 120 mil.

• En el contrato no se estableció cuál de las partes podría retractarse de la celebración del contrato
definitivo.

Imagine que el día de ayer A le envió una carta notarial a B informándole su decisión de dejar sin efecto la opción
que le había otorgado mediante el contrato celebrado en mayo último.

En este caso A no puede retractarse y dejar sin efecto el contrato de opción que realizó con B.

B puede pedir indemnizacion por el perjuicio que causa A al no querer cumplir con lo acordado

A tiene que entregar dobladas las arras que B le ha entregado.

BIBLIOGRAFÍA:

ARRAS - PERU

DE LA PUENTE Y LAVALLE, Manuel. “Estudios del Contrato Privado”. Tomo I Editorial Cusco editores. Lima, 1983.
Página 302.
VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. “Estudio del Impuesto al Valor Agregado en el Perú: Análisis, Doctrina y
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VILLANUEVA GUTIERREZ, Walker. Opinión vertida en un artículo periodístico titulado “Apuntes a los cambios del
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ALDEA, Vladik. “Las arras de retractación en el Derecho Civil perua- no”. Artículo publicado en la revista Cathedra –
Revista editada por los estudiantes de la Facultad de Derecho de la Universidad Nacional Mayor de San Marcos.
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ARRAS – INTERNACIONAL

GARCÍA FALCONÍ, José. “Manual Teórico Práctico en Materia Civil”

Ediciones Rodin, Quito, 1993.

LARREA HOLGUIN, Juan. “Compendio de Derecho Civil del Ecuador”

Corporación de Estudios y Publicaciones, Quito, 1973.