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Nuestro interés:
1. Dar a conocer el desarrollo del negocio inmobiliario desde un punto de vista
profesional analizando los aspectos e incertidumbres que amenazan su viabilidad
2. Invocar la necesidad de profesionalizar, vía formación continua, todos los niveles
profesionales que componen el modelo actual de gestión y producción del sector
construcción e inmobiliario
Viabilidad inmobiliaria:
Introducción
1. Decimos que las incertidumbres que hacen flaquear el éxito de las operaciones
inmobiliarias no empiezan con la instalación numérica de distintos parámetros, más o
menos equivocados o acertados, en una hoja de negocio y/o de estudio.
2. Un mismo estudio puede ser malo o bueno según quien desarrolle el negocio.
3. Una empresa con profesionales preparados, hará buena cualquier hoja de negocio
N: Hoja de negocio es aquella en que se establecen todos los cálculos sobre un presupuesto de ingresos y gastos
de una Promoción inmobiliaria a través del tiempo, obteniendo el resultado previsto en Plazo, Margen Bruto y la
TIR
La Praxis nos obliga a utilizar nuestra propia Bibliografía y esa no es otra que:
• BOE
• BORM
• Prensa Local
• Prensa Especializada
Esas son las fuentes de donde se alimenta el Profesional Inmobiliario y, aunque no son todas,
(no podemos olvidar la formación continua que presentan los Máster, Conferencias y Cursos
de distinto formato y duración que habitualmente se ofrecen en los foros colegiales,
empresariales y educativos), pero son la más recurrentes, cercanas y de obligatoria lectura
DIARIA y permanente.
Por ejemplo, aquí podemos ver tres gráficos sobre la evolución del precio de la vivienda,
datos que son fácilmente extraíbles desde cualquier web especializada:
6. Debemos recuperar la dignidad de este noble oficio de: construir casas en las
que se pueda vivir y, especialmente, SE PUEDAN PAGAR
Bibliografía
Calidad/Precio Construcción
Precios Venta
Mercado
El precio del suelo es, normalmente, el valor residual
Más adelante definiremos cada uno de ellos desde un punto de vista profesional y con un
lenguaje más empresarial que técnico que, no estando distanciados, son más comunes en el
uso diario con el que nos vamos a encontrar.
EL lenguaje básico:
Debemos conocer el significado de estos dos importantes parámetros;
1. Repercusión/m2
3. Edificabilidad
Repercusión/m2:
Es el coste absoluto, total o parcial, dividido por los m2 de obra
M2 de techo:
El m2 de obra es un producto que tiene muy diversas formas de ser medido,
dependiendo, casi siempre, del interés del interés del que lo informa, el que se exprese de
una o de otra manera. Veamos cuales son o, al menos, veamos los más conocidos y que con
su definición se hace innecesaria cualquier explicación.
Edificabilidad:
Se define la edificabilidad como la cantidad de obra que se puede hacer en un terreno,
solar o suelo en general. Se mide habitualmente como:
Aclaramos que:
o Responsable Proyecto: Capta el suelo, diseña el proyecto. Es el responsable
económico.
o Gerente Proyecto: Es el responsable de su ejecución.
o Responsable Estudio: Solo hace el estudio
Estudios de Viabilidad
Existen múltiples formas de preparar un estudio de viabilidad, normalmente el redactor se
ajusta a los criterios que establece quien lo deba aprobar. Por tanto, es válido, y frecuente,
ver distintos formatos para un mismo objetivo de negocio sin que nada impida su bondad y,
mucho menos, su credibilidad
NOS PREGUNTAREMOS:
Riesgo Inmobiliario
Hablar de riesgo inmobiliario es como nombrar la soga en la casa del ahorcado. Los fracasos
inmobiliarios, aún y habiendo excepciones, vienen precedidos, casi siempre, de la asunción
de un riesgo mal valorado.
Hablemos de ……………..
1. asunción de riesgos
3. ¿riesgo o incertidumbre?
Como norma general, bastará con querer conocer cualquiera de los aspectos:
3-¿Riesgos o Incertidumbres?
Si no estamos seguros, no aceptemos el inicio de ningún negocio inmobiliario.
Resumamos:
Resumamos:
1. privadas, no profesionales
3. otros promotores
Métodos de estudio
Opciones que, habitualmente, se nos van a presentar a la hora de usar una metodología de
cálculo que nos permita hacerlo con cierta seguridad. Sin entrar en grandes detalles,
identifiquemos las posibles y que, por su propia definición, no requieren grandes
explicaciones:
3. software adquirido
4. fórmula rápida:
precio venta=(s+c)*1,25/(1-0,20)=(s+c)*1,56 ……
… hasta (s+c)*1,50
Explicaremos, en esta parte de este curso/taller, tan solo el método 4, pues los distintos
procedimientos de cálculo se estudian en otra con detalle.
Es esta, la cuatro, una sencilla fórmula que solo es válida a efectos de tanteo y en el que solo
tendremos en cuenta los dos grandes conceptos de coste que intervienen en el estudio de
viabilidad de un negocio inmobiliario, (también llamada hoja de negocio), que son el Suelo, S,
y la Construcción, C. Sumaremos ambos costes, tomando el valor de repercusión por m2 de
techo construido edificable, sobre rasante, y lo multiplicaremos por un número , 1,50 en este
caso, para saber el precio al que tendremos que vender si esos precios son firmes.
Por ejemplo:
Nos ofrecen un suelo con una repercusión de 300 €/m2 techo s.r.
Sabemos, que el coste de construcción a aplicar en esa futura promoción pudiera
ser de unos 700 €/m2 techo s.r.
Sumamos ambos costes y nos da los 1.000 €/m2 techo s.r
Si multiplicamos por 1,5 dicho valor nos da 1.500 €/m2 techo s.r
Si en la zona el precio de venta que admite el mercado es superior o igual a 1.500
€/m2 techo, podemos pasar a estudiar en firme dicha compra, si es inferior o bien la
desecharemos o bien haremos una contraoferta.
Repetimos que esta sencilla fórmula es solo de tanteo y válida para la mayoría de suelos en
zonas de nueva creación, que son la mayoría, pero no será válida para aquellas opciones de
compra, en las que el producto Local Comercial o Garaje en Sótano, por ejemplo, adquieran
un valor predominante y fuera de lo normal, como pudiera suceder en La Gran Vía de
cualquier ciudad o en zonas adjuntas a los Grandes Almacenes del centro de cualquier
ciudad.
TIR: la tasa interna de retorno, es la tasa que obtienen los recursos o el dinero que permanece atado al
proyecto. es la tasa de interés a la cual el inversionista le presta su dinero al proyecto y es característica
del proyecto, independientemente de quien evalúe
2. Actuaciones
7RIESGOS-Definición
Los riesgos inmobiliarios se adquieren por muy distintas razones, entre otras, tenemos las de
la ubicación del negocio, pues si lo hacemos en lugar donde no tenemos dominado ese tipo de
mercado a quien dirigir la oferta es bastante probable que no obtengamos los resultados
esperados.
Lo mismo podríamos decir en lo que al tipo de suelo que adquirimos se refiere. Si compramos
un suelo para gestionar y no somos especialistas en ello, puede que nuestro fracaso se
alcance de inmediato.
Lo mismo nos sucederá si no tenemos un enorme conocimiento de los precios que el mercado
ofrece y, especialmente, el que la demanda está dispuesta a asumir, si hablamos de precios
de venta, pero si nuestro error se produce a la hora de estimar el coste de construcción, por
ejemplo, entonces nos podemos quedar encerrados en un callejón sin salida empresarial
alguna a nuestro proyecto.
Bien, aún y siendo muchos los riesgos a “sortear” para la creación, diseño, y puesta en
marcha de una Promoción Inmobiliaria, será nuestra labor la de conseguir que así sea, es
decir, que los riesgos queden absolutamente determinados, controlados y valorados
Ahora definamos 7 grandes grupos en los que podamos ubicar nuestros riesgos, debiendo
seleccionar nuestras opciones acorde con nuestra capacidad, condición y preparación
empresarial. Tengamos en cuenta que lo que puede ser bueno para una determinada
empresa o profesional especializado, puede ser todo lo contrario para otro, pero no por ello
queda excluida, a la hora de alcanzar el éxito, ninguna de ellas.
1. Población
2. Barrio – Zona
1. URBANO (FINALISTA)
1. OFICINAS
2. LOCALES
3. APARCAMIENTOS
4. VIVIENDAS
5. CENTRO COMERCIAL
6. OTROS
4. DISEÑO INMOBILIARIO
5. PRECIO VENTA
6. PRECIO CONSTRUCCIÓN
7. COSTE FINANCIERO
Precio Ventas
Precio Construcción
Precio Financiación
Captación de Suelo
1) DETERMINAR LA ZONA MAS ADECUADA A NUESTRAS NECESIDADES
2) TENDENCIAS URBANÍSTICAS
7) CERTIFICADO CATASTRAL
9) ESTUDIO DE IMPLANTACIÓN
Documentos habituales
Manejaremos, imprescindiblemente, una serie de documentos que han de servir para efectuar
un estudio de viabilidad con todas las garantías de seguridad y de fiabilidad:
Fotografías aéreas
Certificados Catastrales
Ficha Urbanística
Planeamiento
1. ESTUDIO DE DEMANDA
AR: Alto riesgo. La opinión propia solo es aconsejable, y mucho, entonces, cuando ya estamos instalados CON UN
PROYECTO EMPRESARIAL Y COMERCIAL en una zona con un producto determinado y con éxito
Diseño Inmobiliario
Es esta la parte más creativa de nuestra actuación profesional. Aquí tenemos que saber
diseñar nuestro producto en base a nuestro buen hacer, nuestras experiencias y,
especialmente, dando rienda suelta a nuestros conocimientos y, en parte, a nuestra
capacidad creativa.
Diseñar, en nuestro caso, no es dibujar, siendo ese defecto uno de los males que persiguen,
históricamente, al Promotor Inmobiliario. Diseñar es definir nuestro producto, nuestro
programa. Tendremos que definir todos nuestros principios inmobiliarios propios, o
importados, que marquen nuestro estilo tanto en calidad, como en condiciones de uso y
habitabilidad.
Pero llegado este momento, el de marcar o establecer una determinada normativa del diseño
de nuestro producto, ésta debe hacerse desde la madurez de las experiencias vividas, del
sano debate con el resto del equipo y de nuestra capacidad de exigir y de concretar.
A modo de ejemplo, pondré aquí una de las que hemos utilizado en los últimos años, cuyo
valor no es realmente la normativa que describe como tal, sino el modo de desarrollarla y
relacionarla.
Cada Profesional Inmobiliario debe, o debería, tener diseñadas sus propias normas para cada
uno de los productos y proyectos que dirija. Por tanto, insisto en que las que a continuación
exponemos, lo son solo a modo orientativo y que solo sirven para unos determinados
productos, aunque, y en cualquier caso, recogen una enorme cantidad de experiencias
sufridas a lo largo de muchos años de gestión inmobiliaria profesional en la construcción y
venta de viviendas de todo tipo.
Veréis que no son muchas, no es necesario, solo deben ser muy concretas y diferenciales. Lo
demás será dejar trabajar al equipo de arquitectura al que le encarguemos el proyecto.
Interior Vivienda
HALL.-
Dispondrá de armario empotrado para “Gabanero”, mínimo de 60 cm. de frente. Puede ser
sustituido por otro que esté ubicado justo al entrar en el pasillo de acceso a la zona de noche.
Este armario, exteriormente, no tendrá altillo y su altura será coincidente con la de las puertas
de paso del mismo Hall.
Distribuirá y separará la zona de día de la zona de noche en todas las viviendas.
Excepcionalmente, y solo para el caso de viviendas de 1 y 2 dormitorios, el acceso a los mismos
podrá realizarse a través de distribuidor accesible desde salón/comedor.
Puertas Vidrieras.
En general dispondrá de 4 puertas. Acceso exterior, paso a zona dormitorios, paso a cocina y
paso a salón estar.
Será imprescindible que en algún lugar pueda ubicarse una mesa/espejo con enchufe para
lámpara.
El ancho mínimo, en cualquier dirección, nunca será inferior a 1,20 m.
Videoportero, preferentemente, ubicado en pared próxima a cocina
El armario de telecomunicaciones, se colocará, preferentemente en el pasillo distribuidor de la
zona de noche.
COCINA.-
Ancho mínimo 2,40 m. Ideal, (para 3 Dormitorios), 4X2,40 m, banco a un lado y mesita para
comer en pared.
Para apartamentos de segunda residencia podrá adaptarse al mínimo permitido por las ND de la
GV. En cualquier caso nunca se hará de modo vinculado o incorporado al salón/comedor,
permitiéndose, no obstante y para segunda residencia, la comunicación a éste por medio de
ventana o hueco “pasaplatos”.
Frente mueble mínimo de 3,40 m.
Horno alto, preferentemente.
Lavavajillas siempre.
Fregadero de 2 senos.
Horno y placa con botones en horno y extractor de campana.
Cuando se dejen huecos para neveras de 90 cm de ancho, se preveerá una toma de agua para el
dispensador de cubitos de hielo y la puerta de entrada a la cocina será de un ancho de paso de
80 cm.
El videoportero o el interfono, según los casos, (si no ha sido posible colocarlo en el hall), no se
colocarán nunca en la pared donde se abata la puerta del frigorífico.
LAVADERO.-
Obligatorio siempre excepto en segunda residencia y para aquellas promociones que lo aconseje
el mercado de modo excepcional.
Ancho mínimo 1,10 m.
Se ubicará, preferentemente, por delante de la cocina permitiéndose que ésta ventile a través
del lavadero. Otras soluciones son absolutamente válidas pero deben evitarse por cuestiones,
exclusivamente, de coste y aprovechamiento
Debe tener protector de vistas siempre para ropa colgada al vacío mediante tendedor y
cuerdas sobre el vacío protegido por celosía separada de la barandilla, al menos 60 cm.
Excepcionalmente, y para viviendas de segunda residencia, y para aquellos casos en que la
ventilación del lavadero se produzca a través del pasillo de comunicación o de acceso a las
viviendas, se permitirá que el tendedero de ropa se prevea en el interior del espacio del propio
lavadero, destinando el espacio necesario para ello y para la posible ubicación de una lavadora y
una secadora.
Lavadora siempre
Lavadero de 45 cm. de porcelana siempre, excepto en aquellos lugares en que se prevea
secadora.
Nunca persianas excepto en aquellos huecos que estén en línea de fachada principal en los que
se mantendrá el mismo tratamiento de oscurecimiento adoptado en el resto de huecos de la
misma.
Las terrazas deben tener una profundidad mínima de 2 m, siendo la superficie ideal la que
compone un cuadro de 2,50 por 3,50/4,00 m. Deben desecharse otras soluciones que no
soporten esta descripción.
Nunca persianas, excepto en aquellos huecos que estén en línea de fachada principal en los que
se mantendrá el mismo tratamiento de oscurecimiento adoptado en el resto de huecos de la
misma. En este supuesto se revisará el tratamiento del resto de huecos del salón/comedor.
DORMITORIO PRINCIPAL.-
Siempre se entrará por los pies de la cama.
Ancho mínimo 2,70 m. En ese caso largo de 3,50 m mínimo, libre de armarios
Para ancho deseable de 3,00 m el largo bastará con que sea de 3,00 m mínimo, libre de
armarios.
Siempre vestidor o armario de frente 2.70 m mínimo.
Para vestidor en L cerrada el ancho de paso mínimo debe ser 1,20 m.
Siempre baño completo exclusivo con acceso desde la “L cerrada” de armarios o con acceso
protegido de vista desde la cama.
Ubicar espacio para “carro” TV.
DORMITORIOS SECUNDARIOS.-
Siempre de dos camas excepto en los supuestos de vivienda de segunda residencia en que se
permitirá el supuesto de superficie mínima.
Siempre se entrará por los pies de la cama.
Ancho mínimo, siempre, 2,40 m.
Armario empotrado siempre de 1,30 m de frente mínimo.
BAÑO PRINCIPAL.-
Completo con bañera de 1,70, permitiéndose de otras dimensiones para viviendas de segunda
residencia y hasta un mínimo de 1,50.
Lavabo para encastrar, o semiencastrar sobre encimera de mármol de 1,30 m de largo mínimo.
Se permitirán largos de hasta 1,10m en viviendas de segunda residencia.
Preferible que inodoro y bidé estén perfectamente enfrentados y alineados
Cuidado con la instalación de radiadores, si lo hubiere, de modo que no afecten al uso de los
aparatos.
BAÑO SECUNDARIO.-
Completo Con plato de ducha de 70 por 100 cm, aproximadamente y según solución de diseño a
estudiar y proponer en cada promoción.
Lavabo semiencastrado.
Cuidado con la instalación de radiadores, si lo hubiere, de modo que no afecten al uso de los
aparatos.
CLIMATIZACION.- (Siempre)
Calefacción por medio de radiadores y gas natural donde sea posible.
Aire acondicionado, solo frío, (preferentemente aunque se puede ofrecer variante frío/calor
por su escaso sobrecoste), por medio de conductos en techo y máquinas individuales ubicadas
CUBIERTAS.-
Siempre que ello sea posible se adjudicará el uso privativo de las cubiertas a las viviendas de la
última planta por medio de un acceso cubierto interior o por medio de una escalera de “caracol”
desde la terraza de la propia vivienda.
Se aplicará el mismo criterio para aquellas cubiertas exentas de locales comerciales en los que
pueda tener fácil acceso desde alguna de las viviendas de su nivel.
Instalaciones especiales:
* Señalizar tomas teléfono y red informática en todas las dependencias.
* Videoportero, ubicar en plano
* Alarma y Domótica primaria de control de instalaciones
Enrique Tarragó
Y así, con todos los habitáculos de la partición, sea vivienda, local, zona común y/o
urbanización.
Bien, hasta ahora hemos diseñado una estrategia defensiva contra los de Mayor
Riesgo:
Precio Venta
Precio Construcción
Sobrecoste Financiación
Precio de Venta
El precio de venta de un producto inmobiliario no se forja a capricho y conveniencia de los
costes, (ese es el mayor, y más frecuente, de los errores), ni por designio y capricho del
Promotor. Seguramente, el precio de venta se establece del modo más laborioso de todos
cuantos intervienen en el estudio de viabilidad de nuestro proyecto inmobiliario.
Un estudio de demanda, sería ya la guinda que dejaría nuestra situación de riesgo muy
encogida, pero hoy por hoy, no es de fácil manejo, dada su falta habitual de fiabilidad y su
alto coste.
Resumiendo:
1. ESTUDIO DE MERCADO, (DE OFERTA, AL MENOS, CON PRECIO, TAMAÑO, Nº DOR y RITMO VENTAS)
Precio de Construcción
Nuestra estrategia a seguir, para poder manejar los costes de construcción con cierta
seguridad, será la de mantenerse en contacto constante con nuestros Técnicos,
(Departamento técnico), exigiéndoles que mantengan viva y actualizada la información del
valor de construcción, expresada en Euros por m2 de techo construido, de las distintas
especialidades de uso. (Vivienda, local comercial, oficinas, garajes, etc).
En cualquier caso, obviaremos su estimación por métodos de “me han dicho”, “o no puede
costar más de”, que tanto se ha aplicado en nuestro sector y con tan malos resultados.
1. PROPIA EXPERIENCIA
Sobre-Carga/Coste Financiera/o
Es este uno de los costes que con más desagrado se asumen por parte de la promoción
inmobiliaria, pero al margen de que son tan inevitables como necesarios, convendrá saber
que el tiempo es oro cuando se habla de la financiación y de su coste.
El coste financiero, lo asumimos, ya casi con toda normalidad. En nuestro estudio, y mediante
un sencillo, aunque laborioso, Cash Flow, somos capaces de calcularlo. Pero hay ciertos
sobrecostes financieros, o que se confunden como tales, que se producen, casi
exclusivamente, por dos principales, y anómalas, razones:
Cuando no se vende, dejamos de percibir los ingresos de los pagos a cuenta y si la obra se
retrasa, también lo hace la entrega y por tanto nuestro Cash Flow también se alarga y con él
el coste financiero.
1. La gran empresa puede subir precios porque tiene cash y aguanta. No es una solución
muy profesional, pero hay que valorarla, pues, de ser posible, es la más directa.
3. No dar pié a excusas al equipo ejecutor de las obras con nuestras dudas caprichosas
1. PYME: puede ser un gravísimo problema llegando incluso a la destrucción del negocio
Pero ahora ya hemos llegado casi al final. Ahora tenemos que presentar nuestro proyecto
¿COMO PRESENTARLO?
En principio, y como pauta inicial, no debemos exagerar los riesgos ante terceros pues
tenemos que convencer a otros, tales como lo son nuestros socios, nuestro Jefe, o el
Responsable de la Sociedad de crédito que nos va a financiar la Promoción, por ejemplo.
Por tanto, nuestra presentación, la del Proyecto, será, sin duda alguna, uno de los asuntos
más importantes que nos vamos a encontrar en esta larga, pero apasionante carrera que
supone el poner en marcha una Promoción Inmobiliaria.
Bien, pues para saber comunicar hay que tener en cuenta lo siguiente.
3. MENSAJE: Contenido
5. RECEPTOR: destinatario
Recursos:
Expresivos: El estilo
1. NATURALIDAD
Adaptándose al contexto
2. SINCERIDAD
De modo objetivo
No divagar
3. CONFIANZA
Sinceridad = Confianza
4. ENTUSIASMO Y ENERGÍA
PRESENTACIÓN
(presentar el proyecto)
2. CONVINCENTE
3. SEGURO
4. BIEN DOCUMENTADO
Formato
7. ESTUDIO ECONÓMICO MUY DETALLADO CON UNA HOJA RESUMEN MUY CLARA DONDE SE VEA,
PLAZO, TIR, MB, INVERSIÓN Y AÑO EN QUE SE DA RESULTADO. (PRECIOS UNITARIOS
VENTA/CONSTRUCCIÓN)