UNIVERSIDAD NACIONAL

“SAN LUIS GONZAGA” DE ICA

FACULTAD DE INGENIERIA CIVIL

TEMA:
ESTACION METEREOLOGICA

CURSO: INGENIERIA DE VALUACIONES

DOCENTE: ALEJANDO CRISPIN GOMEZ

AÑO: VIIIi CICLO: “B”

ALUMNO:

NIMA PACHECO JUAN MIGUEL

ICA-PERU

2019
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FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL
CAMINO I

Este Informe en primer lugar se lo quiero dedicar a Dios, que durante todo este tiempo
me estuvo acompañando, iluminando y guiándome para llegar a mi meta.
A mis padres que con su amor incondicional me apoyaron en todo momento, en mis
momentos de fortaleza y de debilidad, siempre estuvieron para incentivarme a seguir
adelante.

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CAMINO I

PROPIETARIO : SR. NORIO TAKARA TOYOSATO

SRA. ELENA PRIETO DE TAKARA

LA PERSONA QUE SOLICITA LA TASACIÓN

La tasación ha sido ha sido solicitada por la UNIVERSIDAD.

1.0. OBJETO DE LA TASACIÓN:

Es determinar el valor reglamentario de la “VIVIENDA MULTIFAMILIAR DE TRES

NIVELES”, ubicado en la Calle el Derecho y la Calle Veracidad Distrito Los Olivos.

1.1. METODOLOGÍA Y REGLAMENTACION

La norma aplicada en este caso es el Reglamento Nacional de Tasaciones del

Perú.

El método utilizado, de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,

es el de la Tasación Directa, es decir basada en el Valor de Reposición del Predio
Urbano

Los precios a utilizarse en la Valuación son los que corresponden a los Aranceles
para los terrenos y Valores Unitarios Oficiales para la edificación

2.0. FECHA DE LA TASACION

La fecha establecida para la Tasación es al 22/ Mayo/ 2019

3.0. UBICACIÓN GEOGRAFICA

3.1. UBICACIÓN
Región : Lima
Distrito : Los Olivos
Provincia : Lima
Localidad : Lima

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4.0. LINDEROS Y PERÍMETROS:

El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de la referencia presenta las

siguientes medidas, linderos y perímetros, según Partida Registral SUNARP e
inspección ocular:

DESCRIPCIÓN LINDEROS MEDIDAS (ml)

Por el Frente calle La Veracidad 10.97
Por la Derecha Con Lote N° 5 20.00
Por la Izquierda calle El Derecho 10.98
Por el Fondo Con los lotes 20.10
Perímetro 62.05

5.0. ÁREA DEL TERRENO

El área del terreno encerrada dentro del perímetro es de 219.50 𝑚2.

Él área construida es:

DESCRIPCIÓN ÁREA CONSTRUIDA (m²)

1° Piso 153.65
2° Piso 153.65
3° Piso 153.65

6.0. ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.

ZONIFICACIÓN: Residencial de Densidad Media. R.D.M.

7.0. INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL

PREDIO

El inmueble cuenta con obras de infraestructura urbana como: Pistas, Veredas,

Redes de Agua Potable y Alcantarillado, Alumbrado Público, Telefonía, Internet
y Cable.

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8.0. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

Se trata de un inmueble, que cuenta con la siguiente distribución:

Primer Piso: Consta de cochera, estudio, estar, tres dormitorios, baño, cocina,
sala, comedor, terraza, hall, baño, lavandería, escalera caracol de servicio y
escalera hacia el segundo piso.

Segundo Piso: Consta de hall, sala, comedor, tres dormitorios, con baño, baño
dos dormitorios, patio lavandería.

Tercer Piso: Consta de hall, sala, comedor, tres dormitorios, con baño, baño
dos dormitorios, patio lavandería.

Azotea: Consta de tendal.

9.0. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

La Edificación cuenta con las siguientes características:

- Cimentación: Zapatas y Vigas de cimentación de concreto armado.
- Estructura Portante: Columnas de concreto armado.
- Techos: Techo aligerado de 20 cm de espesor.
- Pisos: Los pisos son de cerámica.
- Revestimientos: Tarrajeo con mortero cemento-arena, pintura.
- Puertas y ventanas: puertas contraplacadas de madera, ventanas de sistema
directo y perfiles de aluminio con protector metálico.
- Baños: Aparatos sanitarios son de color, con zócalos de cerámico.
- Instalaciones Sanitarias: Son empotradas de PVC con instalación de agua fría.
- Instalaciones Eléctricas: Son empotradas para corriente monofásica.
Número de Pisos: 03 y Azotea; Sótanos: 00; Diseño: 03 Pisos y Azotea

10.0. ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN;

Presenta una antigüedad de 25 años.

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11.0. ESTADO DE CONSERVACIÓN

De las observaciones realizadas “IN SITU”, se pudo apreciar las estructuras sin
deterioro, los acabados presentan buen estado, su estado de conservación es
“BUENO”.

12.0. SERVIDUMBRE

No presenta

13.0. DEPRECIACIÓN

De conformidad con el Reglamento General de Tasaciones del Perú, R.M. N° 172 –

2018, VIVIENDA TABLA N°1, le corresponde el 32% de depreciación.

14.0. ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA
 Se contó con Copia Literal y se tuvo las facilidades para realizar el trabajo
de valuación.
 La información de precios de terrenos similares se obtuvo del mercado,
comprobando con nuestra base de datos.
ESCRITURAS PÚBLICAS
 El dominio de la propiedad se encuentra inscrito a favor de JOSÉ
SEGUNDO VILCHERRES TUÑOQUE, así consta en la Partida
Electrónica N° 11170542, Registros Públicos – SUNARP - Zona
Registral Nº II - Sede Chiclayo.

DECLARATORIA DE FÁBRICA
 No tiene.
GRAVÁMENES
 No tiene.
15.0. OBSERVACIONES

El valor de la tasación de Costo calle el derecho: $100.00/m2 y el

Costo calle la veracidad: $140.00/m2

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El terreno se encuentra ubicado en la intersección de la calle el derecho y la calle la

veracidad. Donde se solicita determinar el valor de terreno de acuerdo a las
disposiciones legales del Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú

DATOS:
Costo de terreno calle el derecho: $100.00/m2

Costo de terreno calle la veracidad: $140.00/m2

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1. Considerando el acceso por la calle el derecho:

a) 𝐴′ = 3𝑥(10.97)2 = 361.03 𝑚2 > 219.50 𝑚2

𝑉. 𝑇. = 219.50 𝑚2 𝑥 𝑉. 𝐴. 𝑈.

𝑉.T.= 219.50 𝑚2 𝑥$ 100.00⁄𝑚2

𝑉. 𝑇. = $. 21 950.00

b) Verificando el lado del lote de terreno:

219.50
= 20 > 15 Esta bien
10.97

2. Considerando el acceso por la calle la veracidad :

a) 𝐴′ = 3𝑥(20)2 = 1200 𝑚2 > 219.50 𝑚2

𝑉. 𝑇. = 219.50 𝑚2 𝑥 𝑉. 𝐴. 𝑈.

𝑉.T.= 219.50 𝑚2 𝑥$ 140.00⁄𝑚2

𝑉. 𝑇. = $. 30 730.00

c) Verificando el lado del lote de terreno:

219.50 10.97
= 10.97 < 15 𝑓𝑎𝑐𝑡𝑜𝑟 = = 0.73
20 15

𝑉.T.= 219.50 𝑚2 𝑥(0.73 𝑥 $ 140.00⁄𝑚2 )

𝑉. 𝑇. = $. 22 432.90

Determinar el valor máximo

21 950.00 < 22 432.90 < 30 730.00

Valor de terreno (según CONATA) = $30 730.00

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Considerando el tipo de construcción, los acabados antes descritos y la depreciación

que por antigüedad y estado le corresponde, teniendo como referencia valores
unitarios oficiales de la edificación para la costa, detallándose que:

 Determinación de los valores unitarios de la edificación (primer, segundo).

PARTIDAS TIPO VALOR UNITARIO
(S/./m2)

ESTRUCTURAS:

 Muros y columnas B 300.75

 Techos C 152.71

 Pisos E 58.34

 Puertas y ventanas E 64.64

 Revestimientos F 57.07

 Baños C 48.56

INST. ELÉCTRICAS Y SANITARIAS E 55.17

TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2) 737.24

descripción área techada total valor valor similar depreciación Valor de

m2 unitario de nuevo edificación
edificación (VSN) (VE) (s/.)
(s/./m2)
(VUE)

primer nivel 153.65 737.24 113 276.93 22 655.38 90 621.54

segundo nivel 153.65 737.24 113 276.93 22 655.38 90 621.54

Tercer nivel 153.65 737.24 113 276.93 22 655.38 90 621.54

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I. VALOR SIMILAR NUEVO:

𝑽𝑺𝑵 = 𝑨𝑻 𝒙 𝑽𝑼𝑬
1° 𝑃𝑖𝑠𝑜 = 153.65 𝑥 737.24 = 113 276.93
2° 𝑃𝑖𝑠𝑜 = 113 276.93
3° 𝑃𝑖𝑠𝑜 = 113 276.93

II. DEPRECIACIÓN
%
𝑫 = 𝑽𝑺𝑵 𝒙 ( )
𝟏𝟎𝟎
32
𝐷 = 113 276.93 𝑥 ( )
100
𝐷 = 36 248.62

III. VALOR DE LA EDIFICACIÓN

𝑽𝑬 = 𝑽𝑺𝑵 − 𝑫
𝑉𝐸 = 113 276.93 − 36 248.62

𝑉𝐸 = 77 028.31 𝑆𝑂𝐿𝐸𝑆

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