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MASTER I - DROIT DES AFFAIRES

RAPPORT DE STAGE
Cabinet d’Avocats Associés Pilati-Braillard-Bagot

Ophélie Delignette
Mai - Juin 2019

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Remerciements

Je tiens à remercier chaleureusement toutes les personnes du cabinet et en particulier Maître BRAILLARD
pour m’avoir fait assister à des audiences et pour m’avoir accompagnée durant ce stage. Grâce à sa
confiance, ce stage a été très instructif et agréable. Je vous remercie aussi d’avoir accepté de m’accueillir et
de me consacrer de votre temps afin de m’expliquer le métier que vous exercez.

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Sommaire

Introduction

I. Présentation de l’entreprise

A) Situation géographique
B) Personnel de l’entreprise
C) Les domaines d’activité du cabinet

II. Présentation des tâches observées et accomplies

A) Missions relatives au conseil


1. Réception de la clientèle
2. Recherches juridiques

B) Missions relatives au contentieux


1. La rédaction des actes
2. La rédaction de courriers divers

III. Etude juridique sur un dossier

A) Présentation de l'affaire

B) Réflexion sur le dossier

IV. Conclusions et bilan

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INTRODUCTION

Dans le cadre du Master I Droit des affaires - parcours Droit des affaires dispensé par la Faculté
de Besançon, il était possible pour chaque étudiant de choisir entre effectuer un stage d’1 mois dans la
structure de son choix ou réaliser un écrit en groupe sur une thématique choisie.


Pour ma part, j’ai choisi d’effectuer un stage afin d’acquérir une expérience professionnelle et observer
le côté pratique du droit. Ainsi, à compter du 15 mai 2019 j’ai intégré la SCP PILATI-BRAILLARD-
BAGOT afin de commencer mon stage.

Le présent rapport a pour objectif tout d’abord de présenter brièvement la structure d’accueil (I)
et le déroulement du stage au sein du cabinet (II) mais également de proposer une étude juridique sur
un dossier traité durant la période de stage (III).

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I. Présentation de la SCP PILATI-BRAILLARD-BAGOT

Il conviendra de s’intéresser tout d’abord à la situation géographique du cabinet, structure d’accueil


durant ce stage (A) ainsi qu’à sa composition (B) et aux activités essentielles de cette dernière (C).

A) Situation géographique

La SCP PILATI-BRAILLARD-BAGOT est implantée à Besançon depuis plus de 40 ans, ce qui en


fait un des plus anciens cabinets d’avocats de la ville.

Le cabinet se situe aujourd’hui au 13 rue Christiaan Huygens.

B) Composition

Le cabinet est composé de trois associés, Maître Christian PILATI, Maître Vincent BRAILLARD et
Maître Enguerrand BAGOT, et d’une collaboratrice, Maître Sarah BRIOTTET.

Chacun spécialisé dans des domaines du droit très distincts, ce qui leur a permis de développer
davantage leur clientèle.

Maître BRAILLARD, mon tuteur durant ce stage, a été formé à l’Université de Franche-Comté puis
à l’Ecole Régionale d’Avocats de Dijon, et a prêté serment en 2000. C’est après seulement deux ans de
collaboration au sein du cabinet qu’il devient associé en 2003.

Il est assisté par Madame Marie-José RODRIGUEZ, assistante juridique depuis 20 ans, qui assure
son secrétariat ainsi que l’accueil du cabinet.

Durant plusieurs années, tout comme ses deux autres associés, Maître BRAILLARD a été formateur
à l’ENADEP, l’Ecole NAtionale de Droit et de Procédure.

Il est notamment spécialisé dans diverses branches du droit, notamment le droit du travail, le droit
commercial, préjudice corporel et baux commerciaux.

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Maître PILATI est le plus ancien associé du cabinet, puisqu’il a prêté serment en 1988 et est entré au
cabinet en 1990. Cinq ans plus tard, il est devenu associé. Il est également un ancien membre du Conseil de
l’Ordre des Avocats.

Ce dernier est quant à lui spécialisé dans de nombreux domaines, notamment le droit immobilier, le
droit de l’urbanisme, le droit de la construction, le droit rural et civil (plus spécifiquement le droit
successoral et familial), ainsi que dans les baux commerciaux et d’habitation.

Il est assisté par Madame Valérie GIRARDET depuis plus de 27 ans, assurant son secrétariat
juridique ainsi que la comptabilité du cabinet.

Enfin, Maître Enguerrand BAGOT est le plus jeune associé du cabinet, celui-ci a effectué ses études
à l’Université de Franche-Comté, puis s’est dirigé vers l’Ecole d’Avocats de Strasbourg. Il a prêté serment
en décembre 2011, et a exercé ensuite au Barreau du Jura avant de rejoindre la SCP en 2013, dont il devient
associé très rapidement en 2015.

Il apporte alors à la SCP un nouveau domaine de compétence qui est le droit pénal, mais est
également spécialisé en matière de procédure pénale, de droit routier et civil (plus particulièrement en droit
successoral).

Depuis 2013, Maître BAGOT est assisté par Madame Sana AIT AHMED, qui assure son secrétariat
juridique.

C’est en 2015 que Maître BRIOTTET intègre le cabinet. Sa mission étant de collaborer avec
l’ensemble des associés en fonction de leurs besoins, mais cette dernière effectue également des recherches
juridiques relatives à chaque dossier.

Pour autant, elle est amenée à collaborer davantage avec Maître BRAILLARD, puisque spécialisée
dans le droit du travail, le préjudice corporel mais également dans le droit de la famille.

La SCP est également en partenariat avec deux autres avocats, Maître Olivier PERRET et Maître
Philippe ROY du Cabinet Fiscalité sociétés, spécialisé dans le droit des sociétés et le droit fiscal.

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C) Les domaines d’activité du cabinet

Depuis 40 ans, la SCP PILATI-BRAILLARD-BAGOT a fait du droit social, une des activités
dominante du cabinet.

Néanmoins, le cabinet intervient également dans différentes autres branches du droit ce qui en fait un
cabinet dit « généraliste ». Le fait que chaque avocat dispose de ses spécialités a permis de développer leur
structure au fil des années.

Les activités de la SCP reposent essentiellement sur le contentieux mais également de plus en plus
sur le conseil.

L’activité de conseil se développe davantage avec les années ce qui apporte une certaine sécurité
juridique pour le client, puisqu’il peut arriver qu’eu égard à la législation qui nous entoure aujourd’hui, les
doutes se multiplient dans l’esprit notamment des sociétés ; et qu’elles souhaitent de ce fait se voir apporter
des réponses/conseils juridiques avant toute opération.

Par ailleurs, dans son rôle de conseiller juridique, l’avocat peut également être amené à rédiger des
actes juridiques de toutes sortes, permettant d’assister les clients dans la rédaction de leurs accords, comme
par exemple la rédaction de contrats de travail.

Toutefois, malgré le fait que l’activité de conseil se développe davantage, il n’en reste pas moins que
l’activité dominante du cabinet reste majoritairement le contentieux.

En tout état de cause, le fait de prodiguer des conseils juridiques ne suffit plus, puisque c’est bien en
matière de contentieux que le rôle de l’avocat prend tout son sens. Cette activité nécessite évidemment la
défense des intérêts du client, et de ce fait, une telle défense se réalise suite à une intense préparation du
dossier.

Il est évident que certains dossiers se révèlent moins complexes que d’autres, mais pour autant, la
préparation de chaque dossier démontre l’amplitude du travail à fournir dont fait preuve ce travail
préparatoire.

En effet, lorsqu’un avocat traite un dossier, son travail débute dès le premier rendez-vous avec le
client jusqu’au délibéré, ce qui inclut naturellement l’étude approfondie de l’ensemble des pièces d’ores et

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déjà en possession de l’avocat, mais également la rédaction d’actes, qu’il s’agisse d’une assignation,
requête, mais encore de conclusions.

Avant toute audience, il est essentiel de préparer un dossier de plaidoirie. Ce dernier est constitué des
conclusions réalisées mais également de « cotes » où chaque pièce du dossier suite à leur numérotation est
triée en raison de sa nature.

Le travail de l’avocat ne se termine aucunement à l’audience de plaidoirie, puisque de cette audience,


découle un délibéré qui sera envoyé à l’avocat souvent plusieurs mois plus tard (environ 2 mois), et il sera
ensuite transmis au client accompagné d’un courrier explicatif du dispositif.

IV. Missions confiées au stagiaire durant le stage

Durant toute la durée de mon stage, j’ai eu l’opportunité de me voir attribuer de nombreuses missions,
et ce, qu’il s’agisse de missions dans le cadre de l’activité de conseil (A), ou dans le cadre de l’activité
de contentieux (B)

A) Les missions relatives au conseil

Les avocats de la SCP m’ont permis d’assister à la réception de clients, ce qui a contribué à une meilleure
intégration dans le cabinet (1), aussi ils m’ont très souvent chargée d’effectuer des recherches juridiques
(2).

1. Réception de la clientèle

Maître BRAILLARD ainsi que Maître BRIOTTET m’ont donné l’opportunité d’assister à plusieurs
rendez-vous client se déroulant au cabinet. La majorité des rendez-vous auxquels j’ai assisté étaient relatifs à
des problématiques de droit social.

Ces entretiens avec les clients m’ont permis de remarquer que ces derniers ne se déroulent
aucunement de la même manière dès lors qu’il s’agit d’un client salarié ou d’un client employeur.

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Il n’est pas sans emport de préciser que Maître BRAILLARD défend majoritairement les intérêts des
employeurs, par conséquent, il ne m’est arrivé que très rarement d’assister à un entretien où le client était un
salarié.

Cependant, lorsque l’avocat reçoit pour la toute première fois un salarié souhaitant introduire une
requête devant le Conseil de prud’hommes, les questions posées sont essentiellement basées sur la nature du
contrat de travail, les raisons de la rupture du contrat et notamment quelle est la nature de la rupture et enfin
il est demandé naturellement ses prétentions, leur quantum …

Passé cette étape, il est demandé impérativement au salarié de transmettre le plus rapidement
possible les pièces apparaissant indispensables à la rédaction de la requête à venir. Puisqu’en effet, s’il
n’existe que très peu de pièces, ou même parfois si le salarié ne dispose d’aucune pièce, la défense est
naturellement plus complexe, dans la mesure où il ne sera possible d’étayer aucun propos. Ainsi, il est
primordial dès le premier entretien voire en amont de ce dernier, que toutes pièces soient transmises à
l’avocat.

A contrario, lorsqu’il s’agit de la défense des intérêts de l’employeur, la réception du représentant de


la société apparaît tout à fait différente. En effet, dans une telle situation, il s’agit davantage d’organiser une
« stratégie » afin de limiter au plus les éventuelles condamnations. Il est alors nécessaire que l’employeur
transmette à l’appui de sa défense des éléments permettant de contrecarrer les prétentions de la partie
adverse.

En effet, sans grande surprise, l’employeur se retrouve très souvent en qualité de défendeur, c’est
ainsi qu’il est utile qu’il transmette des pièces permettant de résister au mieux aux demandes adverses.

Mais la réception des clients ne s’arrête pas à la simple hypothèse de l’introduction d’un litige,
puisqu’il est récurrent que certains clients souhaitent simplement se renseigner sur certaines procédures à
suivre, comme par exemple, la procédure en matière de licenciement économique.
Une cliente avait d’ores et déjà lancée la procédure de licenciement, mais souhaitait savoir si elle avait
scrupuleusement suivi chacune des étapes obligatoires pour une telle procédure.

L’opportunité d’assister aux entretiens m’a permis de percevoir à quel point il était primordial de
maîtriser l’ensemble du droit social mais également de maîtriser toutes les évolutions récentes de ce droit
afin de répondre au mieux aux interrogations des clients et d’avoir un véritable échange avec ces derniers.
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2. Les recherches juridiques

Maître BRAILLARD me sollicitait régulièrement afin de réaliser des recherches sur des points de
droit.

En ce qui concerne le droit social, j’ai notamment été sollicitée pour des questions très précises
relatives aux procédures de licenciement. A titre d’exemple, je devais rechercher si l’employeur était tenu de
notifier à l’administration l’acceptation du CSP en matière de licenciement économique ou si au contraire, la
procédure s’arrêtait à ce stade concernant l’information de la DIRECCTE ; si la mise en place d’un mi-
temps thérapeutique pouvait être refusée et dans un tel cas, quelle était la procédure à suivre ..

J’ai également effectué de nombreuses recherches relatives à la procédure civile. Notamment, j’ai dû
faire des recherches quant à la nouvelle procédure d’appel entrée en vigueur au 1er septembre 2017. A titre
d’exemple, je devais rechercher si le délai d’envoi des conclusions se terminant un dimanche devait être
prorogé d’un jour ouvré (soit au lundi).

De plus, j’ai également dû faire des recherches afin de déterminer si une expertise amiable suffisait
d’un point de vue de la preuve ou si elle devait être corroborée par d’autres éléments de preuve.

Ce travail de recherches m’a ainsi permis de mieux maîtriser l’ensemble des bases de données tels
que Lextenso, Lamyline, ou LexisNexis mises à disposition par l’Université.

B) Les missions relatives au contentieux

Dans le cadre des missions relatives au contentieux, celle représentant une très grande partie de mon
activité a été celle de la rédaction d’actes, notamment la rédaction de conclusions (1), mais également de
divers courriers y afférents (2).

1. La rédaction des actes

La rédaction de conclusions a représenté en tout état de cause ma mission principale au cabinet.

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J’ai eu l’opportunité de pouvoir rédiger des projets de conclusions dans différentes branches du droit,
ce qui ne s’est pas toujours révélé évident lorsque nos connaissances reposent essentiellement sur le droit
des sociétés et sur le droit fiscal.

Etant régulièrement en défense, les conclusions relatives aux dossiers étaient essentiellement des
« conclusions responsives », c’est-à-dire en réponse à la requête établie par le demandeur ou
« récapitulatives » lorsque la partie adverse avait répondu aux conclusions responsives.

Il arrive que le dossier traité soit « indéfendable », pour autant il nous appartient de trouver
l’argument de droit permettant de contrecarrer les allégations de la partie adverse, ou rechercher des
circonstances de fait qui pourront permettre de résister au mieux aux demandes. Ainsi, lorsqu’aucun
argument de droit ne peut être avancé, seule une défense purement factuelle reste possible.

Dès lors qu’une condamnation apparaît comme inévitable, il convient dans un tel cas de limiter au
maximum, ou du moins dans la mesure du possible, le quantum des demandes formulées par la partie
adverse.

Les avocats vérifiaient naturellement chaque projet de conclusions que j’avais réalisé. Cette phase de
correction/validation était relativement importante puisqu’il découlait de cela une phase de discussion où il
mettait en lumière certains aspects du dossier que je n’avais pas envisagés ou certains points qui auraient
mérité d’être davantage développés.

2. Rédaction de courriers divers

Lorsque l’on traite un dossier, il arrive très régulièrement qu’une pièce importante ou toutes
informations manquent au dossier, il est aussi possible que certains points n’apparaissent pas assez clairs ; il
est alors nécessaire de contacter le client afin d’obtenir des éclaircissements.

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III. Etude juridique sur un dossier

Dans le cadre de mon stage, il m’a été donné d’étudier un dossier de droit de la construction confié à Maître
PILATI.

Il convient d’indiquer que je n’avais aucune notion sur le sujet lorsque le dossier m’a été transmis.

A) Présentation de l’affaire

1. Faits

La société X a initié un programme de promotion immobilière portant sur la construction de 2


bâtiments sur un terrain lui appartenant.

Bâtiment A comportant :

o Au rez-de-chaussée : 2 garages, 6 parkings et 2 appartements


o Au 1er étage : 4 appartements
o Au 2ème étage : 4 appartements
o Aux combles : 4 appartements
o A l’extérieur : 6 parkings

Bâtiment B comportant :
o Au rez-de-chaussée : 9 garages, 2 appartements
o Au 1er étage : 4 appartements
o Au 2ème étage : 4 appartements
o Aux combles : 4 appartements
o A l’extérieur : 5 garages

La commercialisation était prévue sous forme de ventes en l’état futur d’achèvement.

La commercialisation était effectuée bâtiment par bâtiment.

De juillet 2010 à février 2011, des contrats de réservation portant sur le bâtiment B ont été conclus.
Néanmoins, faute d’acquéreurs suffisants, la commercialisation du bâtiment A a été suspendue.

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Les contrats de réservation relatif au bâtiment B comportaient une clause de garantie intrinsèque
d’achèvement de l’immeuble.

L’ensemble des ventes était par ailleurs soumis à une condition suspensive ainsi libellée « la présente
vente a lieu sous la condition suspensive du justificatif de la réalisation à titre définitif des diverses ventes
dans un délai maximum de six mois à compter de la date d’achèvement des fondations et pour un montant
au moins égal à 732 000 euros ».

Les travaux ont débuté dans le courant de l’année 2011.

Les réservataires ont versés des acomptes afin de financer partiellement le bâtiment B. Cet argent a
été utilisé afin de financer le terrassement et le gros oeuvre pour les deux bâtiments.

Par conséquent, vendeur et maître d’ouvrage ont rencontré des difficultés afin de financer la fin des
travaux du bâtiment B. A la date de livraison prévue contractuellement, le bâtiment B n’était pas achevé et
donc n’a pas pu être livré.

De nombreuses discussions ont été entreprises afin de tenter de trouver une solution pour que les
travaux soient achevés et que les biens immobiliers soient livrés. En vain.

Le syndic de copropriété a sollicité de la part des acquéreurs le paiement nécessaire pour finir les
travaux. Les copropriétaires ont refusé.

Puis, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’encontre du promoteur privant les
copropriétaires de toute action à son encontre du fait de son insolvabilité.

En conclusion, le syndic (représentant le syndicat de copropriété et donc a fortiori les


copropriétaires) a saisi le Tribunal de Grande Instance afin de mettre en cause la responsabilité du notaire,
rédacteur des actes, pour faute sur fondement des articles 1147 et suivants (anciens) ; ce dernier ayant conclu
les ventes assorties d’une garantie intrinsèque d’achèvement alors que les conditions légales de cette
garantie n’étaient pas réunies.

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2. Question juridique principale posée dans le dossier

Dans quelles conditions peut-on soulever la responsabilité du notaire qui régularise des ventes
assorties d’une garantie intrinsèque alors que les conditions de validité de cette garantie n’étaient pas
réunies lors de la régularisation ?

3. Exposé des règles juridiques permettant d’apporter une réponse à la question posée

a) Responsabilité délictuelle ou contractuelle ?

Il est de jurisprudence constante que la responsabilité du notaire en matière de garantie intrinsèque


est une responsabilité « professionnelle » soit contractuelle.

Par conséquent, il convenait de démontrer une faute (non exécution d’une obligation contractuelle),
un lien de causalité et un préjudice.

Cette action « dite » civile permet notamment à la victime de percevoir des dommages et intérêts.

b) Existence d’une faute

En l’espèce, l’ensemble des ventes a été conclu avec une garantie intrinsèque d’achèvement.

L’article R.261-18 du Code de la Construction et de l’Habitation prévoit que plusieurs conditions


doivent être réunies pour qu’une garantie intrinsèque soit valable :

« Les fondations doivent être achevées et le financement de l’immeuble ou des immeubles compris
dans un même programme doit être assuré à concurrence de 75% du prix de vente :
- par les fonds propres du vendeur

- par le montant du prix des ventes déjà conclues

- par les crédits confirmés par des banques ou établissements financiers habilités à faire des

opérations de crédit immobilier »

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En l’espèce, le prix de vente prévu pour l’immeuble B s’élevait à la somme de 1.776.000 euros. Le
vendeur devait donc justifier détenir un financement à hauteur de 75% de ce montant, soit 1.332.000 euros.

Ici, le notaire a considéré que le vendeur satisfaisait à ses obligations en terme de garantie, fournissant :
- un cautionnement bancaire à hauteur de 600 000 euros

- des réservations pour le seul bâtiment B pour un montant de 732 000 euros

Or, il a été avancé qu’aucune des deux conditions de l’article R. 261-18 n’était remplie lors de la
régularisation des actes de vente au profit des acquéreurs :
- premièrement, les fondations n’étaient pas coulées.

- deuxièmement, seul le financement de 75 % des lots du seul bâtiment B était assuré alors que les

dispositions légales l'imposaient pour les lots des immeubles compris dans le même programme.

Il résulte notamment des contrats de réservation que le promoteur immobilier avait initié un
programme composé de deux immeubles.

De plus, il résulte d’une réponse ministérielle (JOAN Q 4 avril 1969) que « le programme au sens de
la disposition précisée consiste en une entité fiable, d’un ou plusieurs bâtiments, disposant de fondations
autonomes, réunissant toutes les conditions d’habitabilité et ayant son autonomie financière ».

En l’espèce, les bâtiments A et B ne constituaient pas des entités autonomes puisque ils étaient sous
le même statut de copropriété et disposaient de parties communes tels que les voiries, l’assainissement ou
encore les espaces verts.

Par conséquent, le notaire n’aurait pas dû régulariser les ventes. 




De plus, en réponse à une question posée par un député, un ministre précisait en 1988 que le notaire
était responsable en cas de non vérification des conditions relatives à la garantie intrinsèque.

4. Décision du juge de première instance

Le juge a fait droit à la demande du syndic considérant qu’il y avait bien en l’espèce une faute
contractuelle du notaire, un préjudice et un lien de causalité.
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Par conséquent, il a ordonné la réparation des préjudices suivants :
- un préjudice collectif relatif au coût évalué par l’expert judiciaire afin de terminer les travaux : 272 283

euros.
- des préjudices individuels propres à chaque propriétaire : perte de loyer, intérêts intercalaires, frais

d’assurance ainsi que pour certains une perte de réduction d’impôts.

5. Présentation des différentes notions abordées dans le dossier

a) La vente en l’état futur d’achèvement ou VEFA

C’est une vente d’immeuble dite « à construire ».



Dans une vente d’immeuble à construire (VIC) le vendeur s’oblige à édifier un immeuble dans un
délai déterminé par le contrat. La construction peut porter sur un bâtiment à édifier, un sous-sol à creuser ou
n’importe quel autre ouvrage immobilier.

En l’absence d’obligation à construire il s’agit d'une vente immobilière ordinaire.

On compte deux types de vente d’immeubles à construire :

- la VEFA : dès la conclusion du contrat l’acheteur devient propriétaire du sol et au fur et à mesure de

l’avancée des travaux il devient propriétaire des constructions sur le sol. Ici l’acheteur doit payer au fur
et à mesure de l’avancée des travaux.

- la vente à terme : le vendeur s’engage à livrer l’immeuble à son achèvement (censé intervenir au terme

du contrat) ; et l’acheteur s’engage à en prendre livraison et à en payer le prix à la date de livraison. Ici,
il n’est fait l’objet d’aucun paiement par l’acheteur avant achèvement de l’immeuble.

Les ventes d’immeubles à construire s’opposent aux ventes « clés en mains ».

Dans une vente d’immeuble à construire, l’acheteur achète « sur plans » l’immeuble ou la partie
d’immeuble ; et le vendeur promet de le construire.

Dans une vente « clés en main », la construction est achevée lorsque la vente est conclue ; donc
l’acheteur devient immédiatement propriétaire dès la conclusion de la vente.

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Il convient d’indiquer que la conclusion d’une vente d’immeuble à construire est obligatoire lorsque l’on
construit dans le secteur protégé, soit lorsque la construction visée à une vocation d’habitation.

Généralement, en pratique, la VEFA est préférée à la vente à terme car le prix est payé au fur et a
mesure ; ce qui permet de financer la construction.

b) Les contrats de réservation

Les contrats de réservation sont des contrats conclus entre les parties avant la conclusion du contrat
de VEFA par lequel le vendeur s’engage à réserver le bien immobilier (logement), objet du contrat, pour
l'acquéreur ; et en échange l'acheteur s'engage à verser un dépôt de garantie (pouvant représenter jusqu'a 5%
du prix total de la vente).

Ce mécanisme n’est pas obligatoire mais il est fortement conseillé.

Il permet au vendeur de savoir avant de commencer les travaux si son projet sera bénéficiaire ou
déficitaire, ce qui lui permet en cas d’insuffisance d’acheteurs d’abandonner son projet.

Pour le bénéficiaire, ce mécanisme lui permet d’échelonner un peu plus les paiements puisqu’un
dépôt de garantie doit être versé.

c) Les garanties intrinsèques

C’est une garantie accordée par le constructeur lui-même.

B) Réflexions basées sur le dossier

1. Garanties offertes à l’acquéreur en matière de VEFA

La vente en l’état futur d’achèvement expose l’acheteur au risque d’inachèvement de l’immeuble. Il


paie le prix et devient propriétaire au fur et à mesure de l’avancement des travaux ; un abandon de chantier
le fait ainsi propriétaire d’un ouvrage inachevé. Les conséquences sont alors désastreuses pour l’acquéreur si
le solde du prix ne suffit pas pour achever la construction (un contrat de remplacement est toujours plus
coûteux que le contrat initial).

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Dans la vente à terme, l’acheteur ne court pas ce risque puisque les dépôts de garantie ne sont pas
encaissés par le vendeur ; versés sur un compte spécial ouvert au nom de l’acquéreur, ils lui sont restitués
sans difficulté en cas d’inachèvement.

Le risque couru par l’acquéreur en l’état futur d’achèvement est corrigé par l’obligation légale faite
au vendeur de garantir l’achèvement des travaux ou le remboursement des versements effectués en cas de
résolution du contrat pour cause d’inachèvement (art. 261-11 CCH)

Le caractère notarié du contrat de VEFA assure l’efficacité de ces garanties soumises au contrôle du
notaire rédacteur de l’acte.

Il existe deux types de garantie :


- la garantie extrinsèque consentie par des organismes tiers à l’opération de construction
- la garantie intrinsèque consentie par le vendeur qui assure lui-même cette protection sur ces deniers

Depuis le 1er Janvier 2015, la garantie que le promoteur doit fournir à l’acquéreur est obligatoirement
une garantie extrinsèque. Néanmoins, la garantie intrinsèque d’achèvement est encore en cours pour les
opérations dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2015.

Il existe deux types de garanties extrinsèques :


- la garantie d’achèvement
- la garantie de remboursement

Il appartient au vendeur de choisir entre ces deux types de garanties ; ces garanties étant alternatives
et non cumulatives.

Le décret d’application de cette mesure qui supprime toute référence à la garantie intrinsèque dans la
partie règlementaire du code de la construction et de l’habitation est le décret n°2016-359 du 25 mars 2016
relatif à la garantie financière en cas de vente en l’état futur d’achèvement.

Il est désormais prévu dans le CCH que la garantie financière d’achèvement ou de remboursement
doit être donnée par :
- une banque
- un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier

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- une entreprise d’assurance agréée à cet effet
- ou une société de caution mutuelle

a) La garantie extrinsèque d’achèvement

La garantie extrinsèque résulte de l’engagement d’un tiers à financer l’achèvement de l’immeuble en


cas de défaillance du vendeur. Cette formule est la plus sécurisante mais aussi la plus chère. Elle a pour objet
le financement de l’achèvement des travaux conformément au permis de construire et aux stipulations
contractuelles. Le garant qui tarde à fournir sa garantie s’expose à des dommages et intérêts couvrant le
préjudice causé par le retard des travaux (Civ. 3e, 29 Janvier 1997, n°95-14226).

Elle prend la forme soit :

- d’une ouverture de crédit par laquelle celui qui l’a consentie s’oblige à avancer au vendeur ou à payer
pour son compte les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

- d’une convention de cautionnement aux termes de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur,
solidairement avec le vendeur, à payer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

La garantie extrinsèque d’achèvement n’a pas la nature d’un cautionnement. Elle constitue une
véritable garantie autonome, indépendante de l’obligation du vendeur défaillant (Civ 3e, 6 juillet 2005, n°
04-12571). En exécutant la garantie, le garant paie sa propre dette et non celle du vendeur défaillant. La
garantie ne disparaît donc pas du fait du redressement ou de la liquidation judiciaire du vendeur en l’état
futur d’achèvement. D’une manière générale, le garant ne peut pas opposer à l’acquéreur, ou au sous-
acquéreur bénéficiaire, les exceptions inhérentes à la dette garantie, contrairement à ce qu’il pourrait faire
avec une garantie accessoire, tel un cautionnement.

Ce mécanisme garantie l’achèvement de l’immeuble. L’article R.261-1 du CCH définit l’achèvement


comme l’état de l’immeuble dans lequel sont exécutés et installés les ouvrages et éléments d’équipement
indispensables à son utilisation conformément à sa destination, autrement dit habitable, même s’il reste des
défauts de conformité non substantifs et des malfaçons mineures.

La garantie d’achèvement prend donc fin à l’achèvement de l’immeuble. L’achèvement doit être
constaté par un homme de l’art ou un organisme de contrôle indépendant choisi dans le contrat afin de
libérer le garant.

A la différence de l’ouverture de crédit, pour le cautionnement les fonds sont fictifs, non bloqués au
moment de la conclusion du contrat puisqu’il n'y a pas de ligne de compte ouverte et dédiée a l’achèvement.
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Pour finir, face à une telle garantie le garant ne peut être contraint à prendre en charge les travaux
d’achèvement, il doit seulement payer les sommes nécessaires à l’achèvement en cas de défaillance du
vendeur.

b) La garantie de remboursement

Elle prend la forme d’une convention de cautionnement par laquelle la caution s’oblige envers
l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur, en cas de
résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement.

Le garant n’intervient que si la vente est résolue, de manière amiable ou judiciaire, pour cause
d’inachèvement. La garantie ne joue pas en cas de nullité du contrat, ni lorsque la réclusion est prononcée
pour une autre cause que le défaut d’achèvement.

Le vendeur et le garant ont la faculté, au cours de l’exécution du contrat de VEFA, de substituer la


garantie financière d’achèvement à la garantie financière de remboursement ou inversement, à la condition
que cette faculté ait été prévue au contrat de vente. Cette substitution doit être notifiée à l’acquéreur.

Elle prend fin à l’achèvement de l’immeuble dans les mêmes conditions que la garantie extrinsèque
d’achèvement (article R. 261-24 CCH)

A compter du 1er juillet 2016, la personne qui constate l’achèvement doit remettre au vendeur une
attestation d’achèvement, en 3 exemplaires originaux, établis conformément à un modèle-type. Le vendeur
doit alors donner un exemplaire de cette attestation à l’organisme garant et un autre au notaire chargé de la
vente.

c) La garantie intrinsèque d’achèvement

C’est une garantie imposant au promoteur, en cas de VEFA, d’avoir assez de fonds propres au
démarrage (« auto-assurance ») de l’opération avant d’être autorisé à la lancer.

Ainsi, l'Article R.261-18 du Code de la construction prévoyait :


« La garantie d'achèvement résulte de l'existence de conditions propres à l'opération lorsque cette
dernière répond à l'une ou l'autre des situations suivantes : 

1° Si l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège, hypothèque ou gage
immobilier ; 

Rapport de stage, Page !20


2° Si les trois conditions suivantes sont réunies : 

a) Les fondations sont achevées ; 

b) Le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à
hauteur de 75 % du prix des ventes prévues par :
- les fonds appartenant au vendeur déjà investis dans l'opération ou disponibles pour la
financer, à l'exclusion des dations en paiement et des fonds issus d'emprunts ; 
- le montant du prix des ventes déjà conclues et pour lesquelles l'acquéreur a fourni une
attestation bancaire précisant qu'il dispose des fonds ou valeurs nécessaires à l'achat ou d'un
crédit confirmé ; 
- les crédits confirmés des banques ou établissements financiers habilités à faire des opérations

de crédit immobilier, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs des logements
déjà vendus. Ne sont considérés comme crédits confirmés au sens du présent article que les
crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu'à l'achèvement de l’opération. 

c) Le vendeur a ouvert un compte unique, propre à l'opération, auprès d'un établissement de crédit
et s'engage à y centraliser les fonds assurant le financement du ou des immeubles. »

Cette garantie a été supprimée car ce système était peu fiable pour les acquéreurs qui ne disposaient pas de
recours pour financer les travaux restants lorsque le promoteur faisait faillite. Il existait parfois une garantie
complémentaire extrinsèque, mais qui couvrait rarement le montant des travaux restant à réaliser.

La médiatisation de certaines escroqueries immobilières dans lesquelles la garantie intrinsèque


d’achèvement a été pointée du doigt est probablement à l’origine d’une intervention des pouvoirs publics.

Il convient d’indiquer que cette garantie était néanmoins utile pour les petits ou les jeunes promoteurs
immobiliers à qui elle permettait de réaliser des programmes immobiliers sans avoir à obtenir le
cautionnement de banques réticentes à leur égard.

Rapport de stage, Page !21


2. Responsabilité du notaire en matière d’investissement immobilier

Lorsque qu’un investissement immobilier tourne mal, se pose parfois la question de savoir si
le notaire qui a reçu les actes de vente a une part de responsabilité dans la situation déplorée.


Cette question a une portée pratique puisque les notaires doivent être assurés au titre de
leur responsabilité civile professionnelle.


Ainsi, le notaire et son assureur peuvent apparaître comme les ultimes recours lorsque les autres
intervenants sont insolvables afin d’éviter de priver les investisseurs d’indemnisation.


Il convient toutefois d’indiquer que la responsabilité du notaire ne peut être utilement recherchée que
lorsque l’événement ou le fait générateur des difficultés lui est imputable, que ce soit totalement ou
partiellement.


Ainsi, par exemple, le notaire ne peut se voir reprocher une absence de sincérité des attestations du
maître d’oeuvre relatives à l’avancement des travaux, attestations ne reflétant pas la réalité du chantier.


Il en va différemment si le notaire disposait de documents dont le libellé contredisait la teneur de


cette attestation (Civ. 1ère, 30 mai 2013, pourvoi n°12-23592).


Le notaire peut également se voir condamné à indemniser les acheteurs s’il ne les a pas
suffisamment alertés sur les risques spécifiques que présentait l’acquisition.


En effet, plusieurs notaires ont ainsi vu leur responsabilité soulevée pour ne pas avoir donné
d’explications aux acheteurs quant à la différence entre garantie intrinsèque et garantie extrinsèque en
matière de VEFA.


Ainsi, avant la suppression de la garantie intrinsèque en 2015, les notaires devaient non seulement
informer les acquéreurs des différences entre la garantie intrinsèque et extrinsèque, les informer que la
garantie extrinsèque était la seule garantie fiable, mais aussi se ménager la preuve qu’ils avaient transmis à
l’acquéreur ces éléments d’information (Civ. 1ère, 17 mars 2011, pourvoi n°10-12276).


Rapport de stage, Page !22


La garantie intrinsèque ayant disparu à compter de 2015, le vendeur doit désormais justifier d’une
garantie extrinsèque.


Demeure néanmoins l’obligation, pour le notaire, d’attirer l’attention des acquéreurs sur les risques
lorsque la vente intervient dans des conditions « particulières ».


Certains promoteurs ont en effet vendu des lots d’immeuble « à rénover » sans pour autant faire
entrer ces ventes dans le cadre réglementé de la « vente d’immeuble à rénover ».


Les acquéreurs ont donc payé au promoteur le prix de vente du lot et le montant des travaux de
rénovation à réaliser sans garantie d’achèvement de ces travaux.


Pire encore, les acquéreurs, regroupés en syndicat de copropriétaires ou en association syndicale


libre, ont découvert qu’ils étaient les maîtres d’ouvrage de l’opération et donc, responsables du règlement du
montant des travaux à l’égard des entreprises, nonobstant le fait qu’ils avaient déjà réglé le montant desdits
travaux entre les mains du promoteur…

III. Bilan personnel du stage

Le bilan de ce stage est pour moi très positif.

Cette première expérience professionnelle dans un cabinet d’avocats me conforte en effet dans ma
volonté d’intégrer cette profession dès que possible.

N’ayant aucune connaissance approfondie quant aux matières abordées par le cabinet, j’ai dû faire
face quelquefois à des difficultés. Néanmoins, je leur suis reconnaissante d’avoir eu l’opportunité de pouvoir
faire ce stage afin de découvrir ces autres aspects du droit et d’élargir ma vision du métier.

A) Les qualités retenues

J’ai appris au fil des dossiers traités que la rigueur et le sens de l’organisation dont il faut faire preuve
sont deux qualités essentielles pour un avocat, notamment eu égard à la nécessité impérieuse de respecter
des délais fort contraignants pour le déroulement habituel des procédures.

B) Impressions
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Ce stage m’a permis d’acquérir une tout autre vision de la profession. Avant d’entrer dans ce
cabinet, j’avais eu des échos sur l’ambiance difficile entre associés et collaborateurs dans un cabinet, sur le
caractère prenant aussi bien physiquement que mentalement de ce métier,..etc. Au cours du stage, j’ai pu me
rendre compte que ces échos ne correspondaient pas vraiment à la réalité.

Ce stage m’a également permis de faire le lien entre les connaissances acquises à la faculté de droit et la
pratique.

J’ai pu me rendre compte que cette profession exige des qualités humaines très importantes, de la
patience, de l’autonomie, du dynamisme, de la disponibilité.

De plus, je ne pensais pas que les avocats devaient autant se déplacer dans les différents barreaux
dans le cadre de leur travail.

III. Bibliographie

Sites internets :
www.legifrance.fr
www.jurisconsulte.com
www.ebarreau.com
www.lamyline.com
www.village-justice.com

Manuels :
Dictionnaire de vocabulaire juridique, Gérard CORNU, PUF, avril 2007, 986 pages
L’essentiel du droit de la construction, Marianne Faure-Abbad, octobre 2018
Droit de la construction, Roger Saint-Alary, décembre 2016

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