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DEL CONTRATO DE
CORRETAJE
Como está invirtiendo unos minutos leyendo esta guía, creo que la mejor forma
para demostrarle que soy competente para hablar de este tema es hablándole
un poco de mi para que tenga unos tips o precisiones legales importantes que le
permitirán a un agente o corredor inmobiliario legitimar de manera acertada el
pago de las comisiones pactadas entre éste y su cliente, lo anterior basada en
mis estudios y más de 15 años de experiencia laboral y profesional que le
comparto a continuación:
Tengo con amplia experiencia y soy conocedora en asuntos del Derecho Urbano,
Inmobiliario y Propiedad Raíz.
1
“Se llama corredor a la persona que, por su especial conocimiento de los mercados, se ocupa como agente intermediario en la tarea de poner en relación a dos o más personas
con el fin de que celebren un negocio comercial, sin estar vinculado a las partes por relaciones de colaboración, dependencia, mandato o representación”
2
El corredor tendrá derecho a la remuneración estipulada; a falta de estipulación, a la usual y, en su defecto, a la que se fije por peritos”
Ley #1. Todo contrato de corretaje inmobiliario debe celebrarse por escrito
Aunque actualmente en Colombia tanto los contratos verbales como los escritos
tiene la misma la misma validez y efectos jurídicos, debemos partir de las
ventajas que a mi modo de ver son importantes para garantizar a través del
contrato de corretaje inmobiliario el pago de la retribución pactada, en su
celebración por escrito, veamos ¿por qué?
Obviamente no basta con sentar por escrito lo pactado, este contrato para que
jurídicamente sea válido y surta los efectos deseables debe cumplir unos
requisitos esenciales de Ley y sus cláusulas deben ser efectivas, de allí la rama
para las otras leyes que a continuación describo.
Ley #2. Las cláusulas deben garantizar el pago de tu retribución.
Antes de determinar cuáles son las cláusulas que no demos omitir dentro de todo
contrato de corretaje inmobiliario para garantizar el pago de la comisión o
retribución, es importante precisar lo imperativo de conocer los elementos que
debe tener todo contrato.
Los elementos que hacen de los contratos son los llamados de: naturaleza,
accidentales y esenciales.
(…) "se distingue en cada contrato la cosas que son de su esencia, las
que son de su naturaleza y las puramente accidentales"3.
Son de esencia, aquellas cosas sin las cuales o no produce efecto alguno en un
contrato. En términos generales podemos decir que son de la esencia de todo
contrato las condiciones exigidas en el art. 1502 Código Civil las cuales establece
como:
Estos son los cuatro elementos exigidos por la ley civil para los contratos
privados: la capacidad, el consentimiento no viciado, objeto licito y causa lícita
que aplican también a los demás contratos como nuestro caso específico, los
comerciantes por disposición y expresa del art. 822 del C de Co.5 y a los
contratos estatales con mayor razón. El artículo arriba trascrito, se refiere a otras
cosas esenciales, propias de cada contrato, sin las cuales no es posible que se
configure un contrato en caso de faltar alguna de éstas. Aquí es donde inicia la
adecuada redacción de su contrato de corretaje, el cual debe contener estos
3
Diario oficial. Código Civil
4 Diario oficial. Código Civil
5 Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse,
serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa. La prueba en derecho comercial se regirá por las reglas establecidas
en el Código de Procedimiento Civil, salvo las reglas especiales establecidas en la ley.
cuatro elementos para que jurídicamente sea
válido y ¿en qué parte de ese contrato está
implícito?: CONTRATO DE CORRETAJE INMOBILIARIO
DE INMUEBLE
persona”6; para nuestro caso específico está Notaría .............. del Círculo de .............., debidamente
registrada en la Cámara de Comercio de esta misma ciudad
implícito en el encabezado del CONTRATO DE bajo el N0 .............. del libro respectivo, quien adelante se
llamará el corredor, han decidido de mutuo acuerdo celebrar
CORRETAJE, en la identificación de las partes, allí el presente contrato de corretaje inmobiliario de bienes
inmuebles, contenido en las siguientes cláusulas:
estamos demostrando la capacidad de las PRIMERA: Objeto del contrato. El proponente consigna a el
personas que firman el contrato, lo sombreado en corredor el inmueble ubicado en la carrera .............. N0
.............., apartamento .............., tipo .............., interior
amarillo, es importante siempre identificar la .............., Urbanización .............. de la ciudad de ..............,
cuya descripción y linderos se encuentran contenidos en la
capacidad de nuestro cliente o encargante como escritura pública N0 .............. del .............. de .............. de
.............. de la Notaría .............. del Círculo de .............. e
propietario o apoderado del inmueble en el identificado con el folio de Matrícula Inmobiliaria N0
.............., con el objeto de promover su venta y obtener las
certificado de tradición y libertad del mismo, si es mejores ofertas posibles dentro del mercado.
El Objeto lícito: Esto quiere decir que no esté contra las leyes, para nuestro
caso específico y en la mayoría de contratos aparece en la primera cláusula, es
decir el objeto del contrato, la razón por la cual celebramos el mismo, lo
sombreado en el cuadro de color gris, ahora esta es la primera cláusula que
indiscutiblemente debe estar en el contrato para generar su exigibilidad en caso
6
https://teoriageneraldelactoyhechojuridico.wordpress.com/2013/11/19/la-capacidad-de-las-partes-en-el-contrato/
7
https://www.construmatica.com/construpedia/Contrataci%C3%B3n_Laboral_B%C3%A1sica:_Consentimiento,_Objeto_y_Causa_del_Contrato_de_Trabajo
de no pago de una comisión por parte de un cliente. Aquí, si observa el ejemplo,
éste es claro en determinar la consignación del inmueble para comercializarlo en
venta y acto seguido se describe de manera detallada el inmueble, lo anterior
para su identificación, sugiero incluirlo tal cual está en el ejemplo.
Causa Lícita: Es la parte motiva del negocio jurídico, su fin y ésta debe ser
ajustada a la Ley, no podemos ser intermediarios en un negocio de compra y
venta para comercializar un bien inmueble sabiendo que éste será utilizado para
un atentado terrorista, para un uso ilegal, entre otros.
Finamente hay cosas accidentales que no afectan la existencia del contrato por
no ser de su esencia, pero que la ley tampoco las suple por no ser de su
naturaleza. Tales cosas es necesario expresarlas en el contrato, so pena que no
exista. Por ejemplo, en la compraventa, la fecha de pago o de la entrega de las
cosas, el lugar de pago, etc., en el arrendamiento, los periodos de pago y si es
anticipado o vencido y así muchas otras circunstancias. Los elementos
accidentales, pues solo forman parte del contrato por el mutuo acuerdo de las
partes, que los incorporan a él.
Para todos los casos y por regla general el corredor recibirá retribución cuando
se concrete el negocio buscado, lo anterior con la finalidad de permitirle la
posibilidad el cliente o encargante evitarse un detrimento económico sin haber
obtenido los resultados esperados.
1. Información
2. No extralimitarse en sus funciones
3. Confidencialidad
4. Imparcialidad
5. Buena fe
6. Lealtad
7. Facilitador del negocio
Así que para aplicar esta regla de manera correcta y usted tenga los suficientes
medios probatorios de su gestión, le sugerimos reunir como mínimo los
siguientes:
8
Manual del Derecho Mercantil. Editorial Tecnos Madrid
3. Copia del envío de las cartas, correos electrónicos, mensajes de texto,
WhathsApp, entre otros, sobre los avances del negocio
4. La autenticación ante notario del contrato de corretaje, si lo anterior
determinan no hacerlo, incluya testigos en su contrato o en su defecto
coloque la huella digital al lado de cada firma, lo anterior para precaver en
caso de que el encargante alegue que esa no es su firma o que el no
firmó.
5. Si usted colocó publicidad de la venta del inmueble tales como avisos,
publicaciones en internet, periódicos, revistas, etc, guarde los registros
de los mismos en foto o por cualquier otro medio, le serán de gran utilidad.
6. Acta de entrega del inmueble.
Como ya tantas veces lo ha señalado la doctrina sobre estos dos contratos, sus
conceptos y diferencias, es importante precisar la importancia que tiene el
entender que el CONTRATO DE CORRETAJE es DIFERENTE al CONTRATO
DE MANDATO, generar la identificación de sus diferencias es vital para el agente
o corredor inmobiliario cuando se trata de hacer cumplir el pago de una comisión
pactada, entendamos lo anterior con la siguiente referencia:
9
https://es.scribd.com/document/250391311/Concepto-Diferencias-Entre-El-Mandato-Comercial-y-El-
Corretaje
Dicha definición se encuentra regulada por el Código Civil en su Art. 2142. El
cual menciona:
Algunas diferencias: